投资性房地产与固定资产相关财税处理之比较

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整理固定资产无形资产投资性房地产总结

整理固定资产无形资产投资性房地产总结标题：整理固定资产、无形资产、投资性房地产总结在财务和会计领域，固定资产、无形资产和投资性房地产是三种非常重要的资产类型，需要定期进行整理和审计。

本文将对这些资产的整理和审计进行概述。

一、固定资产的整理固定资产是指企业拥有或控制的，用于生产经营活动，使用寿命超过一个会计年度的资产。

这些资产通常包括建筑物、机器设备、车辆等。

在整理固定资产时，首先需要对其物理状况进行评估，确定其市场价值。

对于有问题的固定资产，需要进行适当的维修或替换。

同时，还需要对固定资产的折旧情况进行审计，以确保正确的折旧费用被计入成本。

二、无形资产的整理无形资产是指企业拥有或控制的，没有物理形态的资产，如专利、商标、版权等。

在整理无形资产时，需要对其真实性和合法性进行确认。

对于专利和商标，需要检查其注册证明和更新情况。

对于版权，需要检查其授权情况和侵权情况。

同时，还需要对无形资产的摊销情况进行审计，以确保正确的费用被计入成本。

三、投资性房地产的整理投资性房地产是指企业为投资目的而持有的房地产，如出租的房产、土地等。

在整理投资性房地产时，需要对其市场价值进行评估。

对于有价值的房地产，需要进行适当的维护和升级。

同时，还需要对投资性房地产的租赁情况和租金收入进行审计，以确保正确的收入被计入利润表。

四、总结整理固定资产、无形资产和投资性房地产是企业财务和会计工作的重要组成部分。

通过对这些资产的审计和整理，可以确保企业的资产状况得到正确的反映，从而提高企业的财务管理水平。

还可以发现并解决存在的问题，提高企业的经营效率。

因此，定期对这些资产进行整理和审计是非常必要的。

投资性房地产考试试题投资性房地产的主要目的是为了获取租金收入，而非资本增值。

因此，答案为A。

以下哪一项不属于投资性房地产的范围？（）。

投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，而自用房地产不属于投资性房地产。

固定资产、无形资产和投资性房地产方面的小总结

固定资产、无形资产和投资性房地产方面的小总结第一篇：固定资产、无形资产和投资性房地产方面的小总结固定资产、无形资产和投资性房地产的初始计量原则都是按成本计量。

不同点：1、固定资产后续计量：按期计提折旧。

固定资产当月增加当月不提折旧，当月减少当月要提折旧。

处置：清理净损益计入“营业外收入或支出”。

2、无形资产后续计量：使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要进行摊销，但应在每个会计期末进行减值测试；使用寿命确定的无形资产按期摊销。

无形资产当月取得当月摊销，当月减少当月不摊销。

处置：让渡无形资产使用权的，按形成的租金收入和发生的相关费用，分别确认为“其他业务收入和其他业务成本”。

出售无形资产所有权的，将取得的价款与其账面价值的差额计入“营业外收入或支出”。

3、投资性房地产后续计量有成本模式和公允价值模式。

成本模式下，建筑物的后续计量按固定资产的有关规定进行，按期计提折旧，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理；土地使用权的后续计量按无形资产的有关规定进行，按期摊销，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理。

公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，其差额计入“公允价值变动损益”。

成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）；公允价值模式不能转为成本模式。

房地产转换的会计处理：（1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产（或相反的转换，会计处理相同，都是转入相对应的科目即可）按投资性房地产转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入固定资产相对应的科目。

（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额，计入“公允价值变动损益”。

（3）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产按转换日的公允价值借记“投资性房地产－－成本”，公允价值小于原账面价值的，其差额计入“公允价值变动损益”；公允价值大于原账面价值的，其差额计入“资本公积－－其他资本公积”。

