房地产企业经营管理讲义
房地产策划师基础知识培训讲义课件
『』房地产策划师基础知识培训讲义
2、房地产策划师职业道德规范
房地产策划师职业道德规范是房地产策划师在房地产策划 服务工作中所应遵循的特定的行为规范。
房地产策划师职业道德规范源于并高于房地产策划师的道 德生活和职业实践，它从房地产策划行业及职业要求和社 会公众利益出发，经过概括而形成。它是对房地产策划师 的最低道德要求。
『』房地产策划师基础知识培训讲义
房地产策划师的职业道德规范包括以下两大方面：
（1）要以为人民服务为核心
“社会主义道德建设要以为人民服务为核心” 。
（5）对各种营销理论、微观经济理论有着系统而深刻的认 识
策划师对各种营销理论、微观经济理论应能游刃有余地熟 练运用。历史上的各种营销理论如市场细分理论、市场定 位理论、独特销售主张、个性化营销、服务营销、深度营 销、网络营销、品牌营销、直效营销、客户关系营销、整 合营销传播、生活形态行销、体验经济营销等。这些营销 理论都在特定的市场条件下对市场营销产生过重大影响。
『』房地产策划师基础知识培训讲义
第二节 房地产策划师职业素养
1、房地产策划师职业基本知识结构
（1）企业策划知识 企业的任何决策应在策划以后进行，这是避免决策失误的
有效途径。 “策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行
为”。 在策划过程中，能影响管理者的决策、意见、方向等问题，
决策后又以策划保证决策的成功实施。
房地产策划策划师经常出现跨地域策划的情况，他们对某 个城市的民情风俗的认识可能存在某种差距，这就要求在 策划之前应做好详细的市场研究工作。市场调研不是简单 的人口、GDP、购买力、交通、地段等可量化的指标，更 包括特定城市、区域的心理特点、生活习惯、审美情趣等 不可量化的因素。而且后者往往更加深刻的影响着消费者 对某一房产的购买行为。
房地产经纪综合能力讲义
房地产经纪综合能力讲义第一章：房地产经纪概述1、房地产经纪作用、特性、分类房地产经纪作用：降低交易成本，提高交易效率；规范交易行为，保障交易安全；促进交易公平，维护合法权益。
房地产经纪特性：主体具有特殊性；客体具有多样性；内容具有服务性；服务具有有偿性。
房地产经纪分类：产居间和房地产代理。
2、房地产经纪机构的分类按组织形式划分：公司企业、合伙企业、个体工商户、独资企业。
按注册资金划分：中资企业、外资企业。
按经营模式划分：直营模式、特许经营模式、混合模式、参股合营模式。
按主营业务的不同：新房代理机构、二手房经纪机构、综合型经纪机构。
3、房地产经纪机构的设立、备案经纪机构设立的条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其它条件。
房地产经纪机构的备案：领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
4、房地产经纪机构经营信息公示公示内容：营业执照和备案证明文件；服务项目、内容和标准；房地产经纪收费；交易资金监管方式；信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；经纪服务合同、买卖合同、租赁合同范本；5、房地产经纪人员职业能力和职业道德房地产经纪人员的能力：熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定；熟悉房地产交易流程，能完成较为复杂的房地产经纪工作；处理解决房地产经纪业务的疑难问题；运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务；指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。
房地产协理的能力：了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定；基本掌握房地产交易流程，具有一定的房地产交易运作能力；独立完成房地产经纪业务的一般性工作；在房地产经纪人的指导下，完成较为复杂的房地产经纪业务。
房地产经纪人员的职业道德：遵纪守法、规范执业、诚实守信、尽职尽责、公平竞争。
6、房地产经纪风险。
房地产金融讲义完整
房地产⾦融讲义完整房地产⾦融讲义第⼀章房地产⾦融学概论2第⼀节房地产⾦融学的研究对象2第⼆节房地产⾦融概念、特点、作⽤3第三节房地产⾦融市场体系4第⼆章住房⾦融制度⽐较2第⼀节美国住房抵押⾦融制度担保+⼆级市场7第⼆节德国住房储蓄银⾏制度8第三节新加坡以公积⾦为核⼼的住房⾦融制度9第四节中国的公积⾦住房⾦融制度11第三章个⼈住房抵押贷款13第⼀节个⼈住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第⼆节抵押贷款⼯具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款⼯具2：浮动利率抵押贷款17第四节个⼈住房贷款的运作19第五节个⼈住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第⼀节住房抵押贷款概述24第⼆节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第⼀节房地产开发企业的融资来源30第⼆节银⾏贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第⼀章房地产⾦融学概论第⼀节房地产⾦融学的研究对象⼀、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞⼤的产业群，是国民经济的重要组成。
⼀般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第⼆产业的成分，有时⼜包括第⼀产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性⾮常突出的产业群，(⼀)房地产业的特点1.房地产业投资⼤、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较⼤3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性⼗分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（⼆）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收⼊的重要来源。
⼆、⾦融⾦融是指货币资⾦的融通，包括与货币流通和信⽤有关的⼀切经济活动。
基本职能：为经济的运⾏筹集资⾦和分配资⾦，它是通过⾦融市场或⾦融中介直接或间接地将资⾦从供给⽅转移给需求⽅。
