房地产企业纳税及会计处理2

房地产开发企业纳税及会计处理一、房地产开发企业设立阶段（1）涉及的相关税种1、印花税：①、营业账簿：总账应纳印花税金额=（实收资本+资本公积）×0.05%其他营业账簿按件贴花，每件5元。

②、权利许可证照：工商银行业执照等权利许可证照，按件贴花，每件5元。

③土地使用权合同：设立阶段，若接受出资人的土地使用权出资，对土地使用权出让合同（转让合同）按产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的0.05%贴花。

2、契税：设立阶段，若接受出资人的土地使用权等不动产出资的，接受出资的房地产开发企业应按照土地使用权等不动产的成交价格的3%至5%适用税率交纳契税。

注：契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。

（2）会计处理房地产企业设立阶段的会计处理与一般有限责任公司设立阶段的会计处理相同，因此不再详细介绍。

二、房地产开发企业获取土地阶段（1）涉及的相关税种1、契税：房地产开发企业取得土地使用权，依据国有土地使用权出让（出售）成交价格按照3%至5%适用税率交纳契税。

对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。

计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

2、印花税：①对土地使用权出让、转让合同，按合同记载金额的0.05%贴花；②对房产证、土地使用证等权利许可证照按件贴花，每件5元。

3、耕地占用税：获取的土地符合耕地条件的，依据实际占用耕地面积，按照适用税额一次性缴纳耕地占用税。

4、城镇土地使用税：土地使用税税额为差额幅度税额，全年应纳税额=实际占用土地面积（平方米）×适用税额土地使用税按年计算、分期缴纳。

新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

注：相关法律规定连接/view/955696.htm#2（在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。

）（2）账务处理1、取得土地使用权借：开发成本——土地开发（房屋开发）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付账款等账户2、房地产开发企业取得土地使用权缴纳的契税、耕地占用税视取得土地使用权的用途计入不同的会计账户，印花税、土地使用税直接计入管理费用。

①用于土地开发或房屋开发的，借：开发成本——土地开发（房屋开发）贷：银行存款、应付账款等账户②取得自建用房的土地使用权，借：无形资产——土地使用权贷：银行存款、应付账款等账户三、开发建设阶段（1）、成本费用核算概述1、开发产品成本分四类：①、土地开发成本②、房屋开发成本③、配套设施开发成本④、代建工程开发成本2、成本项目①、土地征用及拆迁补偿费②、前期工程费③、建筑安装工程覅④、基础设施费⑤、公共配套设施费3、分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本方法：①、占地面积法：按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，如土地成本一般按占地面积法进行分配；②、建筑面积法：按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配；③、直接成本法：按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象的直接开发成本的比例进行分配；④、预算造价法：按期内某一成本对象的预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

（2）四种开发产品成本费用的核算1、土地开发成本核算①、土地开发成本项目的设置：土地开发成本作为开发产品成本的一部分，其成本项目与开发产品成本项目相同，分别设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等成本项目。

②、土地开发成本的归集：房地产开发企业对“土地开发成本”按自用土地和商品性土地分别设置“商品性土地开发”和“自用土地开发”两个二级科目。

③土地开发成本核算内容：A、土地征用及拆迁补偿费：主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施费或征地费等。

B、前期工程费：进行可行性研究、规划设计、水文地质和工程地质勘察、测绘、通水、通电、通路及清理平整建设场地等，统称为前期工程。

C、基础设施费：进行开发小区的道路、供水供电供气、排污排洪、通讯照明工程，称之为七通，以及绿化、环卫工程称为基础设施工程D、公共配套设施费：建设必要的公共配套设施，如水塔、停车场、消防设施，以及小区外的交通道路等。

E、开发间接费：土地开发过程中的各项支出，除能够确定用于房屋开发的直接计入“开发成本——房屋开发”外，其他土地开发支出均通过“开发成本——土地开发”进行核算。

④、土地开发成本的结转开发的商品性建设场地，在土地开发完工并经验收后，借：开发产品——商品性土地贷：开发成本——土地开发开发的自用建设场地，用于开发产品时，应于土地开发完成投入使用时：借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——土地开发综合开发的土地，待开发产品投入使用时，按一定的标准分配借：开发成本——房屋开发开发产品——商品性土地贷：开发成本——土地开发2、房屋开发成本核算①土地征用及拆迁补偿费：为取得土地使用权而发生的各项费用。

（拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本）A、能够分清负担对象的，借记“开发成本——房屋开发”B、不能分清负担对象的，先在“开发成本——土地开发”进行归集，待土地开发完成投入使用时，按一定方法进行分配，借记“开发成本——房屋开发”。

②前期工程费：取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘和“三通一平”等前期费用。

A、能分清成本核算对象的，借记“开发成本——房屋开发——前期工程费”B、应由两个或两个以上成本对象共同负担的，按一定标准分配计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”。

③、建筑安装工程费（土地开发成本无该项目）：指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用，具体包括土建工程费、安装工程费和装修工程费等。

④、基础设施费：指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电供水供气供热、排污排洪、通讯照明和绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水电气热、通讯等大市政公司交纳的费用。

⑤、公共配套设施费（不能有偿转让的配套设施费）：指房屋开发过程中，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有权转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

A、发生的公共配套设施费，能分清成本核算对象的，借记“开发成本——房屋开发——配套设施费”；B、应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的，先在“开发成本——配套设施开发”归集，待配套设施完工时，按一定标准分配计入“开发成本——房屋开发——配套设施费”。

⑥、开发间接费：为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资福利、折旧费、修理费、办公水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

3、配套设施开发成本核算①、配套设施费分两类：A、建成后能有偿转让的公共配套设施费B、建成后不能有偿转让的公共配套设施费，其发生的费用支出需要分别计入开发的土地、商品房、能有偿转让的配套设施等开发产品的成本。

该类配套设施不分配其他配套设施费和开发间接费用。

该类配套设施费的核算已在土地开发、房屋开发成本的“公共配套设施费”中讲述。

②、配套设施作为开发产品的一部分，其成本项目分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等六个成本项目。

③、配套设施开发成本的核算与商品房开发的核算基本相同。

（3）周转房的核算1、周转房摊销①、临时性简易周转房：因使用次数有限，按预计周转使用次数计提每周转使用一次的摊销额。

②、非临时性简易周转房：由于使用年限较长，可采用平均年限摊销法按使用期限计提每月摊销额。

（净残值率按周转房原值的3%至5%预计）③、周转房摊销的账务处理A、凡能确定为某项土地或房屋开发项目负担的周转房摊销额，借：开发成本——商品性土地开发——房屋开发贷：周转房——周转房摊销B、不能确定其为某项开发项目负担的周转房摊销额：借：开发间接费用贷：周转房——周转房摊销④、周转房的修理费用A、经常性修理费用：作为开发成本，计入“开发成本——商品性土地开发（房屋开发）”、“开发间接费用”等账户的借方。

B、如果属于大修理费用：先计入“长期待摊费用”，然后根据大修理间隔期的长短，分期摊入有关开发成本。

（4）开发建设阶段涉及的税种1、城镇土地使用税2、印花税①、购销合同、建筑安装工程承包合同按购销金额或承包金额的万分之三贴花；②、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同按收入的万分之五贴花；③、财产租赁合同按租赁金额的千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花；仓储保管合同按仓储保管费用的千分之一贴花；财产保险合同按投保金额的千分之一贴花。

四、转让及销售阶段（1）转让及销售阶段涉及的税种1、营业税及附加费①营业税的计税依据为营业额，营业额为房地产开发企业向承购人收取的全部价款和价外费用。

价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、延期付款利息、赔偿金、代收及代垫款项、罚息及其他各种性质的价外费用。

对于房地产开发企业收取的天然气集资费、暖气集资费、有线电视初装费和办证费用等代收代付费用，不论财务上如何核算，均应并入营业额中征收营业税。

（注：对于代收的住房专项维修基金不征收营业税）②、对于单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

③、营业税纳税义务发生时间：转让土地使用权、销售商品房及其他建筑物并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。

采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、印花税3、土地增值税①、土地增值税的纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

②、土地增值税征收方式：A、查账征收：分为预征和清算两个阶段B、核定征收③、土地增值税的纳税申报：房地产开发企业应在转让房地产合同签订后的7日内纳税申报。

④、土地增值税清算应纳土地增值税=增值额×税率—扣除项目金额×速算扣除系数增值额=应税收入—扣除项目金额扣除项目金额的确定A、取得土地使用权支付的金额：地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（登记过户手续费）B、房地产开发成本C、房地产开发费用：与房地产开发有关的销售、管理、财务费用房地产开发费用=利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内D、与转让房地产有关的税金：指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税。