科技型企业面临征收的维权解析(吴少博律师)

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拆迁律师就选北京吴少博律师事务所,擅长企业案件

北京吴少博律师事务所，代理全国拆迁案件，著名拆迁征收关停维权律师事务所，来电即有机会获赠我所出版的书籍。

拆迁方惯用招数大解密！！！7*12小时免费咨询，咨询即有机会获赠我所出版的“企业拆迁征收关停维权三部曲”北京吴少博律师事务所具备的三大资源和四大优势一、我所维权具备的三大资源1、著有《企业拆迁征收关停维权三部曲》基于深厚的法学功底和十余年办案经验，吴少博主任律师协同整个律师团队，出版了《企业拆迁维权攻略》《企业征收关停补偿纠纷案例评析》《企业征收拆迁维权办案手记》三本书。

详尽的阐述了企业面临征拆时，如何维护自身的合法权益。

该书受到全国中小企业和法律从业人员的广泛欢迎。

2、一百多个企业维权学习视频从2016年到2017年底，在一年多的时间里，以吴少博主任律师、李晓宁主任律师为首的律师团队，录制了160多个法律学习视频，为需要维权的群体提供专业的理论支持。

3、与众多大型媒体合作一直以来，吴少博主任不遗余力的发展本所法律平台-吴少博律所官网。

同时，本所也拥有其他媒体资源，可与多家大型媒体合作，为企业维权提供媒体的舆论引导和支持。

二、我所进行拆迁维权的四大优势1、承诺只为拆迁征收关停案件近十年时间里，我们代理了800多家征收拆迁维权案件。

吴少博律师团队对专业领域不断研究和探索，力求让代理的每个案件达到最佳效果。

努力打造出专业高效的企业维权律师团队。

2、一站式维权服务让被委托方省心从案情分析到提供评估机构，从调查取证到谈判协商，从行政复议到诉讼程序，直到案件结案，企业获得合理补偿。

本所提供一站式服务，为企业主分忧，让被委托的企业省心省力。

3、开庭前模拟法庭实战演习本所律师严守律师的职业操守，认真办理每一个案件，真诚对待每一个当事人。

在正式开庭之前，做好充分的准备。

不仅要奔赴各地调查取证，准备法律文书，查阅大量的法律规定，还会在模拟法庭演播室，进行模拟法庭的实战演习。

4、为每个案件提供多套方案本所律师团队经过多年的摸索和研究，形成一整套理论与实践相结合的办案体系和流程。

吴少博律师讲述：企业拆迁中的产权调换

企业拆迁中的产权调换作者：北京吴少博律师事务所（一）企业拆迁要求土地置换时应考虑的因素被拆迁企业可以选择的拆迁补偿的方式有土地置换和一次性货币补偿，一般情况下，一个正在正常经营的企业都会要求土地置换，或者是土地置换加部分的货币补偿。

但是因为现在土地是最宝贵的资源，各个地方政府的土地资源都相对紧缺，特别是各地现在对环评的要求都比较高，往往在市区中心区域或者地段较好、商业价值较高的区域都无法进行企业的原地回迁，所以企业只能选择不同区域进行土地置换。

面对土地置换，作为被拆迁企业应从哪些方面来考量这个问题呢？我们认为有这样几个因素是不能忽视的：1.按经营特点结合企业经营特点进行地域选择，如化工类企业的土地置换一般要选择在城市的工业园区，否则将很难获得环评、消防等批准性文件。

像加油站这种特许经营的行业就要更多的考虑交通便利和商业价值的统一性。

2.按土地性质要看置换土地的性质是属于国有土地还是集体土地，国有土地又划分为工业用地、住宅用地、商业用地，不同用途的土地不仅价值相差甚远，土地的使用年限也不一样。

此外，集体土地也分为宅基地和农村建设用地，主要看审批的机关及政府部门是否合法，同时还要考虑是否是否具备转为国有土地的一些相关条件。

3.按市场价格衡量置换土地的现有市场价值以及可能产生增值的预期。

因为不能原址回迁，因此置换土地一般与原址的土地市场价值存在差价，客观地判断置换土地的市场价值及可能产生的增值预期将有助于帮您争取合理的拆迁补偿。

4.按增值空间要调查了解所置换的土地现有五年或者更长的市政规划，因为企业选择重新置换土地是要谋求长远的发展的，如果刚安置几年就有面临拆迁，那势必会给企业长远发展带来不良的影响（二）为什么企业面临拆迁很难选择产权调换或安置?无论是旧的拆迁法律法规，还是2011年实施的《国有土地征补条例》，都明确规定了被拆迁人(被征收人)对于被拆迁(征收)房屋的补偿，既可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

企业拆迁律师吴少博办案手记—安徽宿州某连锁饭店拆迁维权案例

安徽宿州某连锁饭店拆迁维权案例作者：吴少博律师今天我们以安徽宿州某连锁饭店拆迁案为例，分析一下商铺拆迁中可能遇到的问题和对应的解决方法，希望能给各企业主一些借鉴。

