房地产开发第一章
《房地产开发与经营》课程笔记
《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
房地产开发管理规定
房地产开发管理规定第一章总则第一条为加强对房地产开发管理的监督和指导，保护购房人的合法权益，促进房地产市场健康发展，制定本规定。
第二条房地产开发管理应当遵循依法、科学、公正、高效、安全的原则。
各级房地产主管部门和房地产开发企业应当加强自律，保证规范管理。
第三条房地产开发管理应当充分注意节约资源、保护环境、促进可持续发展，推动生态文明建设。
第四条房地产开发管理应当坚持市场化原则，尊重消费者的自主选择权，充分保障购房人的合法权益。
第二章开发前期管理第五条房地产开发企业开发前，应当向房地产主管部门申请开发项目规划许可证，并按照规定的程序办理相关手续。
第六条房地产开发企业在征收土地时，应当按照法定程序与土地使用权人签订土地开发协议，并履行相关约定。
第七条房地产开发企业在开发前，应当制定开发方案，明确开发内容、工程量、工程质量等，并向房地产主管部门备案。
第八条房地产开发企业在开发前，应当根据法律法规和技术标准，编制项目环境影响评价，确保开发过程对环境的影响得到有效控制。
第九条房地产开发企业应当建立健全安全生产责任制度和管理制度，确保工程施工过程中的安全。
第三章施工管理第十条房地产开发企业应当选择具备相应资质的施工队伍参与项目施工，并依法签订施工合同。
第十一条房地产开发企业应当按照施工合同的要求，组织、管理施工过程，确保工程的质量和安全。
第十二条房地产开发企业应当建立施工项目质量管理制度，对施工过程中的质量进行监督和检验。
第十三条房地产开发企业应当建立工地安全管理制度，加强对施工安全的监督和检查，确保工人的生命安全。
第十四条房地产开发企业应当加强对施工队伍的职业培训和安全教育，提高工人的安全意识和技能水平。
第四章交付管理第十五条房地产开发企业应当按照合同约定，按时交付购房人房屋，并提供相关的产权证明。
第十六条房地产开发企业应当向购房人详细说明房屋使用、物业管理等事项，并提供必要的技术指导和服务。
第十七条房地产开发企业应当建立健全售后服务制度，及时、有效地解决购房人提出的问题和需求。
房地产开发有限公司公司章程
房地产开发公司章程房地产开发公司章程第一章总则第一条房地产开发（以下简称“公司”）是依法设立的有限责任公司，根据《公司法》等法律、法规的规定，本章程制定。
第二条公司的全称为房地产开发，英文名称为Real Estate Development Co., Ltd. 公司的注册地质为X。
本公司的经营范围为X。
第三条公司的经营目标是X。
公司秉持开发特色项目，保持良好的信誉和声誉，实现经济效益与社会效益的双重目标。
第二章公司组织架构第四条公司设有总经理办公室、技术研发部、市场营销部、财务部、人力资源部等职能部门。
第五条公司总经理为公司的决策管理者，负责公司的日常经营管理工作，代表公司签署合同，并组织实施公司的战略和发展计划。
第六条公司设有董事会，董事会由公司股东组成。
董事会是公司的最高决策机构，负责决定重大事项并监督公司经营管理。
第七条公司设有监事会，监事会由公司股东或股东代表组成。
监事会负责监督公司的经营活动，保护公司股东的合法权益。
第三章公司治理与运作第八条公司遵循市场经济原则，依法经营，注重风险控制，保护合法权益，并促进公司健康稳定发展。
第九条公司提倡诚信经营，遵守法律法规，尊重合同精神，以提供优质产品和服务为目标，实现与客户、合作伙伴的共同发展。
第十条公司组织员工参加相关培训，提高员工素质和能力，建立健全的人员选拔、考核、激励、培训机制。
第十一条公司建立科学的内部管理制度，规范各级组织、岗位职责和权限，加强内部信息流通和沟通，提高公司运营效率。
第四章资本运作与利润分配第十二条公司的注册资本为X。
公司的股权结构为X。
第十三条公司根据市场需求和发展需要，可以引入新的股东或扩大已有股东的投资，但必须符合相关法律、法规的规定。
第十四条公司的利润分配按照股东之间的约定进行，符合相关法律法规的规定，并经过董事会和股东大会审议通过。
第十五条公司的资本金账户、利润分配账户等与公司财务相关的账户，必须按照法律、法规的规定进行管理和使用。
《房地产开发与经营》第一章 概述
房地产开发与经营
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学习目标
１理解房地产的相关概念和特征；房地产开发 、房地产经营 的含义和特征。
２了解房地产业与建筑业的关系；房地产业与金融业的关系； 房地产业与市场及政策的关系。
３掌握房地产的分类,房地产开发的分类；房地产开发的主要 参与者；房地产开发的流程；房地产经营的类型。
４租售及物业管理阶段
房地产开发项目竣工验收后,就进入了租售及物业管理阶段,通过房屋租售和物业 <日管期理/时,间开> 发商回收投资 ,实现利润<页脚>
１３ 房地产经营概述
房地产经营是指房地产开发企业将开发出来的房地产项 目转移到使用者手中的活动过程,是房地产开发企业收回投 资获取利益,进行房地产再生产的保证,是房地产开发企业 的主要业务之一 .房地产经营,实质上是房地产开发企业说 服用户承认其劳动成果的工作过程 .
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１３１ 地产经营
１地产经营的含义
