中海地产某项目合约策划报告
合约策划报告
中海地产合约策划报告编制工作指引1.目的1.1进一步完善中海地产统一合约安排模式的后续配套工作;1.2使项目合约工作有计划地、高效地顺利开展,从而使项目建安成本得到切实、有效地控制;2.定义合约策划报告:子公司在具体项目开工前,总体策划合约体系构建、合约安排和设置建安成本控制目标从而保障项目合约工作高效、有序进行的纲领性文件。
3.适用范围自印发之日起,中海地产各子公司新开工的项目或分期均参照本指引制定合约策划报告。
4.编制要求4.1各子公司须在项目开工前一个月内完成项目合约策划报告的编制工作,并报股份公司发展管理部备案。
4.2各子公司在编制过程中应充分分析项目特性,使合约策划报告具有可操作性,能够有效指导合约工作的开展。
合约策划报告在具体实施中的修改和变动不再上报,但要做好记录工作,以便于日后的总结。
5.内容描述5.1合约策划报告的内容:包括但不限于:a.项目概述 b.合约策划综述 c.招标分判计划 d.建安成本目标计划 e.人员配置计划 f.总结 g.附件。
5.2项目概述:概述项目的基本情况,应包括项目的位置、占地面积、容积率、总建筑面积、物业类型、项目定位,项目预计开工时间、开盘时间、竣工时间、项目总发展周期、项目的总建安成本等基本情况。
5.3合约策划综述:策划目的、合约分判总体思路、合约管理架构、标段划分、时间节点控制思路、工程量清单编制原则、工程价款支付、前置工程合约分判、与其它部门的衔接、不利因素分析及应对措施。
5.3.1策划目的:明确具体项目的合约策划需要解决的主要问题、实现的根本目标。
5.3.2合约管理架构:须以流程图形式说明发包人、监理公司、工料测量师行(如有)、主包、专业分包等之间的合约关系,以及工程负责、工程协调、主要甲供材的照管等责任关系。
5.3.3合约分判总体思路:精练概括采用的分判模式、报价模式、定标原则、合同价款形式、主包和专业分包的主要工程内容等。
5.3.4标段划分:详细分析项目特性,进行合理地标段划分,并说明划分理由。
中海地产成本管理体系剖析
中海地产成本管理体系剖析作者:广州城建开发工程咨询监理有限公司俞昆1. 引言中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的,偶然机会,得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版),初看下,中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段,似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。
再仔细分析,这套制度确实系统性很强,有其很多先进的方面。
下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析,希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。
2. 中海地产成本管理文件体系分析中海地产成本管理文件由一系列文件组成,最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》,下面还有一系列文件,包括管理办法,管理指引、工作程序、单项通知和用表等,将这些文件进行分类后,见下表。
文件类型文件名称文件主要内容纲领性控制文件《中海地产项目发展成本管理制度》包括成本管理总思路,组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等《中海地产房地产开发项目成本科目》工程成本与财务科目相结合的成本分解体系《中海地产统一合约安排管理办法》包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则部门管理文件《合约管理部组织架构与岗位职责》合约管理部的组织架构与岗位职责招投标管理文件《关于加强工程合同管理的通知》总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商(承包商)考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等合同签订后的成本管理文件《合约管理工作程序》合同后的成本管理,包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》大额付款管理3. 中海地产项目成本管理体系分析(1) 成本管理总思路清晰而且系统,中海的成本管理总思路:以统一成本科目为前提,以全过程成本管理为主线,以建安成本动态监控为重点,以建立成本经验数据库为支撑,以统一合约安排模式及ERP 项目管理为手段,构建有效的成本管理体系,不断完善,持续改进。
西安海洋大厦项目营销策划案
西安海洋大厦项目营销策划案尊敬的领导:根据您的要求,我为西安海洋大厦项目制定了一份营销策划案,旨在推广该项目并吸引潜在客户。
一、市场分析1.1 目标客户群体:该项目旨在吸引消费者中的中高收入群体,他们倾向于购买海景房产作为投资或自住。
1.2 竞争分析:目前在市场上存在着其他类似的高端房地产项目,需要我们将项目的独特之处凸显出来。
1.3 市场需求分析:海景房产在西安市非常稀缺,市场需求旺盛。
二、营销目标2.1 销售目标:在项目开放前三个月内,实现50%的售出率。
2.2 品牌塑造:建立西安海洋大厦项目的知名度和美誉度,使其成为市场上的一流品牌。
三、营销策略3.1 品牌定位:通过打造一个高端、豪华、独特的海景房地产项目来吸引目标客户。
3.2 线上推广:建立一个专业的项目网站,通过社交媒体平台、搜索引擎优化、博客和微博等方式进行线上推广,吸引潜在客户并提供项目的详细信息和最新动态。
3.3 线下推广:参加各类房地产展览会和论坛,通过展示样板房、分发宣传资料和与潜在客户面对面交流的方式,争取签约并建立客户信任。
3.4 与相关行业合作:与当地旅游机构、地产经纪公司和高端酒店等行业进行合作,通过共同推广并互惠互利,将目标客户引流至项目。
3.5 优惠活动:为前期签约客户提供相应的优惠政策,如购房折扣、礼品赠送等,以促进销售。
四、执行计划4.1 网站建设和线上推广:在项目启动前完成项目网站的建设,并通过各大社交媒体平台、搜索引擎优化等方式进行线上推广。
4.2 参加展览会和论坛:选择与目标客户群体有关的房地产展览会和论坛,并积极参与,展示样板房并进行宣传。
4.3 与相关行业合作:与当地旅游机构、地产经纪公司和高端酒店等行业进行合作,通过合作推广活动吸引目标客户。
4.4 优惠活动:在项目开盘阶段通过提供一定的购房优惠政策来促进签约。
五、预算5.1 网站建设和线上推广费用:X元。
5.2 参加展览会和论坛费用:X元。
5.3 与相关行业合作费用:X元。
房地产策划案例中海阳光棕榈园
优势:区内居住环境和园林规划一流; 劣势:片区形象不佳,位置较偏,配套不齐; 机会:南山区地产升温; 威胁:来自后海片区的优质楼盘竞争;
“阳光棕榈园”什么样?
“阳光棕榈园”市场竞争位置
机会
威胁
优势
劣势
“阳光棕榈园”怎么做?
——竞争策略: 强化优势 略化劣势 把握机会 监测威胁
通过强势包装,使楼盘的客观质素转 化为消费者主观印象的偏好 如市场注重地段,可诉求交通的便利度
“阳光棕榈园”说的技巧!
关于居舍与休闲方式的观点:
只有享受到生活真谛,日子才会变得阳光灿烂; 休闲,是种独特的生命感受; 买房子就是买七十年代的闲适生活方式; ……
以上观点均可用于不同推广段的广告主题
谢谢!本次提案结束!
2001年5月13日
“阳光棕榈园”是什么?
—— 小环境小结:
• “阳光棕榈园”是一个地中海风格突显的楼盘,园林 规划极尽休闲的生活气氛,有度假式园林社区风范; • 外部环境和设施不尽人意;“阳光棕榈”,一个规划精致的精品 楼盘。
“阳光棕榈园”是什么?
一个传承中海•怡翠 地中海式风格的精品型住宅小区
“阳光棕榈园”什么样?
