香港楼市的真假“崩盘”

从市场供应来看，在1997年到2003年的下跌周期，香港平均每年有85000个单位应市。仅1997年就有64400个住宅单位落成。这也与当前的楼市情况大不相同。香港运输及房屋局的最新统计显示，2013年私人住宅落成量仅8300个，同比减少18%，为有记录以来的第二低，远低于政府原先预估的13551个。
易居中国联席总裁丁祖昱指出，房地产市场成交量在今年要超过去年将非常困难，建议开发商尽快跑量去化。
纷纷争议中，近日，一位要求匿名的香港政府高官在私人场合向21世纪经济报道记者讲述了他对当前香港楼市形势的判断。
他说：“现在香港的楼价顶多算进入平稳期，还没进入下跌周期。由于美国不正常的货币政策，香港楼价已经历了超长牛市，银行利率是主导这一轮周期的关键因素。政府一旦确认楼市进入下跌周期，将会沿用逆周期思维放松调控。”
戴德梁行香港区董事总经理、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，本次香港房地产商并不是直接降价，而是针对香港政府楼市调控双倍印花税和买家印花税的“双辣招”，开发商帮助买家付出30%的税。这些税本来应该是买家来付，但是发展商为了快点卖掉房子，所以愿意为买主付印花税。
此前，香港政府两次上调购房印花税。2012年10月，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房额外征收15%的买家印花税，额外印花税税率上调至5%。随后不久再次上调印花税。
如今，一样是触及历史高位后的调整，一样是发展商大幅降价促销，香港楼市莫非正在迎来如17年前那样的崩盘周期？
与“九七崩盘”的比较
事实上，各大国际投行的确纷纷看淡2014年香港楼价，巴克莱、渣打、花旗和德意志分别预计新年楼价将重挫10%至30%。
陶汝鸿分析，由于在开发商带头为新开盘项目提供折扣优惠，间接下调房价，令买主倾向于购买一手房，这给二手房房价下行带来压力。数据显示，截至目前香港二手房已有5%-10%的降幅。
发展商的这一轮竞相减价，不禁让人回想起1997年的那个冬天。其时，香港楼价触及历史新高，即使头顶逾10%的贷款利率，港人也平均拿出74%的月收入贷款买楼。当年10月，亚洲金融危机爆发。长江实业率先劈价20%出售鹿茵山庄。其他地产商纷纷跟风降价。结果从1997年到2003年，楼价连跌6年，累计跌幅76%。
“不计算内地投资需求，香港每年的私人住宅需求最少也有1万个；3D调控下，发展商推盘意欲阑珊，很难指望楼价在这种超低供应的前提下会发生崩盘”。林一鸣分析说。
他认为，与内地类似，香港楼价只会“越调越涨”，除非按揭利率出现明显逆转。他甚至认为，鉴于调控措施严重影响发展商供应，低息效应会持续释放购买力，香港楼价2014年仍将上涨5-10%。
在此背景下，2013年开发商的售楼步伐并无明显加快。一向奉行“货如轮转，现金为王”的长实，
2013年卖楼收入少于50亿港元，远低于去年初设定的300亿港元目标，今年维持300亿港元的销售预期。新鸿基新一财年卖楼目标只有280亿港元，按年减少15%，其中香港仅占190亿港元。恒基地产新年卖楼目标160亿港元，与去年持平。这与1997-1998年间四大地产商“比赛卖楼”的盛况不可同日而语。开发商此举更像是在测试市场“水温”，并非下跌周期中的恐慌性抛售。
他相信，楼价涨跌均有周期，始于2009年的逆周期措施很大程度上可平抑市场逆转时所带来的冲击。简单来说，投资气氛越是炽热，政府就越是收紧信贷、压抑需求；若低息环境改变，供求开始平衡，楼价显著下跌，那么政策就会出现相反的方向，逐步退出调控。“但显然目前这些还言之尚早。”
不过，香港楼市的降价毕竟释放出一种信号，即美国量化宽松的货币政策（即QE）退出的影响已经显现。“当美联储宣布退出量化宽松，大量热钱流出香港楼市，回流美国本土之时，港币及以港币计价的资产将出现狂贬。”香港一不愿透露姓名的投行人士称。
多名香港地产商巨头同样不认同“崩盘”之说。长实集团执行董事赵国雄2月12日告诉21世纪经济报道记者，他没有感受到卖楼有任何压力，新盘定价随行就市，预计香港楼市今年将告别亢奋期，楼价年化波幅不超过10%。
新地副董事总经理雷霆也在一个公开场合表示，后推的单位肯定将会加价，预期全年楼价走势平稳。