广义的地产经营是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用,以获取经 济收益的活动.狭义的地产经营主要是指流通过程的经营活动,即土地 的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程 ,其实质是土地产权经营.
２地产经营的途径
１通过土地使用权出让获得土地收益（土地收购储备、储备土地前期开发 整理与利用、储备土地的市场供应）
房地产业的主体主要包括房地产投资主体、房地产开发主体、房地产 经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管理服务商、房地产 中介组织和其他主体.从事的经济活动主要包括房地产投资、房地产开 发、房地产经营管理、房地产金融活动、建筑施工、物业管理、房地 产中介服务及其他经济活动.
房地产开发全套流程图
第一章房地产开发程序简介1第二章房地产开发公司的设立6第一步房地产开发公司设立的法律程序6第一项房地产开发公司设立的相关税费6第三章土地使用权取得流程6第二步取得开发土地使用权的法律程序7第二项取得开发土地使用权的相关税费9第三步拆迁安置阶段的法律程序9第三项拆迁安置阶段的相关税费10第四章房地产开发阶段10第四步立项和可行性研究的法律程序10第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10第五步规划设计和市政配套法律程序11第五项规划设计和市政配套的相关税费11第五章项目建设阶段12第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15第七步销售经营阶段的法律程序15第七项销售经营阶段的相关税费16第七章物业管理17第八步物业管理阶段的法律程序17第八项物业管理阶段的相关税费17附录：房地产开发专业术语17第一节面积类17第二节价格类20第三节实务类22第四节管理政策类30第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。
我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。
房地产开发流程主要包括以下几个程序。
1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。
此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。
“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。
《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽一样。
在房地产开发中，土地的取得是最重要的。
现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。
划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。
房地产项目开发流程全过程（共5篇）
房地产项目开发流程全过程（共5篇）第一篇：房地产项目开发流程全过程房地产项目开发流程全过程目录第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》四、申办建设工程规划验收五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》六、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章：项目决策阶段产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。
1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究; (8)开发建设节点计划; (9)项目经济及社会效益分析; (10)结论及建议。
2、可行性研究成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
房地产项目开发流程全过程
房地产工程开发流程全过程2009年06月01日星期一22:12前置说明：今整理出地产工程开发流程，期翼为其他工程运行做指导。
亦或与同仁们共同探讨，以求得工程开发运行的便捷之路。
…房地产工程开发流程全过程目录第一章：工程决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设工程报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要1.2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施匸资料准备5、施工材料和施I：设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续&确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度讣划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：工程销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》四、申办建设工程规划验收.五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》六、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和工程决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章：工程决策阶段产开发工程经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。
