武汉汉口城市次中心·生态新城·多功能高素质综合居住区1转折性大盘后湖地块分析 46页PPT文档
后湖区域住宅市场分析报告
后湖房地产市场分析报告报告目录一、后湖板块概况1、地理位置2、区域性质3、交通条件4、居民习惯二、后湖远景规划1、面积和居住人口2、交通规划3、特点三、后湖区域市场特征1、主要的住宅项目状况2、新楼盘特点分析四、后湖区域住宅物业概况1、供应量及类型分析2、产品形态分析3、销售价格分析4、户型及面积分析5、物业管理配套分析6、目标客源分析五后湖区域楼盘销售情况分析1、主要在售楼盘一览2、销售情况分析六、后湖区域楼盘总体营销水平分析1、营销推广成功点2、营销推广失败点七、后湖房地产市场展望1、未来市场竞争点分析2、区域市场销售价格走势八、该区域优劣分析1、区域具有如下优势2、区域具有如下劣势总结一、后湖板块概况1、地理位置后湖板块处于中环线以内，属于未来城市规划中汉口三个综合组团之一，也是武汉市规划的五个大型住宅区中距市中心距离最近的片区，是由政府统一规划的以低密度居住区为主，辅以金融、商业、体育、主题公园等多功能的高素质综合新城区。
2、区域性质周边商业网点和金融机构交通齐全的区域主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店、中百仓储、农行、建行等,岱黄公路沿线主要为小的商业铺面、专业性市场,无酒吧、网吧等娱乐设施。
教育机构不够健全,仅有华中高级中学、塔子湖小学、黄浦园丰村小学、田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。
黄埔大道沿线有空军医院、一六一医院、九州医院三家大型医院，但距离后湖较远。
总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是一大劣势。
3、交通条件四周已形成了大的交通体系,东西向有近年来新建和在建的发展大道,后湖大道,幸福大道,张公堤路段,南北向主要为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路。
姑嫂树路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各个方向,岱黄公路公交车很少, 只有716、706、543、621路公交车,与发展大道交汇路口还有东大门客运站,客车主要是运送人员去黄陂等县城。
后湖片区商业开发规划方案
后湖片区商业开发规划方案一、背景介绍后湖片区位于某市中心城区，地处交通便利，人口密集的区域。
该片区目前尚未完全开发利用，但其独特的地理位置和潜力巨大的商业市场吸引了大量开发商的关注。
为了充分发挥该片区的商业优势，制定一套科学合理的商业开发规划势在必行。
二、发展目标1. 打造具有地域特色的商业中心，吸引更多的人群前来购物消费；2. 提升后湖片区的商业知名度和影响力，成为全市乃至全国的重要商业地标；3. 增加就业机会，改善该片区居民的生活品质。
三、规划内容1. 商业综合体规划在后湖片区建设一个集商业、办公、住宅于一体的综合体项目，包括购物中心、写字楼、高档住宅等。
商业综合体应具有现代化的设计和设施，包括多层次停车场、开放式广场、绿化带等。
购物中心内将引进各类知名的国内外品牌商铺，并鼓励本地区本土品牌的发展。
2. 商业配套设施建设为了更好地满足消费者和商家的需求，后湖片区将逐步建设完善商业配套设施，包括交通设施、停车场、餐饮娱乐场所等。
同时，还将发展完善物流配送网络，提高整个商业运作效率。
3. 促进文化艺术发展商业开发不仅需要有商品和服务，还需要有文化和艺术的滋养。
后湖片区将鼓励并引进各类文化艺术机构和活动，如美术馆、音乐厅、戏剧演出等，带动整个商业环境的文化氛围，增加人们的社交娱乐选择。
4. 引进优质商家优质商家是商业发展的重要支撑，后湖片区将鼓励引进各类知名品牌商家，并提供优惠政策和场地资源支持。
同时，也要培养和扶持本地区本土小微企业，发展特色产业，形成产业链和商业集群效应。
5. 便民服务设施规划为了让居民和商业人员便利地解决日常生活问题，后湖片区将优化便民服务设施的规划，包括银行、医疗、教育、保安等一系列服务。
同时，还将完善该区的环境卫生等公共设施，提供良好的生活和工作环境。
四、推进措施1. 积极争取政府支持和资金投入，制定相关政策和优惠措施，引导企业和资本参与后湖片区商业开发；2. 建立专门的商业开发团队，由专业人士统筹规划、管理和运作，确保规划的顺利实施；3. 加强与各类商业机构和相关部门的合作，共同推动商业开发项目的落地和运营；4. 做好市场调查和需求分析，及时调整规划和经营策略，保持项目的竞争优势和可持续发展性。
后湖生态花园项目营销策划报告
后湖生态花园项目营销策划报告1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；学习参考好帮手交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：学习参考好帮手供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”学习参考好帮手客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
（武汉居住区中最好的）学习参考好帮手控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发学习参考好帮手量都很大。
武汉后湖长投项目思路深化方案.
