济南商埠区调研报告

合集下载

济南自开商埠百年回眸

“自开商埠”百年回眸作者：王音（市委党史研究室）编者的话：在中国城市发展史上占有重要位置，1904年自开口岸，开创了近代中国陆大城市对外开放的先河。

今年5月是“自开商埠”100周年，百年开埠也由此成为今年以来人的热门话题。

其中一个重要原因，是因为在上个世纪的最初几年，自强新政走在了中国各省的前列，作为一个曾经以保守著称的陆古城，以领时代之先的“自开商埠”之举，吸纳域外经济文明，发展自我，使初步走出了以农耕经济消费为特征的圈子，而开始向现代城市转变，所以尤为世人瞩目。

回望历史，自开商埠既有挽回利权、自强爱国的强烈民族色彩，又有追求文明进步、推动社会发展的时代色彩，百年前的也因此一时走在了当时国城市发展的前列。

在改革开放进入21世纪的今天，回眸百年开埠的历史，自然更具有现实意义，同时也更为社会各界和媒体广泛关注。

与已发表的一些此类文章相比，本文所述更为准确与严谨，其观点及所叙史实也颇客观与翔实，对于今天的人们正确了解百年开埠具有相当的启示意义，因而特在此刊出，以供读者参考。

20世纪初的开埠，是乃至现代化进程中的一件大事。

它不但使从传统的政治中心“一跃而成了陆第一大商贸中心”，而且标志着整个陆市场经济的发端，成为“清末城市自我发展的一个典”。

百年后的今日，与开埠之初相比早已是霄壤之别，但如何充分利用外部环境促进经济发展，仍是当代人的一个重要话题。

回顾和审视100年前的开埠，或许会给我们一些新的启示。

“自开”和“陆路”是开埠的特点；开埠的“出发点”在于争自主之权；“三地同开”中国近代绝无仅有；“商埠”位于老城的西关外，分为福、禄、寿、喜四区，不划租界，取消土地永租制，外商与华商照章租地，既保持了城市特色，又拓展了经济空间；新旧城互补，一身二任，“遂不独为政治中心，更为工商业之要埠”开埠发轫于甲午战争后人们对抵制外来侵略、挽救民族危亡的思索中。

1903年9月，清廷外务部批转商约大臣吕海寰“倡议广开商埠”的奏请。

济南商圈演变(济南开埠至今)

长清文昌商业中心
商业等级：都市级商业中心--市级商业中心—副市级商业中心--区级商业中心--社区级商业中心等五级结构商业布局：1核2心4副多组团
பைடு நூலகம்
开埠后，济南呈现内城、商埠区的“子母城”商业结构；内城商业中心以今泉城路、县东巷纵横两条主街组成并延伸至东门；老商埠区范围：东起济南老城之西（今纬一路），西至北大槐树（今纬十路），南沿
赴长清大道（今经七路），北以胶济铁路为限（今经一路），计东西长约五里、南北约
二里的区域，用以商货转输、发展商业。
1926年，胶济铁路以北被规划为北商埠，至20世纪30年代后期，北商埠逐渐成为以大型轻工业为主的工业区，成为北方纺织业和面粉业的中心。
商埠商业期商圈分布（1939年——1948年）
商贸中心西市场
新市场
大观园
济南仍呈现东西双中心，但商业中心已经移至商埠区和古城区之间，即今经四路东段——共青团路——纬二路一带，并分别沿经一路和泉城路朝东、西向扩展；核心商业区为大观园市场和新市场周围，其商业的活跃程度已超过商贸中心、西市场为代表的西部片区。
商埠区虽然还有当时较为著名的商业市场——西市场和万字巷商场，但随着计划经济体制的建立，商埠区的商业地位及影响逐渐衰落，商埠区逐渐成为以市民居住和工厂生产为主的城区。20世纪80年代以后，虽然有所复苏，但是其经济地位已经大不如从前。
传统商业期发展期（1980年——1995年）
济南一百济南华联大观园
现代商业成熟期
2009
现代商业起步期（1996年——2002年）
现代商业起步期济南商业特点：
泉城路作为城市核心商圈的地位进一步的到巩固和提升；
消费力的提升促进少数高档百货出现；消费观念的改变促使专业商场、专卖店及超市大量出现；银座、贵和崛起，打破传统商业模式，以大润发为代表的各种超市大卖场在济南遍地开花。

山东市场主要城市商圈商业调查分析报告

山东市场主要城市商圈商业调查分析报告一、引言商业调查分析报告旨在对山东市场主要城市的商圈进行全面调查与分析，以期为市场经营者、投资者以及相关机构提供参考意见和战略建议。

本报告将首先介绍调查目的和方法，然后对山东市场主要城市商圈的整体情况进行分析，接着对各商圈的特点、竞争格局、消费趋势、发展潜力等进行详细探讨，并最后给出结论和建议。

