完善房产税税制和征管防止税源流失

完善房产税税制和征管防止税源流失

［近几年经济高速发展，尤其是房地产过热，房产税在地方税种中所占比重加大。虽然目前各基层税务机关对其征管也采取了一些措施，但从市场经济发展的角度看，该税源稳定、征收面广泛，其潜力不容忽视。所以，要优化房产税税收结构、最大限度发挥房产税稳定收入筹措功能，完善房产税税制，加强征管。

一、我国现行房产税税制现状

我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的，属财产税类。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张，房产税的征收在较大程度上还是起到了预期作用。尽管收入不多，但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义，特别是实行分税制之后，地方政府加强小税种征管，房产税收入增长还是相当可观的。伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房产税税制的弊端日渐突出。这些弊端不仅削弱了房产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用，对社会公平也产生了一定程度的干扰作用。从总体上看，现行房产税税制弊端主要有如下几方面：

1.现行房产税征税范围不全不广

我国现行房产税税制规定房产税只在城市、县城、建制镇和

工矿区征收，其中县城和建制镇指县政府和镇政府所在地，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。经过20多年的改革和发展，我国制度安排和经济结构发生了深刻的变化。现行房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，直接限制了房产税收入的正常增长，显然，在现行房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行原税制规定等于人为抛弃税源。

2.现行房产税计税依据不够科学

我国房产税暂行条例规定房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。这种规定实际上带有静态考虑问题色彩，导致税基不能随市场经济条件的变化而正常增长。同时，按余值计税，实际上是新企业税负重，老企业税负轻。另一方面，把租金收入作为计税金额又带来了两个问题。一是租金与房产余值差距很大，因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况。二是房产租金本身是营业税课税对象，现在又当做房产税计税依据，这人为造成了双重课税。

3.现行房产税税制不适应经济发展现状

房产税收入状况表明我国房产税是一个具有收入增长潜势的税种，而房产税制的弊端则反映出了税制本身对房产税收入增长的阻碍作用，这实际上已初步说明了房产税税制改革的必要性。从总体上说这种迫切性还在于现行房产税税制已经背离了现实经济格局和总体制度安排以及经济社会运转的基本要求。

二、改革完善房产税税制具体措施

1.关于扩大完善征税范围。现行房产税税制确立时的背景是市场经济起步阶段的经济运行格局和制度环境，因而房产税范围很窄，这极大地抑制了房产税收入的增长。是否据实对所有自建和购入房产征税，由省级政府根据具体情况自行确定。从纳税人结构角度看，现在应把城市自有居住用房和事业单位用房也纳入征税范围，，从理论上讲，财产税就是要对财产课税，特别是不动产，各类拥有不动产产权的所有者都要被列入纳税人范围。国家有必要通过房产税课征这种方式采取调节既定分配格局。

2.计税依据要科学和合理。我国现行房产税计税依据分两类：一是从价计征；二是从租计征。现在可考虑统一规定为从价计征。因为租金收入很难核实，而且出租行为属于使用权的流转，对此可以通过流转税来解决。事实上根本的问题还在于房产原值是以过去的经济状况和制度安排为依据确定的，计算出来的结果不可能与现实市场经济的约束条件相统一。据此核算的房产价值势必大打折扣，这实际上是人为缩小了税基。

3.税负要与实际情况相符。鉴于我国房地产价格偏高的现实情况和有必要利用税收政策刺激房地产业不断发展以缓解房产供求矛盾并有效促进经济增长的客观要求，房产税税负不宜确定在高限，为此，我国应采用低税率、宽税基的思路确保房产税收入的正常增长。

4.税权划分地方有自主权。房产税税制由中央政府确定，全国依此统一征收。鉴于各地房地产价格和房地产交易规模以及市场发育水平差异非常大，同时各地财政收支状况高度不平衡，房产税的具体税收政策可由各省级政府自行确定。

5.关于与房产税配套改革。改革房产税税制涉及到多方外部制度环境优化。首先，改革房产税税制应相应理顺土地的收费和课税。目前我国房地产价格相对中、低收入阶层的人来讲，处于畸高状态。其次，降低房产流转税种的税率。再次，完善房产产权管理制度。

三、现阶段应全面加强房产税征管

当前，房产税的新税制尚未出带台前，为防止稳定的房产税源流失，各地税务机关应结合本地实际情况，在现行房产税制的框架内，加强完善对房产税的征管。

1.对从价计征房产税，以房产现值作为计税依据是完善征管的关键。各地税务机关可指定当地权威机构按市场经济规则，对纳税人现有的不管是新房和旧房

统一评估。

2.对从租计征的房产税，纳税人发生房产出租业务时，税务机关很难确定租金额。对此基层税务机关可参考土地税的级差等级，根据不同地段，通过权威机构的调查评估，结合本地经济状况，确定单位平米租金等级，下发统一标准文件，从而堵住出租房产税款流失的漏洞。