楼面地价

合集下载

地价的律师操作实务

地价的律师操作实务与律师业务相关联的地价有很多种，但他们之间彼此关联，但有些概念的名称不同，但其内涵是相同的，下面笔者仅将与律师业务相关的低价概念，在这里做简要的介绍：一、全地价全地价并不是法律上的概念，是一个房地产行业的概念，其法律概念被称为出让金总额，但是在某种情形下，出让金也表明了一个全地价的内涵。

例如在出让合同中所说的出让金就是出让金总额，也是全地价。

全地价由两部分构成。

第一部分称为成本价，第二部分称为政府收益，两部分相加就构成了全地价，也就是出让金总额。

这个构成就像我们的商品一样，我们的商品都是有成本和利润组成的，当这个商品变成了土地，成本就变成了成本价，利润就变成了政府收益，而这个商人就是我们的政府。

二、成本价土地在出让之前，政府必须将土地储备到自己的名下，这个过程也是一个收购储备的过程，也是一个消灭地上用益物权的过程。

在这个过程中产生的成本一般来说有三种：1、集体土地征收为国有土地，所产生的征收成本；2、在城市市区的国有土地上的拆迁成本；3、单一产权储备所产生的成本集体土地征收、国有土地拆迁和单一产权的储备共同构成了土地储备库里的土地。

这三种方式所产生的成本也共同构成了土地的成本价。

因此，土地在出让时，政府一定要将这些成本计算出来。

因为政府在出让土地是不能零地价和负地价出让的。

在这里还要明确零地价与负地价的内涵。

零地价并不是不付钱，而是必须付成本价的，但为什么被称为零地价，那是这个“零”是针对政府收益而言的。

如果政府收益为零的话，那么就被称为零地价。

同理，如政府低于成本价将土地出让出去的话，就是负地价。

所以说，零地价和负地价的内涵一定要明确，并不是我们通常所理解的零和负的意思。

在实务中，成本价对政府来说是个非常重要的概念。

其重要性体现在如下几个方面：第一，国家规定了不能零地价和负地价出让土地，也就明确了不能低于成本价出让土地，政府在出让时不能逾越这个红线。

第二，尽管成本价对政府出让土地时有重要的意义，但成本价的核定是一个非常繁杂的过程，全国各地的操作其实都不是很到位。

长春市人民政府关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知(2016)

长春市人民政府关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知（2016）各县（市）、区人民政府，开发区管委会，市政府各委办局、各直属机构：为保证我市土地级别与基准地价体系适应城市建设和土地市场发展的需要，依据省国土厅、省财政厅、省统计局、省物价局《关于公布实施全省新一轮城镇基准地价更新与平衡结果的通知》（吉国土资发〔2016〕110号），市政府决定公布实施长春市区基准地价等土地价格。

现将有关事项通知如下：一、基准地价。

指在土地定级范围内，在平均开发利用条件下，不同级（类、等）别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定，以某日为估价基准日，法定最高出让年期完整国有建设用地使用权的区域平均价格，包括土地取得费、开发费和土地出让纯收益，不包含城市基础设施配套费。

商服用地基准地价包括一类区域价格和二类区域价格。

其中，一类区域价格指商服用地区段路线价，即各级别商服用地路线价区段临街宗地完整国有建设用地使用权法定最高出让年期的平均价格；二类区域价格指一类区域以外的，各级（等）别商服用地的平均价格。

土地出让纯收益指土地定级范围内，级（类、等）别分用途或商服用地区段国有建设用地使用权法定最高出让年期的政府平均纯收益，是政府出让国有建设用地使用权时的增值收益。

工业用地出让最低价标准指各级（等）别工业用地完整国有建设用地使用权法定最高出让年期的最低价格。

土地租金标准指各级（类、等）别分用途国有建设用地使用权在租赁期限内的土地纯收益。

楼面地价是指单位建筑面积平均分摊的土地价格。

二、本次公布基准地价的内涵。

（一）估价基准日：2015年10月8日。

（二）用地类型：是商服用地、住宅用地、工矿仓储用地3大类,土地利用分类体系中其他建设用地与上述基准地价用途进行衔接。

各用地类型名称和内涵，遵从《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）规定。

（三）平均开发条件：中心城区宗地红线外七通（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气、通热力）和宗地红线内场地平整。

