大兴等33地集体经营性建设用地可入市
国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告
国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告文章属性•【公布机关】国务院•【公布日期】2018.12.23•【分类】国务院关于行政法规草案的审议意见正文国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告——2018年12月23日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上全国人民代表大会常务委员会：党中央、国务院高度重视农村土地制度改革。
习近平总书记指出，土地制度是国家的基础性制度，农村土地制度改革是个大事，涉及的主体、包含的利益关系十分复杂，必须审慎稳妥推进。
李克强总理强调，要坚持从实际出发，因地制宜，深化农村土地制度改革试点，赋予农民更多财产权利，更好保护农民合法权益。
按照党中央、国务院决策部署和中央全面深化改革工作安排，根据全国人民代表大会常务委员会有关授权决定，自然资源部会同有关地方和部门组织开展了农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
现将试点情况报告如下：一、改革试点的基本情况和主要成效党的十八届三中全会对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革作出重要部署。
2014年12月，习近平总书记先后主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议和中央政治局常委会会议，审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（以下简称《意见》）。
2015年2月27日，十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在试点地区暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）有关法律规定，授权期限截至2017年12月31日。
按照党中央、国务院部署要求，2015年3月23日至25日，原国土资源部召开试点工作部署暨培训会议，正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点（以下简称农村土地制度改革三项试点）工作。
浅析集体经营性建设用地入市问题
浅析集体经营性建设用地入市问题1. 引言1.1 研究背景集体经营性建设用地入市是指由集体经营性建设用地的主体向市场出售、租赁或变更用途的过程。
随着我国城市化进程的加快和土地资源的有限性，集体经营性建设用地入市成为了当前城市发展中一个备受关注的问题。
在过去，集体经营性建设用地入市主要依靠政府垄断约束和行政管理形式，但这种方式已经难以适应城市发展的需要。
需要探讨如何更好地推动集体经营性建设用地入市，以促进城市建设和土地资源的合理利用。
研究背景指出，集体经营性建设用地入市问题涉及到土地制度改革、城市规划、资源配置等多个方面，对于推动城市健康发展、优化土地利用结构、增加农民收入具有重要意义。
有必要深入研究集体经营性建设用地入市的现状、影响、限制因素及解决对策，为未来的政策制定和城市发展提供参考。
1.2 问题意义：集体经营性建设用地入市问题意义重大。
当前我国城市化进程加快，城市土地资源供应相对不足，而集体经营性建设用地入市可以有效拓展城市土地供应，促进城市建设。
集体经营性建设用地入市可以促进集体经营性建设用地的有效利用，提高土地利用效率，推动城市经济发展。
通过规范和改进集体经营性建设用地入市政策，可以优化城市土地资源配置，实现城市土地资源的更合理利用，提高城市土地资源利用效益。
合理推动集体经营性建设用地入市，不仅有利于推动城市化进程，还能促进城市经济发展，改善城市生活环境，实现城市可持续发展。
研究和解决集体经营性建设用地入市问题具有重要意义。
2. 正文2.1 集体经营性建设用地入市的现状目前，我国集体经营性建设用地入市的现状是比较复杂的。
一方面，随着城市化进程的加快，土地资源供给不足已成为制约城市发展的瓶颈之一，因此集体经营性建设用地入市成为了一种必然趋势。
由于我国土地制度的限制，集体土地的入市面临着各种挑战和难题。
集体经营性建设用地入市在实践中存在着不确定性和风险。
由于相关法律法规的不完善，集体土地的入市手续繁琐，流程复杂，容易导致一些不法分子趁机谋取私利，造成资源浪费和不正当竞争。
我国农村集体经营性建设用地入市改革探讨
郑州轻工业大学学报（社会科学版） ２０２１年６月 第２２卷第３期 ＪＯＵＲＮＡＬＯＦＺＨＥＮＧＺＨＯＵＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹＯＦＬＩＧＨＴＩＮＤＵＳＴＲＹ（ＳＯＣＩＡＬＳＣＩＥＮＣＥＥＤＩＴＩＯＮ） Ｖｏｌ．２２Ｎｏ．３Ｊｕｎ．２０２１ ［收稿日期］２０２０－０１－２６［基金项目］河南省高等学校哲学社会科学应用研究重大项目（２０２０－ＹＹＺＤ－０１）；河南省哲学社会科学规划项目（２０２０ＢＪＪ００５）；国家自然科学基金面上项目（７１９７３０３９）［作者简介］张扬（１９７３—），男，河南省扶沟县人，河南财经政法大学教授，博士，博士生导师，主要研究方向：土地制度；师海猛（１９９６—），男，河南省项城市人，河南财经政法大学硕士研究生，主要研究方向：土地制度。
