南京鼓楼区楼盘项目定位报告
商品住宅合理价格分析——以南京市鼓楼区为例
波动 ． 这 说 明 我 国 上 市 公 司监 督 体 制 已 经 有 所 完 善 ． 能 够 为 投 资者 进 行 投 资 提 供 建 议 ． 并且 从 另 一方 面说 明股 价 能 反 映
一
财 务 问题 的 困境 ， 必须 从改善股权结构 入手 ， 逐 步 降低 上 市 公 司 的 股权 集 中程 度 ， 使 公 司股 权 多 元 化 。 ３ ． 提高 投 资 者 的 素 质 股 市 是 一 个 风 险 与 收 益 并 存 的市 场 ． 很 多 投 资 者 在 进 行
定 的会 计 信 息 。 ３ ． 本 文 只对 ２ ０ １ ２年 的 数 据 进 行 了 分 析 。 即 只 选 取 了截
面数据 ， 如果对其它年度 的数据进行 同样的实证分 析 。 会 有
投 资 时有 时会 存 在 盲 目 ． 从众心理 ， 在 投 资 方 面 他 们 风 险 意
识差 ， 从 而产 生 了一 系 列 的不 理 智 的 投 资 行 为 。尤 其 是 新 人 市 的投 资 者 ， 还 没 有 养 成 通 过 正 规 渠 道 阅 读 上 市 公 司 信 息 披
监会应加大稽查力度 ． 同 时还 应 加 大 惩 罚 力 度 对 披 露 误 导 信 息 等 违 法 行 为 要 依 法 处 理 。 使 信 息 要 充 分 体 现 时效 性 ， 有 效 性 和 充 分 性 。 从 而 不 仅 要 对 投 资 者 更 好 的 投 资 提供 建议 ． 同 时也 要 为 预 测 我 国 的经 济 走 势 提 供 有效 数据 。 ２ ． 上 市 公 司 要加 强 财 务 治 理 公 司治 理 是 上 市 公 司获 得 长 足 发 展 的 关 键 。 财 务 治 理 是 公 司治 理 的核 心 ， 因 此 优 化 公 司 的 财 务 治 理对 公 司 的 自身竞 争优 势 和 地 位 的提 高 有 着 重 要 的 作 用 。在 财 务 治 理 中 ， 股 权 结 构 是 否 合 理 对 财 务 治 理有 着很 大 的影 响 力 。 因 此 针 对 我 国 １ ５ ８
中海地产南京凤凰街项目前期定位报告共149页(1章)
中海地产南京凤凰街项目前期定位报告共149页（1章）目录第一章项目与区域解析 (4)第一节项目要紧经济技术指标 (4)第二节项目地理位置及四至 (5)第三节项目区域环境 (6)第五节区域进展规划 (8)第六节小结 (10)第二章市场环境分析................................................................ 错误!未定义书签。
第一节宏观政策环境............................................................ 错误!未定义书签。
第二节南京整体经济运行状况 ........................................... 错误!未定义书签。
第三节南京房地产供求关系及进展趋势........................... 错误!未定义书签。
第四节重点片区房地产市场分析....................................... 错误!未定义书签。
第三章南京豪宅市场分析 ....................................................... 错误!未定义书签。
第一节南京豪宅市场情况.................................................... 错误!未定义书签。
第二节南京豪宅区域板块划分 ........................................... 错误!未定义书签。
第三节南京豪宅的购买特征................................................ 错误!未定义书签。
第四章消费者调研.................................................................... 错误!未定义书签。
南京景枫中心简介
南京景枫中心简介南京景枫中心是南京市一座现代化的商业综合体，位于南京市鼓楼区，毗邻南京大学，交通便利。
景枫中心是南京市的标志性商业项目，拥有丰富的商业资源和便捷的购物体验，为消费者提供了一个高品质的购物、休闲和娱乐场所。
景枫中心总建筑面积约20万平方米，由多栋高层建筑组成，包括商业楼、写字楼、酒店和公寓。
商业楼分为多个层面，各层设有不同类型的商铺，满足消费者的多样化需求。
商铺内有国内外知名品牌的专卖店、时尚潮流品牌、精品百货和特色餐饮等，提供了丰富的购物选择。
景枫中心还设有大型超市，为消费者提供方便快捷的购物体验。
超市内的商品种类齐全，品质可靠，价格合理，满足了人们日常生活所需。
此外，景枫中心还设有多个餐厅和咖啡厅，为消费者提供各种美食选择，无论是中餐、西餐还是异国风味，都能满足不同口味的需求。
景枫中心还设有多个娱乐休闲场所，包括电影院、KTV、游戏中心等。
电影院放映最新的电影作品，提供了一个舒适的观影环境。
KTV提供了高品质的音响设备和舒适的包房，是朋友聚会和娱乐放松的好去处。
游戏中心提供各种电玩游戏和娱乐设施，适合不同年龄段的人群。
景枫中心还设有一座高级写字楼，为各类企业提供办公场所。
写字楼内设有现代化的办公设施和高速网络，满足企业高效办公的需求。
此外，景枫中心还设有一家高档酒店和一座公寓楼，为来访的客人提供舒适的住宿环境。
景枫中心不仅提供了购物、休闲和娱乐的场所，还举办了各种活动和展览，吸引了大量的人流。
商场内设有专门的活动场地，定期举办各种主题活动和展览，如时装秀、艺术展和特色市集等，为消费者带来了丰富多彩的文化体验。
南京景枫中心是一座集购物、休闲、娱乐和商务办公于一体的现代化商业综合体。
它不仅拥有丰富的商业资源和高品质的购物环境，还为消费者提供了多样化的娱乐和休闲选择。
景枫中心成为了南京市的地标性建筑，吸引了大量的市民和游客前来观光和消费。
无论是购物还是休闲娱乐，景枫中心都是一个理想的选择。
南京市桥南-金陵船厂组团控制性详细规划
车场1处，
变电站1处
规划单元控制内容一览表
图则单元划分 21
4 具体规划内容——综合交通规划
规划原则：
1.提高道路网络的层级性， 提高路网的连通度和整体可 达性； 1.2.细化道路网结构，提高 支路网密度； 2.3.限制小汽车的通行，为 公共交通提供最大化的通行 空间，同时鼓励慢行交通； 3.4.慢行交通和公共交通的 一体化衔接
➢ 地理位置：本规划范围为桥南—
金陵船厂组团，位于鼓楼区下关片区，北临长 江，西至宁启铁路，东至江元路— 幕府山，规划建设用地面积1.91平方公里。
➢ 产业：
金陵造船厂是该片区内唯一的工业用地，提供 了3000多个工作岗位。自2008年以来，每年 的工业总产值按35%左右的速度增长，到201 1年，工业总产值达到100亿元。2013年2月 承接了“泰坦尼克2号”的建设任务。 但由于地域规模和长江水深的限制，其面临产 业转型，目前已在仪征和六合建设分厂。
26.13
16.9%
现状建设用地平衡表
现状建设用地 6
2 发展现状 ——用地现状
7
2 发展现状——用地现状
8
2 发展现状 ——用地现状
9
2 发展现状——现状道路交通
➢ 片区内部东西向交通主要依靠燕江路（主
干路），南北向交通主要依托包燕中路和 宝燕南路相连；
➢ 另外一条主干路金燕路贯穿了居住组团，
决定了规划的深度和远 规划观念 见，即永续发展的思路
城市？...
