集体土地范围内的房屋登记
浙江省集体土地范围内房屋登记实施细则
浙江省集体土地范围内房屋登记实施细则（征求意见稿）第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保障权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《村庄与集镇规划建设管理条例》和《房屋登记办法》等法律、法规和规章，结合我省实际情况，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于本省行政区域集体土地范围内的房屋登记。
本实施细则未作特别规定的，参照《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》执行。
第三条集体土地范围内房屋所有权登记的申请人为农村集体经济组织、农村集体经济组织成员和乡镇、村企业。
非农村集体经济组织成员申请房屋初始登记或因继承等事实行为申请转移登记的，房屋登记机构应予以登记。
第四条村民住房由于分家析产等导致独立建筑为多个所有权人所有的，已有明确固定界限并可以独立使用的层、间可以作为基本单元申请房屋登记。
第五条《房屋登记办法》第八十三条第一款第（四）项所称符合城乡规划的证明，主要是指县级以上人民政府规划管理部门颁发的《建设工程规划许可证》（包括规划附图）。
房屋建造时规划管理部门尚未在当地实施颁发《建设工程规划许可证》的，申请人应当提交房屋所在地乡镇、街道以上人民政府认可的建房证明材料。
申请登记的村民住房，与其他所有人的住房相毗连的，需要由相毗连房屋的所有权人出具相应的证明材料，以明确毗连墙体的权利归属情况。
第六条《房屋登记办法》第八十三条第五款中的房屋测绘报告或者村民住房平面图中应明确申请登记房屋坐落和房屋面积。
房屋坐落应以地名管理机构确定的门牌为依据。
地名管理机构未编制统一门牌的，应明确申请登记房屋的丘地号或其他统一的唯一性区位标志。
村民住房公有共用部位不明确或没约定，或者公有共用有部位明确，但分摊系数不明确的，房屋登记时可以不计算公有共用分摊面积，但登记机构应将该事项记载到房屋登记簿中。
第七条《房屋登记办法》第八十三条第六款中规定的其他材料包括房屋竣工证明材料。
无法提供房屋竣工证明的村民住房，可由村委会出具房屋已竣工的证明。
集体土地房屋登记的种类及实践--以无锡为例
行 分割后 ， 明确各 自所 拥有 使用权 的土 地面积 宜 与 界址 ， 以避 免在 以后 的 使用 、 改造 以及 回收补 偿 等 情 况 下 ， 生 问题和 纠 纷 ， 产 也避 免造 成 无章
售后 ， 裙房 部分 的实际 使用面 积远 远大 于其 按建 筑 面积 分摊得 到 的使用 权面积 。这 种情况 下 ， 土 地 使用权 面积 如何划 分 ， 土地 使用税 是否 仍按 建
一
程序 拒绝 登记 ，势必 引起 申请人 的不 满与异 议 。 因此 ， 记 部 门应 根据 当地 农村 建 房 实 际 ， 择 登 选
确 认 房屋 是 否 应完 整 具 备建 房 手 续 的时 间临 界
点 。《 例》 条 第二十 五条 规定 ： 《 “ 中华人 民共和 国
城 市规划 法》 国务 院 《 庄和 集镇规 划建 设管 理 ， 村
委 员会 办 公场 所和 房屋 所在 地 分别 张贴 ， 后拍 然
照 取证 。
二 、 屋 所有权 转移 登记 房 的土 地 上建造 的房屋 ，无建 设工 程规 划 许可 证 。 申请 人 中请 这类 房屋 登 记 ， 若按 照现 在 的登 记规 定 ， 以办理 。 难 但不 解 决历史 遗 留 问题 ， 不能维 就 护好房 地产 市场 秩序 ， 障交 易安 全 。 保 因此 ， 对于 这类 在合 法土 地 上建 造 的房 屋 ， 当事 人可 凭房 屋 权属 来源 证 明 ， 向登 记机 构 申请 登记 。房 屋 权属 来源 证 明是指 房 屋 的取得 途 径证 明， 通过 这个 证 明来 反 映房屋 取 得 的合法 性 。 目前 ， 历史 遗 留 的 房屋取 得 途径 多 为 自建形 式 ， 自建 的房屋 权属 来
权 上至少 占份额 三分之 ＝的所有 权人 的同意 。 这 将给 物业 的管理 与利用 带来很 多不便 。 四、 分割后 的不动 产 实际 占地 面积 可 能大 于 按 建筑 面 积 比例 分摊 得 到 的土 地 使用 面 积 。例 如 ， 部裙 房 （ 场） 其上 部结构 （ 公） 割 出 底 商 与 办 分
关于集体土地上的房屋登记的思考
关于集体土地上的房屋登记的思考【摘要】房屋登记机构对集体土地范围内的房屋登记应慎之又慎，保障村民的宅基地使用权，对维护和谐稳定的社会秩序，有着非常重要的意义。
【关键词】集体土地房屋登记村镇居民住宅中图分类号：[f287.8] 文献标识码：a 文章编号：当前，集体土地上的房屋流转成为大家热议的话题，而要使集体土地上的房屋流转就必须先进行房屋登记。