引用格式：张扬，师海猛．我国农村集体经营性建设用地入市改革探讨［Ｊ］．郑州轻工业大学学报（社会科学版），２０２１，２２（３）：４９－５４．中图分类号：Ｆ３２ 文献标识码：ＡＤＯＩ：１０．１２１８６／２０２１．０３．００６文章编号：２０９６－９８６４（２０２１）０３－００４９－０６我国农村集体经营性建设用地入市改革探讨ＤｉｓｃｕｓｓｉｏｎｏｎｔｈｅｒｅｆｏｒｍｏｆｅｎｔｅｒｉｎｇｔｈｅｍａｒｋｅｔｏｆｒｕｒａｌｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｏｐｅｒａｔｉｏｎａｌｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｌａｎｄｉｎＣｈｉｎａ关键词：农地入市；经营性建设用地；入市改革张扬，师海猛ＺＨＡＮＧＹａｎｇ，ＳＨＩＨａｉｍｅｎｇ河南财经政法大学工程管理与房地产学院，河南郑州４５００４６摘要：农村集体经营性建设用地入市对于优化城乡要素配置、激活乡村振兴内生动力具有重要意义。
我国农村集体经营性建设用地经过隐形入市、探索入市、深化改革和授权入市四个阶段，逐步形成了新型综合类用地模式、异地调整入市模式、集体土地整备中心入市模式和集地券入市模式，但还存在着入市与征地之间的矛盾、收益分配机制不健全和入市配套规划缺失等问题。
北京 大兴区近270公顷土地拟入市
次 的要 求 ，组 织 专 门 人 员对 土 地 用 而 未 尽和 供 而 未用 的企 业
开 展９ 巡查 工作 ，促进 了闲置 土地 的加 速利 用 。（ 州在 线） 次 滁
实行重大建设项 目用地计划点供制度 ：对 已使用完 自治区下
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（ 徐 超 ）
５ 国土资源 ２ １年９ ８ ００ 月号
新 增 建 设 用 地 指 标 的前 提 下 ，最 大 程 度地 保证 建设 用 地 需
快 了新城 开 发 建 设 的进 度 ，集 中 力量 将 一 批地 理 位 置优 越 、商
业开 发 价值 高 的地 块 推 向市 场 。 如今 ，大 兴 已成 为北 京 最 具潜
力和 活 力的地 区之一 。 ’
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今年以来 ，山东省 高密市国土资源局在基层大力推行国
土 资 源信 访 工 作联 系 卡制 度 。 卡 上注 明 了处 理信 访 工 作 单位 和联 系 电话 ， 由各 分局 工 作 人 员 向办 事 群 众 发 放 。分 局 执 法
人 员 还利 用 巡 查 和 外 出办 案 的时 机 ，把 联 系 卡 送 到群 众 和 企
业 主 手 中。 各 分局 在 各 村 张 贴 土地 违 法 行 为 信访 举 报 公 告 ，
一文了解集体经营性建设用地入市！
⼀⽂了解集体经营性建设⽤地⼊市！本⽂由⼯隆建通研究员余能整理随着部分区县农村集体经营性建设⽤地的⾸宗⼊市发证、⼊市交易系统上线、⼊市⼟地转让成功及使⽤权抵押贷款落地等消息相继公开，对于集体经营性建设⽤地的探索实践也在逐步深⼊。
长期以来，农村集体⼟地闲置荒废、使⽤低效的现象⽐较普遍，没有发挥出⼟地的最⼤效益。
为了解决这⼀问题，国家从逐渐放开集体经营性建设⽤地⼊市，设⽴33个试点区县，到新《⼟地管理法》正式扫除集体经营性建设⽤地⼊市的法律障碍，在法律、制度、实践⽅⾯都做了不少尝试和突破。
作为农村集体建设⽤地中的⼀类（其他两类为宅基地和公益性公共设施⽤地），集体经营性建设⽤地的⼊市，⼀⽅⾯为城市扩张提供⼟地资源，解决城市⼟地资源紧缺的问题和城市扩张与农村集体占有⼟地之间的⽭盾。
另⼀⽅⾯，可解决农民收⼊问题，集体经营性建设⽤地⼊市可以使得农民的财产性收⼊明显提升，⽆论是⼀次性收⼊还是可持续性收⼊，都将获得明显的改善。
因此，基于集体经营性建设⽤地的发展探索将是⼀个巨⼤的风⼝，我们现将相关知识政策整理如下，以供⼤家学习参考。
01什么是集体经营性建设⽤地农村集体经营性建设⽤地，是指具有⽣产经营性质的农村建设⽤地，包括农村集体经济组织使⽤乡（镇）⼟地利⽤总体规划确定的建设⽤地兴办企业或者与其他单位、个⼈以⼟地使⽤权⼊股、联营等形式共同举办企业、商业所使⽤的农村集体建设⽤地。
农村集体经营性建设⽤地⼊市，是指这部分⼟地在市场上流转，具体包括转让、出租和⼊股等⽅式，实质是农村集体经营性建设⽤地使⽤权在市场上优化配置过程。
02农村集体经营性建设⽤地⼊市历程（⼀）改⾰开放⾄20世纪90年代末——严格控制阶段1992年《关于发展房地产业若⼲问题的通知》：集体所有⼟地不得直接出让；1998年修订《⼟地管理法》：严禁农村集体⼟地⽤于任何⾮农建设；1999年《国务院办公厅关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》：严禁城市居民在农村建设及购买住宅；总之，政府明确不允许农村集体建设⽤地⼊市交易。
浅析集体经营性建设用地入市问题
浅析集体经营性建设用地入市问题集体经营性建设用地入市问题是指农村集体经营性建设用地在城市化进程中转变为市场经营性建设用地的一种现象，主要涉及农村土地资源的利用方式、农民权益保护以及城市化进程中的土地供需矛盾等问题。
这一问题涉及到经济、法律、社会等多个领域，需要进行综合分析和解决。
集体经营性建设用地入市的原因主要包括土地资源需求、城市化进程以及农民的自主选择等。
在城市化的推动下，城市人口的增加导致土地需求的增加，而农村集体经营性建设用地则成为满足土地需求的重要来源。
一些农民也希望通过将集体经营性建设用地转变为市场经营性建设用地来获取更高的收益，改善自己的生活条件。
集体经营性建设用地入市涉及到农民的权益保护问题。
在集体经营性建设用地入市的过程中，农民的土地权益需要得到有效保护。
这包括土地征收过程中的合理补偿、农民在市场经营性建设用地上的参与方式以及农民的土地流转权等问题。