4个原则：重“场 所”；多样性；连贯 性；人的尺度
DD城iiaa市ggr设raam 计m 22
规划？...
城市管理
“三分规划，七分管 理”
16
3 规划定位和目标
鼓楼区计划
南京宏顺房地产 开发公司
下关滨江商务区 管委会、 阅江楼街道
10 新开 工
恒大滨江商业 综合体
东至规划路，西 拟建6幢酒店式公寓、9幢办公楼 2016 至江边路、北至 、4幢商业楼及配套的商业裙楼、 公共路、南至中 地下商业、地下车库等设施。 2019 山北路。
6.40
64.99
700000
60000
4.55
9.09
180000
50000
完成首层顶板施工，实 施土方开挖。
南京东方大唐 置业有限公司
湖南路管委会、 湖南路街道
新城创置湖北路 湖北路51号 商业综合体
拟建地下3层（其中1～2层为商业 、超市，3层为停车场）。地上7 2015 层商业楼，有精品超市、零售、 精品服饰、儿童娱乐、餐饮、电 2017 影院等业态。
合计
一、 产业类42项 2015 2023
1227.5
13891655
312.7
1051.0
12290270
1100000 南京临江老城改 造建设投资有限 公司
1
中冶滨江 3号地块
滨江3号地块
用地性质为商业、文娱、住宅混 合用地。
32.29
129.02
1958100
30000
部分地块主体施工。
下关滨江商务区 管委会
2
世茂滨江新城 二期
南通路99号
建设12栋超高层、2栋高层住宅； 其中：地上建筑面积79.9万平方 2010 米，地下11.8万平方米，包括配 套幼儿园、社区中心和配套商 2018 业；总户数5463户，机动车停车 位5300个。 2014 2019
18.70
91.70
1000000
南京绿地广场紫峰大厦项目研究报告
管理风险评估
Hale Waihona Puke 总结词人员素质管理风险涉及到项目的人员、 组织、协调等方面。
项目团队成员的素质和能力 可能影响项目的执行效果， 需要保证团队成员具备相应 的专业知识和经验。
组织协调问题
项目团队的组织和协调问题 可能导致工作效率低下，影 响项目的进度和质量。
技术风险评估
总结词 工程技术难题 施工质量问题 施工进度延误
技术风险涉及到项目的工程技术、施工质量和进度等方面。
项目可能面临一些工程技术难题，如复杂的地质条件、高难度 的结构设计等，需要采取相应的技术措施来解决。
施工质量问题可能导致项目的质量不达标，需要进行修复或重 建，从而增加项目的成本和工期。
选择适宜的植物种类，进行合理的 配置，形成丰富的植物景观。
03
02
人文景观
结合南京的历史文化元素，打造具 有人文气息的景观节点。
灯光照明
采用节能环保的灯光设计，营造出 舒适、美观的夜间景观。
04
06
项目投资估算和效益分析
投资估算
建设成本估算
根据设计方案和工程量清单，南京绿地广场紫峰大厦的建设成本包括土地购置、基础工程、主体结构 、装修工程、设备购置及安装等费用，总计约人民币10亿元。
竞争对手分析
主要竞争对手包括其他在南京市内运营的商业地产项目，如其他写字楼、 商业中心等。在竞争过程中，南京绿地广场紫峰大厦需要发挥自身优势， 如地理位置、品牌影响力等，以吸引客户。
市场趋势与机会
随着科技和创新的发展，商业地产市场正朝着智能化、绿色环保等方向 发展。南京绿地广场紫峰大厦应关注市场趋势，把握机会，创新发展模 式，以保持竞争优势。
紫金(下关)科技创业特别社区02-13B29a产业园地块总体定位策划报告(互联网创新)
总体定位依据 响应国家战略要求
互联网创新创业产业园 响应了国家多层面护航小微企业“互联网+时代”创业创新的战略号召，具有前瞻性
总理在《政府工作报告》中提出要把“大众创新、万众创新”打造成推动中国经济继续前行的双引擎之一。工信部认真落实党中央、国务院 关于“大众创业、万众创新”的战略部署，重点从以下三个方面来积极地促进中小微企业的创业和创新的发展：
3. 小结
01 项目目前周边交通状况良好，但公共出行较为不便，随着 地铁7号线的开通，地铁口的项目位置使得交通通达。 规划中地铁7号线建成前，由于附近的公交线路也较少。建 成后员工日后上下班出行十分方便，
02 项目周边商务办公载体少，尚未形成产业集聚，形成 良好的产业办公氛围 项目周边尚未形成办公载体聚集，产业涉及种类少，没有形成良好 的产业办公氛围。
互联网创新创业产业园在功能之外，包括了互联网、创新创业、复合产业园三大核心因子，每个因子互相影响、互相促进。互联网功能设定 是明确复合产业园的产业方向与核心功能，以基于互联网的创新创业成为创业者立志改变社会、改变世界的起点和核心，而容纳以上功能并以 孵化服务促进企业不断成长的园区，则是所有功能设定的最终落脚点。
双创 成为核心城市发展的新引擎和重要指标
在国家创新转型发展中，城市发挥着极为重要的支撑、带动、传承和示范作用，而“双创”能 力已经成为一个地区发展水平的重要标志。创新驱动正加速成为中国核心城市的经济发展、城 市转型的新引擎和城市发展的新名片。
项目总体定位
互联网
Internet
滴滴打车、大众点评等基于实体 经济的互联网创新，已极大改变我们 的生活，而互联网+的创新已发展到 互联网+实体经济与基于互联网创新 的双重发展模式，未来很长一段时间 内，互联网创新仍是未来产业创新的 坚实基础，并得到大数据、云计算等 细分领域的强力技术支持。
2021年-2023年鼓楼区精装修房、毛坯房交付楼盘信息归纳
楼盘名称
保利和光晨樾 （和光晨樾广场）
