最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
解析建设工程价款优先受偿权【干货】
解析建设工程价款优先受偿权【干货】我国《合同法》第286条首次对建设工程价款优先受偿权做出规定，但因该规定表述较为原则，在司法实践中适用较为困难，不便于具体操作执行。
2002年6月11日最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，对该条的理解与适用作了进一步规定。
建设工程价款优先受偿权制度的确立，对于解决日益严重的工程欠款问题无疑是一剂良方，但在司法实践中，建设工程价款优先受偿权在实现过程中却遇到了诸多障碍。
第一部分：建设工程价款优先受偿权制度介绍首先稍微提下这个制度的名称。
通常我们称为建设工程优先权或者建设工程优先受偿权，实际其准确的名称为建设工程价款优先受偿权。
这个名称的来源有两本依据，一个是2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以司法解释的形式使用了建设工程价款优先受偿权这个名称。
再一个就是2011年最高院修改的《民事案由规定》在第三级案由“建设工程合同纠纷”下面增加第四级案由“建设工程价款优先受偿权纠纷”。
但是下面为例表达的方便，我可能还会表述为建设工程优先权或者更为简略的表述为优先权。
下面我们看一下建设工程价款优先受偿权制度的相关法律规定。
首先是1999年合同法第二百八十六条确立了该制度的框架。
紧接着，2002年最高院的批复对合同法286条进行解释，经过解释使286条具有了可操作性。
我们来看一下，批复第一条确定了优先权的权利顺位，是优先于抵押权以及其他债权；第二条规定了消费者权益优先于建设工程优先权。
那结合第一条第二条可以推导出消费者权益优先于抵押权。
实践中也有消费者以改批复对抗银行抵押权的案例。
第三条确定了优先受偿的工程款范围。
第四条确定了行使的期限和行使期限起算的时间点。
虽然02年批复使合同法286条可操作性加强，但也有许多有待解决的遗留问题。
比如第三条规定优先受偿的范围是工作人员报酬、材料款等实际支出，那么利润是否属于优先受偿的范围？第四条规定行使期限自竣工之日和约定的竣工之日六个月，从理论上看能够涵括所有的工程。
案例研究最高法院关于建设工程价款优先受偿权8类典型问题裁判意见
案例研究最高法院关于建设工程价款优先受偿权8类典型问题裁判意见法盛金融投资来源：地产与工程法律观察建设工程施工合同效力是否会影响建设工程价款优先受偿权？工程价款优先受偿权的行使主体是否包括实际施工人？工程价款受让人是否享有价款优先受偿权？工程价款优先受偿权的行使期限如何确定？行使范围、行使方式如何确定？特殊情下，如发包人破产，优先权行使期限如何确实？等等，诸如此类问题，实务中争议都比较多，团队通过检索最高法院近一年公布的建设工程施工合同纠纷案例，梳理出了8类实务典型问题、25个裁判意见，以期对此类问题有个相对系统的把握。
一、优先受偿权与合同效力01.规则梳理：【优先受偿权与合同效力】法律和相关司法解释均未明确规定施工合同有效才能主张工程价款优先权。
开泰公司、欣成公司上诉主张，只有施工合同有效才能适用法定优先受偿权，案涉工程施工合同无效，故国泰公司对案涉工程价款不享有优先受偿权。
法律和相关司法解释均未明确规定施工合同有效才能主张工程价款优先权，而且，如上所述案涉927合同应认定有效，案涉工程亦竣工验收合格。
开泰公司、欣成公司的此项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第二十二条规定，“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
”案涉工程于2015年12月18日竣工验收合格，开泰公司应于2016年4月18日支付工程款，国泰公司于2016年4月1日起诉主张工程款优先权符合法律、司法解释规定，一审判决支持国泰公司的该项诉讼请求正确，本院予以维持。
——《浙江国泰建设集团有限公司、泰州开泰汽车城发展有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书》（2019）最高法民终314号02.规则梳理：【优先受偿权与合同效力】施工合同效力不影响工程价款优先受偿权，只要承包人组织员工按照合同约定建设了工程项目，交付给了发包人，发包人就没有理由无偿取得该工程建设成果。
最高法院：建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成
最高法院：史上最强建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成我国《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（本文简称《工程价款优先受偿批复》）赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的效力，但由于相关规定不尽完善和明确，涉及该优先受偿权的主体、客体、适用围及其效力等问题尚存争议。