物权法64条为集体土地上的房屋属于村镇居民的私人财产提供了明确的法律依据。
物权法6条确立了以登记为核心的不动产物权公示制度。
但同时《房屋登记办法》82条规定了集体土地上房屋登记的范围，即依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。
结合《土地管理法》第四十三条的规定，集体土地范围内可登记的房屋分为两类：一是村镇居民住宅，包括宅基地上新建、改建、扩建和重建的房屋；二是经依法批准，由乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建造的房屋。
据此在实际工作中，个人名下商业或工业用途的集体土地因不符合法律要求就不能办理房屋登记一、集体土地上房屋登记具有其特殊性1、《房屋登记办法》依旧将宅基地使用权视为一种带有身份性质的财产权，与集体经济组织的成员资格相联系。
为了确保房屋所有权人与宅基地使用权人一致，从源头限制宅基地和村镇房屋私下流转，第八十三条规定村民申请住宅所有权初始登记，须提供申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明和宅基地使用权证明。
这样做的目的在于，限制集体土地上房屋非法流转。
目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，禁止集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。
同时对集体土地上房屋转移登记做出了严格限制。
房屋流转行为，如房屋买卖、赠与、交换、继承、受遗赠会导致权利主体在法律上的变化，因此第八十六条规定村镇房屋转移登记需提供宅基地使用权证明和农村集体经济组织同意转移的证明材料。
如果当事人先办理房屋所有权转移登记后，再去办理宅基地使用权，有可能出现不符合取得宅基地使用权的情形，无法办理宅基地使用权变更，从而造成宅基地使用权主体和房屋所有权主体不一致。
房屋登记办法-建设部第168号文件
房屋登记办法中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，现予发布，自2008年7月1日起施行。
建设部部长汪光焘二○○八年二月十五日房屋登记办法第一章总则第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第三条国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。
第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。
本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
第五条房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。
第六条房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。
从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。
第二章一般规定第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
第八条办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第九条房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。
第十条房屋应当按照基本单元进行登记。
房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
农房登记工作制度
农房登记工作制度一、总则第一条为规范农房登记工作，保障农民房屋权益，促进农村经济发展和社会稳定，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，制定本制度。
第二条农房登记工作应当遵循公开、公平、公正、便民的原则，全面、准确、及时地记载农房权属状况，依法保护当事人的合法权益。
第三条农房登记工作由各级人民政府负责，自然资源和规划部门具体组织实施，相关部门协同配合。
第四条农房登记工作实行属地管理原则，农房登记事项由房屋所在地县级人民政府自然资源和规划部门办理。
第五条农房登记工作所需经费纳入同级政府财政预算，确保农房登记工作顺利进行。
二、登记范围和内容第六条农房登记范围包括：农村集体经济组织成员的住房、农村居民合法取得的住房、依法设立的抵押权住房等。
第七条农房登记内容包括：房屋所有权人、房屋坐落、房屋结构、房屋面积、土地使用权状况、房屋用途等。
三、登记程序第八条农房登记按照申请、受理、审核、记载、发证的程序进行。