葛洲坝 · 阳光城鼓 印蘭园（鼓印兰园）
葛洲坝招商紫郡蘭园 （紫郡兰园）
鼓悦蘭园（鼓悦兰 园）
绿地海珀紫金（观澜 中心）
世茂璀璨滨江（世茂 外滩新城）
苏宁檀悦（檀悦花 园）
桃园世纪（桃园世纪 华庭）
证大阅江府（阅熙广 场）
150㎡ 155㎡
159㎡（已售） 189㎡ （主力户型） 239㎡
（主力户型
146㎡ 137㎡ 235㎡
二房-四房 三房-五房 三房-五房
A、B栋
A地块1、2号楼 A地块5、6号楼
72㎡ 95㎡ 115㎡ 130㎡ 143㎡
二房-三房 四房
项目地址
开发公司
销售公司
物业
南京市鼓楼区新模范 马路与南瑞路交汇处
保利地产
保利地产投资顾问有 限公司、中原地产
保利物业
南京市鼓楼区和燕路 葛城（南京）房地产
与安怀村路交叉口
开发有限公司
葛洲坝物业
南京市鼓楼区和燕路 55号（地铁3号线小市
站东500米）
葛洲坝、招商
南京市鼓楼区安怀东 路紫郡蘭园项目东北
江望润府
区域 鼓楼区 鼓楼区 鼓楼区 鼓楼区 鼓楼区 鼓楼区 鼓楼区 鼓楼区 鼓楼区 鼓楼区
销售价格 43500元/㎡ 39325-40999元/㎡ 38495元/㎡（36900元
/㎡） 41600元/㎡ 45350-45369元/㎡ 38000元/㎡ 50000元/㎡ 45750-52658元/㎡ 36873-37972元/㎡ 40043-41379元/㎡
侧
葛洲坝兰园房地产开 发有限公司
南京主城区城中片区控制性详细规划
地 址：南京市鼓楼区华侨路高家酒馆15号 邮 编：210029 网 址： 咨询电话：86495514
南京市规划局 二O一七年十月
说明 1、本材料是为方便公众了解城市规划而制作的参考性文件，不作为法律 文件使用。 2、本规划是城市发展的控制与引导性文件，不代表具体的项目实施计划 和实施方案。一旦有建设行为，应依据规划实施。 3、城市规划是个不断优化更新的过程，规划内容以南京市规划局存档备 查的最新版本为准，同一地区同一内容深度规划若有更新，南京市规划局将尽 量及时在规划局网站上公布，本材料自动作废。 4、本材料版权归南京市规划局所有，未取得版权人的书面授权，谢绝改 变、分发、发布或使用本材料图文资料。 5、本材料最终解释权属南京市规划局。
《南京市城市规划编制成果介绍》 Nan Jing Urban Planning
南京市主城区（城中片区）控制性详细规划 鼓楼老城单元 （NJZCa010）
前言
南京主城区（城中片区）涉及玄武、秦淮、鼓楼三区，其内的南京老 城（明城墙围合区域）是承载南京主要城市功能的重点区域，也是体现南 京作为国家历史文化名城，全省政治经济、科教文卫中心的核心区域。历 经多年的发展改造，南京老城面临人口基数大、存量土地资源少、交通拥 堵严重、发展与保护矛盾日益突出等问题。为响应国家、省、市对南京未 来城市发展的各项要求，落实城市总体规划提出的发展目标，需进一步对 南京老城的用地进行精细化的梳理和整合，进行有针对性的修复生态环境、 修补城市功能、顺畅交通体系、完善基础设施，实现片区内环境品质和文 化内涵的全面提升。
施 用 地 面 积 约 184.74 公 顷 ， 占 城 市 建 设 用 地 面 积 的
10.75%。 空间景观规划
为什么坚决不买南京河西南
为什么坚决不买南京河西南我2018年3月调研南京楼市的时候，当时南京市场已是冰火两重天，河西、江北新区新房一房难求，首付要求8成以上，全款买房，而江宁淳化、城东都开始打折促销，甚至是鼓楼区的新盘去化都不理想。
上个月我们去南京调研，感受最深的还是分化。
南京几个热门区域，河西、江北核心区、南部新城，还是要出茶，付七八成首付，千人抢房。
各种骚操作层出不穷。
但是江宁区的新房就要难产了。
南京的二手房市场并不火爆，所以投资者对二手房并不感兴趣。
疫情过后，还值得买吗，去哪里买？买什么房子？看了我们的研究，你大概就知道了。
文章本来写了近万字，怕大家懒得细看，所以我们就浓缩成了一个精华版。
这是通过一次大雨中的实地考察写成的。
看完请给我个赞。
区域分析1、鼓楼区学区房南京的房价制高点，毫无疑问是学区房，南京顶尖学区房的实际价格在9-15万/平米，快要赶上北上广深的水平了。
不过现在南京超过9万以上的房源不在外网展示，只能去线下中介门店才知道实际价格。
这么多年，不论调控与否，南京学区房的价格好像从来没有跌过，而是稳步上涨。
南京一半以上的好学校都集中在鼓楼区。
有三个最好的小学，拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学，还有后来新办的芳草园小学，银城小学；南京最好的初中，二十九中、金陵汇文、科立华、树人，有三个在鼓楼区。
当然南京最令人向往的初中是南京外国语，在宣武区，但是没有学区，需要凭实力考。
评价南京小学学区房最好的标准就是看有多少学生考上了南大。
看看下面这张图，除了第一个南外仙林是民办小学，南外录取的前面15名里面，有11个都属于鼓楼区可以看到鼓楼区的学校实力超群。
所以鼓楼区的学区房价格也是水涨船高，户型越小，单价越高，户型越大，总价越高。
比如拉萨路小学、琅琊路小学、力学小学+29中的双学区房，单室13-14万，两室11-12万，三室9-10万。
山阴路小户型这五年来房价真是飞涨，2015年1房1厅房价还是4万多，2017年就涨到9万，2018年以后每年至少涨一万多。
南京新城市广场虹桥中心营销项目策划方案(策略篇)
