北京碧溪广场定位建议(含市场调研)

基本上是服装和小商品零售自由市场
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2、天意——小商品批发市场中最专业、产品集中多样、面向北京和周边县市、主营 批发的成熟市场。
总建筑面积 4万 原始租金 不祥 目前租金 40元 商铺分割 3.3－3.6㎡ 租约状况 4年一交 商户总量 2300 出租率 100% 主要经营 小商品
（刚开业时一年一交租金,现在改为4年一次性交齐,并且摊位面积变大,租金根据位置 不同最低32元/㎡天,最高46元/㎡天）
名称 供应面积 主要经营品种 各业态所占比 例
服装 75% 7% 5% 13% 55% 8% 30% 7% 85% 15% 布艺 鞋类 其他 小商品
经营业态
大红门
114万平米
服装、布艺、鞋类
批发为主、零售为辅
阜成门
6.7万平米
Leabharlann Baidu
皮具、箱包、鞋、小商品、办公用品、针织品
皮具、箱包 针织品 文体用品
零售为主，批发为辅
（北京典型市场存量合计：175.42万 ）
注：除典型市场以外，各种以底商、社区集市等小型分散市场存在 的总量在100万㎡左右（包括城八区以外郊县范围），但由于经营 者实力有限，不计算在统计数据内。而新开市场由于未形成再投资 能力和经营能力，也未计算在统计数据内。
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1.2.3、北京市主要BtoB商业市场分布
专业市场经营灵活性和可调整范围是目前商业物业中最大的。
分散租户 具有良好的可调整性 有利于经营灵活和变化
成功专业市场的租售效率也是商业物业中最高的。
行业扎堆效应 商家跟随大户走 容易形成势头快速完成招商
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1、增值空间巨大：
租金20万一年 2001年
浙江柯桥轻纺城4㎡商铺
租金2万元一年 1990年
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优势：一期46万㎡一次招商成功、创造招商多项记录业内知名，具有很大的 规模优势、地理位置 优越、拥有区位交通优势。 市场价格在同地区拥有明显优势，同时经营环境好档次高、对商户形象店面展示能满 足，对老市场商家具有吸引力。并对大商家和优质经营者提供一定入住优惠政策，故在 新市场中满租率一直表现良好。有一定商脉优势，整合商家手法有效。 后期预留可持续开发土地，拓展规模的空间大。 劣势：虽有培育市场的理念，但缺乏经营上的战略定位，致使先期招商阶段定位执行不到位， 造成经营差异性和核心竞争力不足，多依靠环境和相对低价策略获得市场份额，经营上 仍未走出培育 阶段。 体量巨大虽拥有规模优势，但不注重会展和专业领域的品牌推广和服务配套，行业竞争力 一般，目前刚刚开始意识到这方面的不足，正在进行调整。 商铺分割较大，从收益最大化角度考虑是不足因素，但从长远趋势上是市场未来的普遍需求。
● 新 世 界 百 货
● 恒 基 中 心
SOGO
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1.2、BtoB市场调研：
1.2.1、北京市典型商业市场分布区域
大红门商贸城 京温服装城 新世纪服装市场 天雅大厦 天海服装城 百荣世贸商城 大康鞋城 丹陛华小商品市场 方仕通电子市场
（典型抽样：43家）
天乐服装市场 世纪天乐 东鼎服装市场 金开利得 天乐宫 官园批发市场 天皓城市场 众合小商品市场 吉利大厦 雅宝天雅 朝外MEN 老番街 越秀服装市场 隆福大厦 雅秀市场
正在逐步走好并在三环内仅存的巨型综合市场 11
5、动物园天乐市场——北京休闲服装批发价值最高的市场。
总建筑面积 0.98万 原始租金 17.5元 目前租金 45元 商铺分割 5㎡ 租约状况 1年交 商户总量 1300户 出租率 100% 主要经营 休闲装
（标准铺位5平米，合同每年一签，租金一年一付，不含其他费用）
优势：处在商圈核心、拥有便捷的地上和地铁交通和大量人流、产品丰富且价格比商场有很 大优势、可零售议价、是北京市民经常光顾的消费市场。 商铺分割小，经营投入总成本不高，适合各种身份的经营者进入，故一直保持高出 租率。 缺陷：内部环境老化；空间狭小、空气污浊沉闷；只有零售和小批量团购、未形成真正的 大物流商贸、是小商铺小生意； 市场内经营者基本属于经销商和小业主，很少厂家和区域代理，经营实力不是很强，缺 乏先进经营管理，经营者缺乏发展空间。 不符合城市规划和消防要求，有政策性搬迁可能。