第九条申请人应当向自然资源和规划部门提交以下材料：1. 房屋所有权人身份证明；2. 房屋权属来源证明；3. 房屋坐落、结构、面积等基本情况说明；4. 土地使用权证明；5. 其他应当提供的材料。
第十条自然资源和规划部门应当在收到申请材料后5个工作日内进行审查，对符合条件的，予以受理；对不符合条件的，告知申请人并说明理由。
第十一条自然资源和规划部门应当在受理申请后15个工作日内完成审核工作，对符合条件的，予以记载；对不符合条件的，告知申请人并说明理由。
第十二条自然资源和规划部门应当在记载后10个工作日内颁发不动产权证书。
四、登记变更和注销第十三条农房所有权人名称、房屋坐落、结构、面积等发生变更的，应当及时办理变更登记。
第十四条农房灭失、拆除或者权利人放弃房屋所有权的，应当办理注销登记。
五、登记资料管理第十五条自然资源和规划部门应当建立农房登记资料档案，妥善保管登记资料，确保资料的准确性、完整性和连续性。
集体土地房屋登记的书证认定与采证
时 应 当提 交 经 村 民会 议 同 意或 者 由村 民会 议授
权经 村 民代表会 议 同意 的证 明材料 。 是在实践 但 操 作 中， 该证 明 的收取较 为 困难 。一是 登记 机构 如 何知道 该村 的村 民人 数和 村 民姓名 ； 二是 对 于
一
个 自然 村村 民少 则几 百人 多则 上万 人 ， 民全 村
确定原则， 以长期居住在农村集体经济组织所在 地 生产 、 生活 并 以农 村土 地为 基本 生活保 障 且能
尽 到其他 村 民相 同义务 为标准 ，以习惯 为例 外 ，
村 民委 员 会 出具 的经 村 民会 议 或村 民代 表会 议 同意 的证 明材 料 。对 于村 民委 员会 的地 位和 职 能， 根据 《寸 卡 民委员 会组 织法》 民委员 会是 村 民 村
一
村 ， 长 期 不 在此 生产 生活 ， 入 户 口时约 定 不 但 迁
享 受权利 ， 不承 担义 务的 ， 也不是 其成员 。 但户 籍
一
般情 况下 是经济 组 织成 员资格 的前 提条 件 ， 户 对 于 登 记机 构 如 何采 证 申请 人 是否 具 有 集
籍 不在该 村一般 不 是经济组 织成 员 。 体 经济 组 织 成 员 身份 ， 者 认 为 ， 方 面要 考 虑 笔 一 当地有 无设 立农村 集 体经济 组织 ， 一方 面还 要 另 考 虑 当地 农 村 集 体经 济 组 织 与村 民委 员会 的 关
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自我 管理 、 自我 教育 、 自我 服 务 的基 层 群 众 性 自 治 组织 ， 行 民主 选 举 、 实 民主 决 策 、 民主 管 理 、 民 主监 督 。 民委员 会办 理本 村 的公共 事务 和公 益 村 事业 ， 解 民 间纠 纷 ， 助维 护社 会 治 安 ， 调 协 向人 民 政府 反映村 民的意 见 、 求和 提 出建议 。 要 鉴此 ， 登 记机 构 可认 定村 民委 员会 的证 明具备 合 法性 、 有
集体土地上民房登记主体的几种情形
根 据 《 权 法》 ３ 物 第 ０条 的规 定 ， 果 一方 婚 前 建 如
文 书 明确 ， 属归 非成 员者 。 权
如 一律 以 申请人 在 申请 登记 时 点 的户 籍 是 否 在 房屋 所 在 地 作 为判 断 其是 否 为“ 员 ” 成 的标 准， 上述情 况 均不符 合登记 条件 。 但笔 者认 为 ， 按 照《 物权 法》 及其 他相 关法 律法 规 的规定 ， 还应 视
房 ， 建 成 时 即对 该 房 形 成物 权 ， 婚后 夫 妻 二 在 而 人 约 定 共有 则 是 对 该 房 的一 次 处 分行 为 ，根 据 《 权 法》 ３ 条 规 定“ 照 本 法 第 二十 八 条 至 物 第 ｌ 依 三十 条 规定 享有 不动 产物 权 的 ，处分 该物 权 时 ， 依 照 法律 规 定 需 要 办理 登 记 的 ， 经 登 记 ， 发 未 不
其 是 基 于 国家 对 宅 基地 使 用 权取 得 者 身份 的特 殊 要求 ， 民房 的初 始登 记和转 移 登记 的 申请 人 对 身份均 作 了具体 规定 ， 明确 房屋 登记 申请 人应 为 “ 集 体经 济组 织成 员 ” 以下 简称 “ 员 ，。然 本 （ 成 ， ） 而 ， 集 体 土地 上 的房屋 登 记 实 务 中 ， 有 很 多 在 仍 特 殊情 况没 有统 一 的处理 意见 ， 笔者 就 申请人 身 份 问题进 行简 单归纳 ， 并初 步探讨 。 申请 人 在取 得 合 法 的建 房 手 续 、房 屋 建 成
时 发生 效力 。 ”因此 笔 者认 为 ， 上述 情 形 中 ， 在 遗
产承 受 人 依法 取得 的物权 ， 同样 属 于“ 示 登 记 ” 宣 的范 围 ， 承 此 类 房 产 也 应 当属 于 《 法》 ８ 继 办 第 ２ 条之 法律 法 规另 有规 定 的情 形 ， 以受理 。 舡 可 在 苏 省关 于 实 施 （ 屋 登 记 办 法） 干 问题 的指 导 房 若 意 见》 中对 此情 形 也 作 了规定 ： 受 让人 虽 不属 于 “
