集体土地上的房屋买卖是否有效
农村房屋买卖案例精选：人民法院报
规 则 要 述01 . 同村村民之间买卖宅基地及房屋，合同应认定有效同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转及地上房屋买卖合同，并经本村集体经济组织同意，应认定合同有效。
02 . 《物权法》生效前善意取得农村房屋，买卖应有效农村房屋买卖发生在《物权法》生效前，不违反其他法律禁止性规定，满足善意取得制度构成要件的，应为有效。
03 . 虽未办过户登记，农村房屋买卖亦可成立善意取得农村房屋满足善意取得制度构成要件可产生物权变动后果，审查要件事实上应充分考虑农村不动产登记制度现状。
04 . 农村房买卖无效，并不导致拆迁利益分配方案无效农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，不必然导致双方事后达成的拆迁利益分配方案无效。
05 . 名为大棚租赁、实为房屋买卖，属违法用地而无效购房者与农业庄园签订名为土地租赁、实为房屋买卖合同，因影响该土地农业用途，属违法用地行为，应为无效。
规 则 详 解01 . 同村村民之间买卖宅基地及房屋，合同应认定有效同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转及地上房屋买卖合同，并经本村集体经济组织同意，应认定合同有效。
标签： 房屋买卖｜农村房屋｜同村村民｜一户一宅案情简介： 2010年，许某将宅基地及未建成房屋作价9万元转让给同村村民杨某，村委会在协议尾部加盖了印章。
2016年，许某认为该转让行为其未征得妻子同意，且协议违反国家土地政策及法律法规中宅基地禁止转让和一户一宅的规定，诉请确认协议无效。
法院认为： ①宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。
依《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
在保证农民集体土地不得用于非农业建设的框架下，限制农民转让宅基地或地上房屋，势必影响农村财产效益发挥和农村经济发展。
依《土地管理法》第62条第4款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”规定，可看出该法并不禁止农民宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。
房屋买卖合同无效案例5篇
房屋买卖合同无效案例5篇1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。
案情简介：xx年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。
xx年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。
邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。
孔某遂提起撤销权诉讼。
法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。
②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。
③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。
另外，邹某称xx年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。
陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。
案例索引：云南昆明中院（xx）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同 __”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同 __——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《 __案例选》（xx04/86:135）。
农村房屋买卖协议有效吗-
农村房屋买卖协议有效吗?农村房屋买卖合同的出卖人和买受人均属于同一集体经济组织的，合同有效。
买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一集体经济组织，但之后将户口迁入该集体经济组织的，合同也有效。
接下来我将为您介绍农村房屋买卖协议有效吗?的法律知识。
一、农村房屋买卖协议有效吗?1、农村房屋买卖合同有效的情形（1）出卖人和买受人均是同一村的村民。
如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。
那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。
（3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
（4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
2、农村房屋买卖合同无效的情形（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。
农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。
（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。
农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。