二、调查目的与方法本次商业调查以山东省主要城市的商圈为研究对象，旨在了解商圈的现状和未来发展趋势，探索商业机会和潜在风险。

调查方法包括实地考察、问卷调查和数据统计分析等。

三、山东市场主要城市商圈概况分析1. 商圈地理位置与规模山东省主要城市商圈分布广泛，地理位置优越。

商圈规模各异，其中济南市中心商圈、青岛市五四广场商圈、烟台市大悦城商圈等规模较大。

2. 商圈发展历史与定位商圈的发展历史悠久，形成了各自独特的定位。

如济南市中心商圈以高端购物为主，青岛市五四广场商圈以时尚潮流为特色。

3. 商圈竞争格局商圈间存在竞争与合作，并形成了不同的竞争格局。

各商圈的主要竞争对手和优势地位不同，例如济南市中心商圈的竞争对手主要为高端购物中心，而青岛市五四广场商圈则与周边步行街酒吧区存在竞争关系。

四、各商圈特点与消费趋势分析1. 济南市中心商圈特点：高端品牌聚集、购物环境舒适、消费水平较高。

消费趋势：品质消费升级、个性化消费需求增加。

2. 青岛市五四广场商圈特点：时尚潮流、年轻人聚集、多元化消费场所。

消费趋势：快时尚品牌占比增加、体验式消费受欢迎。

3. 烟台市大悦城商圈特点：购物中心聚集、娱乐设施完善、家庭消费为主。

消费趋势：亲子消费增加、休闲娱乐升级。

五、商圈发展潜力与投资建议1. 发展潜力山东市场主要城市商圈整体发展势头良好，消费需求稳定增长，特色商业街区规划建设也取得了积极进展。

2. 投资建议根据各商圈特点和消费趋势，投资者可根据不同商圈的发展方向进行适当调整，关注品牌调整和市场定位的变化，提升服务质量和顾客体验，合理规划商圈的业态结构。