关于集体土地上房屋登记的案例及剖析
屋 ， 者 以为应按 其建 房 时的历史 背景 下的法 律 笔
政策“ 量 ” 考 。如果 建房 时是 村 民， 当时的规 定 按 又 取得 了合法 的建 房手续 ， 就应 为其 办理集 体 土 地上 的房 屋登记 。理 由有 如下两 条 。 （） １ 国家土 地 管 理局 《 定 土地 所 有权 和 使 确
（） １ 限制 城镇 居 民到 农村建 房 买房 的是 １ ９ ９９ 年 １ １日起 生 效 的 《 地 管 理 法》（ 月 土 同年 ， 国务
③ 配偶 为 房 屋 所 在 地集 体经 济 组 织 成 员 的
了“ 记机 构应 该要 求 甲公 司办理 国有 土地 房 Ｂ登
因为 甲公
理 国有 土地 房屋 登记 手续 。此 外 ， 对房 屋和 土地
效 的法 律
登记 行 为
公 司 再 办
分别 由不 同的登记机 关办理的弊端所作的分析 虽然是 正确 的 ， 这一 案件 中 问题 的发 生与此 并 但
获奖案例剖析选登
Ｒｅｌ ａ
芙 集 土 上 屋 记 案 及剖 子 俸 地 房 莹 的 例 析
●案例
曾为村 民 ， 为 城 市居 民， 取得 的农村 房 现 其
１８ ９ ８年 ， 原村 民张某 与丈夫 李某 自建 楼房 ２ 问、 平房 １ ， １ ９ 间 在 ９ ３年 土地 初 始 登记 时 ， 取 领 了集体 土地 建设使 用证 。后 因李某 调动工 作 ， 来
［０ ４ ５号 《 于 依法 规 范 人 民法 院执行 和 国土 ２０ ］ 关 资源 房地 产 管理 部 门协助 执行 若 干 问题 的通 知》 第 二 十 四条规 定 ：“ 民法 院执行 集体 土 地使 用 人
集体土地房屋办证流程
集体土地房屋办证流程
集体土地建房和集体房屋产权证的办理都需要按照流程来进行。
1. 收集材料。
包括身份证明材料(个人)或企业存续证明材料(企业)、房屋所有权证书或者房屋买卖契约、房屋图纸等等。
2. 去房产管理局提交申请。
提交完整的相关材料后,房产管理局将受理并登记相关申请。
3. 房产管理局立案受理。
收齐完整材料后进行立案受理,并通知相关单位或个人提供进一步材料或开展调查。
4. 房产管理局调查局行政决定。
房产管理局将组织有关部门调查是否符合产权划转条件,并会做出是否同意产权划转的决定。
5. 办理产权证书。
经房产管理局确认无误后,将办理产权证书,形成房产权属关系。
产权证书将记录房屋面积、产权人姓名等详细信息。
6. 提取产权证书。
完成产权证书办理后,产权人可以到房产管理局提取已制作完成的产权证书作为房屋产权的权利凭证。
以上就是集体土地房屋产权证的常规办理流程。
整个流程需要具备完整材料并经多部门核查,所以需要一定时间,产权人应提前安排好。
关于集体土地上房屋登记的案例剖析
关于集体土地上房屋登记的案例剖析1.曾经为村民，现在为城市居民，其取得的农村房屋如何登记？（1）法理与登记依据困境。
该案例涉及《物权法》中一个比较前沿的问题。
《物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
”房屋所有权作为所有权的一种，也应当包含占有、使用、收益和处分的权利，尤其是处分权；而房屋的处分有其特殊性，处分房屋的同时也会一并处分房屋所占用的土地，即法理上所讲的“房随地走、地随房行”。
但是，农村宅基地是集体性质，依法只能由本集体经济组织成员享有使用权，这就意味着宅基地不能自由流转，宅基地的获得必须依靠集体经济组织成员这个身份取得。
这样问题就出来了：依照法理房屋所有权人可以依法自由处分房产，但房产占用的土地却不能自由流转。
现在全国地方房地产登记立法的上位法依据就是《城市房地产管理法》，而《城市房地产管理法》适用对象是城镇房屋。
这样各个地方的宅基地立法就无上位法可循，加上上述的法理困境，使得宅基地这块的立法要么有违法嫌疑，要么干脆不立法，参照城镇房地产法进行登记。
上海市的《上海市房地产登记条例（2008）》第二条，“本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。
农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。
”上海目前的登记实践是在地方性法规出台前，不对于农村宅基地上的房屋进行登记发证。
之前有过这样做法，权利人依法在农村宅基地上建好房屋后，凭相关的许可文件去申请一个《上海市农村宅基地使用证》，我们发现这个证不是对房屋发的证而是对宅基地使用权发的证。
（2）登记模式探讨。
第一种，不予登记并不影响物权取得。
《物权法》第三十条，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
”合法建造房屋是物权原始取得的方式之一，自竣工之日起便当然获得物权。