二、农村房屋买卖合同书卖方：（以下简称甲方），身份证号：买房：（以下简称乙方），身份证号：根据国家和_________省（市）法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：第一条房屋的基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于_________;位于第_________层，共_________（套/间），房屋结构为_________，建筑面积_________平方米（其中实际建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米），房屋用途为_________;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;（房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号）为_________。
浅析集体土地上房屋转让合同的法律效力认定
浅析集体土地上房屋转让合同的法律效力认定[摘要]文章介绍了集体土地上房屋转让合同法律效力认定相关内容，简要分析目前集体土地上房屋转让合同纠纷多的起因及其特点和法律效力认定原则。
[关键词]集体土地上房屋转让合同；起因；特点；法律效力认定由于目前相关法律、法规不够明确，司法实践中对农村房屋买卖合同效力认识存在差异，因而导致不同的法律后果。
有的认为，农村房屋建造的基础是宅基地，宅基地系集体土地，其转让不符合《土地管理法》的规定，农村房屋买卖合同应当认定无效；有的认为，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。
本文就集体土地上房屋转让合同纠纷的起因及其特点和法律效力认定进行简要分析。
一、集体土地上房屋转让合同纠纷多的起因及其特点集体土地上房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，而在农村，农民外出打工的数量是日益增多，新生代农民的就业意识的转变，农民迁往城镇的日益增多，农村卖房的现象越来越普遍，但是近年来，卖房多年的村民，因为随着城镇的扩张，农村土地增值，拆迁补偿费用远远大于房屋买卖价格，出于利益的驱动而反悔，有的主张要求与买受人共享拆迁利益，有的主张收回已经交付的房屋，为此纠纷不断，成为社会不和谐的隐患之一。
集体土地上房屋是否允许转让，对此问题司法实践存在两种意见：一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权。
因此，集体土地上房屋不能转让。
另一种意见认为，“法无禁止即可行”，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协商同意，农村房屋就可以转让。
从我国《土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。
而且，依据我国物权法第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。
2024宅基地转让法律怎么规定宅基地转让
2024宅基地转让法律怎么规定宅基地转让一、2024宅基地转让法律怎么规定宅基地转让法律怎么规定宅基地转让的法律规定1、农村宅基地使用权的转让：从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。
如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。
因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。
根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。
反之，则应认定其合同无效。
也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。
而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。
理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。
然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。
在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。
如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
农村集体土地房屋买卖无效合同怎么赔偿
农村集体⼟地房屋买卖⽆效合同怎么赔偿农村集体⼟地是归农村经济集体所有的，包括宅基地、耕地、林地等，⽽村民可以申请宅基地兴建房屋的，农村集体⼟地房屋可能买卖，但要满⾜⼀定条件，那么农村集体⼟地房屋买卖⽆效合同如何赔偿?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、农村集体⼟地房屋买卖⽆效合同怎么赔偿农村集体⼟地房屋买卖合同⽆效的，如果是⼀⽅过错造成的，由过错⼀⽅按实际造成损失承担赔偿责任。
《中华⼈民共和国民法典》第⼀百五⼗七条【民事法律⾏为⽆效、被撤销或确定不发⽣效⼒的法律后果】民事法律⾏为⽆效、被撤销或者确定不发⽣效⼒后，⾏为⼈因该⾏为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的⼀⽅应当赔偿对⽅由此所受到的损失;各⽅都有过错的，应当各⾃承担相应的责任。
法律另有规定的，依照其规定。
⼆、怎么解决农村房屋买卖纠纷第⼀，争议双⽅直接协商这个是⽬前解决房地产争议的最常见途径。
针对房产交易过程中⾃⾝权利受到侵害的情况，购房者可以以⼝头、书⾯等多种形式与房屋销售⽅直接沟通，指出问题并商议解决办法。
第⼆种，求助于消费者协会。
解决过程中单个购房者与开发商相⽐处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关房屋纠纷的买卖双⽅进⾏调解、处理问题。
第三种，向仲裁委员会申请仲裁，当然这个解决⽅式的前提双⽅之间有仲裁协议，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双⽅另⾏签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双⽅当事⼈均具有法律约束⼒。
