合约策划报告

中海地产合约策划报告编制工作指引
1.目的
1.1进一步完善中海地产统一合约安排模式的后续配套工作；
1.2使项目合约工作有计划地、高效地顺利开展，从而使项目建安成
本得到切实、有效地控制；
2.定义
合约策划报告：子公司在具体项目开工前，总体策划合约体系构建、合约安排和设置建安成本控制目标从而保障项目合约工作高效、有序进行的纲领性文件。

3.适用范围
自印发之日起，中海地产各子公司新开工的项目或分期均参照本指引制定合约策划报告。

4.编制要求
4.1各子公司须在项目开工前一个月内完成项目合约策划报告的编制
工作，并报股份公司发展管理部备案。

4.2各子公司在编制过程中应充分分析项目特性，使合约策划报告具
有可操作性，能够有效指导合约工作的开展。

合约策划报告在具体实施中的修改和变动不再上报，但要做好记录工作，以便于日后的总结。

5.内容描述
5.1合约策划报告的内容：包括但不限于：a.项目概述 b.合约策划
综述 c.招标分判计划 d.建安成本目标计划 e.人员配置计划 f.
总结 g.附件。

5.2项目概述：概述项目的基本情况，应包括项目的位置、占地面
积、容积率、总建筑面积、物业类型、项目定位，项目预计开工时间、开盘时间、竣工时间、项目总发展周期、项目的总建安成
本等基本情况。

5.3合约策划综述：策划目的、合约分判总体思路、合约管理架构、
标段划分、时间节点控制思路、工程量清单编制原则、工程价款支付、前置工程合约分判、与其它部门的衔接、不利因素分析及应对措施。

5.3.1策划目的：明确具体项目的合约策划需要解决的主要问题、
实现的根本目标。

5.3.2合约管理架构：须以流程图形式说明发包人、监理公司、工
料测量师行（如有）、主包、专业分包等之间的合约关系，
以及工程负责、工程协调、主要甲供材的照管等责任关系。

5.3.3合约分判总体思路：精练概括采用的分判模式、报价模式、
定标原则、合同价款形式、主包和专业分包的主要工程内容
等。

5.3.4标段划分：详细分析项目特性，进行合理地标段划分，并说
明划分理由。

在标段划分时应充分考虑到日后的成本拆分核
算等工作，在满足项目分判的实际需要的前提下，尽可能按
照不同物业类型进行标段划分。

5.3.5时间节点控制思路：说明时间节点的控制原则和方法，主要
分项工程的设计出图及样板确认计划、工程进度计划、分判
计划之间的时间协调措施。

5.3.6工程量清单编制原则：说明工程量计算的时限，以及哪些分
项工程的工程量需要委托进行计算，哪些是计划自行计算工
程量。

在计算工程量时，无论委托计算还是自行计算，应按
照股份公司统一合约安排文件的相应要求保证工程量清单的
完成时限，并在计算时充分考虑日后成本核算的因素，进行
有目的的分项计算。

5.3.7工程价款支付：应说明工程变更和签证的价款审定时限和支
付原则、工程结算原则。

这些原则的制定，应保证成本预警
的需要，能够尽可能及时地反映出实际成本发生额和甲供材
超供情况。

5.3.8前置工程合约分判：售楼准备工程等需要在没有施工图情况
下抢先开工，由于其对时间节点要求严格，有自己独立的施
工措施和合约模式，所以应当专项对其合约关系、工程分
判、物资采购、时间节点控制、变更管理、价款审定等进行
专项策划。

5.3.9与其它部门的衔接：由于合约分判工作受到出图时间和开盘
时间的双向制约，往往沟通不利便会影响到合约分判时间节
点的控制，故在此应拟定与设计、工程、营销等关联部门的
工作衔接方针，以解决横向部门之间的信息不对称和不能协
同工作的问题。

5.3.10不利因素分析及应对措施：针对项目的实际情况，从项目分
判时间节点控制、物资材料采购、成本控制等方面预见性的
分析合约策划实施过程中可能出现的主要不利因素，并对其
提出相应的应对措施和解决预案。

