城市传统商业街区以旅游商业为导向的业态转型模式解读
文旅小镇商业街运营方案
文旅小镇商业街运营方案一、背景介绍随着大众旅游需求的增加，文旅小镇逐渐成为人们休闲度假的首选目的地。
文旅小镇不仅具有丰富的文化历史底蕴，还融合了现代商业、休闲娱乐等元素，为游客提供了全方位的文化体验和旅游服务。
商业街是文旅小镇的核心区域，是游客欣赏购物、品尝美食、休闲娱乐的主要场所。
商业街的运营管理直接关系到文旅小镇的商业发展和形象塑造，因此需要一套科学合理的运营方案来提高商业街的吸引力和竞争力。
二、运营目标1. 提升商业街的知名度和美誉度，成为当地旅游文化的代表性商业地标。
2. 打造多元化的商品种类和文化体验，满足游客的各种消费需求。
3. 促进当地特色产业和文化创意产业的发展，提升商业街的经济效益和社会影响力。
三、商业街规划1. 核心商业区域：商业街核心区域应当保持古建筑的原汁原味，突出传统文化的魅力和历史的厚重感。
同时，可适当增设现代商业设施，满足当代消费需求。
在商业区域内设置文化广场、景观花园等公共设施，提供游客休息、游玩的场所。
商业街南北两头设有主题广场，可定期举办文化活动和商业展销。
2. 商业街配套设施：商业街周边设有便利停车场、公共卫生间、游客服务中心等便民设施，方便游客的停车、休息和咨询。
3. 文化创意产业区：在商业街设置文创产业区，吸引当地文创企业和个体工艺师在此开设店铺或工作室，展示和销售自己的产品，丰富商业街的文化氛围和产品种类。
四、商业街运营模式1. 商业街租赁运营：商业街店铺可通过租赁方式进行运营，招募入驻商户，保证品牌种类的丰富性和质量的保障。
采取长期和短期的房屋租赁方式，吸引来自国内外的品牌商家入驻商业街。
2. 经营管理模式：商业街引入专业的商业运营管理团队进行整体规划和管理，制定统一的经营规范和租赁合同，保证商户的合法权益和商业秩序。
3. 文创产业孵化：商业街可以设立文创产业孵化基地，向有创意、创新能力的个体工艺师和创业者提供场地、资金和政策支持，鼓励他们在商业街开设文创工作室或店铺，促进文创产业的繁荣发展。
商业街区运营方案
商业街区运营方案一、商业街区定位1. 商业街区是城市中具有规模以上商业功能、吸引力和影响力的地区，是近年来城市更新领域的研究热点，也是城市发展的重要组成部分。
商业街区定位要体现地域文化、地域特色，并符合市场需求。
2. 商业街区要充分发挥其集商业、文化、旅游、餐饮、办公等多种功能于一体的优势，并通过产业多元化做大做强。
二、商业街区运营模式1. 商业街区运营模式应以市场导向为核心，以发展战略为引领，以发展规划为支撑，以经营管理为手段。
2. 商业街区运营模式应注重多方参与，形成合作共赢格局，实现商业街区资源共享、信息互通、优势互补。
3. 商业街区运营模式应注重品牌建设，不断提升商业街区的市场形象和品牌价值，提高商业街区的知名度和美誉度。
三、商业街区运营策略1. 发挥商业街区的规模效应和产业链效应，进一步提升商业街区在城市经济中的地位和作用。
2. 坚持创新驱动发展战略，积极引入新型商业业态，促进商业街区的产业升级和转型发展。
3. 加强商业街区与周边区域的联系和协同发展，形成商业街区与周边区域的互补和合作关系。
四、商业街区经营管理1. 建立完善的商业街区管理体系，强化市场开发、运营管理、服务保障等职能，提高商业街区的运营质量和水平。
2. 加强商业街区的市场营销和品牌推广，提高商业街区的市场竞争力和盈利能力。
3. 拓展商业街区的产业链条，发展商业街区的特色产业和区域优势产业，促进商业街区的可持续发展。
五、商业街区与城市环境1. 商业街区要注重改善城市环境，加强商业街区的环境保护和治理，提升商业街区的环境品质和城市形象。
2. 商业街区要积极参与城市的环境建设和城市的生态建设，推动商业街区与城市环境的协同发展。
3. 商业街区要注重提升城市的宜居性和宜业性，通过打造优质商业街区，改善城市的商业环境和经济环境。
六、商业街区的社会责任1. 商业街区要履行企业社会责任，积极参与社会公益事业和社会捐赠活动，推动商业街区的良性发展。
街区式商业运营方案
街区式商业运营方案引言：在当今社会，街区式商业运营模式在城市发展中具有重要意义。
这种模式将商业、文化、娱乐等多种元素融合在一起，创造了独特的商业氛围和消费体验。
本文将针对街区式商业运营的核心要素进行分析，并提出相关的运营方案，旨在提高商业运营的效率和创新性。
一、街区规划1.多元化发展：根据不同区域的特点和需求，将商业、文化、娱乐等元素相互融合，打造多样化的街区。
2.开放性设计：创造开放式的商业空间，方便消费者流动和交流，提高商业运营的互动性和用户体验。
3.环境友好：街区环境要注重绿化、节能和环保，提供舒适的消费环境，吸引更多消费者前来。
二、商业品牌的建立1.定位明确：通过市场调研和分析，明确商业品牌的定位，关注目标消费群体的需求和消费行为。
2.品牌传播：通过宣传、广告、线上线下活动等多种方式，提高品牌知名度和美誉度。
3.品牌形象：要注重商业店面和员工形象的统一性和专业化，营造品牌独特的视觉形象和服务形象。
三、租赁和运营管理1.租金策略：根据不同商家的需求和实际情况，灵活制定租金政策，提供差异化的商业模式和服务。
2.租赁合同：与商家建立合作关系时，要明确双方的权益和责任，规范租赁合同，避免纠纷和争议。
3.运营管理：建立专业化的商业运营团队，负责日常的运营管理、维护和改进，提高商业运营的效率和可持续发展。
四、商家招商和入驻1.招商策略：根据街区的整体品牌定位和市场需求，制定招商策略，吸引有实力和特色的商家入驻。
2.招商方案：提供灵活的招商方案，包括租金优惠、设备配备、广告宣传等，吸引商家积极入驻。
3.商家评估：对入驻商家进行评估和筛选，确保商家的经营理念和产品服务与街区的整体形象和需求相符。
五、文化和娱乐活动1.主题活动：根据不同的节日、季节或时尚潮流，组织各类主题活动，吸引消费者前来参与和购物。
2.文化展览：举办艺术展览、摄影展览等文化活动，丰富街区的文化内涵，提升消费者的艺术鉴赏能力。
3.演出表演：组织音乐会、表演赛事等文艺演出，打造独特的娱乐体验，吸引更多人关注和参与。
旅游商业功能模式可行性探讨
旅游商业地产可行性研究——地域性旅游商业地产特色旅游产业链的延伸，与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结合，产生了一个整体的、互动的结构，一个大的构造――我们称之为“泛旅游产业”，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。
这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。
这里我们主要探讨旅游房地产和旅游商业的功能和模式。