该连锁饭店是一家家族企业，在当地拥有7、8家的连锁店，经营效益非常好。

2014年3月，该连锁饭店的总店被划分到拆迁范围。

总店所在的土地性质早期是所在社区村集体的土地，由该企业向村集体一次性买断，取得了500多平米的商业性质集体土地使用权。

后来因经营需要，该企业在原有建筑的后院扩建了200多平米的附属建筑。

在拆迁过程早期，当事人和拆迁方并没有产生很深的矛盾。

2014年4月份当事人和当地乡镇人民政府签订了草签协议，约定了补偿方案，并在5月份将总店停止营业来配合拆迁进程。

8月份，拆迁方又给出两种安置方案：第一种是原地回迁，原有建筑安置面积可以按照1:1比例安置，但是扩建部分只能按照实际面积的30%进行安置；第二种是迁到繁华度稍差的地方，但是安置面积全部都可按照1:1.6比例来补偿。

当事人的要求是原地回迁，且回迁的面积全部按照1:1的比例进行安置。

后来，拆迁方又声称该饭店所在地点的规划变动成为乡镇政府的便民大厅，无法进行原地回迁。

双方的分歧越来越大，谈判无法继续，当地政府对开始采取强拆和断水断电等手段，无奈之下，当事人找到我所，委托我们以法律手段维护自己的权益。

我所接案以后，针对当地乡镇政府的行为，及时采取了相应的措施：第一，当时，当地政府已经把饭店的门窗卸掉了，把一些基础设施也毁掉了，把扩建的建筑推倒了一部分。

针对这些严重违法行为，我们及时报警，因损害额度达到5000元以上，成功以故意损坏公私财物进行犯罪立案，并引起了当地媒体的关注。

第二，当地乡镇政府向区政府申请了征收补偿决定，引入了司法强拆程序。

针对此决定我们向当地市政府申请行政复议，理由是对方没有遵循法定程序：第一，没有相关的合法文件；第二，没有同时给予当事人货币补偿和安置两种法定选择；第三，采取断水断电等违法手段，违反了征收程序。

律师眼里企业征收拆迁评估中的那些“坑”

律师眼里企业征收拆迁评估中的那些“坑”作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁关停维权郑重声明：本文章为北京吴少博律师事务所原创文章，禁止同行转载、伪原创等，其他平台转载请注明出处。

温馨提示：北京吴少博律师事务所，10年企业拆迁维权经验，各位企业当事人面临拆迁征收时，补偿低，补偿不合理，政策强压，断水断电断路等问题，请及时与我们联系，避免错过律师介入的最好时机。

在企业的征收拆迁的过程中，评估是及其重要的一个环节，企业的地面附着物值多少钱，机器设备折损费用是多少，企业搬迁费用需要多少等等，都要有具体明确的数字，而这个数字不是拆迁方或者被拆迁企业随口报一个就能够具有说服力的，需要由专业的评估机构作出评估。

这些事项往小了说关乎企业能拿到多少拆迁补偿，往大了说事关企业生死存亡，所以评估的结果对企业至关重要，因此企业在征收拆迁的过程中，如何与评估公司谈判交流是很多企业主都想知道的问题。

北京吴少博律师事务所结合数百起企业拆迁有关的办案经验，总结了在与评估公司谈判交流时四个值得企业注意的方面。

第一，评估公司的委托单位和事项。

首先这个区别在于拆迁中对立的两个主体，征收人与被征收人，在实际的案件中一般聘请评估公司的征收人居多，因为评估公司的资质是需要拆迁双方共同认可的，企业自己找评估公司拆迁方那边不认可就不具备效力，而拆迁方找的评估公司企业如果不认可其资质难免被认为是有意刁难抗拒拆迁。

也就是说往往都是拆迁方即政府部门或者当地的村委会委托的评估公司，由他们来付给评估公司费用，评估公司为他们来服务。

那么大家心里就很清楚了，谁付费用，对谁负责，或者说一句最直接的话，谁给我付费用，我就听谁的。

因为委托评估公司的是这些部门，那么委托评估的事项就确定了，评估的最终决定权掌握在谁手里，大家心里就不言自明了。

那么反过来讲，企业作为被征收人被拆迁人，所委托的评估公司，自然也是对企业负责，根据企业的实际情况，为企业精心打造合理、适当的评估方式。

吴少博律师论述企业拆迁的补偿项目有哪些

吴少博律师解读：企业（厂房）拆迁补偿补偿项目有哪些作者：吴少博律师团队今天《法律大讲堂》讲一下大家遇到拆迁中最关心的问题,就是在拆迁中企业主可能遭受的损失和能获得补偿项目有哪些？我相信众多中小企业主都比较关注的但又不是很清楚这个问题。

到底如何跟拆迁方要补偿？从哪些方面要补偿？包括补偿项目有哪些？企业主可能遭受的损失又有哪些？今天就给大家详细解释一下。

首先要讲一个总体原则，拆迁补偿是实物及一部分可预期的利益损失，他跟企业正常的交易和买卖是不一样的，补偿比较狭窄，最后的补偿价格偏低，这个问题属于学术互相探讨的问题。

在企业拆迁中，对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。

一、土地使用权的区域补偿价你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。

那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：（1）土地承包经营权。

本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。

（2）集体建设用地使用权。

也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。

（3）国有土地使用权出让划拨的方式。

经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。

但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

二、厂房重置成新价厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。

实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。

实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。

有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。

基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。

三、停产停业损失费因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。

吴少博律师：拆迁维权要凝聚三力：抗压力,攻击力,平衡力

企业拆迁“三力”到位方得始终今天的《法律大讲堂》想跟大家讨论一下“三力”问题。

经常有网友在微博、微信上留言咨询什么是“三力”。

我所主张的“三力”是抗压力、攻击力、平衡力。

我在多年的企业拆迁维权中总结出：必须有三种力量才能达到良好的维权效果。

第一力：抗压力企业一旦面临拆迁，地方政府手里掌握着相应的职能部门，所有审批、生产经营行为都是来自于政府部门的审批、许可，有审批必然有处罚，消防、生产不过关，或者被认定是违章建筑、违法用地都可以进行行政处罚，所以面对行政处罚的时候我们要有抗压力。