投资性房地产会计与企业所得税处理的比较

投资性房地产会计与企业所得税处理的比较【摘要】投资性房地产是新会计准则确认的一项新的资产，在企业所得税的法规中没有相对应的资产。

企业所得税对会计准则中的投资性房地产的处理，应依据企业所得税固定资产和无形资产的相关规定进行。

本文从投资性房地产会计处理角度，对投资性房地产在确认、后续计量、转换和处置的会计处理与企业所得税的相关处理进行分析比较。

【关键词】投资性房地产公允价值计量模式成本计量模式投资性房地产的转换一、投资性房地产确认与初始计量会计处理和企业所得税处理的比较(一)新企业会计准则的规定投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。

(二)企业所得税相关法规的规定纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。

无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。

二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。

(二)企业所得税相关法规的规定企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

投资性房地产与固定资产异同探析[会计实务,会计实操]

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投资性房地产与固定资产异同探析[会计实务，会计实操]
《企《企业会计准则第3号—投资性房地产》已于2007年1月1日起施行。

业会计准则第3号—投资性房地产》的出台，使得具有投资或增值目的的房地产从“固定资产”、“无形资产”、“存货”科目中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，这提高了会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者作出决策提供了有力依据。

那么，如何准确地理解这个准则并将其运用于实际工作是我们目前面临的重要问题。

本文将从投资性房地产与固定资产异同两个方面进行对比分析，以加深对《企业会计准则第3号—投资性房地产》正确理解，确保这个准则将其准确的运用于实际工作。

一、投资性房地产与固定资产的差异
（一）本质特征不同。

我国《企业会计准则第4号——固定资产》具体准则中指出固定资产是同时满足下列特征的有形资产：一是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而特有的；二是使用寿命超过一会计年度。

从固定资产的定义来看，具有以下三个特征：1、不以投资和销售为目的。

企业持有固定资产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租或经营管理。

而不是用于出售和投资的产品；2、可供企业长期使用。

使用寿命超过一个会计年度，随着使用和磨损，通过计提折旧方式逐渐减少帐面价值；3、固定资产是有形资产。

具有实物特征，有一个实体存在。

《企业会计准则第4号——投资性房地产》具体准则中规定，投资性房地，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有之而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

资性房地产主要包括：出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。

浅析投资性房地产会计处理和税务处理的差异

浅析投资性房地产会计处理和税务处理的差异作者：徐敏军来源：《中国乡镇企业会计》 2012年第1期徐敏军一、投资性房地产会计处理和税务处理的差异1.投资性房地产确认扣除的差异在新会计准则中，规定投资性房地产必须同时满足以下确认条件：与投资性房地产有关的经济利益会流入企业中；投资性房地产的成本计量具有可靠性。

在税负处理方面，则将投资性房地产又分为房屋建筑物与土地使用权两种形式，而会计确认的投资性房地产就是房屋建筑物。

根据税法相关规定，如果房屋建筑物已经以经营的方式出租，则确认是固定资产，在税前扣除计提折旧；但是如果房屋建筑物在出租之前已经完成足够的折旧，则不能再重复进行。

在会计准则中已经确认是投资性房地产的土地所有权，在税法中，对已经以经营手段出租的土地使用权，应确认是无形资产，在税前扣除摊销，但是如果企业已经获得增值，然后才转让的土地使用权，则不属于无形资产范围。

2.投资性房地产初始计量的差异在会计处理方面投资性房地产需根据成本实行初始计量，其中外购的投资性房地产成本主要包括购买的价格、该资产涉及的其他支出、相关税费等；如果是自行建设的投资性房地产，则其成本由建设该项目并达到可使用状态之前发生的一切支出构成；以其他方式获得的投资性房地产，根据新会计法则的规定，与其相关的后续支出，且在确认条件范围内，则计入成本中，若不满足确认条件，则计入当期损益。