一、总述旅游与其相关联的目的地的结构导致了旅游整合而形成的相关结构，其中第一是旅游房地产，以度假结构为依托，第二居所和第三居所等所体现的旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区等等形态，将旅游与房地产相结合的旅游房地产业；第二种是城市游憩型商业，如步行街、SHOPPING MALL、中央游憩区（典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什刹海等）是城市休闲的核心区及旅游小城镇，这就把旅游的产业链与城市经营、城市运营结合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周边旅游、景区旅游结合在一起，形成整个以旅游产业为依托的城市经营的理念。
二、解读旅游商业地产所谓旅游商业地产，主要指依托文物、景点，在旅游区内或旅游区旁边所开发的为旅游、休闲提供服务的商店、餐馆、娱乐等建筑物和相关设施。
山合水易将国内较为流行的旅游商业地产主要分为两种形式：一种是主题商业步行街，比如：北京的琉璃厂古文化街、上海新天地等。
这类旅游商业步行街依靠旅游景点和文化背景，经营具有特色的商业物业，面向特定消费群体提供专业商品或服务，比如古玩街、餐饮街、酒吧街等。
主要表现以下几个特点：1. 具有较高的文化内涵与艺术品味。
2. 经营特色鲜明。
3. 硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。
4. 管理水平一流，在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面都是一流的。
另一种是综合性商业街区，比如：哈尔滨中央大街、都江堰•天和盛世以及各旅游景点周边的小型商业街区等。
浅谈打造旅游休闲街区的5大模式
浅谈打造旅游休闲街区的5大模式2021年初，文旅部制定发布了旅游行业标准《旅游休闲街区等级划分》。
该行业标准明确，“旅游休闲街区”是指具有鲜明的文化主题和地域特色，具备旅游休闲、文化体验和公共服务等功能，融合观光、餐饮、娱乐、购物、住宿、休闲和娱乐等业态，能够满足游客和本地居民游览、休闲等需求的城镇内街区。
一座城市的旅游休闲街区是这个城市的灵魂与精神的集中展示，漫步在城市的边边角角，试图深入城市纹理，了解街道和建筑背后鲜为人知的历史片刻。
这种小众、新潮又有深度的旅行方式正成为居民和游客打卡城市的重要途径。
本文总结了五大模式，供大家借鉴。
01场景化复原的室内街区五一小长假，长安十二时辰主题街区全网曝光量突破2亿大关；传播互动总数冲上抖音全国热榜第4位；单条视频最高播放量超过了3,200万，83万+的点赞数量，长时期占据抖音本地热榜榜首；同时登上西安景点种草top1；微博登上同城热搜榜top1，全网互动量5,000万+。
该项目从立案到对外开放耗时两年零八个月，前后有约600人参与筹备建设。
街区里的NPC有70人，包括杨贵妃、玄奘、李必等热门人物，深度还原电视剧《长安十二时辰》的古风场景，吸引了一大波剧粉和古风爱好者。
项目负一层以“攒星揽月·畅飨长安”为主题，是主要的零售区。
这里引入了100多种唐朝美食，还有各类唐朝手作、文创店铺、银器、琉璃、香料、唐绣等店铺；一层则是以“和合之美·风雅长安”为主题，在南侧中庭处有一个三层舞台，是公共歌舞演艺的的区域；二层则以“花萼相辉·夜宴长安”为主题的文化宴席体验空间，吸引的一大波剧粉、书粉和古风爱好者。
同样采取室内场景搭建的还有王府井百货的和平菓局主题街区、上海的“城市集市”，还原了7、80年代北京和上海的生活场景，引发了还旧浪潮。
02依托商圈建设的文化街区此类街区大都背靠城市，具有天然的区位优势。
这样的地理属性与市场群体就决定了它必然承担本市的休闲消费需求。
城市商业街区转型升级与特色服务业态培育
城市商业街区转型升级与特色服务业态培育引言城市商业街区作为城市的重要组成部分，承载着城市的商业发展，同时也是体现城市文化和活力的重要空间。
随着城市化进程的加快，商业街区呈现出不同程度的老化和挑战，商业模式面临转型升级的压力。
同时，特色服务业态作为商业街区发展的新动能，为城市经济增长注入新活力。
因此，城市商业街区转型升级与特色服务业态的培育成为了当前城市发展的重要课题。
城市商业街区转型升级1.城市商业街区老化问题随着时间的推移，许多城市商业街区出现了老化和衰败的现象。
这些街区建筑老旧、设施陈旧，商铺经营缺乏新意，导致顾客流失和经营困难。
因此，城市商业街区亟需进行转型升级。
2.转型升级的目标和原则城市商业街区的转型升级应当立足于实际地区的特色和需求，有针对性地制定发展目标和原则。
例如，注重保护和利用历史文化资源，与周边区域的配套发展，推动商业街区形成特色和亮点。
3.转型升级的策略和措施（1）基础设施改善：加强商业街区的基础设施建设，改善交通、供水、供电等基础设施，提高商业街区的整体环境品质。
（2）商业模式创新：引入新的商业模式和经营理念，鼓励商户进行创新和改革，提升商业街区的竞争力。
（3）空间布局优化：对商业街区的空间布局进行优化，合理规划商铺、休闲区、公共设施等功能区域，提高商业街区的吸引力。
4.成功案例分析一些城市商业街区已经成功实施了转型升级，并取得了积极的成果。
例如，上海外滩是一个典型的成功案例，通过对老建筑的修复和改造，外滩成为了国内知名的旅游景点和购物区域。
这些成功案例为其他城市商业街区的转型提供了有益的借鉴。
特色服务业态培育1.特色服务业态的概念和意义特色服务业态是指满足特定需求、具有独特特点的服务业形态。
这些特色服务业态能够提供个性化、差异化的服务，满足顾客多样化的需求。
培育特色服务业态有助于提升城市商业街区的吸引力和竞争力。
2.培育特色服务业态的策略和方法（1）市场调研：通过市场调研了解顾客需求和市场空缺，为培育特色服务业态提供依据。
历史文化街区的分类
历史文化街区的分类历史文化街区可以分为几种类型，以下是一些常见的分类：1. 旅游目的地型古镇：这类街区通常是具有深厚历史积淀的古镇或古村。
它们经过修缮和改造，并植入休闲旅游等功能后，成为吸引游客的旅游目的地。
这些街区的特点是最大限度地保留原始建筑的风貌、规划和特色，业态上属于典型的旅游目的地业态。
2. 商业文化型街区：这类街区以商业活动为主，同时融入了丰富的历史文化元素。
它们不仅是购物消费的场所，也是体验当地历史文化的重要空间。
3. 居住生活型街区：这类街区更多地体现了居民的日常生活状态，保留了传统的居住模式和社会结构。
它们展现了城市的历史面貌和居民的生活方式。
4. 产业遗产型街区：这类街区往往与特定的产业或手工艺有关，如陶瓷、织造等传统工艺街区。
它们展示了城市的产业发展历程和技术传承。
5. 宗教文化型街区：这类街区通常围绕宗教建筑发展起来，如寺庙、教堂周边的街区。
它们反映了宗教信仰对城市空间和社会生活的深刻影响。
6. 综合功能型街区：这类街区包含了上述多种功能，是城市历史文化的综合体现。
它们往往具有复杂的社会结构和多样化的空间形态。
7. 文物保护型街区：这类街区集聚了大量的文物建筑与传统建筑，如福州三坊七巷历史文化街区。
它们是城市历史文化的重要组成部分，具有较高的保护价值。
8. 现代都市型街区：这类街区虽然可能历史不长，但因其独特的现代都市文化而被划入历史文化街区，如一些有着特色现代建筑或艺术装置的区域。
9. 民族风情型街区：这类街区通常位于多民族聚居的城市，展现了特定民族的文化特色和生活方式。
10. 水乡古镇型街区：这类街区位于水网密布的地区，以水乡特色和古镇风貌为特点，如江南地区的一些古镇。
