经典课件：万科低层高密度豪宅开发实践-郊区大盘案例

合集下载

万科工法样板房案例51页PPT

谢谢！
51、天下之事常成于困约，而败于奢靡。——陆游 52、生命不等于是呼吸，生命是活动。——卢梭
53、伟大的事业，需要决心，能力，组织和责任感。 ห้องสมุดไป่ตู้—易卜生 54、唯书籍不朽。——乔特
55、为中华之崛起而读书。 ——周恩来
万科工法样板房案例
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克

案例分析：深圳万科第五园PPT课件

细部202134低层住宅的特点1居住行为方面2居住心理方面3整体环境的协调性强4建筑的自重较轻202135居住行为方面底层住宅使住户较接近自然在底层一般都附带室外院子有些还可在顶部形成较大的生活性露台这些空间作为室内空间向自然环境的有机延伸为住户的日常生活提供了更加接近亲近自然的自由场所同时也为老人儿童残疾人的生活提供了方便
.
townhouse组团洋房组团多层组团小区主干道
6
户型:townhouse A
.
7
户型:townhouse B
.
8
户型:A B剖面
.
9
户型:组合
.
10
户型:组合
.
11
户型:townhouse C
.
12
户型:townhouse D
.
13
户型:CD剖面
.
14
户型:CD组合
.
15
.
29
舒适度 :视线庭院别墅/叠院HOUSE立体小院强调空间感、领域. 感、私密性。从外向内看——保证露台的3私0 密性，提供舒适自在的活动场所。从内向外看——对外景观的视线的保证与收束。
舒适度 :通风
后院
内院前院
后院
.
内院
前院
31
舒适度 :室内空间变化
空间高敞、高低错落、上下变化形成了前后通达的空间层促进室内空气的流动与调节形成穿堂风
后院－相对私密
内院－绝对私密
前院－相对开放
.
19
庭院别墅的前庭院
前院－相对开放从街道进入户内的过渡空间
.
20
庭院别墅的内庭院
内院－绝对私密属于家庭的一方小天地
.

万科案例分析PPT课件

2020/3/28
14
四、信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室建立沟通渠道沟通反馈和跟踪是否属于上报集团范围
2020/3/28
按集团规范上报、归档
15
➢五、内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估，保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
2020/3/28
16
分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
2020/3/28
10
二、风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素：财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略提供依据。
2020/3/28
11
三、控制活动（手段）
2020/3/28
17
2020/3/28
18
13
四、信息与沟通（载体）
➢投资者沟通通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互动加强对公司的理解和信任；

万科低层高密度设计

• 教育配套与会所配套。 • 2个幼儿园，1个九年制学校、3000㎡会所。龙岗区万科城深圳实验学校的九年制学校配套于2005年9月正式投入使用，该校占地面积35600平方米，建筑面积 15000平方米，36个班的办学规模可以容纳1800多名学生在此就读。，对解决万科城小区以及坂雪岗片区学龄儿童的义务教育、缓解布吉街道公办学位的相对不足有着十分重要的意义。
灯塔—— 一进入高科技园区，就可以远远地看到万科城的标志性符号：灯塔。虽然不是很高，但在万科城高低起伏的多层建筑当中，已是至高点，并且独特的建筑造型已将万科城西班牙建筑风格展露无遗。
水景广场—— 万科城的水景广场非常有创意，整个广场约12000平方米，平时无大型社区活动时，便是一个大面积的中央水景，与小区其它水系连成一片；当需举办大型活动时，将其中的水放干，便是一个大型的下沉式广场，可举办诸如音乐会、电影节、舞会、露电烧烤、冷餐会、综艺演出等活动。
2、“亲地建筑”、田园牧歌式的“三低”生活
万科很强调“人的居住感受”，主张“建筑人性化”。在万科城，坡、岭、丘、涧以及生长多年的古树尽可能被保留下来，形成“三山两涧一平地”自然格局，用水轴线和绿轴线将湖面二边的住宅、市政文化广场、风情街区、会所等建筑物有机串联起来，实现了“建筑与土地共生”。
3、配套设施先行
• 3万㎡的商业街万科城风情步行街是万科城的核心和灵魂，“万科城模式”的生活方式在此打造。商业街总建筑面积3万平方米，其中一期2.2万平方米，是集特色购物、主题饮食、娱乐休闲、Loft空间为一体极具西班牙风情的商业步行街。万科城风情步行街和总占地12000多平方米的哥伦布广场，是周边几公里半径内居民休闲娱乐中心，担负着片区内的娱乐、商业、市政等城市功能。

