2013.10房地产登记实务与案例(徐松红)

房地产登记实务与案例模拟试卷一、多项选择题（共15题，每题限时120秒，每题2分，共30分，每选对一个选项得0.5分，选全得2分，错选或多选不得分）1、以下关于房屋登记程序的说法，正确的有（ AD ）A房屋登记一般依申请进行 B审核与记载于登记簿为同一程序C所有登记都应当发放权属证书或者登记证明 D公告不是必经程序 E受理与审核可以合并为同一程序2、以下登记可以由当事人单方申请的有（ AB ）。

A因合法建造取得房屋权利的B房屋所有权人姓名发生变更的C分割、合并房屋的 D协议离婚分割房屋的E预购人申请办理预购商品房预告登记的3、以下属于房屋登记机构职责的有（ABC ）A查验申请材料 B询问申请人 C及时进行登记 D对房地产价格进行评估 E对权属证书进行年检4、房屋登记机构可以合并办理的登记有( ABE )A 预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记B房屋所有权初始登记与在建工程抵押权转房屋抵押权设立登记C继承人将自己的房地产份额转让给他人，房屋所有权继承、转让等转移登记D建造人将房屋出售给他人，房屋初始登记与转移登记E房屋所有权变更致使抵押权变更的，所有权变更登记与抵押权变更登记5、关于未成年人房屋登记的说法，正确的有（ CD ）。

A 未成年人房屋登记须待成年后办理B未成年人房屋登记由父母代为办理C未成年人房屋，由监护人代为申请登记D因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供为未成年人利益的书面保证E监护人须提交未成年人的授权委托书6、关于房屋登记机构实地查看的说法，错误的为（BD ）。

A房屋所有权初始登记应当实地查看B房屋所有权注销登记应当实地查看拆除注销C实地查看应当由不少于2名登记工作人员负责D实地查看应当由不少于2名登记官负责E房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合7、应当进行公告的情形有（ ACE ）A集体土地上的房屋所有权初始登记B遗失等原因，补发房屋权属证书C撤销登记无法收回权属证书，声明作废D集体土地上的房屋所有权转移登记E房屋登记机构认为应当公告的其他情形8、应当办理房屋转移登记的情形有（ADE ）A继承房屋B法定代表人变更C股东变更D以房屋出资入股E 企业被兼并，被兼并企业的房屋9、下列可以办理抵押登记的房地产有（ ACE ）A已设定抵押的房地产B已被查封的房地产C已出租的房地产D已异议登记的房地产E未竣工的在建工程10、下列关于抵押房产的说法，错误的有（ABCE ）A抵押房产不得出租B抵押房产不得转移C抵押房产不得查封D抵押房产经抵押权人书面同意可以转移E抵押房产经抵押权人同意方可以出租11、抵押权转移登记，应当提交的材料有（ CD ）A抵押权人、抵押人的身份证明B房屋所有权证书C房屋他项权证书D房屋抵押权发生转移的证明材料E抵押人同意转移的证明材料12、下列关于预告登记的说法，正确的有（A D ）A预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，不得处分该房屋B预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，法院不得查封该房屋C预告登记符合条件后自动转为本登记D预告登记失效后，登记机构可以依申请注销预告登记E在建工程抵押可以办理预告登记题目有误，修改D选项13、下列关于异议登记的说法，错误的为（CD ）A异议登记为单方申请B异议登记无需审核，受理后即记入房屋登记簿C异议登记后，房屋登记机构应当发放登记证明D异议登记不当的，房屋登记机构应当先行赔偿E申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

14、下列登记材料应经公证的有（ BC ）A委托他人处分房屋申请登记的委托书B因继承申请登记的继承文书C境外申请人委托他人申请登记的委托书D因赠与申请登记的赠与合同E父母处分未成年人房屋提交的为了未成年人利益的书面证明15、申请村民住房所有权转移登记，应当提交的材料有(ABCD ).A 农村集体经济组织同意转移的证明材料B 房屋所有权证C宅基地使用权证明D身份证明E村民会议或者村民代表会议同意的证明二、判断题（共20题，每题限时30秒，1分，答错扣1分，不答不得分，扣完为止）（√）1、房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。

（×）2、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。

（×）3、非住房以房屋的幢、层、套、间等有物理间隔的部分为基本单元进行登记。

（×）4、房屋登记机构应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。

（√）5、共有房屋，特定情况下可以由相关的共有人申请。

（√）6、外文文本的申请材料的汉字译本应当经过公证或者认证。

（×）7、房屋转移登记的登记费由转移双方各半承担。

（×）8、房屋登记机构在颁发房屋权属证书或者登记证明之前，申请人可以撤回登记申请。

（×）9、实地查看时间不计入登记时限内。

（×）10、抵押登记注销满5年后，原登记簿记载的相关事项可以销毁。

（×）11、持人民法院生效法律文书办理登记，应当向人民法院申请执行。

（×）12、最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权不得转移。

不能部分转移（√）13、当事人协议确定债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请办理确定登记。

（×）14、在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，房屋登记机构应当将在建工程抵押权登记自动转为房屋抵押权登记。

（√）15、地役权登记，房屋登记机构应将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。

（×）16、预购商品房预告登记与预购商品房买卖合同登记备案效力相同。

（×）17、利害关系人申请更正登记，权利人书面同意更正的，房屋登记机构应当予以办理。

确有错误（×）18、当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记。

法律文书证明（×）19、办理村民住房所有权初始登记，房屋登记机构应当在受理登记申请前将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。