5.4招标分判计划：包括招标分判概述、主包工程分判、分包工程分
判、工程监理单位的招标、工料测量师行（或造价咨询公司）的招标。

5.4.1招标分判概述应包括合约分判计划和招标时间节点计划，建
议采用表格形式体现。

分判计划须包括具体分判工程名称、
招标单位数量、招标方式、价款形式、报价模式、付款方
式、是否需要样板等内容；招标时间节点计划须包括施工图
出图时间、工程量清单结算结束时间、招标单位资格审查完
成时间、发标时间、定标时间、开工时间等内容。

对于计划
时间可采用绝对时间，也可采用相对时间，对必须遵照执行
的时间应特别标注。

5.4.2主包工程分判应结合设计出图计划、施工组织计划、报建计
划详述主包工程的合约分判措施，包括标段划分情况和划分
理由、招标工程范围、招标单位的数量和要求、招投标手续
的办理、相关时间节点的保证和控制方法、合同价款的确定
原则，以及与专业分包、指定分包的责权关系、合同价款体
现和支付原则等。

5.4.3分包工程分判应按照土建类（土方、桩基、室内精装修、室
外园林、幕墙、钢结构等）、机电类（综合机电、弱电、电
梯安装等）等进行分类概述，包括招标工程范围、招标单位
的数量和要求、招投标手续的办理、相关时间节点的保证和
控制方法、合同价款的确定原则等。

5.4.4工程监理单位招标应包括招标单位数量和要求、分判时间节
点、合约价款形式、合同价款确定原则、分判说明。

5.4.5工料测量师行是根据项目特点为了有效协调合约各方关系，
提高成本控制水平而雇用的专业单位进行全过程合约管理服
务的。

造价咨询公司是为了提高工程量计算速度或精度而委
托的专门核算工程量的单位。

工料测量师行（或造价咨询公
司）的招标，应包括雇用的理由、招标单位的资格要求、职
责和作用，以及监控和杜绝第三方计算或核算错误的措施。

5.5材料及设备采购计划：包括材料设备的供应方式和采购计划。

5.5.1材料及设备的供应方式建议采用表格形式分类说明具体物资
采用甲供、乙供、甲指乙供，总部集中采购的归属范围。

5.5.2材料及设备的采购计划主要是采购时间节点的计划，建议采
用表格形式进行描述，内容应包括采购物资的名称、应供量
计算结束时间、招标单位资格审查完成时间、发表时间、定
标时间、供货时间等。

时间节点表述方式可采用绝对时间，
也可采用相对时间。

5.5.3对于总部集中采购的物资，各子公司根据集中采购合同和项
目采购合同的约定总体考虑确定型号/样板、定货、进场等时
间计划，一并在总体采购计划中体现。

5.6建安成本控制：根据成本预测确立成本控制目标，分析建安成本
控制重点，从合约管理角度制定相应建安成本控制措施，合理、有效地降低项目发展成本，以实现合约统筹的根本目的。

5.6.1建安成本控制目标应包括总建安成本控制目标和分项工程成
本控制目标，分项工程分为前期工程、岩土工程、基础工
程、各类可售物业土建及安装工程、配套设施土建及安装工
程、配套工程、室外工程等。

5.6.2建安成本控制重点中应分类说明在合约管理中建安成本控制
的关键节点，对占建安费用比例较大和成本变动可能性较大
的分项工程进行详细分析。

5.6.3建安成本控制措施应从合约管理技术手段、管理制度等方
面，从项目发展的前期、当期、后期三个阶段制定具有可操
作性的建安成本控制措施。

5.7人员配置：为了保障项目合约计划顺利实施而拟定的土建、水
电、物资等专业合约人员以及地盘QS的合理配置计划。

5.8总结：概括本策划报告的中心指导思想和主要思路。

5.9附件：应提供项目发展进度计划图和施工平面标段划分图。

附件：
合约策划报告样本
本样本仅为精缩示范版本，由于没有具体工程施工组织方案，内容不够详准和充分。

各子公司在编写时候，应结合具体工程按照编写指引的要求对合约安排做出详细的、科学的、具有可操作性的策划。

如果有其它需要进行计划安排的合约管理事宜，可在编写指引的基础上进行适当增加。

★保密
中 海×××项 目
合 约 策 划 报 告
此处放置项目规划图
编制：审核：
签发：编制日期：
中海×××项目合约策划报告
一、项目概述
中海×××项目位于××市××地区，项目占地9189m2，总建筑面积90247m2，拟开发一栋地下三层、地上三十二层的5A级智能化办公楼。