“阳光棕榈园”是什么?
• 星海名城:占地近80万平方米,均价4500元/平方米, 由主景观休闲走廊和小绿洲组成小区环境,配套齐全,以 “一站式”居家为主要诉求点,突出想要什么,就有什么 的市场印象; • 鼎太风华社区:占地近20万平方米,容积率1.7,小高 层为主,售楼部外部形象较好;
“阳光棕榈园”是什么?
“阳光棕榈园”是什么?
2、项目规划: • 地中海式风格演绎小区建筑和园林,营造休闲写意的生 活空间; • 容积率低,绿化率高,以小高层为主,不规则规划布局; • 户型朝向和室密性好,主力户型以三房为主; • 区内设施有网球场、小学、泳池、高尔夫球场和大量主 题花园。
中海地产策划升级版
《中海地产策划经典案例大全》2010版更多优惠详情请登陆:联系qq:90郑重承诺:如发现资料内容与本站所列目录严重不符,无条件退货!中海地产资料集(11 folders, 145 files, MB, GB in total.)│2007中海地产书写成都别墅新纪元.doc KB│2007年南京中海凯旋门营销策划报告MB│2007中海地产国贸写字楼项目推广方案.rar KB│2008年7月中国房地产市场形势分析报告-中海地产KB│2008年中海成都城南核心圈项目推广策略方案MB│2008年中海地产苏州御湖熙岸地产项目整合企划推广策略92页-25页.ppt MB│安徽马鞍山锦江国际花园城地中海风情社区策划报告(新景祥)2005-108页.pdf MB│北京中海地产大厦项目后评估报告-39DOC-2008年.doc KB│博思堂_中海青岛战略规划及三个项目的推广提案MB│长沙时代玫瑰园地中海风情泊岸社区营销推广案(德思勤)2006-66页.pdf MB│长沙时代玫瑰园地中海风情泊岸社区营销推广案(德思勤)2006-66页.ppt MB│成都中海大源兰庭项目广告创作思路MB│成都中海地产望江豪庭复合项目整合推广策略案(经典老报告,含平面)-181页.pdf MB│成都中海国际商业街区发展策划报告-戴德梁行-130页.pdf MB│成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路MB│成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告98页-2007年.ppt MB│风火08年宁波中海提案.ppt MB│工程管理:深圳中海花园项目部管理手册-153页.pdf MB│杭州中海地产滨江钱塘山水项目营销推广方案_114页.ppt MB│黑狐—中海阳光棕榈园广告推广与营销(定位部分) KB│黑蚁设计:中海地产成都城南核心圈2#项目推广策略案(含平面)2007-107页.pdf MB│南京中海地产东妙峰庵酒店公寓项目市场定位报告2006-111页.pdf MB│南京中海地产凤凰街60万方项目前期定位报告2007-149页.pdf MB│青铜骑士2006年中海整合策略半山溪谷提案.ppt MB│青铜骑士:中海深圳半山溪谷整合策略(含平面)2006-72页.pdf MB│上海合富辉煌苏州中海主题报告新.doc MB│尚美佳-中海国际社区地块推广整合方案-74PPT-2007年.ppt 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││三期KB ││三期KB ││三期KB ││三期KB ││三期KB ││三期KB ││三期KB ││四期KB ││四期KB ││四期KB ││四期KB ││四期KB ││四期KB ││四期KB ││四期KB ││四期KB ││四期KB ││一期KB ││一期.jpg KB ││一期KB ││一期KB ││一期KB ││一期KB│├─广州富力城(0 folders, 27 files, MB, MB in total.)││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││架空层透视.jpg KB││立面.jpg KB││鸟瞰KB││售楼部效果图.jpg KB││亭.jpg KB││透视KB││透视KB││屋顶.jpg KB││阳台顶.jpg KB││仰视KB││柱头KB│├─广州美林湖国际社区(0 folders, 26 files, MB, MB in total.) ││bIMG_1860 (12).jpg KB││bIMG_1860 (7).jpg KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││东麓总鸟瞰本.jpg KB││多层尚邸MB││多层尚邸MB││多层尚邸MB││一期建筑MB││一期建筑KB││一期建筑MB││游泳池.jpg MB│├─杭州戈雅公寓(0 folders, 25 files, MB, MB in total.)││MB││MB││MB││KB││KB││KB││MB││MB││KB││KB││KB││KB││MB││KB││MB││MB││KB││MB││萧山公寓MB││萧山公寓1-551 (1).jpg MB││萧山公寓1-551 (2).jpg MB││萧山公寓1-551 (3).jpg MB││萧山公寓1-551 (4).jpg MB││萧山公寓1-551 (5).jpg MB││萧山公寓MB│├─昆山西郊世纪华城(0 folders, 21 files, MB, MB in total.) ││型实景..jpg KB││型效果图..jpg KB││型实景..jpg KB││型实景..jpg KB││型实景图..jpg KB││16.小区大门..jpg KB││17.小区公寓实景..jpg MB││18.小区会所实景..jpg KB││19.小区会所实景-双会所..jpg KB││20.小区景观1-实景..jpg KB││21.小区景观实景..jpg KB││22.小区景观-实景..jpg KB││23.小区实景1..jpg KB││28.小区实景6..jpg KB││29.小区实景7..jpg KB││30.小区实景8..jpg KB││34.小区效果图..jpg KB││37.小区园艺实景-根雕3..jpg KB││38..jpg KB│├─上海西郊庄园别墅二三期(0 folders, 29 files, MB, MB in total.) ││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││17.西班牙式别墅第三期总平面.jpg KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││37.别墅A室内.jpg KB││38.别墅A卧室.jpg KB││41.别墅B室内KB││42.别墅C室内.jpg KB││44.会客厅.jpg KB│├─深圳香蜜湖一号(0 folders, 28 files, MB, MB in total.)││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││MB││MB││KB││KB││MB││MB││KB││KB││KB││MB││KB││MB│├─深圳招~1 (0 folders, 15 files, MB, MB in total.)││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││_J1K4124 拷贝.jpg KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB│├─深圳中央悦城一期(0 folders, 23 files, MB, MB in total.) ││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││总平面图.jpg KB│├─天津卡梅尔(0 folders, 17 files, MB, MB in total.)