济南老商埠作文

济南老商埠作文
济南，这座有着深厚历史的古城，如今已被开发成了一片繁华的商业街区。

但在这个城市的中心，却还残留着许多古朴的老房子，它们是济南过去繁华商业的见证。

今天我要给大家介绍一座古老的房屋——老商埠。

老商埠坐落在济南老城东北隅，南起四眼井大街，北至经四路。

它始建于清光绪二十年（1894年），原名“东明会馆”，后
改名“大东关”，又称“大东关会馆”。

它是当时济南的“八大会馆”之一，在整个北方地区也是罕见的。

老商埠由四条胡同组成：东新街、东大街、南新街和北新街。

我们现在看到的是北新街。

从这条胡同里，我们可以看到济南旧时繁华热闹的景象：有“大栅栏”、“日升昌”等著名商号；有绸缎、布匹、首饰等商品；还有金店、钱庄和许多叫不上名字的店铺。

它们在当时都是很有名的。

这些店铺不仅吸引了外来人口，还吸引了许多附近居民前来购物、游玩。

老商埠不仅有着悠久的历史和繁华的商业，还有着独特的文化氛围：它保留了许多古老的建筑：有照壁、牌楼、石牌坊等。

—— 1 —1 —。

2024年济南房地产市场调研报告

济南房地产市场调研报告一、引言本文旨在对济南市房地产市场进行调研和分析，以便了解当前市场状况和趋势。

通过对市场需求、供应情况、价格走势等方面的综合分析，帮助投资者做出明智决策。

二、市场概况1.市场规模：济南作为山东省的省会城市，房地产市场呈现较高的发展潜力。

2.供需状况：近年来，济南房地产市场供需基本平衡。

市中心地段的房屋供应紧张，而郊区供应较为充裕。

3.市场价格：济南市房价相对较稳定，总体呈现缓慢上涨的趋势。

三、市场需求分析1.市场受众：济南年轻人群体是主要购房群体，其中刚需购房需求较大。

2.购房动机：改善居住环境、资产配置、投资增值等是购房主要动机。

3.购房预算：绝大部分购房者的购房预算集中在80万-200万之间。

四、市场供应分析1.项目数量：济南房地产市场项目众多，涵盖商住两用、普通住宅和公寓等多个类型。

2.商圈布局：济南市中心地段商住两用项目相对较多，郊区以大型住宅小区为主。

3.新建项目：近年来，济南市新增了许多住宅项目，对市场供应有所改善。

五、市场竞争分析1.开发商竞争：济南市房地产市场开发商众多，市场竞争加剧。

开发商通过不同的营销手段吸引购房者。

2.产品差异化：开发商注重产品差异化，推出具有个性化特点的房源，以吸引购房者兴趣。

六、市场发展趋势1.绿色、智能房产：济南市房地产市场将逐渐向绿色、智能方向发展，满足购房者对环保和舒适性的需求。

2.二手房市场：随着购房需求的增加，济南二手房市场也将迎来发展机遇。

3.区域发展：济南市郊区房地产市场发展潜力大，是投资者值得关注的热点区域。

七、结论综上所述，济南房地产市场的发展呈现出供需基本平衡、价格逐渐上涨的趋势。

购房需求主要来自刚需购房人群，购房预算以80万-200万为主。

市场竞争激烈，开发商需要通过产品差异化吸引购房者。

未来，绿色、智能房产和二手房市场将成为市场的发展趋势。

投资者可以关注济南市郊区房地产市场的发展潜力。

济南市(含区县)商圈调研分析报告

经十西路（腊山河东路至二环西路），华联购物广场世购店
核心混合区成熟
是
是
物中心、欧亚大观商都
山东济南槐荫省市区
华联广省会友店商
圈
张华庄联路超（市纬广十友二店路、至远二大环购西物路广）场，-
次级荫省市区
百联海省会那城商
圈
美百里联路海（那美城里东路至二环西路），-
纬三路，银座购物广场
山东济南历城省市区
省会
洪楼商圈
花园路（历山路至二环东路），银座洪楼店、印象城、大润发花园店、银座奥莱东环店
华信路，银座华信店
山东济南历城省市区
省会
世纪大道商圈
世首纪创大奥道莱（唐冶东路至春晖路），科创路，百联奥莱高新店
山东济南历城省市区
省会
万虹广场商圈
次级混合区新生是是次级商业体发展是是三级商业街发展否是三级商业街衰退否是
济南市商圈附表
省
市
区/县
街道 (镇)
行政区划
商圈简称
主路段/位置
辅路段/位置
商圈划分
商圈形态
商圈发展
是否适合入驻
是否已有竞品
备注
山东济南历城省市区
唐王镇
乡镇
唐王镇商圈
龙嘉泉禾路购（物临广港场北路至唐王广场），-
三级商业街发展否是
山东济南历城省市区
港沟镇
乡镇
港沟镇商圈
港九路（旅游路至港沟隧道口）
-
三级商业街衰退否是
山东济南历城省市区

济南商埠区调研报告

LOGO
习俗变化
LOGO
服饰变化
LOGO
通讯变化
LOGO
三、商埠区的现状

同所有城市中心的发展轨迹一样，随着社会、经济、文化、科技、体制等的发展，城市经济中心区不断地变更。在城市结构的复合、性质的演替、功能的更新转变、居民生活需求的转变、城市化等因素的影响下，商埠地区的生存与发展面临着严峻的挑战，甚至走入了困境。
LOGO
商业商标
LOGO
工业发展
面粉场的制粉楼
鲁丰纱厂
山东机械局
济南电灯公司
LOGO
经济发展
股票
济南恒丰泰银号汇票
LOGO
经济社会的全面发展
济南机车工人和“新中国号”机车
马达车床和龙门刨床
LOGO
2、市政交通
济南商埠区的街道规划是按照经纬来设计的，但与地球仪上的经纬正好相反，东西向的道路称为经路，南北向道路称为纬路，据说这起源于传统纺织业中所讲的经纬线。因东西向的马路长而且宽，所以经一、经二路等便被老百姓称为一大马路、二大马路。经路与纬路将商埠区切割成大小不等的棋盘状街区，沿街可安排商业店铺，街区里面则建设里弄或别墅。这种布局是西方近代商业城市常用的一种规划手法，便于功能分区。
LOGO
被拆除的老建筑
LOGO
繁华商业的退化
随着经济的发展，高楼林立的济南有着更多新的产品和街区，旧事的建筑由于没有保护，失去了他的光辉和魅力，人群的减少，对老商铺产生了很大的冲击，繁华的商业开始出现退化的迹象。
LOGO
交通拥挤，设施不全
LOGO
四、采取的解决措施
昔日济南的商埠区,是城市中一处浸透着浓郁的地域文化色彩和外来文化风情的特殊地区,其发展历史记载了外来文化与本土文化相融合的过程。就像北京的天桥、上海的城隍庙那样,它在济南人的心目中留有不能磨灭的印象,占据着不可替代的地位。在城市现代化的过程中,如何让商埠区重新焕发生机,再度繁荣,使其所蕴藏的经济和文化潜能得到最大程度地发挥,保持它当年在城市中的重要地位,为济南的经济腾飞和社会进步做出新的贡献,这无论从社会和经济发展的角度,还是从弘扬文化特色的角度,都是一个刻不容缓的命题。

商埠区发展发展调研报告()