况且，农村属于熟人社会，房子是谁建的大家没有异议，甚至不影响其通过契约方式转让。
绍兴市人民政府办公室关于开展绍兴市区集体土地范围内农村房屋登记工作的指导意见
绍兴市人民政府办公室关于开展绍兴市区集体土地范围内农村房屋登记工作的指导意见文章属性•【制定机关】绍兴市人民政府•【公布日期】2010.10.09•【字号】绍政办发[2010]147号•【施行日期】2010.10.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文绍兴市人民政府办公室关于开展绍兴市区集体土地范围内农村房屋登记工作的指导意见（绍政办发〔2010〕147号）各县（市、区）人民政府，市政府各部门：为统筹城乡经济发展，推进社会主义新农村建设和农村产权制度改革，保障农民和农村集体经济组织的合法财产权，探索集体土地上房屋产权的处置机制，维护房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《房屋登记办法》（建设部令第168号）等有关规定，经市政府同意，现就开展绍兴市区集体土地范围内农村房屋登记工作提出如下指导意见：一、指导思想以科学发展观为指导，以维护农民和农村集体经济组织合法财产权为出发点，围绕统筹城乡发展、加快城乡一体化和促进社会主义新农村建设的基本要求，规范农房产权管理，促进农房产权交易和处置，为我市农村改革发展奠定基础。
二、基本原则（一）依法自愿原则。
严格按照法律、法规规定的房屋登记种类、程序、要件和范围等，由农房登记申请人自愿提出书面申请办理农房登记手续，经房屋登记机构登记后的房屋权属受法律保护。
（二）先地后房原则。
农房登记应遵循房地一致的原则，申请人须凭房屋所对应的宅基地使用权证或集体土地建设用地使用权证办理房屋登记。
（三）集中申请原则。
由镇（街道）牵头，以行政村为单位集中统一申报。
（四）统一登记原则。
集体土地范围内的房屋由房屋登记机构统一登记，建立统一的房屋登记簿并实行统一管理；实现农房与国有土地范围内的房屋同平台、分类登记，不再另设房屋登记平台或登记系统。
（五）简便简易原则。
简化房屋登记程序，为农房登记提供便利；切实减轻农民负担，降低登记成本。
集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记服务指南
集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记服务指南一、事项名称和编码事项名称：集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记编码：2-1二、实施机构各区、市（县）不动产登记机构三、申请主体申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记的主体为用地批准文件记载的集体建设用地使用权人。
四、受理地点各区、市（县）不动产登记机构五、办理依据《物权法》，《不动产登记暂行条例》，《不动产登记暂行条例实施细则》，《不动产登记操作规范（试行）》。
六、办理条件依法使用集体建设用地兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，应当申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记。
七、申请材料以下材料各一份：1、不动产登记申请书（原件）；2、申请人身份证明（原件）；3、不动产权属证书或有批准权的人民政府批准用地文件等权属来源资料（原件、复印件）；4、建设工程符合规划的材料（原件、复印件）；5、权籍调查表、宗地图、房屋平面图及宗地界址坐标等资料（原件）；6、申请登记事项已经公告的证明材料（原件）；7、建设工程已竣工的证明材料（原件、复印件）。
八、办理时限法定时限：30个工作日。
承诺时限：5个工作日。
九、收费标准：《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》发改价格规〔2016）2559号。
一、不动产登记收费标准。
县级以上不动产登记机构依法办理不动产权利登记时，根据不同情形，收取不动产登记费。
规划用途为住宅的房屋（以下简称住宅）及其建设用地使用权申请办理下列不动产登记事项，提供具体服务内容，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。
办理下列非住宅类不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记，收取不动产登记费，收费标准为每件550元。
二、证书工本费标准。
不动产登记机构按本通知第一条规定收取不动产登记费，核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。