1、可行性研究的内容可行性研究的根本LI的是实现工程决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高工程开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1) 工程简况。
(2) 开发工程用地的现场调查及动迁安置。
(3) 市场分析和建设规模的确定。
规划设计影响和环境保护。
(4).(5) 资源供给及资本运作方案。
(6) 环境影响和环境保护。
(7) 工程开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究。
房地产项目开发全过程完整流程
房地产项目开发全过程完整流程目录第一章房地产开发程序简介 (1)第二章房地产开发公司的设立 (6)第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6)第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6)第三章土地使用权取得流程 (6)第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7)第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9)第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9)第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10)第四章房地产开发阶段 (10)第四步立项和可行性研究的法律程序 (10)第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11)第五步规划设计和市政配套法律程序 (11)第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12)第五章项目建设阶段 (12)第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12)第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14)第六章销售经营阶段 (15)第七步销售经营阶段的法律程序 (16)第七项销售经营阶段的相关税费 (16)第七章物业管理 (17)第八步物业管理阶段的法律程序 (17)第八项物业管理阶段的相关税费 (17)附录：房地产开发专业术语 (18)第一节面积类 (18)第二节价格类 (20)第三节实务类 (22)第四节管理政策类 (30)第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。
我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。
房地产开发流程主要包括以下几个程序。
1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。
此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。
“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。
第1章 房地产开发与经营概述-第四版
2.房地产的特征
（1）位置固定性、个别性。 （2）使用长期性。 （3）投资大量性。 （4）保值增值性。 （5）价格易受周围环境影响。
3.房地产的分类
（1）按房地产用途分类
居住类房地产;商业类房地产; 旅店类房地产;餐饮类房地产; 金融用房地产; 信息用房地产; 办公用房地产;娱乐用房地产; 工业和仓储用房地产;农业用房地产; 特殊用房地产;军用房地产; 综合房地产
（2）按房地产实物形态分类
①按所处的区位和地段的不同可分为：城市中心、城市边 缘、城市郊区、农村多房地产。 ②按建筑结构可分为：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结 构、砖结构、木结构和其他结构的房屋建筑。 ③按建筑层数划分，以住宅为例，可分为：低层（1～3 层），多层（4～6层），小高层（7～9层），高层（住宅 大于等于10层、公用建筑高于等于24米），超高层（住宅 大于等于30层、公共建筑高于100米）。 ④按建筑物的建筑标准，可分为：高级豪华、中等、普通 标准的房地产。 ⑤按建筑物的新旧程度，主要可分为：新建造的房地产和 旧有房地产。
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行 为。
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地 使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