第二力：攻击力在政府用行政职能的手段给你施加影响的时候要有回击的能力。

政府要拆迁前期必须取得相关的征收批准文件、规划、国土、立项等，这是拆迁主体资格的要求。

被拆迁人要抓住拆迁方的短板大力攻击。

既要抗的住施加的压力，也要懂得利用拆迁方违法之处予以回击。

第三力：平衡力拆迁双方必然要坐在谈判桌上，如果有不可调和的矛盾就达不到维权的效果。

我经常跟被拆迁企业主谈到“跷跷板”问题，到最后必须达到一个平衡状态。

双方有博弈的过程是不可避免的，想达到平衡需要互相让步。

真正的拆迁维权中出神入化的掌握“三力”，并且反复利用三力原则，都会达到好的维权效果。

也许有很多企业主谈到：“我主要就考虑抗压力和攻击力的问题，政府给我施加的压力我扛不住，我想给地方政府施加压力的时候也找不到违法之处。

”这可能就是我们律师在企业拆迁维权中应该协助企业主做的。

其实把“三力”揉和在整个企业拆迁维权中，必须协助企业主该有攻击力的时候不能有太多顾虑，拿住主要证据重拳出击。

有的企业主在过程中涉及到地方政府复杂的人脉关系，这时候也需要律师协助他排除不合理的情绪，以及准确及时的告知被拆迁人如何维护自己的权利。

希望被拆迁企业主们合理运用这“三力”。

吴少博律师为全国中小企业生存奔走疾呼

吴少博律师为全国中小企业生存奔走疾呼作者：北京吴少博律师事务所在这炎热的夏季，我们有幸请到北京吴少博律师事务所主任律师吴少博畅谈一下“中小企业生存现状和权益保护”的问题，来到北京吴少博律师事务所与吴少博律师进行长达三个多小时的面谈，从面谈过程中我们将心中的疑惑和中小企业一些困难的现状与吴少博律师进行沟通并交换了观点，在这些方面吴少博律师结合企业将近十年的中小企业维权经验向我们进行了介绍，现在中小企业面临的生存困境和生存的窘迫现状并结合具体案例向我们进行了陈述。

记者：首先我们给吴少博律师抛出一个直观的问题，就是现在中国南方一些城市进行大规模的中小企业关停关闭以违章建筑的认定，总体目的就是让企业没有一个生存现状，也就是收回土地拆除建筑，腾退相关的企业用地，面对这个方面吴少博律师也向我们进行坦率的交流，以下是吴少博律师对我们问题的回答：吴少博律师：首先我确实已经做了将近十年的中小企业拆迁、违章建筑以及不动产维权，应该讲经历了上千件中小企业拆迁维权案件，在客观现实中出现了种种侵犯中小企业权利行为，这种行为可能与现在的一些主流的一种土地利用的观点以及一些现在腾退污染行业以及低成本拿地进行商业运作都有诸多的关联关系。

我们看到了在江浙沪一带正在如火如荼的进行三改一拆，五违四必或者叫五违共治，违章建筑、违法用地、违法排污等行为进行综合治理的行为。

但是这种综合治理最后采取的手段和措施都是要求中小企业腾退关闭，把中小企业的生存之路完全切断了，并且没有考虑中小企业安置现状。

中小企业如何安置呢？拆除了、关停了是不是另有土地来进行安置？特别现在针对大城市，像上海、杭州等地，现在几乎也不从思考的角度考虑，单纯的就是把中小企业赶出去，并没有保留中小企业一定生存的空间。

生存空间首先要有自然资源，土地厂房供水供电能让企业正常生产经营，这方面生存条件现在没有给中小企业营造好一定的氛围，营造足够正常生产经营的空间，完全都采取一刀切的方式关停关闭，把土地腾出来把厂房拆除，根本不关心中小企业去向何处。

企业拆迁赔偿,吴少博律师,10年企业拆迁维权

企业拆迁有哪些补偿项目，如何获得满意补偿作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验1.土地、企业的房屋价值补偿房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。

房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。

在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。

很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。

2.装修附属物补偿关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。

此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。

3.停产停业损失补偿停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。

2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条做出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。

4.搬迁费用、搬迁损失企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。

吴少博律师讲述：直管公房企业拆迁维权案例

直管公房企业拆迁维权案例作者：北京吴少博律师事务所【案情简介】2009年11月中旬，北京东城区刘女士接到了一份拆迁评估单，其内容是对其承租了将近40年的公房进行了评估，评估的总价为370万，其中仅包括原有的90多平米的公房，而对其30多平米自建房，没有进行认定，自然不包括在评估单之内。

刘女士在接到上述评估结果后，感觉十分不满，主要集中在两点：一：对其30多平米的自建房口头答复为违章建筑，不予补偿。

其二：建筑面积单价相对很低，不符合其所在地理位置的商品房单价。

于是急迫寻找拆迁专业律师提供帮助，在朋友介绍下来到了本团队，找到了主管吴律师，在介绍了上述情况后，律师有了解到其家庭的自身情况：原来刘女士一家三口，父母都已经80高龄。