本文汲取现行立法、最高人民法院的公开出版物、最高人民法院法官的著述，梳理出涉及建设工程价款优先受偿权的若干疑难实务问题，并总结、提炼相应的裁判规则，供您在司法实务中参考。
感原作者的辛苦付出和卓越智识。
目录问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？问题2：建设工程优先权作为基于法律规定而产生的权利，能否放弃此项权利？问题3：商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如处理？问题4：工程勘察、设计的承包人是否享有建设工程优先权？问题5：装饰装修工程的承包人是否享有建设工程优先权？问题6：未完工程或未经竣工验收的工程承包人是否可以主建设工程优先权？问题7：建设工程承包人转让其工程款债权，受让人对该建设工程是否享有优先受偿权？问题8：分包人、转包人及其他实际施工人能否行使工程价款优先受偿权？问题9：合同无效情形下，承包人是否享有优先受偿权？问题10:建设工程施工合同解除后，承包人就建设工程是否仍然享有优先权？问题11：建设工程灭失、毁损的，建设工程价款优先受偿权的效力能否及于由此取得的相应赔偿金或其他替代财物？问题12：建设工程价款优先受偿权的性质应当如把握？问题13：尚未实际发生或不确定的建设工程价款，承包人能否主建设工程优先权？问题14：经承包人催告后，发包人的合理付款期限应如确定？问题15：通过以物抵债式取得建设工程所有权的第三人，能否对抗承包人行使建设工程优先权？问题16：如认定“不宜折价、拍卖的建设工程”？问题17：建设工程为第三人所有的，能否适用建设工程优先权？问题18：己经竣工但有质量瑕疵的建设工程，能否作为建设工程优先权的客体？问题19：建设工程优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权？问题20：如认定《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”？问题21：建设工程优先权保护的建筑工程价款的围如界定？是否包括承包人的应得利润？问题22：建设工程优先权保护的建筑工程价款是否包括承包人的预期利润？问题23：承包人的垫资是否属于建设工程优先权所涵盖的工程款债权围？问题24：质量保修金是否享有建设工程优先权的保护？问题25：履约保证金是否享有建设工程优先权的保护？问题26：如认定购房者的权利优于承包人的建设工程优先权？问题27：同一建设工程上存在多个建设工程优先权如处理？问题28：建设工程优先权的行使式及其程序如认定？问题29：发包人与承包人是否可以自行确认建设工程优先权？问题30：法院判决确认承包人享有工程价款债权，是否意味着承包人同时享有建设工程优先权？问题31：人民法院是否可以依职权直接确认承包人享有建设工程优先权？问题32：人民法院在执行程序中是否可以确认承包人享有建设工程优先权？问题33：承包人的建设工程优先权与税务部门的税款征收权发生冲突时，者优先？问题34：建设工程优先权的6个月行使期限能否中止、中断或延长？问题35：当事人约定给付工程款的时间在竣工之日6个月后，承包人的建设工程优先权是否已经丧失？问题36：已经竣工的建设工程承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？问题37：未竣工的建设工程承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？问题38：“烂尾楼”工程的承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？详解问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？【裁判规则】预售登记并非预购商品房的消费者权利优于建设工程优先权的前提条件。
关于建设工程价款优先受偿权问题的批复的理解和适用
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重庆市高级人民法院关于对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应如何理解的意见
重庆市高级人民法院关于对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应如何理解的意见文章属性•【制定机关】重庆市高级人民法院•【公布日期】2003.03.24•【字号】渝高法[2003]48号•【施行日期】2003.03.24•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】审判机关正文重庆市高级人民法院关于对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应如何理解的意见（渝高法[2003]48号）重庆市第一中级人民法院：你院关于审理购房消费者办理土地使用权证、房屋产权证历史遗留问题有关案件的情况汇报收悉，案件中大量出现购房消费者与抵押权人利益冲突的情况，即同一房屋既存在消费者获得房屋的请求权又存在抵押权人的优先受偿权。