新城市广场虹桥中心营销策划方案[ 第一章项目研、读与定位分析] 1.1项目研读1.1.1项目概述■项目概况：本项目位于市鼓楼区北路281号，路与校门口道路交叉处（3503厂地块）。
本项目东临北路，北靠校门口，生活服务配套丰富，交通便利。
周边有较为密集的居住区，加之苏果超市的经营，已经形成了相当规模的消费群体。
受地块条件限制和容积率的要求，本项目建筑密度较大，后续发展空间较小，难以形成连片规模效应。
同时停车位的相对稀缺也在一定程度上制约了项目的发展；周边集中商业氛围的缺失也制约了项目业态选择发展的空间。
■项目占地：1.8万平方米■总建筑面积：13万平方米（地上9完平方米，地下4万平方米）■容积率：5■项目总投资：约6亿元■规划设计：负1层：苏果仓储超市；负2—3层：停车库及部分设备备用房，停车位2500个；裙楼2—3层：SHOPPINGMALL商业步行街；裙楼4层：大型餐饮及休闲娱乐广场；主楼01幢：25层，3.5米高标准写字楼，高约100米；主楼02幢：13层，挑高5米的精装小户型商住楼，高约69米。
■总建设周期：约30个月2005年2月：正式开工2006年11月：正负零2007年3月：裙楼封顶2008年4月：竣工交付1.1.2 项目SWOT分析■优势——主城中心的区位优势：紧靠路商圈，鼓楼区中心成熟生活密集区。
——城市快速干道的交通优势：位于贯通城市南北的住干道上，是连接滨江运输和主省区的重要交通枢纽，比邻快速环线，公交线路发达。
——具有地标性建筑特征的物业优势：本项目为具有现代时尚感的商业、办公、居住综合体，在区域围形成具有地标性的建筑，填补了虹桥区域商业、高档办公、挑高小户型的市场空白，将能形成一定的影响力。
——高素质人文生活圈的环境优势：项目周边覆盖鼓楼区路街道、中央们街道、宁海路街道和江门街道的部分区域，户籍人口约30万人（2004年数据），包括流动人口则接近50万，居民消费潜力极其巨大。
海尔南京创智谷南京海尔鼓楼区幕府小镇地块建筑方案设计 DC国际
南京海尔鼓楼区幕府小镇地块建筑方案设计二零一八年七月案例分析D e s i g n S c h e m e项目规划T e c h n i c a l S n a l y s i sA项目前期P r e -p h a s e A n a l y s e sB 案例分析D e s i g n S c h e m e C项目规划T e c h n i c a l n a l y s isA 项目前期P r e -p h a s e A n a l y s e s上位规划鼓楼区规划 将鼓楼区建设成为南京乃至更大区域范围内的创新发展核心区、滨江发展示范区、生活宜居样板区和古都特色风貌区，未来发展无限。
生态南京创智谷长江河道长江观音景区SCENICAREA 燕子矶公园城市规划绿地GREEN SPACE红山森林动物园FOREST ZOO 景观渗透景观渗透景观渗透在项目地块西、北、东侧三面以长江观音景区和规划绿地围合地块，打造内外环境互相渗透的园区微环境创智谷交通南京创智谷长江河道创智谷南京火车站幕府东路M ufu d o n gR o a d 地铁7号线 7 l i n e 地铁1号线1 l i n e 地铁3号线 3 l i n e南京长江大桥 N a n j i n gc h an g j i an g B r i dg e和燕路高架H e y a n R oa d 地铁7号线（规划）地铁3号线幕府东路南京长江大桥毗邻幕府东路主干路和规划中的地铁7号线，便捷连接城市交通网络产业南京创智谷2.赛城国际大厦3.花样年·喜年中心4.天正国际广场5.先锋广场6.凤凰国际大厦7.金港大厦8.锦华大厦9.燕子矶街道山泉科技创新园10.工程技术系创新实验室11.南京市栖霞区地方税务局-科技创新企业税收政策辅导站12.江苏省科技创新协会13.南京邮电大学-物联网技术与应用协同创新中心14.南京新港职业学校15.南京城市职业学院16.东南大学国家大学科技园17.金陵科技学院18.南京机电职业技术学院（中央门分校）【商办配套】【教育资源】【科研创新】长江河道1234561418131211101715167893K M2K M1K M在项目地块周边3KM 已有较为成熟的商办综合体配置，且周边高端配套正不断建设完善中创智谷海尔模式Haier 智慧生活智能制造海尔模式海尔发展战略海尔模式海尔产城生态圈产业研究项目定位战略定位：项目定位互联网+国家战略的平台型智慧园区，承接海尔集团“产城创”生态圈战略，以海尔区域总部、工业互联网平台及国家双创示范平台为核心，打造比肩德国工业4.0、美国先进制造业的世界第三极，建设产业转型升级的标杆示范项目。
南京十大富人区
南京十大富人区
1、泰来怡然。
位于南京市江北新区，公开的售价达到2.2亿元。
房子是亭台楼阁、水榭画舫，有八个独立的小园，亭子有五座。
2、绿城玫瑰园。
位于南京市珍珠泉旅游度假区密林深处，是一个毛坯房，庭院面积有3500平方米，售价大概在2亿元。
3、鸿信云深处。
位于江宁新市区东南部，占地250亩，小院内有高尔夫练习场、游泳池、观湖区等等，售价大概在1.2亿元。
4、证大九间堂。
位于南京市康厚街，2014年这个豪宅挤进亚洲十大豪宅前三甲。
房屋面积为1285平方米，庭院面积为1650平方米，售价大概在1.0132亿元。
5、玛斯兰德。
位于南京市翠屏山风景区内，名气比较大，建筑面积为914平方米，庭院面积约有1400平方米，售价大概在1亿元。
6、钟山国际高尔夫。
位于南京市东部紫金山脚下，是南京市惟一在市区内的高尔夫球场别墅项目。
