经典课件：万科低层高密度豪宅开发实践-郊区大盘案例

.
17
万科城项目在规划时，首先把自己当作片区的有机组成 部分，在考虑业主居住安全性小区组团需要封闭式管 理的情况下，又兼顾小区与片区共同成长的必要性， 要让片区、社会的情绪、发展能够在小区得到反映， 小区的情绪能够向片区扩散，整个小区则呈现开放式。
按道理来说政府规划要求并没有要求万科必须规划万科 城为开放式的小区规划，但万科并没有使用这项目权 力，而是以“慎独”的哲学思维去规划，预留出了小 区与片区的开放式接触空间、顾全大局的同时为自己 的产品创造了可持续发展、与片区共成长的未来。
1、“慎独”的哲学思维，做开放式社区，走城市化的路 线 所谓“慎独”，其实就是开放式的社区规划，这种规 划思路是近、现代西方城市中广泛出现的住区形式： 开放式社区以占地不大的街区为单元，周边与小区 支路相邻，小区通过支路与外界发生有机联系，沿 边的建筑顺应街道走向布局，面向公共大众、融合 于城市；同时，社区内部的住宅也具有良好的围合 感。
.
项目概况
4
• 项目技术指标
总建筑面积：437670㎡ 其中住宅：398050㎡， 商业：30000㎡ 幼儿园：2所6000㎡ 九年制学校：1个，35600㎡ 会所：1个，3000㎡
建筑覆盖率： 30% 绿化率：30％ 建筑容积率： 1.09 车位比：1：1
建筑高度：低层、多层及中高 层
.
5
• 项目产品类型
名称
Townhouse 宽景 house 情景花园洋房 透天小高层
面积区间 137 — 205㎡ 220 — 269㎡ 70 — 130㎡ 约80—125㎡
Loft
68+20㎡
主力户型 五房
四房
三房
两房、三房为主，四房少量 单位 一房一厅
.
6
项目选址
• 项目选址的核心思路首先来源于万科的发展战略。在 万科四季花城之后，万科就一直致力于类似城市边缘 片区，低层高密度住宅开发的研究，并在内地开始大 量复制四季花城，及四季花城的改良版与升级版。
四季花城·万科城·第五园一平方公里的万科版图的成 功运营让很多普通人拥有城市高品质社区。
.
13
• 客户定位
锁定二三次置业群、发展首次置业客户
结合项目及所在区位的情况，万科城的客户锁定在二
三次置业群、同时也极力发展首次置业的客户。与作 为首次置业群首选的四季花城区别开来。因此，万科 城在提供的户型上也多是四季花城所没有的，乃至整 个深圳地产界，也较少见。
了五大洲近30个国家的投资者。 同时，也为坂雪岗赢得了深圳“北
硅谷”的美称。城市高新产业的集结，形成一种解决城市就业的基本
功能，与坂雪岗高尚片区的城市群居家相互呼应。
随着“大深圳”版图的出台及交通路网的逐渐畅通，道路、地铁、
轻轨三位一体的便捷交通使一切生活方式、一切选择成为可能。政府
规划与建设的“七横十三纵”，地铁1、2、3、4、11号5条线路，将
• 这种战略方向与开发模式，决定了万科需要大量的土 地积累。
.
7
• 片区前景
• 万科城位于龙岗区坂雪岗片区。根据《深圳城市总体规划(1996-
2010)》，坂雪岗将是开发型的大型产业园、大型住宅区。片区用地
约15平方公里，人口约15万。
坂雪岗片区不但拥有华为、富士康等世界级大型高新技术企业，而且
吸引了大量的上下游企业落户。目前坂雪岗拥有400多家企业，汇聚
全面通达城区内外，一个“大深圳”翘首可待。
.
8
• 先机把握
• 2003年7月4日， 全国21家房地产大鳄聚集深圳，争拍CEPA签署 后内地公开拍卖的第一地。万科最终以9.7亿元的竞拍价胜出，取 得了位于深圳坂雪岗片区的占地39.7万平方米的G03404-1地块， 也就现在的万科城。这是深圳城市扩展浪潮的第一波，更是“大 深圳”发展前夜的精彩博弈， 这块地创造了当时单宗土地成交额 的最高纪录，楼面地价2216元/平米，足以说明“大深圳”格局下，
ห้องสมุดไป่ตู้万科案例
低层高密度豪宅开发实践
.
1
• 万科城案例 • 第五园案例 • 相关启示
项目概况
.
2
万科城案例
在万科四季花城开发成功之后，万科就一直致力于类 似城市边缘片区，低层高密度住宅开发的研究，并在 内地开始大量复制四季花城，适图走出一条独具特色 的开发之路。
万科城从选址到拿地，“一年成势，两年成形，三年
.
10
项目定位
• 项目分析
垄断优势 集中开发的规模优势 成功经验
品牌优势
片区优势 交通规划优势 纯粹优势
.
11
• 项目定位
开发模式定位——集约化、区域化的开发模式
开发战略定位——大规模递进式的开发战略与 屯地战略的完美结合
.
12
在万科四季花城时代，万科集团董事长王石就鲜明主 张“面向新经济，关注普通人”。这些年来，万科在 房地产高端产品路线上一路凯歌。一方面，万科将业 主服务进一步延伸；另一方面，万科广泛采用世界先 进的集约化、区域化开发模式，降低规模成本，提高 规模效益。
成城”，万科城用这样的理念，以超前观念和超大规
模启动深圳房地产亲地生活模式，缔造出一个城的精
彩。其成功的意义更在于一种开发战略的成功，一种 勇于创新、勇于实践的企业品牌形象的成功。
.
3
• 项目位置
坂雪岗高科技区华 为基地对面坂雪岗 工业区，梅观高速 与机荷高速交汇处， 西起坂雪岗大道， 北临稼先路东段， 南接发扬路
.
14
• 产品定位
低层高密度的产品
万科城项目是对万科四季花城产品线的提升，项目容 积率1.1，其中 纯Townhouse仅0.7的容积率。在四季花 城原有产品上的不断升级，增加了纯TOWNHOUSE产 品。
.
15
• 形象定位
“深圳首创大型TOWNHOUSE亲地社区” 西班牙风情社区
.
16
项目的规划设计特点
长期中心以区来第的一开延发长线经发验展，前让景万被众科品地牌产发决展策商广者泛道看出好了。其中真 谛——“作为一个开发商，最佳的运营方式就是与政府的
规划方向保持一致，以达到成本预算和经济效益、社会效 益的最优组合”。
.
9
• 万科版图
在政府“深圳格局”的战
略影响下，目前，万科在 坂雪岗拥有四季花 城、 万科城、第五园近1平方 公里的土地，住宅开发总 量近120万平方米。而整 个坂田，可开发土地面积 不足4平方公里，万科已 经占有25％的份额。真正 成就了一方领主，划出了 万科版图。