最后⼀种途径是通过向法院起诉进⾏解决，购房者通过协商、调解这个⽆法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地⽅法院提起诉讼解决相关问题。
对于前⾯⼏种解决途径，在选择解决房地产争议的途径时，应⽴⾜于解决问题，分清不同的法律、利害关系，⽽选择最能解决实际问题相应社会效果最好的⽅式。
通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，农村房屋买卖合同是⼀⽅过错造成⽆效的，有过错的⼀⽅应当赔偿对⽅由此所受到的损失。
城中村房屋买卖合同的效力(精选15篇)
城中村房屋买卖合同的效力（精选15篇）随着市场经济的快速发展，农村社会发生了巨大的转变，农村的房屋买卖日渐增多，农民往往将其在宅基地上建造的私有房屋出售，而购买者主要是同一集体经济组织的成员和其他集体经济组织的成员以及城镇居民。
农村私有房屋买卖日渐活跃，但我国现行法律法规中，对农村房屋买卖却并没有明确的允许或禁止性规定，也没有明确的具有可操作性的规定，而相关的规定之间又存在矛盾冲突的情形。
从而导致农村房屋买卖的合法性不确定以及农村房屋买卖合同的效力难以认定。
所以在面对农村房屋买卖合同效力认定的案件时，司法机关就显得力不从心，因为没有明确的法律判断标准，所以司法审判中就出现了类似案件不同判决、不同地方法院不同判决、上下级法院不同判决等现象。
而此类案件关系到市场经济的交易安全和农村社会的和谐稳定。
法律的缺失导致的这种司法漏洞，将会严重威胁到司法公正、经济发展以及社会的稳定与和谐。
一、我国农村房屋买卖合同的法律效力现状首先，从农民出售房屋的目的来看，主要基于以下几种情况：第一，融资。
房屋可以说是农民的主要财产，农民没有太多的融资方式，当他们遇到看病就医、做生意、婚丧嫁娶等情况需要资金时，出售房屋是非常重要的融资方式。
第二，一户多宅。
有的农民因继承等原因拥有多处房屋，但实际上并没有那么大的住房需求，从而使房屋闲置，得不到充分利用，出售房屋自然就成为一个很好地选择。
第三，进城务工，现在大量的农村人口进城务工，一年中大部分都在城市生活，并不在农村。
甚至许多人常年不回家，自然也就不需要太多的农村住房，所以也会选择将农村的房屋出租或者出售。
第四，搬迁。
有的农民离开其集体经济组织，到城镇或其他集体经济组织生活，所以卖房搬迁。
(一)立法现状从买卖合同的主体划分，通常将农村房屋买卖合同分为以下三种类型：1.同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋关于同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，由于同一集体经济组织成员本身具有在该集体经济组织申请宅基地的特定身份，从而不会破坏宅基地使用权的分配原则和我国的立法精神。
农村宅基地房屋买卖是否合法
农村宅基地房屋买卖是否合法农村宅基地房屋买卖是否合法?我们来看下⾯这个案例：【案情再现】甲与⼄系某村不同村民⼩组的村民，80年代，两⼈签订了房屋买卖协议，约定甲将⾃⼰的宅基地房屋出售给⼄并实际交付使⽤，办理了宅基地使⽤权变更⼿续，并进⾏了公证。
现甲以法律禁⽌宅基地房屋转让为由，要求依法确认两⼈之间宅基地房屋的买卖合同⽆效。
⽽⼄认为，其与甲之间宅基地房屋的买卖⾏为合法有效。
问题⼀：农村村民是否有权⾃⾏处分宅基地房屋?法律规定，农村村民对其合法建造的房屋享有所有权、并依法享有占有、使⽤、收益的权利。
但是，基于农村宅基地的⼈⾝依附性和社会保障属性，村民在处分农村房屋时受到⼀定的限制。
如：《⼟地管理法》第62条规定：“农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地，……农村村民出卖、出租住访后，再申请宅基地的，不予批准。
”⼜如，国办发〔1999〕39号《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》第2条规定，农民的住宅不得向城市居民出售。
国发〔2004〕28号《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》第10条规定，禁⽌城镇居民在农村购置宅基地。
问题⼆：农村房屋买卖有效的具体情形有哪些?虽然法律没有明确规定农村房屋买卖有效的具体情形，但在司法实践中存在这样⼀种共识，即如果买卖双⽅都是同⼀集体经济组织的成员，经过了宅基地审批⼿续的，可以认定房屋买卖合同有效。
那么，如果双⽅不是同⼀集体经济组织成员，是否影响房屋买卖合同的效⼒呢?在具体司法实践中，确认宅基地房屋买卖的效⼒，应当综合考虑房屋转让时间、转让是否经过审批以及受让⼈的⾝份等因素，从⽽作出相应的认定。
如果系争宅基地房屋买卖已经履⾏完毕，受让⼈在该房中长期居住，且已办理了宅基地使⽤权变更⼿续，从诚实信⽤原则和维护社会稳定的⾓度出发，可维持居住现状，不直接认定⽆效。
因为如果确认合同⽆效，可能使不诚信的⼈从中获利，不利于社会秩序的稳定。
问题三：“同⼀集体经济组织”应该如何界定?实践中经常会遇到“同村不同组的村民是否属于同⼀农村集体经济组织成员”的问题。
集体土地房屋买卖合同的效力及其处理——从一则案例谈起
系 双方 真 实 意 思表 示 ， 不违 反法 律 规 定 ， 属有 应
效 ， 告王某 某要 求 返还 ， 原 无法 律依 据 ， 依法 不 予 支 持 。２ 关 于原 、 告签订 的房 产转 让协 议 中有 ． 被
关房屋 部 分是否 有效及 是 否返还 的 问题 。 因宅基 地转 让必 须报 经政 府主 管 部 门审批 准予 ， 本案 房
年 的诉 讼 时效 。 审理结 果
淮 安市 淮 阴 区人 民法 院 审理 认 为 ： ． 、 １ 原 被 告 双方 签订 的房 产转 让协 议 中有 关饲料 机 部分 ，
上述 标 的物 。 后嵇 某某 又对 上述房 屋进 行 了维修
