详解商品房预售方法
商品房预售管理办法
商品房预售管理办法商品房预售管理办法为切实加强商品房预售管理，保护购房者合法权益，规范房地产市场秩序，维护经济和社会发展稳定，根据《国务院关于进一步加强房地产市场调控的决定》（国发〔2007〕29号）、《商品房销售管理办法》（国务院令第353号）、《房地产开发企业资信评价办法》（内地银监发〔2008〕122号）、《国家标准》GB/T50378-2006《建筑和建筑材料住宅工程施工质量验收规范》等有关法律、法规，制定本办法。
第一条适用范围本办法适用于商品房预售活动，适用于在中华人民共和国境内从事商品房销售活动的各类主体。
第二条预售许可从事商品房预售活动的房地产开发企业，应当按照有关法律、法规的规定，取得商品房预售许可证，方可进行预售活动。
商品房预售许可证应当包括以下内容：（一）预售房源的地理位置、用途、建筑规划许可证、建筑工程施工许可证；（二）预售房源的建筑面积、房号、用途、总价、固定公摊面积、未得到确权的共用设施建筑面积、使用权约定的面积等明细数据；（三）预售房源的规划图，各层平面图及房型图；预售范围和期限等内容；（四）预售房源的销售保证和质量保证等内容；（五）开发企业的名称、地址、法定代表人、执业证明、资质等。
第三条支付方式商品房预售，应当采取合法、合规的方式进行购买。
（一）全款预付购买者可以选择全款预付方式购买商品房，但是开发企业应当未经购买者同意，不得变更付款条件和方式。
（二）分期付款购买者可以选择分期付款方式购买商品房，开发企业应制定明确的分期付款计划，保障购买者权益。
第四条监管工作国家或地方政府有关主管部门应当建立商品房预售活动安全监管体系，对商品房预售行为实行全程监管。
（一）商品房预售许可管理有关主管部门应当严格审核企业的发展规划、项目建设情况，及企业的资信情况，依法进行商品房预售许可管理。
对未取得预售许可证或违法预售的房地产开发企业，有关主管部门应当依法做出行政处罚，并依法追究其法律责任。
房地产公司商品房预售方案
房地产公司商品房预售方案一、项目背景随着我国城市化进程的加快，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，发挥着越来越重要的作用。
为满足市场需求，提高公司经济效益，我司决定推出商品房预售方案，以吸引更多购房者，加快资金回笼，确保项目顺利推进。
二、项目目标1.提高项目销售业绩，实现公司业绩增长。
2.加快资金回笼，降低项目风险。
3.提升公司品牌形象，增强市场竞争力。
三、预售方案1.预售政策（1）开盘优惠政策：开盘当天，购房者可享受额外优惠，包括折扣、赠送面积等。
（2）按时签约优惠：购房者签订购房合同后，在规定时间内完成付款的，可享受一定的折扣优惠。
（3）推荐优惠：购房者通过我司指定渠道推荐亲友购房，可获得一定的现金奖励。
2.预售流程（1）诚意登记：购房者需在诚意登记期内，提交相关资料，进行诚意登记。
（2）诚意登记审核：我司对购房者提交的资料进行审核，确定购房者是否符合购房条件。
（3）摇号选房：符合条件的购房者参加摇号选房，根据摇号结果确定选房顺序。
（4）签订购房合同：购房者按照选房顺序，与我司签订购房合同。
（5）支付房款：购房者按照合同约定支付房款。
（6）办理入住手续：购房者完成房款支付后，办理入住手续。
3.预售房源（1）预售房源：我司将推出部分优质房源进行预售，包括住宅、商业、车位等。
（2）房源价格：房源价格根据市场行情及项目定位制定，确保购房者利益。
四、营销推广策略1.网络营销：利用互联网平台，进行项目宣传、推广，吸引潜在购房者。
2.线下活动：举办各类线下活动，如开盘仪式、产品发布会、看房团等，提高项目知名度。
3.媒体宣传：通过电视、报纸、电台等媒体进行项目宣传，扩大品牌影响力。
4.合作推广：与相关行业、企业进行合作，共同推广项目，扩大客户群体。
5.口碑营销：以优质的产品和服务，赢得购房者口碑，提高项目知名度。
五、售后服务1.客户服务：设立客户服务中心，为购房者提供咨询、投诉、建议等服务。
2.物业服务：提供专业的物业服务，确保业主生活品质。
商品房预售方案
商品房预售方案商品房预售方案的解读商品房预售方案是指开发商在开售商品房之前，向购房者公布的关于商品房的销售细则和购房合同条款的文件。
该方案主要包括房屋的基本情况、销售价格与方式、付款方式、交付标准与时间等内容。
购房者在购买商品房之前，有责任仔细研究和理解预售方案，以便充分了解房屋的情况并做好购房决策。
首先，商品房预售方案应该包含详细的房屋信息。
这包括房屋的位置、面积、户型、朝向等基本情况。
购房者可以通过预售方案来了解房屋的布局设计是否符合自己的需求，以及周边环境是否适合居住。
其次，预售方案应该明确商品房的销售价格和销售方式。
购房者可以通过预售方案了解到房屋的销售价格，并与自己的资金情况相匹配。
同时，预售方案还应该明确购房的方式，例如是否需要通过摇号或者竞价等方式购买。
另外，预售方案还应该详细阐述付款方式与期限。
购房者可以通过预售方案了解到首付款和贷款的具体金额与期限。
这对购房者来说是非常重要的，因为购房者需要提前做好资金准备，并了解贷款相关的手续和要求。
此外，预售方案也应该明确房屋的交付标准与时间。