楼面价是什么意思

楼面价是什么意思在房地产市场上，楼面价是一个比较敏感的概念。

因为土地价格直接关系到房地产开发商或者购房者的收益。

楼面价往往以某一地块为基准，与周边房屋的销售价格相比较，从而得到准确的估算。

因此，大家在购房时应注意了解清楚它的含义和范围。

一、楼面价也叫地价，是土地市场的成交价格之一。

由于土地市场不同，导致楼面价也不同。

一般来说，土地市场的楼面价较高的地块一般意味着土地价值较高以及该地块的开发建设周期长，因为此类地块会经历更多的市场变动，且需要投入大量成本。

所以开发企业为了获取更多的利润往往会以更高的楼面价格拿地。

1、土地的价格受国家政策影响，在目前国内的房地产市场中，楼面价的高低一般取决于城市所在区域的土地价格所决定。

楼面价与地价是两个不同概念。

楼面价是指土地单位面积建筑的成本，一般来讲，单价包括了土地费用和人工费、建设用地费用、拆迁费用等，它还包括规划设计、建设施工、配套、建筑材料等相关费用。

如上海浦东新区、广州白云国际机场周边、上海、杭州、南京、杭州等一些地区已经相继公布了“金改”计划或者正在实施的一些大城市地价政策，均会对成交价格有一定影响。

这些区域由于有着相对完善及成熟可靠的配套服务以及较高的地理位置，使得房价不断攀升。

而土地价格也相应提升。

而像一些城市政府为了实现可持续发展需要对城市经济建设进行大规模的投资、建设和发展计划也相应进行调整或者增加一些土地供给等。

这些都会影响到土地价格水平发生改变并最终影响到开发商手里可支配收入。

2、容积率越高，所需的建筑面积就越多，需要较长的建设周期，开发商投入的资金也会相应增加，因此拿地成本就会越高。

因此，楼面价一般比地价更高。

但是，由于现在大多数的开发商都存在资金不足和资金链断裂的问题，因此他们往往不会选择低价拿地，而通过高容积率的方式来获得更多的利润。

但由于开发商需要投入更多的资金和时间，所以一般来说住宅用地的楼面价要比商业用地高一些。

比如住宅用地一般都是别墅用地。

宁波06新基准地价

宁波市三江片土地房屋级别和市区基准地价调整方案一、宁波市区土地定级成果表表1.1 海曙区城市土地定级的级别范围级别区域范围面积（公顷）比例（%）一级西以护城河为界，南沿长春路往东达兴宁桥头，北界和东界分别为余姚江南岸和奉化江西岸。

449.2215.33二级东以奉化江、护城河和余姚江为界，南界和西界均为铁路，北至环城北路。

421.9714.40三级东与二级地为邻。

北界东起姚江大桥，向西沿余姚江至新星村村道；西界沿新星村村道往南经新星路连接机场公路，再沿机场公路南下经环城南路至启运路，并穿过环城西路经段塘中路直达奉化江。

东南以奉化江为界。

1503.0151.28四级除一、二、三级地外，都是四级。

556.8019.00表1.2 江东区城市土地定级的级别范围级别区域范围面积（公顷）比例（%）一级东以甬港北路、甬港南路为界，北界自甬江东岸沿惊驾路经曙光路，连接姚隘路；南以兴宁路为界，西以奉化江东岸为界。