房屋属于原东城农机局所有，其父母原是农机局职工，所以自然拥有公房的承租权。

早在70代就在这里居住，后由于居住的局限，使生活很不方便，在原单位同意的前提下，自行在原居住的房屋旁边连接建筑了30多平米的房屋。

【维权策略】主管吴律师在了解了上述情况后，首先对其特殊性也就是是自管公房还是直管公房，到原有单位和东华房管所进行了调查，最后确定是直管公房，属于东城区东华房管所管理，在调查到上述情况同时，拆迁人已经失去了继续和谈的耐心，向东城区房管局申请了拆迁裁决，其想借助公权力达到目的之心昭然若揭，情况紧急，吴律师没有迟疑迅速出击。

办案第一计：一封律师函阻挡拆迁裁决进行“凡事预则立，不预则废。

”而《毛泽东选集•论持久战》中也有类似的一语成谶：“没有事先的计划和准备，就不能获得战争的胜利。

”由于吴律师裁决前的细致调查，把功夫已经做在了对方的前面。

其直管公房的管理人便是东城区房屋管理局，但是在裁决中其又作为裁决人而出现，便出现了运动员与裁判员同属一人的尴尬局面，这是其一。

其二，刘女士仅仅是房屋的承租人而非产权人不应该被列为被拆迁人。

以上两个理由要求中止裁决的进行，很快得到了区房管局的支持。

办案第二计：国有土地使用权证复议——一锤定音由于其为土地一级开发，自然此时的拆迁人是土地储备中心，大家都知道，土地储备中心的上级主管单位是土地局，其属于利益共同体，吴律师很好的利用的这个领导和被领导的关系，就其土地使用权的行政许可行为，进行了复议，要求审查其在土地使用权许可的面积以及用途，并针对的说明了土地还未招拍挂就确定了项目名称和用途是属于本末倒置。

吴少博律师讲述：律师函一矢中的,企业补偿从0提高到390万

律师函一矢中的，企业补偿从0提高到390万作者：北京吴少博律师事务所【案情简介】从7月28日到8月7日，短短十天的时间，栩锐企业拆迁维权律师团处理了一起特殊的案件，其特殊之处就在于它的时效性。

可谓迅雷不及掩耳之势。

这起案件的成功处理更加彰显了本律师团雄厚的专业实力和竭诚为当事人服务的一贯精神，也成为了年度内本团的经典案例之一。

【维权策略】前篇--扑朔迷离的《土地出让协议》2007年8月27日，在黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区农业委员会大院内，本案当事人赵水兵与农业委员会签订的《土地出让协议》。

而这一纸《土地出让协议》，成为了本案件中多会正义的关键较量点。

此协议约定将农业委员会所属的25亩土地出让给赵水兵，且说明在出让后由农业委员会办理相关过户手续，如未能过户可以长期与贵司共用一个土地证。

协议签订后，赵水兵如约缴纳了规定的土地出让金，但农业委员会一直没有办理约定的过户手续，老实的赵水兵基于对农委的信任，并没有催促过户事宜，一直合法使用土地至今，在这块土地上办起了水泥预制场。

中篇--突如其来的拆迁2014年6月初，像往常一样来厂里上班的赵水兵突然发现了关于工厂的拆迁公告，而公告上写的并不是相关的补偿条款，而是表明了征收方对赵水兵作为土地使用权人的主体资格不予承认。

赵水兵在吃惊之余来到农委询问相关事宜，却被农委相关领导告知他确实不具有合法主体资格。

面对突如其来的拆迁，赵水兵所经营预制场厂的繁忙经营景象一直难以为继，而征收方称因土地储备项目土地一级开发，预制场所在土地已被全部列入拆迁范围，预制场须尽快搬离。

更让赵水兵摸不着头的是征收方提出的“霸王条款”—赵水兵将得不到任何的拆迁补偿。

后篇--云谲波诡的境遇在拆迁通知下达了几天内，赵水兵工厂的现状发生了翻天覆地的变化，经营每况愈下。

更让他气愤的是还存在着影响工厂经营的外部因素，齐齐哈尔市第一医院在赵水兵的工厂内安装了数块广告牌，进行自己的项目宣传。

在这样孤立无援的境遇之下，赵水兵经过多方打听，找到了吴少博律师和李晓宁律师这两位久经沙场的正以维护者。

吴少博律师讲述：企业拆迁补偿项目与方案选择

企业拆迁补偿项目与方案选择作者：北京吴少博律师事务所拆迁开始了，作为被拆迁人，企业首先要了解在拆迁中能获得什么项目的补偿？有哪些选择的权利呢？结合现有法律规定以及以往的维权经验，在企业拆迁中，如果选择一次性货币补偿，你有权利获得的补偿项目有如下。

（一）具体的补偿项目1.土地、房屋价值补偿房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。

很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。

此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。

北京吴少博律师事务所企业环保关停维权十大案例解读

北京吴少博律师事务所企业环保关停维权十大案例解读作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验案例解读：淘汰落后产能数十砖瓦窑企业突遭强拆维权案日前，《法律与生活》杂志社接到河南省驻马店市驿城区胡庙乡部分新型墙材公司企业法人的情况反映，称：企业正处在依法合规经营、正常纳税的状态中，却突然遭到驿城区政府、胡庙乡政府等有关单位的强制拆迁，部分企业法人遭到强制拘留,几家被强拆的新型墙体材料公司查看情况，其中几家公司已经成为废墟，还有个别公司被拆除了相应部分。