每种类型的历史文化街区都有其独特的历史背景、文化内涵和社会经济特征。
在实际操作中，一个街区可能会同时具备多种类型的特点，或者随着时间的推移和社会的发展，其类型也会发生变化。
城市老街区的商业开发的改造模式比较分析
城市老街区的商业开发的改造模式比较分析一、城市老街区商业改造的背景随着中国城市化的高速发展,各地城市都将面临日益严重的历史文化遗产保护与发展的矛盾,尤其对于那些既拥有厚重历史文化、又在全面进行现代化建设的大中型城市,必需要解决好这样一个核心问题：如何让历史街区在适应社会发展变化的同时,保留遗产的精神实质;实现文化的有机演进,使城市文脉得以传承、延续,发挥其巨大价值;历史街区作为历史文化名城中历史地段的组成部分,是城市演进历程的见证和传统文化的体现,其保护具有十分重要的现实意义;出于遗产保护的必要性和城市发展的必然性,对城市老街区历史街区进行适当的改造与更新的动态保护观念已在业界得到了广泛的认可和应用,并在许多城市引入了商业开发的改造模式;实践证明成功商业开发会在充分尊重历史遗产的基础上,满足居民生活需要,提供历史建筑、文物的保护资金,提升历史街区人气,带动旅游业发展,使地段重新焕发生机和活力;二、老街区商业改造项目保护模式比较早期的老街区商业项目改造多由政府主导开发,加之经济利益较低、资金投入大、资金投资回报期较长,此类项目往往成为烫手的山芋,主动请缨接手改造的开发商甚少;众多项目大打文化继承及城市文脉牌,但所谓的老街区改造充其量是采取博物馆式的冻结保存或拼贴式的异地重建,均无法重塑历史厚重感,最终往往沦为穿衣戴帽式建筑的复古仿古比拼,无法实现预期的经济收益和社会效益;上海新天地改造后口碑叫好收益叫座,成都锦里、文殊坊、宽窄巷子三大改造提升城市品牌形象、大幅增加旅游收益,一时间全国兴起老街区改造热潮,开发商、政府、投资商对此类改造趋之若鹜,各地城市历史街区的改造及保护更是各施各法,归纳总结基本可划分为外在的穿衣戴帽式,内在的功能置换式及内外兼修的文化复兴式;三、老街区商业改造项目发展模式的界定3.1老街区商业改造项目发展模式的划分对于历史老街区,启动保护改造只是第一步,后续的持续经营发展和历史文化传承才是此类项目的盘活初衷与改造难点;这个过程中面向市场的商业化是项目发展不可避免的模式;单纯的封闭式冻结保护无法将历史文化传承,也无法服务更多的市民;因此如果将商业化和历史文化结合,既为当地提供文化保护土壤和意识,也为当地创造经济效益,是未来老街区商业改造项目发展模式的研究重点;根据近年市面已有的商业形态及具体案例情况,老街区改造项目发展模式一般有三种模式,即依托商业中心发展模式、依托旅游资源发展模式、双重依托发展模式;不同的发展模式在区位、商业业态经营品种、区域特征、依托资源和消费群落等方面都呈现不同的特征;类型依托商业中心发展模式依托旅游资源发展模式双重依托发展模式区位特征城市商业中心非城市中心,临近旅游景点商业中心,并与旅游景点结合依托资源城市商业中心区位的商业价值强势旅游资源城市中心商业价值以及旅游资源商业业态特征大型购物中心、主力店、步行街步行街步行街,附近有大型购物中心商业业种特征百货、服装、精品购物、餐饮、休闲娱乐等现代商业以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮以及休闲娱乐等为主以具有怀旧色彩的业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主街区吸引力商脉、现代商业历史文化、古建筑,本身成为景点历史文化、原生态生活方式、传统建筑、特色商业客户群特征城市居民为主以外地游客为主城市居民+游客典型案例广州上下九、深圳东门、上海新天地、香港1881黄山屯溪老街、阳朔西街、成都锦里、文殊坊、宽窄巷子杭州清河坊,绍兴仓桥直街、泉州中山路鉴于依托商业中心模式及依托旅游资源发展模式之间截然不同的模式特征,下面将对此两种模式的代表案例作详细分析;3.2依托商业中心发展模式的案例分析——上海新天地、香港18813.2.1上海新天地项目概况投资商：香港瑞安集团物业地址：上海卢湾区太仓路18号占地面积：30000㎡建筑面积：60000㎡容积率：项目投资：14亿元改造成本：2万元/㎡拆迁安置成本：亿元项目定位：上海新天地是一个“Mall”本质上新天地就是一个Mall英文全称“shoppingmall”;新天地现在的经营定位是在开发过程中,在开发的不同阶段,逐渐深化而最终确定的,这一深化过程经历了三个阶段;第一阶段：综合性时尚场所第一阶段由于认识上的局限性,主要强调综合性,目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所;这一目标的参照物是以特色着称的衡山路,但由于衡山路是不A太平桥人工湖绿地/ B上海新天地/ C翠湖天地/ D企业天地/ E瑞安总部大楼同的个体组成,没有一个整体的投资者和管理者;对比之下,瑞安认为新天地应该是一个大型完整的综合性的商业场所;但这一阶段定位较浅,没有深刻挖掘与利用石库门的历史价值;第二阶段：锁定主题“都市旅游景点”随着项目逐步经验,瑞安重新将项目主题定为上海市具有历史文化特色的“都市旅游景点”成为游客来上海必到之地;第三阶段：顺应潮流与国际接轨最后瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流和聚会的地点;层层深化的定位使得项目在保留原始历史风貌底蕴的前提下,成功地穿上时尚文化外衣,抓住人们眼球,脱颖而出;项目商业布局及业态分布新天地分为南里和北里两个部分;从业态来看,这种依托商业中心发展的街区主要以餐饮、酒吧、服饰配饰等为主,满足市民和游客休闲、购物、旅游的目的;从规划来看,新天地没有完整的保持石库门风貌旧建筑,而是采用南北不同时代建筑融合的思路,将南里现代建筑和北里石库门旧建筑结合,新旧对话,实现了交相辉映,相得益彰的改造目标;南里业态组合北里业态组合项目经营情况：只租不售,实现高投入与高产出上海新天地采用整体持有、只租不售战略,实现商业整体运营；这种模式有利于运营商有足够的空间和力量集中资源,调控商业业态与装饰风格,最大限度的凸显老街区历史特色;开发商的收益主要来源于保底租金以及租户利润分成;上海新天地的投资较大,总投资额近10亿元,但由于“新天地”的品牌效应,带动了周边房地产地价的提升,从最开始的每平方米8000元～10000元,到后续的每平方米5-8万元;“翠湖天地”自2002年6月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元～25000元,最高时每平米接近100000元;综合来看,开发商实现了高投入、高产出的目标;以“新天地”品牌效应带动周边房地产地价的提升,成为“新天地商业模式”的重要特色;3.2.2上海新天地商业模式复制的成功因素分析上海新天地项目的成功创造了老街区改造后发展的新模式,这种发展模式成为很多城市老街区改造或者房地产项目的借鉴经验和复制对象;上海瑞安集团自身就将这种项目经验直接复制到杭州、重庆等地,但项目本身发展却差别较大,这其中成败关键与这种模式所需要的特殊因素有关;目前杭州西湖天地、佛山岭南天地已经成功开发,但重庆新天地目前却处于困难时期;从几个案例对比中可以发现,此类发展模式最重要因素是依托商业中心,具有历史积淀的老街区,交通便利,处于居住区,如果没有这些因素,这种项目开发将会处于比较尴尬的发展境地甚至有可能失败;重庆新天地不是老街区改造,也不处于商业中心,它仅是建筑物的仿古创造和包装,在缺乏历史文化底蕴的前提下,项目发展难度可想而知;案例1：西湖天地西湖天地是上海新天地最正宗的姐妹篇,仍由瑞安集团投资;首期投资10 