购房者可以通过预售方案了解到房屋装修的标准和质量，并对其进行评估。
同时，预售方案还应该明确房屋的交付时间，以便购房者做好入住的安排。
综上所述，商品房预售方案是购房者了解和选择商品房的重要依据。
购房者在选择购房之前，应该仔细阅读预售方案，并进行充分的考虑与研究。
同时，购房者也可以通过与开发商进行沟通，提出问题和疑问，以便更好地了解商品房预售方案。
购房者应该做到明智理性购房，以免因为对预售方案的不了解而导致不必要的风险和损失。
需要注意的是，购房者在了解预售方案时应保持客观，不要轻信各种夸大宣传，要通过实地考察和与他人的交流来获取准确的信息。
另外，购房者还应该了解相关的法律法规和政策，以便在购房过程中保护自己的权益。
总之，商品房预售方案是购房者了解商品房情况和做出购房决策的重要文件。
购房者在购房之前应认真研究预售方案的内容，确保自己做出明智的购房选择。
商品房预售管理办法
商品房预售管理办法商品房预售管理办法由中华⼈民共和国建设部令第131号颁布，⾃1995年1⽉1⽇起正式施⾏，适⽤于城市商品房预售的管理，以加强管理维护商品房交易双⽅的合法权益。
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⼀、商品房预售管理办法1、商品房预售管理办法由中华⼈民共和国建设部令第131号颁布，⾃1995年1⽉1⽇起正式施⾏，适⽤于城市商品房预售的管理，以加强管理维护商品房交易双⽅的合法权益。
2、法律依据：《城市商品房预售管理办法》第⼀条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双⽅的合法权益，根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
《城市商品房预售管理办法》第⼆条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购⼈，由承购⼈⽀付定⾦或房价款的⾏为。
《城市商品房预售管理办法》第三条本办法适⽤于城市商品房预售的管理。
⼆、商品房和住宅房的区别1、定义不同商品房和住宅房第⼀个区别就是定义不同。
商品房既可以作为住宅，⼜可以作为店⾯，也就是商住两⽤的意思，有的商品房楼下是商业店铺，楼上⼜⽤于给住户居住。
⽽住宅房的定义就⽐较单⼀了，就是提供居住的房屋。
包括别墅，公寓等，或者⼀些学⽣住宅，职⼯单位。
2、使⽤年限不同商品房和住宅房第⼆个不同之处就是使⽤年限不同。
⼀般来说，住宅房的使⽤年限能达到70年，⽽商品房中商业综合楼和公寓式酒店的使⽤年限只有40年。
3、税费不同商品房和住宅房的第三个不同之处就是税费不同。
住宅房的税费更低，维修资⾦只需要收取售价的2%，⽽商品房的税费很⾼，不能享受税费优惠，按照成本价的6%-8%收取商品房预售管理办法由中华⼈民共和国建设部令第131号颁布，⾃1995年1⽉1⽇起正式施⾏，适⽤于城市商品房预售的管理，以加强管理维护商品房交易双⽅的合法权益。
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商品房预售制度
商品房预售制度随着中国房地产市场的不断发展，商品房销售模式也在不断变化。
其中，商品房预售制度成为了一种重要的销售模式，广泛应用于各地房地产市场。
本文将从商品房预售制度的定义、执行程序、风险以及未来发展趋势等方面进行讲解。
商品房预售制度的定义所谓商品房预售制度，是指在商品房项目建设过程中，开发商在获得相关批文后，向购房者提前公开销售预售房源，让购房者通过签约交纳定金或首付款的方式购买房屋。
预售期限通常为数个月至一年不等，可以让购房者提前锁定所需房源，也有利于房地产企业规避风险、稳定资金链。
商品房预售制度的执行程序1.获取预售证及其他相关批文。
开发商需要获得有关方面的批文后，才能进行商品房预售活动。
2.发布预售公告。
开发商需要通过报纸、电视、互联网等渠道发布预售公告，公布预售房源的销售方式、房屋位置、面积、价格和交房时间等信息。
3.签约交纳定金或首付款。
购房者需要根据预售公告的要求，与开发商签订购房协议，并交纳一定金额的定金或首付款。
4.签订正式购房合同。
等到商品房项目竣工后，开发商会约定购房者进行签约并交纳尾款，完成最终的交易。
商品房预售制度的风险1.建筑市场风险：商品房项目建设周期长，无论是施工因素还是市场因素都可能影响建筑工期，令预售房源无法按时交付。
2.政策风险：政府相关部门经常会出台政策对开发商房地产企业实行调控，发放批文的进度也可能会被政府政策影响而放缓，从而影响商品房预售的进展。
3.市场风险：预售期内房价波动过大，经济不稳定或购房者需求变化等因素都会对商品房预售的销售造成影响。
商品房预售制度的未来发展趋势1.更多政策约束。
政府相关部门将加强商品房预售制度的管理，减少商品房预售的风险。
2.规范化与透明化。
为规范市场，未来商品房预售制度的执行程序将进一步规范化与透明化，使购房者更容易获取相关信息，并规避风险成本。
3.面向市场需求优化。
随着城市化进程不断加速，未来商品房预售制度也将更加面向市场需求进行优化，独具特色。
商品房预售制度
商品房预售制度1. 简介商品房预售制度是指开发商在房产项目建设之前，向购房者提前进行房屋销售的一种制度。