商业地产，流程为重！
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商业地产的协作性
商业地产不是简单的招商，其需要策划、招商、运营及推广等各部门的通力 协作，方能有所成就。
各方团队，专业 性极强，分工作 用明显，缺一不
一、策划
策划六阶段，是整个商业的灵魂所在。只有前期产品符合市场客观规律及开发商的需求， 明确商业类型及品牌构建（明确商业定位），产品设计时与设计院对接，突出建筑特色，同 时以后期商家需求为导向指导设计，后期招商才能顺利完成，同时降低后期因商家经营需求 而导致的设计变更成本以及后期运营成本，提高项目利润率及市场竞争力。
群体； 西侧为——同安花园、同鑫花园等成熟社区， 人口较多，居民素质较高；
商业分布——汉口城市广场、幸福时代、中
森华后湖广场、百步亭万家汇等项目均有较 大体量商业存在。
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区域背景
市场要点分析 项目概况分析 目标客群分析 商业定位及优势构建 项目初步经济测算 招商与营销体系构建
商业市场
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区域内集中式商业匮乏，目前片区仅有新生活摩 尔城和南国北都两大购物中心投入运营。
保证以上三点，是项目成功销售的不二法门。
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沟通汇报思路：
市场要点分析 项目概况分析 目标客群分析 商业定位及优势构建 项目初步经济测算
招商与营销体系构建
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区域背景
市场要点分析 项目概况分析 目标客群分析 商业定位及优势构建 项目初步经济测算 招商与营销体系构建
商业市场
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区域属性界定：武汉四大居住新城之一，汉口后
后湖长投〃汉口年华项目
商业发展思路沟通
武汉允正房地产代理有限公司 二零一四年二月
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汉口里商圈分析报告
汉口里商圈分析报告熊琪1308430608熊丹1308430609张柳1308430610昌凡珺1308430611甘勍1308430636杨宇维1308430638申伟1308430642一、案例陈述汉口里依武汉园博园而建，占地66800平方米，与去年9月开业。
汉口里以汉口开埠百余年为脉络，建筑复刻晚清明初的汉正街、花楼街等代表性建筑和商业形态，浓缩了老武汉的味道。
不曾想开业仅半年，汉口里的多数店面却陷入经营困难的局面，其原因是为何？如今汉口里又该何去何从？又该如何自救与转型？二、案例分析（一）原因分析汉口里建设完成之初，被给予厚望，大批商家入住，其中不乏老武汉知名品牌，然而不过半年光景，大量店铺关门，发展如此萧条，有哪些原因导致汉口里成如今局面呢？我个人觉得有如下几个方面1.汉口里商业形态单一。
商圈里面除了餐饮和礼品店，别的业态几乎没有，使消费者不能长时间在里面闲逛和游玩，而且不能满足基本的消费需求，难以吸引消费者慕名而来。
于此同时，又难以留住回头客，没有什么特色，使大部分人游玩过一次不想再来第二次。
2.交通不便，汉口里地处三环外，且不像别的商圈有直达地铁。
汉口里不仅没有直达地铁，而且乘坐公交过去也要转车好几次，相当麻烦，除了自驾车过去找不到便捷的方式。
交通极为不便，不利于周边人过去游玩。
3.宣传不到位，前期没有做什么宣传，没有做推广也没有做什么广告宣传，知道的人并不是很多。
就我周围的同学来说，很多的人如果不是这次的分析报告都不知道这个地方。
我个人觉得有一定的代表性，其他很多人也不知道武汉还有一个这样的地方可以游玩闲逛。
4.战略定位错误，汉口里主打旅游消费，然而武汉旅游业并不发达，不是以为主的城市，并不像海南那些旅游城市每年都有大量的游客涌入。
汉口里主打旅游消费使消费后劲不足，消费难以跟上。
5.消费者群体定位偏差，据报道说汉口里的街道上大部分都是穿着旗袍的中年妇女，去游玩的大部分都是中年人。
关于后湖片区房地产市场状况的分析报告
关于后湖片区房地产市场状况的分析报告一、后湖全景作为武汉市十大综合组团之一的后湖地区，位于沿黄浦路延长线和建设大道延长线椭圆形伸展区域，是以水面、城市绿地、低密度区组成的主城生态走廊，是以多层建筑为主，小高层、高层、别墅为辅的大型住宅新区。