因对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）的理解不一致，出现了不同意见。
经我院审判委员会研究认为，从该批复第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。
人民法院在审理和执行购房消费者办理土地使用权、房屋产权证历史遗留问题的案件，优先保护购房消费者的利益时，应注意把握以下几个条件。
首先，购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。
其次，购房消费者已交付全部或大部分购房款（超过50％），且能支付尾款。
第三，购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。
以上意见在执行中出现什么新情况新问题，请及时报告我院。
重庆市高级人民法院二○○三年三月二十四日。
_最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复_第二条之检讨
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条之检讨魏树发1,江钦辉2(1.福建师范大学法学院,福建 福州 350007;2.福建广播电视大学莆田分校,福建 莆田 351100)[摘要] 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定了建设工程承包人优先受偿权与消费者权利冲突时的处理原则。
但该条规定与法律公平正义的要求和维护社会秩序的目的,特别是与当前保护农民工利益的现状不相吻合。
试图检讨该条文本身及其法理上的依据,并在此基础上提出完善相关司法解释的建议,以期更好地解决司法实践中存在的问题。
[关键词] 工程价款优先受偿权 农民工利益 消费者权利[中图分类号] DF922.599 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6917(2005)02-0067-03Ξ 2002年6月27日,最高人民法院发布实施的《关于建设工程价款优先权问题的批复》———法释[2002]16号文(以下简称16号文),是对上海市高级人民法院《关于合同法第二百八十六条理解与适用问题的请示》提出的问题所作出的司法解释,对《合同法》实施两年以来司法实践和理论上一直存在争议的问题起到了释疑的作用。
但笔者认为,16号文第二条规定本身及其相关法理仍需检讨。
一、16号文第二条规定本身之检讨16号文第二条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
笔者认为,该规定存在以下两个问题:1.对大部分价款的理解存在差异“大部分”这个词本身所固有的含义的模糊性给司法实践带来了极大的麻烦,赋予了法官极大的自由裁量权。
虽然我们并不否认法官享有一定的自由裁量权,但是,由于各个法官对“大部分”这个术语的理解不同,因此,导致审判结果大不相同。
尽管最高人民法院研究室在谈到此司法解释时认为,“消费者对抗承包人优先权的前提条件必须是已经支付了全部或者大部分购房款的情况下才能实现。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权意见9则
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权意见9则最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权意见9则(2017最新修改)2017-08-28 工程人互联整理 / 陈鑫范刘移陶鸿来源 / 律行天下(lxtx-cxf)本文9则意见摘录自《民事审判指导与参考》(总第34辑-总第66辑)中【民事审判信箱】栏目下关于建设工程价款优先受偿权的意见，以方便广大同仁及建设工程相关从业人员参考。
1、享有优先权保护的建筑工程价款范围如何界定问:最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第3条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失”。
实践中，对享有优先权保护的建筑工程价款不包括承包人因发包人违约造成的损失一项没有争议，但对于是否包括承包人的应得利润存在争议，请问，享有优先权保护的建筑工程价款范围应如何界定，是否包括承包人的应得利润?答:关于享有优先权保护的建筑工程价款范围的界定，应结合《合同法》第286条和《批复》第3条加以确定。
住房和城乡建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第5条规定，建设工程价款由成本(直接成本、间接成本)、利润(酬金)和税金构成。
根据该条规定，一般来说，工程价款可分为四个部分:一是直接成本，又称直接费，包括定额直接费、其他直接费、现场管理费和材料差价。
其中，定额直接费又包括人工费、材料费和施工机构使用费三部分。
二是间接成本或称企业管理费，包括管理人员工资、劳动保护费等十多项。
三是利润，由发包人按工程造价的差别利率计付给承包人。