昔日济南的商埠区，是城市中一处浸透着浓郁的地域文化色彩和外来文化风情的特殊地区，其发展历史记载了外来文化与本土文化相融合的过程。就像北京的天桥、上海的城隍庙那样，它在济南人的心目中留有不能磨灭的印象，占据着不可替代的地位。但是在在城市现代化的过程中，商埠区逐渐失去了往昔的繁荣，如何让商埠区重新焕发生机，再度繁荣，使其所蕴藏的经济和文化潜能得到最大程度地发挥，保持它当年在城市中的重要地位，为济南的经济腾飞和社会进步做出新的贡献，这无论从社会和经济发展的角度，还是从弘扬文化特色的角度，都是一个刻不容缓的命题。
图为经一路的场景
图为经二纬二场景
济南开埠后，很快成为胶济线与津浦线交会点上的重要枢纽城市。济南开埠100多年了，城市有了很大的发展。但在城市的发展过程中，对有特点的老建筑保护做的很不够。
喧宾夺主的新济南站
4新时期商埠区发展面临的问题与挑战
同所有城市中心的发展轨迹一样，随着社会、经济、文化、科技、体制等的发展，城市经济中心区不断地变更。在城市结构的复合、性质的演替、功能的更新转变、居民生活需求的转变、城市化等因素的影响下，商埠地区的生存与发展面临着严峻的挑战，甚至走入了困境。
1.1商埠区形成的历史背景
自辟古城至开埠以前的千余年，济南的城市建设一直固守在府城城垣和圩墙内，规划布局因袭中国城郭传统形式，并巧借自然地形与山水，形成了“三山不见，四门不对”的格局，是一定历史时期的地区政治中心。鸦片战争以后，在国内外军事、政治等因素影响之下，中国开始开放门户。外国势力自沿海入侵后，逐渐将其影响延伸到济南等内陆地区，济南的城市性质也由封建封闭型向半封建半殖民地开放型转化。济南开埠起源于甲午战争后人们对抵制外来侵略、挽救民族危亡的思索。19世纪末20世纪初，清政府为摆脱内忧外患的局面，实行改革措施。其中包括自辟商埠、振兴商务与发展实业的措施，以抵制外人侵略，促进国内工商业的发展。1904年，德国修筑的胶济铁路修至济南并全线通车，使济南处于陆路、河路的枢纽位置，因此利用铁路交通的新优势，抓住机遇振兴民族实业的“自开商埠”便应运而生。1904年5月15日（清光绪三十四年四月初一日），清廷批准济南开辟商埠，并将潍县、周村一并开作商埠，作为济南分关。1906年1月1日举行了开埠典礼。

济南市场调研报告

济南市场调研报告济南市场调研报告一、调研背景济南市作为山东省的省会城市，经济发展迅速，市场潜力巨大。

为了深入了解济南市场的发展趋势和需求特点，我们进行了一次市场调研。

二、调研目的1. 了解济南市场的消费者需求和购买行为，为企业制定营销策略提供参考。

2. 掌握济南市场的竞争态势和市场规模，为企业选择合适的市场定位提供依据。

三、调研方法我们采用了问卷调查的方式进行市场调研。

共发放了1000份问卷，并从中获取了有效问卷834份，有效问卷回收率为83.4%。

四、调研结果分析1. 济南市场消费者需求和购买行为根据调研结果显示，济南市场消费者对品质和价格较为敏感，67%的消费者认为产品质量是购买决策的重要因素，58%的消费者关注价格，对价格敏感。

此外，调研结果还显示，济南市场消费者对品牌和服务的重视程度逐渐提升。

有46%的消费者在购买时会优先考虑知名品牌，58%的消费者认为售后服务质量是自己选择购买该品牌的重要因素。

2. 济南市场竞争态势和市场规模通过调研我们了解到，济南市市场竞争激烈，主要集中在电子产品、餐饮、服装等行业。

这些行业中的大型连锁企业在市场份额上占据较大优势。

根据市场调研数据显示，济南市场的消费规模巨大。

在受访者中，70%的人在过去一年中购买了电子产品，80%的人在过去一月中至少消费了一次餐饮，60%的人购买了服装。

五、结论和建议结合市场调研结果，我们得出以下结论和建议：1. 企业在进入济南市场时应注重产品的品质和价格，提高消费者的购买决策。

同时要注重品牌建设和售后服务，提高品牌影响力和消费者粘性。

2. 在竞争激烈的市场中，企业应制定差异化营销策略，找出市场的空白点进行发展，避免和大型连锁企业直接竞争。

3. 针对济南市场的消费规模巨大的特点，企业应加大市场投入，提高市场份额。

总之，济南市场具有巨大的发展潜力，但也面临着激烈的竞争。

企业应根据市场调研结果制定合理的营销策略，抓住市场机会，实现企业的可持续发展。

济南市场调研报告

济南市场调研报告一、调研背景及实施1.调研背景1)本次调研以客观、公正的态度与企业进行交流。

报告内容完全是客观市场调研结果，受调研条件、调研时间、数据来源、取证范围等影响，因此如果本报告结论出现偏差，敬请企业人员校正。

2)本次调研侧重于济南市场100-300元价位段的市场进行深度调研，是后期着手制定济南市场营销提升方案的基础性工作。

2.调研市场及时间本次调研共计走访流通终端63家，酒店终端22家，合计85家终端；3.调研方法本次调研第一天采用盲拜的市场调研方式进行市场走访，意在真实了解我品在济南市场的情况，后期调研在济南分公司业务人员陪同下重点了解同等价位的竞品价格体系、陈列政策及动销情况。

备注：”古贝春-群伟烟酒”反应陈列没有兑付，答应的品鉴会未能举办；“九乐鸿鑫烟酒超市”反应人员拜访太频繁；“源博名饮”反应20多天没有见到业务人员，陈列没有兑付；二、市场调研产品信息收集本次调研主要针对济南市场泉城壹号价位段的竞品进行信息收集，包括进价、零售价和陈列政策，通过对竞争品牌产品信息的收集和市场终端表现的了解，做到知己知彼，以便为后期工作开展作出引导。