规划常驻人口为40万人，人均24平方米居住用地，绿化率达到40%以上，依据规划，后湖地区将建有一个市级商业副中心，8J0公顷的区级文化中心(汉艺术馆、图书馆、影剧院、文化馆、科技馆等文化游乐设施)，1平方公里的塔子湖体育中心，后湖成人职校，1平方公里的地区级大型市场，技术中试基地和小型工业区。
后湖地区大约有2.5万亩地，目前己征用1万亩。
二、开发态势目前，后湖地区开发的住宅小区主要集中在岱黄公路以东。
现有后湖生态花园、世纪家园、东方恒星园、佳海华苑、招银竹叶苑等五个项目，另外，靠近塔子湖一带还有梦湖花园、澳门花园两个项目。
后湖地区的住宅物业型态有多层、小高层、高层、单体别墅，联体别墅。
后湖地区住宅呈现明显的走势特点：规模不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁,多层住宅畅销，客源面有待扩展等。
现已开发的土地仅占后湖组团土地的1/10,已征地未开工的土地面积为1万亩，占后湖组团的2/5。
随着后湖主团开发的不断深入，配套设施的逐渐完善,规模的逐步扩大，人气的悉心积聚，后湖组团作为武汉市新城区已初现雏形。
后湖组团的住宅建设符合《武汉市城市总体规划(1996・2023)》，武汉市政府和江岸区政府必将在政策上加大力度予以扶持，以及货币分房政策的实施和旧城改造的进行，都使后湖组团的发展具有良好的前景。
据了解，后湖地区目前已有大小二十多家开发企业，共征地约1万亩，而且征地协议早在四五年前己签下，但目前进入实质性开发的却不多，开发速度明显落后于后起的东西湖区金银湖。
大部分开发商都在观望当中，等待区域环境得到有效改善，等待着开发时机的来临。
三、武汉后湖片区房地产市场分析武汉市后湖居住新区泛指汉口后湖京广铁路江岸编组站以北，张公堤以南,黄浦路延长线以东，解放大道、汉黄路以西地区。
武汉市后湖公园规划
1.2.2 气候、水文
气候：武汉地处中亚热带过渡性气候带，四季分明，气候温和，雨量充沛，光照充足，无霜期长，具有明显的雨热同季、温光同季的特征。年平均气温15.8-17.5℃，平均年降水量1200mm。夏季极长可达135天。场地内部暴晒区面积广大，晴天多扬尘，雨天多污泥。
景观视线优势：场地东边为大片农田及水塘，水塘水质优良，农田整齐有序，长势良好，观景视线良好。
1.3.2 基址劣势分析
1）基地地形平坦，造景时土方挖填量大，应考虑场地内的土方量平衡。
2）基址植被欠缺，后期栽植量大，造景难度较高，应考虑移植易于成活的乡土树种。
3）水体水质状况恶劣，水位偏低，应考虑自然生态湿地对水的过滤净化与利用。
Project title
Waterfront Park of Wuhan Houhu
Project Background
Wuhan Houhu was once a famous tourist attraction in Hankou,which is located in the eastern city of Forest Park , south of Third Ring Road , across the river Huangxiaohe surroundings next ring trade city , as well as Sanjintan overpass , planning community center.The area around the water ,cultural and historical background are rich, and in the course of development of Wuhan city has had an important role .Along with social progress , technological development, and how to combine and leverage waterscape to improve the urban ecological environment and spatial organization ,how to control landscape quality and other potential functions , and also combined with the base address of the geographical environment , the surrounding other environmental and urban culture and image, to build Wuhan 's lake scenery along the ten Park is a major problem.