追溯：被拆除企业多为政府招商引资而来2005年12月，河南省政府为淘汰落后产能，清理非法实心黏土砖瓦窑场，出台了《关于治理整顿砖瓦窑场加快发展新型墙体材料的通知》。

2007年6月驻马店市政府颁布了《关于扶持发展新型墙体材料(驻政办[2007]42号)》文件，对发展扶持新型墙体材料公司的扶持政策进行了解读。

同年十月，驻马店市政府颁布了《关于扶持发展新型墙体材料(驻政办[2007]105号)》文件，文件详细制定了为投资兴办新型墙体材料公司的企业开通绿色窗口、财政扶持政策、建设用地优惠政策以及税收、工商等优惠政策。

那么政府招商引资过来的企业为什么会落到如此下场呢？事起：涉事企业因西部山区规划而变“违”据涉事企业所述，所有涉事公司都是通过政府招商引资，依法依规申办各种手续建的厂，不仅为当地提供了税收，还带动了就业，现在却被定性为违法企业，说拆就给拆了，这到底因何所致呢?据李姓企业主透露，主要原因与驻马店西部山区规划有关。

西部山区总体规划于2012年12月正式启动，历时3年，于2015年7月评审通过，2017年4月进行公示。

据驻马店规划局官网介绍，西部山区位于驻马店市中心城区西部，交通便捷，距中心城区最短距离仅5公里。

西部山区总体规划在编制过程当中，结合山区自然资源、地貌风貌、文化内涵和未来发展需求，依托该市西部山区得天独厚的自然禀赋，将金顶山、蚂蚁山、乐山等连成一片统一规划，意在打造驻马店“城市后花园”。

吴少博律师：企业拆迁中,为什么拆迁方的报价越来越低

企业拆迁中，为什么拆迁方的报价越来越低今天北京吴少博律师事务所就向各位企业主讲解分析这样一个问题：企业拆迁中，为什么拆迁方的报价越来越低？这是实务中出现的一个客观状况。

我所在最近几年中，也非常直观地感受到了这一点，拆迁方的报价越来越低。

最初租赁的土地上面建的厂房，拆迁补偿价格可达一千多元一平米，但到现在按照划归违章建筑或禁养关停来讲的话，大概只有两三百元一平米，补偿价格越来越低。

所以我们今天就来分析一下，为什么企业拆迁当中，拆迁方的报价越来越低？下文中，北京吴少博律师事务所将从以下五个方面，向各位企业主揭示出这个问题的深刻背景。

第一、拆迁的名目混乱，复杂。

名目制定就让拆迁方抓住了给企业主越来越低补偿价格的机会。

在此，我们可以总结一下，目前在企业拆迁中的名目有多少，比如功能疏减、拆违建、违法经营、环保关停、禁养区禁养、水源地保护治理等等。

上述名目所体现出来的都是拆迁方为达到企业拆迁目的而制定的，而一旦以这种名目来进行拆迁的时候，拆迁方就不需要按照真正的征收拆迁的标准来进行补偿了。

因此，拆迁名目的混乱、复杂就给拆迁方制造了很多可以压低企业主补偿价格的机会。

例如环保关停，首先要看企业环保合不合格，若不合格，按照《环境保护法》的规定，政府就可以关停。

又如禁养区禁养，要看企业有没有环评、有没有排污许可，实际的排污达不达标，进而再看拆不拆除的问题。

政府可以让企业主自由选择，但如果选择拆除，补偿价格非常低。

然而如果不拆除，企业的养殖用房也改变不成厂房，没有任何意义，没有存续价值。

以上种种就给拆迁方制造了很多把补偿价格极度压低的机会。

第二、上级对下级拨付的补偿款项越来越少。

因为征收拆迁往往都是强制命令性的、任务考核性的。

例如环保关停，无论中央环保督察组还是各省自治区的督察组，都在各地方频繁地进行巡视查处，通常带来的都是强制性的任务。

去年五月临沂一下就关停了五十多家钢铁企业，都是很大的钢铁企业，就是因为环保的原因。

北京吴少博律师事务所,企业拆迁维权专业团队

全国企业拆迁维权的放心选择：北京吴少博律师事务所，企业拆迁维权专业团队北京吴少博律师事务所律所概况Letter from director北京吴少博律师事务所（以下简称“本所”）是经北京市司法局批准设立的合伙制律师事务所。