根据该制度，开发商可以在房屋项目建设前开始预售商品房，并通过签订预售合同的方式向购房者收取定金或者全款。
商品房预售制度的实施，旨在调节房地产市场供需关系，促进经济发展，保障购房者权益。
2. 商品房预售合同商品房预售合同是双方在商品房预售过程中签订的合同，合同内容包括房屋信息、价格、付款方式、交房时间、违约责任等内容。
购房者在签订预售合同前应仔细阅读合同条款，确保自身权益。
开发商在合同中应明确履行责任和违约责任，并提供相关证明文件。
3. 预售证书和预售许可证开发商在进行商品房预售前，需要办理预售证书和预售许可证。
预售证书是商品房预售的准入条件，开发商只有获得预售证书才可以开展预售活动。
预售许可证是商品房预售过程中的重要凭证，购房者可以通过该证书查证开发商的合法身份和项目信息。
4. 购房者权益保障为保障购房者的权益，商品房预售制度规定了一些保障措施： - 购房者可以通过法律途径解决因开发商违约造成的纠纷； - 购房者在签订预售合同时有权向开发商查询和要求提供相关资质证明文件； - 购房者在合同履行过程中，有权利查询开发商的工程进度和质量； - 购房者在房屋交付前对房屋进行验收，如发现质量问题可以要求开发商进行整改。
5. 商品房预售制度的优缺点5.1 优点•商品房预售制度可以提前锁定购房需求，降低市场供需失衡的风险；•开发商可以通过预售活动获得资金支持，提前进行项目建设；•购房者可以提前选择心仪的房屋，并将其作为投资或自住的安排。
5.2 缺点•商品房预售制度容易导致价格虚高，房价过快上涨；•预售活动存在信息不对称的问题，购房者容易被误导；•部分不良开发商可能存在违法行为，损害购房者权益。
6. 监管与改革为了加强商品房预售制度的监管，保护消费者权益，相关部门采取了一系列监督措施： - 加强预售证书和预售许可证的监管，严格审查开发商的资质； - 提升司法保障能力，加大对开发商违法行为的打击力度； - 完善房地产市场调控政策，稳定市场价格。
房地产预售方案
房地产预售方案
预售方案是指房地产开发商在房屋项目建设之前，提前向购房者公开销售规则、户型、面积、价格等相关信息的计划和安排。
预售方案通常包括以下内容：
1. 项目规划：介绍房地产项目的整体规划布局，包括项目用地面积、建筑总体设计、建造总体方案等。
2. 房屋户型：列明项目中不同户型的平面布局、居住面积等信息，帮助购房者选择合适的户型。
3. 房屋价格：明确房屋的售价标准，通常会根据楼层、户型、朝向等因素进行差价处理。
4. 销售政策：包括购房资格条件、交款方式、优惠政策等。
5. 售楼处位置及开放时间：显示售楼处的具体位置、开放时间及售楼处的。
6. 购房方式：说明购房者如何申请购房、缴纳定金和首付款、签订购房合同等详细流程。
7. 预售时间表：明确开发商预计的开盘销售时间、预售证办理时间等。
8. 项目配套设施：介绍房地产项目周边的交通、教育、医疗等基础设施配套情况。
9. 风险提示：提醒购房者注意购房风险，如政策风险、市场风险等。
预售方案在房地产市场中起着重要的作用，可以让购房者提前了解项目信息，有选择和参考的机会，同时也对开发商进行约束和规范，保障购房者的权益。
商品房预售制度
期房制度在我国产生与动摇的原因
产生原因：
众多因素导致社会对住房有巨大需求，供给远远无法 满足需求。在这个背景下，房屋预售制度在一定程度 上满足了社会的需求。
开发商融资渠道单一 地产开发商将消费者的钱和银行的钱(归根结底还是消
费者的钱)来集中到自己的手中，来进行房地产开发， 取得收益之后归自己，从而能够迅速发家，在整个国 家的经济生活中占有举足轻重的位置，成为领导整个 社会发展的精英阶层。
2、能够有效解决纠纷。销售期房有诸如期房的质量纠纷、消费者 的权益得不到保障等问题，同时，期房炒作会带来房地产市场的 动荡，取消预售有利于减少这些纠纷
3.有利于打击房地产市场过度投资，降低金融链条当中的上游风 险。取消预售制度，可以高开发商的自有资金比例，降低银行的 贷款风险。
（二）对政府
降低了政府的监管难度。有利于提高监管效率,淘汰经营绩效差、 浑水摸鱼的企业,稳定房产市场,提高开发商的自有资金比例,降低 银行贷款风险。
法律层面——预售制度先天不足，后天异化
（二）后天不足 1、竞争不充分 2、权利不对等 3、信息不公开 4、融资不主动
雷兴虎 蔡科云
《中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善》
现房的优势
（一）对购房者
1、取消预售不一定会导致房价上涨。由于开发商资金周转压力 加大，急于出售房屋，房价不会因为取消预售制度而必然上涨。
式对楼花预售进行规范管理。
1978年，大陆最初住房预定制度形成：金融管制使地产商的资本扩张 和规模性成长受到融资条件的限制，只能依赖预售获得资金。
20世纪90年代，随着面向个人的住房商品化市场全面开放 1994年建设部第40号令《城市商品房预售管理办法》出台
1995年开始实施的《中国房地产管理法》的颁布，将商品房预售制度 以立法的形式确定。
(完整版)城市商品房预售管理办法商品房预售管理条例
城市商品房预售管理办法商品房预售管理条例导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