只有在保护农民权益的基础上，才能够实现城市化与农村社会稳定的有机结合。
集体经营性建设用地入市问题涉及到土地资源的合理利用。
在城市化进程中，土地资源是一项重要的资源，需要合理利用。
对于集体经营性建设用地入市的问题，应该通过规划和管理来实现土地资源的合理配置。
这包括土地用途的规划、土地市场的监管以及土地资源的保护等方面。
只有通过合理利用土地资源，才能够实现城市化与可持续发展的有机结合。
集体经营性建设用地入市问题也涉及到城市与农村的发展一体化问题。
在城市化进程中，城乡之间的差距逐渐缩小，城市与农村的发展也越来越相互依赖。
对于集体经营性建设用地入市问题的解决，需要形成城乡一体化的发展思路，使得城市与农村的发展能够相互促进。
这包括在土地供应、农民收入、公共服务等方面形成城乡一体化的政策措施，以实现城乡共同发展的目标。
关于集体经营性建设用地入市规定及相关问题考虑
关于集体经营性建设用地入市规定及相关问题考虑发布时间：2021-06-16T10:47:55.040Z 来源：《城市建设》2021年6月作者：李宝玺[导读] 新土地管理法明确了集体经营性建设用地可以入市，本文通过梳理集体经营性建设用地入市相关规定，提出集体经营性建设用地入市应注意的相关问题及讨论，便于为推进集体经营性建设用地入市提供相关建议。
吉林省长春红石土地房地产评估咨询有限责任公司李宝玺 130032摘要：新土地管理法明确了集体经营性建设用地可以入市，本文通过梳理集体经营性建设用地入市相关规定，提出集体经营性建设用地入市应注意的相关问题及讨论，便于为推进集体经营性建设用地入市提供相关建议。
关键词：集体经营性建设用地入市规定、问题一、新土地管理法对集体经营性建设用地入市的相关规定新土地管理法对集体经营性建设用地入市做出以下规定：（一）土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排第二十三条各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。
土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。
土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。
土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。
（二）集体经营性建设用地入市条件第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
?通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地入市所面临的问题与对策
September 202027一、提出问题的背景2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，新修订的《土地管理法》规定，在符合规划和依法取得的前提下集体经营性建设用地可以入市。
这一规定破除了长期以来集体经营性建设用地入市的法律障碍，在中国土地管理制度发展史上具有划时代意义。
当然，允许入市和实施入市之间还存在不小的现实距离，但毋庸置疑，法律越早落地，经济和社会效益就越大。
要解决法律政策落实中的“难点”、“堵点”，打通落地“最后一公里”，需要尽快出台相应法律的实施细则和配套政策文件。
2015年2月起至2019年底，上海市松江区作为全国33个农村土地制度改革试点地区之一，成功开展了集体经营性建设用地入市试点，探索形成了“1+5”入市细则和配套文件体系，为上海市出台市级层面的实施细则和配套文件提供了可供借鉴的样本。
二、上海市全面推开集体经营性建设用地入市的现实意义集体经营性建设用地入市是近年来政府大力推进的三项农村土地制度改革之一，对于破解本市土地资源发展瓶颈和激发农村土地资源活力、保障农民权益和提高农民财产性收入、促进乡村振兴和城乡融合发展具有重要意义。
一是极大缓解上海市土地资源紧张的压力。
本市城市建设用地规模“五量调控”设置“天花板”，给本市经济社会发展带来了空前压力，土地资源配置的形势愈加严峻。
一方面，经济社会发展需要土地。
按照一般规律，城市边界会持续扩展，城镇建设用地面积会持续增加。
这与本市建设用地减量化之间形成矛盾，难以调和。
近年来通过城市的“逆生长”，最大限度地释放了城市地区存量土地的潜能。
另一方面，本市农村地区存在集体经营性建设用地入市所面临的问题与对策[摘要] 2020年1月1日起修订生效的《中华人民共和国土地管理法》破除了长期以来集体经营性建设用地入市的法律障碍，在中国土地管理制度发展史上具有划时代意义。
毋庸置疑，法律越早落地，其经济和社会效益就越大，但允许入市和实施入市之间还存在不小的距离。
中农办负责人：只有经营性建设用地可入市
包经 营权 中单独分 离 出来 ，允许 抵押
那 么 ，三 中全会 《 决定 》提 ｆ ｝ ｛ 的 担保 ，但 承包 权作 为物权 依然不 许抵 “ 建 立城 乡统一 的建设 用地市 场”恰 押 。这 样既 能缓解 农 民的贷款难 ，又 恰对 这两 个问题做 ｆ ¨了改进 。第一 ． 能做 到风 险可控 ，即便 到期还不 上贷
下 ，赋 予 农 民 对 承 包 地 占有 、使 用 、 收 益 、流 转 及 承 包 经 营 权 抵 押 、担 保
陈锡 文 ： 商企业 到农村去 租赁
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集体经营性建设用地入市调研报告(简述)
集体经营性建设用地入市调研报告（简述）作者：陈玉月陈晨徐己陈天笑范勇平钱玉佳来源：《科学导报·学术》2017年第12期摘要：土地乃国之根本。