四是税金，包括营业税、城市建设税、教育费附加税三种。
这四部分构成工程价款的整体，缺一不可。
在实践中，建设工程价款的表现形式有工程估算价、设计概算价、施工图预算价、施工预算(概算)价和竣工结算价五种。
《合同法》第286条中所称工程价款，如指已竣工工程，应指竣工结算价。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
1．当事人在一审诉讼中依法提出要求人民法院确认其对建设工程享有优先受授权的诉讼请求的，人民法院应对该诉讼请求进行审理，并作出是否支持其诉讼请求的判决。
人民法院支持当事人对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的，判决主文可作如下表述：承包人在××元范围内对于××工程(楼房)享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日(如己对该工程或楼房采取财产保全措施的，为采取财产保全措施之日)前己办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款(在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项的房屋部分)除外。
2．建设工程合同订立总承包合同后，再由总承包人订立分包合同的，在总承包合同、分包合同均有效的情形下，发包人拖欠工程款的，总承包人可以对工程折价或者拍卖价款主张优先受偿权。分包人对自己承建部分主张享有优先权的，人民法院不予支持。但如因总承包人怠于行使优先权损害分包人利益，分包人可依照《合同法》第73条的规定就其承包工程价款范围内向发包人主张权利。
3．建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
4．建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
5．本批复第1条至第3条自公布之日起施行，第四条自公布之日起6个月后施行。
三、地方法院指导意见
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
建设工程价款优先受偿权
建设工程价款优先受偿权建设工程价款优先受偿权并不是一项永久性权利,法律对其规定了明确的行使期限。
这样既赋予了承包人获得工程款项的一项有力保障,也平衡了其他与建设工程有涉的债权主体。
承包人在追要建设工程款项时，要注意行使期限问题, 否则可能会丧失了这一保障。
一、行使期限:从6个月到最长18个月的改变《合同法》规定了建设工程价款优先受偿权,但并未一并确定该项权利的行使期限。
最高人民法院于2002年6月20日公布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(已失效)，确定建设工程承包人行使优先权的期限为六个月。
自此开始，建设工程价款优先受偿权具有六个月行使期限的裁判规则一直贯彻适用了近20年。
至《民法典》时代开启，新修订的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》，将六个月期限改为：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月”。
也就是说，从，2021年1月1日起，建设工程价款优先受偿权的行使期限进入到了最长可达十八个月的新时代。
这是最高人民法院基于近20年的司法实践对建设工程价款优先受偿权行使期限的反馈情况，根据目前工程实践和司法实践中所存在的问题,所做出的合理修订。
二、起算时间的确定行使期限解决的是权利可以行使的期限问题，起算时间则决定着行使期限从何时开始计算。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第41条规定:承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
该规定从含义上十分明确，即从发包人应当给付工程价款之日起，承包人就可以行使优先受偿权，十八个月的最长期限也从此时开始计算。
对于“发包人应当给付建设工程价款之日”的认定:首先，当事人对于应付工程款的时间有约定的，应当按照约定确定应付款之日。
这是当事人意思自治的基本体现，只要发包人与承包人的约定不存在无效情形，双方应受约束，法律亦予以认可。
建设工程价款优先受偿权规则简析暨最高院典型案件裁判规则精选（四）
建设工程价款优先受偿权规则简析暨最高院典型案件裁判规则精选（四）五工程价款优先受偿权的行使范围《建工司法解释（一）》第四十条规定“ 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持”。
按上述规定，工程价款优先受偿权的范围为依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