（2）集体土地征收和国有土地上房屋征收 土地征收主要发生于新区房地产开发活动中。 国有土地上房屋征收一般发生于旧城区的改造和再开发过
3、实行土地年租制
土地年租制在我国现行法律中没有明确规定，但目前在许 多城市中都已实行。年租制是国家将土地使用权租赁给土 地使用者，并按年向土地使用者收取地租。
1.3.2房产经营
房产经营的主要形式有出售、出租及抵押等。 • 房屋作为商品出售是使其进人流通领域，实现价值的基 本形式。 • 房屋租赁是指房屋所有者将商品房使用权出租给承租者 使用，承租者定期向出租者交纳租金的行为。 • 房产抵押类似土地抵押，是指房屋所有人将其房产所有 权向资金持有人抵押以取得贷款的行为。
房地产业开发概述(doc46)
房地产业开发概述第一章房地产业开发概述第一节房地产业的概念房地产是土地、房屋财产的总称。
在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房〔写字楼〕等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。
房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、治理、效劳的行业，属于第三产业，是具有先导性、根底性、带动性和风险性的产业。
房地产业的细分行业要紧包括房地产开发、房地产中介效劳和物业治理。
其中，房地产中介效劳又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。
房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事都市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行根底设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。
它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。
房地产开发按工程的运作方式的不同可分为三类：第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。
第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。
第三类，其他方式。
如购置房屋后出租；购置房屋后出租一段时刻再转让；或者购置房地产后等待一段时刻再转让；或者接手在建工程后接着开发等。
在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行根底设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨。
第二节房地产业的地位和作用房地产是国民经济开展的一个全然的生产要素，任何行业的开展都离不开房地产业。
反过来讲，任何行业都拥有一定的房地产，根基上房地产经济活动的参与者。
因此讲，房地产业是开展国民经济和改善人民生活物质条件的根底产业之一。
房地产开发全套流程大全
第一章房地产开发阶段第一项立项和可行性研究的法律程序第二项立项和可行性研究阶段的相关税费第三项规划设计和市政配套法律程序第四项规划设计和市政配套的相关税费第二章项目建设阶段第一项项目开工、建设、竣工阶段流程一、房地产开发项目开工前准备工作：二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：三、房地产开发项目开工手续的办理程序：四、房地产开发项目的工程施工程序：五、房地产开发项目的竣工验收程序：第二项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费第三章销售经营阶段第一项商品房预售须符合的条件：第二项销售经营阶段的法律程序第三项销售经营阶段的相关税费第四章物业管理第一项物业管理阶段的法律程序第二项物业管理阶段的相关税费房地产开发程序第一章房地产开发阶段1、 选定项目，签定合作意向书；2、 初步确定开发方案；3、 申报规划要点；4、 申报、审批项目建议书；5、 编制项目可行性研究报告；6、 申报、审批项目可行性研究报告。
1、 可行性研究费；2、 建设工程规划许可证执照费。
10、 建设工程勘察招、投标；11、 委托地质勘探；12、 委托初步设计；13、 申报、审定初步设计。
二、房地产开发项目的市政配套相关程序:1、征求主管部门审查意见;第一项 立项和可行性研究的法律程序第二项 立项和可行性研究阶段的相关税费第三项 规划设计和市政配套法律程序1、2、3、4、5、6、7、8、9、、房地产开发项目的规划设计程序： 申报选址定点； 申报规划设计条件； 委托作出规划设计方案； 办理人防审核； 办理消防审核； 审定规划设计方案； 住宅设计方案的专家组审查； 落实环保“三废”治理方案； 委托环境影响评价并报批；2、 落实市政公用设施配套方案；3、 报审市政配套方案；4、 市政各管理部门提出市政配套意见;5、 市政管线综合。
第四项 规划设计和市政配套的相关税费1、 工程勘察（测量）费；2、 工程设计费；3、 建设工程规划许可证执照费;4、 竣工档案保证金；5、 临时用地费；&临时建设工程费；7、 建设工程勘察招标管理费；8、 勘察设计监督管理费；9、 古建园林工程设计费。
第一章房地产开发与经营的主客体及程序[1]