别墅推广策略·万科庄子-82页PPT资料

2、时间背景”让传统建筑赋有现代精神，符合国际化审美。
在东方美学不断被推崇的今日，呈现出开放而不失我的姿态。
第五园骨子里的中国
画了个圈，是一个边界，一种品类。自视下的圆，他视下的针尖，一举成名。
本案
不只是具备品类属性，更会在内涵和级别上走得更远不只是提供房子和界线，更提供完整的居住生态（房子＋自然＋人）
意境东方
万科塘厦整合推广（AD+PR）策略汇报
壹
【属性】
别墅，什么别墅？
精神的别墅
作为终极的居住形态，别墅的意义>功能在功能价值之外，精神价值，驾驭着别墅购买的关键诱因。
别墅精神属性的3大来源
城市中心/未来之地土地属性维港、香蜜湖1号……
精神属性
资源属性
稀缺的、不可再生的山/湖/海/高尔夫观澜湖、17英里……
消费者细分2：当代豪绅。有钱有势有点文化的地方大族。包括地主和财主。本土主义和本位主义的捍卫者。清流者：财富拥有后的文化提升。虽学识、品位尚缺功力，但乐于不断修为和学习，努力在财与才之间取得平衡。浊流者：财富拥有后的附庸风雅。对地位和品位有恐慌感，通过各种文化标签及符号来维护外界评价。
贰
【切入】
东方，什么东方？
别墅购买者的精神阶梯
心灵道具 PROP
我在
身份面具 MASK
我有
功能工具 TOOL
我是
关注状态
水榭山、17英里
关注标签
观澜湖、丹堤
关注底线
万科城、维港
追求心灵道具的本案购买者欲求着怎样的状态？
消费者细分1：当代名仕。包括商官与政官。拥有官员和知识分子的双重身份。权力符号与文人意趣的交织，是这一群体的特质。其中清流者通常具有较出众的才华和学识，有一定艺术/学术地位，为人清正、清雅，消费契合自己精神的商品。而浊流者为缓解官场压力，表面上仍须立博学之志，喜好山水字画，以文会友。把文化品位做为官位的拄杖。

深圳万科中心建筑分析ppt课件

4、汉白玉广场
汉白玉这一具有典型中国古典韵味的材料是霍尔的"最爱"之一。特别在景观设计中用汉白玉打造了一个正方形小广场成为几何中心和视觉焦点。其中两个边突出地面500可供人们休憩小坐.而广场则可以在傍晚举行各种健身和小型演出活动。
景观小品设计
标识系统
景观小品设计
4 结构与表皮 Structure&skin
02 ‘躺着的摩天楼’ HORIZONTIAL SKYSCRAPER 设计之初
一个绿色巨构
霍尔在设计之初，称之为“躺着的摩天楼”。水平展开的枝状平面，由于建筑主体部分从东到西总长度约430米，与纽约的帝国大厦高度差不多，形成了所谓“漂浮的地平线和躺着的摩天楼”这一趣味性的描述。
03 悬浮 Hovering
1.海水的涂鸦
霍尔把建筑主体想象成，是海水曾经把它浮起在那个高度上。如今海水退去，礁石把建筑托住.而下面则形成了一个被海水侵蚀过的场地叫做"海水涂鸦公园" 这一富有诗意的想象通过一系列起伏的山坡，方形广场.水池和为地下部分的国际会议中心设计的采光井、下沉空间等形成了一个复杂多变、极富立体感同时规则的几何直线与自由曲线不同形状对比强烈的景观系统。
这个斱案非常革命性癿意义在于我们在做一个水平漂浮癿房子我们先把平台进行拉升乊后变成了一个新癿地面再在这个新癿地面上去做一个很传统癿房子最终我们实现了在6万m妞空地上建设12万mz丌同癿功能把6万mz丼到了天上6万mj放在了地下而整个地面都是公兯空间大会议厅壳体结构450m2的大报告厅壳体结构0022遮阳表皮skinform遮阳表皮对光的运用对光的运用遮阳百叶按照竹叶癿形象设计为曲面穿孔铝板在保证室内光线和温度癿前提条件下结合丌同幕墙系统丰富了建筑癿立面肌理同时也给室内带来丌同癿阴影效果