根据住建部、财政部《关于印发＜建筑安装工程费用项目组成＞的通知》（建标【2013】44号）的规定，建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为“人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和税金”；按工程造价形成顺序划分为“分部分项工程费、措施项目费、其他费用、规费和税金”。
承包人主张的建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金以及为实现工程价款优先受偿权而支出的费用等不属于工程价款优先受偿权的行使范围。
如，合同解除后，承包人就未完工程部分向发包人主张的预期可得利润损失，实际上属于承包人要求发包人承担违约责任，且该利润损失并未物化到工程建设费用中，因此，预期可得利润损失不属于优先受偿权的行使范围。
图片承包人的垫资款、借款是否属于优先受偿权的行使范围？参考案例：（2019）最高法民申3139号法院认为：本案中，因代付分包工程款或垫资款而记载为承包人借款的款项，仍属于永泰公司行使优先受偿权的范围。
原审据此认定该情形不构成虚增工程价款而损害农商行小河支行合法权益的情形，并不缺乏证据证明，也符合上述规定。
图片承包人应发包人要求而发生的工程前期工作费用是否属于优先受偿权的行使范围？参考案例：（2019）最高法民终340号关于地上土方堆土外运工程部分，已查明，案涉土方外运工程费用属于中城建吉林公司应承担的土地征收整理成本，而非案涉《建设工程施工合同》约定的施工范围，该部分费用并未物化到案涉《建设工程施工合同》所约定的工程中，故就该部分未物化到案涉建设工程中的费用，中航公司无权行使工程价款优先受偿权。
建设工程价款优先受偿权若干疑难问题分析
建设工程价款优先受偿权若干疑难问题分析近年来，随着建筑业的迅速发展围绕工程价款优先权的各种新问题在加速出现，涉及工程价款优先权的纠纷无论是在法学理论界和司法实践中都存在较大争议，本文针对其中存在的若干典型问题进行探讨。
建设工程价款优先权；建设用地使用权；预先放弃；实际施工人对于此问题，主要出在两种意见，一种意见认为，建设工程价款优先受偿权及于建设工程的建设用地使用权价值部分。
主要理由是基于《物权法》第182条的规定认为作为建设工程价款优先权的法定抵押权也一并及于建筑物和其地下建设用地使用权的价值，在拍卖、变卖的时候应一并进行。
且建筑物是在建设用地使用权上所建造的基于房地一体原则建设工程价款优先权的客体应当及于建设用地使用权。
另一种意见认为，建设工程价款优先受偿权不及于建设用地使用权价值部分，主要理由是基于《担保法》第55条的规定认为在具体拍卖抵押物时可以区分建设用地使用权价值的份额和建筑物价值的份额。
《物权法》第182条规定目的在于避免房地因拍卖的买主不同而出现不同的权利人，其规范目的并非在于使抵押权人对于非设定抵押部分同样取得担保物权的效力。
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第三条规定建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
由此可知其目的在于保护承包人因垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分，垫资等行为并不对建设用地使用权的增值起到作用。
因此建设用地使用权价值部分不能成为建设工程价款优先受偿权的客体。
尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在处分时应区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程优先权仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。
在工程实践中，发包人基于自身需求或贷款银行的要求，往往事先与承包人约定放弃优先受偿权或要求承包人出具书面承诺放弃优先受偿权。
建设工程价款优先受偿权规则简析暨最高院典型案件裁判规则精选（三）
建设工程价款优先受偿权规则简析暨最高院典型案件裁判规则精选（三）四工程价款优先受偿权的行使条件（狭义的条件）《建工司法解释（一）》第三十八条规定“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。
第三十九条规定“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。
根据上述规定，承包人行使工程价款优先受偿权的前提条件是建设工程质量合格，施工合同的效力不影响承包人行使工程价款优先受偿权；对于未竣工的工程，承包人施工的已完工程质量合格的，承包人有权就已完工程部分行使工程价款优先受偿权。
01工程质量合格的认定标准建设工程质量是指在国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件和合同中，对工程的安全、适用、经济、美观等特性的综合要求，集中在适用性和安全性方面。
工程质量可以划分为法定质量标准（工程建设强制性标准）、约定质量标准（最为主要的部分是合同设计文件的要求）。
如《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300-2013）3.0.7规定“建设工程施工质量验收合格应符合下列规定：1.符合工程勘察、设计文件的要求；2.符合本标准和相关专业验收规范的规定”。