向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。
集体土地房屋登记的历史遗留问题要怎么解决
集体⼟地房屋登记的历史遗留问题要怎么解决店铺⼩编根据多年房屋登记的实践经验，谈⼏点关于解决集体⼟地房屋登记历史遗留问题的建议，望能给从事房屋登记⼯作的同仁有所启发和借鉴。
⼀、历史遗留问题的主要类型1、房产证只留有存根，没有⽤地、建设等批准⽂件，对房屋产权来源也没有记载。
2、房地权利主体不⼀致。
3、1986年房屋登记时没有⾝份证，房屋所有权证记载的姓名与⾝份证不相符，如姓名登记为乳名、同⾳字、错别字等。
4、房屋占地⾯积超出⼟地使⽤⾯积。
5、房屋所有权证记载的房屋坐落模糊、不规范。
6、在同⼀集体经济组织内⼀⼈拥有多套房屋。
如因封建家长制的影响，⼀个家庭中包括成年⼦⼥的房屋都登记在⽗亲的名下。
7、同⼀栋房屋有两本或多本房屋所有权证。
如房屋已出售且买受⼈已办理了房屋所有权证，但出卖⼈的房屋所有权证未收回，造成⼀房多证;同⼀产权⼈、同⼀房屋重复发证。
8、权利⼈所持房产证与存根记载权利⼈不⼀致。
9、房屋建筑⾯积及四⾄的认定有误。
10、现申请⼈不是本集体经济组织成员。
⼆、解决历史遗留问题的原则1、兼顾社会稳定，减少社会资源的浪费。
2、深⼊调查，把握问题的实质，充分利⽤房屋登记的公告程序。
3、充分发挥村民委员会的作⽤。
根据《中华⼈民共和国村民委员会组织法》的规定，村民委员会是村民⾃我管理、⾃我教育、⾃我服务，调解民间纠纷，协助维护社会治安的基层群众性⾃治组织。
村民委员会及村民最了解本村的情况，在解决房屋登记历史遗留问题时，要充分发挥村民委员会、当时登记发证的⼈员及村民的作⽤。
三、解决历史遗留问题的依据及⽅法1、产籍资料不健全。
在为这些房屋办理换证、补证等⼿续时⼀并健全产籍资料;申请转移登记前需先换证，补全产籍资料。
2、房地权利主体不⼀致的。
根据房地产管理法的规定，房地权利主体必须⼀致，如果要求产权⼈将⼟地使⽤证重新变更到原房屋所有权⼈名下，再为其换证，势必造成社会的不稳定，浪费申请⼈的⼈⼒、物⼒，⼜增加⼟地部门的⼯作量。
集体土地房屋登记
集体土地房屋登记第一章总则第一条为规范集体土地上房屋的登记行为，维护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内集体土地上房屋的登记工作，适用本办法。
以各种形式在集体土地上违法违规展开研发建设或变相展开研发建设，未依法获得有关建设、规划审核相关手续，并违法违规向土地所属农村集体非政府成员以外销售的房屋予以备案。
经市政府批准列入城中村改造范围内的集体土地上房屋不予登记，待改造完成并安置完毕后按国有土地上房屋进行登记。
第三条市房地产行政管理部门负责管理市区区域内集体土地房屋备案工作，包含行政辖区内的中原区、金水区、二七区、管城回族区、惠济区及郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新区、郑州航空港区。
市建设、规划、国土资源等有关部门及各区人民政府、市政府派出的开发区管理机构应按照各自的职责协同做好集体土地房屋的登记工作。
第四条市房地产行政管理部门依法实行房屋备案、派发房屋权属证书，包含《房屋所有权证》、《房屋他项权证》。
房屋权属证书附记栏内应标示“集体土地”字样。
集体土地上房屋进行登记应使用国家统一印制的房屋权属证书。
申请登记房屋为共有房屋的，市房地产行政管理部门应当在《房屋所有权证》上注明“共有”字样。
第五条集体土地房屋登记应当遵循房屋所有权与该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致的原则。
集体土地上房屋所有权发生转移的，房屋占用范围内的土地使用权一并发生转移。
第二章通常规定第六条房屋权属的设立、转让、变更和消灭，应当依照本办法规定进行登记。
房屋备案分成起始备案、迁移备案、更改备案、他项权利备案、冻结备案和异议备案。
第七条房屋备案依以下程序展开：(一)提出申请；(二)立案；(三)审查；(四)记载于登记簿；(五)颁授、换发或归还房屋权属证书。
第八条集体土地上房屋，应当按照基本单元进行登记。
房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。
集体建设用地使用权及建筑物构筑物所有权登记
集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记服务指南及办理流程一、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记（一）适用依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。
依法使用集体建设用地兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，应当申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记。