中级经济师-房地产经济-讲义要点-超全
房地产市场与其发展研判：走势、需求、供给、价格、市场营销
房地产目标客户的基本特征：区域、家庭结构、职业、年龄、收入、置业次数
住宅需求者购房价值取向：自主价值取向和交换价值取向
自主价值取向：基本居住取向、理方式：房地产公司直接管理、委托咨询公司管理、委托项目公司管理
招标是要约邀请、投标是要约、中标通知书是承诺 工程招标方式：公开招投（无限竞争招标）、邀请招标（有限竞争招标） 工程招标程序：招标前准备工作、发出招标公告或邀请书、资格预审、发售招标 文件、开标评标授标、签订工程承包合同 工程合同：咨询合同、勘察设计合同、监理合同、施工合同、货物采购合同、融 资合同 合同类型：总价合同、单价合同、成本加酬金合同
勘察设计和前期工程费：可行性研究、工程勘察、规划设计、施工场地三通一平
建筑安装工程费：土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 经营型房地产现金流入：租金收入、自营收入、房地产转让增值收入 经营型房地产现金流出：固定资产投资、运营成本 房地产置业投资现金流入：租金收入、自营收入、转让收入 房地产置业投资现金流出：购置投资、经营成本 出售型房地产开发投资项目，只有建设期 经营型房地产开发投资项目，建设期和经营期 房地产职业投资项目，经营期和持有期 房地产方案必选：独立型、互斥型、互相关系型 房地产项目前期策划任务：为谁建即客户定位、建什么即项目定位和产品定位、 能否建即技术、经济、风险，怎么建即方案设计
单价合同竣工结算价格=按照施工图或竣工图的实际分部分项工程量，依据合同 约定的分部分项单价，相乘+设计变更、工程洽商、施工措施、工程索赔 成本加酬金合同竣工结算价格=略 竣工决算包款竣工结算的内容，竣工决算是计入固定资产的依据
投资性房地产讲义
【例8-1】2013年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
2013年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。
2013年12月5日，两栋厂房同时完工。
该块土地使用权的成本为900万元；两栋厂房的实际造价均为1200万元，能够单独出售。
假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=900万×（1200万÷2400万）= 450万（元）借：固定资产——厂房 1200万投资性房地产——厂房 1200万贷：在建工程——厂房 2400万借：投资性房地产——已出租土地使用权 450万贷：无形资产——土地使用权（9000000÷2） 450万【例8-2】 2013年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房原价为50000000元，已计提折旧1000万元。
为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
2013年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。
2013年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出500万元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。
假定甲公司采用成本计量模式。
甲公司的账务处理如下：（1）2013年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建 4000万投资性房地产累计折旧 1000万贷：投资性房地产——厂房 5000万（2）2013年5月31日至2013年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产——厂房——在建 500万贷：银行存款 500万（3）2013年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房 4500万贷：投资性房地产——厂房——在建 4500万【例8-3】 2013年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。
房产估价师《经营与管理》习题班课件讲义.doc
第八章成本法及其运用考题所占分值大，2010年考试甚至达到20分，理论性强，技术含量高，计算题多，难度大一、单选题1.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。
A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费『正确答案』B『答案解析』基础设施主要指水电路之类。
围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。
2.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。
A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径『正确答案』B『答案解析』参见教材P274。
3.某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。
该写字楼的价值为（）万元。
A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67『正确答案』D『答案解析』8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=XX=20666.674.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77『答案解析』参见教材P281。
开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3×【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.875.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
房地产基础知识培训课件版
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95 新疆华源
96 重庆泽京
57
联发
67
大华
77
盛高
87 南京栖霞建 97
龙光
58 四川蓝光 68
奥宸
78 厦门海投 88 新疆广汇 98
59
颐和
69 世纪金源 79
朗诗