当下土地改革正在开展，在改革进程中带来的法律问题也引起了法科学子的热切关注。
本文将围绕集体经营性建设用地入市这一改革试点项目，通过深入江苏省惟一一家试点地区常州市武进区进行调研访问，简要汇报作者选取此试点项目的缘起，调研最终形成的一些基本成果以及为集体经营性建设用地入市这一试点项目逐渐的落成开展提出自己的一些建议。
关键词：集体经营性建设用地入市；常州市武进区；调研；建议【中图分类号】F321.1【文献标识码】A【文章编号】2236-1879（2017）12-0245-011选题背景2013年11月12日，党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确了土地改革的目标之一，提出“在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
”2015年1月12日，中共中央办公厅和国务院办公厅发布了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出“建立农村集体经营性建设用地入市制度。
完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务监管制度。
”2015年2月27日，全国人大常委会发布了《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域，暂时调整《土地管理法》《城市房地产管理法》中关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。
根据正如火如荼展开的集体经营性建设用地入市改革，我们认识到其意义巨大，它可以弱化政府征地所引发的社会问题，增加集体土地所有者的土地财产性收益，缩小城乡差距，助力城乡一体化。
集体经营性建设用地入市相关法律问题研究
集体经营性建设用地入市相关法律问题研究文章属性•【公布机关】北京市第二中级人民法院•【公布日期】•【分类】司法调研正文集体经营性建设用地入市相关法律问题研究一、农村集体经营性建设用地入市的背景介绍农村集体经营性建设用地入市是指允许农村集体经营性建设用地进入土地交易市场，即将符合法律规定的农村集体经营性建设用地的使用权通过有偿的方式（包括但不限于出让、互换、转让、抵押）在土地市场上进行交易与流转，其实质是通过对农村集体建设用地的市场化配置，盘活存量土地，充分利用土地资产价值，实现土地增值的过程。
面对农村集体建设用地受到较大限制的问题，我国于2015年开始启动改革试点，农村集体经营性建设用地入市系这次改革试点的重要组成部分。
上述改革的依据是中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，其中农村集体经营性建设用地入市制度的具体要求是同权同价、流转顺畅、收益共享。
全国人大常委会之后便授权国务院在33个试点县市开展集体经营性建设用地入市试点。
在改革试点的基础上，全国人大常委会于2019年8月26日修改通过了《土地管理法》。
此次修法删除了原法第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，并通过新增第六十三条的方式规定了集体经营性建设用地入市的条款，以立法的形式确立了集体建设用地与国有建设用地同权同价的目标。
集体经营性建设用地改革的推动和发展时间名称部门相关内容2004年10月21日国发[[2004] 28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国务院禁止非法出让、出租集体土地，承认集体建设用地使用权的依法流转。
2008年10月15日中发[[2008] 16号(十七届三中全会) 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中共中央将农村集体建设用地划分为公益性建设用地和经营性建设用地，并指明了城镇建设用地范围外的经营性建设用地入市“统一市场、同地同权”的改革道路。
集体经营性建设用地使用权价格评估探索研究
集体经营性建设用地使用权价格评估探索研究作者：孙伟吴涛来源：《中国住宅设施》 2018年第11期摘要:集体经营性建设用地是土地利用的新空间、新领域,通过分析集体经营性建设用地使用权的现状和政策,阐明了集体经营性建设用地使用权价格的评估内涵、程序和必要性,指出了当前集体经营性建设用地使用权价格评估存在的问题,并给出评估建议,以建立科学完善的集体经营性建设用地使用权价格评估体系和框架,显化土地价值。
关键词:建设用地;使用权价格;评估1 研究背景农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度“三块地”上的制度性障碍,既阻碍了新型城镇化建设,又不利于乡村振兴战略的实施,“三块地”制度改革势在必行,必须尽快取得实质性突破。
2 0 1 4 年1 2 月3 1 日,中央下发文件,对开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作作出总体安排部署。
2 0 1 5 年2 月2 7 日, 十二届全国人大常委会第十三次会议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县( 市、区) 行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》( 以下简称《决定》),在北京市大兴区等3 3 个试点县( 市、区) 暂停实施《土地管理法》《城市房地产管理法》的 6 个条款, 按照重大改革于法有据的原则推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点,该期限将于2 0 1 7年1 2 月3 1 日届满。