申请受理后，审核前公告（×）20、集体土地上的房屋不得设定抵押。

乡镇企业的厂房三、综合分析题（共5大题，每大题有5小题，每小题2分，每大题现600秒完成）1、2009年1月，张某以30万元的价格将自有的房屋出售给李某。

李某付清款项后，张某向其交付了房屋。

同年5月，张某又收取了王某的35万元房款，并到房屋登记机构办理了转移登记。

同年10月，王某领取房屋所有权证后，将房屋抵押给甲银行，贷款10万元，办理了抵押登记。

2010年2月，王某向赵某借款5万元，又将房屋抵押给赵某，未办理抵押登记。

2011年3月，王某因无力还款，被甲银行起诉到法院，法院拟对该房屋进行拍卖。

李某认为张某与王某恶意串通、买卖合同无效，准备主张权利。

（1）下列属于有效合同的为（ABCD ）。

A张某与李某的房屋买卖合同B张某与王某的房屋买卖合同C王某与银行的抵押合同D王某与赵某的抵押合同（2）2010年3月，（B ）对上述房屋享有所有权。

A 李某B 王某C 甲银行D赵某（3）以下关于张某与王某办理转移登记的说法，正确的为（ABC ）。

A应当双方共同申请登记B应当提交房屋所有权证或房地产权证C应当提交双方签订的买卖合同D登记机构应当进行实地查看（4）对法院拍卖上述房产的价款，说法正确的为（AC ）。

A甲银行优先受偿B赵某作为第二顺位优先受偿C赵某与其他债权人按比例受偿D李某优先受偿（5）李某主张自己的权利，有权（AC ）。

A提起民事诉讼B要求登记机构撤销登记C申请异议登记D申请转移登记2、2011年3月，张某与李某结婚，同年4月以自己的名义购买甲房地产开发公司开发的商品房一套，合同中作了预告登记约定，首付30万元，向银行贷款40万元，并向房屋登记机构办理了相关手续。

2012年8月，房屋竣工交付，张某办理了属于自己单独所有的房屋登记。

2012年10月，李某发现后，要求登记机构增加其为共有人。

（1）张某用所购期房办理贷款抵押，可能向房管部门办理的手续为（ABC ）。

A商品房备案 B预购商品房预告登记C预购商品房抵押预告登记 D抵押价格申报（2）张某办理商品房的转移登记，应当提交的材料为（ABC ）。

A商品房买卖合同B身份证明C开发商的房屋所有权证D测绘报告（3）张某办理属于自己单独所有的房屋登记，应当满足的条件为（CD ）A提交婚姻状况证明B贷款已经还清C已经按规定缴纳契税D与开发商共同申请(4)本案中张某可以单方申请的登记为（A ）A开发企业拒绝申请时申请预购商品房预告登记B预购商品房抵押预告登记C预购商品房预告登记转本登记D预告商品房抵押预告登记转本登记（5）李某要求增加其为共有人，张某同意的情况下，应当申请（ C ）。

A转移登记B变更登记C更正登记D异议登记3、2010年5月，张某经审批，按照住房制度改革的有关规定购买了单位的公有住房，办理了房屋登记及土地使用权登记，土地性质为划拨。

同年7月，张某将该房屋抵押给银行，贷款30万元。

2012年3月，因张某无力还款，银行将债权转让给某资产公司，该资产公司要求行使抵押权。

拍卖价款为35万元，应缴土地出让金3万元、出卖方应承担的税收4万元。

（1）张某如第一次购买公有住房，有关契税缴纳的说法正确的为（ AB ）。

A可以免征契税B免征契税也应当经过地税部门审核认定C依法可以免征契税，故其可以直接申请办理房屋登记D契税应当由单位承担（2）以下关于张某抵押房屋的说法，正确的为（D ）A划拨土地上的房屋不能设定抵押B划拨土地上的房屋可以单独设定抵押C划拨土地上的房屋经人民政府批准可以设定抵押转让是政府批准,抵押是土地\房管部门批准D划拨土地上的房屋应当与土地使用权一并抵押(3)资产公司行使抵押权正确的做法为（BC ）。

A根据约定，抵押物直接归资产公司所有B与张某协商对抵押物进行处臵C向法院申请拍卖、变卖抵押物D按照抵押前约定价格变卖抵押物（4）资产公司应当受偿的金额为（ B ）。

A30万元B28万元C31万元D32万元（5）关于银行转让债权的说法，正确为（BCD ）A银行应当征得张某同意B抵押权可一并转让C银行应当通知张某D银行应当与资产公司共同申请办理抵押权转移登记4、某房地产开发公司开发建设商住楼一幢，因资金独缺，2008年3月将土地使用权抵押给甲银行，办理了抵押登记。

2008年10月，取得预售许可证，出售了10套房屋。

2009年6月，将剩余房屋办理了在建工程抵押，抵押给乙银行，办理了抵押登记。

2010年7月，因拖欠工程款，被施工单位起诉至丙法院，法院查封了整个商住楼。

2009年1月，丁法院又对该幢商住楼进行了查封。

（1）丙法院查封前查询该商住楼登记信息，应当向登记机构送达或者出示的材料为（ACD ）A查询通知书B协助执行通知书C执行公务证D工作证（2）关于某公司预售的说法，正确的为（BCD ）A土地已经抵押，根据房地一致的原则，房屋不得出售B经土地抵押权人同意，可以预售房屋C开发公司应当提前清偿相应的借款或者提供其他担保D土地抵押情况应当告知预购人（3）下列关于受偿顺序的表述正确的为（ABD ）。