在2011年“亚洲十大超级豪宅”中的亚军，售价大概在1亿。
7、北京西路民国别墅。
位于南京市鼓楼区宁海路，有点像北京的四合院，售价在124444元一平方米。
8、败家湖花园影响威尼斯。
位于南京市江宁开发区，可欣赏到百家湖全景，拥有一线湖岸线，售价大概在82504元一平方米。
9、帝豪花园别墅。
位于南京市东部紫金山脚下，绿化面积很高，前后有两个水库，售价大概在77913元一平方米。
10、仁恒江湾天成。
位于河西CBD中心位置，有1400米一线江景和2350亩滨江公园，售价大概在71687元一平方米。
南京新城市广场虹桥中心营销项目策划方案(策略篇)
南京新城市广场虹桥中心营销策划方案[ 第一章项目研、读与定位分析] 1.1项目研读1.1.1项目概述■项目概况：本项目位于南京市鼓楼区中山北路281号，中山路与校门口道路交叉处（3503厂地块）。
本项目东临中山北路，北靠校门口，生活服务配套丰富，交通便利。
周边有较为密集的居住区，加之苏果超市的经营，已经形成了相当规模的消费群体。
受地块条件限制和容积率的要求，本项目建筑密度较大，后续发展空间较小，难以形成连片规模效应。
同时停车位的相对稀缺也在一定程度上制约了项目的发展；周边集中商业氛围的缺失也制约了项目业态选择发展的空间。
■项目占地：1.8万平方米■总建筑面积：13万平方米（地上9完平方米，地下4万平方米）■容积率：5■项目总投资：约6亿元■规划设计：负1层：苏果仓储超市；负2—3层：停车库及部分设备备用房，停车位2500个；裙楼2—3层：SHOPPINGMALL商业步行街；裙楼4层：大型餐饮及休闲娱乐广场；主楼01幢：25层，3.5米高标准写字楼，高约100米；主楼02幢：13层，挑高5米的精装小户型商住楼，高约69米。
■总建设周期：约30个月2005年2月：正式开工2006年11月：正负零2007年3月：裙楼封顶2008年4月：竣工交付1.1.2 项目SWOT分析■优势——主城中心的区位优势：紧靠湖南路商圈，鼓楼区中心成熟生活密集区。
——城市快速干道的交通优势：位于贯通城市南北的住干道上，是连接滨江运输和主省区的重要交通枢纽，比邻快速内环线，公交线路发达。
——具有地标性建筑特征的物业优势：本项目为具有现代时尚感的商业、办公、居住综合体，在区域范围内形成具有地标性的建筑，填补了虹桥区域内商业、高档办公、挑高小户型的市场空白，将能形成一定的影响力。
——高素质人文生活圈的环境优势：项目周边覆盖鼓楼区湖南路街道、中央们街道、宁海路街道和江门街道的部分区域，户籍人口约30万人（2004年数据），包括流动人口则接近50万，居民消费潜力极其巨大。
鼓楼商业房推荐信模板
尊敬的XX先生/女士：您好！在此，我向您强烈推荐鼓楼区的商业房产项目——南京信泰中心。
相信我，这是一个极具投资价值和发展潜力的项目，您绝对值得关注。
首先，南京信泰中心位于鼓楼区河西北部，地处规划中的地铁9号线及13号线交汇处，紧邻江东北路快速路及清凉门大街。
这里交通便捷，四通八达，无论是前往奥体中心还是市区，都能在短时间内轻松抵达。
此外，项目还是地铁上盖，未来公寓、商场等都可以和地铁在地下无缝衔接，大大提高了出行效率。
其次，南京信泰中心项目总投资约22亿，由港资企业开发，将打造为鼓楼龙江的全新地标。
项目包含5A甲级总部办公、约4万方特色商业、建面约45-170臻品公寓，是商、购、住、学、玩”一站式消费的全新城市综合体。
其中，写字楼总建面积约为7.3万方，定位为南京鼓楼区的总部集聚地。
酒店式公寓建面约2.6万方，全玻璃幕墙结构，尽显高端大气。
再者，南京信泰中心的户型设计丰富多样，最小户型为45平米，占比约90%左右，还有60、110、170平米等多种户型可供选择。
无论是投资还是自住，都能找到适合自己的理想户型。
此外，项目精装交付，最低总价150万不到，性价比极高。
最后，鼓楼区作为南京市的核心区域，教育资源丰富，医疗设施完善，生活配套成熟。
南京信泰中心地处鼓楼区核心位置，周边配套设施齐全，生活便捷。
投资这里，不仅能够享受丰富的教育资源和优质的医疗配套，还能体验到繁华的都市生活。
总之，南京信泰中心是一个具有投资价值、发展潜力、完善配套和丰富资源的商业房产项目。
我相信，在这里投资，您一定能实现财富的稳健增长。
希望我的推荐能对您有所帮助，如有任何疑问，请随时联系我。
期待与您携手共创美好未来！此致敬礼！推荐人：XX联系电话：XX电子邮箱：XX日期：XX。
中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告共149页(3-4章)
第三章南京豪宅市场分析第一节南京豪宅市场情况一、南京豪宅市场历年销售状况2005年——2006年上半年南京120万以上豪宅市场销量时间2005年2006年上半年总价范围120万-150万≥150万120万-150万≥150万高端公寓372〔套〕602〔套〕325〔套〕264〔套〕别墅695〔套〕527〔套〕271〔套〕46〔套〕总计1067〔套〕1129〔套〕596〔套〕310〔套〕〔注：该统计数据由南京市网上房产统计获得，2005年之前数据由于统计缺失，无法准确计算。
〕2005年南京豪宅市场共成交总价在120万-150万之间的豪宅1067套〔包括别墅〕，150万以上豪宅1129套〔包括别墅〕；2006年上半年成交总价在120-150万之间豪宅596套〔包括别墅〕，150万以上的豪宅310套。
从数据比拟来看，2006年上半年的成交数据接近2005年成交数据的一半，豪宅市场根本保持一个稳定开展的趋势。