本项目计划开工日期为××××年××月××日，竣工日期为
××××年××月××日，总发展时间历时×年零×个月。

二、合约策划综述
（一）目的
相对于住宅项目而言，高等级写字楼具有技术性强、系统复杂、标准高、专业性强的特点，由于项目工程内容复杂，项目管理要求高，为预控、指导下一步的工程管理，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。

（二）合约管理架构
见图1：中海×××项目合约管理架构图。

（三）合约分判总体思路
本项目拟采用不完全总承包模式。

为控制成本，可能有较多的专业分包单位和供货商，而土建总承包需完成主体结构施工内外粗装饰施工，并承担现场全面管理的责任。

所有指定专业分包，需与我司及总包签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务。

鉴于以往存在总包单位在签订三方合同的工作中不予支持的情况，合约部将在项目土建总包合约中加入相应约束条款。

招标报价模式多采用二次、三次报价，以筛选出优秀的承包商。

对
于××工程将招标范围进行拆分，选取相应范围内报价最低单位，以达到总标段合约成本最低。

图1：中海×××项目合约管理架构图
××中海地产有限公司
殊项目采用直接委托，对其报价只进行核价。

定标原则是最低价中标。

为了降低成本，在发标时不明确定标单位数量，
对于已出图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。

除土建总包以外，专业工程（特别是机电安装系统）分项较多。

具体而言，中海×××项目在土建结构工程和装饰工程方面，即包括以下专业分包：桩基工程、深基坑围护及支撑、土方工程、幕墙工程、室内高等级装饰工程、外总体硬景及绿化工程等；在机电安装方面则涉及强弱电系统、电梯（包括扶梯）工程、通信系统、中央空调与通风系统、消防系统、楼宇智能化系统、污水处理工程及擦窗机等，其中尚有大量的甲供设备及物料。

（四）标段划分
由于中海×××项目开发时间紧迫，设计目前正处于前期扩初设计阶段，众多因素尚未确定，图纸出图时间无法保证一次性确定总承包单位（含上盖部分）的需要，为保证项目按期开工，我们拟分两阶段进行总承包工程招标，即±0.00以下总承包工程、±0.00以上总承包工程。

其它分包按照专业划分标段。

（五）时间节点控制思路
本项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。

因此，本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。

在工作开展之前与设计部、发展管理部等部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对合约时间节点计划进行动态调整，并要求严格执行。

一旦出现部分工序的延误，要及时分析原因，寻找补救对策，尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。

（六）工程量清单编制原则
鉴于本项目的特点和合约关系的复杂性，计划聘请工料测量师行进行整个项目的工程量核算。

考虑到一般工料测量师行对钢筋、砼等会做总体计算，为了成本拆分归集的方便，要求将本大厦的主体工程的工程量按照地上、地下对结构、建筑等进行分别计算，对专业分包的工程量按照《中海地产房地产开发成本科目（2005年11月修订版）》的科目分类进行分类计算。

（七）工程价款支付
本项目工程价款按月支付，不予支付预付款。

为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工
程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款在一个月内审定，款项在次月的中期付款中支付。

工程结算在无特殊情况下，主包工程在具备结算条件后三个内完成结算工作，分包工程在具备结算条件后一个内完成结算工作。

（八）前置工程合约分判
本项目的地上第一层将作为销售中心，第四层作为样板展示区，由于资金回笼的要求，按照项目销售计划，在本大厦主体封顶前须先将第一层外立面、内部精装修和第四层样板房装修完成。

为配合营销宣传和客户积累，销售中心、样板展示区及大堂入口两侧绿化带部分将争取尽早施工。

其中，涉及到销售中心立面石材或幕墙施工、空调工程、室内精装饰及示范区景观工程将进行单独分判。

本售楼准备工程的分判价款形式先采用单价包干形式，在工程发标后60个工作日内完成工程量清单的计算，并在施工单位确认后将合同价款更改为总价包干。

该工程价款的支付、结算依据项目整体的工程价款支付原则执行。

售楼准备工程的招标时间计划、合约分判计划分别见表1、表2：表1：中海×××项目售楼准备工程招标分判时间计划表（略）
表2：中海×××项目售楼准备工程合约分判计划表（略）
（九）不利因素分析及应对措施
本项目定位较高，工程技术性强、系统复杂、专业性强，加上工期较紧，对合约分判的速度和质量要求较高，在合约人员有限的情况下，如何促使团队在测量师行的配合下快速、有效的运作将是面临的最大困难。