在税务处理方面，投资性房地产则应以历史成本为基础。

历史成本主要指企业在获得投资性房地产时实际支出的金额。

在企业持有投资性房地产期间，可能发生资产的增值或者损失，除了根据税收可以确认为损益之外，不能随意调整计税基础。

对于企业如何划分房屋建筑物和土地使用权来确认计税基础，遵循以下两原则：（1）房屋建筑物的计税基础对于企业外购的房屋建筑物，应该按照买入的价款以及相关税费为基础；企业自行建设的房屋建筑物，根据竣工结算之前发生的一切支出为基础；融资租入的房屋建筑物，从租赁生效之日起，其公允价值和最低租价付款额的现值较低项目，再加上承租人签订租赁合同过程中所产生的费用为基础；通过投资、债务重组、捐赠或非货币性资产交换而获得的房屋建筑物，根据资产公允价值以及相关税费为基础。

固定资产与投资性房地产准则差异探析

观点 VIEWS
可能存在着较大的人为因素。按照每期末各中心的苗木数量进行简单的算术平均，采用这种方法最大的优点是简便易行，但可以会造成数量多、售价低的树木承担较高的成本。因此，对于间接成本的分配先按照土地面积在一、二级成本中心间进行分配，再按照各树种的数量进行分配。第三，成本结转。生物资产准则” “ 规定： “对于消耗性生物资产，应当在收获或出售时，按照其账面价值结转成本。结转成本的个别计价法、蓄积量方法包括加权平均法、比例法、轮伐期年限法等”由于个别计价法。主观随便性比较大，蓄积量比例法和轮伐期年限法不适用于苗木种植业，本文认为加权平均法应当作为苗木种植业成本结转的方法，采用加权平均法结转的成本具有各期间比较稳定，成本不会大幅波动以及比较容易验证的优点，相对比较合理。第四，截杆移栽（嫁接）苗木成本计量植物生长、繁育的特殊性决定了很的考虑。多苗木可以通过嫁接的方法培育幼苗，对嫁接存活的幼苗成本进行计量目接尚无具体的规定对其进行规范，有三种计量方法可供参考：生物资产准则—— “ —应用指南” 第１３条规定：企业应当按照名义金额确定 “ 天然起源的生物资产的成本，同时计入当期损益，名义金额为１元”采有该方法的优，点是简便易行，缺点是未能真实反映嫁接苗木真实的成本情况，而且如果当期企业当嫁接存活的苗木数量非常巨大的话，可能会对当期损益造成比较大的影响。按实际成本核算，嫁接成本主要是由土地的田人员工资以及农药、化肥构成，可以采租、用间接成本分摊的方法将实际发生的成本分摊到嫁接存活的幼苗，采用这种方法的优点是能反映嫁接幼苗的实际成本，缺点是可能比较繁琐。标准成本法：企业可以通过测算每颗嫁接存活幼苗标准成本的方法来计量其成本，采用这种方法的优点是相对简便易行，能够相对合理反映嫁接苗木的成本，并且能够通过定期调整标准成本的方式来调整测算误差。第五，间接成本资本化与费用化的考虑。生物资产准则－应用指南”规定：郁 “ “ 闭通常指林木类消耗性生物资产的郁闭度达０．２０以上（含０．２０，）郁闭度是指森林中乔木树冠遮蔽地面的程度，是反映林分密度的指标，以林地树冠垂直投影面积与林地面积之比表示，完全覆盖地面为１”各类。林木类消耗性生物资产的郁闭度一经确定，不得随意变更。郁闭之前的林木类消耗性生物资产处在培植阶段，需要发生较多抚育费、营林设施费、良种试验的造林费、费、调查设计费等相关支出，这些支出应当予以资本化计入林木成本；郁闭之后的林木类消耗性生物资产基本上可以比较稳定地成活，一般只需要发生较少的管护费用，应当计入当期费用” 。从实务操作来看，绿化苗木不仅包括乔木还包括灌木，对于灌木的郁闭标准准则尚未规范。绿化苗木的品种非常繁多，而且在实际种植时还存在着不同品种、不同种植期的苗木混种的情况，对于各品种郁闭度标准的确定以及确定处于郁闭状态的各品种苗木的数量非常复杂，据此划分应资本化和费用化的间接费用可能存在着较大的主观人为因素。对于划分应资本化和费用化的成本费用还可 “生物资产准则” 关于生产性生物资以参考产的规定，将达到预定生产经营目的后的间接费用开支进行费用化，即将达到一定的规格标准的苗木所发生的间接费用开支费用化，还可以将已达到可销售状态为提高其移植存活率进行一定技术处理的苗木所发生的间接费用费用化。第六，计提资产减值损失的考虑。生 “ 物资产—— —应用指南”规定：根据本准则 “ 第２１条规定，企业至少应当于每年年度终了对消耗性和生产性生物资产进行检查，有确凿证据表明生物资产发生减值的，应当计提消耗性生物资产跌价准备或生产性生物资产减值准备”结合苗木种植企业的。实际情况，自然灾害以及市场需求变化对苗木资产的可变现净值可能产生较大影响。市场需求对行道树的销售价格产生的影响可能较小，但对观赏苗木的销售的影响可能比较大，因此在考虑观赏苗木是否存在减值迹象，应重点考虑市场需求的因素，如市场需求发生重大变化或企业存在着长期种植无法实现销售的苗木，应考虑计提合理的资产减值损失。会随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益。企业的自用房地产包括：已用于固定资产建设的土地使用权；生产商品、提供劳务或经营管理的建筑物。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产具有以下特点：投资性房地产在取得高收益的同时也存在着高风险；随着时间的推移，其市场价值会超过其账面价值；投资性房地产一般投资金额大、周期长、流动性和变现能力差。企业的投资性房地产主要包括：出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。第一，自用房地产与投资性房地产的首先，会计确认条件基本相同。根据联系。《企业会计准则第４号—— —固定资产》的规定，自用房地产必须在同时满足两个条件时才能予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。而按照《企业会计准则 —投资性房地产》的要求，投资性第３号—— 房地产也必须同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠计量。其次，会计初始计量范围类似。企业自用房地产的初始计量具体规定如下：外购固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前装所发生的可归属于该项资产的运输费、卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。建造固定资产，应按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的成本。某些特殊行业的特定固定资产，还应考虑预计弃置费用因素。企业取得的投资性房地产，应按照取得时的成本进行初始计量：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。购置自用房地产与投资性房地产的初始计量按照发生的实际相关成本计价入账，而自建的初始计量成本包括达到预定可使用状态前的一切合理、必要的支出。最后，两者存在一定转换关系。房地产