89
中锐
99
泉舜 银城
60
星河湾
70
中骏
80 宁波奥克斯 90 浙江祥生 100 厦门国贸
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l 报批报建 l 施工工艺 l 标准规范 l 工程监理 l 项目管理 l 质量管理 l 给排水 l 强电弱电 l 采购管理
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物业类型
住宅地产
商业地产（写字楼、酒店）
产业地产 旅游地产
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住宅
l 低层 l 多层 l 小高层 l 高层 l 超高层 l 别墅 l 独栋别墅 l 联排别墅（TOWNHOUSE) l 叠拼别墅 l 洋房 (花园洋房） l 公寓（商务公寓） l 小户型 l 酒店式公寓 l 复式（跃式、错层) l 大户型
l 社区商业
l 超市
l 百货
l 专业店
商业房地产开发流程讲义
商业房地产开发流程讲义1. 开发经营中应该遵守的相关法律法规1.1 《中华人民共和国建筑法》（19980301 起施行）国家为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场的秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业的健康发展而制定。
该法从建筑工程施工许可、责任五方的从业资格、工程的发包和承包、工程监理、安全生产管理、工程质量管理、法律责任等方面提出了严格的要求。
1.2 《中华人民共和国招标投标法》（20000101 起施行）国家制定该法的目的是规范招投标活动，保护国家利益、社会公共利益以及招投标当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量。
该法规定，招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
1.3 《中华人民共和国合同法》（19991001 起施行）由原《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》、《中华人民共和国技术合同法》合并新编而成。
国家制定该法的目的保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。
该法主要就合同的订立、效力、履行、变更和转让、权利义务终止以及违约责任做出了明确的规定。
内容包括买卖、供用水电气热、赠与、借款、租赁、融资租赁、承揽、建设工程、运输、技术、保管、仓储、委托、行纪、居间合同等等。
1.4 《建设工程质量管理条例》（20000130 起施行）该法根据《中华人民共和国建筑法》制定，目的是加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产的安全。
该法明确规定了建设、勘察、设计、施工、工程监理单位以及作为政府监管部门的责任和义务，并就各责任主体的各种违规行为制定了明确的处罚细则。
还对工程质量的保修内容和保修年限做出了规定。
1.5 《房屋建筑工程质量保修办法》（20000630 起施行）该办法由建设部根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》制定。
目的是保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益。
某房地产作总结报告讲义课件
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看点二：入伙问题细分—与模拟验收相结合
A、客户反馈的工程保修类问题分析
本次入伙客户验房反馈的工程保修类问题共计5条，户均问题约 0.06条。
客户反馈的工程保修类问题主要分布在以下几个方面：
抹灰及涂料 墙面石材 铝合金门窗 空鼓裂缝 1个,约占问题总数的20% 1个, 约占问题总数的20% 1个,约占问题总数的20% 2个,约占问题总数的40%
外墙方 通立管
113 106 219 0
木栏 杆
0 43 43 0
外墙 涂料
93 29 122 1
木门 0 0 0 0
其他 32 15 47 0
简析： 1、通过对客户反馈问题进行细分后，可以看出前期模拟验收过程中发现的问题点，在项目群同 事的高度重视、积极整改、风险准备后，大大降低了业主收房时对工程质量问题的报修数量。 2、由于五期凯旋半岛工期较紧张，最后一遍外墙涂料粉刷、木门配件安装、铁艺栏杆的安装调 试、外墙面石材、草皮铺种等各分项工程完工时间都临近入伙，带来的后果是收房后仍有较多 施工人员入户维修，收房后又出现新的污染等问题，为入伙前各项工作增加管理难度和压力； 虽然采取了问题核查措施，难免仍有一定遗漏。 因此，建议各项目日后应合理安排施工进度，尽量预留风险时间，提高承包商管理水平， 将所有问题安排在收房前处理完毕，保证房屋按照正常程序交付。
入伙问题二
外墙面石材问题
说明： 在入伙过程中客户提到外墙面石材断裂、色差、污染等要求进 行更换； 应对： 现已由保修办安排石材单位业主入伙后再次进行修补、更换， 对外墙感观进行完善； 在客户不是专业人士的情况下，观感类的问题尤为引起客户的 关注，项目后期开发时需重点关注。
3、传承+创新举动下的佳绩 到访客户100%办理入伙手续，这无疑是对我们工作的肯定。
房地产专业知识培训讲义bjcw
12、租赁权
是指土地使用权获得者在其有效使用期限内 将土地租给他人使用以获取收益，承租人即 取得该土地的租赁权。
房地产开发经营的风险——成因
房地产的不动性 或固定性
房地产投资时间 的长期性
房地产投资经营 的固定性
一、地产经营管理知识
6、房地产经营
狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的 流通过程和售后管理，其实质是营销策略的 实施。 广义的房地产经营是指房地产企业根据经营 目标，在分析自身条件和市场需求的前提下， 对房地产开发经营的全过程作出科学的决策， 并组织有效的实施。
一、地产经营管理知识
7、房地产经营管理
一、地产经营管理知识
3、建筑业
从事勘察、设计、设计、施工、安装、维修 等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑 物。
一、地产经营管理知识
4、土地所有权
含有法律意义上的所有权和经济意义上的权双 重含义。 所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将 土地当作自已的财产，对其实行占有、垄断， 拥有对土地支配的权力。 所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有 者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。