││B01.总平面图.jpg KB││B03.西侧全景.jpg KB││B04.水岸游艇.jpg KB││B05.会所.jpg KB││KB││KB││B08.院落.jpg KB││B10.喷泉.jpg KB││B11.连排.jpg KB││B12.别墅.jpg KB││KB││KB││KB││B19.长廊.jpg KB││KB││KB││KB│├─武汉南国明珠(0 folders, 11 files, MB, MB in total.) ││01.鸟瞰图.jpg KB││KB││03.沿湖夜景图.jpg KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB││KB│├─中海怡美山庄(0 folders, 26 files, MB, MB in total.) ││01鸟瞰图.jpg KB││KB││KB││KB││KB││KB││MB││KB││复件(2) 01-总平面图.jpg KB││复件01-总平面图.jpg KB││复件KB││复件半私密性的入户花园.jpg MB││户型图.jpg KB││会所侧面透视.jpg MB││会所立面KB││建筑细部.jpg MB││建筑细部MB││建筑细部MB││建筑细部MB││山庄入口.jpg MB││庭院.jpg MB││小区入口.jpg MB││园景鸟瞰图.jpg MB││组团内院的庭园园景.jpg MB│└─中信森林湖(0 folders, 15 files, MB, MB in total.)│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB├─深圳中海·月朗苑(0 folders, 14 files, MB, MB in total.) │KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│DSC08856 拷贝.jpg KB│KB│月朗苑鸟瞰图.jpg KB│月朗苑沿街透视.jpg KB├─深圳中海半山溪谷(0 folders, 23 files, MB, MB in total.) │07-总平面.jpg KB│25栋轴剖立面图--------.jpg KB│KB│MB│KB│KB│MB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│户型平面图.jpg KB│总体剖面示意.jpg KB├─苏州中海半岛华府(0 folders, 21 files, MB, MB in total.)│B01.总图.jpg KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB│KB├─中海地产的零库存销售密决-李东路-中国海外建筑(深圳)有限公司 (0 folders, 1 files, MB, MB in total.) │中海地产的零库存销售密决.rmvb MB├─中海苏州国际社区广告楼书文本-41张(0 folders, 41 files, MB, MB in total.)│A-0001总体鸟看图.jpg MB│A-002启动区鸟瞰图.jpg MB│KB│A-006 opt KB│A-010售楼处背立面.jpg KB│MB│KB│A-09售楼处正立面KB│A0000扉页KB│D-005交通分析拷贝.jpg KB│D-006景观分析拷贝.jpg KB│D-007功能分布图拷贝.jpg KB│d0000启动区规划色设计扉页.jpg KB│D001启动区总平面图拷贝.jpg KB│D002地块总平面图拷贝.jpg MB│D003地块总平面图232 拷贝.jpg MB│D008户型分布图拷贝.jpg KB│d009地块平面D006 拷贝.jpg KB│D010启动区地块指标表拷贝.jpg KB│E-001商业平面拷贝.jpg KB│e0000建筑单体扉页.jpg KB│E002th四拼平面.jpg KB│E003th六拼平面.jpg KB│E004启动区199-1地块a5#、a10#.jpg KB│E005启动区199-1地块a6#-8#、11#-12#.jpg KB│E006启动区232地块b1#-3#-7#.jpg KB│E007一梯三A 型平面.jpg KB│E008一梯三B型.jpg KB│E009启动区199-1地块a9#16#17#18#19# 232地块b2#6#8# 一梯三C 平面.jpg KB │E010 一梯三D型平面.jpg KB│E011 一梯四A型平面.jpg KB│E012一梯四B型平面.jpg KB│E013一梯四C型平面.jpg KB│KB│KB│KB│KB│启动区文本封面.jpg MB│中海国际社区(苏州)总平图.jpg MB├─中海苏州国际社区营销策略与推广部署总表-2008年(0 folders, 1 files, KB, KB in total.)│中海苏州国际社区营销策略与推广部署总表.xls KB├─中海瓦尔登湖(0 folders, 6 files, KB, KB in total.)│.DS_Store KB│KB│KB│KB│KB│KB└─中海怡美山庄(0 folders, 26 files, MB, MB in total.)01鸟瞰图.jpg KBKBKBKBKBKBMBKB复件(2) 01-总平面图.jpg KB复件(2) KB复件(2) 半私密性的入户花园.jpg MB 复件01-总平面图.jpg KB复件KB复件半私密性的入户花园.jpg MB户型图.jpg KB会所侧面透视.jpg MB会所立面KB建筑细部.jpg MB建筑细部MB建筑细部MB建筑细部MB山庄入口.jpg MB庭院.jpg MB小区入口.jpg MB园景鸟瞰图.jpg MB组团内院的庭园园景.jpg MB。
(营销策划)中海地产营销策划工作手册
(营销策划)中海地产营销策划工作手册中海地产营销策划工作手册一、营销部门职责 (2)二、营销部门架构 (3)1、部门架构 (3)2、部门成员职责分工表 (4)三、住宅项目定位 (7)1、房地产项目定位内容 (7)2、定位实务流程设计 (8)3、定位决策分析工具 (11)4、定位策略与方法 (13)5、两类典型定位模式 (29)四、营销推广策划 (34)1、入市时机 (34)2、价格策略 (35)3、系数定价 (37)4、广告宣传 (39)5、推广步骤 (44)6、开盘方式 (46)7、开盘组织 (48)8、日常销售 (53)9、清货处理 (54)10、物料制作及现场包装 (55)五、公关活动策划 (61)1、初步设想 (61)2、调查及可行性研究 (62)3、策划阶段 (63)4、论证及决策阶段 (65)5、公关活动执行及反馈 (65)6、公关活动执行常用表格 (68)六、公共事务管理 (72)1、制定每年的新闻及公关活动计划 (72)2、新闻的发布 (72)3、网站建设及维护 (73)4、市场动态 (74)5、工作报告及报表 (74)一、营销部门职责营销策划部是整个公司的市场导向,是决策支持部门,同时又是经营指标的执行者,而且还是公司对外的喉舌所在,营销部肩负着非常重大的责任,必须使公司在变化的市场中确保长期的最优化盈利。
这就要求营销部要具有敏锐的市场嗅觉、专业的策划和执行能力、综合的统筹和协调能力。
营销策划部的职责包括以下八个方面:1.公司的品牌推广建设,包括媒体关系维护等;2.根据公司经营指标,负责制订并落实年度销售计划;3.根据项目发展需要,制订相应的定位、营销策划方案和专业建议;4.项目营销执行统筹,包括宣传推广、销售执行等;5.营销费用使用及监控;6.营销执行效果评估及纠偏控制;7.进行市场跟踪研究,为相关业务部门提供市场支持配合;8.中海会会务工作。