对此，我们将对项目的合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划，并调用合约部的主要业务力量按工程性质进行职责分摊，使责任到人。

每周须召开合约协调例会，检讨本周工作，将本周内遇到的需要配合协调的问题在会议中进行及时沟通解决。

三、招标分判
（一）招标分判概述
计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述，下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划，该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。

中海×××项目的分判计划和招标时间节点计划分别见表3、表4。

表3：中海×××项目合约分判计划表
工程类别分判工
程名称
分判
单位
招标
方式
价款
形式
报价
模式
付款
方式
设计
样板
投标
样板
前期工程场地平
整
分包
1-2家
邀请
招标
总价
包干
二次
报价
E类无无
基础工程桩基工
程
分包
1-2家
邀请
招标
单价
包干
三次
报价
A类无无管桩采
购
分包
1-2家
邀请
招标
单价
包干
三次
报价
B类无无桩基检
测
分包1
家
邀请
招标
单价
包干
三次
报价
D类无无
结构建筑工程主体工
程
总包
2-3家
邀请
招标
总价
包干
多次
报价
A类无无
钢筋采
购
甲供
1-2家
邀请
招标
单价
包干
多次
报价
*B类无无外墙砖
甲供1
家
直接
委托
单价
包干
核价B类需要需要
防水工分包直接单价
核价A类无无
程1-2家委托包干…………………………………………
配套工程自来水
工程
水务
局指
定
直接
委托
单价
包干
无A类无无
燃气工
程
政府
指定
直接
委托
总价
包干
无A类无无
室外工程景观工
程
分包
1-2家
邀请
招标
总价
包干
三次
报价
A类需要需要
………………………………………………备注：付款方式——
A类：一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的90%，在该分项工程最终付款以后支
付至工程总价的95%，留5%保修金；
B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最
终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
C类：设备类合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%，在该分项
工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
D类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；
E类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金；
*号：表示有预付款。

表4：中海×××项目招标时间节点计划
项 目出施工图
工程量清
单
计算结束
招标单位
资
格审查完
发 标定 标开 工
成
2006.01.012006.01.052006.01.062006.01.072006.01.152006.01.20桩基
施工
2006.01.152006.01.252006.02.052006.02.072006.02.202006.02.21主体
工程
2006.05.012006.05.022006.05.072006.05.082006.05.152006.05.20门窗
工程
2006.05.052006.05.062006.05.112006.05.152006.05.192006.05.23消防
工程
……………………………………（二）招标分判详述
1、主包工程分判
根据政府相关部门要求，项目开发总承包管理原则上最多可分两阶
段进行，即±0.00以下总承包及±0.00以上总承包，各自单独办理政府
施工报建、招标手续。

由于中海×××项目开发时间紧迫，设计目前正处于前期扩初设计
阶段，众多因素尚未确定，图纸出图时间无法保证一次性确定总承包单
位（含上盖部分）的需要，为保证项目按期开工，我们拟分两阶段进行
总承包工程招标，即±0.00以下总承包工程、±0.00以上总承包工程。

有关具体操作事项规划如下：
（1）有关时间节点
① 设计出图时间
桩基施工图计划出图时间：××××年××月××日；
±0.00以下工程施工图计划出图时间：××××年××月
××日；
±0.00以上工程施工图计划出图时间：××××年××月
××日。

② 工程进度计划节点时间
桩基及围护工程：××××年××月××日至××月××日；
除桩基以外的±0.00以下工程：××××年××月××日至××月××日；
±0.00以上工程开始时间：××××年××月××日。

③ 招标计划时间（内部招标）
±0.00以下总承包工程：××××年××月××日至××月××日，为使本项目按期开工，其中的桩基及围护指定分包
工程可先招标定标；
±0.00以上总承包工程：××××年××月××日至××月××日。