402.1911.97二级北界西起惊驾路延伸至甬江交界处，沿甬江往北经中兴北路往南到通途路；东以福明路为界；南以铁路为界；西与一级地为邻，局部以奉化江为界。

1036.8330.87三级北以甬江为界；东以世纪大道为界；南与鄞州区相连；西以二级地为邻。

955.8328.46四级除院士路和规划三号路以东的一隅外，其余都是四级。

893.8626.61五级除一、二、三、四级地外，都是五级。

70.30 2.09表1.3 江北区城市土地定级的级别范围级别区域范围面积（公顷）比例（%）一级北以新马路、西草马路和东草马路为界。

南为余姚江和甬江所环绕。

251.32 1.21二级东以甬江为界，西以余姚江为界，北界以环城北路为主，经环城北路和人民路交界处以东的小河抵达甬江西岸；南与一级地相接。

423.36 2.03三级（1）东以孔浦河为界；北界从孔浦河西拐，沿江北大河经甬江镇规划路到小河，沿小河至余姚江；南与二级地相接。

（2）南以环城北路为界，东、北、西以余姚江为界。

广东省各市地价

340
230
190
150
9
惠州市
三等
2350*
1650*
1270*
870*
550*
350*
850*
650*
460*
300*
220*
180*
360
290
235
200
170
10
肇庆市
三等
2600
1950
1300
800
600
／
1050
800
600
450
350
／
450
350
250
200
150
11
韶关市
四等
2800*
1170
900
675
405
／
650
530
440
350
260
／
330
250
210
170
130
20
梅州市
五等
1420
910
610
450
370
／
550
430
380
315
230
／
355
300
250
190
140
21
河源市
五等
1250
910
645
570
430
400
600
520
400
290
225
210
325
275
2690*
2350*
1880*
1530*
1050*
1900*
1190*
760*
490*

什么是楼面地价和地面地价？两者的区别

什么是楼面地价和地面地价？两者的区别导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

在当前的国有土地出让中,正式挂牌的土地都会有规划部分要求的容积率,作为这块土地开发的附加标准。

那么开发商在拍地的同时,就能得知这块地所能实现的建筑总面积。

而具体的楼面地价和地面地价的区别在哪呢?什么是楼面地价,什么又是地面地价?什么是楼面地价和地面地价?1、楼面地价是指单位建筑面积的价格,楼面地价=土地价格/建筑基地面积之和。

2、指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。

3、这个转让价格不包括房产的建筑工程造价,仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。

计算公式为:土地成交总价除以总建筑面积。

4、地面价格是指单位土地面积的价格,地面价格=土地价格/土地面积。

5、地面地价是指土地价格除以土地面积,是拿地的单位面积成本,通常以亩计算。

计算公式:楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率;规划建筑面积=土地面积×容积率;容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。

两者的区别1、楼面地价一般应用于土地出让或者买卖时,而地面地价就是我们通俗理解的价格除以面积,这两者不可能相同。

2、楼面地价指实际楼面平方面积价格,地面地价指实际地面平方面积价格,楼面平方面积也就是容积率,容积率一般是地面面积的1—2倍。

3、楼面地价=地面地价/容积率。

比如说开发商A以1000万元取得一块面积为1000平方米的土地,容积率为2.3,那么它的地面地价为1000万/1000平方米=10000元/平方米,楼面地价10000/2.3%=434782元/平方米。

4、而楼面地价受到容积率的影响,容积率越大,楼面地价越高,容积率则是由城市规划管理部门根据地块承载能力、周围建筑高度等因素确定的城市规划指标。

5、楼面地价(分摊到每平方米建筑面积的地价)=土地总价/总建筑面积。

重庆市规划和自然资源局关于公布重庆市中心城区城镇国有建设用地使用权基准地价的通知

重庆市规划和自然资源局关于公布重庆市中心城区城镇国有建设用地使用权基准地价的通知文章属性•【制定机关】重庆市规划和自然资源局•【公布日期】2023.03.30•【字号】渝规资规范〔2023〕5号•【施行日期】2023.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文重庆市规划和自然资源局关于公布重庆市中心城区城镇国有建设用地使用权基准地价的通知渝规资规范〔2023〕5号中心城区各区（含两江新区、西部科学城重庆高新区）规划和自然资源局，有关单位：根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及自然资源部关于城镇国有建设用地基准地价更新工作的部署，我市中心城区城镇国有建设用地土地级别和基准地价已进行了更新，并经市政府审批同意。

现将中心城区城镇国有建设用地土地级别和基准地价予以公布实施，并就有关事项通知如下。

一、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区以及两江新区、西部科学城重庆高新区所辖范围内城镇国有建设用地，统一执行中心城区土地级别与基准地价。

