[易居]我国房地产市场调控的观念更新和制度设计

我国房地产市场调控的观念更新和制度设计牛凤瑞近七、八年来，房地产市场调控已经成为我国经济社会生活中乃至政治生活中最为敏感、分歧最大、涉及面最广的话题，调控的效果也是众说纷纭，需要做出新的政策选择。

世界上没有不存在约束条件的政策选择，也没有不需要支付成本、没有风险的政策选择。

既然如此，更新思想观念，调整思路，明确房地产性质和地位，针对现阶段的主要矛盾和主要倾向，进行相应的政策选择和制度设计，才能实现房地产的健康稳定发展，为构建和谐社会奠定物质基础。

一、走出房地产性质认识误区，正确房地产定位房地产是虚拟经济还是实体经济？我国把房地产业列入第三产业统计，房市与股市在一定程度上也存在着此消彼长的关系，但房地产不是虚拟经济而是实体经济。

房地产业是否被学者和政府文件冠以支柱产业或基础产业地位无关紧要，但房地产业是为工业化、城市化提供房屋和场所等物质载体的产业，提供的生活住房、工业用房、商业用房以及旅游设施等实实在在的物质产品，房地产业发展关联上下游数十个行业部门则是客观存在。

房地产投资的70%是住房建设，其它为工业地产、商业地产、旅游地产等。

住房是最终消费品，还是投资品？购房是消费行为，还是投资行为？在我国现阶段，虽然两者兼而有之，在各个城市的表现也有很大差异，但整体上住房首先是最终消费品，其次才是投资品。

多数人购房第一位的是满足自住需求，保值增值是第二位的，为了投资赢利而购房的只占少数。

住房存量少、质量低是我国的基本国情和市情。

在城市人口大幅度增加和城市居民吃穿用行等物质消费需求基本得到满足的情况下，住房需求的满足就成为我国城市居民消费结构升级的重点和重大的民生问题。

住房民生的解决离不开金融资本的支持，但调控资本市场的办法不是解决住房民生问题的药方。

所谓房市威胁我国金融安全之说则是在转移视线，因为对我国金融安全的威胁主要来自于金融机构内部的治理结构。

美国住房次贷引发金融危机并不等于我国也会如此，因为我国房贷是公认的优质资产，而房地产贷款仅占金融机构贷款余额的1/6左右；已经工业化和城市化了的日本等国房地产泡沫破灭造成经济发展停滞也不能套用我国，因为我国尚在完成工业化和城市化阶段。

“十一五”期间我国房地产业投资达15万亿元以上，占社会固定资产投资的近20%，“十二五”时期房地产投资估计将达30万亿元，是国内第一需求。

房地产业投资主要是建造住宅，而住房是具有旺盛市场需求的消费品，增加有市场需求的住房投资是优化产业结构的应有之义，与经济过热资产泡沫没有必然的因果关系。

我国居民尚有十几万亿元的储蓄存款，有所谓过剩的钢铁、水泥、玻璃等建材产能，中有相对充裕廉价的建筑业大军，下有工业化、城市化进程和居民日益增长的住房需求。

房地产投资较快的增长，不仅有利于扩大内需，消化过剩产能，为工业化、城市化和居民消费结构升级提供相应的物质基础，而且也为家电、家具、家装开辟市场空间，为住宅小区服务业的发展提供前提，促进经济结构战略调整。

在现阶段，房地产业成为转变经济增长方式、扩大内需、优化结构与改善民生的最重要的节点，房地产投资保持一个较高的增速，占固定资产投资一个较大比例具有阶段性的必然性和合理性，也是我国把握战略机遇期，促进国民经济又好又快发展的正确选择。

