新建中建五局七公司新建廉租房和经济适用房项目可行性研究报告

一总论（一）项目名称及承办单位1、项目名称**五局七公司新建廉租房和经济适用房项目2、建设性质新建3、承办单位单位名称：**五局七公司公司概况：**五局七公司总部驻**省岳阳市建湘路，其前身是始建于1953年的建工部机械施工总公司第三土石方公司，1988年更名为中国建筑第五工程局第七公司，是**集团所属国家一级施工企业，主要从事工业与民用建筑、大型机械土石方、水利水电、公路、爆破、隧道、机械强夯等工程施工。

**五局七公司目前注册资金为50272500元，现有职工539人，各类管理干部164人，具有工程、经济及其他专业职称人员175人，其中高级职称6人，中级职称111人；取得国家一、二级建造师资格12人，注册造价师资格1人；取得国家一、二、三级项目经理资格15人，工人技师7人。

**五局七公司以重合同、守信誉为宗旨，严格履行施工合同；坚持“顾客至上，诚信守约，科学管理，持续改进”的质量方针，先后建设的重点工程有：刘家峡水电站、七机部重庆062导弹生产发射工程、湖北枝城地下油库群工程、**东江电站工程、贵阳龙洞堡机场工程、四川南充高坪机场工程、贵阳西郊水厂隧道、贵阳791人防工程、山西太长高速公路工程等。

并于2003年通过了GB/T19001-2000标准质量管理体系认证。

**五局七公司1979年来湘，驻岳阳市建湘路，由于我国市场经济体制的不断成熟，国有大中型业改革的深度推进，陷入经营困境的七公司由上级主管部门定为存续企业，不再开展生产经营活动。

（二）可研报告编制依据⑴**省计委湘计投[1999]099号《关于经济适用住房项目审批权限和程序的暂行规定》；⑵湘计投[1998]481号《转发国家关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》；⑶湘价房字第193号《关于降低经济适用房（安居工程）普通新商品住宅销售价格的通知》；⑷建设部建住房[2000]44号《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》；⑸**省人民政府湘政发[2001]27号《关于扩大住房消费促进住房建设的通知》；⑹**五局七公司关于编制项目可行性研究报告的委托书；⑺项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；⑻国家其他有关规范、标准等。

（三）研究范围及研究工作概况1、项目研究范围本项目可行性研究范围包括：**五局七公司廉租房和经济适用房项目建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、项目管理、投资估算、效益评价等。

2、研究工作概况受**五局七公司的委托，我公司依据国家和地方有关廉租房和经济适用房项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。

（四）主要经济技术指标项目用地面积11600平方米，总建筑面积42030平方米，总投资3500万元，总工期18个月（2007年8月—2009年2月），共新建经济适用住宅楼、廉租房6栋。

主要经济技术指标见表1-1。

表1-1 主要经济技术指标表（五）结论与建议1、结论⑴本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。

⑵根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善**五局七公司部分职工的居住条件，同时也给****地产有限责任公司提供了较为理想的业务开拓空间，本项目的建设是必要的。

⑶本项目建设主要包括经济适用房、廉租房、及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。

⑷本项目总用地面积为11600平方米，总建筑面积为42030平方米，项目总投资3500万元，项目实施期为1.5年。

2、建议⑴按照经济适用房及廉租房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。

⑵抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

⑶加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。

⑷做好建设期间拆建户的妥善安臵，保证拆除房屋的原住户在项目建设期间的基本生活条件。

同时协调各方面的利益做到和谐拆建。

二项目建设的必要性与市场定位（一）项目建设的必要性1、是坚持民本岳阳、全面建设小康社会的需要党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。

住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设经济适用住房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。

住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。

随着岳阳市住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。

由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。

因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。

建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐岳阳、创建全国文明城市具有重要意义。

“经济适用住房和廉租住房建设是件好事，好事一定要办好，要真正把国家让出的利益，落实到每一位低收人居民家庭中去。

”在2007年3月20日召开的岳阳市中心城区新建廉租住房和经济适用住房现场会上,岳阳副市长刘力群强调，各部门要确保中心城区内的低收人居民和城建拆迁中的住房得到妥善安臵。