和装潢 ， 并增 添 了院墙 门等 。２ ０ ０ ８年 １ 月 ４日， １ 王某 某 以双 方签 订 的协议 违 反 农 村 宅基 地 相 关 法律规 定应 归 于无 效为 由向一审 法 院起 诉 ， 求 要 确 认双 方签 订 的房产 转 让协 议无 效 ， 并要 求嵇 某 某 返还 上述房 屋及 宅基地 使用 权和 饲料机 等 。 诉 争房 屋 除上 述 三 间 平 房及 两 间 厨 房 有集 体 土地 建设 用地 使用 证外 ， 他无 任何 手续 。嵇 其 某 某 一 直未 获 得 政府 主 管 部 门对 宅 基 地 转 让 的
屋 买卖 涉 及宅 基 地 的 转 让 ， 原 、 告对 于宅 基 而 被 地 转 让至 今未 获政 府主 管 部 门批 准 ， 且被 告嵇 某 某 在 买受 原 告王某 某房 屋 时 尚有 一 处宅基 地 ， 故 原 、被 告签 订 的房 产转 让协 议 中关 于房屋 部分 ， 违 反 法 律 强制 性 规 定 ， 属 无效 ， 告嵇 某 某 辩 应 被 称 房 屋 买卖 有 效 的 主 张 ， 无法 律 依 据 ， 法 不 予 依 采 纳 。 ． 于原告 王某 某要求 返还 房屋及 宅基 地 ３对 使 用权 的请 求 ， 告王某 某作 为 原宅基 地 的合 法 原
浅谈农村房屋买卖合同效力问题
浅谈农村房屋买卖合同效力问题摘要：随着我国农村经济的发展和农村建设城市化步伐的加快，全国各地农村的房地产市场也变得异常活跃。
在这种形势带动下，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多。
，在农村集体所有土地向国有土地转变的过程中，房屋买卖合同的效力、房屋所有权和宅基地使用权的归属成为焦点,但是，我国法律目前对于农村房屋的规范尚比较杂乱,尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异,判决千差万别,建议有关机关尽快研究出台相应立法，填补农村房屋买卖这一块的立法空白。
关键词农村房屋宅基地使用权转让合同效力法律效力一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景由于城市市民到农村购房已经是较为普遍的社会现象，因此此类纠纷的解决具有重要的社会意义。
首先，由于农村土地是众多农村人口的生存保障,土地制度构成农村社会制度的基础，若纠纷解决不好，导致当事人之间的矛盾升级,将会害及农村社会的稳定。
其次，此类纠纷事关我国集体所有权土地制度与公平市场交易秩序，弱势农民的利益和市场交易秩序都是法律重点保护的对象，二者在一定程度上是相互冲突的，对二者的价值如何均等地予以考虑、衡量,于法律理论、实践都是一种考验。
农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人起诉认定无效,很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素,房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔,有的要求直接收回已交付的农村房屋,有的要求与买受人共沾拆迁利益。
从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为,如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题,甚至遭遇执行难题。
二、农村房屋买卖合同纠纷的现状随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深,相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生,需要购买相对便宜的农村房屋居住;另外,城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
农村房屋能否买卖
农村房屋能否买卖
对于农民在集体土地上与其他农户一起自建的楼房，这些房屋所占用的土地属于农民集体所有土地。
对于这样一种房屋，根据我国现行的《土地管理法》《城市房地产管理法》的相关规定，不能自由买卖。
根据新《物权法》第一百五十三条的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。
由此可见，国家在对宅基地及农民集体土地使用权的转让问题上仍然沿用了原先的法律规定。
因此，在农民集体土地上建造的这些房屋不因新《物权法》的颁布而变为可以依法自由买卖，此种房屋的买卖行为违法，因为这些房屋根本不可能办理到合法的房屋产权证。
同村村民房屋买卖合同
同村村民房屋买卖合同在农村，同村村民之间的房屋买卖是一种较为常见的现象。
为了保障双方的合法权益，明确双方的权利和义务，签订一份详细、合法、有效的房屋买卖合同至关重要。
下面我们就来详细探讨一下同村村民房屋买卖合同的相关事宜。
房屋买卖合同，顾名思义，是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
对于同村村民之间的房屋买卖，虽然相较于城市中的房屋交易可能相对简单，但也需要遵循一定的法律规定和程序。
首先，合同的主体必须是同村村民。
这是因为农村的宅基地属于农村集体所有，只有本集体经济组织成员才有资格享有宅基地的使用权。
如果将房屋卖给非本集体经济组织成员，可能会导致合同无效。
因此，在签订合同之前，双方应当确认彼此的身份和资格。
合同的内容应当包括以下几个重要方面：1、房屋的基本情况：包括房屋的位置、面积、结构、建造年份等详细信息。
这些信息的准确描述有助于避免日后可能产生的争议。
2、房屋的价格及支付方式：明确房屋的成交价格，并约定支付的方式和时间节点。
是一次性支付全款，还是分期支付，每期支付的金额和时间都应当清晰明确。
3、房屋的交付时间和方式：确定出卖人将房屋交付给买受人的具体时间和方式，以及房屋交付时的状态，例如是否包含屋内的家具、家电等附属物品。
4、产权变更登记：约定双方办理房屋产权变更登记的时间和责任。
这是保障买受人合法权益的重要环节，应当及时办理。
5、违约责任：明确双方在合同履行过程中如出现违约行为应承担的责任。
例如，如果买受人未能按时支付房款，应当承担什么样的违约责任；如果出卖人未能按时交付房屋或办理产权变更登记，又应当承担何种责任。
6、争议解决方式：约定在合同履行过程中如发生争议，双方应当通过何种方式解决，是协商、调解、仲裁还是诉讼。