二、房地产开发相关知识
15、红线图 又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以 标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平 面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用 权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房
16、房地产所筹资金 用于购置土地、支付制造房屋及其设施的费用。
二、房地产开发相关知识
17、工程建设建立 指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管 理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术 标准、规范及合同的规定。
【房地产】房产金融讲义1
2.土地开发银行Land Development Bank
与建筑业协会不同的是，土地开发 银行是有重要的政府参与或规制的房地 产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展 经历了三个阶段：
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⑴早期阶段（1769-1849）
土地开发银行的核心是土地，最重要
的主体是地主，政府强制地主加入，同时 出资并参与管理、监督，地主以其土地作 抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于 一定地区的民众。其运作流程如图1—3。
•
2.房地产受区域市场影响较大
房地产的物理特点是不可移动和空间 地点附着性，个体差异极大，总是单件产 品，只能满足个别城市的市场需求，具有 十分突出的区域性，深受地方因素影响和 制约，使得房地产的价格在不同地区的比 较变得非常复杂，一般认为不具可比性。 同时，房地产一般也不具有普通商品的替 代性。
•
3.房地产具有投资和消费的双重性
房地产是人类创造的重要物质财富 ，既可以作为生活资料被广泛使用，也 是人类各种经济活动的重要条件，是生 产工具，是产业活动的依托，因此，房 地产具有投资和消费双重特征。
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4.房地产受国家政策与城市规划影响
房地产业作为当今社会国民经济的重要 组成，对生产、消费和社会经济的各个环节 都有重大影响，各国、各地都极其重视其发 展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜 明。同时，由于房地产主要集中在城市，城 市发展规划必然对其产生非常严格的影响和 制约，房地产各个方面的市场参与者都应该 深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规 划的要求调整自己的行为，才能立于不败之 地，规避风险，提高效益。
•
⑶市场化房地产金融阶段
90年代以后，房地产市场化逐渐成 形，房地产的大规模发展有力地促进了 房地产金融的发展成长，使我国的房地 产金融进入了市场化阶段。但与真正的 市场化的房地产金融比较，我国的房地 产金融现状还有很大差距，还有许多工 作要做。
[精品]2017年万科房地产经营与管理培训页课程教程讲义
![[精品]2017年万科房地产经营与管理培训页课程教程讲义](https://img.taocdn.com/s3/m/802082cd360cba1aa811da6f.png)
万科房地产经营与管理培训目录第一章房地产概述（1）第一节什么是房地产（1）第二节房地产业（3）第三节房地产经营管理的内涵及主要经济技术指标（7）第四节房地产经营管理学的研究对象、方法和意义（11）第五节本书的结构体系（14）第二章土地经营管理（25）第一节土地利用的基本概念（25）第二节城市土地利用模式（28）第三节城市土地产权制度（34）第四节土地产权制度的国际比较（42）第五节土地产权管理制度（45）第六节城市土地市场（52）第七节城市土地经营（54）第八节土地价格理论概述（58）第三章房地产开发（66）第一节房地产开发的概念和分类（66）第二节房地产开发的程序（71）第三节房地产开发企业招投标管理（75）第四节建设合同（83）第四章房地产经营（101）第一节房地产经营的形式和内容（101）第二节房地产市场营销及其策略（104）第三节房地产中介服务（114）第五章房地产投资（138）第一节房地产投资概述（138）第二节房地产投资的风险（143）第三节房地产投资的可行性研究（152）第四节房地产投资财务可行性分析（155）第六章房地产市场分析（170）第一节房地产市场的概念、类型（170）第二节房地产市场的特征和功能（172）第三节房地产市场机制（175）第四节我国房地产市场发展周期分析（180）第五节美国、香港房地产市场发展简介（193）第七章房地产估价（207）第一节房地产估价概述（207）第二节房地产估价基本方法（212）第三节房地产评估案例的评析与思考（222）第四节国内外房地产评估的发展状况（227）第八章房地产资产经营及房地产证券化（257）第一节资产经营的内涵、功能和方式（257）第二节房地产资产经营的必要性（261）第三节房地产资产经营模式选择（264）第四节房地产证券化的发展与演变（267）第一章：房地产经营管理概述学习目的：本章要求学生初步了解房地产作为一种商品的特性，认识房地产业的特点及其在国民经济中的地位和作用；掌握房地产经营管理的内涵、学习以及研究方法，并对本课程的基本结构体系有一个基本的认识。
房地产基础知识(住)讲义
房地产基础知识（住宅）课程讲义1、掌握住宅业务的基本知识（概念和术语）；2、了解深圳住宅业务市场；3、了解世联行住宅业务策略一、基本概念1、工作日常用语盘源、（荀盘）、客源、update、独家委托等。
2、面积(建筑、套内、使用）、实用率、容积率、绿化率建筑面积-- 房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
套内面积---由房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成。
使用面积-- 是每套住宅内除墙体厚度外全部净面积的总和，通俗地说就是“地毯面积”。