亿元,取名“园林篇”;它延续了“上海新天地”的特色,老建筑结构没有变,融合进的现代元素主要是大而透明的玻璃;“西湖天地”商户大都符合“国际化、时尚化、杭州西湖化”的高标准,园林绿化是主角,而掩映其中建筑反倒成了点缀,商铺虽少但特色明显;案例2：重庆新天地重庆新天地是瑞安集团在重庆地产项目的配套部分；整个项目位于重庆市主城区几何中心地段——渝中区化龙桥区域,东起嘉华大桥,西至红岩革命纪念馆,北临嘉陵江,背靠鹅岭,占地约1900亩,拥有约2公里江岸线;地上总建筑面积约为300万平方米,地上容积率约为,由高尚住宅区、休闲及娱乐区、国际商务中心以及人工湖及湿地公园景观区组成;但目前重庆新天地陷入商业招商困难以及缺乏有效客户支撑的困境,其根本原因是脱离了依托商业中心发展模式的特点,而且本身项目只是复古建筑,缺乏真正的历史文化涵义;案例3：宁波新天地宁波老外滩是南京条约开辟的五个通商口岸之一,保留着很多有价值近代建筑;借鉴上海新天地经验,保护原有历史风貌和街区格局的前提下,兴建了画廊、咖啡吧、展馆等一批新建筑;总规划6 大街区,基本包括了地产所有功能;6 大街区各有不同定位,沿江三部分包括城建展馆、国际酒店、世界美食,另一侧是行业会馆、生活天地和城市公寓;虽名为新天地,但实质上项目并非由瑞安投资开发,而是由宁波城投公司接手宁波老外滩项目后,借鉴了上海“新天地”商业区的经验,在保护原有历史风貌和街区格局的前提下,原状保留和复建了巡捕房、老商铺“宏昌源号”、民国商人私宅“严氏山庄”、“朱宅”等面积近万平方米的4处文保建筑,兴建了画廊、咖啡吧、展馆等一批新建筑;改造后的街区将成一个集居住、经商、展览和旅游于一体的历史文化街区;案例4：岭南天地总规上仍贯彻新天地的设计思路,商业街区则保留岭南建筑特色,将现代都市韵味与传统文化相融项目位于佛山市禅城区祖庙东华里中心地段,规划土地面积约650,000平方米,规划建筑面积约164万平方米;该项目将保留佛山风情风貌,充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡的历史文化特色,同时融合时尚元素和现代化设施,为佛山精心打造一个优质的市中心综合发展项目;参考“上海太平桥地区重建项目”的发展模式,其开发内容包括住宅、办公楼、零售、酒店﹑餐饮、娱乐、旅游等多功能设施;该项目还借鉴上海新天地石库门建筑的成功改造经验,运用现代化的手法保护改造祖庙东华里片区内具有典型岭南民居建筑风格的优秀历史建筑,使商业开发与历史建筑无论在外观形态和内涵等各方面都做到彼此呼应;3.2.3香港1881商业改造商业开发与历史建筑完美融合项目简介香港1881坐落于尖沙咀广东道,占地约13万尺,项目原址由1880年代开始直至1997年,一直为香港水警总部;以往香港城中名人最喜欢在IFC或置地广场喝茶购物消费,不过,自从由尖沙咀旧水警总部变身而成的古迹活化项目「1881 Heritage」于日前正式开幕后,一个地方就汇聚了酒店、国际品牌旗舰店、高级食肆以至古迹名胜;百年经典建筑与国际品牌名店、时尚食府、古迹酒店融汇而成,「1881 Heritage」已成为香港集文化旅游与购物消闲的新地标;规划思想：以旧址的建筑风格指导新建建筑,整新如旧,古迹活化项目的规划思想是保存历史,见证历史的更迭；新旧建筑融合,让历史焕发活力;项目前身是由5幢建筑组成,包括前水警总部主楼、马厩、时间球塔、九龙消防局及九龙消防局宿舍,建筑以维多利亚式设计为主,充满殖民地色彩;李嘉诚旗下的长实于03年获得发展权后,耗资逾10亿港元,邀请不同范畴的专家如建筑师、历史建筑物保育专家、专业设计师、树木专家、园艺师等,尽力参照主楼维多利亚式建筑的特色来设计新翼部分,务求令新旧建筑融合;在保护方面,从前的防空洞、时间球塔等已作复修,让市民可一睹古物古迹的旧貌;业态规划：酒店餐饮及钟表珠宝为主,服装精品为补充,准入门槛高,均为国际品牌在项目业态选择上,租户组合中钟表珠宝占34%、服装精品占16%、酒店、餐饮及相关设施占50%;以百年名店伴百年建筑为主题思想,因此所有商户均为世界知名品牌,云集多家国际级品牌珠宝、世界名表、着名时装设计品牌、高级精品;国际级名牌包括卡地亚、Tiffany & Co、万宝龙、Piaget、Van Cleef & Arpels、IWC、De Beers 、劳力士、英皇钟表珠宝、溥仪眼镜及上海滩等已进驻商场,其中不少世界级品牌与「1881 Heritage」一样,已拥有逾百年历史;另外,「1881 Heritage」内亦有多家高级食府及古迹酒店Hullett House,提供各地特色美食;百年经典建筑与品牌名店、时尚食府、古迹酒店融汇而成,「1881 Heritage」已成为香港集文化旅游与购物消闲的新地标;3.2.4依托商业中心发展模式小结无论是上海新天地,还是香港的1881 Heritage,一个“成功”的案例正魅力无穷地吸引着众多追随者的目光,衍生出无数个的无数个关于城市人文气质和商业地产的梦想; “新天地”正借机开创了新的商业模式,作为一种理想的既保留城市人文气质又宣扬繁华物质文明的案例,“新天地”已经成为一种时尚的符号象征;但是“新天地”这样的案例却不适宜大规模盲目复制;首先,上海“新天地”属于上海的黄金地段,本身地价就很昂贵;瑞安集团还要保持老上海风情,把占地3万多平方米的旧石库门建筑群改造为上海新天地,造价更是不菲;比如为了保持石库门建筑的原貌,需要从德国进口昂贵的防潮药水,注射进石库门墙体；比如石库门旧房没有地下排污管、煤气管等基础设施,新天地的每幢楼都要挖地数米,铺设下水、电、煤气管道,通信电缆,污水处理,消防系统;这比盖新楼的成本还要高很多;地价、成本之外,“新天地”从商业上获得的收入其实有限,其商业养活后,周边身价倍增的住宅开发为企业收益贡献重大;其次,新天地为吸引优秀商家进驻,不惜降低租金的要求,引进大量的优秀商户,聚集起了全中国瞩目的商业人气,但是项目本身没有达到直接盈利阶段前都是还在赔本赚吆喝,这对背后运作的开发商的资金要求较高;虽然瑞安可以新天地形象使地区地价升值,使得企业后续开发的物业身价倍增,但前提是开发商的前期真金白银实实在在的资本投入和较长投资回报期的预期等待,对于想靠营造一个类似于”新天地“的商业地产直接获得成功的城市或者开发商而言,必然要有长远的战略眼光,愿意而且有足够的实力支撑起这样的商业项目;正在不断涌现出的“新一代”的“新天地们”,还是不可盲目照搬复制;3.3依托旅游资源发展模式案例分析——成都锦里、文殊坊、宽窄巷子比较3.3.1项目概况及开发内容锦里锦里古街由旧民房改造而来,与三国圣地成都武侯祠东侧一墙之隔,古街呈南北走向,蜿蜒曲折近400米,街道不宽,悠长而曲折；建筑面积6520平方米,高低错落,层高只有一二层,一黑、白、灰为主色调；青砖铺地,尤显古朴、典雅;项目民俗文化街与武侯祠博物馆一体规划,以蜀汉三国文化为背景,川西民风民俗为内涵．