只有确保城市低收人家庭安居，才能安臵他们乐业。

市政府要求，在经济适用住房和廉租住房建设中，要按照“整体规划、逐步实施、严格把关、规范管理”的原则进行。

岳阳市政府确定2007年岳阳市经济适用住房建设任务为6万平方米。

本项目以切实调整住房供应结构，规范发展经济适用住房，有步骤地解决**五局七公司低收入家庭住房困难为原则，是保证社会和谐稳定，建设民本岳阳的利民之举。

2、是改善职工生活条件、实现企业可持续发展的需要**五局七公司是**省的特困企业，长期处于困难之中，公司大部分职工住房一直未得到解决。

再之，在改扩建巴陵中路、建湘路时，**五局七公司有8栋住宅楼、生活等基础设施共计27500m2被无偿拆除，导致七公司目前仍有大量员工住在棚户和临时建筑内，其居住环境极其恶劣，不仅影响了市容市貌，也严重制约了岳阳市城市建设的步伐。

面对这些问题，经公司领导高度重视，在构建和谐社会，创造公司员工幸福生活上，认真践行“三个代表”思想，体现执政党的先进性，切实为公司员工办实事，毅然决定建设“廉租房和经济适用房”，以便能够更好的改善**五局七公司员工的住房条件，满足员工“安居乐业”的基本需求，同时也能促进社会和谐发展，确保企业稳定。

（二）市场定位经济适用房应解决一个社会在住房方面的基本保障问题，它体现了政府对低收入者的关爱，一方面国家大力支持并规范经济适用住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为中低收入家庭通过租、买经济适用住房来提高生活质量增强了信心。

另一方面，本项目属定向开发建设项目，购买经济适用住房和租赁廉租住房的对象应为符合相关资格的、接受岳阳市房产局审查并公示通过的**五局七公司内部职工。

按项目单位对其内部职工住房情况进行摸底统计，本项目可满足**五局七公司部分职工住房需求。

三项目选址及建设条件（一）项目选址项目建址位于岳阳市岳阳楼区**五局七公司东南生活区内。

西至建湘路加油站，东到岳阳市妇幼保健院，南至幼保巷。

用地区域内原为混合砂浆砌筑的240mm空斗墙式的平房、低层楼房和临时住房，部分房屋安全鉴定属危房，现正待拆除。

（二）建设条件1、自然条件项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。

其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。

⑴气象条件年平均气温16.9℃最冷月(1月)平均气温 4.6℃最热月(7月)平均气温29.2℃最冷月极端最低气温-11.8℃最热月极端最高气温39.9℃年无霜期256-278天年降雨量829-2336mm历年最大积雪深度20cm年主导风向NNE(夏季为S)⑵水文特征①流量最小流量377m3/s(1975年10月5日) 最大流量57900m3/s(1931年7月30日) 年平均流量9400m3/s(1951年-1980年)②水位(吴淞水位)最高水位35.94m(1998年8月20日) 最低水位17.27m(1960年2月16日)③水温最高水温33.2℃冬季平均水温 6.9℃2、交通运输条件岳阳市的交通特点是地处一江（长江）、一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，项目地处岳阳市岳阳楼区新路口，距离城陵矶客运码头和货运码头、火车站、汽车站均只几里之遥，区位优势明显，交通十分便利。

3、项目配套工程条件项目地地处岳阳市岳阳楼区**五局七公司生活区内，供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全。

⑴供水项目供水来自岳阳市自来水厂的城市管网，其供水能力达100万吨/年，水量充沛。

⑵排水项目地有排污口6个，污水排入市政污水管，排水管径1米；雨水采用明沟排放。

⑶供电项目地电源来自岳阳市电业局，所处电网名称为站地线。

用户用电配电线路为单回路供电，变（配）电名称为110KV站前路变电站，其供电能力充足，能够保证项目建设所需的用电要求。

4、生活配套设施条件项目地为**五局七公司规划生活区域，出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施完善。

5、工程地质条件本项目建设场地内埋藏的地层依据勘察结果，自上而下可分为素填土、粉质黏土、残积土、元古界强风化板岩和中风化板岩，其地层较为简单，，拟建场地属中软地土，Ⅱ类建筑场地，无岩溶、土洞、边坡、液化等无不良地质构造现象，工程地质条件较好。

根据拟建建筑物特点及场地特征，本场地在部分基岩出露较浅，且粉质粘土厚，层位较均匀，可选择浅基础形式。

局部较深处可采用独立桩基础。

6、水文地质条件本项目场地地下水主要表现为孔隙水及弱裂隙水，孔隙水赋存于上部土层中，弱裂隙水赋存于基岩裂隙中，通过地质勘察，未发现承压水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水体补给，场地内埋藏地层均为弱透水性，水力梯度小，一般水交替循环较慢。