深圳万科中心建筑案例分析ppt课件

13
景观绿地最大化
整体悬浮
14
整体悬浮
底层抬高以达微气候调节功能
15
“第六” 立面
明黄色：万科总部大红黑色：酒店天蓝色：SOHO办公橘黄色：高档公寓
16
“第六” 立面
17
“第六” 立面
18
“第六” 立面
19
“第六” 立面
加装吊梯，景观窗是建筑的底面更加丰富。
20
地下室部分
技术指标： 61,729.7平方米，总建筑面积 80,200平方米，其中，会议中心8,000平方米，酒店46,200 平方米，办公26,000平方米。
4
建筑设计
枝状平面基地与建筑整体悬浮 “第六”立面
5
枝状建筑
枝状平面
整个万科中心平面呈现不规则的枝状。东西方向为主干，其余方向为枝条。
21
地下室部分
采光井
22
结构设计
斜拉桥上的摩天大楼
23
结构设计
万科中心工程位于深圳市大梅沙风景区，建筑面积约137000㎡。为实现概念为“浮动的地平线”这一独特概念，地上结构采用了混合框架+ 斜拉索转换结构体系，由9个巨型筒体（边长约10m×10m）及6个实腹厚墙、10根落地钢管柱与120根斜拉索共同支撑起上部5～6层结构，在底部形成了连续的大空间，上部结构的跨度在25m～50m之间，悬挑长度在15m～ 25m之间。
24
结构设计
120根悬拉索共悬挂有总计8 万吨左右的重量
核心筒受力
25
结构设计
实腹墙受力
26
万科中心主结构图
结构设计
主要的受力部件
27
结构设计

上海低密度产品案例细部分析_62PPT

上海低密度产品案例细部分析_62PPT
1 PART 万科红郡——国际家庭居住解决方案
基本信息
物业类别建筑类别物业地址
别墅
项目特色
联排78栋、叠加44栋
装修状况
闵行区华漕镇诸新路388弄
全装修
距离人民广场19公里。轨道2号线西延至虹桥临空园区、虹交通状况桥机场扩建3条轨道交通线，分别连接铁路虹桥客站、虹桥机
4
1 PART 万科红郡
配套
5
1 PART 万科红郡
户型
从总体上看，红郡的户型功能区分明确，大部分房型一类以客厅、厨房等为主，二楼以卧室、会客室为主，上下间动静分离。为了更全面满足国际人士的居住和生活需要，万科引入了“全面家居解决方案”。这是万科为了进一步领先中国房地产市场多年的研究结晶，也是万科在之前应用的基础上第一次将该设计理念引入别墅项目。根据其核心精神，在红郡创作过程中，万科自觉地把户型设计与装修设计相结合，把区域划分和功能定位相结合，把材料选择与建筑施工相结合，无论是收纳空间系统的建立、地下室的设计、全装修概念的引导等方面都更加亲近国际人士高品质的舒适生活需求。为了更全面地满足和引领亚裔外籍人士的居住和生活需要，红郡对居家空间有独特的设计：设计了专门的家庭室，与首层客厅、过户花园等组成连续空间，承担起不同家居功能，增进家庭成员的交流，使产品本身与客户的生活习惯相契合。针对西方家庭更加尊重每个家庭成员的特性，为有大龄孩子或者有父母同住需求的家庭设置了双主卧。在车库、地下室、顶层等位置预留出足够的DIY空间，供家庭成员自己动手进行修理、创作、运动等活动之用。露台、花园、阁楼等情趣空间，扩大了生活的活动场所。在建筑设计时，在户型结构上预留出储藏柜的位置，适当应用凹槽、转角与悬架，避免了购买家具占用空间的缺点。全面家居收纳系统，除了收纳生活的物件，还整理生活的细节。

万科房地产开发全流程ppt课件

前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
4报批报建
5产品建造
6营销推广
7客户管理 8物业管理
前置工作篇
经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用
前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费建造 6营销推广 7客户管理 8物业管理
细分——市场竞争的必然趋势
20%
前1前置置工工作作 2项目发展
3规划设计
十大重点发展区域
4报批报建 5产品建造 6营销推广 7客户管(2理001~280物10业) 管理
1、珠江新城：城市中央商务区（CBD）硬核。
2、琶洲地区：形成以会展业为核心，集国际商务、行政办公、观光旅游为一体的现代商务区。
3、大学城及周边地区：以大学城、生物岛为核心，加快建立和完善广州新的科教文化区。
部
营销部
项目论证项目策划阶
阶段
段
营销策划阶段设计管理阶段
设计部
成本部
工程部
项目施工阶段
项目部
物业客户销售公司中心部
销售管理阶段
入伙保修阶段物业管理阶段
说
1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。
明
2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。