图1.1:公司工作流程及营销策划业务链二、营销部门架构1、部门架构图2.1:营销策划架构2、部门成员职责分工表三、住宅项目定位1、房地产项目定位内容一般以房地产项目的成功开发为核心,内容主要包括:①项目发展战略,强调发挥企业的竞争优势,作为开发指导思想;②目标客户定位,以有效需求为导向,指向何种细分市场;③产品类别和档次定位,明确物业形态,档次等;④户型面积组合定位,做何种户型,多大面积,比例多少等;⑤配套功能定位,如商业、会所、车位、学校和公建设置等;⑥概念风格定位,形象概念、设计概念和建筑风格指引等;⑦价格定位,主要是指均价水平和分期开发走势。
(房地产策划方案}中海地产号地块住宅项目策划报告P
(房地产策划方案)中海地产号地块住宅项目策划报告P中海地产苏园(2005)07号地块项目市场定位策划报告目录一、项目概况1、苏项目地块区位环境分析 (6)2、周边环境分析 (6)3、项目所在区域规划情况分析 (7)3.1项目自身概况 (7)3.2项目周边区域规划 (8)二、项目市场环境分析1、苏州市房地产经济背景分析……………………………………….…..…,,,91.1苏州市概况 (9)1.2苏州市宏观经济影响关系分析 (11)1.3苏州市城市规划概况及对本项目的影响 (25)1.4苏州市房地产政策概况对本项目的影响2、苏州市区房地产市场情况调查 (28)2.1 苏州近几年房地产态势分析 (32)2.2苏州房地产2006年发展态势总结及预测 (33)2.3苏州市区房地产市场调查分析 (35)2.4苏州市区二级市场(商品房市场)分析 (38)2.5苏州市区三级市场(二手房市场)概况及分析 (42)3、苏州市区房地产区域市场调查 (42)3.1苏州房地产市场区域板块分析 (46)4、苏州工业园区房地产市场 (46)4.1园区房地产发展及走势 (48)4.2近年内各年度园区供应及销售情况 (48)4.3园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情况 (49)4.4园区未来房地产市场分析与预测 (57)4.5典型个案和基准竞争对手分析 (61)三、苏州各类物业分物业形态专题分析1、苏州各类物业形态的发展情况 (69)1.1写字楼 (69)1.2类别墅 (70)1.3多层等低密度住宅 (75)1.4高层及小高层住宅市场 (76)2、苏州各类物业市场的主要特征 (79)3、苏州各区域典型个案分析 (80)四、消费者需求分析1、区域内购房者细分及需求分析 (84)1.1何谓市场需求? (84)1.2我们的需求者在哪里? (84)1.3需求者购买因素分析 (85)2、消费者需求分析 (87)2.1私营业主 (87)2.2政府官员 (89)2.3本地高收入职业经理人 (90)2.4外来高收入职业经理人 (93)2.5等自由职业者 (95)2.6投资客户 (97)五、本项目分析及定位1、本项目SWOT分析……………………………………………………..2、本项目整体形象定位…………………………………………………….3、本项目可能发展物业形态的目标客户定位…………………………….3.1目标客户职业分析……………………………………………………………………3.2目标客户来源地及比例分析…………………………………………………………3.3目标客户家庭成员构成分析…………………………………………………………3.4目标客户可承受总价范围段及各自比例……………………………………………3.5目标客户可承受面积范围段及各自比例……………………………………………3.6客户特征描述…………………………………………………………………………3.7客户行为习惯分析……………………………………………………………………4、楼型(物业形态及配比)定位………………………………………….5、价格定位、分析与建议……………………………………………….…6、户型建议……………………………………………………………….…六、产品多方案配比建议1、经济成本分析………………………………………………….………….2、总体规划分析……………………………………………………………..3、针对消费群分析…………………………………………………………..4、分期发展规划分析………………………………………………………..5、销售分期分析…………………………………………………………….七、营销概念主题与项目规划概念的结合点1、概念产生的背景………………………………………………………….2、概念主题的诠释……..……………………………………………………3、案名诠释…………………………………………………………….…….一、项目概况1、项目地块区位环境分析07号项目地块位于苏州新加坡工业园区金鸡湖西南岸,东临金鸡湖,西接星港街,南靠机场路,北面垂柳路;可以说是近几年来园区湖西的稀有临湖观景板块。
中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
---成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程成本管理流程框图.doc
中海地产成本管理制度
---成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
中海地产成本管理制度
➢ 地产集团发展管理部:负责总成本、建安费用与主要经济 技术指标、大配套工程等的管理
中海地产成本管理制度
---成本管理制度之职责分工(续 )
➢ 地区公司财务部:负责统领本公司的成本管理工作,负责提出各 节点成本控制指标
➢ 地区公司合约部:编制各个阶段的建设成本控制目标,并根据批 复指标具体实施、反馈各节点成本执行情况建安成本控制流程 .doc
中海地产成本管理制度
---成本管理制度之目的
构建中海地产项目发展成本管理体系,实施全过程成本动态 管 理,加强成本控制工作,积累经验、持续改进,不断提 高公司 的竞争能力。
中海地产成本管理制度
---成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
中海地产合约管理模式
---合约管理制度之合约人员素质(续 )
3. 有法律、税务方面的知识;
4. 要有文字功夫。能够起草合同文件,起草往来函,做到内 容全面、逻辑严密、无漏洞;
5. 注意“德”的修养。对公司有责任心;能够和谐地与其他 部门同事相处,建立良好的工作关系。工作既要有原则, 也要有灵活性;
中海地产合约管理模式 ---合约部管理制度目录
➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
房地产策划案例中海阳光棕榈园
房地产策划案例:中海阳光棕榈园引言中海阳光棕榈园作为一个典型的房地产策划案例,是中海地产集团在房地产市场中的一项重要项目。
本文将以Markdown文本格式,详细介绍中海阳光棕榈园的策划过程和实施方案,以及项目取得的成果和效果。
项目概况中海阳光棕榈园是中海地产集团在某市场开发的一座大型综合性住宅社区。
该社区位于市中心附近,占地面积约100亩,总建筑面积约20万平方米。
项目的主要目标是打造一个高品质的居住环境,为居民提供舒适、便捷的生活体验。
策划过程1.市场调研在策划之初,中海地产集团进行了全面的市场调研。
他们通过对目标市场的调查和分析,了解了该市场的需求和竞争情况。
同时,他们还收集了该市场的人口、经济发展、教育资源等相关信息,为后续的策划工作提供了基础数据。
2.地产规划根据市场调研结果,中海地产集团开始进行地产规划。
他们聘请了一支专业的规划团队,对项目的用地和建筑布局进行设计。
他们考虑了社区人口的需求,将居住区与商业区、公共设施区等合理地组织在一起,形成一个完整的社区。