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第一章房地产开发与经营的主客体及 程序[1]
6）娱乐房地产：包括娱乐城、康乐中心、俱乐部、 夜总会、影剧院、高尔夫球场等。
7）工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。 8）特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校
、教堂、寺庙、墓地等。 9）综合用途房地产：是指具有两种或两种以上用途
•二、房地产的特点 •房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物， 是永存的；建筑物为人工所建造，它固定在土地之上。 因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土 地的特性为基础的。
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第一章房地产开发与经营的主客体及 程序[1]
•1、不可移动性（又称位置固定性） •房地产市场是一个地区性市场(城市房地产一般是以一 个城市为一个市场)， •房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区 性的，在不同地区之间可能不同。
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第一章房地产开发与经营的主客体及 程序[1]
六、房地产开发与经营的基本概念 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内 国有建设用地上进行的基础设施、房屋建设，并转让 房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
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第一章房地产开发与经营的主客体及 程序[1]
1.城市规划区：是指城市市区、 近郊区以及城市行政区域内因城 市建设和发展需要实行规划控制 的区域，城市规划区的具体范围 ，由城市人民政府在编制的城市 总体规划中划定。 划定城市规划区的主要目的：在 于从城市远景发展的需要出发， 控制城市建设用地的使用，以保 证城市总体规划的逐步实现。
五、房地产经营的概念 •狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地 块的销售、租赁及售后服务管理等活动。 •广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、 买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出 让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经 济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消 费的全部过程。
房地产开发项目手册
房地产开发项目手册第一章：引言随着城市化进程的不断加快，房地产行业正面临着巨大的发展机遇和挑战。
作为一个成功的房地产开发商，了解和掌握开发项目的关键要素至关重要。
本手册旨在提供有关房地产开发项目的必要指南和最佳实践，以帮助开发商在项目规划、设计、销售和运营等各个方面取得成功。
第二章：项目规划2.1 土地选择和评估在进行房地产开发之前，开发商需要进行土地选择和评估工作。
这包括考虑土地位置、可行性研究、市场需求、法律法规等方面的因素。
开发商还应与相关政府部门沟通，以确保土地符合规划要求和相关政策。
2.2 项目定位和目标在项目规划阶段，开发商需要明确项目定位和目标。
这包括确定项目类型（如住宅、商业、工业等）、目标客户群体、项目规模等。
开发商还应考虑项目的可持续性和环境影响，并制定相应的策略。
第三章：项目设计3.1 市场调研和需求分析在项目设计之前，开发商应进行市场调研和需求分析，以了解目标客户的需求和偏好。
开发商可以通过调查问卷、面谈和市场数据分析等方式来获取相关信息，并综合考虑市场趋势和竞争对手的情况。
3.2 建筑设计与规划基于市场调研和需求分析结果，开发商可以开始进行建筑设计与规划工作。
这包括确定建筑风格、功能布局、建筑材料等方面的决策。
在设计过程中，开发商还应考虑项目的可持续性和节能减排等问题。
3.3 环境影响评估为了确保项目的可持续性和环境友好性，开发商需要进行环境影响评估。
这包括评估项目对周边环境的影响，如噪音、空气质量、水资源等方面。
开发商还应制定相应的环境管理计划，并与相关部门协商配合。
第四章：销售与市场推广4.1 定价策略与销售策略在项目营销阶段，开发商需要制定定价策略和销售策略。
定价策略应考虑市场需求和竞争对手的定价情况，以确保项目的竞争力和盈利能力。
销售策略包括选择适当的销售渠道、制定销售计划和推广活动等。
4.2 市场推广与宣传为了吸引客户和提高项目知名度，开发商需要进行市场推广与宣传活动。
第一章房地产开发基础知识
第一章房地产开发基础知识第一节、房地产与房地产业一、房地产1、房地产的概念和分类房地产是房产和地产的总称。
房产是房屋及其权利的总称。
地产是土地及其权利的总称。
房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。