北京万科公园五号项目国际案例及高端小户型产品建议PPT课件

凯悦代理项目：北京柏悦府
高力国际代理项目：北京星河湾、苹果社区
世邦魏理仕
代理项目：北京盘古大观
33
结束语
当你尽了自己的最大努力时，失败也是伟大的，所以不要放弃，坚持就是正确的。
When You Do Your Best, Failure Is Great, So Don'T Give Up, Stick To The End
局集约，空间使用率高；
典型案例2——东京HM
特点：室内空间布局合理，使用率高，室内装修灵活有特色；
典型案例3——東京都荒川区南千住
特点：使用先进材料、先进技术、先进设备，居住舒适度高；
根据典型案例的考察，日本先进住宅在以下几个方面特点突出
2
公共
1、公共空间——容纳室内功能
区
域
把户内的功能移到户外，楼内共享甚至和城市共享.
临街商业形成国际风情商业街
15
公共空间尊享型入口大堂
第一时间体验尊贵
大面积的入口大堂——体现奢侈尺度根据楼栋条件设计调高——体现尊贵感采用豪华装饰装修和有风格的设计——体现项目高端品质
提供酒店式管理服务（如大堂经理、行李托运、叫车等）——体现项目顶级服务
16
公共空间人性化汽车大堂
第一时间体验尊贵
地下车库电梯间内，设置休息服务区 ——真正的人性化尊贵生活标志
西班牙豪华汽车大堂
顶级私人管家式服务
17
公共空间功能化公共空间
室内功能外延
公寓项目价值创新——非户内私有空间
通过私有化的公共空间弥补小户型在面积上的不足，最大程度的让客户拥有社区高端资源。
可租赁的
厨房&餐厅客厅&影音室书房&会客室 Party房室内运动室 ……

伟业_大盘案例分析之沈阳某地产城_50PPT

当时配套条件较好的临街地块B先行开发
一期2006年
二者关系：一期为整体树立形象、规避风险，兼且向主力产品过渡对接
B.A.Consulting
20
三万科城项目分析
区位
沈阳市和平区长白西路58号
项
规模
目
概
分期
占地：36万平米建面：100万平米
规划8期
况
建筑形式
洋房、多层、小高层、中高层、高层，联排别墅（待售）
容积率
2.78
开发商
沈阳万科永达房地产开发有限公司
总体规划
设计
开发
规划深化设计
团
队
物业
销售代理
1期：考夫曼泰理格及伙伴建筑师事务所 2~8期：山设计工房（日本）
中科建筑设计研究院有限责任公司
沈阳万科物业服务有限公司沈阳中原物业代理有限公司
全程推广
1期：沈阳动力营销策划有限公司
目前：Mind麦点地产顾问
中期
2009
2010
2011
2012
后期 2013
2014
区域成熟度配套档次
形式
前期不成熟不完善中档、中高档小高层、高塔、花园洋房、多层
中期逐步成熟教育、医疗、商业功能逐步健全中高档、高档
小高板、高塔、高板
类别
中档住宅
中档住宅，高档住宅（河景）
开发量（万平米）
单价（元/平米）
25 4000-6000
• 社区交流
– 作为面向周边居民开放的公共空间，「URBAN MALL」将成为繁荣商业和促进交流的重要地方，与此同时在各组团内提供仅供居民使用的安静的中庭空间,两者相呼应,进而丰富了空间构成的层次。