优势：依靠动物园自然形成的北京市知名度极高的休闲服装批发市场。针对北京市众多服饰市场 店和河北山西地区批发辐射，历史悠久经营稳定，早已形成旺市势头。 针对北京院校学生、中等收入青年、外地游客，客源丰富。并且具备时尚、低价、淘货乐 趣等商业元素。具有很强的吸引力和亲和度。 全部为经营火爆的小商铺，获利能力强，经营总成本不高。形成一铺难求商铺价值极高的情形。 劣势：临建市场，随时有政策性拆迁可能，对可持续经营没有保证。 大棚式购物环境很差，冬冷夏热，过道狭窄人流拥挤，并有消防隐患。 缺乏车位车辆行驶困难，临近新开市场已经分流经营商家。
优势：市场经营年头长、老商户多，小商品品种丰富、多为北京地区总代理、商品价格有绝对 优势、交通方便、商铺多为4㎡单元，出货批量大、获利能力强。 在北京和周边知名度高、客源稳定，批零兼营经营形式灵活。 劣势：市场租价奇高、铺位有限满足不了供应。 经营环境一般，形象展示功能不足，近期西城区计划进行升级改造，将对经营造成影响。 存在与城市规划不符合、有政策性搬迁的可能。
●三利百货 世 都 百 货 ●西单商场● 新 东 安 市 场● 东 方 新 天 地 ●燕莎商城 ●银座百货 ● ● ●太平洋百货 丰 蓝 联 岛 广 ● 大 ●国贸商城 ●华堂商场 场● 厦 中 赛 粮 特 广 商 场 场
● 君 太 百 货
●中友百货北 ●时代广场 京 ● 百 崇 货 光 大 ● 楼 天 桥 百 货 商 场
●北辰购物中心 ●华堂商场 ●当代商城 ●双安商场 华 联 商 场 ● ● 翠 微 大 厦 ● 城 乡 贸 易 商 城 ● 百 盛 购 物 中 心 ●安贞华联
结论：对于项目具有区位和 不具备零售商业成熟氛围的 现状，只有开发BtoB模式的 商业业态，才能消除上述劣 势，并利用北京市尤其南部 大量的商业存量，成为项目 的目标客户源。 并且，分散租售，可以 得到最高的投资收益率。
北京具有很强竞争力的专业小商品集散市场
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3、大红门商贸城——南城服装批发商圈最典型的市场，华北地区一级批发集散地。
总建筑面积 18万 原始租金 不祥 目前租金 17.75元 商铺分割 8㎡ 租约状况 20年 商户总量 3000 出租率 100% 主要经营 服装
（买断20年的经营权.刚开业租金3年一付,现在租金2年一付.根据位置不同租金分为 14元、17元、26元三个档次）
动物园 雅宝路秀水 马莲道
17.36万平米 7.66万平米 5.3万平米
服装、箱包、鞋 外贸服装 茶叶茶具、摄影器材
服装 箱包、鞋 100% 茶叶茶具 摄影 珠宝
批发兼零售 批发兼零售
75% 15% 25% 43% 32%
批发兼零售 零售为主 零售 批发兼零售 零售兼批发
红桥潘家园
6.4万平米
珠宝、古玩字画、眼镜、仿古家具
红桥市场 盛金天桥市场 大都市商业街 美博城 世纪天鼎 潘家园古玩城 潘家园眼镜城
（针对全国IT、北京学院圈商品批发）
（针对国外游客、北京人）
(针对北京市地区的批发）
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1.2.2、北京市典型批发商业市场总存量：
区域 名称 大红门商贸城 百荣世贸商城 大红门地区 京温服装市场 天雅大厦 新世纪大厦 大康鞋城 区域 名称 雅秀服装市场 建国门 雅宝路 朝外MEN 新秀水街 老番街 区域 名称 五道口服装批发市场 金五星批发市场 海淀 中关村 海龙电子大厦 科贸电子城 鼎好电子城 太平洋电脑城 建筑面积 18万 70万 5.2万 114万㎡ 5万 2万 13.8万 建筑面积 1.1万 2.2万 7.66万㎡ 3.5万 阜城门 0.86万 建筑面积 0.3万 3.5万 2万 18万㎡ 7万 4万 1.2万 区域 红桥 潘家园 马莲道 总计 区域 万通小商品市场 天意小商品批发 名称 马莲道茶叶城 京闽茶城 绿谷茶城 京鼎隆茶城 马莲道摄影器材城 名称 红桥市场 潘家园眼镜城 潘家园古玩城 2.7万 6.7万㎡ 4万 建筑面积 2.4万 0.6万 0.4万 1.1万 0.8万 建筑面积 2万 2万 2.4万 6.4万㎡ 总计 5.3万㎡ 总计 区域 总计 动物园 总计 区域 名称 天乐市场 世纪天乐 金开利德 东鼎服装市场 官园批发市场 天皓城市场 众合小商品 天乐宫服装市场 名称 建筑面积 0.8万 3万 6万 1.8万 17.36万㎡ 5万 0.4万 0.28万 0.08万 建筑面积 总计 总计