二、基准地价是政府管理和调控土地市场的重要手段，是制定土地税费、核算土地资产收益和自然资源资产价值的主要依据。

各区规划自然资源主管部门应当认真执行，并按要求做好相关政策实施的衔接工作。

对施行中的新情况新问题，请及时与市局联系。

三、本基准地价自2023年4月1日起施行，《重庆市国土房管局关于公布执行重庆市主城区及江津区双福街道珞璜镇土地级别的通知》（渝国土房管〔2012〕305号）、《重庆市国土房管局关于印发〈重庆市主城区国有建设用地使用权基准地价说明〉的通知》（渝国土房管〔2016〕434号）同时废止。

四、本通知施行前，规划自然资源主管部门已依法受理的土地供应、土地使用权人申请办理补缴地价款手续以及已经批准的经济适用房、农转非安置房、城市房屋征收拆迁安置房（含危旧改安置房）、房改房等政策性住房项目的不计容建筑部分办理划拨转出让补缴地价款手续等业务，涉及应用基准地价的，按照上一轮基准地价执行。

容积率与地价

容积率与地价【容积率】容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿地率也是如此。

绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

【容积率的内涵及其特性】容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率具有如下特性：(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

英德基准地价

附件1
英德市级别范围及级别基准地价表
- 3 -
- 4 -
- 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
（注：以上级别范围描述若不能准确描述则以成果图为准）- 16 -
附件2
英德市各乡镇商业用地级别基准地价表
楼面地价：元/平方米
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
英德市各乡镇住宅用地级别基准地价表
楼面地价：元/平方米
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
英德市各乡镇工业用地级别基准地价表
地面价：元/平方米
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
附件3
英德市商业路线价表
单位：元/平方米
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
附件4
英德市城镇国有土地基准地价应用说明
一、基准地价内涵。

本次英德市城镇国有土地基准地价更新对商业用地、住宅
用地、工业用地按下表的条件设定其价格。

英德市基准地价内涵表
二、商业用地路线价设定的宗地条件为开间5米，进深
12 米。

三、如以上表格的内容或数值与基准地价图件不一致的，
则以基准地价图所示为准。

- 37 -
公开方式：主动公开
英德市人民政府办公室办文股2015年7月15日印发- 38 -。

房产各计算公式

此文档收集于网络，如有侵权请联系网站删除房地产各计算公式1、楼面价：楼面地价=土地总价格/ 建筑总面积2、容积率：容积率=建筑总面积/土地总面积3、两税一费：大致占到盈利的 5.5%。

营业税的应纳税额=营业额×税率（房产一般是3%）城市维护建设税应纳税额=（营业税+消费税+增值税）×税率城市维护建设税税率：市区：7%。

县镇：5%。

乡村：1%。

教育费附加=（增值税+消费税+营业税）×税率（2%）4、企业所得税=税率（25%）*（销售收入-总投资额）5、扣除项目金额=（土地费用+前期费用+建安成本+配套工程费用+基础设施费用）*（1+20%+10%）+两税一费6、增值税=销售收入-扣除项目金额7、增值额税实行四级超率进税率：、1）增值额为超过扣除项目金额20%时，土地增值税免征2）增值额未超过扣除项目金额50%时，土地增值税税额=增值额*30%3）增值额超过扣除项目金额50%未超高100%时，土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*15%4）增值额超过扣除项目金额100未超过200%时，土地增值税税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%5）增值额超过扣除项目金额200%时，土地增值税税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%8、税前投资利润率：=税前净利润/总投资9、税后净利润率：=税后净利润/总成本10、恩格尔系数(Engel's Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重11、错层：指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合100平米以上大面积住宅装修。

结构上指的是同一层的楼板不在同一平面上，有一定的高差。

只供学习与交流。

(完整版)英德基准地价

本次英德市城镇国有土地基准地价更新对商业用地、住宅
用地、工业用地按下表的条件设定其价格。

英德市基准地价内涵表
二、商业用地路线价设定的宗地条件为开间5米，进深
12 米。

三、如以上表格的内容或数值与基准地价图件不一致的，
则以基准地价图所示为准。

- 37 -
公开方式：主动公开
英德市人民政府办公室办文股2015年7月15日印发- 38 -。

楼面地价

1、楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。

楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

2、楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率规划建筑面积=土地面积×容积率容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积例如2009-12-26日在福建福州拍卖的宗地2009-22号。