容积率——是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
容积率：它又称建筑毛密度，简称容积率。
是指每公顷（100亩）居住小区用地范围内拥有各类建筑面积。
公式：建筑总面积/总用地面积=建筑容积率对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。
对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率——是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。
实用率——房屋套内面积与建筑面积之比。
3、住宅分类A.按形式分类：平面——是指客厅、饭厅、卧室等都在同一平面上的房屋。
复式——是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。
实际层高要大大低于跃层式住宅。
复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。
跃式——是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。
别墅——是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。
其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。
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房地产经营管理讲义一、内容提要1、房地产的种类；2、房地产投资的特性；3、房地产投资的形式与利弊；4、房地产投资的风险及风险与投资组合。
二、考试要求1、了解房地产投资，投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
2、熟悉房地产投资的形式及利弊。
3、掌握房地产投资的种类及投资特性。
第一节房地产的种类从房地产开发程度上划分，房地产可分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型。
一、土地土地是房地产的一种原始形态，通过在土地上继续投资，就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。
土地属于房地产的范畴并是其中最重要的组成部分。
土地又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。
前者基本上属于农村集体土地，后者通常属于城市国有土地，当然，在一定条件下前者可以向后者转化。
依土地所处的状态不同，土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地。
除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险，是导政毛地和熟地之间价格差异的主要因素。
对于房地产投资者来说，购买熟地进行开发建设时，虽然土地费用支出通常高于购买生地自行完成土地开发(拆迁、安置、补偿)后再建设的方式，但由于缩短了开发周期，减少了投资风险，因此是许多投资者愿意选择的方式。
例题、对于房地产投资者来说，购买熟地比购买生地进行开发建设，有[ ]特点？A、土地费用高 B、投资风险减少 C、投资风险增加 D、开发周期缩短 E、开发周期延长答案：ABD二、在建工程在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。
受原有投资者融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境因素变化的影响，房地产市场上总存在一些针对在建工程的交易行为，如将在建工程转让、抵押等。
因此，针对在建工程的价值评估和投资分析，也是房地产投资分析的重要内容。
三、成后的物业所谓建成后的物业，即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。
按其当前的使用状态，可分为空置和已入住(允许有部分空置)两种情况。
按照建筑物的用途不同，可分为下列几种形式：1、居住物业。
居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。
这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。
2、商业物业。
商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房、出租商住楼等。
这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入回收投资并赚取投资收益，也有一部分是为了自用、自营的目的。
由于入住商业物业内的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。
3、工业物业。
工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)、仓储用房等。
工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。
4、特殊物业。
对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。
特殊物业的市场交易很少，因此，对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
例题：按照建筑物的用途不同，建成后的物业可分为[ ]形式？A、居住物业B、商业物业C、工业物业D、特殊物业答案：ABCD第二节房地产投资的特性一、位置的固定性或不可移动性房地产资产最重要的一个特性是位置的固定性或不可移动性。
它不仅受地区经济的束缚；还受到其周围环境的影响，所谓“房地产的价值就在于其位置”。
房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。
房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力，也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。
房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅是看其当前净租金水平的高低。
由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来地区环境的可能变化和某一宗具体物业的考虑是并重的。