2 0 1 7 年1 0 月3 1 日,全国人大常委会审议关于延长授权国务院在北京市大兴区等3 3 个试点县( 市、区) 行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案, 拟将农村土地制度三项改革试点期限延长1年,至2 0 1 8 年1 2 月3 1 日。
因此,本文以集体经营性建设用地使用权价格为研究对象,在研究目前各案例的基础上,探索集体经营性建设用地使用权价格的评估, 建立科学评估体系, 确保集体经营性建设用地使用权收益不流失, 保障政府、集体与个人的收益。
中央一号文：农村土改将全面推开,不搞私有化
首提承包土地经营权担保融资由于社会环境发生变化，当前，农村土地制度改革领域也发生着重大变化。
十九大报告中指出：“保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年。
”这是自农民承包地“三权”分置以来，中央在完善农村土地经营制度方面的又一重大举措。
值得关注的是，为继续做好确权工作，农业农村部的发力重点包括：探索确权成果应用，为土地经营权抵押贷款、承包地有偿退出、互换并地等提供支撑，充分释放确权红利。
为此，若干意见首提承包土地经营权担保融资。
上海优农网络科技有限公司董事长高春茂对第一财经记者表示，相较于工业，对企业从事农业的难处，在于没有产权。
租用农民的承包地，即便是每年的承包费有上百万，再加上工人工资、农业投入等，对农业企业来说都是消耗品。
农业存在高风险、重资产、回报低等问题。
因此，缺少资金成为企业的常态。
允许承包土地的经营权担保融资，对流转土地的农业企业来说，固然是有利的，但也可能引发负面影响。
高春茂提醒称，一是要警惕引发地租的上涨；二是要让真正从事经营的主体受益，而非享有承包权的农户；三是操作流程一定要简单；四是承包土地的经营权做抵押，不要随意附带其它抵押品，否则也会对农业企业造成影响。
农村土地制度改革呈加速态势2018年12月，随着《土地管理16国土资源 2019年2月号中央一号文：农村土改将全面推开，不搞私有化指导“三农”工作的又一份中央一号文件《中共中央 国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（下称“若干意见”）19日由新华社受权发布。
若干意见首次提出，允许承包土地的经营权担保融资，并要求坚持农村土地集体所有、不搞私有化，坚持农地农用、防止非农化。
若干意见还提出，要进一步深化农村土地制度改革，颇为引人关注。
若干意见要求，在修改相关法律的基础上，完善配套制度，全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。
法修正案草案》（下称《草案》）提请全国人大常委会审议，农村土地制度改革逐渐有加速态势。
集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告
集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践摘要：1、《土地管理法》已经完成修改，但是其他配套法律法规尚未进行修订，关于经营性建设用地的用途、出让、抵押、处置有较多不明确的地方，但是按照集体经营性建设用地和国有建设用地同权同责的基本思路，规则也会类似。
2、农村集体经济组织（包括经济合作社、经济联合社、经济联合总社）是集体经营建设用地入市的主体，根据试点地区经验，也可以组建统一的入市平台公司，由该公司作为入市和金融业务的开展主体，信用风险判断时需要予以关注。
3、集体土地出让的土地使用权的期限与同类用途的国有建设用地使用权期限趋同；出租期限有可能受到合同法20年的限制，具体需待政策法规进一步明确。
4、集体经营性建设用地抵押可参照同类用途的国有建设用地执行。
5、土地入市及再转让环节，收入扣除取得成本和开发成本后，需要按比例缴纳土地增值收益调节金。
6、市场已有的针对集体经营性用地的融资方案有土地整治贷款、开发建设贷款、产业运营贷款、商业用房按揭贷款，覆盖集体土地从整理入市到持有阶段。
7、试点地区的政策法规由较多是不公开的，且试点的事项是没有特别明确的法律法规规定。
金融机构如果要介入类似项目，建议与当地的发改委、规划与自然资源部门对不明确的事项进行详细的调查。
8、如北京地区，土地竞拍保证金是缴纳至镇级统筹公司，可关注该类企业的存款营销。
一、试点时期的政策文件体系及北京市的相关规定根据相关文件，集体经营性土地入市试点自2015年始，至2019年12月31日开展试点的法律授权文件到期。
2020年开始后续将衔接修改后《土地管理法》，试点期间全国及北京市依据的法律法规及相关政策文件如下：(一)中共中央2014年12月中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出改革试点的主要任务“建立农村集体经营性建设用地入市制度。
中共北京市大兴区委农村工作领导小组办公室关于印发《大兴区发展壮大农村集体经济实施方案》的通知
中共北京市大兴区委农村工作领导小组办公室关于印发《大兴区发展壮大农村集体经济实施方案》的通知文章属性•【制定机关】北京市大兴区人民政府•【公布日期】2020.08.19•【字号】京兴农组办发〔2020〕11号•【施行日期】2020.08.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】农村科技与社会发展正文中共北京市大兴区委农村工作领导小组办公室关于印发《大兴区发展壮大农村集体经济实施方案》的通知各镇人民政府，区级相关部门：《大兴区发展壮大农村集体经济实施方案》已通过区政府常务会和区委深改委会议审议，现印发给各单位，请结合实际情况，认真执行。
