世联-无锡蠡湖一号商业街定位和商业规设计建议-51PPT

（Resort Business District Байду номын сангаас憩商业区) 中外定义：
Stephen〃L〃J〃Smith ——建立在城镇与城市里， 由各类纪念品商店、旅游 吸引物、餐馆等高度集中 组成、吸引大量旅游者的 一个特定的零售商业区。 保继刚、古诗韵——城市 中以游憩与商业服务为主 的各种设施（如购物、饮 食、娱乐、文化、交往、 健身设施等）集聚的特定 区域。
低 档
目前的商业较多为自然形成，缺少合理 规划与正确管理，商业档次较低
趋强
副中心综合街
中心综合街
特色商业街
本报告是严格保密的。
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商业分析
传统行业占市场主要分额，文化、娱乐类 稀缺
零售业
百货商店、超级市场、服饰店 市场最大占有者 58.55% 、专卖店、日用杂货店等 13.20%
饮食业 餐馆、食品店、点心店、等 服务业 商务金融 娱乐消遣
行业老大
战略选择与定位——战略选择
非行业老大，中大规模市场
市场的先驱者 努力改变市场规则
强调产品差异
蠡湖新城特色商业的领导者 引领市场走势 领导者
垄断市场
挑战者
形成自身标准
次/非主流市场
借助已有市场 企图以小克大 以价格为自身优势
敏锐的机会主义者
无锡市场商业街的补缺者
寻找市场空白 挖掘潜在客户
失败项目问题多多，建筑、规划、管理 皆值得关注
项目图片 项目问题
建筑风格单一，风格营造限 1、建筑风格必须自 于表面；空臵率高，商业气 成一格，或单一的透 氛不足；入驻商家缺乏个性， 彻，或融合的完美 产品种类少，档次很低；广 2、功能分布必须合 告、店招少；客户单一，季 节性强； 理化，不但对商家有
现代城市中的传统亮色， 传统文化中的现代融合
建筑风格独具特色，在现 代建筑中融入传统元素
形象包装特色鲜明，与整 体风格相符，广告整齐
业态分布合理、清晰， 入驻商家档次较高
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社区商业
餐饮、休闲、服务业为主，满足居民日 常需求，文化内涵没有得到提升
休闲、餐饮 便利、烟食 美容美发 产品展示、营业厅 金融 服饰、家居 医药 空臵 合计 西河园 4 3 2 5 1 0 0 0 15 莲蓉园 9 2 4 12 1 2 1 6 37 金水华庭 5 0 2 6 0 2 3 0 18 合计 18 5 8 23 2 4 4 6 70 百分比 25.70% 7.14% 11.43% 32.86% 2.86% 5.71% 5.71% 8.57% 100% 这三个案例均为市区内住宅底楼商业 社区商业业态分析 因地处市中心，有部分产品展示、营业厅设臵 于此，且数量最多，但对于市郊项目，此类型商 % 35.00 00% 30. 业会有所减少 % 25.00 % 休闲、餐饮与美容美发数量占到第2、3位，但 20.00 .00% 15 规划分布较杂，整体档次不高，文化内涵不够 % 10.00
城市居民人均可支配收入
同比增长
（万元）
资料来源：无锡市统计局网
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无锡市近5年来城市居民的生活水平 日渐提高，消费力逐日提升； 2002年，无锡市的恩格尔系数已经 达到0.39，居民生活属于富裕型，除 了具有最基本的温饱需求，也产生了 对高层次精神文化消费的需要
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商业分析
湄潭目前商业街有女人街、酒吧咖啡一条 街、夜市、家具。
2
1
无锡商业市场概况
2
项目价值分析
3
战略选择与定位
4
客户构成分析
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成功案例借鉴
6
物业发展建议
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宏观数据
无锡的经济与商业发展现状有足够的空间 供新项目发展
无锡有主要商 圈11个，覆盖46 条特色商业街， 多数为自然形成， 缺乏整体规划意 识，对市场变化 适应性差
10 5 2 3 1 9 4 8
5.00% 0.00%
休 闲 便 利 、 烟 食
美 容 产 美 品 发 展 示 、 营 业 厅
服 饰 、 家 居
金 融
医 药
项目周边大盘规划的商业以商业服务和购物为主， 较多的为社区配套，旅游服务、文化娱乐略显不足
楼盘名称 万科-魅力之城 顺驰-天鹅湖 商业面积 40000m2
商业定位 全区性商业设施、街区级商业中心、主题商业街 国际风情商业街、豪华商业购物公园
项目入口附近的人行斑马线
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SWOT分析
战略选择与定位——SWOT分析
优势（S）：
片区优势，蠡湖新城被重点规划 处于新城RBD辐射圈内 地块具有自然资源 交通便利 开发商有一定影响力 区域内启动的第一个商业项目
劣势（W）：
片区不够成熟、商业氛围不足 周边为交通要道，道路宽，不便通行 区域内启动的第一个商业项目，有一定 风险性
游离客户群 重点客户群 核心客户群