11、投资性房地产会计处理与税务处理差异（下）0806

11、投资性房地产会计处理与税务处理差异（下）0806第一篇：11、投资性房地产会计处理与税务处理差异 (下)0806 投资性房地产会计处理与税务处理差异（下）投资性房地产的后续计量与纳税调整1.成本模式在会计处理上，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但按准则规定采用公允价值模式的除外。

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号———固定资产》。

采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号———无形资产》。

在税务处理上，如果没有减值迹象，企业没有对投资性房地产计提减值准备，采用成本模式的企业不需要对后续计量进行纳税调整；如果有减值迹象，企业对投资性房地产计提了减值准备，则需要按照《企业所得税法》第八条、第十条规定，对后续计量进行纳税调整。

2.公允价值模式在会计处理上，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整；投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除。

投资性房地产转换的差异在会计处理上，企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。

固定资产和投资性房地产

编者语：历年初级会计职称考试中，初级会计实务教材章节中，资产是六个会计要素中最重要的一个会计要素。

近来这章内容在考试中所占的分值较高，我们考生朋友在复习中，要熟练掌握该章的知识点。

下边我们就固定资产和投资性房地产（成本模式）相关会计计量进行详细讲解。

固定资产和投资性房地产会计核算上既有联系又有区别。

注：以下只涉及投资性房地产成本模式的核算。

固定资产与投资性房地产的联系：首先，会计确认条件基本相同。

根据《企业会计准则第4号——固定资产》的规定，自用房地产必须在同时满足两个条件时才能予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。

而按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》的要求，投资性房地产也必须同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠计量。

其次，会计初始计量范围类似。

企业自用房地产的初始计量具体规定如下：外购固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本。

建造固定资产，应按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。

作为固定资产的成本。

某些特殊行业的特定固定资产，还应考虑预计弃置费用因素。

企业取得的投资性房地产。

应按照取得时的成本进行初始计量：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。

购置自用房地产与投资性房地产的初始计量按照发生的实际相关成本计价入账，而自建的初始计量成本包括达到预定可使用状态前的一切合理、必要的支出。

一、固定资产的初始计量：（一）外购固定资产1.购入不需要安装的固定资产【例题1】甲公司为一般纳税人，2009年5月12日购入不需要安装的设备，增值税专用发票上注明的设备价款为60万元，增值税为10.2万元。