面对楼市最新形势，香港金管局总裁陈德霖日前回应称，当前楼价仅属轻微下跌，住宅按揭贷款也因为金管局的六轮逆周期措施而放缓，目前难以确定楼市是否已从上升周期转入下降周期。
降价效应传导至内地？
香港楼市的降价目前并未引发政府进一步的动作。陶汝鸿认为，香港特区政府当下的措施是加快公屋供应、增加土地供应，只有房屋供应回到正常水平，香港政府才有可能放松楼市印花税调节政策。
前述不愿具名的港府高官也向21世纪经济报道记者表示，香港这一轮楼价上涨始于2009年美国推行量化宽松政策，客观来说，不正常的货币政策是造成资产价格翻倍的“罪魁祸首”。要结束这轮楼价牛市，取决于美国的利率政策何时恢复正常。
香港金管局1月底提交立法会的文件显示，2009年首推逆周期措施以外，香港新批出住宅按揭成数平均由64%降至55%；按揭供款占入息比例亦由41%降至35%。银行按揭利率已由3年前的不足1%，升至平均2.25%，且今年有可能继续上升。
前述港府高官判断，美国的就业数据并没有出现实质性的改善，因此很难预计美联储何时才会启动加息周期。官方高度关注银行利率变化对楼价的压力，假设按揭利率出现快速上升，按照逆周期思维，按揭政策和其他管控需求的措施都会相应放松，但政府会谨慎判断楼市周期的逆转。
“但显然，目前还未到时候。”这位高官表示。
新界地产劈价潮
2月10日，新鸿基地产在香港元朗的住宅项目尔峦推出156个新单位，平均售价约为8526港元/平方英尺（约71679元人民币/平方米），较去年推售时降幅达35%。此外，新鸿基为部分买家提供额外优惠。
本次新鸿的折扣优惠，“交易完成后回赠税费总额70%”，而非直接降价。
在2013年，内地已有多个三四线城市楼市出现崩盘，如鄂尔多斯、温州、营口等二三线城市，世联行在最近的一份价值投资报告中将这些城市列为风险型城市，在这些城市中投资会带来问题。
开发商们也在极力避免库存过剩、需求增长有限的二三线城市，纷纷重回一线城市；大型房企并在营销策略上采取让利优惠，以尽快出货。如恒大地产在春节期间，其旗下所有楼盘均可享受9.7折优惠，并在首付款上可以进行分期支付。
他认为，香港楼市的拐点2013年就已经出现，房价在压力下从高峰下调，未来也有继续下调的压力。
不过，中信证券国际企业及高资产客户销售及业务发展主管林一鸣并不认同香港楼市即将“崩盘”的看法。
他认为，港府调控措施对打击短炒效果显著。香港土地注册处数据显示，2013年所有楼宇买卖合约较2012年下跌39%，合约价值下跌30%，短线投机交易几乎绝迹。
独立经济学家谢国忠指出，当前QE真正退出时，必然刺破中国大陆长达10年的房地产泡沫。这可能是从内地三四线城市的鬼城开始破裂，逐步蔓延至一二线城市。
也有分析人士认为QE退出对中国楼市影响仍有待观察。花旗银行大中华区首席经济学家沈明高表示，房地产市场泡沫会不会破裂，取决于地区人口的流动。如果某个区域未来人口越来越少，那么这个泡沫破灭的可能性就非常大。
目前香港楼市价格指数和租金都处于历史最高水平。“香港2013年的楼价，已经超过1997年上一个楼市周期最高峰时的价格。香港楼市可能正在面临转折点。”香港大学城市规划及设计系教授赵丽霞表示。
香港多数地产业界人士认为，新盘降价更多是市场营销策略，其释放的信号不足以证明楼市已到下降拐点。
也有多位学者指出，自2008年以来，在美国量化宽松政策之下，香港和内地楼市的变动曲线息息相关。QE退出、货币政策的反转将引发香港和内地资产价格尤其是房地产价格的下跌，似乎已如箭在弦。
香港楼市的真假“崩盘”
一位要求匿名的港府高官向本报表示，现在香港的楼价顶多只算进入平稳期，还没进入下跌周期。政府一旦确认楼市进入下跌周期，将会沿用逆周期思维放松调控。“但显然目前还言之尚早。”
新春伊始，有关香港楼市“崩盘”的风声四起。
2月12日，香港屯门两幅限量地以远低于市场预期的价格成交。每平方英尺地价最低2129港元，创12年来新低。
就在3天前，新鸿基减价推售元朗住宅项目“尔峦”156个尾货单位，平均尺价8526港元，较去年首推时骤降35%，甚至比同区二手楼价都要低10-15%；若再计算印花税回赠因素，则减价幅度达40%。
再早些时候，长江实业新年首个新盘销售让利25%。
这种发展商竞相减价促销，与1997年亚洲金融危机中香港楼市崩盘时的情形有些相似，这引发了舆论对香港楼市前景的热议。