城市商品房预售管理办法最近经常被购房者提到引起越来越多的人注意。
城市商品房预售管理办法是什么商品房预售管理条例又是什么这些是作为购房者必须了解的知识，以方便购房者知道自己得权益。
城市商品房预售管理办法详解城市商品房预售管理办法是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。
中华人民共和国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。
第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
正文第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。
商品房预售方案
八、风险提示
1.项目风险：购房者应充分了解项目情况，包括但不限于项目位置、周边环境、配套设施等。
2.价格风险：房地产市场价格波动，购房者应理性看待价格变化。
3.政策风险：房地产市场政策变化，可能影响购房者的购房权益。
九、其他事项
1.本方案未尽事宜，以开发商公告或书面通知为准。
4.预售时间：自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止
三、预售价格
1.价格区间：XX元/平方米至XX元/平方米
2.价格调整：预售期间，如遇市场行情变化，开发商可根据实际情况调整预售价格，并及时公告。
四、预售方式
1.认购：购房者需在规定时间内缴纳认购金，并签订认购协议书。
2.签约：购房者需在开发商通知的时间内，签订正式购房合同。
5.产权年限：根据国家法律规定，本项目土地使用权为居住用地，产权年限为70年。
二、预售目标与范围
1.预售楼栋：本次预售涉及1、2、3共三栋楼。
2.预售面积：预售总建筑面积为XX平方米。
3.预售套数：共计XX套住宅。
4.预售时间：预售活动自XX年XX月XX日起，至XX年XX月XX日止。
三、预售价格及调整机制
3.付款方式：购房者可选择一次性付款、按揭付款或其他经双方协商一致的付款方式。
4.交房标准：开发商将按照合同约定的交房时间及标准向购房者交付房屋。
五、预售资金监管
1.资金监管账户：开发商将设立预售资金监管专用账户，确保预售资金安全。
2.资金使用：预售资金将专项用于本项目开发建设，不得挪作他用。
3.监管机构：预售资金监管由当地房地产管理部门负责，确保预售资金合法购房者给予一定程度的优惠。
商品房预售管理办法
商品房预售管理办法商品房预售管理办法完整版第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。
预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
第八条商品房预售许可依下列程序办理：(一)受理。
开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
(二)审核。
房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
商品房预售方案
商品房预售方案XXX商品房预售方案一、项目概况XXX项目位于市区，总占地面积xxxx平方米，总建筑面积xxxx平方米。
项目规划分为住宅区和商业区，住宅区共有xxx栋，商业区包括商业街、超市和娱乐中心等设施。
本次预售的商品房分为普通住宅和花园洋房两种户型，共计xxx套。
二、户型设计1.普通住宅：本次预售的普通住宅户型为xxxx平方米，包括xxx室xxx厅xxx卫，采用现代简约风格设计，充分考虑居住者的舒适性和实用性需求。
2.花园洋房：三、建筑设施1.住宅区：（1）绿化景观：住宅区内设置花坛、喷泉和休闲广场等绿化景观，为居民提供舒适的居住环境。
（2）停车场：项目内设有地下停车场和地面停车位，满足居民的停车需求。
（3）电梯：每栋住宅楼设有高速电梯，方便居民出行。
（4）安全设施：项目设置统一的门禁系统和报警器，保障居民的人身和财产安全。
2.商业区：（1）商业街：商业区设有一条长约xxx米的商业街，有各类商铺和餐饮店，方便居民购物和用餐。
（2）超市：商业区内设有超市，提供各种生活用品和食品，方便居民日常购物。
（3）娱乐中心：商业区设有娱乐中心，包括影院、KTV和健身房等娱乐设施，为居民提供丰富的休闲娱乐选择。
四、配套设施1.学校：项目周边规划了小学、中学和幼儿园等教育设施，方便居民的子女就近入学。
2.医疗：项目附近有多家医院，提供便利的医疗服务。
3.公园：项目周边规划了多个公园，供居民休闲娱乐和户外活动使用。
4.公交：项目附近有多条公交线路，方便居民出行。
五、销售信息1. 预售时间：本次商品房预售拟于xxxx年x月x日开始，具体销售时间以官方公告为准。
3.售楼处地址：售楼处位于项目现场，具体地址详见官方公告。
4.价格及付款方式：具体价格和付款方式详见销售合同，购房人可根据自身需求选择合适的付款方式。
5.房屋交付：房屋交付时间以销售合同约定为准，购房人可在交付后入住。
六、购房流程1.认购：购房人前往售楼处认购，提交相关资料并缴纳认购金。