本所坚持“以法为本，客户至上，服务尽职，信誉取胜。

”的宗旨，创建了专为中小企业服务的拆迁维权律师团队——“栩锐企业拆迁维权律师团”。

该团队是国内首家专业中小企业不动产维权的精英型律师团队，尤其是在企业土地和厂房征收拆迁纠纷中，有着丰富的维权经验。

在过去的6年里，本所代理了400多家中小企业征收拆迁的维权案件。

基于众多维权经验，我团队出版了《企业拆迁维权攻略》一书。

该书详尽的阐述了企业面临征拆时如何维护自身的合法权益，受到了全国各地中小企业的热烈欢迎。

本所广泛应用“案例切入法”，在案件承办和案件质量把控制度上有着细致的研究。

每一个案件我们都会分段管控，同时利用时间段和案件进度衔接的方式把控案件风险。

本所会在全面的事实梳理，寻找相似的地域案例进行比对，分析出差异点和共同点，进行案例评析的基础上，制定案件承办方案。

这一做法体现了本所律师在企业拆迁这一领域的丰富经验，也大大提高了本所拆迁案件的胜诉率，给全国中小企业带来了切切实实的补偿回报。

在未来的日子里，我们将继续秉承服务中小企业的宗旨，借依法治国之东风，乘势勇作为。

以娴熟的法律技巧和坚定的维权决心为全国中小企业保护好自己的合法权益。

本所在此恭祝各位企业主朋友：健康，平安！企业房屋征收与补偿Expropriation of Buildings & Compensation企业征收拆迁业务是北京吴少博律师事务所的基石业务。

自创立以来，本所的吴少博、李晓宁律师作为业界知名任务始终活跃在拆迁领域的最前沿。

北京吴少博律师事务所聚集了一批优秀的专业人员，拥有为各领域不同类型的被征收拆迁人（包括房地产开发商、建筑企业、生产制造类企业、特许经营类企业、第一产业及其附加产品企业、服务性企业等）提供各种类型法律服务的丰富经验。

吴少博律师讲述：拆迁方常用的心理战术

拆迁方常用的心理战术作者：北京吴少博律师事务所（一）强拆威胁拆迁方在拆迁过程中最惯用，也是最有力度的心理战术就是威胁强拆，虽然在政府维稳的压力下，拆迁方不可能在同一个项目中大量的使用强拆手段，但是，这并不妨碍拆迁方经常使用“威胁被强拆”作为心理施压的手段。

很多被拆迁企业包括一些大型企业的经营者都是第一次经历拆迁，对于突破什么样的底线就会被强拆迁完全没有概念，拆迁方经常用的一个比喻就是：皮筋只能抻到一定程度，再用力就会断了，来警告被拆迁人不要做过度的抵抗。

因此，权衡利弊，在规避强拆风险的前提下实现利益最大化是每一个被拆迁人很矛盾的心理煎熬，拆迁方正是利用被拆迁企业对控制风险的现实需求，以对强拆及强拆后果不可预知的心理恐慌，害怕陷入企业被强拆后才开始维权被动的局面，在拆迁后期不断地发起强拆威胁的心理攻势，使强拆成为悬在被拆迁人头上的一把利剑，虽然最后大多数情况是这把利剑并没有真正掉下来，但是很多被拆迁人已经在这种心理攻势下屈服了。

（二）置之不理拆迁进行到一定程度，尤其是拆迁到了剩余户数不多的后期，如果你始终不向拆迁方妥协，有可能拆迁方会突然转变态度，告诉你：再不签字我们就放着，不拆你的房子，不用这块地，不把你列为本次拆迁范围了，水电不通，我看你怎么办？我看你还怎么这里经营下去。

我们不禁要问：拆迁范围是你们拆迁的工作人员就能确定的吗？你说拆就拆，说不拆就不拆吗？有那么大的随意行吗？不是一直说政策是政府定，不能变，怎么现在说变就变了？那还要规划来干什么？其实拆迁方的意思很明显，无非就是要让你感觉：在这里不仅无法正常的生产经营，以后你也拿不到补偿了。

根本目的就是让被拆迁人感到心慌，主动来找拆迁方，主动妥协。

因为一般的拆迁户在坚持一两年以后，长期的心理紧张、疲惫，承受能力都已经到了一个临界点，如果在这个时候告诉他不用这块地了，无疑暗示他前期的所有努力都白费了，所有不少人会在这个环节妥协了。

在根据我们律师多年的经验总结，所谓的置之不理，不用这块地的说法更多的是拆迁人的一种心理战，往往到最后还是要用，还是要谈补偿的。

吴少博律师：北京著名企业拆迁律师

吴少博律师，北京著名企业拆迁律师作者：北京吴少博律师事务所吴少博律师吴少博律师简介吴少博，男，山东莱州人，多年来专注于土地征收和房屋拆迁法律实践，代理了多起企业拆迁维权、农民征地维权案件，其业务范围也涵盖房地产、建筑工程、矿业资源、刑事诉讼等多个领域。

吴少博律师自2009年起就从事拆迁领域的法律工作，曾在京华律师事务所任职。

吴少博律师凭借自己扎实的专业功底和坚定的维权信念,积极用法律武器维护当事人的合法权益。

其作为维权律师的代表人物之一,在法律界有一定的地位和声望。

吴少博律师是北京吴少博律师事务所主任律师，多年来从事企业拆迁、拆迁维权，特别公司、企业、工厂、商铺等非住宅拆迁，违章建筑拆迁维权；拆迁行政复议、行政诉讼；民事案件执行和再审程序。

吴少博律师理论功底深厚，对许多法律适用的疑难问题有着自己独到的见解，其从事去企业拆迁领域多年，对拆迁中遇到的违章建筑问题、停产停业损失补偿、拆迁评估报告问题、强拆偷拆等有自己的诸多办案心得，经手的拆迁案件均为当事人获得了理想的拆迁补偿。