专题研究百强地产暨万科专题研究(下)精品PPT课件

不同区域作强，树立良好的品
系
深圳金色家园
沈阳金色家园
牌形象及影响力；
急速扩张
同系产品作强之后，在“城
四
多系列发展成北京为四季行花业城领花”持续发展的基础上开始打
季花城
品武牌汉四形季象花城清晰南昌四季花城
袖广州四季花城
沈阳四季花城
造“四季花城”、“金色”、 “假日”产品系的开发，呈现多产品系综合支撑品牌的状态
龙湖·颐和原著
别墅
龙湖·名城天街
（未开盘）顺义综合体
成都市场
龙湖·三千里
龙湖·翠微清波
2007.5高层
龙湖·晶蓝半岛
2007.5高层
龙湖·北岸星座
2007.3高层
重庆市场
急速扩张异地开发
龙湖·西城天街
2002.10酒店式商务公寓
2006.12城市综合体：时尚商业mall、国际商务公寓、星级写字楼
.
长沙桂花城：沿承绿城“桂花”系列公寓产品的特点
低
，以低密度、低容积率、高绿化率为主要特色；
密
采用江南围合式的布局方式，通过大规模的中心花园
和组团规模绿地、宅间绿地和蜿蜒曲折的水系，营造
高
具有两级布置规划体系的江南小镇意象；
绿
的
.
高
尚
社
合肥桂花城：围而不合的整体布局，外借湖光山色入园
，内依各组团高低错落，形成灵活有序的空间形态；
区
大规模的中心花园和组团、宅间绿地及蜿蜒曲折的水系
，形成了层次丰富的生态视域。
城市花园系列假日风景系列
典型特征：
城市近郊大盘，多期持续开发，以多层/高层2/3 房户型为主力

豪宅车库研究PPT课件

防水、抗压工艺
地下车库塌陷
潮湿漏水隐患
宁波属于亚热带季风气候，潮湿多雨，因此，地下车库的底板不仅承受作用在它上面的垂直荷载，还承受地下水的浮力，因此必须具有足够的强度、刚度、抗渗透能力和抗浮力的能力。
华茂悦峰防水、抗压工艺：地下室抗压、抗拔锚杆桩；框架梁柱加固；顶板层、负一层局部楼面静力切割拆板补板、增梁增柱。多项工艺保障业主安全，人性关怀，无微不至。
第19页/共26页
宁波2015年新能源汽车规划：根据《宁波市新能源汽车推广应用实施方案》，宁波市今后将加快由传统能源汽车向新能源汽车方向转变，推进新能源汽车产业健康发展。到2015年，累计推广应用5000辆新能源汽车。其中推广私家车3689辆，今年推广应用纯电动、插电式混合动力私家车400辆。新能源汽车的推广离不开基础配套设施的网络化、便利化和智能化。为此，《宁波市新能源汽车推广应用实施方案》计划，到2015年，累计建设充电站13座，充电架332个，交流充电桩5506 个，满足新能源汽车推广应用的运行需要；组建新能源汽车运行监控服务管理平台，为新能源汽车提供安全运行保障。小编带您一起了解居民如何申请自建电动汽车充电桩。
第21页/共26页
豪宅停车借鉴
第22页/共26页
项目简介
第23页/共26页
汉密尔顿所在区域：新加坡第九邮区占地面积：约3500㎡总建筑面积：约15208㎡产权：永久总户数：56户建筑总层数：30层楼层高度：3米户型面：三居室256 标准阁楼300 豪华阁楼656 单价：10万-16万/㎡总价：4200-6600万
周到的物业服务筛选宁波豪宅的基础标准豪宅的其他附加标准豪宅标准再梳理豪宅标准再梳理从从豪宅基础豪宅基础标准出发定位宁波四区的豪宅标准出发定位宁波四区的豪宅南唐金茂府139180均价23000元3000精装4500科技装万科江东府138185均价22500元5000精装宁波中心185214均价27000元5000精装海港花园173267均价20000元毛坯均价高20000元以上面积大180以上的改善型为主海港花园分户式大堂宁波中心一体式大堂地下室大堂地下室大堂装修风格较为统一以新古典主义风格为主整体采用淡黄色的大理石瓷砖迚行装修大堂整体挑高丌高