从公寓的成交数据来看，2006年上半年的120-150万总价的公寓成交量为325套，接近2005年全年的总量，150万以上的公寓成交264套，接近05年全年的一半，这一数据显示高端公寓市场保持稳步增长的态势。
●豪宅市场保持稳定态势。
●高端公寓市场销量持续增长，销售数据保持一定的增长，尤其是120-150万总价区间的公寓。
二、南京豪宅市场容量初判随着南京国民经济的不断开展，各项经济指标的不断增长，南京居民恩格尔系数以0.8%的速度不断减少，居民可支配收入每年保持8%左右的增长，南京居民购房的经济根底持续增长，对居住的要求水准不断提高，在一定程度上也促进了豪宅市场容量的不断扩张。
2004年-2006年南京人均居住消费指标该数据来源：南京统计局针对南京豪宅市场的容量，我们进行以下的粗略估计：南京2003年-2005年居民个人存款总额从1253.85亿元增长到1677.49亿元，年增长幅度超过了10%。
同期南京居民总数从572.23万增加595.8万，年增长幅度保持在1.8%左右。
鼓楼工农新村规划方案 (2)
鼓楼工农新村规划方案背景介绍鼓楼工农新村位于南京市鼓楼区，是一处老旧城区。
由于历史遗留问题，该区域内存在大量老旧、拆迁回迁、违法建设等低效用地。
为了加快城市更新步伐，优化城市空间格局，南京市鼓楼区政府制定了《鼓楼工农新村综合整治规划》。
规划目标本规划旨在通过对鼓楼工农新村综合整治，实现以下目标：1.建立符合城市规划、土地利用和扶贫开发要求的城市新村。
2.恢复并提升区域的环境质量和生活品质，推进城市品质提升。
3.增强住户的安全感和幸福感，营造和谐宜居的社区环境。
总体布局本规划将鼓楼工农新村划分为五个片区，分别是A、B、C、D、E五个片区。
各片区建筑密度不同、功能定位不一，按照多元化发展布局，同时打造特色空间，将实现新村建设和效果优化。
各片区规划设计A片区A片区紧邻新街口商圈，交通便利，周围商业资源丰富。
规划将其做成“产业+文化”双轮驱动，建设为社区文化商业中心。
A片区布局以办公、商场、公园为中心，建立以居民为依托的人文氛围，强调社区公共空间，以推动文化产业发展。
B片区B片区定位为静谧宜居住宅区。
规划中，该区提供的住宅将实现“居者有其屋”的目标。
同时，该区将打造成生态型社区，注重绿地建设、环境保护、小区管理等内容，全力打造美丽宜居的社区环境。
C片区C片区原为老旧楼宇，该区现在已实现拆除，为整体规划提供了机会。
该区规划为轻工业区，定位现代化工研发区。
为了加强住户的就业机会，该区还规划了创业区，用于小型创业企业的孵化和发展。
D片区D片区定位为公共服务区，该区被划分为两部分，一部分为公共设施区，另一部分为服务配套区。
公共设施区设有大型超市、体育馆、图书馆等，以满足居民生活所需；服务配套区内有学校、医院、老年活动中心等，服务于社区公共建设。
E片区E片区为办公区，致力于为新兴城市工作者提供理想的办公环境。
该区围绕中央花园建立，打造宜居的环境，更好地为办公人员提供舒适的办公环境。
总结本规划积极应对城市更新的要求，结合规划区域内的实际情况，充分考虑各个区域的可持续发展，提出了五个片区具体规划方案。
中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告共149页(2章)
南京中海地产中海南京凤凰项目市场定位报告第二章市场环境分析第一节宏观政策环境一、国家经济发展形势及宏观房地产市场形势从近几年的经济发展情况看，国民经济发展总体形势较好，国内生产总值保持持续增长，物价稳定，居民消费价格总水平不断上涨，国家经济处于平稳快速的增长阶段。
目前房地产业已经发展成为我国经济发展的一个重要支柱产业，房地产市场体系已经基本形成，房地产业增加值占GDP的比重也已上升到一个不可或缺的地位。
为了控制房价过快增长，抑制投资过热，国家连续出台了两次“国八条”，然而房价上升之势依旧不减，之后“国六条”应运而出，表明政府整治房地产行业的决心。
二、相关房地产政策本项目可能产生的影响【可能的不利影响】✧“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
”该条政策将会对大面积住宅的市场供应造成影响，抑制消费者购房信心。
对本项目而言，须解决大体量的高端住宅供应通过规划审核这一问题。
✧“加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度。
”拆迁进度和规模的控制是否得当，很大程度是影响本项目能否顺利发展完毕，获得预期效益的关键。
✧营业税的征收增加了短期投机者的交易成本，同时对长线投资者的信心也有一定程度的影响。
✧对首付比例的提高一方面控制了投资性购房者的数量，另一方面也促使购房者对面积的追求更加理性。
✧近期南京取消了对产权式商铺销售许可证的发放，这使得商业地产又丧失了一个的经营和销售的途径，而本项目商业面积较多，这一政策的实施，无疑增加了该项目商业运作的难度。
【可能的有利影响】✧大户型供应减少，市场机会凸现。
面对政策调控力度的加强，众多开发企业纷纷将产品面积调整到90平方米以下。
而从南京上半年市场供销情况来看，大面积户型产品供销两旺，城中片区更是出现供不应求的局面，因此本项目的市场机会大幅增加。
✧随着拆迁规模的进一步控制，政府对市区拆迁土地的出让将越来越谨慎，本项目土地资源稀缺的优势将进一步凸现。