商品房预售方案范本
商品房预售方案范本第一章方案背景1.1方案目的1.2方案内容本方案主要包括以下几个方面的内容：项目基本情况介绍、房屋预售信息、购房流程、买卖合同及相关法律文件、售后服务等。
第二章项目基本情况介绍2.1项目背景及规划本项目位于市中心商业核心区域，紧邻地铁站，周边交通便利，生活配套设施完善。
项目总占地面积为XXX平方米，规划涵盖住宅区、商业区和公共配套设施等。
2.2房屋规划与户型介绍本项目总共规划有XXX套房屋，户型包括一室、二室、三室等多种户型，满足不同购房者的需求。
2.3建筑工艺及材料本项目采用XXX工艺，结构稳固，外墙材料选取环保、耐用的材质，保证房屋质量和居住舒适度。
第三章房屋预售信息3.1预售价格及付款方式本项目按照市场价及政府定价政策，确定了合理的预售价格，并提供灵活多样的付款方式，如全款优惠、按揭贷款等。
3.2房屋交付标准房屋交付标准包括装修标准、设备设施标准、空气质量标准等。
我们承诺按照合同规定的标准交付给购房者。
3.3购房合同及相关法律文件购房合同是购房者和开发商之间的法律文件，合同内容包括买卖双方的权利和义务、交付时间、付款方式等。
此外，还需提供相关法律文件，如产权证书、竣工验收合格证等。
第四章购房流程4.1预约认购4.2缴纳认购定金购房者在认购时需缴纳一定比例的认购定金，认购定金将在签订正式合同时抵扣。
4.3签订正式购房合同购房者在交纳认购定金后，双方将签订正式购房合同，明确买卖双方的权利和义务，合同生效后购房者需按时履行付款义务。
4.4房屋交付及验收房屋竣工后，购房者需按合同规定的时间前往销售中心进行验收，并确认房屋的交付标准是否符合合同约定。
第五章售后服务5.1保修期及售后服务购房者在验收合格后，开发商将提供一定的免费保修期，并为购房者提供相应的售后服务，包括设备维修、物业管理等。
5.2投诉处理若购房者对售后服务存在任何问题或有需求，可向销售中心提出投诉或申请售后服务，开发商将妥善处理并给予及时回复。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是我国房地产市场中常见的一种制度，旨在规范商品房的销售行为，保护购房者的合法权益。
以下将从制度背景、制度特点、制度优缺点和发展前景等方面对商品房预售制度进行详细的分析。
商品房预售制度的出现是由于房地产市场的发展需求。
随着我国城市化的不断推进，房地产市场也逐渐走上发展的快车道。
为满足居民的住房需求，商品房成为了主要的房源供应。
由于商品房建设需要一定的投资和周期，所以房地产商往往需要先行开展预售活动，来收回建设资金并确保项目的顺利进行。
商品房预售制度有其独特的特点。
一方面，商品房预售制度是指在商品房项目建设尚未竣工前，房地产商就开始对其进行销售，并预先收取购房者的款项。
商品房预售制度要求房地产商必须按照约定的时间节点、房屋面积、价格等条件交付房屋，确保购房者的购房权益得到保障。
商品房预售制度是一种双方共赢的制度，既满足了购房者的购房需求，也有利于房地产商的资金回笼和项目推进。
商品房预售制度存在一些优点。
商品房预售制度可以有效地缓解资金压力。
由于房地产开发涉及巨额资金，通过预售房屋可以在一定程度上缓解资金周转困难，保证房地产商的正常运营。
商品房预售制度可以更好地满足购房者的个性化需求。
购房者可以根据自己的需求提前购买心仪的房源，避免因房屋供应紧张而错失购房机会。
商品房预售制度有助于提高房地产的规范化和透明度。
预售合同的签订使双方的权益得到法律的保护，同时购房信息公示也使市场更加透明。
商品房预售制度也存在一些缺点。
由于商品房预售制度的实施，导致部分房地产商存在“卖房不卖品质”的问题，即仅关注销售额而忽视工程质量，给购房者带来风险。
预售制度容易引发市场投机。
有些投资者通过购买未来房屋，来获得房地产市场价格上涨的收益，导致楼市泡沫和市场波动。
商品房预售制度也存在购房风险。
由于购房者需要在项目建设前就支付一定的购房款项，一旦开发商出现资金链断裂或项目无法按期交付，购房者的利益将面临严重损失。
上海商品房预售的条件和标准
上海商品房预售的条件和标准
摘要：
1.上海商品房预售的条件
2.上海商品房预售的标准
正文：
【上海商品房预售的条件】
在上海，商品房预售需要满足一定的条件。
首先，预售人必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。
其次，预售人需要持有建设工程规划许可证。
此外，预售人还需要向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，并且取得商品房预售许可证明。
最后，预售人应当按照国家的相关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
【上海商品房预售的标准】
上海商品房预售的标准主要包括以下几点：首先，预售的商品房必须符合国家规定的建筑标准和质量要求。
其次，预售的商品房的面积应当与预售合同约定的面积相符，误差不得超过规定的范围。
此外，预售的商品房的价格应当符合国家有关价格的规定，不得高于当地政府规定的最高销售价格。