深圳万科城地产项目规划设计45PPT

➢结构简单
1)前言 2）产品策略
中央贯通空间
通风采光
绿化空间辅助空间公共空间休息空间
1)前言 2）产品策略
1)前言 2）产品策略
在原有多层基础上，更注重组团的生活氛围，形成邻里守望的氛围。
1)前言 2）产品策略
普通多层
情景洋房化
保证容积率
万科城新多层
加大进深减少层数和间距
创造新的生活方式：亲近自然邻里守望走向户外生活空间庭院化
【目录】: table
1)前言 2）产品策略
Townhouse
情景洋房
我们小高现层有的产品系列
多层
单身公寓
万科城Townhouse 万科城联院TH
万科城宽景house
万万科科城城小高的层产品系列
万科城新多层
万科城loft
1)前言 2）产品策略
绿化空间辅助空间公共空间休息空间
1)前言 2）产品策略
The end!
邻里应该是这样一个地方：鼓励人们的参与性，形成社区感、安全感。
新城市主义的启示
第一层面：
区域
第二层面：
邻里、街区、廊道
第三层面：
街道、街块、建筑
路网密度向城市的开口公建配套邻里的适宜规模突出的中心优先考虑公共空间混合利用、多样化
街道
街块（管理单元）建筑
人车共存的系统公共空间的营造
1)前言 2）产品策略
联院TH
➢总面积接近情景洋房
普通TOWNHOUSE 情景洋房
➢单户面积略大于情景洋房
➢建造成本约等于情景洋房
➢以较低的价格圆部分客户的“别墅梦”
➢建筑小巧
➢街道界面连贯

高低配类型豪宅启动案例.ppt

物业和配套的全面展示各类物业（高层、多层、 TH、独栋）珊瑚公园 5800平米商业 4000平米会所 4个公园，三个广场
占地面积建筑面积容积率
总体 26 21 0.8
启动期 13.2 8.7 0.6
启动期百分比 51％ 39％－
3
Case 水榭花都一期展示区
3期 2期 1期
项目位置：福田香蜜湖度假村；项目分3期开发：
1期：临水别墅与小高层； 2期：小高层 3期：高层
4
Case 熙园一期展示区
2
1
项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处；项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小
高层和多层等；项目营销推广顺序：
TOWNHOUSE、多层——小高层——高层
5
启动模式案例启示总结
高低配类型豪宅启动案例
2019-8-22
[关键字]：高低配、综合物业、低密度、启动模式
[案例简介]：高低配物业类型项目如何启动，奠定形象地位
[说明]：出处——[2007] GW-SZ-67 建发长沙天心区项目提供人——陈京洲、黄传伟
2
Case 东海岸一期展示区
最优资源优先启动观海户型的先期启动
策略一前期以高端物业入市一举奠定高端形象
策略二
公共配套完全充分展示，化解区域陌生感，产生震撼效果
策略三
打造核心展示区，树立项目形象、营造生活氛围
6
THE END
7