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南京鼓楼区某楼盘项目定位报告前言《孙子兵法》一开篇就讲到，“夫未战而庙算胜者，得算多也。
”什么是庙算？对房地产开发来说，就是项目的前期策划，尤其是战略和策略层面的把握与设计，即项目市场定位，在很大程度上决定了项目的成败。
本策划方案是以专业的市场尺度对项目进行市场调研分析、策略把握，根据土地资源的最高使用价值，以最符合市场需求及客观有效可行的利益目标来决定如何设计产品，如何确定其功能需要，即在技术可行，规划许可且财务允许的前提下达到资源的最有效整合，并在保证效益最大前提下达到缩短销售时间、减少投资风险、为开发商在房地产界树立卓越形象的目的。
一、社会经济背景简要分析（一）总体宏观环境（1）国家政局稳定，政体改革对社会发展无不利影响，在中长期内有利于国家经济的发展。
（2）整体国民经济的发展呈现经济理论中描述的最佳状态，加入WTO给国民经济带来更多的是机遇，经济增长将成为中长期的市场特征。
“高投入、高增长”的宏观经济政策在短、中期内对经济发展的影响是有利的，但是，该政策的中长期是利、是弊，有待观察和进一步评估，以及后续相关政策的内容而定。
（3）非公有制经济，特别是私营经济的发展无论是质还是量，都将有一个较大的发展，将成为未来市场中最活跃的部份。
2、区域经济及微观环境（1）本市经济发展势头良好，持续五年保持10%以上的增长速度，给城市发展奠定了良好的经济基础。
（2）经济结构，产业结构的进一步优化，使占经济总量80%的国有企业中的亏损面在减少，经济效益向好的方向发展，但效益的增长是有限的。
（3）经济效益在各行业之间的转变明显。
一方面，一、二类产业和传统行业的人的收入增加有限，另一方面，新经济的优势明显，相关从业人员的收入水平提高很快。
虽然这部分总量逐年增加，但还未成为社会主流。
与沿海及最发达城市相比，质与量上还有很大差距。
虽然，这一阶层已经形成，但是力度与厚度，还很薄弱。
（4）全市的居民收入水平逐年增加，但增幅不大，短中期内不会有大的提高，且社会财富阶层归集现象日趋明显。
（5）以住房需求为代表的市场需求增加，梯级的消费特征日趋明显，消费信心、消费力上升，消费观念与消费品味不断提高，但居民消费水平与消费能力不协调。
（6）城市进程的步伐进一步加快，“一小时都市圈”的构架建立，使南京市做为一个国际化中心城市的吸引力更大、市场前景更加广阔。
3、行业背景（1）房地产业具有的和其它行业与人民生活高关联度与高紧密度的行业特性，使其成为目前经济发展中增长最快最具活力的行业之一。
（2）其对经济增长的贡献率日益明显，日趋重要，因此，国家在宏观与微观上出台了一系列的相关政策，扶持、推动、规范房地产业向健康方向发展。
（3）行业处于上升期，发展环境好，发展前景广阔，但是，相对稳定与明显的效益水平，加之相对低的进入门槛，使行业的竞争者日益增多，竞争程度日趋激烈。
（4）行业发展水平不断提高，相关政策的不断出台，促使整个行业的发展更加有序，规范并推动行业的竞争水平、竞争层次向更高的方向发展。
结论：本案发展的宏观环境良好，微观环境有利，大的市场环境风险较小，项目的开发处于有利时机。
二、项目市场环境分析（一）南京市环境概况1、南京市概况南京为中国沿海经济发达省份江苏省省会，简称宁，另有金陵、建邺、石头城等别称。
其地处长江下游，位于北纬31度14分，东经118度22分，东距长江入海口约300公里，西靠皖南丘陵，北接江淮平原，南望太湖水网地区。
属亚热带季风气候区，四季分明，南京气候特点：冬季雪少；夏季多雨，有雨涝，长江出现了大洪水；中秋阴雨连绵，暮秋以后干旱少雨，年平均雨天146天，年平均气温度，年均降雨量1214.5毫米。
南京现辖十一区（玄武区、白下区、秦淮区、雨花区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、大厂区、栖霞区、江宁区）四县（六合县、江浦县、溧水县、高淳县），全市总面积6507平方公里，其中市区平方公里，总人口万人，其中城镇人口万，农村人口万人。
南京土地规划自市中心向外共分为七个级别，市中心为一级，城郊结合部为七级地；依社会经济文化发展程度的不同，鼓楼、玄武、白下区为一类区域；秦淮、建邺、下关、雨花为二类区域；栖霞、浦口、大厂、江宁为三类区域。
2、南京经济特征简析（1）南京是我国东部地区重要的综合性工业基地，已形成了以电子、汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系。
（2）南京国有经济比重偏大，但随着改革开放步伐的加快，合资，私营经济增长势头较猛，在某些经济领域已占据优势。
（3） 98年国内生产总值为亿元，99年为亿元，同比增长%，其中第一产业增长6%，第二产业增长%，第三产业增长%。
（4）99年第三产业保持强劲发展势头，对经济增长的贡献率达到%。
（5）工业运行质量明显改善，国有大企业的支撑作用继续增强。
3、南京市人口及居住情况南京市现总人口为万人，10年间共增加107万人，增长%，平均每年增长%,主要原因是外来人口大量增加。
万人（图一）（1）龄组人口的特点（如图二）（2）镇人口和农村人口的比例（如图三）（图三）城镇人口：万人，农村人口：万人（3）文化素质（如图四）（图四）南京做为江苏省文化中心城市，已成为我国文、理、工、农、林、医、药、艺术、师范等学科门类较全的高等教育基地，共有普通高等学校31所，占全省普通高等学校的43%。
其中部委属高校16所，省属高校11所，市属高校3所，民办高校1所，另有筹建民办高校2所。