3.环境设计中海地产集团注重环境的设计,他们聘请了一支专业的景观设计团队,对社区的绿化、景观等进行规划和设计。
他们选择了一些特色的植物种植在社区内,营造了一个美丽而宜人的居住环境。
4.设施建设中海阳光棕榈园注重为居民提供便捷的生活设施。
他们在社区内建设了一个配套齐全的商业中心,包括超市、餐饮店、娱乐设施等。
此外,他们还规划了多个公共设施区,包括公园、游泳池、健身房等,为居民提供全方位的生活需求。
5.市场推广在项目建设完成后,中海地产集团进行了全面的市场推广。
他们通过房地产展览、媒体宣传等方式,向潜在购房者展示了中海阳光棕榈园的特点和优势。
同时,他们还与经纪公司合作,开展销售工作,吸引更多的购房者。
项目成果中海阳光棕榈园的策划和实施取得了显著的成果和效果。
1.市场占有率提升通过市场调研和精准的市场推广,中海地产集团成功提高了中海阳光棕榈园在目标市场中的知名度和占有率。
投资项目风险管理的策略研究——以中海地产集团为例
投资项目风险管理的策略研究——以中海地产集团为例投资项目风险管理的策略研究——以中海地产集团为例随着经济全球化的推进,投资项目的风险管理日益成为企业重要的工作之一。
中海地产集团作为我国房地产行业的领军企业,拥有良好的业绩和声誉,但在投资项目中也面临着各种风险。
因此,本文以中海地产集团为例,对其投资项目风险管理的策略进行研究。
首先,中海地产集团应加强风险预测和识别工作。
通过对宏观经济、市场、政策等因素进行综合分析,预测可能面临的风险并进行识别。
同时,中海地产集团还应建立风险管理团队,专门负责风险的预测和识别工作。
其次,中海地产集团应制定科学的风险评估和量化方法。
针对不同类型的风险,制定相应的评估指标,并通过量化方法对风险进行度量和评估。
同时,中海地产集团还应建立和完善风险数据库,积累和整理历史风险数据,并通过数据分析和模型建立对未来风险的预测和评估能力。
第三,中海地产集团应采取多元化的风险应对策略。
首先,通过建立多元化的资产配置策略来降低投资项目的特定风险。
其次,通过与合作伙伴建立长期稳定的合作关系,共同承担风险。
第三,通过建立科学的项目管理制度和流程来规范项目的实施,提高项目的成功率。
同时,中海地产集团还应加强与金融机构的合作,寻求融资、保险等方式进行风险的分散和转移。
最后,中海地产集团应加强风险监测和控制工作。
通过建立风险监测体系,及时掌握项目的风险情况,并采取相应的措施进行控制。
同时,中海地产集团还应建立风险管理评价体系,对风险管理工作进行监督和评估,及时发现和纠正问题。
综上所述,对于中海地产集团来说,投资项目风险管理的策略非常重要。
中海地产集团通过加强风险预测和识别、制定科学的风险评估和量化方法、采取多元化的风险应对策略、加强风险监测和控制工作,可以有效降低投资项目风险,提高项目的成功率。
然而,需要强调的是,风险管理工作不是一劳永逸的,随着市场环境的变化,中海地产集团还需要不断优化和完善风险管理策略,以应对不断变化的风险挑战。
中海万锦熙岸项目一期工程管理策划(新版)
一项目概况及分期发展策略 (3)1.1项目位置 (3)1.2用地指标 (4)1.3四至及市政配套 (4)1.4项目发展策略 (7)1.5项目规划设计方案 (7)1.6项目发展分期 (9)1.7售楼准备工程的要求 (11)二总平面管理策划 (12)2.1一期工程概况 (12)2.2地质状况及土方平衡 (12)2.3基础施工方案 (15)2.4一期标段划分 (16)2.5办公及生活区设置 (18)2.6临水、临电和排水的设置 (20)2.7施工道路组织 (21)2.8施工机械及场区的布置原则 (24)2.9施工总平面布置 (26)三进度管理策划 (31)3.1工程进度管理概要 (31)3.2工程进度的计划管理 (32)3.3竖向流水施工策划 (37)3.4平面流水管理 (41)3.5工程进度管控措施 (45)四工程质量管理策划 (51)4.1工程质量管理的目标 (51)4.2设置质量控制点 (51)4.3图纸会审和技术交底 (54)4.4样板先行 (55)4.5多级验收 (56)4.6专项策划 (58)4.7质量控制的体系和执行 (62)五安全文明施工管理策划 (66)5.1安全文明施工管理目标 (66)5.2安全施工管理策划 (66)5.3文明施工管理策划 (69)5.4安全文明施工管控措施 (70)六售楼准备工程专项策划 (72)6.1售楼准备工程的范围和进度要求 (72)6.3售楼处工程 (73)6.2实体样板房参观通道的配合 (77)6.4售楼准备工程的管理要求 (79)一项目概况及分期发展策略1.1 项目位置本地块位于南京市江北浦口区江浦街道,处于规划中的南京市“浦口新城”核心区外边缘。
地块南临珠泉西路,西临团结路,距浦口区政府距离约1.6公里。
本地块周边交通便利,毗邻南京长江第一隧道;从地块南侧到过江隧道车程只有9.5公里,耗时约10分钟;经过江隧道,沿经应天大街高架→城西干道→汉中门→新街口,车程约20公里,畅通耗时约25分钟。
住宅楼建设项目合约策划报告
中海**园三期A区项目合约策划报告一、项目概述中海**园项目位于中山市沙溪镇, 项目占地约30万m2, 总建筑面积约33万m2, 三期总占地约190755 m2,总建筑面积223234.04m2, 其中三期A区建筑面积为109410.18m2。
三期A区项目计划开工日期为2007年06月25日, 竣工日期为2008年08月7日, 总发展时间历时402天。
二、合约策划综述(一)目的为预控、指导下一步的工程管理, 协调合约各方关系, 控制成本管理工作, 有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等, 以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
(二)合约分判总体思路1.本项目拟采用不完全总承包模式。
2.土建总承包需完成主体结构施工内外粗装饰施工, 并承担现场全面管理及协调的责任。
3.指定分包范围(见架构图)。
4.甲供材范围(见架构图)。
5.合同模式: 原则上采用施工图招标, 总价包干的模式。
6.特殊项目, 如白蚁防治、房地产测绘、管道煤气、有线电视等垄断行业,采用议标的形式直接委托, 对其报价进行核价和谈判。
7.工程招标前, 项目部应编制现场要求, 明确工期、工程范围;设计管理部应详细明确工料标准, 特别是甲指乙供材料, 应提前确定品牌、规格,便于投标单位的准确报价以及我司的成本控制。
8.工程招标前, 合约管理部必须组织项目部、设计管理部、发展管理部等相关部门对投标单位进行考察和选择, 考察合格后方可进行投标报价。
原则上每个工程必须由三个以上合格单位进行投标报价。
为了控制造价, 分判工程在评标时会根据报价情况及实际需要进行二次、三次报价以及议价等程序, 原则上是合理低价中标。
投标单位在回标时, 必须按我方要求提交用于该工程的主要材料样板供我司审核, 并需经设计管理部书面确认。
工程定标后, 所有样板必须封板并妥善存放于项目部。
(三)合约管理架构见下页图1: 中海**园三期A区项目合约管理架构图。
房地产项目合约策划
房地产项目合约策划1. 概述本文档旨在对房地产项目的合约策划进行详细说明。
合约策划是房地产项目中至关重要的一环,它涵盖了项目的目标、范围、时间、成本以及风险等方面的内容。
通过合约策划,可以确保项目的顺利进行,并最大限度地降低各类风险的发生。
2. 合约策划内容合约策划应包含以下几个方面的内容:项目目标是房地产项目的核心,它决定了项目的方向和重点。
在合约策划中,应明确项目的主要目标,例如项目的销售目标、财务目标等。
2.2 项目范围项目范围是指项目的边界和所涉及的工作内容。
在合约策划中,应明确项目的具体范围,包括项目的规模、工作内容、交付物等。
项目时间是指项目的起止时间以及各个阶段的时间安排。