附件：大兴区发展壮大农村集体经济实施方案中共北京市大兴区委农村工作领导小组办公室2020年8月19日大兴区发展壮大农村集体经济实施方案发展壮大农村集体经济，是实施乡村振兴战略、实现农民富裕、巩固党的执政基础的重要途径和可靠保证。
为加快促进大兴区农村集体经济可持续发展壮大，根据中央和市级文件精神，结合实际，制定本实施方案。
一、发展思路以全区农村集体经济发展已取得成绩为基础，以农村集体经济组织已有发展资源和发展能力为依托，以农村土地制度改革、北京大兴国际机场运营等重大机遇为契机，发挥镇级主导作用，因地制宜，因村施策，推进一部分基础条件好的农村集体经济组织先富起来，带动大部分农村集体经济组织富起来，逐步实现全区农村集体经济组织共同富裕。
二、主要目标第一阶段：消除薄弱村。
到2020年底，市级低收入村全部消除，2017年度收不抵支村基本消除，市级扶持壮大集体经济试点村年集体经营性收入达到10万元。
第二阶段：培育重点村。
到2022年底，2017年度资不抵债村基本消除，培育一批集体经济发展先进村和示范村。
第三阶段：推广至所有村。
到2025年底，全区农村集体资产总额和农村集体经营性收入增长幅度较大，农村集体经济综合实力明显增强。
三、实施路径（一）高效开发优势资源1.加快推进集体经营性建设用地入市。
城市规划实施中的征地与集体经营性建设用地入市之关系协调
城市规划实施中的征地与集体经营性建设用地入市之关系协调欧阳君君［提要］建国之后，我国立法上确立了实施城市规划所需集体土地的征地单轨制。
为了盘活农村集体建设用地、保护农民权益，集体经营性建设用地直接入市成为满足城市规划实施所需用地的又一方式。
但是我国的征地制度与农地直接入市在适用目的、适用范围、征地补偿标准与入市增益分配标准等方面都存在法律上的冲突。
协调二者之间的关系，需要保持“公共利益”的必要弹性、承认城市土地可以属于集体所有，以及建立市价补偿机制以缩小同直接入市增益所得之间的差距。
［关键词］城市规划；土地征收；集体经营性建设用地；直接入市中图分类号：DF453文献标识码：A文章编号：1004—3926（2019）07—0092—05基金项目：国家社会科学基金项目“国有自然资源配置审批制度改革研究”（17BFX085）、江西省高校人文社科规划项目“城市规划实施中的征地与集体经营性建设用地入市之关系研究”（FX18103）、中国博士后第59批面上资助项目（2016M592105）、江西财经大学法学院优秀青年教师资助计划项目。
作者简介：欧阳君君，江西财经大学法学院暨法治江西建设协同创新中心副教授，法学博士，研究方向：经济行政法。
江西南昌330032根据我国《土地管理法》、《房地产管理法》等法律的规定，征地成为占用集体土地、满足城市规划所需用地的唯一途径。
①党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地入市。
这为实施城市规划所需集体土地提供了一个新渠道。
但迄今为止，征地与集体经营性建设用地入市的关系并不明晰。
2017年的《土地管理法修正案（征求意见稿）》以及2019年的《土地管理法修正案（草案）》（以下简称2019年《修正案（草案）》）有关征地范围的规定被一些学者批评，认为政府为实施城镇规划而征收集体土地将极大挤压集体经营性建设用地的入市空间。
北京市大兴区人民政府关于印发大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知
北京市大兴区人民政府关于印发大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知
文章属性
•【制定机关】北京市大兴区人民政府
•【公布日期】2018.01.09
•【字号】京兴政发〔2015〕32号
•【施行日期】2018.01.09
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地资源
正文
北京市大兴区人民政府关于印发
大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知
京兴政发〔2015〕32号为进一步规范大兴区集体土地试点工作，方便公众知悉试点工作相关政策，经区政府批准，现将《大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》予以公开，详细内容见附件。
北京市大兴区人民政府办公室
2018年1月9日。
佛山南海等33个县拟允许集体经营性建设用地入市
佛山南海等33个县拟允许集体经营性建设用地入市佛山南海等33个县拟允许集体经营性建设用地入市据新华社电全国人大常委会25日审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区、广东省佛山市南海区等33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。
受国务院委托，国土资源部部长姜大明25日向十二届全国人大常委会第十三次会议作《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》说明。
允许存量农村集体经营性建设用地入市姜大明在作草案说明时说，在33个试点县(市、区)行政区域暂时停止土地管理法第四十三条和第六十三条、城市房地产管理法第九条关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
姜大明说，试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。