为了使合同更具法律效力，以下几点也需要注意：1、合同应当采用书面形式，由双方当事人签字或盖章。
2、可以邀请村委会作为见证方，在合同上签字盖章，增加合同的公信力。
集体经济组织土地房产买卖
集体经济组织土地房产买卖一、背景介绍在中国的土地制度中，集体经济组织拥有土地使用权，这使得集体经济组织成为重要的土地资源拥有者。
随着经济发展和城市化进程的推进，集体经济组织土地房产买卖逐渐成为关注的焦点。
本文将探讨集体经济组织土地房产买卖的相关问题。
二、土地房产买卖的意义1. 促进资源优化配置通过土地房产买卖，集体经济组织可以将闲置土地转化为经济资源，促进资源的优化配置，提升土地的使用效率。
2. 推动乡村振兴土地房产买卖有助于吸引外部投资，推动乡村振兴。
通过将集体经济组织土地流转给有实力的开发商，可以促使农村地区的经济发展，提升农村居民的收入水平。
3. 增加集体经济组织收入通过土地房产买卖，集体经济组织可以获得土地转让费、房屋销售收入等，增加其财务收入。
这些收入可以用于改善农民福利，提高农民生活品质。
三、土地房产买卖的挑战1. 土地流转难题由于集体土地的特殊性质，土地流转存在一定的限制。
一方面，涉及到农民的土地权益，需要保护他们的合法权益，避免农民利益受损。
另一方面，土地流转界定和手续繁琐，需要进行政策创新和改进。
2. 信息不对称集体经济组织与有购买土地需求的开发商或投资者之间存在信息不对称的问题。
有些集体经济组织对于土地市场行情和土地价值缺乏了解，容易被不诚信的买家或投资者利用，导致经济损失。
3. 权益保护土地房产买卖过程中，保护集体经济组织的合法权益是关键问题。
合同的签订、产权的确权等环节都需要加强监管，确保集体经济组织的权益不受损害。
四、解决方案1. 完善土地流转政策政府应该制定明确的土地流转政策，为土地房产买卖提供规范和引导。
政策应包括土地流转的界定、流转手续的简化、农民权益的保护等内容，确保农民利益不受侵害。
2. 提供信息咨询服务政府可以成立土地交易服务机构，提供土地市场信息、价格评估等咨询服务，帮助集体经济组织做出明智的决策，避免信息不对称问题。
3. 强化合同监管政府应加强对土地房产买卖合同的监管力度，确保合同的签订遵循公平原则，并设立有效的纠纷解决机制，保护集体经济组织的合法权益。
买农村房子签协议有效吗
买农村房⼦签协议有效吗农村房屋是指兴建在宅基地是的房屋，农村房屋买卖是受很多法律限制的，⽽买卖双⽅要签订农村房屋买卖合同或者协议，这样才能保障双⽅的利益，那么买农村房⼦协议有效吗?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
买农村房⼦协议有没有法律效⼒虽然农村房屋可以买卖，但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。
因为农村房屋买卖合同主体不同，所涉及的相关法律、法规、政策也⼤有不同。
因此，在适⽤法律认定农村房屋买卖合同效⼒时也会得出不同的结论。
具体如下：(⼀)对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。
购买者具有房屋所在地集体经济组织成员⾝份，这便排除了宅基地不能进⾏流转的障碍，要买卖双⽅所订⽴的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。
(⼆)对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效⼒的认定。
我国相关法律、法规虽然禁⽌将农村宅基地使⽤权向本集体经济组织成员以外的⼈转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并⽆禁⽌性规定，也⽆禁⽌向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。
因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
(三)农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定⽆效。
在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放⼟地使⽤证”。
因此对这类合同，应因违反国家政策⽽认定为合同⽆效。
⼆、农村房屋买卖合同什么情况下⽆效(⼀)产分离出卖，合同⽆效。
由于房屋是建筑在⼟地上的，为⼟地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖⽽转让时，该房屋占⽤范围内的⼟地使⽤权也必须同时转让或随房屋转移。
如果出卖⼈将房产和⼟地使⽤权分别卖与不同的买受⼈，或者出卖房屋时只转让房屋所有权⽽不同时转让⼟地使⽤权，买受⼈可以提出这种买卖合同⽆效。
农村房屋买卖合同效力问题.doc
农村房屋买卖合同效力问题.doc一、农村房屋买卖合同概述农村房屋买卖合同是指农村集体经济组织成员之间或者非本集体经济组织成员之间签订的，转移农村房屋所有权的合同。
由于农村房屋的特殊性质，即宅基地使用权是农村居民作为农村集体经济组织成员而享有的基本生活资料用地的使用权，因此其与城市商品房具有本质的区别。
二、农村房屋买卖合同效力问题对于农村房屋买卖合同的效力问题，实践中一直存在争议。
根据《合同法》和《物权法》的规定，合同效力分为有效、无效和未生效、失效等几种情形。
对于农村房屋买卖合同，由于其涉及土地使用权问题，因此其效力判断也与其他普通买卖合同有所区别。
（一）有效情形根据《合同法》和《物权法》的规定，如果农村房屋买卖合同符合以下条件，则该合同有效：1. 买卖双方为具有完全民事行为能力的自然人或法人；2. 双方自愿签订合同，且意思表示真实；3. 合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定；4. 符合当地政府关于农村房屋买卖的相关政策。
在实践中，如果农村房屋买卖合同符合以上条件，则该合同应当认定为有效。
但是需要注意的是，由于农村房屋买卖涉及到土地使用权问题，因此其效力可能会受到当地政府政策的限制。