投资性房地产会计与税法差异及纳税调整

投资性房地产会计与税法差异及纳税调整概述投资性房地产是指为了长期投资而持有的房地产，其主要目的是为了取得租金或资本增值。

在投资性房地产的会计和税法方面存在一些差异，这些差异主要体现在其会计核算和纳税方面的处理上。

本文将探讨投资性房地产会计与税法的差异，并介绍纳税调整的相关内容。

投资性房地产的会计差异在投资性房地产的会计处理上，存在以下几个主要差异：1. 货币衡量在会计上，投资性房地产的货币衡量是以公允价值为基础的。

公允价值是指在市场上可以充分交易的价格，通常通过市场比较方法、收益法或成本法进行估计。

而在税法上，投资性房地产的货币衡量一般是以成本为基础的。

2. 价值下降准备在会计上，投资性房地产的价值下降会计准备是需要考虑的因素之一。

当投资性房地产的公允价值低于其账面价值时，需要提取相应的准备金以抵消其价值下降的损失。

然而，在税法上，价值下降准备是不能从税前收益中扣除的。

3. 摊销与折旧在会计上，投资性房地产一般会按照其预计使用寿命进行摊销。

摊销是指将房地产的成本在一定期间内按比例分摊到该期间的成本中。

而在税法上，投资性房地产的折旧是可以从税前收益中扣除的。

4. 资产减值测试在会计上，投资性房地产的资产减值测试是一个重要的环节。

当投资性房地产的价值出现明显下跌时，需要进行资产减值测试，以确定是否需要计提减值损失。

然而，在税法上，资产减值测试并不影响税前收益的计算。

投资性房地产的税法差异在投资性房地产的税法处理上，存在以下几个主要差异：1. 税基计算在税法上，投资性房地产的税基计算一般是以成本减除折旧和摊销费用为基础的。

税基是用于计算应纳税额的基准。

而在会计上，投资性房地产的税基计算与其会计核算的方式有一定的差异。

2. 税收抵免在税法上，投资性房地产的税收抵免是一项重要的优惠政策。

根据税法规定，投资性房地产的利息、租金等收入可以抵免房地产所得税，从而减少纳税金额。

然而，在会计上，税收抵免不会直接影响会计核算。

固定资产无形资产投资性房地产对比表

e.单项或单位工程报废或毁损的净损失在工程项目尚未达到预定可使用状态时，计入工程成本；工程期外，筹建期间的计入管理费用，正常经营期的，计入营业外支出；非正常原因造成的报废或毁损，或工程项目全部报废或毁损的，净损失列入营业外支出。
f.达到预定可使用状态即入固定资产，竣工决算时调原价，但以往的折旧不追调。
②处置损益归入“营业外收入”或“营业外支出”；
①处置损益归入“营业外收入”或“营业外支出”；
②报废损失归入“营业外支出”；
③出租的收入归入“其他业务收入”，出租固定资产的摊销价值归入“其他业务成本”。
①处置收入归入“其他业务收入”；
②处置时账面价值归入“其他业务成本”；
③处置时的营业税归入“营业税金及附加”；
①出包方式下入账成本=建筑工程支出＋安装工程支出＋在安装设备支出＋分摊的待摊支出；
②自营方式下：
a.工程物资进项税服务于生产设备可抵扣；
领用生产用原材料服务于生产设备时，进项税可以抵扣；
c.领用产品服务于生产设备时，不需作视同销售处理。
d.试车净支出发生时应追加工程成本，试车净收入应冲减工程成本。
参照固定资产处理
(三)期末计价环节
固定资产
无形资产
成本模式下的投资性房地产
公允价值模式下的投资性房地产
1.成本与可收回价值孰低法：可收回价值选择公允处置净额和未来现金流量折现的较高者
①公允价值模式下不折旧、不摊销、不提减值；
②期末按公允价值调账入“公允价值变动损益”；
③成本模式转公允价值模式属于会计政策变更；
①研究费用列当期“管理费用”；
②开发费用满足资本化条件列入无形资产成本，不满足的列“管理费用”；③未完工的无形资产对应的允许资本化的累计开发支出形成“研发支出”的借方余额，列于报表中的“开发支出”项，需定期检测减值。

投资性房地产与固定资产的区别？

投资性房地产与固定资产的区别？
一、持有目的不同。

投资性房地产的持有目的是为了投资，如出租的土地使用权;长期持有并准备增值后转让的土地使用权;企业拥有并已出租的建筑物。

固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租(不含投资性房地产)或经营管理而持有的。