实践中，如当事人约定的建设工程项目的质量等级高于国家法定的质量标准，在工程质量符合国家法定的质量标准但未达到合同约定的质量标准时，承包人是否有权行使工程价款优先受偿权。
通常认为，工程质量不符合约定，但工程质量合格的，不影响承包人行使工程价款请求权及优先受偿权，但承包人仍应承担相应的违约责任，如发包人可以主张减少支付工程款。
参考案例：（2019）最高法民申3158号法院认为：关于涉案工程是否竣工。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
工程优先受偿权法律规定(3篇)
第1篇一、引言工程优先受偿权，是指工程承包人在完成工程后，对于工程价款享有优先受偿的权利。
这是我国法律为保护工程承包人合法权益而设立的一项重要制度。
工程优先受偿权法律规定对于维护工程承包人的利益、保障工程建设的顺利进行具有重要意义。
本文将详细阐述工程优先受偿权的法律规定，包括其概念、适用范围、实现方式等内容。
二、工程优先受偿权的概念工程优先受偿权，是指工程承包人在完成工程后，对于工程价款享有优先受偿的权利。
这一权利在我国《合同法》、《建筑法》、《物权法》等法律中均有明确规定。
工程优先受偿权的核心在于保障工程承包人在工程价款方面的合法权益，防止因工程价款不能及时收回而导致的资金链断裂。
三、工程优先受偿权的适用范围1. 适用对象工程优先受偿权适用于工程承包人，包括总承包人、分包人、勘察设计人等。
此外，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，享有优先受偿权的主体还包括施工合同的劳动者、材料供应商、设备供应商等。
2. 适用工程类型工程优先受偿权适用于各类建设工程，包括房屋建筑工程、公路工程、铁路工程、桥梁工程、隧道工程、港口工程、水利工程等。
3. 适用工程阶段工程优先受偿权适用于工程建设的各个阶段，包括勘察、设计、施工、监理等。
四、工程优先受偿权的法律规定1. 《合同法》相关规定《合同法》第二百八十六条规定：“发包人应当按照约定向承包人支付工程价款。
未按约定支付工程价款的，承包人有权请求支付；发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以留置工程。
”2. 《建筑法》相关规定《建筑法》第四十八条规定：“建筑工程承包人完成工程后，发包人应当按照合同约定支付工程价款。
发包人未按照约定支付工程价款的，承包人有权请求支付。
”3. 《物权法》相关规定《物权法》第二百零六条规定：“抵押权人、质权人、留置权人因实现权利，对抵押物、质押物、留置物享有优先受偿权。
”4. 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》该批复明确了工程优先受偿权的实现方式、范围和期限，具体如下：（1）工程优先受偿权的实现方式：承包人可以采取留置、诉讼、仲裁等方式实现工程优先受偿权。
建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序
建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序《合同法》第286条赋予了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情形下，有权就该工程价款优先受偿。
实践中存在这种建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利相冲突时，其受偿顺序应当如何确定的问题，下面笔者就承包人优先受偿权与抵押权、承包人优先权与消费者房屋过户登记请求权、承包人优先权与抵押权及消费者房屋登记过户请求权三者、同一建设工程上存在多个承包人优先权等冲突进行分析，以期辨清各种权利之间的受偿顺序。
一、承包人优先权与抵押权的冲突如何解决《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》(以下简称最高院《批复》)第1条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
”一方面，从民法原理上讲，法定权利应当优先于约定权利，承包人的优先权是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的一项权利;另一方面，因承包人在进行工程建设期间，前期会投入大量垫资，且通常欠付劳动者工资报酬，为保护劳动者的基本生存权，法律赋予优先受偿权确有必要。
若允许约定抵押权先行受偿，就等同于将发包人的债务转嫁给承包人，有违公平合理原则。
在实务中，遇有承包人优先权与抵押权相冲突时，应当适用最高院《批复》第1条之规定，承包人优先受偿权优于抵押权。
二、承包人优先受偿权与消费者房屋过户请求权的冲突如何解决最高院《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