房地产也称不动产。
注：房地产物权除了房屋所有权外，还包括所有权衍生的租赁权、抵押权、典当权等。
土地所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）；2、房产与地产之间的关系房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
房产是个人不动产,就是你们家的房子就属于房产地产是一片地的价格和它的价值,它可以是牧场,公园,果园,菜园等等房地产是用一片地开发成住房,写字楼,大厦,购物中心等等房地产笼统的说属于地产,但地产不一定是房地产我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：A、实物形态上看，房产与地产密不可分；B、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；C、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。
差异包括几个方面：A、二者属性不同；B、二者增值规律不同；C、权属性质不同；D、二者价格构成不同。
3、房地产的类型按用途划分：A、居住用房地产B、生产用房地产（工厂等）C、经营用房地产（商场、游乐园等）D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）4、房地产的特性A、位置的固定性B、地域的差别性C、资源的有限性D、高值的耐久性E、保值增值性二、房地产业1、概念房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。
2、主要内容A、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，房屋开发和建设，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；C、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；E、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等；F、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产开发基础
房地产业具有如下特点： （1）基础性 （2）关联性、先导性强 （3）高投资，高收益，高风险 （4）地域性 （5）政策性与法律法规影响性
二、房地产开发的含义 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综 合开发。房地产开发的主要内容是地产开发 和房产开发。 地产是土地及其包括供水、供热、供电、供 气、排水等地下管线以及地面道路等基础设 施的总称。 房产是定着在土地上的各种房屋，它们具有 各自的使用性质和功能。
一、房地产及房地产业 房地产(不动产)Real Estate / Real Property 房地产业： 指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产 开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的 集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产业包括土地开发、房屋建设、房屋 维修与管理、土地使用权的有偿转让与出 让、房屋所有权的买卖、房地产租赁、房 地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及 对经济活动进行控制和管理的行为。
4．申请房地产开发项目手册
5．拆迁安置 6．筹集开发资金 7．项目规划设计与报建
第三节 房地产开发与城市化
人口学角度 人口向城市地区集中或农业人口变为非农业人口的过程。
地理学角度 一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。
社会学角度 农村生活方式转化为城市生活方式的过程。
城市化
经济学角度 农村经济转化为城市化大生产的过程 。
1．位置的固定性或不可移动性 2．耐久性或长期使用性 3．适应性或附加收益性 4．异质性或不一致性 5．弱流动性或较差变现性 6．易受政策影响性 7．对专业管理的依赖性 8．外溢性或相互影响性
四、房地产开发的类型
（一）按开发程度划分 1．生地——可能为房地产开发与经营活动所利用，但不 具有城市基础设施、尚未开发的农地和荒地。 2．毛地——毛地是指具有一定基础设施配套，但地上建 筑物或构筑物需要拆迁而尚未拆迁的城市土地。 3．熟地——熟地是指具有完善的基础设施，具备“三通 一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，能直 接在其上进行房屋建设的土地。（三通一平"（通水、通 电、通路、平整土地）、"五通一平"（通水、通电、通路、 通气、通讯、平整土地）、"七通一平"（通水、通电、通 路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）） 4．在建工程——已经开始工程建设但尚未竣工投入使用 的建设项目，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。 5．建成后物业——通常所说的已通过竣工验收、可投入 正常使用的建筑物及其附属物。