二、物质形态范围不同。

投资性房地产仅包括房地产；固定资产既包括生产经营办公用房地产，又包括其余如机器设备等为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计期间的资产。

三、核算方法不同。

投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式核算；固定资产只能采用成本模式核算。

存货固定资产无形资产投资性房地产对比归纳总结

减值【计提】借：资产减值损失贷：存货跌价准备【转回】借：存货跌价准备贷：资产减值损失【提示】当存货可变现净值小于存货成本时，“存货跌价准备”科目贷方余额=存货成本-存货可变现净值【售出结转】借：主营业务成本（或其他业务成本）贷：库存商品（或原材料）借：存货跌价准备贷：主营业务成本（或其他业务成本）后续支出资本化【固定资产一转二停三重新】1.企业将固定资产进行更新改造的，应将相关固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程2.停止计提折旧；3.按重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧【注意】企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。

【无形资产】开发阶段【研发支出——资本化支出】“研发支出——资本化支出”余额计入资产负债表中的“开发支出”项目【投资性房地产转为改扩建】1.成本模式借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.公允价值模式借：投资性房地产——在建——公允价值变动（也可能在贷方）贷：投资性房地产——成本【注】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

费用化生产车间使用固定资产发生的修理费用计入管理费用。

研究阶段+开发阶段【研发支出——费用化支出】记入当期损益处置【存货成本的结转】（一）对外销售商品的会计处理借：主营业务成本贷：库存商品借：存货跌价准备贷：主营业务成本（二）对外销售材料的会计处理借：其他业务成本贷：原材料借：存货跌价准备贷：其他业务成本（三）包装物的会计处理1.生产领用的包装物借：制造费用等贷：周转材料——包装物2.出借包装物及随同产品出售不单独计价的包装物借：销售费用贷：周转材料——包装物3.出租包装物及随同产品出售单独计价的包装物借：其他业务成本贷：周转材料——包装物【固定资产清理】借：固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产借：营业外支出——处置非流动资产损失贷：固定资产清理OR借：固定资产清理贷：营业外收入【出售】借：银行存款累计摊销无形资产减值准备营业外支出（借方差额）贷：无形资产应交税费——应交增值税（销项税额）（如果涉及）应交税费——应交营业税（土地使用权）营业外收入（贷方差额）1.成本模式借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【出租】借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：累计摊销银行存款注：涉及营业税的处理（土地使用权）借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税2.公允模式借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或借：其他业务成本个性【存在弃置费用的固定资产】借：固定资产贷：在建工程（实际发生的建造成本）预计负债（弃置费用的现值）借：财务费用（每期期初预计负债的摊余成本×实际利率）贷：预计负债借：预计负债【计量模式转换】1.成本转公允由成本模式变更为公允价值模式的账务处理：借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备。