南京市总人口中平均每十万人拥有大学（包括各种研究生、大学本科、专科）文化程度的人口12351人，高中（包括中专）文化程度人口20143人，初中文化程度的人口30828人，小学文化程度的人口24258人，文盲半文盲占15岁以上的人口的%，为万人。
（4）家庭人口比率：平均每个家庭户的人口为人，较1990年人口普查的人减少了人，这个数据意味着家庭结构越来越小，另外，晚育、少生及单亲家庭比例都在不断上升。
（5）就业问题：南京失业率为%，在业人口中第一产业占%，第二产业占%，第三产业占%。
（6）城镇居委会家庭按人均住房建筑面积的住房比重单位%（二）南京市房地产市场背景分析1、98-2000年全市商品房供求回顾2000年，全市共批准上市销售商品房、经济实用房的面积达万m2，与1999的基本持平。
新开工项目万平方米，其中住宅类项目新开工万m2，全年销售商品房万m2，与上年万平方米相比，增长33万m2，其中住宅销售量万平方米。
详细数据对比下列图表：图1-2 1998-2000年住宅类商品房销售量环比增长比例注：（单位：万平方米）1999较上年降低%,2000年较上年增长%图年商品房销售量环比增长比例注：1996年比上年增长%,1997年比上年增长%,1998年比上年增长%,1999年比上年下降%,2000年比上年增长%。
图1-3 1998-2000住宅销售均价环比注：（单位：元/M2）1999年较上年下降%,，2000年较上年增长%。
说明：A、99年住宅市场均价下降136元/m2，是因为个人购房比例剧增，住宅郊区化造成。
B、2000年住宅市场均价上浮130元/m2，是因城郊道路等公建配套的完善，销售市场活跃，特别是城区周边房价上扬使然。
图1-4 98年住宅销售总量对象分类比例图1-5 99年住宅销售总量对象分类比例图1-6 2000年住宅销售总量对象分类比例图1-7 1998-2000年个人购房按揭贷款户数环比增注：（单位：户/年）99年较上年增长%,2000年较上年增长82% 图1-8 1998-2000年个人购房按揭贷款总额环比增长注：（单位：亿）99年较上年增长%,2000年较上年增长%2、2001年上半年南京房地产市场分析（1）2001年上半年南京房地产市场运行情况A、商品房销售继续保持良好态势，商品房销售面积同期增长9% ,推出新的商品房销售压力不大，销售周期缩短，说明市场化程度仍在稳步提高。
其主要原因是，上半年拆迁量增加，购房需求上升，有关部门适时出台多项政策鼓励市民购房，对房市走旺产生了重要作用。
B、上半年全市房地产交易面积、交易金额分别为万平方米和亿元，交易面积与去年同期相比基本持平，商品房成交平均价格为3202元/平米，比去年上涨%，其中商品住宅成交平均价格为3108元/平米，比去年平均售价每平方上涨198元，房价水平位居全国第9位。
C、有%的购房者通过银行按揭的方式园住房梦，个人住房贷款上半年新增15亿元，户均借款19万元。
D、今年上半年个人住房贷款持续向好的根本原因是：从南京房地产业发展现状看，目前无论在住宅、房屋销售和租赁等方面均进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求渐趋平衡，房价升势确立。
另外，相关部门及金融机构也不失时机出台多项政策鼓励居民买房，如扩大了公积金贷款范围和额度，并简化了操作手续等。
（2）市场环境及政策层面A．2001年南京房地产有效需求不会比去年弱，整体市场平均价格稳中有升，各区域之间升幅不一。
B．房地产品牌、规模建设成为当前南京开发商对房产开发的首要认知，市场消费需求的多样化迫使房地产开发企业走向细分市场。
C．经济适用房建设作为体现国家“居者有其屋”的政策，而在今年加快发展、完整的住房供应体系可望逐步形成。
D．房地产中介业发展可望有所飞跃，房地产一、二、三级市场的发展增加了房地产市场容量，中介业务市场细分不可避免。
E．已购公房上市交易量将因宽松政策的出台而加速增长，房地产二、三级市场联动可望形成规模。
F．房地产投资功能可能因为房屋租赁税费降低而开始启动，用于投资买房可望成为房地产市场需求的一个因素。
G．住房消费中金融支持力度将明显加大，启动消费信贷解决住房将被大多数买房者接受。
H．随着网络的普及、房地产网站在传递房地产信息，提供专业的市场调查平台，网上楼盘展示等功能将得到较好的发挥。
（3）市场需求层面（支撑因素）A．经济的持续发展以及城市建设的不断投入，触动人们对房地产市场预期充满信心。
B．2001年南京市将进行大规模的城市改造、货币拆迁加大，这将成为住宅消费最为现实的需求基础。
C．货币化分房也将于今年加快启动，部分单位的住房补贴将致使拿到住房补贴的年轻人持币购房。
D．因房地产二三级市场联动而带来的以旧换新、以小换大的新增需求增加。
E．房地产租凭税费减半征收的政策，将有效刺激消费者置业投资的欲望，促进房屋销量的增加。
F．金融机构越来越宽松的住宅贷款消费政策，进一步降低入市门槛，将使入市购房者基数增加。
G．要求结婚的年轻人，私营业主，二次置业者为改善居住条件，追求生活品质，在南京购房群体中所占比重日益增大。
H．南京都市圈的形成对周边城镇的辐射，将吸引周边居民购买南京房产。
（三）结论综述综合以上市场分析可以看出，南京房地产市场在消费者日趋理性，开发商日趋成熟，政策法规日趋完善三股力量的推动下，已发生了质的变化，主要表现可归纳为以下几点：A、宏观经济形势依然向好，政策与环境对房地产业发展有利。