”此条的目的旨在保护消费者的利益，与承包人的利益相比较，消费者的个体利益更加需要保护，若允许承包人行使优先受偿权，则等同于将发包人应当承担的债务转嫁给普通消费者，有违保护弱势利益的法律宗旨。
应当注意的是，此处的消费者应为普通的商品房购买者，且已经支付全部或大部分的购房款，大部分购房款即表明达到或超过全部购房款的百分之五十。
遇到此类冲突，消费者房屋过户请求权优于承包人优先受偿权。
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
【发文字号】法释〔2002〕16号
【发布部门】最高人民法院
【公布日期】2002.06.20
【实施日期】2002.06.27
【时效性】失效
【效力级别】司法解释
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。
现予公布，自2002年6月27日起施行。
2002年6月20日
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过
（法释〔2002〕16号）
上海市高级人民法院：
你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。
经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和
国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。
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建设工程合同优先权批复
建设工程合同优先权批复建设工程合同优先权，是指在特定条件下，施工方对于已完成工程部分的价款，在其他债权人之前享有优先受偿的权利。
这一权利的设立，旨在保护施工方的合法权益，防止因建设单位资金链断裂导致的施工方损失。
以下是一份建设工程合同优先权批复的范本：【标题】建设工程合同优先权批复【】根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定，为确保建设工程合同的顺利执行，保护施工方的合法权益，现对建设工程合同中的优先权条款予以明确。
一、优先权的适用范围优先权适用于建设工程合同中约定的工程款项。
包括但不限于工程预付款、进度款、竣工结算款等。
二、优先权的行使条件施工方在符合下列条件时，可行使优先权：1. 按照合同约定，施工方已完成工程的相应部分；2. 建设单位未按合同约定支付相应的工程款项；3. 施工方已向建设单位发出催款通知，并在合理期限内未得到解决。
三、优先权的行使程序1. 施工方应向建设单位提出书面的优先权行使申请；2. 建设单位应当自收到申请之日起十五日内予以答复；3. 如建设单位不予答复或拒绝承认优先权，施工方可依法向人民法院提起诉讼。
四、优先权的效力一旦优先权被确认，施工方对于其完成的工程部分所对应的价款，在其他债权人之前享有优先受偿的权利。
五、其他事项1. 双方应本着公平、公正的原则，妥善处理优先权行使过程中可能出现的问题；2. 本批复自双方签字盖章之日起生效；3. 本批复的解释权归甲乙双方共同所有。
【结语】以上范本仅供参考，具体的优先权条款应根据实际工程情况和双方协商结果确定。
在签订合同时，建议双方详细阅读并理解所有条款，必要时可寻求法律专业人士的帮助，以确保合同的合法性和自身权益的保护。
建设工程典型案例解析之三：优先受偿权
建设工程典型案例解析之三：优先受偿权建设工程施工合同纠纷中的优先权问题始终是实务界与理论界争议的焦点。
我国建筑行业是发包人市场，从而导致优先权相当于法律空设的一个权利，很少有施工企业能够享有此权利。
实践中，最主要的争议焦点为优先权行使期限的起算点如何认定以及合同被认定无效时，是否享有优先权。
下面笔者结合最高人民法院（2017）最高法民终655号上诉人安徽华冶建设工程有限公司（以下简称华冶公司）、上诉人合肥美联恒置业有限责任公司（以下简称美联恒公司）与被上诉人合肥东部新城建设投资有限公司建设工程施工合同纠纷案以及即将出台的最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（征求意见稿）就上述问题进行分析，供大家参考。
【案情简介】2009年7月28日、2010年2月1日，美联恒公司与华冶公司合肥分公司签订了《工程承包协议书》《建设工程施工合同》。
合同履行过程中，因美联恒公司资金链断裂，华冶公司两次停、复工。
因涉案工程的严重滞后，引发众多商户上访。
2013年4月10日，东投公司与美联恒公司签订《借款合同》，约定东投公司向美联恒公司出借不超过5000万元的借款，以完成涉案工程后续建设。
2014年6-7月份，涉案各分项工程出具审计结论：涉案工程总价款为1.31余亿元。
美联恒公司已付华冶公司工程款合计9632余万元。
华冶公司起诉请求：美联恒公司与东投公司支付工程欠款3936余万元及利息；赔偿停工损失2828余万元；华冶公司对涉案建设工程价款依法享有优先受偿权。
安徽高院判决：美联恒公司支付华冶公司工程欠款3501余万元及利息，赔偿停工损失146余万元；驳回华冶公司的其他诉讼请求。
华冶公司、美联恒公司均提出上诉。