明清建筑风貌为外表,并融入当下时尚生活元素,将历史与现代有机融合,创造了崭新的休闲、体验、互动式旅游形态,形成了一条体现成都特有休闲文化氛围的旅游休闲街区;文殊坊文殊坊位于文殊院历史文化保护区内,与千年古寺文殊院仅一墙之隔;目前已完成的一期工程包含成都会馆和成都庙街两大部分;街区以佛禅文化、民俗文化为主题．传统川西街院建筑群为载体,力图保留老成都人文历史精髓;规划提出了打造以文化休闲旅游为主的城市“游憩商务区”RSD;与其南侧的城市中心商务区CBD相融合的想法,尝试区别于成都已有的武侯祠、杜甫草堂等纯历史文化旅游景点,而以古建筑、古遗迹、民俗景观为核心,开展可参与的现代体验式旅游;宽窄巷子由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及落群组成,是成都市三大历史文化之一,是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存,也是北方胡同文化和在南方的“孤本”;按规划,控制面积为479亩,核心保护区108亩,以“修旧如旧、保护为主”,“原址原貌、落架重修”为规划思路;3.3.2项目空间规划比较锦里的规划布局特点作为历史古街的缩影,锦里的空间格局相对简单：临街建筑围合成2-4m宽的线型空间;街道从入口处由南至北延伸;在中部集散广场处分为平行两路,于街区北端交汇,形成套索状的总体平面;为了营造古时街道尺度宜人的亲切感;临街建筑以二层居多,呈现出统一的川西风格,以灰、白为主色调,选用薄片青砖砌墙;木料装饰门窗,配以小青瓦和白石灰勾缝．运用马头墙、歇山顶、飞檐角、二楼飘廊、木板墙裙等语汇真实地再现了成都明清时期的古朴建筑风貌;与武侯祠博物馆及园林取得了和谐的统一;文殊坊的规划布局特点文殊坊规模较大,由新老建筑、院落和街道共同组成;其街巷格局比锦里复杂得多,空间变化也更为丰富;街区北部保留的成都会馆经修复和改迁;形成了平行二合院、三合院、四合院、L形拐尺和大院套小院等传统形式院落;通过2—3m尺度宜人的道路纵横相联、院院相接：南部新建的成都庙街采用丁字型街道组织方式;形成富有趣味的转角空间,不同形态、功能的节点由4—6m宽的道路串联;南北结合重现了老成都“九街十庙、庭院艺坊”的街坊结构,塑造出走大街一穿小巷一进院落一上堂屋一入居室的空间序列体验;但两大区域之间宽达12m的主要道路显得尺度过大,削弱了空间的围合感,且因人车混行,在造成交通混乱的同时也阻碍了南北两区的紧密联系;在建筑风貌方面,文殊坊同样保持了川西民居小巧亲切的体量,采用穿斗结构,深色柱梁粉白墙;风格统一、古色古香;建筑细部的刻画尤为精致：线条简洁流畅的的磉蹬、挑枋、撑弓、挂落;精雕细刻的照面枋、连珠板、拴马桩、抱鼓石,各式镂花门窗、屋脊装饰等等,给人留下了深刻的印象;宽窄巷子的规划布局特点有着“千年少城”最后遗存之称的宽窄巷子是古代城池和兵营格局的完美结合,有中轴线和城墙;为我国极罕见的特殊形态的城中城;宽、窄、井巷子三条老街宽4—6m,形成东西向主轴,33条l一2m的南北向胡同沿其次第排列,形成极具特色的鱼脊骨形道路结构;改造后在街区东西两端新增的入口节点增强了区域的可识别性和吸引力,丰富多变的庭院与街道结合呈现出以线串点的总体空间结构,营造出休闲、惬意的历史文化氛围;改造后的宽窄巷子内部新旧建筑混杂,约有20％的老建筑得以保留,40％进行更新,其余40％均为新建;保留建筑为明清时代所建,多属合院式;青砖墙、高门楼、花墙裙,既体现了南方川西民居的的特色,也包含了北方满蒙文化的内涵;新建建筑以青砖、灰瓦、棕木为主要材料;在总体上呼应了原有老建筑的特色：但有部分店铺出于商业需要设置了大面积的落地玻璃窗和钢结构支撑,虽然具有现代感,但在清雅、淳朴的民居风貌中稍显突兀;锦里的空间布局文殊坊的空间布局宽窄巷的空间布局3.3.3社会、经济效益分析锦里于2004年lO月正式开放的锦里,是成都首个古街旅游项目,创造了独具特色的文化旅游产业“四川模式”,被评选为全国文化产业示范基地和全国十大商业步行街;据2006年统计数据显示,锦里在不到两年的时间内接待游客近1000万人次,销售额3000余万元,统一的产业平台让进驻的商家收益颇丰,扩展的文化氛嗣使周边商业楼盘价格一路攀升,对城市经济发展的促进不言而喻；而民间工艺、习俗等活动项目的开展与武侯祠互为功能补充;复原、强化了三国古蜀文化,把非物质文化遗产融入现代生活;作为成都独有的地域资源,弘扬了民族传统文化,提升了城市整体形象,实现了社会、经济效益的3 开发模式与规划方法思考的双赢;文殊院2006年10月,文殊院历史文化保护区内的商业街区文殊坊建成并开始运营;客观地说,文殊坊在历史底蕴、投入资金和建造规模方面都具有赶超锦里的优势,然而其文化主题定位和活动项目设置却模仿锦里,没有深入研究自身的地域特色和使用者的特殊需求,以至没有达到预期的开发效果;除去刚开街时和节假日,每日一两千人流量使占地30余公顷的街区显得空旷、冷清,旅游及其相关产业的经济发展受到很大限制；而与文殊院缺乏紧密联系、对佛禅文化没有充分强调义使文殊坊的自身特色不够鲜明,不具备足够影响力以担当城市核心游憩区的重任;宽窄巷子同属三大历史文化保护区的宽窄巷子,将其街区开放时间定在了中国文化遗产日,并作为2008年5·12震后四川推出的首个旅游新景点,引发了极高的社会关注;吸引了大量游人到访,对恢复四JlI旅游的信心、重振四川旅游形象起到了积极的作用;由于引入了时尚生活的主题概念,宽窄巷子的招商项目中外资所占比例达到了10％,已签约的豪华酒店也将投入运营;这样的商业定位和操作手法无疑改变了该历史街区的使用人群,使其变为城市高价。
传统商业步行街：面临困境与改造模式
比如 我 国成 都著 名 的 春 熙路 步 行街 就深受 “津森十字”步行街模式的 影 响 ，以位 于 市 区繁 华 的春 熙 路 为 中心 ，逐 步 改造 ，从 “一字 形 ” 的 步行街改造成为 “丰”字形的步行
靓 丽 名 片 。 自 ２０世 纪 ９０年 代 开 世纪９Ｏ年代 ，由于步行街往往在城 街，最后形成为 “田”字形的步行
步 行 街 象 雨 后 春 笋 般 地 在 沿 海 之 准确 、特色不鲜明以及缺乏前瞻性 的 更 新 置 换 ，改 造 成 适 宜 创 意 产
滨 、大江 南北 成 长起 来 。 比较 成 功 而导致的管理混乱等难题 。于是 ， 业 人 群 汇 聚 的 场 所 。 ８号 桥 之
的有 ：
后 ，王府井又进行第二期工程 ，向 北延伸３４０米 ，总长度达１ １５０米 ， 成 为 当时全 国第 三长 度 的步行 街 。
目前 ，国内很多传统商业街 区 根据 自身定位 、所处 区位 、所在地 经 济发 展 水平 、政府 政 策环 境等 各
桥 已 经 成 为 了 建 筑 、 家 居 、 艺 术 、广 告 、软 件 、电影 、出版 、 时 装 设 计 等 新 兴 产 业 的 汇 聚 中 心 ，租 金 的 日益 上 涨 也 给 开 发 商 带来 了丰厚的商业 回报。
传统商业步行街的改造势在必行 。
“桥 ” ，寓 意 为 不 同 创 意 产 业 提