在合约策划中,应制定详细的项目时间计划,并考虑到可能发生的变动和延迟。
2.4 项目成本项目成本是指项目的各项费用支出。
在合约策划中,应对项目的成本进行详细估算,并建立合理的预算计划。
同时,还需要考虑到可能产生的额外费用和风险。
项目风险是指项目发生的各种不确定事件,可能对项目目标和成果产生影响。
在合约策划中,应对项目的各类风险进行评估,并制定相应的风险管理措施。
3. 合约策划流程在进行房地产项目合约策划时,可以按照以下流程进行:3.1 确定项目目标和范围通过与相关部门和利益相关者的沟通,明确房地产项目的目标和范围。
这一步骤是合约策划的基础。
3.2 制定项目时间计划根据房地产项目的目标和范围,制定详细的项目时间计划。
这个计划应包含项目起止时间、各个阶段的时间安排以及关键节点的控制。
3.3 估算项目成本基于项目的目标和范围,对项目的各项费用进行估算。
这个过程需要充分考虑项目的实际情况,并制定合理的预算计划。
3.4 评估项目风险对房地产项目可能发生的各类风险进行评估,并制定相应的风险管理措施。
这一步骤可以帮助项目团队预见并应对潜在风险。
3.5 编写合约文档根据上述内容,编写房地产项目合约文档。
合约文档应包含项目的目标、范围、时间、成本以及风险等方面的内容,并由相关部门和利益相关者进行审批。
03招标分判工作程序(定稿)
中海地产地区公司工程合约管理制度招标分判工作程序1.合约管理策划报告1.1在项目部编制的工程施工进度计划获批准后、第一项分判工程招标工作开始前,合约管理部根据本项目的规模、工程特点和施工进度计划要求,编制合约管理策划报告。
1.2合约管理策划报告内容包括:项目概况、各项分判工程划分范围、分判工程的技术难度对承建商资质要求、各项分判工程招标定标计划、各专业分判工程对承建承建商的数量需求及划分方案、指定分包工程合同关系安排、甲供物资种类确定、项目合约管理要点、其他部门对合约管理应协调配合的工作等。
1.3合约管理策划报告需经项目部评审,合约主管领导和项目主管领导联合审批,由合约管理部发至项目部、发展管理部、设计管理部。
1.4合约管理策划报告中的分判工程招标定标计划,应随工程施工进度计划变动而及时更新。
更新后的招标定标工作计划由项目部经理和合约管理部经理共同审定,抄报合约和项目主管领导,抄送项目部、发展管理部、设计管理部。
2.分判工程招标工作计划分判工程合同金额预计超过100万元的,在招标工作开始前,由合约管理部制定该项分判工程招标工作计划,见附表模板。
分判工程招标工作计划总体上要满足工程施工进度需要,同时可根据各部门在本项分判工程上的工作准备情况,适当调整各个环节的工作时间。
3.招标文件编制与评审3.1招标文件内容应遵循地产集团总部关于合同条款、工程量清单及合同模式的相关规定。
3.2分判合同金额预计超过100万元的,招标文件发出之前,应经过项目部、财务资金部(或法律秘书)和合约主管领导评审。
分批发出的招标文件,可以分批评审。
4.投标单位名单4.1分判合同金额预计超过100万元的,投标单位数量不得少于4家。
主(总)包工程建筑面积超过5万平方米的、其它工程合同金额预计超过1,000万元的,投标单位数量不得少于6家;主(总)包工程建筑面积超过10万平方米的、其它工程合同金额预计超过3,000万元的,投标单位数量不得少于8家。
房产项目销售方案提报
一、项目背景随着我国经济的持续发展,房地产市场逐渐升温,购房需求日益增长。
本方案旨在针对我公司即将推出的房产项目,制定一套全面、有效的销售策略,以实现项目的高效销售和品牌价值的提升。
二、项目概述1. 项目名称:XX花园2. 项目位置:位于市中心核心地段,交通便利,周边配套设施完善。
3. 项目规模:占地XX亩,总建筑面积XX万平方米,共计XX栋住宅楼。
4. 产品类型:涵盖高层住宅、洋房、别墅等多种产品类型,满足不同客户的居住需求。
三、销售目标1. 短期目标:在项目开盘前,完成50%的销售量,确保项目顺利开盘。
2. 中期目标:在项目开盘后6个月内,实现总销售量80%。
3. 长期目标:通过优质的服务和口碑传播,将XX花园打造成为区域内高端住宅的标杆项目。
四、销售策略1. 市场调研与分析- 对目标客户群体进行深入调研,了解其需求、购买力和偏好。
- 分析周边竞争对手的项目特点、价格策略、销售进度等,制定差异化竞争策略。
2. 产品定位与推广- 突出XX花园的区位优势、产品设计、景观环境等特色,打造高端住宅形象。
- 制定针对性的宣传推广方案,包括线上线下相结合的多渠道宣传,提升项目知名度。
3. 价格策略- 根据市场调研结果和成本控制,制定合理的价格体系。
- 实施分阶段定价策略,根据市场反馈和销售进度适时调整价格。
4. 销售渠道拓展- 建立线上线下相结合的销售渠道,包括销售中心、电商平台、分销商等。
- 与房地产中介、银行等机构建立合作关系,拓宽销售渠道。
5. 销售团队建设- 组建一支专业、高效的销售团队,进行系统培训,提升销售技巧和服务水平。
- 建立激励机制,激发销售团队的积极性和创造性。
6. 客户关系管理- 建立完善的客户关系管理系统,对客户信息进行分类管理,提供个性化服务。
- 定期举办客户活动,增强客户粘性,提升客户满意度。
五、实施计划1. 项目前期:完成项目审批、规划设计、工程开工等前期准备工作。
2. 项目中期:启动市场调研、产品推广、销售渠道拓展等工作。
某房地产项目营销策划报告(DOC 52页)
某房地产项目营销策划报告(DOC 52页)中海城项目营销策划报告第一章滨州市房地产市场分析一、市场分析篇(一)滨州市房地产总体市场现状滨州是一个新兴起的城市,撤地设市十年来,滨州社会经济等各项事业都呈现出前所未有的新局面。
国民经济快速、健康、持续发展,GDP增长速度连续位居全省前列,地方财政收入突破百亿元,城区建成区面积迅速扩大,城区城市基础设施基本完善,城市化水平快速提高,房地产的发展水平也逐渐跟上了时代的脚步。
随着国家黄河三角洲及山东半岛蓝色经济区开发战略的实施,滨州作为主战场,将迎来新的发展机遇,产业的聚集,有可能带动滨州率先崛起,支撑滨州房地产业的新一轮跟进发展。
回顾滨州过去以及现在的房地产发展状况,对未来房地产发展有较大影响的,主要有以下几点:1、单位集资建房叫停又恢复集资建房在滨州,走过三个阶段,初期为鼓励开发西区,政府带头鼓励有能力的单位,在西区集资建房,达到一定规模后,为鼓励房地产行业市场化发展,又限制单位集资建房,单位集资建房转入暗操作;现在政府考虑单位的利益“平衡”,也有近期国家政策调整因素,政府机关集资建房又变成常态化。
在滨州单位集资建房,实际上就是成本价团购,降低成本的措施在于,单位出人组织管理,省管理费、销售费用;职工缴纳首付款、贷款,省财务费用;以为职工办事为由,可利用单位的优势,争取优惠政策,少缴各种规费;个别单位还可以把小区配套的费用摊到其它项目上。
集资建房成了单位领导给职工谋取福利的最好途径,也是职工评价领导政绩的指标,已经成为一种惯例。
目前滨州新区在建的和正在规划建设的集资建房规模超过100万平方米,对近期的滨州房地产影响比较大。
集资建房综合品质越来越高,成本价进入市场,给开发商的竞争带来很大压力。
2、物业管理服务水平成为评价楼盘品质的新尺度政府对新开发的小区要求有完善的物业管理服务,但物业管理服务市场还处于培育阶段,竞争使收费比较低,普通住宅一般不超过0.5元/平方米,多数楼盘规模又小,每个小区往往都存在诸多因素,导致业主缴费不及时甚至拒交物业费的情况,因此,物业管理提供服务非常有限,基本还是维持传统的两大项服务:保安和卫生。
1中海·康城花园项目工程管理策划