所谓房地产挤占实业投资，影响国际竞争力提升，购房挤出家庭消费等等都是片面的认识。

房地产投资增长的依据是房地产产品日益增长的社会需求，且无其他行业产品可以替代。

在社会投资既定的约束下，房地产投资的增加必然是其他行业投资的减少，但这是不同时期、不同发展阶段对不同社会产品（服务）、不同需求重点的选择，而没有是与非之分。

发展新兴战略产业有利于提升国际竞争力，但也离不开必要的房屋场所，在家庭收入既定的约束下，购房必然挤出其他家庭消费，但这只是不同家庭对住房需求的迫切性和消费偏好的不同，没有购房与其它消费对与错之分。

当完成工业化、实现城市化，房地产产品供求平衡之时，我国房地差投资增速和所占比例降下来亦属正常现象。

二、摈弃以支流否定主流的思想方法，坚定住房制度市场化改革住房制度改革十多年来，我国城镇居民条件整体上有了很大改善。

统计数据表明，我国城镇居民人均居住面积每年增加1平方米，其中“十一五”期间人均居住面积增加6平方米。

实践证明，我国城镇居民住房体制改革整体上取得了成功，方向是正确的，与构建社会主义市场体制的方向是一致的，这是主流。

部分居民住房困难还没有得到解决是阶段性的暂时现象，与住房体制改革市场化方向无关。

房地产领域成为腐败的重灾区，住房资源分配新的不公等现象依然存在，有的还相当严重，但只是支流，与住房体制市场化改革没有必然联系。

夸大住房体制改革中的矛盾和问题，以支流否定主流，用个别的局部的现象否定普遍的整体的事实，只会混淆视线，误判形势。

认清主流，重视支流，在坚定正确方向的同时妥善解决支流问题才有光明的未来。

在现阶段，我国房地产的主要倾向是不适当的行政干预过度，市场化不足，而不是市场化过度。

房地产调控应该促进和深化住房制度市场化改革，而不应否定市场化改革方向。

实际上我国房地产调控存在着相互联系、相互重叠、又不能互相替代的三大领域，即房地产行业领域、房地产市场化领域和住房保障领域。

房地产行业的主要调控方向是增加住房的有效供给，住房保障属于公共政策，主要任务是构建与发展阶段相适应的住房保障体系。

住房是个性化强、消费弹性大的产品，在对房地产市场信息的把握上，一般情况是开发商比政府更充分。

房地产市场化主要调控方向，一是运用经济杠杆调节住房的市场供求关系；二是规范房地产市场交易秩序，加大反腐力度，加强房地产产品的质量监管和市场信息的披露，强化房地产建设用地与城市规划的衔接；三是推广节能、节材、节水、节地、环保型房屋建设和住宅的标准化、工厂化，提高房地产企业的整体素质，增强房地产行业的竞争力，而不是随意扩大行政干预边界，简单的强化行政干预强度。

住房保障是住房制度市场化改革的重要组成部分，在一定时期内加大住房保障建设力度以偿还历史欠账也是必要的，但在一些单位变相福利分房仍在继续，泛化保障房边界，扭曲保障房概念，以大规模公租房作为保障房主体，允许单位集资建房，鼓吹住房市场化与保障两轨制等，则有压缩住房市场化改革空间，窒息住房制度市场化改革之虞。

三、力戒急于求成情绪，相对稳定房地产调控政策在我国革命和建设中，急于求成的情绪一直挥之不去，有着深刻的历史社会根源。

主要表现是过度强调目标的含义，忽视为达到目标必然具备的条件；过度3强调多快好省，不讲可能性合理性，在解决居民住房问题上主要表现为过高的住房预期目标，过高的保障标准，过大的公共保障范围。

作为最大的发展中国家，我国居民住房问题的根本解决是一个长期的、渐进的、代际的积累过程，是一个首先少部分群体得到满足到大多数居民得到满足的过程，是一个由较低水平的满足到较高水平满足的过程。