武汉市后湖公园规划
资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载武汉市后湖公园规划地点：__________________时间：__________________说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容本科毕业设计中国·武汉二○一三年五月目录TOC \o "1-2" \h \u HYPERLINK \l _Toc30179 项目名称 1 HYPERLINK \l _Toc9881 项目背景 1HYPERLINK \l _Toc16709 方案简介 1HYPERLINK \l _Toc22982 Project title 2HYPERLINK \l _Toc18921 Brief Introduction 2HYPERLINK \l _Toc13050 第一部分湖北省武汉市后湖水景公园总体规划 3HYPERLINK \l _Toc22533 1. 基址概况 3HYPERLINK \l _Toc25116 1.1 基地位置范围 3HYPERLINK \l _Toc19041 1.2 自然地理条件 3HYPERLINK \l _Toc26464 1.3 基址分析 3HYPERLINK \l _Toc4781 2. 规划依据、目标与基本原则 4HYPERLINK \l _Toc16093 2.1 规划设计依据 4HYPERLINK \l _Toc20791 2.2 规划目标 4HYPERLINK \l _Toc12756 2.3 基本原则 4HYPERLINK \l _Toc29614 3. 概念方案设计 5HYPERLINK \l _Toc17153 3.1 概念分析 5HYPERLINK \l _Toc5777 3.2 概念设计的生态策略 6HYPERLINK \l _Toc5815 4. 总体规划布局 6HYPERLINK \l _Toc10102 4.1 功能分区 6HYPERLINK \l _Toc31891 5. 竖向设计 7HYPERLINK \l _Toc30302 5.1 竖向控制点高程设计 8HYPERLINK \l _Toc12294 5.2 地形设计 8HYPERLINK \l _Toc5792 6. 景观总体规划 8HYPERLINK \l _Toc19986 6.1 静与动的对比 8HYPERLINK \l _Toc13362 6.2 开与和的对比 8HYPERLINK \l _Toc12765 7. 植被规划 9HYPERLINK \l _Toc26727 7.1 规划原则 9HYPERLINK \l _Toc14102 7.2 规划特色 9HYPERLINK \l _Toc12625 7.3 树种规划 9HYPERLINK \l _Toc6202 7.4 植被分区及内容 9HYPERLINK \l _Toc2401 8. 道路交通规划 11HYPERLINK \l _Toc4150 8.1 交通方式 11HYPERLINK \l _Toc18698 8.2 交通设施 11HYPERLINK \l _Toc18698 HYPERLINK \l _Toc4150 8.3 道路分级 119. 服务设施规划12HYPERLINK \l _Toc25092 9.1 规划思路 12HYPERLINK \l _Toc2666 9.2 建筑物和构筑物规划 12HYPERLINK \l _Toc15914 9.3 公园其他常规设施规划 13HYPERLINK \l _Toc18246 第二部分景区及景点详细设计 15HYPERLINK \l _Toc32076 1. 人文历史展示区 15HYPERLINK \l _Toc27613 1.1 设计思路 15HYPERLINK \l _Toc8237 1.2 景区详细说明 15HYPERLINK \l _Toc11616 2. 湿地观光体验区 15HYPERLINK \l _Toc18642 2.1 设计思路 15HYPERLINK \l _Toc10507 2.2 景区详细说明 15HYPERLINK \l _Toc15781 3. 中心湖面景观区 16HYPERLINK \l _Toc14647 3.1 设计思路 16HYPERLINK \l _Toc20171 3.2 景区详细说明 16HYPERLINK \l _Toc6117 4. 