可以为被拆迁企业、工厂、商铺等量身策划专业的拆迁方案，专业为被拆迁企业维权。

除企业房屋拆迁补偿纠纷外，吴律师在农村宅基地房屋拆迁补偿纠纷，农村土地征收与补偿纠纷，城市房屋拆迁补偿纠纷，公房租赁中的房屋拆迁补偿安置纠纷，城管、规划委、镇政府拆除违章纠纷等诸多业务中均具有丰富的经验和能力。

吴律师对各项拆迁安置补偿政策有着深入的理解，深谙拆迁方在拆迁过程中的心理，帮助被拆迁方积极地应对拆迁房所施予的各种压力。

在诉讼方面，吴少博律师领导我所骨干诉讼律师，胜诉率高，有效地维护了广大的当事人合法权益。

在多年的办案过程中，吴少博律师积累了丰富的诉讼技巧和办案经验，业务涉及北京、河北、浙江、陕西、江西、河南、辽宁、吉林、天津等多省市。

吴律师通过高超的攻辩技巧和对于事实证据的把握运用多次使二审的案件发回重审或直接改判。

此外，吴律师也积极地在网络上发表文章，热心地将自己在拆迁维权业务中的办案经验和维权技巧无私地贡献出来，获得了广大网民的一致好评。

吴少博律师：为什么群体企业拆迁案件维权有难度

为什么群体企业拆迁维权有难度北京吴少博律师事务所今天来向各位企业主讲解这样一个问题。

就是企业拆迁中为什么群体企业拆迁维权有难度？难度在哪里？以及如何来破解的问题。

根据我所多年来的实务分析，一切都源于信任的问题。

在群体维权案件当中，大家共同组成一个团队跟征收方谈补偿问题，双方相互过招、博弈，当中存在的根本困难都源自于信任的危机。

下面就从这个角度分层次的来向大家说明一下群体维权案件都存在哪些具体的问题。

第一、搭便车的问题。

我们相信，每一种类型的案件都可能存在这个问题，只要是群体维权事项，不管是商品房还是拆迁甚至是关于股权的群体维权案件，往往所体现出的第一个问题就是如何防止搭便车。

因为群体中有愿意投入时间成本、财力成本来完成维权事项的，也有不愿意投入相应的成本来完成事项的。

个别人员不愿意的前提就在于，只要有人完成了其情况跟自己是一样的，只要有人完成了这个事项，就代表自己完成了。

自己可以等到某个时间段，既有的享受这个维权成果。

换句话讲，有人维权付出了成本，但是自己不需要付出成本，这就是大多数人普遍存在的隐性心理诉求，也就是说大部分人都有一种搭便车的想法。

希望别人去做，自己在边上看，等他人维权取得了效果，得到了相应的收益，那么自己直接占有分享这个收益。

因此，在实务中，群体案件维权开始的时候都比较难组织，即便组织完以后，观点也比较难统一，即便观点统一了以后，大家又开始有动摇的、有不同想法的、有不同诉求的，此时就有可能出现分散，群体分散完后就容易被拆迁征收方各各击破。

综上诉述，就是我们给各位企业主分析的在搭便车中可能会出现的一连贯得负面效应。

第二、利益满足方的临时倒戈现象。

例如，所有的十户被拆迁的企业已经组织在一起，此时作为征收方所采取的手段可能不是全面打击，而是只针对某一个企业或是打击或是收买，进而产生的效果就是可能导致某一个企业主临时倒戈，特别是关键性的因素、关键性的人，如类似业务代表等关键性的人物一旦出现临时倒戈现象，可能对整个团体维权都会产生很大的影响，整个群体的组织性统一性就完全就不复存在了。

吴少博律师讲述：北京某4S店拆迁维权案例

北京某4S店拆迁维权案例作者：北京吴少博律师事务所【案情简介】北京丰台某汽车4S店，于2009年被划归丰台科技园一体化拆迁范围，补偿标准为房屋重置价格加停产停业损失补偿共每平方米2300元。

另区分房屋结构，采取的补偿标准不一，砖混结构按照上述价格，玻璃钢瓦的按照每平方米仅1800元。

经营方坦诚，该补偿无法弥补拆迁所造成的损失；且拆迁后，还想另择地点经营，其拆迁所得补偿根本无法满足。

几经谈判无果，委托我团队律师参与案件。

我团队接受委托后，派出两名骨干律师参与维权，终不负众望。

为客户取得翻倍利益，圆满结束。

【维权策略】第一：召开股东大会，说明拆迁现状以及现有法律规定，争取股东支持。

本企业是集体改制企业，规模较大，拥有数十名股东。

拆迁开始前后，股东只是听说企业拆迁的事情，企业领导层从未明确向股东说明事实，争取支持。

我团队接受委托后，先将上述事实向股东实事求是的公开，得到其理解、支持后。

遴选出合适的股东代表，参与与拆迁方的谈判。

目的在于壮大声势，体现基层民意。

第二：证据保全，防范风险。

经验告诉我们，拆迁中的风险时刻都存在，不要大意。

特别是拆迁方佯装妥协的时候，更可能产生被偷拆或违法强拆的事件，为防万一，必须及时留存证据。

及时安装照摄像探头，完成证据留存网络。

第三：加大经营范围，理顺企业经营关系。

拆迁方在遇到硬骨头的时候，往往采取的办法就是内部攻破。

看你企业经营缺乏什么，或者被什么所制约，他就会趁虚而入，完成合围，让你经营不畅，用软手段逼迫你投降。

律师在了解企业情况后，发现该企业与一区政府下属工贸公司有债务关系，及时提醒客户赶紧清还，防止拆迁方利用企业债权债务关系通过法律程序冻结账户或房产，完成曲线拆迁的办法。