1、市场概述济南市场是一个开放性的市场，产品品相众多，市场兼容性很强，没有太强势的主导品牌，每个产品都有生存的空间。

根据调研终端反应，相比前两年，今年白酒整体动销情况不是很好，大多终端销售下滑明显，消费价位升级明显，对本地品牌百元以上价位的产品信心不足。

目前济南100-300元/瓶的白酒市场，主要是外地品牌占据优势，省内品牌在这个价位段不像百元以下价位段拥有市场绝对的定价权和主导权。

全国性品牌和省级强势品牌基本都在济南市场上占有一定销售份额，其中以洋河的海之蓝份额最大；习酒和汾酒品牌最近两年市场上升较快；泸州系列产品整体市场下滑较为严重；皖酒的古井贡和口子窖近年在济南市场投入大量的资源，但整体动销情况不好；山东本地品牌也在积极布局这一价位段，扳倒井的国井系列，趵突泉推出的泉香系列以及百脉泉的泉城壹号系列，通过积极的市场运作和资源投入，逐步占据一定的市场份额。

济南商埠区调研报告48页PPT

21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
济南商埠区调研报告
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不穿。(名言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者的牢骚，这是羊群中的瘟疫，我不能被它传染。我要尽量避免绝望，辛勤耕耘，忍受苦楚。我一试再试，争取每天的成功，避免以失败收常在别人停滞不前时，我继续拼搏。
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命就永远只能是死水一潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候，睁大眼睛，千万别眨眼!你会看到世界由清晰变模糊的全过程，心会在你泪水落下的那一刻变得清澈明晰。盐。注定要融化的，也许是用眼泪的方式。
35、不远肯定。
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！

济南商埠区的历史价值

• 到抗战结束后的１９４５年,济南商埠租地已近７０公顷.
济南商埠区的历史演进
济南开埠简图 • 商埠区范围
东起济南老城之西今纬一路,西至北大槐树今纬十路,南沿赴长清大道今经七路,北以胶济铁路为限今经一路,计东西长约五里、南北约二里的区域划作商埠,用以商货转输、发展商业.
济南商埠区的历史演进
• 商埠区现状
商埠区的历史变革及对现存环境的影响
开放
济南商埠区的历史演进
包容
济南商埠区的历史特色
重塑
济南商埠区的历史文化使基地所具有的场所精神和地域特色
济南商埠区的历史特色
• 中西合璧的建筑风格 • 全新的规划布局和经营城市的思想
中西合璧的建筑风格
济南商埠区的繁荣促成国内独具特色的大规模城市建筑群的出现———多元化的建筑类型、多样性的建筑风格,形成中西建筑文化交融于一体的商埠风貌
图为小广寒电影院
济南商埠区的历史演进
• １９１８年将普利门外沿顺河街向西到纬一路的地段拓为商埠区.商埠的经一路、经二路、经三路逐渐发展为商业繁华之地,数不清的银行、洋行、老字号及商场式市场纷纷在此扎堆,济南工商业在国内城市中的地位扶摇直上.
• 据统计,１９２７年,济南仅城关及商埠两地区的商户就达６７００多家,成为山东的政治、经济、文化中心和我国的交通枢纽,也是华北重要的物资集散地.
济南商埠区的历史演进
• 自开商埠
1904年,山东巡抚报请朝廷要求自开通商口岸. 在近代历史上,西方国家为了打开中国的大门, 不惜通过战争的手段来强迫开放通商口岸.在近代的不平等条约中,几乎都有开放通商口岸的内容.如,第一次鸦片战争后的中英南京条约,首批开放的有广州、等五个通商口岸.而第二次鸦片战争中的天津条约,就有天津、营口等10口通商 ,使得中国的沿海从南到北全面开放.以后,随着侵略的深入,开放的城市又逐渐延伸到内地.这些因条约而被迫开放的通商口岸城市,被称为约开商埠.济南与那些城市不同,是无人强迫而自开的.

济南商埠区更新发展思考

64规划师ＰＬＡＮＮＥＲＳ１．１商埠区的产生背景、发展动因和拓展演变自辟古城至开埠以前的千余年，济南的城市建设一直固守在府城城垣和圩墙内，规划布局因袭中国城郭传统形式，并巧借自然地形与山水，形成了“三山不见，四门不对”的格局，是一定历史时期的地区政治中心。

鸦片战争以后，在国内外军事、政治等因素影响之下，中国开始开放门户。

外国势力自沿海入侵后，逐渐将其影响延伸到济南等内陆地区，济南的城市性质也由封建封闭型向半封建半殖民地开放型转化。

近代济南城市性质与布局结构是由１９０４年胶济铁路的筑成、商埠的开设、津浦铁路的通车、近现代工业的兴起、政治形势的变化及政权的更迭等多种因素共同作用而形成的。

济南开埠的范围是：东起十王殿（今纬一路北首附近），西至北大槐树，南沿赴长清大道（今经七路附近），北以胶济铁路为界，可用地面积约为２　ｋｍ２。

济南制定了一个粗略的新区建设规划及《济南商埠租建章程》等规章，成立了专门的管理机构（商埠总局）。

商埠开设以后，由于区位的优势、交通的便利、政策的落实及政局的稳定，工商业日趋发达，商务繁盛，经济繁荣，商贾云集，居民剧增，城市规模不断扩大，原有旧的商埠界限不断被拓展、扩大，并［摘　要］济南商埠区的建立，在济南城市社会发展史上具有划时代的意义。