最后，预售的商品房的交付时间应当符合预售合同的约定，不得拖延交付。
综上所述，上海商品房预售的条件和标准主要包括预售人需要满足一定的资质要求，预售的商品房需要符合国家规定的建筑标准和质量要求，预售的面积、价格和交付时间都需要符合相关规定。
商品房预售方案基本内容
商品房预售方案全然内容商品房预售方案应包括以下要紧内容：1、工程全部概况，包括工程名称、坐落所在、方案总栋数、应用用途、总建筑面积跟分用途建筑面积、中大年夜户型比例、树破进度安排、配套装备情况等；2、本次申报预售楼盘的楼号、套数、应用用途、面积猜想及分摊情况、大年夜众部位跟大年夜众装备的详细范围、动工交付日期等〔假设有自留或回迁房屋，应注明自留或回迁的套数跟面积，过错内销售〕；3、预售价钞票及变更幅度。
实行“一房一价〞，概况可见楼栋信息表，变更幅度暂定为3%，逾越规那么变更幅度销售的，须报预售容许审批部分备案并公示。
4、预售资金监禁落实情况。
要紧指保证预售所得款项用于工程树破的办法。
5、廉租住房配建情况跟树破进度安排。
6、前期物业管理落实情况。
建筑面积在3万平方米以上的工程，已通过招投标办法判定了前期物业效力企业；建筑面积在3万平方米以下的工程，已通过协议方式选聘了前期物业效力企业；7、商品房预售的办法〔自行销售或委托代理〕，委托代理的应注明代理机构名称；自行销售的应注明售楼场所的详细位置；8、购房人付款办法；9、商品房预售方案及办法；10、住房质量任务承担主体跟承担办法；11、住房能源消耗目的跟节能办法。
商品房预售方案细那么出台12月03日20:38 来源：法制晚报参与互动(1) 【字体：↑大年夜↓小】首次清楚开拓商申报商品房预售价钞票及优惠幅度不的要明示楼盘封顶时刻已于12月1日开始实行的商品房预售新规改日上午终于出台细那么，开拓商当前在恳求新盘预售容许证时，必须按照住建委供应的恳求模板仔细填写。
其中首次清楚开拓商要申报商品房预售价钞票以及优惠幅度，不的还恳求开拓商明示楼盘封顶时刻，以免因金融政策变更而构成存款不畅从而发作胶葛。
在住建委供应的《商品房预售方案(模板)》中，特不详细地罗列了所有预售过程中需要监禁的内容。
除了新盘价钞票以及优惠幅度要清楚申报之外，对于开拓商的自留房给以了更严格的限制，不仅恳求申报是否自留房，同时还要说明用途跟自留商品房的缘故及自留商品房现房销售的许愿。
最新商品房屋预售管理办法
最新商品房屋预售管理办法最新商品房屋预售管理办法修订版第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。
预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
第八条商品房预售许可依下列程序办理：(一)受理。
开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
(二)审核。
商品房预售方案说明
编号：商品房预售方案（样本）开发企业：项目名称：申报日期：年月日一、项目基本情况(以独立的建筑区划为单位)二、项目分期开发建设情况该项目拟分期开发建设，具体情况如下：三、本次申请预售项目基本情况本次申报预售的商品房为第期中的楼，预售建筑面积约平方米（其中可售住宅套，面积m2，分摊面积为m2/套,住宅回迁套，回迁面积:m2，商业用房：套，面积：m2），用途为、共计房屋套。
上述房屋中楼套交付标准为毛坯，竣工交付日期；开盘日期为领证后第日(小于10日内)。
注：预售商品房分层户型及公共设施平面布置图（标明房屋用途、面积和尺寸）附后四、项目配建附属房屋相关情况1、属开发企业所有的房屋和设施2、未计入分摊属全体业主所有的房屋及公共设施3、建成后无偿移交政府相关部门的房屋和设施4、物业管理用房与物业管理相关情况该项目按《XX省物业管理条例》应配建物业管理用房平方米，规划核定的物业管理用房平方米。
物业管理用房申报明细该项目的前期物业管理企业采用方式选聘，并到市房管局物业管理科进行备案，前期物业服务合同于签订，前期的物业管理企业为。
5、机动车库、车位相关情况该项目按规划配建机动车总停车位个，室内机动车停车位约个，其中自走式机动车停车位约个；机械立体式机动车停车位个。
为该项目配建的地面机动车库及地下人防范围外的自走式机动车停车库(位)，我司将采取向小区业主的方式处置，机械停车位采取向小区业主的方式处置，在销售现场进行公示并在预售合同中进行约定。
地下人防范围内的机动车停车位，提供给小区业主使用。
本项目全部交付（时间）后，销售率达到以上时，我司将向有需求的业主出售第二个机动车停车位，出售之前我司将在小区主出入口、车库出入口等处进行售前公示，公示期为一个月。
规划核定的地面露天机动车停车位属于小区全体业主共有。
6、人防范围根据XX市人防办核定，该项目必建人防面积为平方米，并在内划定。
7、白蚁防治《白蚁防治合同》号为：；白蚁防治面积㎡。
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一、商品房预售的概念和特征 法律依据
《城市商品房预售管理办法》已于2001年 8月15日第一次修订，已于2004年7月13 日第二次修订，自2004.7.20发布施行。
《城市房地产管理法》 《城市房地产转让管理规定》