通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确地和有预见性地选择投资地点。
例题：房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对[ ]都有吸引力。
A、置业投资者B、开发商C、承包商D、租客答案:ABD二、寿命周期长房地产投资是一种长期投资。
因为土地是不可毁灭的，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性。
房地产同时具有经济寿命和自然寿命，经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
自然寿命一般要比经济寿命长得多，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或改变物业所面对的租客类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。
应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同。
例题房地产的经济寿命是指物业开始使用至[ ]的时刻。
A、收益为零B、产出的收益超过其使用成本C、净收益为零D、收益率小于基准收益率答案：C三、适应性房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。
由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。
房地产投资的这个特性被称为适应性。
四、不一致性市场上不可能有两宗完全相同的房地产，房地产市场上的产品不可能做到标准化，房地产投资也是在某一个细分市场上的投资。
土地由于受区位和周围环境的影响不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋具有相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。
五、政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。
而房地产不可移动等特点的存在，使得房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。
政府在土地供给、住房、金融、财政税收等方面政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资的经济效果产生影响。
六、对专业管理的依赖性投资房地产需要管理。
房地产开发投资所需要的管理是不言而喻的，它需要投资者在获取土地使用权、规划设计、项目融资、工程管理、市场营销等方面具有管理经验和能力；置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。
即使是置业投资者委托了专业物业管理公司，也要与物业管理人员一起制定有关的市场策略和经营中的指导原则。
此外，房地产投资还需要会计师、律师等提供专业服务，以确保投资的总体收益最大化。
七、相互影响性政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
第三节房地产投资的形式与利弊一、房地产投资的形式从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作，具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金、房地产抵押支持证券等。
二、房地产直接投资（一）房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资获取开发利润的过程。
房地产开发投资属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
(二)房地产置业投资房地产置业投资的对象可以是开发商新建成的物业(市场上的增量房地产)，也可以是房地产市场上的二手货(市场上的存量房地产)。
这类投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。
这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
例如，某公司以300万元购买了一个250平方米的写字楼单位，并将其中的100平方米用作本公司的办公室，将剩余的150平方米租给另一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是30万元。
经过10年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将购买的250平方米写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净转售收人为450万元。
可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用(消费)、获取经常性收益、投资保值和增值等几个方面的目的。
三、房地产间接投资(一)购买住房抵押支持证券个人住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，经过近30年的发展，已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。
所谓抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为抵押支持证券(MBS)，然后通过出售证券融通资金，购买证券的投资者也就成为房地产间接投资者。
购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。
(二)购买房地产开发投资企业的债券、股票为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。
通过公司直接或间接上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题。
债券或股票的投资者，也就分享了部分房地产投资收益，成为间接的房地产投资者。
(三)投资于房地产投资信托基金房地产投资信托基金(REITs)是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。
REITs选择投资的领域非常广泛且具有很多优越性：第一，收益稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs的股份转换为现金。