（二）办理依据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》（三）申请材料申请集体建设用地使用权首次登记，提交的材料包括：1不动产登记申请书；2申请人身份证明；3有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；4不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；5法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记，提交的材料包括：1不动产登记申请书；2申请人身份证明；3 不动产权属证书；4建设工程符合规划的材料；5不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；6建设工程已竣工的材料；7法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
（四）办理流程申请一受理一审核一登簿一缮证一核发证书（证明）一归档（五）办理时限自受理登记申请之日起，30个工作日内（六）收费依据财政部、国家发改委《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税[2016]79号）；国家发改委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知（发改价格规[2016]2559 号）二、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记（一）适用已经登记的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请变更登记：1权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；2不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；3同一权利人名下的集体建设用地或者建筑物、构筑物分割或者合并的；4法律、行政法规规定的其他情形。
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试论集体土地范围内的房屋登记
【摘要】《房屋登记办法》第一次将集体土地范围内的房屋纳入了房屋登记的范围，并对其基本的登记程序、审查要件等内容进行了比较全面的规定。
本文对《房屋登记办法》中关于集体土地范围内的房屋的所有权初始登记、所有权变更登记、所有权转移登记、抵押权设立登记、其他登记等方面进行了简要的阐述。
【关键词】集体土地；房屋登记；物权法
在《房屋登记办法》、《物权法》出台之前，我国集体土地范围内的房屋登记制度较为混乱。
很多地方对这方面的工作几乎是一片空白；部分有进行这项工作的地方，也仅仅只有按照《村镇规划条例》开展集体土地范围内的房屋登记。
但由于相关配套制度不健全、不完善，致使有关规定长期难以得到执行，国有土地范围内的房屋登记工作已经步入正规化、制度化之路，而集体土地范围内的房屋登记管理还未起步。
集体土地范围内的房屋登记管理滞后，使农民的财产权益被漠视，不仅严重阻碍农村经济的发展，也使得农民的利益在城市化的进程中屡屡遭受侵犯。
2008年1月22号建设部颁布了《房屋登记办法》。
作为与《物权法》配套的行政规章，在集体土地范围内的房屋登记这方面，《房屋登记办法》在具体考虑我国农村房屋的实际情况进行特别规定的同时，也坚持了房屋登记的基本程序和基本原则，实现了城乡农村房屋登记制度的基本统一。
1、所有权初始登记
集体土地范围内申请房屋登记的土地性质应为宅基地和其他集
体所有建设用地。
在其上面建造可以申请登记的房屋范围依据《土地管理法》第四十三条规定，分为两大类：一是村民住宅，包括农村村民在宅基地新建、改建、扩建和重建的房屋。
二是利用其他集体所有建设用地建造的房屋，包括乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建造的房屋。
而且这些房屋必须是依法建造的。
对于未办理任何审批手续、私搭乱建的违法建筑不能申请房屋登记。
集体土地上房屋在进行初始登记后，登记薄和房屋权属证书上都应该注记“集体土地”的字样。
申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
办理集体土地范围内村民住房所有权初始登记的，应当坚持“先地后房”原则，也就是说先办理宅基地使用权登记并取得宅基地使用权证，或经土地管理部门认可取得宅基地使用权证明，避免出现房屋所有权初始登记后因当事人无法办理宅基地使用权登记，从而造成房屋所有权和宅基地使用权权利主体不一致的情况。