（二）无效情形根据《合同法》和《土地管理法》的规定，农村房屋买卖合同可能因以下原因而无效：1. 买受人并非农村集体经济组织成员，即非本集体经济组织成员与本集体经济组织成员签订的房屋买卖合同无效；2. 未经宅基地使用人同意出售的房屋买卖合同无效；3. 未办理相关审批手续的房屋买卖合同无效；4. 其他违反法律、行政法规强制性规定的情形。
需要注意的是，如果农村房屋买卖合同被认定为无效，则出卖人可能会面临返还房屋、赔偿损失等法律责任。
因此，在签订农村房屋买卖合同时，双方应当充分了解相关法律法规和政策，并确保合同内容不违反法律规定和政策要求。
（三）未生效、失效情形除了有效和无效情形外，农村房屋买卖合同还可能存在未生效、失效等情形。
最高院及部分地方法院关于农村房屋买卖处理的相关规定
最高院及部分地方法院关于农村房屋买卖处理的相关规定第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同认定无效。
合同无效后，买受人要求返还购房款及利息，以及要求赔偿装修或者重建费用的，应当综合考虑当事人的过错等因素确定。
20.在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。
未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。
相关链接：33个试点县市区名单北京市大兴区天津市蓟县河北省定州市山西省泽州县内蒙古自治区和林格尔县辽宁省海城市吉林省长春市九台区黑龙江省安达市上海市松江区江苏省常州市武进区浙江省义乌市浙江省德清县安徽省金寨县福建省晋江市江西省余江县山东省禹城市河南省长垣县湖北省宜城市湖南省浏阳市广东省佛山市南海区广西壮族自治区北流市海南省文昌市重庆市大足区四川省郫县四川省泸县贵州省湄潭县云南省大理市西藏自治区曲水县陕西省西安市高陵区甘肃省陇西县青海省湟源县宁夏回族自治区平罗县新疆维吾尔自治区伊宁市2015年全国民事审判工作会议纪要35.现阶段，我国城镇化仍处于较低水平，农村社会保障体系不健全，宅基地具有很强的社会保障和社会福利性质。
完全放开宅基地使用权限制的条件尚不具备。
对于已经确定宅基地转让为试点地区的，因抵押担保、宅基地使用权转让产生的纠纷，可以按照国家政策即相关指导意见处理。
非试点地区宅基地流转，农民将宅基地上的房屋出售给城镇居民或者不同农村集体经济组织成员的，一般应当认定房屋买卖合同无效。
合同无效后，买受人可以要求返还购房款，并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。
集体土地房屋买卖合同3篇
集体土地房屋买卖合同3篇集体土地房屋买卖合同1随着社会主义经济改革的更加深入，国家已经开始探索建立宅基地使用权有偿转让机制，并在部分地区展开试点。
集体经济组织要求“同地、同权、同价”的呼声高涨，有关集体土地上房屋买卖的法律规定终将破茧而出。
一、集体土地上的房屋买卖合同的分类从用益物权的角度划分，集体非农建设用地使用权分为两类：1、集体建设用地使用权。
集体建设用地使用权规定在《物权法》第三编用益物权的第十二章建设用地使用权第一百五十一条。
2、宅基地使用权。
宅基地使用权规定在《物权法》第三编用益物权第十三章宅基地使用权第一百五十二条。
集体建设用地使用权和宅基地使用权均为用益物权之列。
与此相对应，集体土地上的房屋买卖合同可以分为两类：1、农村居民宅基地上的房屋买卖合同。
农村居民在自己的宅基地上自建的私有房屋买卖合同。
2、集体建设用地上的房屋买卖合同。
主要是集体经济组织利用本集体建设用地建造房屋或者拆除旧住宅新建楼房的买卖合同。
二、如何认定集体土地上的房屋买卖合同的效力一般论述集体土地上的房屋买卖合同效力的观点，存在一个误区，往往只论述农村居民宅基地上的房屋买卖合同效力问题，却忽略了另外一个重要的组成部分，集体建设用地上的房屋买卖合同的效力问题。
相对来说，对于农村居民宅基地上的房屋买卖合同效力问题，法律规定比较明确，学说理论分歧较小;对于集体建设用地上的房屋买卖合同效力问题，法律规定较少，学说理论分歧较大。
(一)农村居民宅基地上房屋买卖合同的效力根据买卖合同主体之一购买方的身份不同，农村居民宅基地上的房屋买卖合同可以分为两类：同一集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖合同和集体经济组织以外人员的宅基地上房屋买卖合同。
1、同一集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖合同有效。
我国法律虽然没有直接规定宅基地使用权可以转让，也没有直接规定农村居民的住房买卖合同有效，但是根据《土地管理法》第六十二条第四款的规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
农村的宅基地房屋买卖是否合法有效？
农村的宅基地房屋买卖是否合法有效？农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。
近年来，随着城镇化的快速发展，宅基地房屋买卖纠纷大量涌入法院。
近年来，自然本律师也接到很多当事人及亲友的咨询，这类房屋能否购买的问题，通过本篇希望对大家有所帮助。
农村宅基地是以《土地管理法》、国土资源部的行政法规以及各省的宅基地管理办法等为依据，当然在实践中主要是依据各省的宅基地管理条例来进行申请的。
根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。
这个标准要根据各省自己的规定来办理。
农村村民建住宅需要使用宅基地的需要经过申请、现场勘查、填申请表、村委会审查、审核上报、审批、放样、验收发证的一系列流程。
虽然农村的宅基地个别地方的审批流程、管理上比较混乱，但是根据法律的规定是有一套严格的申请流程和申请条件限制的，就可以申请的情况有（1）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；（2）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；（3）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