土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，建筑高度≤80米。

最后成交价为4.63亿元。

楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。

3、楼面地价与地面基准地价相比，楼面地价具有理解容易，操作简便，易于应用，更新方便等特点，是政府和开发商都乐于接受的计价方式。

编辑本段定义楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。

楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

同时，楼面地价又是特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。

在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格[1]。

对楼面地价也可简单理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。

楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。

在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

现在的国有土地出让中，正式挂牌的土地都会有规划部分要求的容积率，作为这块土地开发的附加标准，那么开发商在拍地的同时，就能得知这块地所能实现的建筑总面积，楼面地价怎么算才是最准确呢？其实，发展商只需根据自己的举牌价格核算出，购买土地的成本平摊在将要实现的建筑面积中所占的费用，然后在加上建安成本，税费成本，营销成本等相关费用，就可算出这个项目将来要出售的成本价格是多少，对比目前此地块周边的同类型项目的销售价格，就能知道自己的利润空间及运营风险。

楼面地价评估标准

楼面地价评估标准全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：楼面地价评估是指通过对某一地块的土地使用价值进行分析和评估，确定其楼面地价的一项工作。

楼面地价是指土地的使用权价值，即土地经过合理开发后所能实现的价值。

而楼面地价评估标准则是指按照一定的评估方法和标准，来确定某一地块的楼面地价。

楼面地价评估标准的制定，旨在保障土地交易市场的公平和透明，促进土地资源的合理利用和优化配置。

在评估楼面地价时，通常需要考虑以下几个方面：要考虑土地的位置和周边环境。

地理位置和周边环境的好坏，会直接影响土地的开发利用潜力和价值。

位于繁华商业区的地块，其楼面地价往往比较高；而位于偏远郊区的地块，其楼面地价则相对较低。

要考虑土地的市场需求和供给情况。

市场需求和供给的变化，会直接影响土地的市场价值和楼面地价。

某一地块所处的区域市场需求旺盛，供给相对较少，那么其楼面地价往往会比较高；相反，如果供给相对充足，市场需求不旺盛，那么楼面地价则可能较低。

要考虑土地的自然条件和开发成本。

土地所处的自然条件和开发成本，会直接影响土地的开发利用效率和价值。

某一地块地势平坦、交通便利、基础设施完善，那么其开发成本相对较低，楼面地价则可能较高；相反，如果地势陡峭、基础设施不完善，开发成本较高，那么楼面地价则可能较低。

楼面地价评估标准的制定，需要综合考虑地理位置、规划用途、市场需求、自然条件和开发成本等多方面因素，通过科学的评估方法和标准，来确定某一地块的楼面地价。

只有在确保评估结果公平、客观、准确的前提下，才能有效促进土地资源的合理利用和优化配置，推动土地交易市场的健康发展。

【字数未达到要求，可以继续扩充相关内容】。

第二篇示例：楼面地价评估标准是指对于某一地区或某一片区域内的楼面地价进行评估的一套标准和方法。

楼面地价是指某一地块上可以建设的楼房的地基部分所占用的土地价值。

楼面地价的评估对于地产开发商、投资者、政府规划部门具有重要意义，它直接影响到土地使用的效率和经济效益。

楼面地价怎么算

楼面地价怎么算
楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率。

楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地的地价。

楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。

楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

楼面地价的影响因素有哪些
1、影响地价的一般因素，一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。

2、影响地价的区域因素，区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征中，对土地价格产生影响的因素。

在对地价的影响中，同一区域因素对不同用途途土地价格影响程度不同，区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响。

3、影响地价的个别因素，个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。

这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程
度也不会相同。

4、不同用途土地的地价影响因素，其中包含商业用地、居住用地、工业用地、农用地。

5、在合理的空间环境条件下，容积率越大，建设开发强度越大，土地利用率越高，土地价格越高，但这种增加呈现一种递减的规律。

反映在楼面地价上，一般情况下，容积率越大，楼面地价越小。

但由于地价形成机制的复杂性，这种规律在不同用途、不同区域间又存在着复杂的变化。