然而，随着社会、经济、文化等的发展，商埠区出现功能不齐备、结构不合理、风貌破坏严重、活力下降等问题，其生存和发展面临严峻挑战。

应采取转换方式、激活功能、增强特色、提升品位等措施，促进商埠区的更新和改造。

［关键词］济南；商埠区；历史街区保护与发展；更新Reflections on Jinan's Old Commercial District Renewal/Jiang Lianzhong, ZhouXingsheng, C hen Hongjin[Abstract] The building of Jinan old commercial district is epoch-making in Jinan's history. With the development of society, economics, and culture, the old commercial district has developed problems of incomplete function, improper structure, destroyed feature, and vanishing of vitality, which has already threaten its survival and development. Measures such as development pattern transition,functional vitalization, characteristic intensification, and quality promotion shall be adopted to boost the renewal of the old commercial district.[Key words] Jinan, Old commercial district, Conservation and development of historical blocks, Renewal济南商埠区更新发展思考□　姜连忠，周星升，陈洪金　［文章编号］１００６－００２２（２００７）Ｓ０－００６４－０３　［中图分类号］ＴＵ９８４．１３　［文献标识码］Ｂ且新城区以此为中心向南北扩展。

济南老商埠区规划策划报告(上)-(NXPowerLite)

荣誉称号：
1、中国历史文化名街 2、全国十大著名步行街 3、全国文化产业示范基地 4、中国民间文化遗产旅游示范区 5、刷卡无障碍示范街区
推广语：“拜武侯，品三国，泡锦里“
14
案例借鉴
建筑风格：新建如旧，仿古步行街，典型明清川西古镇，以青黑、灰白、木黄为基调
➢再造传统街巷格局 ➢在街、广场、庭院等面状元素中点缀牌坊、诸葛井、碑碣等点状景观要素，使得整个商业空间丰富而有变化。
➢ 项目区位：项目位于济南市市中区西北部，北临天桥区，西接槐荫区，处于济南的核心位置。
➢ 项目规模：总占地约1.2平方公里
➢ 地块四至：项目北面为经一路，南面为经五路，东面为纬二路，西面为纬六路。
4
核心问题
通过不期望结果R1、期望结果R2模型实现核心问题构建
R1
R2
?
项目难度大、牵涉利益群体多拆迁安置难度较大资金能否及时到位
➢在一期成功的基础上，从结义楼背后延伸至园林区； ➢其建筑将延续川西民居风格，融入水文化，完善服务功能。 ➢开设双门进出，让游客游览锦里不再走回头路。
三个主题院落：精典三国商务休闲区，闲适三国时尚展演区，三国遗风民俗体验区；四排汉式小楼；“几“字形街道，60多个商铺，建筑面积近9千平米。
城市竞争力
11
文化资本运营视角下的案例借鉴
文化资本运营视角案例借鉴
12
案例借鉴
案例选取标准及分析思路
案例选取标准： 1、城市地位与济南相似； 2、新近的文化资本运营项目，新案例往往会充分集合之前项目的经验； 3、文化资本运营项目不同模式的典型代表。
选取的案例： 1、成都锦里； 2、成都宽窄巷 3、长沙太平街 4、青岛劈柴院

游济南老商埠观后感

游济南老商埠观后感一座老商埠，半部济南史，饱受时光冲刷的老街，总是藏着许多的秘密。

位于济南市区核心的老商埠，历经百年，几经兴衰，经过整体改造，如今成为年轻人和外地游客的打卡之地。

整个商埠区内，欧式建筑与传统建筑结合，融合了现代灯饰装点，加之民国时期的特色海报等点缀，古色古香，洋气海派。

在晨昏，在静谧的氛围中，漫步于此，借助光线，细看建筑特色，仿佛穿越了斑斓的时光隧道，寻觅到城市过往的生存状态，不禁感叹，虽然生活场景在这里得到复制，然而，生活在这里的人们已是沧海桑田，换了人间。