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三、网络经济环境下的房地产开发
开发企业经营管理信息化改革
基于大规模收集潜在客户信息条件下的市场细分及有 针对性地项目定位 基于虚拟社区，完成交互式、个性化的项目定制 基于柔性开发模式，应对小规模、多样化的个性市场 需求
开发企业结构调整及优化
战略伙伴开发服务平台 材料采购服务电子商务平台 行业管理电子政务平台
⑦项目规划设计与报建
开发企业在取得土地使用权后，委托建筑设计院 建筑设计院编制 建筑设计院 设计方案。并将设计方案报城市规划管理部门 城市规划管理部门审批。 城市规划管理部门 高层建筑要征求消防管理部门 消防管理部门的意见。 高层建筑 消防管理部门 方案审查通过后，委托设计院进行项目的初步设计， 并报城市规划管理部门 城市规划管理部门，由规划管理部门组织抗震办、 城市规划管理部门 人防办、环卫、供水、供电等部门对初步设计进行汇 审。 初步设计审查通过后，委托设计院进行施工图设计。 并将施工图报城市规划管理部门 城市规划管理部门，由规划管理部门发 城市规划管理部门 建筑核位红线 到城市规划管理部门领取《建设工程规划许可证》
三、开发项目建设实施阶段 （一）办理开工审批手续
建设主管部门审查 建委工程管理部门申办开工手续 管理部门审查同意方可开工
（二）选择施工企业 （三）开发项目工程管理与控制
①配合施工企业做好各项施工准备工作 ② 对项目的费用、进度和施工质量进行控制 ③合同管理 ④有效地协调各类关系 据我国现行建设管理体制的要求，建设工程项目要实行监理制。
上海富得世纪投资有限公司以相对低价受拍 上海陕西北路烂尾楼“亚细亚商厦”,改造为 产权酒店,以￥20,000元/平方米高价出售,600 间客房三天即告售磬。
二、专业化开发模式
特定物业类型开发
根据对自身资源（包括资金、实力和经验）的评估以及对所处市 场的独特认识，选择某类物业作为企业相对专一的开发对象，实 施专业化开发。
已上升到１００万元；西海岸则在半年时间内,地价上涨了３０％,一线土 地每亩１００多万元,二线每亩６０多万元,三线每亩３０万元至３５万元, 海口市政府目前正着手开发 开发的东海岸１５万亩土地,经过开发 开发整理,土地价 开发 开发 格已由以前的每亩１０万元升至５０万元以上,土地总价值可达７５０多 亿元,增值６００多亿元。
(四)项目的竣工验收
分为预验收和综合验收
四、房屋营销和服务阶段 （1）现房租售
商品房预售 商品房现售
（2）租售后服务
保修 物业管理
第三节
混业开发
房地产开发模式
一、多元化开发模式
开发企业跨行业的互动发展，包括金融投资行业、建筑材料行业、 建筑施工及装饰装修行业等。
综合项目开发
指融居住、商业、旅游观光于一体的主题社区，集旅游、保健、 高尔夫为一体的综合度假区，具备购物、餐饮、综合服务、休闲 娱乐等功能的集合式商业经营地产项目等一流开发项目（迪斯 尼）。
根据开发的规模
零星地段的房地产开发 成片小区开发
根据开发项目的使用功能
居住房地产 工业房地产
商业房地产 办公用房地产 旅馆业房地产 娱乐休闲性房地产
根据开发的深度
土地开发是将生地变为“三通一平’·或“七通一 平”的熟地开发
三通一平“（通水、通电、通路、平整土地） 七通一平“（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通 天燃气或煤气、平整土地）
二、房地产开发的特点
开发成本高，投资量大 开发建设期长，投资周转慢 市场具有地区性和分散性； 需求具有稳定性 涉及面广，综合性强
三、房地产开发与经营的含义
房地产开发是指在城市规划区内国有土地上进行的基础 设施、房屋建设的行为。 房地产开发与经营是指在城市规划区内国有土地上进行 基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、 出租商品房的行为。
第二节 房地产开发的程序
一、可行性研究阶段
市场调查和市场分析，寻求投资机会； 策划开发项目，确定开发什么性质的项目，该项目建在 何处、规模多大、投资额多少、投资来源能否落实、市 场前景如何； 该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是 否赢利（开发场地）
二、开发项目的前期工作阶段
①开发项目立项； ②申请《建设用地规划许可证》； ③申请土地开发使用权； ④领取《房地产开发项目手册》； ⑤拆迁安置； ⑥筹集开发资金
根据开发项目所在的位置
旧城区房地产开发
旧城区房地产开发的特点 (一) 旧城区的开发前景 1、经济位置优越，商业文化氛围相对浓厚，商业开发 前景良好； 2、开发费用(拆迁费等)昂贵，污染严重，施工条件相 对较差。 (二) 旧城区状况与开发条件 1、人口密集，建筑密度高，拆迁安置难度大； 2、基础设施容量小，难以满足开发新建的需要； 3、规划条件限制严格。
海南从开发 开发面向当地居民的“第一居所”到开发 开发面 开发 开发 向度假消费者的“第二居所”给土地价值带来的是 什么样的变化呢？海口外滩2002年的地价每亩４０万元左右,现在