这一过程大约需要几十年、两三代人的艰苦努力，将伴随完成工业化、实现城市化的全过程。

对于一个家庭来说，拥有与收入相匹配的住房一般需要多年的储蓄，对于一个国家来说，大多数家庭住上有尊严的住房需要几代人积累。

蜗居、蚁居和棚户区、危旧房现象当然令人不满，但要完全改变也非一朝一夕所能。

转变购房观念，变购为租，也要以有房可租为前提。

过高的住房目标令人鼓舞，使人难以说不，但过高的住房预期不能如期实现则陡增社会失望，引导愤懑情绪，损害政府声誉。

因此，科学确定与我国国情和发展阶段相适应的住房目标，进而出台一个相对稳定的房地产调控政策对我国具有极大的迫切性。

因为合理的住房目标和相对稳定的房地产调控政策是正确引导居民住房预期，稳定住房市场供求的前提，而供求双方稳定的预期是房地产市场健康稳定发展的条件。

与此相适应，我国房地产调控政策既不需要密集出台，也不应成为宏观调控的应急工具。

房地产调控政策密集出台对社会发出的信号是以往政策的不完善，放言还有更厉害政策出台的背后含义是对现行政策失去信任。

四、转变计划经济思维方式，增强房地产调控政策弹性和差异化改革开放30多年来，特别是20世纪90年代确立社会主义市场经济体制方向以来，我国市场配置资源的基础作用有了长足进展。

但由于计划经济体制惯性和思维方式，近年来我国深化改革步履维艰，在一些领域，计划控制的力度有所增强，行政干预边界还有扩大趋势。

在房地产领域表现为政府掌控土地、资金两大房地产要素之手日趋紧握，行政干预边界向微观层次延伸，计划、指令、约谈、问责、追究等行政干预力度不断强化，以大规模公租房建设为平台的政府对公资源的更大规模的直接掌控等等。

我国是一个大国，有655座建制市和1500多座县城镇，各地发展水平差异大，面临的住房矛盾和房地产调控问题极不相同。

期望中央一声令下，全国齐步走是不可能的。

中央统一的指令、命令、规定等等越来越趋于刚性，虽然彰显了中央调控的严肃性，但也增加了各地方政府脱离当地实际，对上负责和对下负责不能统一的风险。

房地产是区域性市场，住房不具空间流动性。

在对一个地区房地产市场信息的把握上，一般情况下是当地政府比中央政府更充分。

所以国家房地产调控应该减少全国统一的指令和数量约束指标，调控目标应具有更大的弹性，较多地体现地方差异性。

地方政府在贯彻执行国家大政方针的前提下，拥有较大的房地产调控和解决住房民生问题的自主决策权，更有利于国家房地产调控目标落到实处，也才会有房地产的健康稳定发展和低成本地改善住宅民生。

五、调整控制房价预期，确立增加住房有效供给的调控方向近年来我国房价快速上涨引起各界关注，控制房价成为宏观调控的政策着力点。

实际上，房价的涨涨落落既是市场配置住房资源的信号，也是市场发现和形成房价的过程。

房价上升表明市场供不应求，投资回报上升，要求加大住房建设投入，刺激住房增加有效供给；房价下行，表明市场供给大于需求，投资回报下降，要求减少住房建设投入和住房有效供给。

以住房是基本必须消费品为据用行政力量调控房价水平，一方面抑制住房有效供给，另一方面刺激社会需求，加剧供求矛盾。

历史的经验值得注意。

在和平建设时期，通过行政手段长期控制一种具有持续旺盛市场需求的产品价格而达到增加有效供给，进而在更高水平上达到供求平衡的，中外历史上都没有成功的先例。

我国住房体制改革只有十多年，房地产市场还在完善过程中，哪一年、哪一个时刻房价是合理的尚不能做出定论。

在建房原材料、土地、劳动力等价格普遍上涨，通货膨胀趋势不可逆转的条件下，以行政手段降低房价，似乎占据了道德的高地，但实际效果只能是扭曲住房供求关系，即使支付了极高的行政调控成本，也难以达到预期的目的。

我国多年的调控房价政策实践已经证明了这一点。

房价是我国目前分配住宅资源的最公平、最效率的杠杆。

房价当然不是越高越好。

一个城市的高房价造成生活高成本，要求提高工资水平，降低企业利润，影响企业市场竞争力，进而降低城市的活力。