中海·康城花园项目 工程管理策划报告深圳中海地产有限公司中海康城花园项目部二〇〇七年六月目 录一、项目概况 (3)(一)项目背景 (3)(二)地块区域位置及周边环境 (3)(三)宗地周边市政配套 (3)(四)规划要点 (5)二、总平面管理策划 (6)(一)总平面管理策划概述 (6)(二)主包单位分区及生活区设置 (7)(三)临时施工道路组织 (7)(四)场内土方平衡 (9)(五)材料堆场布置 (9)(六)施工机械布置 (10)(七)特殊部位外脚手架搭设方式 (10)(八)临时水电及雨、污水排放系统的设置 (11)(九)施工顺序安排 (11)三、工程进度管理策划 (13)(一)工程进度管理策划概述 (13)(二)项目发展进度计划策划 (13)(三)出图、定样、分判及甲供材进场策划 (14)(四)施工进度计划策划 (16)(五)工程进度管控措施策划 (16)四、工程质量管理策划 (19)(一)工程质量管理目标 (19)(二)工程质量管理依据 (19)(三)工程质量管理职责分工 (19)(四)工程质量管理的控制措施 (20)五、安全文明施工管理策划 (45)(一)安全文明施工管理策划概述 (45)(二)建立安全文明管理组织体系 (45)(三)安全施工管理策划 (46)(四)文明施工管理策划 (52)(五)安全与文明的管控措施 (54)六、附 件 (57)一、项目概况(一)项目背景2006年9月中旬,我司以1234567890元的吉利金额竞得宗地号为G01064-0259地块的建设权,此地块位于龙岗区龙城西区如意路与北通道交汇处(参见附图1),我司暂命名为中海奥体新城项目,后命名为中海康城花园。
(二)地块区域位置及周边环境项目地块基本呈长条形,南北向较为宽阔、东西向相对狭窄,正处于深圳体育新城片区规划范围内(详见附图2)。
目前项目地块东侧为规划住宅区及大围村居民房;东南侧为规划中的大运会场馆片区及会展中心;南侧为国土储备用地,规划为体育学校及设施用地;西南及西侧为一组绵延山脉,山脚下距地块约200~300米有马坳变电站、收容所;西北侧为看守所;北侧及东北侧为国土储备用地,及政府拆迁安置小区。
中海地产合同模板
中海地产合同模板这是小编精心编写的合同文档,其中清晰明确的阐述了合同的各项重要内容与条款,请基于您自己的需求,在此基础上再修改以得到最终合同版本,谢谢!中海地产合同模板甲方(买方):乙方(卖方):中海地产有限公司根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上,就甲方购买乙方所持有的房产事宜,达成如下协议:一、物业基本情况1.1 物业位于【省】【市】【区】【街道】中海地产【项目名称】,房屋结构为【住宅/商业】,建筑用途为【居住/商业】,房屋产权清晰,无任何抵押、债务及其他权利纠纷。
1.2 房屋的规划用途及土地使用权的取得应符合我国法律法规及相关政策的规定。
1.3 乙方保证甲方所购买的房产为合法房产,且具备合法交易条件。
二、购买物业的数量及价格2.1 甲方同意购买乙方所持有的房产,具体数量为【】。
2.2 甲乙双方确认,本次交易房产的价格为人民币【元】(大写:【元】整),上述款项甲方通过银行转账方式支付给乙方。
2.3 甲方应自本合同签订之日起【】日内,将购房款全部支付给乙方。
三、交付及验收3.1 乙方应在本合同签订之日起【】日内,将所出售的房产交付给甲方。
3.2 交付的房产应符合下列标准:(1)房屋结构安全,无明显质量问题;(2)房屋内部装修符合双方约定标准;(3)水、电、燃气、通讯等配套设施齐全并能够正常使用;(4)房产证照齐全,无任何抵押、债务及其他权利纠纷。
3.3 甲方应对收到的房产进行验收,如发现质量问题,应在验收之日起【】日内向乙方提出,并提供书面材料。
乙方应在收到书面材料后【】日内负责修复或给予合理补偿。
四、违约责任4.1 任何一方违反本合同的约定,导致合同无法履行,应承担违约责任,向对方支付合同总价款的【%】作为违约金。
4.2 甲方逾期支付购房款的,乙方有权按照逾期天数收取甲方应付款项的【%】作为滞纳金。
五、争议解决5.1 本合同的签订、履行、解释及争议解决均适用中华人民共和国法律。
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【中海·钱塘山水】项目合约策划报告(200712修订版)编制:审核:签发:编制日期:2007年12月17日【中海·钱塘山水】项目合约策划报告一、项目概述【中海·钱塘山水】项目位于杭州市滨江区东信大道地块,总用地面积为47735 M2(71.6亩),容积率为2.5,拟建设销售面积12万平米的高档次住宅小区,住宅类型初步定为高档次小户型之高层建筑、联排别墅。
整个项目分一期开发,计划于07年9月18日开工建设,09年12月25日竣工,总发展期约2年零3个月。
项目目前已开工。
本项目属自有资金投资项目,建安费用初步估算为34932万元(含内配套),具体明细详见附件一。
二、合约策划综述(一)目的鉴于本项目占地面积小、房屋类型多、设计标准高、工期紧、项目管理要求高,同时,该项目又为中海地产进入杭州市场的第一个项目,如何克服新的陌生市场环境带来的困难进行有效的成本控制管理、预控指导下一步的工程协调管理,是我们合约管理工作的重点和难点。
为此,有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等,以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
(二)合约管理架构为有效管理和控制成本,我们拟采用总承包+专业分包的管理模式进行合约体系构架,总承包工程拟分为两个标段同步施工。
具体合约管理架构见图1:【中海·钱塘山水】项目合约管理架构图。
(三)合约分判总体思路为控制成本和施工管理,本项目拟采用总承包+专业分包的管理模式。
总承包商承担的工作是主体结构施工、内外粗装饰、强电及给排水工程施工,以及对指定专业分包商的照管(现场全面管理的责任);各专业分包需与我司及总包签订三方合同,明确相互关系和各自权利义务。
招标报价模式采用地产集团标准工程量清单报价模式(按相应模板),定标原则上采用最低价中标,确保最佳性价比。
特殊项目(如政府电力配套等垄断性项目)可采用直接议价委托的方式。
对于已出图工程合约价款形式采用总价包干,对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。
具体而言,本项目拟进行以下专业分包:桩基工程、铝合金工程、公共部位精装修工程、室外园林绿化工程、售楼处及样板房精装饰工程、交通设施及划线工程、水景系统工程、弱电智能化工程、消防工程等;甲供料及设备拟包括电梯、外墙面砖、玻化砖、阀门、水电管材、外墙石材、屋面瓦、进户门、车库门等。
图1:【中海·钱塘山水】项目合约管理架构图合约关系总包管理 现场照管总包管理 机电协调杭州中海房地产有限公司总承包公共部位精装修土方 铝合金电梯消防弱电智能化木门玻化砖外墙砖变配电设备桩基及围护外保温(四)标段划分根据目前项目发展情况,考虑到施工管理和工期进度要求,我们拟将本工程分为两个标段进行操作管理;专业上有具体要求不可分割的(如消防工程、弱电智能化工程),则统一为一个标段。
(五)时间节点控制思路本项目工期较紧,对合约时间节点控制要求较高,同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。
因此,本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点,根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。
在工作开展之前我们将与设计管理部、项目发展部等部门进行良好的沟通,对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理;在工作开展过程中,我们将随项目实际发展进度对合约时间节点计划进行动态调整,并严格执行;一旦出现部分工序的延误,我们将及时分析原因,寻找补救对策,确保合约管理工作不影响到整体项目发展。