产权酒店就是将酒店/度假村客房的产权销售给小业主,再由 小业主委托酒店管理公司进行经营管理并享受利润分红,同时 酒店管理公司赠送小业主若干天的酒店免费住宿。 产生于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山,70年代在美国开始 流行,现在已成为全球年销售额90亿美金的成熟旅游细分行 业。 产权酒店产品首先是一个投资产品,统计表明小业主购买产权 酒店主要原因是它提供了高于银行存款、债券的投资回报 (平均年回报率为7%左右),而风险较股票、期货要低(拥有实 实在在的房产证明)。小业主之所以相信产权酒店能够产生 相应的经营利润,首先是他对产权酒店所在地旅游业的长期看 好,其次是对酒店经营能力的认同。所以我们说产权酒店产品 首先是一个投资产品,正因为如此,“产权酒店”操作模式下的 目标客户将不再限制于当地居民及休闲度假消费者,而是扩大 到了有富余资金的所有家庭。
深圳华侨城更是一个“先开发 开发旅游项目,后开发 开发商品房”的成功经典案例。 开发 开发 1985年的华侨城地块还是一片荒滩,华侨城引进的第一个项目不是办工厂、 搞房产,而是在没有任何旅游资源的情况下兴建了中国第一个人造旅游景 区——锦绣中华微缩景区,这是中国第一座主题公园,也是世界上规模最 大的微缩景区,之后又开发 开发了中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大 开发 主题公园以及深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝 美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城 生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野 公园等一批旅游文化项目设施,形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体 育、休闲于一体的,面积近5平方公里的文化旅游度假区,截止目前为止,华 侨城旅游度假区累计接待游客6500万人次,其中境外游客超过1000万人 次,旅游总收入50亿元。其接待人数、销售收入、实现利润连续多年居全 , 50 国主题公园之首,被誉为中国主题公园第一品牌。在此之后华侨城才推出 了自己的房产项目——意大利风情的超大规模豪宅“波托菲诺”,该项目 规划占地约80万平方米,建筑面积为108万平方米。是以意大利著名的小 城PORTOFINO为蓝本,结合华侨城旅游文化、自然山水资源特点,充分移 植意大利的风土人情,以7万平方米的燕栖湖和4万平方米的天鹅湖为灵魂, 形成两个自然组团。依湖而建的别墅、TOWNHOUSE、多层洋房,依山 而建的小高层、高层错落有致,并充分考虑休闲旅游渡假需要,再现地中海 滨亚热带海滨城市观赏特点。项目市场定位是华南地区最大的豪宅社区, 主要目标客户为深圳,香港及周边地区的富有的成功人士。整个小区的总 销售额将超过100亿元。
房屋开发---在土地开发基础上进行房屋建设的综 合开发活动。
根据开发的方式
定向开发——面向企事业单位或拆迁户，为其代建房屋， 开发企业按每平方米建筑面积收取一定比例的管理费。 虽然盈利不太大，但开发企业基本无风险，适用于新成 立的开发企业 联合开发——几家开发企业共同出资开发商品房，并按 投资比例共同承担风险，共同获利。 合作开发——一方出地，另一方出资，按协商的比例分 房或进行利润分成，适用于新成立的开发企业或缺乏经 验的开发企业。 单独开发——开发企业独家出资开发，自负盈亏，从购 置土地使用权、拆迁安置、规划设计、建设到销售服务 全部由该企业组织完成。适用于经验丰富、技术力量较 强、资金雄厚、管理水平较高的开发企业。
一、房有制房地产开发企业 中外合资形式的房地产开发企业 中外合作经营的房地产开发企业 外商独资的房地产外发企业
合资企业与合作企业 的区别：
①合资企业的投资折算成股份，双 方按股份比重分配收益，合作企业 的投资不折算股份，双方按合同约 定分配收益。 ②合资企业是独立法人，合作企业 只是一种合作关系，双方需各自纳 税。 ③合资企业吸收外资数额较大，经 营期限较长而且比较固定，一般为 专营公司；合作企业经营期限较短， 往往为某一项目而成立的，一般为 项目公司。
房地产开发
第一章 导论
第一节 房地产开发的涵义和特点 第二节 房地产开发的程序 第三节 房地产开发模式 第四节 房地产开发企业 第五节 房地产开发法律体系
房地产开发的涵义和特点
一、房地产开发的涵义
房地产—指可开发的土地及其地上定着物、建筑 物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产开发定义：房地产开发企业遵照城市规划 的要求，通过投资，在城市地域上建设起适合城 市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建 筑及其综合配套设施，并以此实现企业经济目标 和提高土地使用的社会经济效益的活动。
近年来,海内外到海南旅游的人数不断增多,不少北方游客萌生了在海南购 房或为父母购房安享晚年的愿望。于是,房地产发展商为内地不同需求者 量体裁衣,建造了候鸟式的“度假房”和落叶归根的“养老公寓”,受到外 省消费者的青睐。海口不少居住小区已出现了“东北村”、“华北村” 和“西北村”。位于海口市海甸岛沿江五路的宝阳花园早几年就盖好了, 销售一直不理想,转变为第二居所概念,现在１００多套房子,几乎全被外地 人买光。热销的世贸雅苑、西海岸、阳光经典、富丽花园也几乎都是外 地人的天下。积压了十多年的港式公寓银谷苑尽管在房子设计结构方面 不如人意,被第一投资接手后重新包装为第二居所推向市场,４００多套房 子被外地人买走了一半