ｌ、王府 井步 行街
供一个丰富 交流平 台。如 今 ，８号
１９９９年９月 ，改造后的王府井 步行街 （长８１０米 ），以一种新的 姿态向世人展现 ，表 明作为首都和 未 来 的国 际大都 会 的现代 步 行街 的 风姿 ，迎来 了国 内外 的游人 。之
街 ，别 具风 格 。这个 阶 段 的步 行 街 突出 “以人为本”的设计 目的，设 计更多的是考虑了人 的感受 ，让人 们在购物结束后 ，依然有 留在这里 休 憩 、娱乐的兴趣 ，体现了对步行
以文带旅,以旅兴商,以商成文,文商旅模式大起底(多案例)
随着传统住宅市场陷入低迷，企业纷纷寻找新的发展空间，一系列文旅地产、产业地产项目如火如荼地开展和深入。
但是文商旅到底是什么东东，特点和案例有什么，未来发展趋势是什么。
一、什么是文商旅复合地产文商旅地产定义：通过文化主题脉络，满足消费客群新消费需求，极具个性化的主题型商业地产模式。
文化作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。
旅游作为客流驱动者，带来的是消费需求；文化则作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。
因此从商业地产而言，商、旅、文三者扮演不同的角色。
旅游地产中的“都市文化休闲街区”，从商业地产的角度看，往往就是一条“文化商业街”。
从文商旅跨界视角的分类方法，其实可以分为“文化综合体”、“商旅文街区”、“文化旅游大片区”三种类型。
无论何种形态，旅游文化往往都和商业互为表里，即使在度假类型的文化旅游大片区中，“有了充足的人流，也可以建购物中心，把商业装在文化旅游的壳里面。
二、文商旅三结义——以文带旅，以旅兴商，以商成文1.以文带旅通过文化注入旅游发展，具有文化特色的建筑，及地方特色的文化活动，带动旅游的兴盛。
2.以旅兴商通过旅游促进商业的繁荣。
以旅兴商是指通过旅游项目带来更多的消费客群，人气的聚集能更好的提升项目的影响力。
3.以商成文通过商业组合完美文化要素。
消费需要的多样化正推动着购物、餐饮、文化娱乐三大功能的积极融合。
剧场、博物馆、画廊等业态进入文商旅街区，形成与其他购物形态的差异化，又能深化文化主题。
三、用案例说话——文商旅分类和案例1.古典型文商旅项目特点：依托当地的历史文化的沉淀、岁月洗礼，具有丰富的自然和人文资源，基本上是“天然而成”。
以古城、古镇、古街为依托，修旧如旧，形成特色风貌区。
承继历史文脉，保持原有风貌，融入现代元素。
2.古典型文商旅地产的个性和共性：个性诸如：反映出鲜明的区域历史文化和习俗、风情；布局和建筑形态等外显形式各有千秋等等.共性诸如：都依托于中国的传统历史文化；商业、旅游、文化三者的有机结合，融为一体（单就商业论商业，就地产论地产）3.项目举例：古典型文商旅地产（1）古典型文商旅地产——豫园“庙、园、市”“释、道、儒”“商、旅、文”——这就是豫园地处上海市黄浦区老城厢，从元、明、清到民国初年，700多年来一直是上海的政治、经济、文化中心，被称为“上海的根”，是上海特有的人文标志和文化名片。
以文带旅,以旅兴商,以商成文,文商旅模式大起底(多案例)
随着传统住宅市场陷入低迷，企业纷纷寻找新的发展空间，一系列文旅地产、产业地产项目如火如荼地开展和深入。
但是文商旅到底是什么东东，特点和案例有什么，未来发展趋势是什么。
一、什么是文商旅复合地产文商旅地产定义：通过文化主题脉络，满足消费客群新消费需求，极具个性化的主题型商业地产模式。
文化作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。
旅游作为客流驱动者，带来的是消费需求；文化则作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。
因此从商业地产而言，商、旅、文三者扮演不同的角色。
旅游地产中的“都市文化休闲街区”，从商业地产的角度看，往往就是一条“文化商业街”。
从文商旅跨界视角的分类方法，其实可以分为“文化综合体”、“商旅文街区”、“文化旅游大片区”三种类型。
无论何种形态，旅游文化往往都和商业互为表里，即使在度假类型的文化旅游大片区中，“有了充足的人流，也可以建购物中心，把商业装在文化旅游的壳里面。
二、文商旅三结义——以文带旅，以旅兴商，以商成文1.以文带旅通过文化注入旅游发展，具有文化特色的建筑，及地方特色的文化活动，带动旅游的兴盛。
2.以旅兴商通过旅游促进商业的繁荣。
以旅兴商是指通过旅游项目带来更多的消费客群，人气的聚集能更好的提升项目的影响力。
3.以商成文通过商业组合完美文化要素。
消费需要的多样化正推动着购物、餐饮、文化娱乐三大功能的积极融合。
剧场、博物馆、画廊等业态进入文商旅街区，形成与其他购物形态的差异化，又能深化文化主题。
三、用案例说话——文商旅分类和案例1.古典型文商旅项目特点：依托当地的历史文化的沉淀、岁月洗礼，具有丰富的自然和人文资源，基本上是“天然而成”。
以古城、古镇、古街为依托，修旧如旧，形成特色风貌区。
承继历史文脉，保持原有风貌，融入现代元素。
2.古典型文商旅地产的个性和共性：个性诸如：反映出鲜明的区域历史文化和习俗、风情；布局和建筑形态等外显形式各有千秋等等.共性诸如：都依托于中国的传统历史文化；商业、旅游、文化三者的有机结合，融为一体（单就商业论商业，就地产论地产）3.项目举例：古典型文商旅地产（1）古典型文商旅地产——豫园“庙、园、市”“释、道、儒”“商、旅、文”——这就是豫园地处上海市黄浦区老城厢，从元、明、清到民国初年，700多年来一直是上海的政治、经济、文化中心，被称为“上海的根”，是上海特有的人文标志和文化名片。
商业街商业街分析及总结
纽约第五(大)道：顶级的品牌专卖店和百货商店成 为街区的焦点,也使街区成为世界的焦点
商业街分析与总结
8
纽约第五(大)道
适宜的街道宽度、巨幅的广告招牌、五光十色的霓虹灯让整个街区形 成了良好的商业氛围.
商业街分析与总结
9
纽约第五(大)道
纽约第五(大)道采用人车混行的交通模式.车行道宽度在20米左右,人行 道宽度在8米左右.
➢ 光谷步行街位于武汉 武昌区,整条街长1350 米,是目前世界最长的 纯步行商业街
➢ 光谷步行街集购物、 餐饮娱乐、旅游观光、 休闲健身、商务办公、 酒店居住于壹体,是多 功能,复合型的商业街 区
➢ 街区建筑设计充分吸 取各国建筑的精华,主 要由四(大)建筑群落 组成：美式现代、西 班牙式、北欧式以及 英伦古典式
关键词： 文脉 建筑 景观 功能 商户 交通 运营
商业街分析与总结
38
商业街成功的关键因素
地理位置
规模
先天
交通
商
历史文化
业
竞争
街 成
规划
功
的 关
硬件
建筑
键
因
景观
素
后天
市场定位
招商策略
软件
销售模式 营销推广
商业营运 政府资源
商业街分析与总结
39
第五部分
商业街概述 商业街成功案例 商业街失败案例 商业街成功经验总结 商业街规划要点分析
香榭丽舍(大)街：幽静的绿色与奢华的品牌是这条 “世界上最美丽的(大)街”的灵魂
商业街分析与总结
11
巴黎香榭丽舍(大)街
街道两边19世纪的建筑,仿古式街灯,充满艺术感的书报亭诠释了巴黎 特有的浪漫气息.