宝隆楼，原为宝隆洋行济南分行经理住宅，现在是一啤酒馆，布置的很有情调，尤其是夜晚约三五好友来此，非常不错。

德昌楼，原德昌洋行，现在是一个吃川菜的地方。

济南第一辆老爷车，据说是司机回家的时候太兴奋，转弯时不慎撞到了院子的墙上。

这就是造老爷车的主人张采丞的故居，小瓦花脊的屋顶上开着西式老虎窗，颇具韵味。

义利楼，原义利洋行，原址在经二纬一，德式建筑，原来是从事百货生意的。

崇安楼，原山东济南商务总会所在地，有着浓郁的历史文化气息。

济远楼，典型的近代建筑折中主义风格，现为酒吧一条街，但是济南人民貌似对酒吧文化并不感冒，每次路过并没有想象的那么热闹。

优正楼，原为电报局，这是仿建的，西式风格，建筑采用竖向双层圆券这样大气古典的西方建筑立面形式，通过毛石砌块横向错分铺砌，非常的漂亮。

瀛风楼，看名字就应该猜到属于日式风格，这是日式仿欧式古典风格，老商埠经济活跃发展的写照。

老商埠的建设离不开伟大的劳动人民，他们的辛勤付出，坚持不懈，才有了商埠时期的繁荣，感谢劳动人民。

济南老商埠经四纬三，与大观园、济南站、中山公园不远，只可惜并没有形成一个完整的风景区，尤其是大观园，虽然只有几百米的距离，如果能形成一个完整的建筑群，相信会是另一番景象。

写济南老商埠的文章

写济南老商埠的文章济南老商埠位于山东省济南市历下区，是济南历史上最繁华的商业中心之一。

商埠是指城市中集中着大量商业机构和商贩的地区，它是商业活动的核心地带，也是一个城市经济繁荣的象征。

济南老商埠的历史可以追溯到清朝时期，当时济南已经成为山东省的政治、经济和文化中心。

商埠位于市中心的中山路、解放路一带，街道宽阔，建筑风格多样，犹如一幅繁华的画卷展现在人们面前。

商埠内有许多古老而有特色的建筑，如章丘马家、济南鲁商大厦等。

这些建筑充满了浓郁的历史气息，是济南老商埠的重要组成部分。

走在商埠的街道上，可以感受到济南的繁荣和活力。

济南老商埠以其独特的地理位置和丰富的资源吸引了大量商贩和游客。

这里有各式各样的商店，从传统的手工艺品店到现代的购物中心，应有尽有。

商埠内还有许多小吃摊位，如烧烤、汤包、煎饼等，让人们品尝到各种美食。

商埠的繁华也带动了周边地区的发展。

许多商贩和企业家都选择在商埠附近开设自己的店铺或公司，以期从商埠的繁荣中获利。

这种商业活动的集中，不仅带动了济南市经济的发展，也促进了就业机会的增加。

济南老商埠还有许多历史文化遗迹，如红楼、天平山石刻等。

这些遗迹见证了济南商埠的兴衰和历史的变迁。

游客们可以在商埠内感受到浓厚的历史文化氛围，了解济南的发展历程。

然而，随着时代的变迁，济南老商埠也面临着一些挑战。

商业中心的转移、商业形态的变化等都影响着商埠的发展。

为了保护和传承济南老商埠的历史文化，政府和相关部门采取了一系列措施，如修缮古建筑、加强商业管理等，以保持商埠的繁荣。

济南老商埠作为济南市的重要地标之一，不仅是经济繁荣的象征，也是济南人民自豪的地方。

在商埠内，人们可以感受到济南的历史底蕴和独特魅力，也可以体验到济南的繁华和活力。

济南老商埠的发展，不仅是济南市经济繁荣的体现，也是济南人民智慧和努力的结晶。

济南商埠研究述略

究述略
桂晓亮
（山东师范大学历史文化与社会发展学院，山东济南２０１）５０４
摘
要：济南商埠是２世纪初的自开商埠之一，０近几年对它的研究呈逐渐升温之势，成果渐多，但仍属起
步阶段，在研究领域、理论方法、史料挖掘等各个方面仍有许多路要走。本文拟通过对济南商埠研究成果的综
进济南商埠研究，笔者以为有必要对前人的研究成果加以梳理、整理，以期对后人研究有所裨益。
济南开埠是济南近代史上颇具影响的事件，较早就引起过关注，多著作作了记载，许为后人研究商埠历史提供了重
要的参考资料。
叶春墀的《济南指南》大东Ｅ报社，１）（ｔ１４和周传铭的《南快览》济南世界书局，２年）济南商埠公益团体、９济（１７对９工
合分析，以期发现研究的盲点，深化对济南商埠的认识。关键词：济南；商埠；商人社团；商埠商会
中图分类号：２３Ｋ０文献标识码：Ａ
近几年来，随着济南开埠百年纪念活动的开展，商埠研究渐趋升温，学者们从不同角度、同层面对其进行了深入探不讨，并取得了一系列成果。但与此同时，由于专业层面、认识水平的不同，商埠的研究仍然存在着不足。为了更好地推对
的发展状况，以及外人居住、活动状况；鲍德威（ａｉＤ．ｕｋ的（ＲＡＨＮＥＩＨＮ ——Ｐ１ｓｎｅｅｐｅｔｎＤｖＢｃ）（ＢＮＣＡＣｃｌＡｄＵＮ０ｄＤｖｌｍｎｉ胁ａｏ