当然，根据法律的明确规定，农村村民不予批准使用宅基地的情形有：（1）年龄未满十八周岁的；（2）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；（3）出卖或者出租村内住房的。
由于各省的规定有些出入，具体还要到当地的土地部门进行咨询后才能确定，总的程序和步骤既是如此。
近年来，随着房地产行业的发展，因宅基地引发的纠纷越来越多，其中，最突出的还是宅基地能否转让的问题。
那么，农村宅基地能否转让？我国现行的法律是怎样规定的？宅基地转让后会产生怎样的法律后果？一、处理农村宅基地买卖纠纷需要明确的两个问题。
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竭诚为您提供优质文档/双击可除集体土地上的房屋买卖是否有效篇一：集体土地房屋买卖能否买卖集体土地房屋买卖合同无效一般亦不予返还【案情】20XX年7月4日，原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份，双方约定：原告将其位于王兴中学门前的三间平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给被告，被告于20XX年7月20日一次性付给原告转让费55000元，王某某协助嵇某某办理过户手续，过户费由嵇某某负担等。
时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任（无正主任）张某某作为见证人在协议上签字。
协议签订后，被告按约支付了转让费55000元，原告亦向被告交付房屋及其他标的物。
交付后，被告对上述房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等。
20XX年11月4日，原告以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院起诉，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。
另，讼争房屋除上述三间平房及两间厨房有集体土地建设用地使用证外，其他无任何手续。
被告一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。
被告在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。
【评析】本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的房产转让协议的效力；二、如果协议无效财产是否应予返还。
从本案来看，协议中约定的标的物包含两个方面，一方面是饲料机等动产部分，由于该动产买卖并不违反法律规定，是双方真实意思表示，应属有效，且已履行完毕，自然不存在返还的问题；另一方面是涉及房屋等不动产部分，由于是集体土地上的房屋买卖，无论是理论界还是实务界，其效力争议较大。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”《江苏省土地管理条例》第35条第2款规定：“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。
”根据上述规定，宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予，此属行政许可，即合同生效必须有此要式，而且买受方只能拥有一处宅基地。
司法实践中，一般以此理由认定无效为主，而以认定有效为辅。
即在购买人购房以后，获得了该集体经济组织成员身份，同时，其又符合取得宅基地的条件，应当认定为有效。
因此，本案双方签订的房屋等不动产部分买卖协议应属无效。
第二，无效情形下的处理。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
”因此，合同被认定无效以后，双方各自返还财产应属于常态的一种处理方式。
无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要返还的情形。
虽然在认定合同无效过程中，更多地是考虑宅基地使用权的法律适用问题，但在判断能否返还或有无必要返还时，则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。
实践中，集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别，而房屋的现状通常存在以下几种情况：其一，与原买卖标的一致；其二，购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分；其三，该房屋已被完全翻建；其四，该房屋已自然灭失；其五，该房屋因征用、拆迁而灭失，但购房人获得了拆迁补偿款；等等。
司法实践中，针对上述情况，法院一般采取的是，除了与原买卖标的完全一致且买卖合同履行时间较短情形予以适当返还之外，其他的，一般是以不返还为主，尤其是当前拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷，当事人缺乏基本的诚信，此种风气不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。
本案中，由于双方签订的房屋买卖协议被确认无效。
同时，双方合同履行时间较长，买受人也已对该房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等，如果返还将给买受人造成更大的损失，所以，此种情况属于合同法规定的没有必要返还的情形；又因在买卖合同签订后，买受人也已经支付了一定的对价，亦不存在折价补偿的问题。
如何看待集体土地上房屋买卖合同效力其实合同法规定了,如果合同签订的是损害到国家或集体利益的,这种买卖合同是无效的.土地法规定了村集体用地只作为本村民调制,非本村民或城镇居民等局外人不得买卖,禁止买卖所以楼主这种买卖合同是无效的,以前几年的北京的艺术村就是个最典型的案例,打官司全输呀,慎重呀.案情简介２００３年８月，原告潘某(反诉被告)与Ｗ经理部签订村民住宅集资代建协议书１份，双方约定：原告潘某缴纳集资建房款１３６５４７元，选定Ｗ经理部开发建造的生活小区中房号为４０３的房屋１套，同日原告潘某缴纳了全部房款。