山林生态保护区 16HYPERLINK \l _Toc30470 4.1 设计理念 16HYPERLINK \l _Toc25218 4.2 景区详细说明 16HYPERLINK \l _Toc7393 5. 高新科普展示区 17HYPERLINK \l _Toc28924 5.1 设计理念 17HYPERLINK \l _Toc15860 5.2 景区详细说明 17HYPERLINK \l _Toc16996 结语 18HYPERLINK \l _Toc23932 致谢 18HYPERLINK \l _Toc5036 参考文献 19项目名称武汉后湖水景公园设计项目背景武汉后湖曾经一度是汉口著名的游览胜地，位于张公堤城市森林公园东部，三环线以南，横跨黄孝河两岸，周边紧邻三环商贸城，以及三金潭立交桥、规划市民中心等。
后湖片区房地产市场分析报告
目录一、后湖片区分析 (2)1、区位介绍 (3)2、公共服务设施 (3)3、未来规划和展望 (4)二、房地产市场现状分析 (5)1、后湖片区商品住宅成交套数 (5)2、后湖片区商品住宅成交均价 (5)3、后湖片区楼盘调查情况 (6)4、后湖房地产市场综述 (6)三、后湖片区房地产市场客户分析 (6)1、客户来源区域 (7)2、客户年龄分析 (7)3、客户职业构成 (7)4、客户置业因素分析 (8)5、客户对购房的选择 (8)6、客户购买因素分析 (9)四、后湖片区房地产报媒广告监控分析 (9)1、广告发布总量统计 (9)2、报纸偏好性统计 (10)3、广告诉求 (10)五、片区典型楼盘营销活动分析 (11)六、片区典型楼盘在推产品分析 (11)1、新地.东方明珠 (11)2、吉祥谷 (14)3、七星.香山花园 (16)七、片区房地产相关信息动态 (17)1、武汉公积金贷款取消强制险，已办保险不退保 (17)2、国务院决定从今天起存款利息税下调至5% (18)3、央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率 (18)4、堤角都市工业园要与世界"创意"产业同步 (18)5、后湖汉黄路初步设计批复通过审批改造在即 (19)后湖片区房地产市场分析报告一、后湖片区分析后湖居住区处于二环线以内，属于未来城市总体规划确定的全市三个综合组团之一，也是武汉市规划的五个大型住宅区中距市中心距离最近的片区。
根据2006年出台的《后湖地区分区规划》，后湖被定义为“21世纪武汉和谐生态居住新城”，并作为“六城会”主赛场。
同时，后湖也是众多地产界人士的创业基地，吸引了众多开发商和置业者的眼球，已经成为新一轮城市建设的热点。
1、区位介绍后湖居住区泛指位于江岸区西北部，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西起姑嫂树路，北接三环线，总的规划用地面积约23.6平方公里，远期的居住人口将达到30万人左右，人均24平方米居住用地，为汉口生态住宅板块之一。
XXXX武汉汉口城市广场整合推广方案
从武汉商圈和综合体发展格局说起。。。。。。
PART1:市场与竞争篇 PART2: 项目分析篇 PART3: 推广策略篇 PART4: 推广执行及产品建议篇 PART5: 平面创意篇
武汉综合体案例分析及我司服务的综合体案例
地下三层为停车场 地上5层为商业裙楼 以上为商务写字楼（其中4层为复式墅体豪华办公空间）
市场研判小结：
✓ 2012年住宅市场格局不容乐观，特别是上半年由于2011年积攒的房源将会给销售带来 巨大的压力和竞争。 ✓ 政策层面将延续2011年的不放松政策。 ✓ 商业物业成为众多开发商转型的首选，成为未来的开发主流。因此商业物业既存在机会， 但是竞争压力也将随着开发热潮的趋势而增加。 ✓ 本案推出的商业与LOFT产品迎合市场发展和投资机遇，且因不限购等因素相对于纯住 宅而存在更多的市场空间！
道路交通全面提速，区域发展进入快车道
区域竞争
（竞争圈划定）
两心中心，居住价值洼地 四心中心，商业价值辐射圈
盘龙城
汉口北
后湖居住区
塔子湖产业区
汉口中心区
百步亭产业区
青山
常青南园
金桥世家
梦湖香郡
绿色新都 同安家园
尚都一品
鼎盛华城
星悦城6500
楚邦汉界 盛世东方
汉口花园 紫轩美佳
中森华国际城 8000
【商业特色】：幸福里定位精致生活商业街，集购物、餐饮、儿童游乐三大主题商街为一体，吸引涵盖餐饮、 休闲、美容美发、儿童、生活配套等行业的诸多知名品牌。项目预计2012年6月开盘。