对于利用集体经济组织所有的集体建设用地建设的其他房屋，原则上也应坚持“先地后房”原则。
办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。
经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
2、所有权变更登记
对不同类型的不动产，变更登记的内涵和外延也是有差别的，比如土地权属变更登记的内涵和外延要比房屋变更登记内涵和外
延宽得多。
土地登记类型中的“变更登记”包括权利主体变更、权利客体变更、权利内容变更等方面，但是依据《房屋登记办法》的规定，房屋变更登记仅仅指权利客体变更、权利内容变更以及不影响当事人权利内容的登记事项的变更。
总体上说，由于土地性质不同，只要严格遵循“先地后房”这一总的原则，集体土地上房屋变更登记与国有土地上房屋变更登记是没有太大的区别。
3、所有权转移登记
申请人可以就集体土地上房屋申请转移登记，并不意味着集体土地上房屋可以自由转让。
目前，国家政策、法律和法规对集体土地上房屋转移有严格的限制条件。
集体土地上房屋所有权转移受到限制主要是由宅基地为集体所有的性质所决定。
农村的宅基地使用权是我国特有的一种物权形式，是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，是农民安身立命之本，目前法律法规明确禁止农村宅基地自由流转，禁止城市居民到农村购房。
集体土地上房屋转移登记时提交集体经济组织的同意转移登记的证明文件，可以避免集体土地上房屋违反规定私自流转，从而维护和谐稳定的社会秩序，保障农民基本生存权。
申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。
“法律、法规另有规定”是指以后可能出现的相关规定，比如非集体经济组织成员的继承问题等。
集体土地范围内村民住房转移登记也是以“先地后房”为原则，即先办理宅基地使用权变更登记，再办理房屋所有权转移登记。
宅基地使用权变更登记后，即表明土地管理部门已经认可了房屋受让人可以依法取得宅基地使用权人，从而房屋登记机构可以据此办理房屋转移登记，避免出现宅基地使用权和房屋所有权主体不一致的情形。
4、抵押权设立登记
并非所有集体土地上所建设的房屋都可以申请抵押，依照《担保法》和《物权法》的规定，只有乡镇、村企业的厂房等建筑物可以设立抵押。
因此，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。
乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押登记时是“先房后地”原则，不适用“先地后房”原则。
随同抵押的建设用地使用权范围限于厂房等建筑物所占用范围内的建设
用地使用权，不一定是整块土地的全部建设用地使用权。
目前开展村民住房抵押登记的条件还不成熟，我国地少人多的基本国情决定了应实行最严格的土地管理制度，所以现阶段还不能允许村民住房抵押。
今后，随着经济社会的发展，农村社会保障制度的健全，城乡经济社会一体化新格局的最终形成，《土地管理法》及其配套政策对村民住房抵押的限制性规定还有逐步调整的余地
和空间。
5、其他登记
地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等登记类型是《物权法》新创设的几个登记制度。
集体土地上房屋登记和国有土地上房屋登记既有差别，也有共同点。
集体土地上房屋预告登记、更正登记、异议登记，也遵循“先地后房”原则，确保土地使用权和房屋所有权主体保持一致。
地役权登记可以灵活把握，不必拘泥于“先地后房”。
集体土地上预告登记、更正登记、异议登记、地役权登记应优先适用《房屋登记办法》大框架下的规范制度，比如对申请人身份限制、公告程序、村集体经济组织（村民委员会）同意、发挥村民会议或村民代表会议作用等等，只有《房屋登记办法》没有规定或框架性制度难以适用的，方才参照适用国有土地范围内的登记制度。
城乡房屋统一登记是《物权法》提出导向性要求，也是所有不动产登记机构未来努力的方向与目标。
鉴于目前集体土地范围内的房屋登记工作的复杂性和特殊性，本着实事求是，尊重现实的态度，本人认为国有土地范围内的房屋登记和集体土地范围内的房屋登
记暂时还不具备同一模式登记的条件。
实现城乡房屋统一登记需要一个过程，不能不顾农村实际盲目全盘套用城市房屋登记操作模式。
开展集体土地范围内的房屋登记工作，应坚持积极稳妥有序的原则。
参考文献：
[1]住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室编房屋登记办法释义北京：人民出版社 2008 6
[2]伊春燕编著《房屋登记办法》实务问答北京：法律出版社2009 1
[3]崔建远编著物权法北京：中国人民大学出版社 2009 7
作者简介：
郭彩华（1975年6月-），福建省莆田市，本科，现在职称：中级经济师，主要研究方向：房地产经济及管理。