④ 政府招投标手续办理时间
在公司内部完成招标工作并确定单位后到××区办理招投标手续，时间约1个月。

±0.00以下总承包工程：××××年××月××日至××××年××月××日，其中桩基及围护指定分包工程应在
定标后1个月内（计划××××年××月前）自行办理政府中
标手续，以确保项目先开工；
±0.00以上工程：××××年××月××日至××××年××月××日。

（2）总包单位的招标（内部邀请招标，分两阶段）
① ±0.00以下土建总承包工程
单位要求：符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合约意识强的施工单位。

投标单位：××××有限公司；××××有限公司；
考察时间：××××年××月。

计划招标时间：××××年××月××日至××月××日。

合约形式：包干总价，除有设计变更外；工程量清单形式。

总价确定原则：按量价分离原则，根据工程量清单和综合单价费率寻找相关单位报价，按市场公平合理单价体系确定承包总价及暂定金额。

内部定标时间（暂定）：××××年××月××日。

招投标手续办理：30天。

说明：
a.以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图时间而定。

如出图时间延后，则招标、定标等时间相应顺延；
b.机电预留预埋：地下工程中机电工作主要是预留、预埋，限于图纸原因，机电指定分包单位暂无法确定，建议此项工作应由总包单位完成；但预留预埋涉及到今后与机电指定分包单位的交接、验收、使用，所以招标图纸中此部分内容应设计清楚。

c.除结构外的其他土建工程：根据工程进度要求，在地下结构工程完成后即进行上部结构施工，所以下部的其他土建工程在合约划分上将划分为上部总包单位的工作内容，即下部总包单位仅负责砼结构工程。

② ±0.00以上总包
单位要求：符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合约意识强的施工单位。

投标单位：××××有限公司；××××有限公司；
考察时间：××××年××月。

计划招标时间：××××年××月××日至××月××日。

合约形式：包干总价，除有设计变更外；工程量清单形式。

总价确定原则：按量价分离原则，根据工程量清单和综合单价费率寻找相关单位报价，按市场公平合理单价体系确定承包总价及暂定金额。

内部定标时间：××××年××月××日。

招投标手续办理：30天。

说明：
a.以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图时间而定。

如出图时间延后，则招标、定标等时间相应顺延；
b.分判体系：上部总包在进入现场后，即承担整个项目总包的职责，包括下部总包未完成的工作。

在合约体系上，所有的其他专业单位都为它的指定分包单位。

c.总包的合约内容：为报建手续计，总包内容理论上应包含本工程全部内容，即应包括结构、粗装饰、精装饰指定分包、幕墙指定分包、综合机电指定分包（又分弱电、电梯、污水处理等）、总体工程指定分包等。

d.指定分包：由业主方在招标时明确指定分包工程内容，同时招标时以暂定金额形式计入总包合同总价，总包根据指定分包合约金额收取照管费，并申报照管费比例。

在总包确定后，根据设计情况及工程进度，完成各指定分包单位的招标。

（各指定分包单位的详细分判本节略）。

e.指定供货：如木门、装修材料等，视情况而定，可于招标时以暂定金额形式计入总包合同总价
f.总包的职责：总包须负责整个项目的工程进度、质量，
业主方主要管理、督促、协调总包，所有指定分包单位的工作都必须经过总包申报给业主方，做到归口统一、减少扯皮。

g.资金控制：为确保工程顺利开展，总包及各指定分包应
建立专款专用帐户，指定分包工程款的支付通过总包支付，审核由业主方完成。

为确保总包不任意扣押指定分包工程款，在合约中制定严格管理措施。

h.对总包的要求：由于总包担负起整个项目的管理、协
调，总包单位必须在现场组建经验丰富、管理能力强的项目管理班子。

（3）招投标手续的办理
在设计图纸达到招标要求时，我们即展开各阶段总包内部邀请招标。

在内部邀请招标完成并确定施工单位后，选择能力较强的招标代理公司完成政府部门要求的招标手续工作。

由于本项目属国有资产投资项目，有关的招标手续办理较为严格，为此，选择优质、能力强的招标代理公司较为重要。

我们拟选择多家（3家或3家以上）代理公司进行竞标，视报价情况和本身综合实力择优定标。

2、分包工程分判（包括指定分包）
（1）土建类指定分包
① 桩基及围护指定分包
单位要求：符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合约意识强的施工单位。

投标单位：拟3-5家。

考察时间：××××年××月。

计划招标时间：××××年××月底前。