竞争个案——星悦城（180万方综合体）
星悦城占地1500余亩，180万方体量，星悦城投入 巨资引入大型商超、建公园、引名校；打造区域活 力购物中心. 5大标杆性配套十分吸人眼球，风情商 业街、双城市主题公园、一站式品牌教育、活力购 物中心、物业管理等。
武汉后湖楼盘沉降现象研究与分析
武汉后湖楼盘沉降现象研究与分析大规模的沉降现象在后湖地区已经相当普遍和严重。
房地产开发商们与物业公司纷纷推诿，无法理清责任，即使是有人来进行补救，也只是直接往裂缝处抹点水泥，只是为了敷衍当地居民，根本起不到任何实质性的加固作用。
文章从实际出发，对武汉后湖楼盘沉降现象进行了研究与分析。
标签：沉降量；后湖；楼盘1 调研背景在湖北武汉的城市规划中，将武汉的“后湖”定位于“和谐生态居住新城”。
定位很美好，但实际却不尽然。
2009年后湖塔子湖体育馆发生大规模沉降后，同鑫花园、东方明珠和汉口花园也相继发生那个类似的沉降现象。
汉口花园三期多处房子出现裂缝，地面下沉明显。
东方明珠小区6号楼2012年1月7号夜晚突然开裂，最大裂缝能塞进手指，居民只能连夜撤离房屋在外暂住，而这栋6层楼的房子仍在进一步开裂。
2 沉降假设计算与起因分析整个后湖地区历史上都是湖滩，淤泥层有八九米，局部达10多米厚，这种土层承载能力非常差。
2006年，武汉市政府根据后湖地域特性，提出“把武汉后湖地区建设成为现代化生态都市居住新城”的发展思路，从那时开始，后湖开始了向城市新城进发之旅。
近年来，通过武汉政府大刀阔斧的建设和改造，由于施工粗糙，导致加盖建筑物之后，瞬时沉降过大。
经过调查资料，发现其楼盘的主体结构未发生破坏，主要还是附属结构和地表沉降与主体结构沉降不均匀造成的，下面就通过一些数据和一些假设的条件进行一下简单计算。
由于淤泥质土的高压缩性、高含水率，假定其重度其液性指数，压缩模量为常数为，渗透系数为7.0cm/s，并且只能单面排水，则其竖向固结系数=0.67。
让其在自重应力下固结完成的固结度，其中，，所以其=0.406，即在自重作用下能完40.6%的固结，又因0.406，得0.224，又=0.224，求得t=3.34y，即要让其在自重作用下完成固结需要超过三年的时间，整个土层的最终沉降为可见淤泥质土的固结能力很弱，排水性相当差。
当上加了一个无限均布荷载，相当于铺了一条路，由于无法拿到施工的资料，所以设其荷载为12.5kpa，则整个固结过程中，沉降还是比较大的。
2019湖北长投实业“后湖地块”前期发展概念定位
7
15 圣城和园
二七后湖片市场：在售楼盘的普查表明：满足刚性需求的两房、三房户型为主打，面积 紧凑有利于楼盘的销售，考虑在受楼盘主力空间，增强项目信心
区 域
项目
一房
两房
项 目
尚都一品
--
84
户
型
新地盛世东方
--
96
面
积
新生活摩尔城柠檬墅
44
60-78
及
百步亭现代城
--
80-82
市
场
星悦城
--
79-96
2#总建面：5.7万M2 住宅：2.7M2 商业：1.9M2 写字楼：1.1M2
嘉锦苑：2.8万M2 住宅：2.2万M2 M2
商业：0.6万
另待开发的K11、K12地块，也类似于以上项目的小规模开发物业供 应；（绿色新都5期的1栋公建物业）
后湖区域发展——金桥大道以东公建发展
在板块中心区将形成超过25万M2的集中商业体量，成为城市商业副 中心
通过LOFT产品，提升其附加值
平层公寓客户多为大客户多套购买办公需求， 而LOFT产品多为小型投资客户单套购买
核心问题二:实现住宅快速去化
思考背景：
基于区域作为一个人口导入的住宅区，且片区作为武汉市场重要的住宅供应板块， 每月消化量占据武汉整体市场近15%的份额
因此住宅物业的开发不存在去化问题，而是如何实现量与价的平衡
区域初步研判
后湖作为“和谐生态居住新城”，是武汉四大居住新城之一，功能结构完善，居住潜力巨大。
后湖新城规划结构图
后湖总体规划为“一城、两区、三心、四轴、五基地”， 由政府统一规划的以低密度居住区为主，辅以金融、商业、 体育、主题公园等多功能的高素质综合新城区。
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中联创开封汴西新城项目前期策划
项目理解
区域属性--道路规划：“五纵三横”道路规划目前仅金桥大道、幸福大道实 现了南北贯通，交通压力较大；目前其他道路正在积极建设中，道路的贯穿 积极的推进整个后湖新城的建设进度。