济南市(含区县)商圈调研分析报告

里辛镇
乡镇
里辛镇家家悦商圈
双泉路（北环路至牟汶河），家家悦
-
三级城中村衰退否是
山东济南莱芜省市区
地级市
凤城西大街商圈
凤城西大街（文化南路至长勺南路）
文化南路（鲁中大街至凤城东大
街）、花园南路（鲁中大街至凤城东大街），茂业天地、银座商
核心混合区成熟
城
是
是
山东济南莱芜省市区
芙蓉街
核心混合区成熟是是
济南市商圈附表
省
市
区/县
街道 (镇)
行政商圈简区划称
主路段/位置
辅路段/位置
山东济南历下省市区
山东济南历下省市区
山东济南历下省市区
山东济南平阴省市县
山东济南商河省市县
山东济南市中省市区
省会
会展中心商圈
工业南路（崇华路至颖秀路），丁豪广场、银座高新店、万达广场高新店
-
省会
玉函银座商圈
经十路（姚家东路至玉函立交桥），万象城、银座商城玉函店、大润发省博店
省会
燕山银座商圈
窑银头座路商（城二燕环山东店路至浆水泉路），解放东路
县
玫瑰广场商圈
翠屏街（黄河路至五岭路）(含榆山路)，银座商城、彩虹新天地、心连心购物中心
县
商中路商圈
商中路（银河路至鑫源路）
次级
批发市场
成熟
是
是
山东济南天桥省市区
省会
明泉广场商圈
堤口路（官扎营东街至无影山路），K88明泉广场、大润发堤口堤口路路店
次级商业体发展是是

济南商业调研报告PPT课件

宏观政策影响分析
继2010年力度空前的宏观调控后，2011年国家再度重拳出击，出台了包括土地、金融、税收等多种调控手段，抑制住宅市场，商业地产市场迎来发展的春天。
新国十条
部分地区商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
西市场服装城华联商厦
嘉华购物广场
老东门商圈起源较早，是以小商品批发为主的专业商圈，档次较低。
老东门人民商场小商品批发市场
济南西部片区居民小商品经营者
周边居民
数码电子
山大路商圈
属于专业商圈，是一个以信息产业等高科技产业为特色的商圈。
大东科技市场大舜科技市场齐鲁软件大厦
年轻人及商务人士
服装鞋类儿童用品
GDP稳步增长，增长率保持15%左右，2010年GDP总量3351.4亿元，人均GDP达57394元（折合8666美元)，但在山东省排名并不靠前。
第三产业占比超过50%，但第二产业增长较低迷。服务业与工业的良性互动关系尚未完全形成，产业结构需进一步优化。
2 人口、消费力研究
济南近几年外来人口显著增加，城市对外吸引力增强，将加大城市商业项目的辐射力。
三套房贷全面
停贷
要求各商业银行全面停贷第三套房及以上住房贷款。
对贷款购买首套房，首付款的比例调整到30%及以上。
对贷款购买二套房家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。
国八条
对房地产开发建设投资达不到 25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

济南老街调研报告

济南老街调研报告一、概述济南老街是济南市历史文化的重要组成部分，具有悠久的历史和独特的风貌。

本调研报告旨在了解济南老街的现状和问题，并提出改进意见。

二、调研内容1. 济南老街的地理位置和历史背景济南老街位于市中心，曾是商贸繁盛和文化繁荣的中心区域。

据历史记载，这里的建筑大多建于明清时期，保留了古老的建筑风格和特色。

2. 济南老街的街道条件和环境面貌调研发现，济南老街的街道宽窄不一，道路狭窄且拥挤，交通不便。

部分区域存在排水不畅和垃圾乱堆问题，影响了环境面貌和市容形象。

3. 济南老街的商业发展和经营情况济南老街曾是商贸繁盛的地方，但近年来商业活力有所下降。

调研发现，部分商铺空置率较高，经营者面临竞争压力和招租难题。

同时，一些商家存在经营品质不高和服务态度不佳的问题。

4. 济南老街的文化保护和传承问题济南老街具有丰富的历史文化资源，但在保护和传承方面存在一些问题。

有些古建筑待修缮、保护意识不足，古文化的传承也面临困难。

5. 济南老街的旅游开发和管理现状济南老街拥有旅游资源的优势，但在旅游开发和管理方面仍有待提高。

调研发现，导游服务质量有待改善，游客信息服务不足，缺乏对游客的引导和规划。

三、问题分析1. 济南老街的交通状况不佳，需要进行道路改善和交通疏导，以提高通行条件。

2. 部分商铺的空置率较高，需要提升商业发展的吸引力和竞争力，加强招商引资，提升服务质量。

3. 必须加强对济南老街的文化保护和传承工作，加强古建筑的修缮，开展相关的文化活动和教育推广。

4. 在旅游开发和管理方面，应提高导游服务质量，完善游客信息服务，增加旅游宣传和推广活动。

四、改进意见1. 加大对济南老街的基础设施建设投入，改善交通状况，提高通行条件和安全性。

2. 设立专门机构负责济南老街的商业发展和管理工作，加强商业策划和招商引资。

3. 加强对济南老街的文化保护和传承。

制定相关政策和法规，加强古建筑的修缮和维护，开展文化教育推广活动。