(六)工程量清单编制原则工程量清单原则上由我司自行编制,模式按照地产集团统一工程量清单模板进行;同时,考虑到杭州公司合约管理部目前的人手配置情况,为减少工程量计算失误概率,我们将采取两阶段招标方式,先通过回工程量的方式对5-8家投标单位的工程量进行比较复核,统一工程量后再进行报价。
(七)工程价款支付本项目工程价款支付方式有两种:里程碑节点支付和按月完成量支付,原则上无预付款(除大型/大批定制货物或设备外)。
里程碑节点支付方式适变配电景观绿化PVC 水电管材洁具装饰材料水泵水景电信及网络交通设施及划线裙房外立面装饰用于总承包等工期要求严格的工程、工程额较小的工程、工期仅1-2个月的工程;按月完成量支付方式适用于一般项目。
为了能够及时掌握建安成本实际变动情况,良好的控制建安成本,我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认,对变更价款原则上在三个月内审定,款项在审定后的次月中期付款中支付。
工程结算在无特殊情况下,总承包工程在具备结算条件后6个月内完成结算工作,一般专业分包工程在具备结算条件后2个月内完成结算工作。
(八)销售卖场合约分判为配合营销宣传和客户积累,销售处、样板展示区应尽早施工。
本项目销售卖场拟放置在本项目西北侧绿化带位置处、8号楼设置1套多层样板房、高层样板房设置的具体方案尚未确定。
根据与项目部讨论,销售卖场的结构部分将以工程联系单的形式直接委托多层总包单位实施,销售卖场及多层样板房的装修拟于春节前定标,高层样板房装修将根据项目发展计划进行分判。
分判的原则是一旦设计方案确定即进行招标,最低标中标。
(九)不利因素分析及应对措施本项目定位较高,工程技术性强、质量标准高,加上工期较紧,对合约分判的速度和质量要求较高,在合约人员有限的情况下,如何促使团队在紧张的配合下快速、有效的运作将是面临的最大困难。
对此,我们将对项目的合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划,并调用合约部的主要业务力量按工程性质进行职责分摊,使责任到人。
每周召开合约协调例会,检讨本周工作,将本周内遇到的需要配合协调的问题在会议中进行及时沟通解决。
三、招标分判(一)招标分判概述计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件,前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述,下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划,该计划根据项目发展总计划编制,并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。
【中海·钱塘山水】项目的主要分判计划见表2,分判时间节点见附件二。
表2:【中海·钱塘山水】项目合约分判计划表工程类别分判工程名称分判单位招标方式价款形式报价模式付款方式设计样板投标样板备注基础工程桩基工程分包1-2家邀请招标单价包干多次报价A类无无桩基检测分包1家邀请招标单价包干多次报价D类无无建筑结构工程主体工程总包1-2家邀请招标总价包干多次报价A类无无铝合金工程分包1-2家邀请招标总价包干多次报价A类需要需要外墙砖甲供1家直接委托单价包干核价B类需要需要总部采购公共装修工程分包1-2家邀请招标总价包干多次报价A类需要需要玻化砖甲供1家直接委托单价包干核价B类需要需要总部采购机电安装工程弱电智能化分包1家邀请招标总价包干多次报价A类需要需要消防工程分包1家邀请招标总价包干多次报价A类无需要电梯甲供1家直接委托单价包干核价C类需要需要总部采购配套工程自来水工程水务局指定直接委托单价包干无A类无无变配电工程电力局指定直接委托单价包干无A类无无电话及宽带分包1家邀请招标总价包干多次报价A类无无燃气工程政府指定直接委托总价包干无A类无无室外工程园建工程分包1-2家邀请招标总价包干多次报价A类需要需要材料样板绿化工程分包1-2家邀请招标总价包干多次报价A类需要需要材料样板排水及道路工程分包1家邀请招标总价包干多次报价A类需要需要材料样板备注:付款方式——A类:一般工程类合同,按月付款,每月支付其完成工程造价的90%,在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%,留5%保修金;B类:材料类合同,每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%,在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%,留5%保修金;C类:设备类合同,每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%,在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%,留5%保修金;D类:其它合同,根据需要定义特殊付款方式,主要以里程碑付款为主;E类:零星工程或总额较小的供货合同,完成结算后一次性付款至95%,留5%保修金;*号:表示有预付款。
以上指定分包项目清单为暂定的,我们将在招标文件中保留根据项目发展进度或其他需要将其他未列入上述清单的项目划为指定分包进行招标的权利,同时亦不排除视实际需要将上述指定分包项目转为总包施工的情况,这一点亦会在总承包招标文件中予以明确。
(2)机电类指定分包机电类工程内容包括强电、弱电、消防、给排水、电梯、政府变配电工程等众多子项工程。
关于机电指定分包的分判管理模式,我们拟策划如下:机电类指定分包拟分成综合机电主分包(包括强电工程、给排水工程等)、弱电指定分包(含智能化系统)、消防工程、电梯供货及安装指定分包、政府指定的变配电工程、甲供机电设备及物资等几大项。
①综合机电主分包根据杭州市场通常做法,强电及给排水工程通常由土建总承包单位实施,故拟将强电及给排水包括在总承包单位实施范围内。
②弱电智能化指定分包单位要求:符合施工资质,有相关工程业绩,综合协调管理能力强、合约意识强、项目经理信誉能力强。
投标单位:3-4家。
考察完成时间:2008年3月底。
招标完成时间:2008年5月15日前。
合约形式:包干总价,除有业主同意的设计变更外。
③电梯供货及安装按照地产集团公司要求直接使用总部集中采购确定的上海三菱电梯。
内部确定型号、可选配置、可选功能等技术要求的时间:2008年2月。
④政府指定的变配电工程根据政府部门的有关规定及现场进度确定定标时间。
⑤甲供机电物资甲供机电设备及指定品牌供货:按照地产集团公司要求直接使用总部集中采购确定的水泵、户内配电箱、阀门、PVC水电管材等。
3、工程监理单位招标(1)单位要求:符合本工程相应规模的建设监理资质,具备相应的业务规模,监理人员配置素质高,公司信誉良好,总监各方面能力强的单位。
(2)投标单位考察:2007年7月底前。
(3)投标单位:5家。
(4)招标完成时间:2007年8月30日前。
(5)合约形式:依据招标时具备的设计成果,由投标单位出具监理服务计划书,按国家和杭州市工程监理相关规范(取较严格者)给监理服务计划书的内容,申报包干总价,我司则约定较为保守的工期,并约定无论实施阶段建筑形态和数量变化,总价不做调整。
(6)总价确定原则:依据本工程规模、监理服务工作内容,结合市场价格情况,确定总价。
四、建安成本控制计划(一)建安成本控制目标《【中海·钱塘山水】项目建安成本估算表》具体分项内容主要为基础工程、结构工程、铝合金工程、公共部位精装饰工程、机电工程及总体工程,估算建安成本为人民币3.4932亿元,估算经济指标为2258元/m2(按总建筑面积154702m2计算)。
(具体内容详见附件一)。