入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。
入市范围限定在存量用地。
将合理提高被征地农民收益比例姜大明说，暂时调整实施土地管理法第四十七条关于征收集体土地补偿的规定，明确综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障。
符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社保体系。
有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营。
姜大明说，试点行政区域将合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例。
国务院有关部门将通过推进征地信息公开、完善征地程序等方式，加强群众对征地过程的.监督。
下放宅基地审批权防止城里人到农村买地建房根据草案，暂时调整实施土地管理法第四十四条、第六十二条关于宅基地审批权限的规定，明确使用存量建设用地的，下放至乡(镇)人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。
把脉农村集体建设用地“入市”——中国土地学会副理事长黄小虎访谈录
把脉农村集体建设用地“入市”——中国土地学会副理事长黄小虎访谈录贺海峰【期刊名称】《决策》【年(卷),期】2015(000)004【总页数】3页(P37-39)【作者】贺海峰【作者单位】【正文语种】中文在市场经济条件下，城市的企业、土地都可以入市，农村为什么不行？这次试点，抵押也可以，上市也可以，有了纠纷也得承认这是合法土地。
黄小虎认为，未来三年，将给我们提供机会窗口，为进一步改革积累经验。
党的十八届三中全会明确提出，农村土地制度改革的方向是“建立城乡统一的建设用地市场”。
而建立城乡统一的建设用地市场的关键点，必须从法律上承认，农村集体建设用地与国有建设用地具有平等的地位和权利，按照同地同权同价的原则进入市场交易，并由政府按统一的市场规则进行管理。
2月25日，由全国人大常委会授权，国务院在北京市大兴区、安徽省金寨县等33个试点县（市、区），暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。
上述调整在2017年底前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。
那么，如何理性看待本轮试点？面临着那些挑战与阻力？怎样才能取得预期成效？我们专访了中国土地学会副理事长黄小虎。
《决策》：国务院启动的这次试点，与以往相比有哪些不同之处？黄小虎：这个改革不同的地方，就是全国人大授权，可以突破现行法律。
这体现了依法治国的法治精神，既有决心也有实际行动。
再一个特点，过去的试点大都是地方政府主导，即使是部门主导的试点也都不碰触法律、不对现行法律进行修改，这种试点搞到一定程度就搞不下去了。
比如广东2005年就出台了集体建设用地进入市场的管理办法，等于把全省都纳入试点了。
因为整个大的法律环境都没改，它等于突破了。
但是，一旦涉及到要害问题，比如抵押，地方政府就管不了了，那是银行的事。
抵押对企业是很重要的，不能抵押，资金循环就会出问题。
集体建设用地入市政策研究与前景展望
集体建设用地入市政策研究与前景展望发布时间：2021-01-08T12:16:09.230Z 来源：《基层建设》2020年第25期作者：张汕[导读] 摘要：自2015年国家发布《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（下称决定）允许农村集体土地入市以来，已过去近五年。
四川发展土地资产运营管理有限公司摘要：自2015年国家发布《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（下称决定）允许农村集体土地入市以来，已过去近五年。
政策实施过程中地产化趋势严重，影响了政策推行效率和执行方向。
本文主要围绕成都市的政策执行情况展开论述，仅供参考。
关键词：集体建设用地；入市政策；展望前言：解决农民土地问题始终是我国的头等大事，但长期以来土地要素市场化滞后，地方政府占据了农村土地调配的主导权，使农村土地规模经营效率严重不足，农民利益无法得到切实的保护。
因此，国家从2006年开始不断探索农村土地改革的康庄大道。
一、集体建设用地入市政策研究（一）2004版《土地管理法》不允许集体土地入市2004年版《土地管理法》（下称旧土地管理法）第63条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；第43条规定需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
（二）前期实践对旧土地管理法的突破在2019年新土地管理法出台前，国家围绕旧土地管理法做了许多探索和突破。
1.2006年3月，国土资源部《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》决定对集体非农建设用地使用权流转开展试点工作。
2.2014年8月，国土资源部、财政部和住房和城乡建设部《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》为集体建设用地流转做操作层面的准备。
3.2015年2月，“决定”允许北京市大兴区等全国33个试点区域的农村集体经营性建设用地使用权（下称集体用地）入市，与国有建设用地同权同价。
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大兴等33地集体经营性建设用地可入市