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案例比较
（无锡）蠡湖一号 商业部分面积：
案例借鉴——（上海）新天地、（深圳） 波托菲诺
（深圳）华侨城波托菲诺
借鉴成功因素： 1、大型社区的开放型商业街，内外共享； 2、具备一定的规模，形成集中的商业核心区；
商业街：14000平米、超市12000平米、会 所8000平米； 商业街的属性： 新城开发中的CBD辐射板块； 大型社区的开放型商业街； 有文化、自然、旅游、游乐资源为依托； 功能定位 业态布局 人流导入
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旅游商业
项目概况
灵山仿古商业街：位于灵山 大佛风景区出口处，为游客 出口必经之路；目前只有一 半商家入驻，其中以旅游纪 念品店为最多，另有少量茶 室和佛教用品店 新地假日广场：位于无锡新 区长江北路、新光路；已建 成一年，商家入驻稀少，档 次一般；部分餐厅有独特个 性，吸引固定客户 南禅寺步行街：位于朝阳广 场南边，古运河附近；商家 云集，人流攒动，以餐饮为 主，也有休闲、零售、服务 类商业，业态种类较多；
天壶碧 水蓝天
商业街定位和商业规划设计建议
2013-8-27
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商业街开发目标
1、商业街的开发实现利润最大化； 2、是一条有特色的商业街，有人气，入驻商家经营情况良好， 产生很好的社会效应； 3、商业街的成功开发，为天壶房产的品牌带来提升和增值； 4、做为湄潭新城区中心商业街；
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RBD形成条件：
城市旅游业发展趋势上升 区域是当地历史文化与自 然风景的代表
环湖观景带 新城CBD 本项目地块 RBD
处于带状旅游区东部的本项目具备RBD的部分特征！
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环境价值
自然风光、人文底蕴、蠡湖十景、交通便 利，环境价值节节高升
自然资源蠡溪河
蠡湖之光—船帆
景观大道—公共绿地
机会（O）：
无锡经济发展快，居民生活水平提高 无锡旅游业增长较快 无锡现有商业缺少文化、休闲、娱乐类 主题项目 无锡缺乏高档次商业项目
威胁（T）：
新城内旅游配套商业将逐渐形成 周边大盘自有配套商业
抓住有利时机与市场空白，努力成为带动区域商 业，引导区域商业的蠡湖标志性商业区
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战略选择
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商业分析
餐饮、零售占主导，满足居民日常生活； 休闲、文化类商业缺少
饰品 珠宝 烟酒食品 医药保健 金融 公司 其他 空臵 合计 32 8 0 11 0 0 26 0 212 0 0 0 5 8 3 14 6 60 17 0 36 8 2 0 45 10 211 49 8 36 24 10 3 85 16 483
本项目可引以为戒的：
利，更为顾客构筑舒 适消费环境 区位一般，建筑规划不佳； 铺位可售，难以控制业态； 3、指示系统必须清 开发商管理不善，指示牌不 晰，不让每一个顾客 够统一，重要节点没有重点 因为不断的找寻而浪 利用，整体感觉杂乱 费休闲消费的时间与 精力 业态种类过多，没有严格按 4、开发商管理必须 功能分区；管理处没有对广 到位，招商控制、广 告、风格等进行统一管理； 告制作、灯光布臵等 广告、灯光等严重影响传统 都要做到细致周到 建筑的诠释
蠡湖新城目前成熟度不够，但知名度已经形成，周边度 假村、疗养院众多，但商业、娱乐配套不够，难以满足 游客度假休闲需求
渤公岛
鼋头渚公园 蠡湖公园
宝界山
风景区 度假村、饭店 环湖观景带
项目地块
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环境价值
RBD
项目位于蠡湖新城旅游带末端，旅游人群必经 之路，RBD辐射范围内，环境价值较高
6 7 11
无锡城市居民人均可支配收入 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 1.3588 1.1647 0.8603 0.9454
6 0.08
2000
资料来源：无锡主要商业街调查报告
0.9988
0.14 9 0.16
2003
0.09
2001
9
6
7 0.16
2002
2004
20% 12%
3%
28%
37%
餐饮、休闲 服饰、礼品 医药、食品 其他 空置
无锡目前的商业还是以餐饮、服饰等为主， 分别在30%左右，居民生活配套占15%左右， 其余在25%左右。
资料来源：无锡主要商业街调查报告
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商业分析
目前商业低档为主；高档商业缺乏，市场 留白
高 档
在无锡，不论市区、市郊都缺少高档商 业 这正是我们可以进入的空白点
追随者
补缺者
产品创新与需求点
我们要做RBD、社区商业、特色文化娱乐商业街的结合体！