2019年度
“土地革命”揭幕 ，后湖 片第一个“吃螃蟹”
2019年度
市政府百亿投资打造“三区 五片” ，后湖借势而出
2019年度
六城会加速后湖新城崛起
2019年度
签定6大项目 50个亿给后 湖新城“变脸”
中联创开封汴西新城项目前期策划
项目理解
区域属性：后湖新城隶属于武汉市江岸区，位于武汉市主城区内的西北方， 处于武汉市二三环线间，是武汉市政府近年着力打造的大型居住项目。经过 几年的发展，区域对武汉市经济发展的价值逐渐展现，具有良好的发展前景
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居民可支配收入
居民收入增长率
武汉产业结构：调整持续优化，第三产业占比过半。武汉市产业结构调整持续优化，房地产业在内的第三产业比重处于比较 高的水平，第三产业产值连续三年占GDP的50%。这也说明武汉第三产业发展状况良好，实力较强，这为房地产业长期稳定 发展营造良好氛围。
中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级城市。中 国中部及长江中下游特大城市，是华中地区最大的城市，华中地 区的金融中心、交通中心、文化中心，有“东方芝加哥”的美誉。
展翅高飞，跻身一线
2009年武汉GDP达4560亿元，接近全省4成，内地副省级城市列 第五，人均GDP逾6400美元，稳居中国内陆特大城市之首。
随着城镇化进程加快，武汉市人口数量保持小幅 递增。截止2009年底，武汉总户数达到270万户， 总人口（户籍人口）达到838万人，常住人口有910 万人。从近几年的数据来看，武汉总户数几乎以每 年5万户的绝对值在递增。
总人口增长开始呈现稳定趋势，2019年，武汉人 口总量增长开始降至1%以下，开始进入城市人口增 长的稳定期。2019-2009年间武汉市总人口平均每 年增长2.2%，常住人口平均每年增长1.5%，以这个 速度推算，预计2019年，武汉市总人口将达到937 万人，常住人口达到980万人。而人口不断增加意 味着存在巨大的潜在住宅需求量。
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项目理解
城市属性：武汉经济总量企稳回升，为武汉房地产发展奠定了坚实的基础
1997-2009年武汉市GDP走势
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组站以北，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西起姑
嫂树路，北接施工中的三环线，规划用地面积23.6平方公
里。
后湖居住新区开发建筑总面积为1050万平方米，
其中，住宅建筑面积600万平方米，市级公建及配套公建
面积320平方米，工业、仓储建筑面积85万平方米，其它
建筑面积45万平方米。
后湖定义为“和谐生态居住新城”，位列武汉4大
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项目理解
区域属性：后湖蝶变
2019年度
第一家开发商新地置业进驻：“原住民” 离开田间地头 ，后湖发展进入新轨道
2019年度
后湖居住新城规划出炉 ，缓解城区拆迁矛 盾
2019年度
后湖规划为四大居住新城之一 ，发展一日 千里
2019年度
地域与人口 全市面积8467.11平方公 里，其中外环以内城区面 积1171.70平方公里； 截止2009年，全市常住人 口910万人，其中市区人 口540余万。
经济 2009年武汉GDP 达4560亿元，接 近全省4成，内 地副省级城市列 第五，人均GDP 逾6400美元
交通 武汉市位于中国中心位置， 距北京、上海、广州、成都 等大城市仅1000公里左右， 是中国内陆最大的水陆空交 通枢纽，具有承东启西、沟 通南北、维系四方的作用。
无污染、可持续发展、交通便捷、绿色宜居、高度现代 化的后湖新城：人均绿地面积达到14.5%，整体绿化率达到
38%，意味着后湖新城就是后湖绿城，其居住舒适度将会是汉口城 区最高标准，其居住价值也达到汉口城区最高程度。
后湖地区房地产开发步伐加快：近两年来，后湖新城范围内
城中村改造提速，目前已形成百步亭花园、东方花都、后湖生态花 园、绿色新都、紫竹苑、世纪家园等20多个居住新区，竹叶山村、 新荣村城中村改造已基本完成，为构建后后湖新城奠定了基础。