一、商品房预售的概念和特征
• 1、商品房预售的标的物是期房。
一、商品房预售的概念和特征
提问：
• 大家在实际工作中或者购房中签署的买卖 协议是定金合同还是订金合同，二者有什 么区别呢？
（四）纠缠不清的“订金”与“定金”
案例1：XX开放商未取得预售许可证前， 搞内部认购，以“公司员工放号认购”为由， 就向外收取订金，房开公司负责人称，公司 是为员工福利内部放号，不排除员工将放号 卡转给其他人，所以购房者来交订金都属于 “自愿”。
二、商品房预售的条件
“五证”
• 房地产商在预售商品房时应具备： ① 《建设用地规划许可证》 ② 《建设工程规划许可证》 ③ 《建设工程开工证》 ④ 《国有土地使用证》 ⑤ 《商品房预售许可证》
售前宣传
PART THREE
三、商品房预售的程序
三、商品房预售的程序
1、售前宣传 2、签订商品房预售合同。（格式合 同，建设部提供） 3、预售合同登记备案。 4、交付建成商品房并移转产权。
五、案例分析
（二）销售广告与实际不符
• 案例：李先生正在找房，看到某房屋 销售广告“交楼条件一梯两户、南北通 风”，李先生非常喜欢该楼盘，于是签署 了该楼盘的《商品房买卖合同》。几个月 过去了，当李先生满心欢喜的准备入住时， 却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完 全不同，所谓的“一梯两户、南北通风” 变成了“一梯三户”，就更谈不上南北通 风了，这让李先生顿时有种上当受骗的感 觉，立即要求与发展商解除合同。
The end Thanks
!
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规 定，华隆昌应返还金先生面积误差比在3%以
内(含3%)部分的房价款，双倍返还金先生面 积误差比超过3%部分的房价款。据此，法院
终审判决华隆昌向金先生交付住房，并返还金先 生房价款37万余元，支付违约金4.8万余元。
五、案例分析
（接上页）为此，金先生将华隆昌告上 法庭，要求华隆昌交付房屋并支付经济损 失赔偿金和违约金。经北京市天地鸿图测 绘所测量，金先生购买的房屋实际建筑面 积为195.42平方米，比约定面积缩小了 35.64平方米，缩水面积达15%。
五、案例分析
法院认为：金先生与华隆昌之间签订的 商品房预售合同，是有效合同。华隆昌至今 未履行合同约定的交付义务，且应交付的房 屋实测面积比约定面积缩小了35.64平方。
五、案例分析
五、案例分析
（一）房屋面积缩水
案例1：2003年12月，金先生与北京华 隆昌签订了商品房预售认购合同，合同约定 金先生购买华隆昌开发的位于北京市房山区 良乡镇辰光嘉园住房一套，建筑面积231.06 平方米，单价每平方米5800元，总价款 1340148元。交付房屋期限为2005年12月30 日。合同签订后，金先生按约定付清了房款， 但华隆昌却未按约定日期交付房屋。金先生 了解到，自己购买的住房是因面积减少 35.64平方米而无法交付的。
PART FOUR
四、商品房预售的纠纷
四、商品房预售纠纷
四、商品房预售纠纷
在实际销售中有种种纠纷，在此例举 其中五个典型例子：
房屋面积缩水 改变规划不告知消费者 定金陷阱 产权证长时间无法按期取得 售房欺诈，开发商卷款潜逃
接下来，我们例举几个典型案例：
PART FIVE
• 4、商品房预售合同经过登记具有对 抗第三人的效力。 • 《城市房地产管理法》第四十五条第二
款 商品房预售人应当按照国家有关规 定将预售合同报县级以上人民政府房产 管理部门和土地管理部门登记备案。
• 课堂提问：
• 大家平时作为消费者希望买期房吗 ？期房有什么优劣势？
• 下面给大家看有关期房的一项民意调查：
五、案例分析
（三）改变规划不告知消费者
• 有一家房地产开发公司，在广告宣传中言明 自己开发的某小区“拥有３万平方米的中心花园， 整体绿化率高达６０％，使小区成为一个天然鲜氧 环抱区”。并且还表示“保证广告宣传内容与实际 一致，否则，退还房款，支付利息或按已付房款１ ０％赔偿”。孙先生在居住的观念中很有绿地情结， 看到丙开发公司的广告宣传后，认为该小区的绿化 完全符合他的要求，所以和丙公司签订了商品房买 卖合同。当他准备办理入住时发现，小区绿化率根 本达不到６０％，于是和开发公司协商。在认为丙 公司缺乏诚意的情况下，孙先生向人民法院提起了 诉讼请求。
订金与定金的区别
订金可视为一种预付款，一般要退还， 除非签定的合同另有规定，开发商收取订 金的，签约后订金应即时返还或抵充房价。 消费者在支付订金后，不购买预订房屋的， 订金按预订协议的约定处理。 定金是一种合同的保证金，如果是给 付方违约，将不能收回定金，如果是接受 定金方违约，则接受方应双倍返还定金。
CONTENTS
商品房预售的条件
商品房预售的程序 商品房买卖纠纷
案例分析
我们今天学习的预售管理办法，主 要讲述跟我们平时生活息息相关的 内容：期房的风险以及商品房预售 的纠纷
大家看看这个图想到了什么？
PART ONE
一、商品房预售的概念和特征
一、商品房预售的概念和特征
商品房预售——是指房地产开发经 营企业将正在建设中的房屋预先出售给 承购人，由承购人支付定金或房价款， 并在房屋竣工验收合格后经登记取得房 屋所有权的房屋买卖形式。