２００４年１２月，被告张某(反诉原告)的房屋被拆迁，被告张某与拆迁单位Ｘ签订拆迁补偿安置协议一份，约定拆迁单位Ｘ将自Ｗ经理部购得的本案争议房屋４０３室安置给被告张某。
２００６年７月原告潘某通过经理部Ｗ取得Ｄ１－４０３房屋并进行了装潢，于同年８月入住。
同年１０月３０日晚７时许，原告潘某回到４０３室，发现房门被撬，被告张某等人在该房屋内，并称该４０３室系拆迁安置给他的房屋，双方为此发生争执，原告潘某向法院提起诉讼，请求判令被告张某停止妨碍其居住。
被告张某接到诉状后，向法院提起反诉。
争执意见对该案如何处理，第一种意见认为，本案争议房屋系集体土地上建房，违反了《土地管理法》第６３条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，故应认定原被告分别与开发商签订的房屋买卖合同无效。
据此，原被告双方均未取得争议房屋的所有权，应驳回双方的诉讼请求。
第二种意见认为，应根据本案的实际情况和目前我国的有关集体土地建房的现状，将双方各自与开发商签订的房屋买卖合同视为有效，再根据谁先实际控制和占有的原则进行判决。
分析意见笔者赞成第二种意见。
本案因房屋土地的性质问题，导致该房屋无产权证，至于本案中涉及的合同效力问题，长期以来争议颇多，笔者认为，对于在农村集体土地上所建房屋的买卖从土地管理法的立法目的来考虑，确认合同有效，并不影响该法旨在保护耕地总量、防止耕地减少的立法目的，且能有效地改善农民自身居住条件，改善城市低收入家庭的居住条件，更重要的是认定合同有效能够避免由于合同无效引起的社会不稳定。
认定合同有效，既体现了合同法鼓励交易之立法精神，亦符合现在和未来立法的发展趋势，且本案的原被告并非是同一个合同的相对人，均未对合同的效力进行抗辩，法院在审理本案时，可以不就合同是否有效的问题进行认定和处理，将上述合同视为有效，并按有效处理。
综上，因原告潘某先于被告张入住４０３室，且对４０３室进行了装修，对该房屋进行了事实上的控制与装修，被告张某以撬门的方式进入４０３室，违背了原告潘某的意志并使其丧失了对该房屋事实上的控制与支配，因此，原告潘某要求被告张某排除妨碍的主张应被法院支持。
农村集体土地上所建房屋买卖合同的效力随着我国经济、社会整体的发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足。
城乡一体化、农村城市化、农民市民化已成为农村发展的新趋势。
农村各类产业基地和开发园区的不断崛起，大量集体土地被征用，大批农村房屋被拆迁。
由于拆迁补偿款的数额往往远高于房屋售价，为此原农村房屋买卖合同的出售方纷纷毁约，导致农村宅基地房屋买卖纠纷的增加。
另外，拆迁的异地集中安置，动迁户将安置房屋出售他人；一部分地区还出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”等等。
在这些过程中出现了一些纠纷，这些纠纷的出现从深层次上看有其必然原因。
等传统功能逐步萎缩，而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变。
二是随着开放型经济与城市建设的深入发展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值迅速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。
三是国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格控制的土地一级市场受让土地成本过高。
在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下，农村集体建设用地不可避免地自行流转。
四是我国土地管理制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推进，相当一部分村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。
可以说，在一定意义上，在农村集体土地上所建房屋进行买卖现象的出现就成为不可避免的趋势。
既然有买有卖，其间就难免产生纠纷。
为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，20XX年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。
但是，通过近三年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法解释序言中所体现的立法旨意看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的房屋买卖行为纳入调整范围，这不能不说是一种“立法”上的缺失。
对于在农村集体土地上所建房屋买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。
一、农村集体土地上所建房屋买卖中存在的问题根据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”因此，在社会主义的中国，从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。
这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。
研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的出发点，所以，房屋依据其土地属性可以区分为建筑于国有土地上的房屋和建筑于集体土地上的房屋两大类。
对于国有土地上的房屋，《中华人民共和国城市房地产管理法》等已对房地产开发用地、房地产交易、房地产权属登记等作出了具体规定。
而对于建筑于集体土地上的房屋，现并无类似的规定。
在房屋与土地的关系上，现普遍采取“房地一体主义”原则，即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。