旅游主题商业街
旅游主题商业街引言旅游主题商业街是指建立在旅游景点附近，以旅游主题为核心，集购物、娱乐、餐饮等多种商业业态于一体的商业街区。
旅游主题商业街通过独特的装饰、特色的商品和服务，吸引游客前来消费，推动当地经济发展。
本文将详细介绍旅游主题商业街的特点、发展前景以及构建策略。
特点地理位置优势旅游主题商业街一般建立在景点附近，享有得天独厚的地理位置优势。
游客在游览完景点后，可以方便地前往商业街购物、休闲和品尝美食，节约时间成本。
同时，商业街也可以通过景区的知名度吸引更多游客，提高商业街的知名度和吸引力。
丰富多样的商品旅游主题商业街提供丰富多样的商品，以满足不同游客的需求。
商业街中的店铺经营各类商品，如纪念品、工艺品、特色土产品等，游客可以选择购买自己喜欢的商品，以作为旅游的纪念和留念。
商业街还可以引入当地特色商品，增加游客对本地文化的了解。
特色餐饮旅游主题商业街不仅提供丰富多样的商品，还有各种特色餐饮店。
这些餐饮店提供当地特色美食和传统小吃，为游客提供品尝地方美食的机会。
特色餐饮的引入，不仅可以满足游客的口腹之欲，还可以增加商业街的吸引力和竞争力。
娱乐设施为了丰富游客的购物体验，旅游主题商业街通常还会设置一些娱乐设施，如儿童游乐区、表演舞台等。
这些设施可以吸引家庭游客，使商业街成为一个全家人都喜欢的地方。
娱乐设施的设置还可以延长游客在商业街的停留时间，增加消费机会。
发展前景促进当地经济发展旅游主题商业街的建设和运营，对当地经济的发展有着积极的促进作用。
商业街的建设过程中，需要大量的人力、物力和财力投入，带动了相关产业的发展。
商业街的开业后，吸引了大量游客前来消费，刺激了当地的商业流通，增加了就业机会，提高了居民的收入水平。
增加旅游收入旅游主题商业街可以为景区增加旅游收入。
商业街的吸引力和知名度可以带动更多游客前往景区，增加了景区的门票销量和游客消费。
商业街中的店铺和餐饮店也会为景区提供租金和税收，进一步增加了景区的财政收入。
关于特色商业街模式及运营的探讨
关于特色商业街模式及运营的探讨特色商业街是指一条或几条商业街道，以特色消费、特色商业服务和特色文化为核心，打造成集购物、休闲、文化、旅游等多功能于一体的综合性商业街。
特色商业街的模式和运营需要兼顾市场需求、商家体验和城市形象等方面，下面将进行探讨。
首先，特色商业街的模式要符合市场需求。
市场需求是特色商业街发展的基础。
特色商业街的模式应该根据消费者对特色产品、特色服务和特色文化的需求进行定位。
例如，以手工艺品、地方特色美食或者古镇特色文化等为核心的商业街，可以吸引国内外游客及当地居民；以时尚潮流、个性设计和创意产品为核心的商业街，则适合年轻人等目标群体。
特色商业街的模式一定要与市场需求紧密结合，才能吸引更多的消费者和商家。
其次，特色商业街的运营需要注重商家体验。
商家是特色商业街的建设者和服务提供者，他们的体验感受直接影响到特色商业街的运营效果。
特色商业街的运营可以通过提供良好的经营环境、合理的租金政策、高品质的服务等方式，吸引和留住优质商家。
同时，特色商业街还可以通过商家培训、市场推广等方式，提升商家的经营水平和知名度。
只有商家获得了良好的体验，愿意长期在特色商业街营业，才能保证特色商业街的稳定运营。
第三，特色商业街的运营需要注重城市形象的塑造。
特色商业街的形象直接影响着人们对该商业街的认知和评价。
特色商业街的运营可以通过精心设计和装修，打造独特的建筑风格和视觉形象，给人们留下深刻的印象。
同时，特色商业街还可以注重景观规划和环境整治，提供绿化、亮化、座椅等公共设施，为人们提供愉悦的消费环境。
特色商业街的运营还可以和城市的历史文化、地域特色等进行结合，使之成为城市的地标和旅游景点，进一步提升城市形象。
最后，特色商业街的模式和运营需要多方合作。
特色商业街的开发和运营需要政府、商家、社会组织等多方面的参与。
政府可以提供政策支持和基础设施建设，商家可以提供特色产品和服务，社会组织可以提供市场调研和文化推广等支持。
景区商业街规划与城市旅游发展
景区商业街规划与城市旅游发展随着我国旅游业的快速发展，各大城市纷纷把旅游业作为支柱产业来发展，而景区商业街作为旅游业的重要组成部分，其规划与城市旅游发展息息相关。
本文将以某城市为例，探讨景区商业街规划与城市旅游发展的关系。
一、背景介绍某城市位于我国南部，是一座具有悠久历史和丰富文化的城市。
近年来，该城市旅游业发展迅速，吸引了大量国内外游客。
其中，景区商业街作为旅游业的亮点，成为了游客们必去的打卡地。
为了更好地推动城市旅游业的发展，当地政府决定对景区商业街进行重新规划。
二、规划目标1.提升景区商业街的品质和形象，打造具有特色的地标性建筑，使其成为城市的亮点。
2.优化景区商业街的产业结构，提高商户的经营效益，促进就业和经济增长。
3.加强景区商业街的旅游功能，提升游客的旅游体验，增强游客的满意度。
4.促进景区商业街与周边景区的互动发展，实现资源共享，提高整体旅游竞争力。
三、规划内容1.建筑设计：聘请知名设计师，结合当地历史文化，打造具有特色的建筑风貌。
在保持商业街原有风貌的基础上，引入现代元素，使其成为传统与现代的完美结合。
2.景观规划：增加绿化带，设置休闲座椅，打造宜人的购物环境。
在关键节点设置大型雕塑、水景等景观设施，提升景区商业街的吸引力。
3.商业布局：优化商业业态，引入高品质的商户，提升商品和服务水平。
加强产业链的延伸，发展特色产业，打造独具特色的商业街区。
4.旅游服务设施：增加旅游咨询中心、游客服务中心等设施，提供全方位的旅游服务。
设置多语言导览牌，方便游客了解景区商业街的历史文化和特色商户。
5.交通规划：优化交通布局，确保景区商业街畅通无阻。
增加停车设施，满足游客的停车需求。
加强与周边景区的交通连接，实现无缝对接。
四、规划实施与保障1.政策支持：政府应出台相关政策，给予景区商业街规划实施提供政策保障。
2.资金投入：加大资金投入，确保规划项目的顺利进行。
3.人才培养：加强对旅游从业人员的培训，提高服务质量。
商业街类型分析
商业街类型分析1、城市商业街类型依据多年的规划经验和研究,手机游戏，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从出生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。
（1）传统商业街传统商业街是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，正常具有深沉的文化底蕴，作为旧城区的主要组成部分，往往具有庞杂的社会与经济构造，并作为城市传统文化的载体，反应了城市历史发展的脉络。
其存在最重要的条件就是，在这条街上集中了必定数目的历史建造，具有城市独特的传统物资空间环境。
我国很多城市传统的商业街都是名声在外的百年迈街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，最能体现城市的修建作风和历史文化积淀，如北京的王府井，上海的南京路，青岛的中山路、广州的高低九、天津的和平路、姑苏的观前街等。
（2）文化特色街文化特色街，是街区在情势上的进一步拓展和内涵上的进一步延长，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和咀嚼，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对城市经济社会发展和提高城市的宜居度、著名度、美誉度具有重要意思。
比方成都的锦里、重庆的洪崖洞等特色休闲步行街，杭州的清河坊历史文化街区、杭州丝绸文化特色街等。
（3）专业商业街专业商业街区是指专业商品街和服务性街区，名称往往能够体现商业街所在的地位和所经营的商品类型两大要素，有利于节俭商铺经营者的市场本钱，如北京三里屯酒吧街、北京南城马连道的茶业一条街、杨村的装潢布一条街、杭州的丝绸城、广东省番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村--"中国第一个婚礼主题街区"，以及散落在各地的良多美食酒吧一条街等；同时，因为经营位置及商品类型高深莫测，消费者从其名称就可以得到他们所须要的信息，便于消费决议。