华北著名专业服装集散基地，CBC核心龙头
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4、百荣世贸商城——南城超大综合性批发市场、一次招商成功全国业内知名。
总建筑面积 70万 原始租金 3.45元 目前租金 3.45元 商铺分割 20㎡ 租约状况 40年 商户总量 5000户 出租率 90% 主要经营 服装、小商品
（分为20年和40年租约。B1、F4、F5租金一年付；F1、F2、F3分为2年和5年交租金两种 方式， 80%商户2年付租金，20％5年付租金。物业费电费在综合管理费另缴。）
古玩 眼镜
中关村 海淀地区
14.2万平米 3.8万平米
电子产品、通讯产品、数码产品、音像制品 文体用品、服装、小商品、鞋帽
100% 服装 文体用品 鞋帽 65% 19% 16%
零售为主 5
WHY？－专业交易市场
专业市场的未来可预期收益率和增值幅度是国内目前所有商业房地产类 物业中最高的。
辐射半径∞ 单位面积营业额高 培育期过后增值体现最快
优势：20年木樨园地区浙江村批发商脉沉淀，40万江浙从业人员聚集，同时是该地区核心位 置的成熟市场，在北京服装批发业中具有龙头地位。 从业人员经营能力强，很多华北区域服装总代理，并有一定比例拥有生产工厂。基本囊 括北方大部分批发渠道的服装品牌。对北京外埠业务扩展力强。 经营稳定，商铺价值高，地方政府大力支持。 劣势：商铺租赁几经易手，生意经营成本高，致使商家大部分经营利润被租金摊薄。 经营环境一般，缺乏会展和发布功能服务。周边交通拥堵现象严重难以改观，市场周围缺 乏广场和人流疏散场地，经营场地较为混乱。停车位缺乏。 受周边新建大型高档次市场影响，存在部分大客户流失情况。
●五道口小商品批发市场 鼎好电子城● 太平洋电脑广场● ●中关村科贸中心 海龙大厦● ●金五星批发市场
合计约为179.88万m2 合计约为179.88万m2
●国际珠宝交易中心 ●莱太花卉批发市场 ●女人街服装市场 怡和珠宝交易中心● ●佳亿服装批发市场 动物园服装批发市场● ●天皓成服装批发市场 金开利德● ●天乐服装批发市场 ●雅秀服装市场 天意小商品批发市场● 万通小商品批发市场● ●雅宝路服装批发市场 ●秀水服装市场
大红门
动物园
朝外雅宝
（针对东欧、俄罗斯的国外批发）
（针对北京及周边和旅游、学生批发）
（针对华北市场的服装小商品批发）
建国门
新秀水街 日坛服装市场
海淀
（针对北京使馆、国外游客、时尚人士的批发）
五道口服装市场 金五星批发市场 海龙大厦 科贸中心 鼎好电子城 太平洋电脑城
崇文、潘家园
阜城门
万通小商品市场 天意小商品批发市场 马莲道茶叶城 马莲道摄影器材城
●红桥市场 马连道茶叶批发市场● ●潘家园古玩市场 ●百荣世贸中心（百荣二期） ●天雅服装批发市场 ●大红门服装批发市场
玉泉营花卉批发市场●
●服装 1114800m2
●小商品 284000m2
●电脑 142000m2
●花卉 50000m2
●珠宝古玩 64000m2
●茶叶 4 44000m2
1.2.4、北京本地市场各经营种类分析：
2.1.2、市场定位分析2：
北京市现有竞争市场——现状：
1、万通——北京市民中知名都最高、最有可逛性、经营成熟稳定。
总建筑面积 2.7万 原始租金 5.5元 目前租金 45元 商铺分割 33㎡ 租约状况 3年一交 商户总量 1400 出租率 100% 主要经营 小商品
（上期租约到期,原来是意一年一付,新的租约是三年合约,租金一次交齐）
1.1、整体市场调研： 北京商业格局与典型项目的经营特性——商业需求：
1、零售商业——零售商业的商业格局是北重南轻，且原有商业格局稳定，新开数量有限。 2、零售商业开发方向——从华联西环广场、宜家北四环店、华堂望京、中关村商业广场近期开业的区 域看，零售商业多向东部、东北望京、西北中关村区域发展，南部除超市大卖场可以成为开发目标以 外，百货零售基本上没有目标客户。原因是南部零售环境的不成熟和有效购买力的不足。南三环以外 区域目前很难有百货和购物中心类型的业态考虑进入。 3、南部专业市场业态目前 发展较为成熟，已成为B2B 业态的集中区域。