居民支付能力值得期待：近几年居民可支配收入增幅较大，人均收入水平相对强势，居民支付能力值得期待。
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项目理解
城市属性：随着城镇化进程加快，武汉市人口数量保持小幅递增。预计 2019年，武汉市总人口将达到937万人，常住人口达到980万人人口不断 增加意味着存在巨大的潜在住宅需求量。
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区域属性： “两心、两园、10个居住社区”的完美规划，让后湖成为众多 地产界人士的创业基地，吸引了众多开发商和置业者的眼球，已成为新一轮 城市建设热点，同时预示着该地区将形成竞争趋于白热化的重灾区。
武汉市后湖居住新区泛指汉口后湖京广铁路江岸编
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城市属性：固定资产投资对武汉市经济的拉动作用明显，房地产开发投资比 率稳步上升；武汉市房地产市场的发展还是处于较为稳健水平上
2019-2009年武汉市固定资产投资及房地产投资走势
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项目理解
城市属性：预计武汉将会在2019年走出此轮经济调整周期，武汉经济总量 企稳回升，为武汉房地产发展奠定了坚实的基础
预计武汉将会在2019年走出此轮经济调整周期：预计未来两年增长率将保持在12%左右，2019年达到5544亿元。参照成熟 经济体的发展速度，预计2019-2019年武汉GDP复合增长率保持在11%左右，2019年达到7376亿元。而经济的企稳回升，将 为武汉房地产发展奠定坚实基础。
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全国重点城市09年GDP发展情况
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人均GDP(元)
增长率（%）
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武汉市2019-2009年房地产开发情况
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
房屋施工面积 销售面积
当年新开工面积 空置面积
房屋竣工面积
2019年至今固定资产投资对武汉市经济的拉动作用明显，固定资产投资占GDP比率不断上升，其中房地产开发投资的比
率也有稳步上升的趋势； 在新一轮调控政策下，武汉市房屋施工、新开工、竣工及销售面积均稳步上涨，而空置面积控制在一定范围内，表明近 几年武汉市房地产市场的发展还是处于较为稳健水平上。
江岸区、二三环线间、汉口城市次中心：后湖新城位于武
汉市主城区内的西北方，处于武汉市二三环线间，隶属于房地产市场 较为活跃的江岸区， 东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西临黄 浦路延长线，北接中环线，总面积23.6平方公里，到2020年，居住 将达到30万人口。后湖新城由四大板块组成，定位汉口城市次中 心。北有创意产业园，文化岛“居中”，西为后湖都会亲水公园，东 设商业中心区。 后湖新城是武汉市规划的多个近郊住宅区中距离市 中心最近的片区，也是未来城市规划中汉口的三个综合组团之一。
统建公司与武汉安居工程发展有限公司共 同联手，共同打造后湖地标项目
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2000年度
中高档商品房开始形成气候， 后湖未来高标准蓝图出炉
2019年度
后湖交通出行日渐完善， 板块 魅力逐步彰显
2019年度
武汉市政府出资129亿 ，根治 “后湖之痛”
2009年度
后湖价值凸现 ，旺市抢滩供应 断
GDP
增长率（%）
武汉经济发展经历了2轮高速增长期：2009年下半年，武汉经济快速回升。1-12月份，武汉市GDP总量达到4560.62亿元， 同比上涨13.7%，速度以及强度远大于全国，总量超过2019年，成为历史新高点；2009年1-12月，武汉房地产GDP总量达到 历史最高点，156亿元，同比上涨25.5%，增长势头明显，充分说明了房地产市场的大幅回升。