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

1、“慎独”的哲学思维，做开放式社区，走城市化的路线所谓“慎独”，其实就是开放式的社区规划，这种规划思路是近、现代西方城市中广泛出现的住区形式：开放式社区以占地不大的街区为单元，周边与小区支路相邻，小区通过支路与外界发生有机联系，沿边的建筑顺应街道走向布局，面向公共大众、融合于城市；同时，社区内部的住宅也具有良好的围合感。
名称
Townhouse 宽景 house 情景花园洋房透天小高层
面积区间 137 — 205㎡ 220 — 269㎡ 70 — 130㎡约80—125㎡
Loft
68+20㎡
主力户型五房
四房
三房
两房、三房为主，四房少量单位一房一厅
.
6
项目选址
• 项目选址的核心思路首先来源于万科的发展战略。在万科四季花城之后，万科就一直致力于类似城市边缘片区，低层高密度住宅开发的研究，并在内地开始大量复制四季花城，及四季花城的改良版与升级版。
成城”，万科城用这样的理念，以超前观念和超大规
模启动深圳房地产亲地生活模式，缔造出一个城的精
彩。其成功的意义更在于一种开发战略的成功，一种勇于创新、勇于实践的企业品牌形象的成功。
.
3
• 项目位置
坂雪岗高科技区华为基地对面坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇处，西起坂雪岗大道，北临稼先路东段，南接发扬路
全面通达城区内外，一个“大深圳”翘首可待。
.
8
• 先机把握
• 2003年7月4日，全国21家房地产大鳄聚集深圳，争拍CEPA签署后内地公开拍卖的第一地。万科最终以9.7亿元的竞拍价胜出，取得了位于深圳坂雪岗片区的占地39.7万平方米的G03404-1地块，也就现在的万科城。这是深圳城市扩展浪潮的第一波，更是“大深圳”发展前夜的精彩博弈，这块地创造了当时单宗土地成交额的最高纪录，楼面地价2216元/平米，足以说明“大深圳”格局下，
• 这种战略方向与开发模式，决定了万科需要大量的土地积累。
.
7
• 片区前景
• 万科城位于龙岗区坂雪岗片区。根据《深圳城市总体规划(1996-
2010)》，坂雪岗将是开发型的大型产业园、大型住宅区。片区用地
约15平方公里，人口约15万。
坂雪岗片区不但拥有华为、富士康等世界级大型高新技术企业，而且
吸引了大量的上下游企业落户。目前坂雪岗拥有400多家企业，汇聚
长期中心以区来第的一开延发长线经发验展，前让景万被众科品地牌产发决展策商广者泛道看出好了。其中真谛——“作为一个开发商，最佳的运营方式就是与政府的
规划方向保持一致，以达到成本预算和经济效益、社会效益的最优组合”。
.
9
• 万科版图
在政府“深圳格局”的战
略影响下，目前，万科在坂雪岗拥有四季花城、万科城、第五园近1平方公里的土地，住宅开发总量近120万平方米。而整个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25％的份额。真正成就了一方领主，划出了万科版图。
.
项目概况
4
• 项目技术指标
总建筑面积：437670㎡其中住宅：398050㎡，商业：30000㎡幼儿园：2所6000㎡九年制学校：1个，35600㎡会所：1个，3000㎡
建筑覆盖率： 30% 绿化率：30％建筑容积率： 1.09 车位比：1：1
建筑高度：低层、多层及中高层
.
5
• 项目产品类型
.
17
万科城项目在规划时，首先把自己当作片区的有机组成部分，在考虑业主居住安全性小区组团需要封闭式管理的情况下，又兼顾小区与片区共同成长的必要性，要让片区、社会的情绪、发展能够在小区得到反映，小区的情绪能够向片区扩散，整个小区则呈现开放式。
按道理来说政府规划要求并没有要求万科必须规划万科城为开放式的小区规划，但万科并没有使用这项目权力，而是以“慎独”的哲学思维去规划，预留出了小区与片区的开放式接触空间、顾全大局的同时为自己的产品创造了可持续发展、与片区共成长的未来。
.
10
项目定位
• 项目分析
垄断优势集中开发的规模优势成功经验
品牌优势
片区优势交通规划优势纯粹优势
.
11
• 项目定位
开发模式定位——集约化、区域化的开发模式
开发战略定位——大规模递进式的开发战略与屯地战略的完美结合
.
12
在万科四季花城时代，万科集团董事长王石就鲜明主张“面向新经济，关注普通人”。这些年来，万科在房地产高端产品路线上一路凯歌。一方面，万科将业主服务进一步延伸；另一方面，万科广泛采用世界先进的集约化、区域化开发模式，降低规模成本，提高规模效益。
.
14
• 产品定位
低层高密度的产品
万科城项目是对万科四季花城产品线的提升，项目容积率1.1，其中纯Townhouse仅0.7的容积率。在四季花城原有产品上的不断升级，增加了纯TOWNHOUSE产品。
.
15
• 形象定位
“深圳首创大型TOWNHOUSE亲地社区” 西班牙风情社区
.
16
项目的规划设计特点
了五大洲近30个国家的投资者。同时，也为坂雪岗赢得了深圳“北
硅谷”的美称。城市高新产业的集结，形成一种解决城市就业的基本
功能，与坂雪岗高尚片区的城市群居家相互呼应。
随着“大深圳”版图的出台及交通路网的逐渐畅通，道路、地铁、
轻轨三位一体的便捷交通使一切生活方式、一切选择成为可能。政府
规划与建设的“七横十三纵”，地铁1、2、3、4、11号5条线路，将
万科案例
低层高密度豪宅开发实践
.
1
• 万科城案例 • 第五园案例 • 相关启示Leabharlann 项目概况.2
万科城案例
在万科四季花城开发成功之后，万科就一直致力于类似城市边缘片区，低层高密度住宅开发的研究，并在内地开始大量复制四季花城，适图走出一条独具特色的开发之路。
万科城从选址到拿地，“一年成势，两年成形，三年
四季花城·万科城·第五园一平方公里的万科版图的成功运营让很多普通人拥有城市高品质社区。
.
13
• 客户定位
锁定二三次置业群、发展首次置业客户
结合项目及所在区位的情况，万科城的客户锁定在二
三次置业群、同时也极力发展首次置业的客户。与作为首次置业群首选的四季花城区别开来。因此，万科城在提供的户型上也多是四季花城所没有的，乃至整个深圳地产界，也较少见。