投资性房地产与固定资产相关财税处理之比较

借：管理费用贷：累计折旧
４００００ｏ４０００００
２２０．７年末固定资产的账面价值＝Ｏ — ０１１０万０１２０４＝６（元）２０，０７年末固定资产的可收回金额为１１０万元。０借：资产减值损失６ｏ０００ｏ
借：资性房地产投
贷：行存款银
１４０４００００
１４０４００００
贷：资产减值准备固定
６０００００
例４：例１若该写字楼使用年限为２承，０年，计净残预值为０按照年限平均法计提折旧，，当年末该写字楼的可收回金额为Ｉ１０万元。则甲企业的账务处理为：０１０７年计提折旧时：．０２借：其他业务成本贷：资性房地产累计折旧（销）投摊４８００６０４８００６０
史成本原则。
（采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。一）
应按照固定资产相关规定，期计提折旧，计期末进行按会减值测试，定发生减值的应当计提减值准备。确例３承例２若该写字楼使用年限为２：，０年，计净残预
２００９年１月１日增值税转型改革后，企业购建生产用固定资产发生的增值税进项税额可以从销项税额中抵扣，因此
为，由于投资性房地产与固定资产具有关联性、转换性，可

投资性房地产的财税处理对比

投资性房地产的财税处理对比投资性房地产的财税处理对比《会计准则第3号-投资性房地产》（以下简称3号准则）规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

所得税法及实施条例未定义投资性房地产，对于会计确认的投资性房地产，仍须按一般的固定资产或无形资产进行税务处理。

一、投资性房地产的初始计量会计准则规定：投资性房地产应当按照成本进行初始计量：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投产性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

在建造投资性房地产过程中发生的利息支出根据《企业会计准则第17号—借款费用》的规定处理，将符合资本条件的借款费用计入投资性房地产的账面价值。

投资性房地产在税法中的规定包含在固定资产和无形资产中，因此，所得税规定与会计规定基本一致，都倾向于采用历史成本进行初始计量。

二、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有两种方法：在成本法计量模式下，会计和税务处理基本一致，但是按照会计准则计提的资产减值准备，税法上不允许扣除，即在其他条件相同的情况下，投资性房地产的账面价值小于其计税基础，就会产生“可抵扣暂时性差异”。

【例示1】2014年1月1日，万发公司用4000万元购入一项房产，做为“投资性房地产”进行核算，同日将其对外出租，每年收取租金800万，采用成本模式计量。

该房产按50年进行返销，残值率5%，2014年12月31日，该项土地使用权的减值准备为100万。

2013年1月1日，取得时：借：投资性房地产 40,000,000.00贷：银行存款 40,000,000.00年末收取租金及计提折旧时：借：银行存款 8 ,000,000.00贷：其他业务收入 8 ,000,000.00借：其他业务成本 760,000.00贷：投资性房地产累计摊销 760,000.002014年，该项投资性房地产计提减值准备借：资产减值损失 1,000,000.00贷：投资性房地产减值准备 1,000,000.00在公允价值模式下，税会存在明显的差异：税务上按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的纳税所得额，对投资性房地产进行折旧或返销，但下列情况属于例外：“国家统一规定清产核资；将固定资产的一部分拆除；固定资产发生永久性损害，经主管税务机关审核，可调整至该固定资产可收回金额，并确定损失。