北京市大兴区等全国33个试点县（市、区）行政区域，拟合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例，允许集体经营性建设用地入市。
上述试点区域拟暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅地基管理制度的有关规定。
2015年2月25日，十二届全国人大常委会第十三次会议开幕，审议国务院关于提请审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整有关法律规定的决定（草案）》的议案。
农村集体土地
存量集体经营建设用地入市
根据现行法律，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地的使用权依法发生转移的除外。
受国务院委托，国土资源部部长姜大明作草案说明时说，在33个试点县（市、区）行政区域暂时停止土地管理法第四十三条和第六十三条、城市房地产管理法第九条关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地的使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
姜大明说，试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。
入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。
入市的范围限定在存量用地。
土地征收
被征地农民收益比例将提高
根据现行土地管理法，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍；地上附着物和青苗补偿费标准，由省、区、市规定。
姜大明说，暂时调整实施土地管理法第四十七条关于征收集体土地补偿的规定，明确综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障。
符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社保体系。
有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营。
姜大明说，试点行政区域将合理的提高被征地农民分享土地增值收益的比例。
国务院有关部门将通过推进征地信息公开、完善征地程序等方式，加强群众对征地过程的监督。
宅基地
防止城里人到农村买地建房
现行法律规定，一般农用地转为建筑用地的，由省、自治区、直辖市政府批准。
姜大明说，暂时调整实施土地管理法第四十四条、第六十二条关于宅基地审批权限的规定，明确使用存量建设用地的，下放至乡（镇）人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。
姜大明说，试点行政区域在现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，宅基地的退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买地建房，导致逆城市化问题。
草案规定，上述调整在2017年12月31日前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律；对实践证明不予调整的，恢复施行有关的法律规定。
■焦点
33试点地区如何选出来？
据国土资源部介绍，按照《意见》要求，坚持小范围试点，试点以县（市）行政区域为单位，统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，总量控制在30个左右。
在试点的选择方面，国土资源部主要依照三个标准：一是试点地区党委、政府重视程度高，工作基础比较好；二是农村集体土地确权登记颁证率高，土地利用总体规划和城乡规划全面覆盖，土地管理秩序好；三是农村集体组织健全，群众支持。
据新京报记者统计，33个试点区域基本覆盖全国各省（区、市），其中浙江和四川分别有两个试点区域。
北京大兴早在2011年左右就开始试点推进农村集体建设用地流转工作。
例如，大兴旧宫镇开发的部分项目土地仍归村集体所有，地上商业产权交给投资商，村民既可以从投资商支付的“土地租金”中获益，又可以从商业项目的收益中得到分红。
土地征收补偿多高才合理？
土地征收补偿标准提高到多少才算合理，成为昨日下午全国人大常委会分组审议的焦点。
国土资源部部长姜大明作草案说明时说，试点区域将综合的考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障。
符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社保体系。
朱静芝委员说，征收农民的土地必须付够补偿，但由于各地的发展水平不一样，县与县之间、市与市之间不一样，补偿标准也不一，因此建议今后可以以省为标准，允许各省在发达地区、欠发达地区、很不发达的地区有不同的标准。
丛斌委员认为，草案的表述为“合理的确定土地征收补偿标准”，建议将“合理”改为“综合”。
他说：“土地的征收补偿标准不是谁认为合理就合理，而应依据土地的用途、区位、经济发展水平、收入等情况综合确定。
”
令狐安委员表示，草案说明称“符合条件的被征地农民纳入养老、医疗等城镇社会保障体系”，目前城镇实际上是两个保障体系，一是城镇职工保障体系，二是城镇居民保障体系。
目前各地一般把被征地农民纳入标准较低的城镇居民保障体系。
他建议，征地农民纳入社保不能搞一刀切。
“如果一刀切，全部都按照城镇一般居民参加社保依然是对被征地农民的剥夺。
”。