第四：调取拆迁文件，质疑合法性。

在做好相关准备后，我们调取了本次拆迁的所有文件，包括立项、规划、国有土地以及拆迁许可文件。

经过分析，发现了其致命的错误两点：1.国有土地使用权批复期限为2年，其申请核发时间为05年，已经过期，且没有办理延期手续。

吴少博律师讲述：拆迁方惯用的拆迁招数

拆迁方惯用的拆迁招数作者：北京吴少博律师事务所在遇到拆迁（征收）时，作为拆迁方委托的拆迁公司为了达到让被拆迁户迅速低价签订补偿协议的目的，会出现各种各样的招数。

让我们来开一下眼界吧：（一）政策压人拆迁一开始的时候，拆迁工作人员说的最多的永远是：这是政府制定的政策，谁也不能改变政策。

常见的理由有：政策是政府制定的，谁也没有权利改变政府制定的政策；如果因为你这一户改变政策，那么以前签了协议的都要回来找我们，我这个项目也拆不下去了；最后补偿协议都是要经过审计的，不符合政策的补偿协议最后审计也过不了；不是我们不想帮，如果我们给了你政策以外的补偿，最后纪检就要来找我，我们不可能因为帮了你把自己弄进去。

种种理由，就是为了让你相信：你只能接受政策确定的标准，其他的要求都是徒劳，不现实，也不可行！试问是什么政策？谁颁布的政策？经过了谁的批准？政策实施的依据是什么？政策是否和国家的相关规定冲突？当你提出这些质疑的时候？他们就会给你扣顶大帽子，说你和政府作对，这就是拉大旗作虎皮，是真的政策还是假的政策全在他们的说法上，即使补偿的项目和数额与颁布的政策不一样，他们依然有话说：政策与现实结合，结合的程度在我们掌握。

好像他们就是政策，就是法律。

那么政策真的是不能改变的吗？经历过拆迁的人都知道，每家每户，尤其是企业拆迁，各项标准、补偿金额不可能做到完全公平公开的按照政策执行，很多房屋条件差不多的企业最后签订补偿协议的价格可能相距甚远，但是他们在拆迁初期拒绝你的补偿要求的时候，政策不允许就是最好的理由。

（二）虚假询价一般拆迁工作人员在宣传拆迁政策以后，就会开始问你：这个地方你想要多少钱？要这么多钱的理由是什么？如果你以为拆迁人是在真心向你询价，就你报的价格去认真核对事实和法律规定的补偿标准，并对你的报价进行下一不的讨价还价，那你就大错特错了。

如果拆迁完全按照公平公开的政策进行补偿安置并且像他所说的那样政策不可改变的话，询价没有任何意义，因为补多少钱取决于政策的规定，而不取决于你想要多少钱，他直接应该和你讨论的是按政策算出来这个地方应补多少钱，而不是问你想要多少钱。

企业拆迁维权的本质是什么？

企业拆迁维权的本质是什么？作者：北京吴少博律师事务所近来有很多社会学者和记者问到吴少博律师：“你们专业做中小企业征收拆迁维权，那么维权的内容的本质是什么呢？”我们确实经过了数年中小企业拆迁维权，都是在进行实务性的工作，可能没有上升到一定的高度去将企业拆迁维权的内容本质进行总结和提炼，但是我感觉内容和本质可能是来自于这么几个方面：1、这是一场预设的不公平交易因为从征收拆迁一开始中小企业就能明显感受到—“我要做的这场交易可能是不公平的。

”这种不公平性来自以往涉及到当地的征收拆迁一些中小企业以前的经验，灌输以前的在补偿上额度非常低的思想，企业主可能感觉这时候应该进行征收拆迁的话补偿额度也会非常低。

这种征收拆迁的社会乱象也给很多中小企业主一种前置的预设空间，感觉最后获得补偿的可能性很小，补偿额度很低。

预设的时候已经预设到可能会遭遇不公平、不平等的补偿，用我们讲的话就是不公平、不平等的交易。

2、遭受到不诚信、不合理、不平等的谈判地位有很多企业在过程中遭受到不诚信、不合理、不平等的谈判地位。

为什么这么讲呢？有很多种小企业在维权的时候往往都遭受到很大的侵权事实，比如房屋被强拆，水电路被断等。

水电路被断就相当于经营被断掉，并且政府会来查环评、消防、税务，已经造成一定的损害事实。

这也是中小企业遇到这种状况奋起拿起法律武器维权的初衷。

3、对补偿项目、补偿价值方面感到迷茫在这场并非势均力敌的谈判中，中小企业主也认为自己的知识、能力、经验以及来自于行政侵权的互相威慑等各方面程度都不到，有很多中小企业主表示对拆迁补偿这块不太清楚：“我光知道我损失在哪些地方，但是我不知道损失如何统计？如何进行法律依据的测算？也拿不出正规的资产评估法律意见，但是我知道我有很大的损失。

”落实到法律上他的补偿项目到底有哪些？补偿的价值是怎么来参考市场的呢？市场的价值又是如何在企业生产经营中体现的呢？有很多中小企业主确实在这方面非常迷茫，这也是为什么中小企业要聘请律师维权的意愿所在。