文商旅发展模式
文商旅发展模式是一种结合了文化、商业和旅游三大领域的商业模式。
这种模式将文化资源、商业发展和旅游活动紧密结合，以文化为核心，通过商业手段实现旅游的价值。
以下是文商旅发展模式的几种主要方式：
1. 文化主题商业街区：以一个或多个文化主题为线索，将商业、文化和旅游活动有机融合。
通过打造独特的文化氛围，吸引游客和消费者，促进商业活动的发展。
2. 文化节庆活动：利用地方或民族文化特色，举办各种文化节庆活动，如艺术节、音乐节、民俗节等。
这些活动不仅可以吸引游客和消费者，还可以促进当地的文化传承和发展。
3. 文化创意产业园区：以文化创意产业为主导，将文化产业、商业和旅游活动相结合。
通过提供多样化的文化产品和服务，满足消费者需求，促进商业发展。
4. 文化古镇/村：保护和开发传统古镇或村落，将其独特的建筑风貌、历史文化、民俗风情等与商业、旅游活动相结合。
通过吸引游客和消费者，促进当地经济发展和文化传承。
5. 旅游与商业综合体：将大型购物中心、餐饮娱乐设施、酒店等与旅游景点有机结合，形成综合性的商业旅游中心。
这种模式可以满足游客的多样化需求，提高商业活动的效益。
文商旅发展模式的核心是通过文化资源的整合和利用，实现商业和旅游的共赢。
这种模式不仅可以促进当地经济发展和文化传承，还可以提升游客的旅游体验和文化素养。
同时，文商旅发展也需要政
府、企业和社会的共同努力和支持，才能实现可持续发展。
老街业态布置方案
老街业态布置方案1. 引言老街是城市历史文化的重要组成部分，也是吸引游客的重要景点。
为了提升老街的吸引力和商业价值，需要进行合理的业态布置。
本文将提出一份老街业态布置方案，旨在打造一个充满活力，吸引游客和商家的老街。
2. 老街整体规划在进行具体业态布置前，需要先进行老街的整体规划。
老街的规划应考虑以下几个方面：2.1 地域特色老街的地域特色是其吸引力的重要来源，应充分考虑老街所处的地理位置、历史文化和建筑风格等因素，将这些特色融入整体规划中。
2.2 商业区域划分老街的商业区域划分应综合考虑商业的需要和游客的体验。
可以将老街划分为主要商业区、休闲娱乐区和文化展示区等，以满足不同人群的需求。
2.3 交通和停车规划为了方便游客和商家来往，老街的交通和停车规划要考虑到方便性和环境保护。
可以设置公共停车场，并鼓励游客使用公共交通工具。
3. 各业态布置方案3.1 餐饮业态老街作为旅游景点，餐饮业态是必不可少的一部分。
可以设置特色餐馆、小吃摊位和咖啡厅等，以提供不同口味的食物和舒适的用餐环境。
3.2 零售业态老街的零售业态应充分考虑游客的需求和地域特色。
可以设置纪念品店、艺术品店和手工艺品店等，以提供独特的购物体验。
3.3 休闲娱乐业态为了增加游客的停留时间和提高老街的活力，可以设置休闲娱乐业态。
可以建设儿童乐园、游艺场所和电影院等，以满足不同年龄段游客的需求。
3.4 文化展示业态老街的文化展示业态是展示历史文化和艺术的重要方式。
可以设置博物馆、美术馆和文化演出场所等，以展示地方的历史和艺术品。
4. 建筑、装饰和环境设计老街的建筑、装饰和环境设计是创造独特氛围的关键。
可以参考当地的传统建筑风格，提倡保留和修复老建筑，同时引入现代设计元素，创造与老街地域特色相融合的建筑和装饰风格。
5. 营销策略最后一点，老街的业态布置需要配合合适的营销策略来吸引游客和商家。
可以通过宣传平台、社交媒体和活动等方式，提高老街的知名度和吸引力。
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城市传统商业街区以旅游商业为导向的业态转型模式解读
一、街区一般特征
本模式所针对的街区主要指以商业功能为主，并具有重要景观价值和历史积淀
的区域。
该类街区一般为城市的传统商业区，在城市商业发展历程中占据重要地位。
街区特征可概括为以下三个方面：
1.商业发展历史悠久
该类街区一般地处码头、寺庙周边或城市物资集散地周边，历史上就是城市重要的传统商业区，承担着重要的商业贸易和物资交流功能。
街区商业历史悠久，商业文化积淀深厚，是所在城市传统商业文化的重要源头。
2.商业文化遗产丰富
街区以销售最具城市代表性的传统商品为特色，作为城市传统商业文化的保存
典范，街区内“老字号”店铺汇集，城市传统商业品牌荟萃，以“老字号”、历史商业
景观、传统商品制作工艺等为代表的商业文化遗产得以保留和传承，对于外地游客具有天然的旅游吸引力。
3.街区风貌相对传统
相比于普通的现代商业街，该类街区仍然保存着较为传统的街区风貌，街区肌理和沿街建筑没有受到严重破坏，虽然部分街区的单体建筑保护等级不高，但街区本身风貌具有较强的地方特色，具有一定的开发与保存价值。
二、模式操作要点
1.街区商业文化价值研究
主要包括街区商业发展历史追溯、商业文化遗产梳理、特色商业景观整理三部
分内容。
·商业发展历史追溯：系统研究街区商业发展历史，总结评估街区的商业价值、
历史价值和文化价值。
·商业文化遗产梳理：主要对街区内保存的老字号店铺、传统商品制作工艺
以及独特的商业景观等商业遗产现状进行现场调查，确定重点保护与开发的商业文
化遗产。
·特色商业景观整理：主要对街区商业发展的物质空间进行系统整理，包括
街区肌理分析，街区内具有保护价值的建筑物及构筑物以及与街区商业发展相关的
商埠码头、集市、街碑、牌坊、牌匾等历史风物梳理，确定旅游化的保护及利用方式。
2.街区商业发展现状评价
对街区目前商业发展现状进行系统评估，主要包括街区商业业态构成、商业文
化保护与旅游利用现状、主要消费群体构成及消费偏好、街区商业发展环境与氛围，
并最终明确提出街区目前面临的主要问题与发展困境，找到推动街区商业升级与旅
游发展的切入点。
3.街区商业业态升级策略
基于旅游开发前提下的传统商业街区升级，不仅包括商业品质的提升，同时也包
括街区保护与旅游产业发展，因此规划方案应从业态选择、旅游发展、街区保护等多
个方面，制定全方位的街区发展升级策略。
·商业业态筛选策略：制定商业业态筛选原则与标准，量化街区商业业态容量，
明确街区商业业态调控方向；明确提出重点发展业态、限制发展业态和应剔除的业态，
形成较为合理的业态构成比例。
·商业文化保护策略：明确街区风貌保护与改造原则及思路，明确街区历史
文化资源利用方式。
提出主题化的街景设计原则，以景观化的方式，重塑或提升街区
空间的历史感、文化感。
·旅游产业发展策略：明确旅游产业定位，制定旅游产业发展战略；明确各
阶段的旅游产业发展重点。
4.街区旅游商业升级规划
在升级策略的指导下，制定全方位的街区旅游利用方案，细致策划街区商业遗产
和商业活动的旅游转化方式，依托特色空间，设计重点旅游项目，构建旅游吸引物体系。
商业遗产转化：老字号保护、传统手工技艺传承与振兴、土特产品牌化经营、基
础传统商业活动的旅游节庆策划。
新型商业策划：依托街区的环境氛围与特色空间，策划新型旅游商业业态，除商
业遗产之外，为游客提供文化体验、时尚休闲类旅游产品。
游赏空间构建：通过主题景观设计和街区历史风物恢复，优化街区游赏环境，打
造以观光为核心的历史文化游赏空间。
5.旅游配套设施发展规划
为迎合旅游业发展，规划方案还应关注游客中心、旅游住宿设施、餐饮娱乐、解
说系统等其他配套设施与活动的策划与设计，以此增强街区旅游服务功能，形成较为
完善的旅游服务体系。
6.街区管理运营与品牌营销
在旅游利用大命题下，传统商业街区的发展方式将面临重大转变。
首先在消费群体上，从以本地人为主逐步转向以面向外地游客为主；在商业功能上，从提供日常生活服务到提供旅游服务为主。
构建合理的运营管理体系，塑造独特街区
品牌，保持街区持续吸引力，也将成为该类街区成功开发的关键。
·运营管理模式：可分为开发商管理模式、社区管委会管理模式和商户协会
管理模式三种类型，根据街区具体情况，选择适当的运营管理方式。
·品牌营销模式：基于旅游开发的传统商业街区品牌营销模式，可分为：依托
传统商业活动的节庆式营销模式；借势老字号商业品牌的捆绑营销模式；依托新型
旅游项目的街区品牌重塑模式。
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