2014投资性房地产与固定资产、无形资产总结

应付职工薪酬等
注意：领用自产产品和外购材料用于机器设备等工程，不考虑增值税。
成本由建造该项资产达到预定工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。
借：在建工程
贷：原材料（领用材料）
应缴税费——应交增值税（进项税额转出）
库存商品（领用自产产品）
贷：在建工程
借：固定资产
贷：在建工程
借：无形资产
贷：研发支出—资本化支出
核算模式
公允价值模式
成本模式
成本模式
成本模式
折旧、摊销
不提折旧
折旧摊销方法和起止时间同固定资产、无形资产
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
折旧方法包括年限平均法、工作量法、年数总和法、双倍余额递减法等
当月增加当月不提折旧，当月减少当月照提折旧
更新改造支出资本化：计入在建工程
期末公允价值变动
升高：
借：投资性房地产—公变
贷：公允价值变动损益
降低：分录相反
无
无
无
提减值
准备
不提减值准备
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
借：资产减值损失
贷：固定资产减值准备
借：资产减值损失
贷：无形资产减值准备
出租
借：银行存款等
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
应缴税费—应交营业税
营业外收入
核算模式
转换
公允模式不能转成本模式
成本模式可以转公允模式，属于政策变更
无
无
用途改变
（不掌握分录）
转为出租（公允模式）
转为出租（成本模式）
（自用土地）转为出租
借：投资性房地产（公允）

固定资产与投资性房地产综述

固定资产与投资性房地产综述固定资产和投资性房地产都是企业和个人长期持有的资产，它们在现代经济活动中扮演着越来越重要的角色。

在这篇文档中，我们将对固定资产和投资性房地产进行简要综述。

一、固定资产固定资产是指企业和个人用于生产和创造价值的长期资产，通常是指建筑、机器设备、运输工具等，其使用寿命较长，收益相对稳定。

1.固定资产的特点（1）价值大、历时长：固定资产投资规模庞大，投入的现金流量大，且使用寿命比较长，因此对于企业而言，固定资产的投资需要进行充分的计划和评估。

（2）使用效益高：固定资产不仅本身拥有价值，而且还能为企业带来效益，例如机器设备可以提高生产效率，建筑物可以提供办公和生产场所。

（3）维护成本大：固定资产要进行定期的维护和保养，以保证其正常运转和使用寿命。

2.固定资产的管理（1）资产评估：企业需要对固定资产进行评估，了解其价值，以便做出决策，如决定进行出售或更换等。

（2）资产管理：企业需要对固定资产进行管理，包括对其进行保养、维修和更新等。

（3）资产损耗：固定资产使用过程中会发生损耗，企业需要进行账务核算，并制定相应的管理措施。

二、投资性房地产投资性房地产是指用于投资的房产，其主要目的是产生租金收益和资本收益。

1.投资性房地产的特点（1）资产价值稳定：投资性房地产具有较高的价值稳定性，尤其是位于城市中心的商业用地和商住两用地。

（2）租金收益稳定：投资性房地产的主要收益来源是租金，租赁关系通常比较稳定，租金收益相对较为稳定。

（3）流动性较差：投资性房地产的流动性较差，因为其价值较高，买卖需要进行一定的交易程序和手续。

一般情况下，投资性房地产需要长期持有。

2.投资性房地产的管理（1）募集资金，选择适宜的投资项目。

（2）风险管理，分散投资风险，提高投资回报率。

（3）租赁管理，定期收取租金，保证租赁关系稳定，及时跟进房屋维修、改建等问题。

总结：固定资产和投资性房地产都是企业和个人长期持有的资产，它们的不同在于前者主要用于生产和创造价值，后者主要用于投资和获得收益。

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