武汉易居投资有限公司
E-House (China) Holdings Limited
the integrator and leader in real estate circulation services industry in China
《商品房预售 》
---销售支持中心
2
目 录
商品房预售概念和特征
PART TWO
二、商品房预售的条件
二、商品房预售的条件
预售条件：
1主体建筑三分 之二才能预售。
二、商品房预售的条件
• 根据《城市商品房预售管理办法》中的 第五条 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金， 取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工 许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入 开发建设的资金达到工程建设总投资的25 ％以上，并已经确定施工进度和竣工交付 日期。
四、案例分析
（四）纠缠不清的“订金”与“定金”
贵阳市某住宅项目已经取得了预售许 可证，收取了订金，购房者提出异议要求 退还订金，却遭拒绝。一位大学老师到公 司财务交纳1万元订金后，又被要求交纳入 户防盗门的钱，这笔额外费用致使该老师 要求退订金，遭到拒绝。可就在主管部门 处理纠纷期间，房开公司又将该套房售给 他人，同时，保证可退押金的承诺一直没 有兑现。
• 3、商品房预售的预购人要承担一定 的风险。
一、商品房预售的概念和特征
• 2、商品房预售具有较强的国家干预 性。
《城市房地产管理法》第六十八条 违 反本法第四十五条第一款的规定预售商 品房的，由县级以上人民政府房产管理 部门责令停止预售活动，没收违法所得， 可以并处罚款。
一、商品房预售的概念和特征
四、案例分析
（六）卷款逃匿
案例：2002年2月，任女士与慧新房地 产公司签订房屋预售合同，并付清全部房 款11.6万元。两天后当她去看新房时，发 现门锁已被换掉。她马上找慧新公司，可 该公司已人去楼空，之后几经周折，才知 道自己花了11.6万元买的新房，其实已经 名花有主。无独有偶，田先生也通过慧新 公司买了一套总价12.5万元的商品房，准 备作婚房，先期预付9万元，结果再次看房 时门锁也被人更换，去找慧新公司，其工 作人员也都“人间蒸发”。
大家说说这种说法对吗？
案例分析：商品房预售许可证是由
市、县房地产行政主管部门核发的，同意 开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。 按照《商品房买卖合同司法解释》第二条 规定，出卖人未取得商品房预售许可证明， 与买受人订立的商品房预售合同，应当认 定无效，但是在起诉前取得商品房预售许 可证明的，可以认定有效。
四、案例分析
（五）等待“房产证”望穿秋水
案例:殷女士2001年12月与房开商签定 了《商品房买卖合同》，2003年元月房开商 向殷女士交付房屋时，殷女士向房开商付清 了全部购房款。依据《合同》第15条规定， 房开商应向殷女士提供办理房屋产权手续的 应有文件，但殷女士在入住两年多后，一直 没有取得《商品房屋登记注册证》。于是殷 女士将房开商告上了法庭。
五、案例分析
•
最高人民法院《关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第3条： 商品房的销售广告和 宣传资料为要约邀请，但是出卖人就 商品房开发规划范围内的房屋及相关 设施所作的说明和允诺具体确定，并 对商品房买卖合同的订立以及房屋价 格的确定有重大影响的，应当视为要 约。
五、案例分析
四、案例分析
按照《商品房买卖合同司法解释》第十八、 十九条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列 期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有 特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权 登记的期限； (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房 屋的，自房屋交付使用之日起90日； (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋 的，自合同订立之日起90日。
四、案例分析
《最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订 等方式向买受人收受定金作为订立商品房买 卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能 订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定 金的规定处理；因不可归责于当事人双方的 事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出 卖人应当将定金返还买受人。”