【争议焦点】华冶公司对涉案工程款是否享有优先受偿权【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
即华冶公司诉请对涉案工程的折价和拍卖价款享有优先受偿权，已超过6个月除斥期间。
因此，华冶公司此项诉请不能成立，不予支持【法院观点】关于华冶公司是否享有优先受偿权的问题。
装饰建筑工程款优先权适用范围
装饰建筑工程款优先权适用范围装饰建筑工程款优先权适用范围是什么？根据最高法《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，如果发包方未及时支付工程款而工程被依法拍卖，承包方对于室内装饰工程价款只能从建筑物装饰部分的拍卖款中优先受偿，而其承建的其他部分的价款则从项目的主体工程及工程的配套设施拍卖所得中优先受偿。
1、根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
2、根据《建设工程施工发包与承包价格管理暂定规定》第5条的规定，建设工程价格包括三部分：成本(直接成本、间接成本)、利润(酬金)和税金。
具体可分四部分：(1)是直接费，即直接成本，包括定额直接费、其他直接费、现场管理费和材料价差。
其中，定额直接费又包括人工费、材料费和施工机械使用费三部分。
(2)是间接费，即间接成本或称企业管理费，包括管理人员工资、劳动保护费等十多项。
(3)是利润，由发包人按工程造价的差别利率计付给承包人。
(4)是税金，包括营业税、城市建筑税、教育附加费。
这四部分构成工程价款的整体。
可见，建设工程价款中并不包括损害赔偿金。
另外，将发包人违约造成的损失列入优先受偿的范围，也不符合《合同法》第286条的立法宗旨。
3、最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》规定，装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第286条关于优先受偿权的规定，但享有优先受偿权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
据此确定建设工程款优先受偿权的范围应先对建设工程是否属于装修工程进行区分。
即，对于属于装修装饰工程的，只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
对于主体工程，则应限于承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，且不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
最高法案例：建设工程价款优先受偿权可通过发函方式行使
最高法案例：建设工程价款优先受偿权可通过发函方式行使权威案例，助你胜诉！只要在法定期间内向发包人发函主张过建设工程价款优先受偿权，即可认定承包人已经行使了该项权利。
——最高人民法院(2021)最高法民申2026号案件案情简介龙鑫能源公司与中冶天工公司先后签订多份施工合同，将某煤焦化工程发包给中冶天工公司施工。
后项目停止建设，双方委托咨询公司对已完工的工程进行了审核，并于2008年7月在结算报告中共同确认工程结算值。
2008年1月至2016年10月，中冶天工公司先后多次向龙鑫能源公司发出催款函，要求支付剩余工程款，否则将依法行使建设工程价款优先受偿权。
2019年3月，中冶天工公司向法院提起诉讼，请求确认对工程款本金债权享有建设工程价款优先受偿权。
观点交锋根据相关规定，承包人应在法定期限内行使建设工程价款优先受偿权，但未对行使方式作出明确规定，由此引发实务中对能否通过发函等诉讼之外的方式主张优先受偿权产生争议。
本案提起诉讼的时间2019年距离双方结算的时间2008年非常久远，期间中冶天工公司只是向龙鑫能源公司发过函件，未提起诉讼主张优先受偿权，双方对中冶天工公司是否还享有优先受偿权产生了激烈争议。
中冶天工公司主张：发送函件也是当事人主张工程款优先权的一种方式。
中冶天工公司已向龙鑫能源公司发出的催款文件，明确表示主张优先受偿权，证明已经主张了优先受偿权，不存在丧失优先受偿权的情形。
龙鑫能源公司主张：根据合同法第286条，主张建设工程价款优先受偿权的方式有两种：协议折价，或申请人民法院拍卖。
中冶天工公司的催款函不属于法定形式中的任何一种，不能视为已主张建设工程价款优先受偿权。
法院裁判法院最终判决确认中冶天工公司对施工工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。
最高法院的裁判理由如下：原《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
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最高人民法院关于建设工程价款优先受偿
权问题的批复
发布时间：2002-06-27 08:07:44
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于２００２年６月１１日由最高人民法院审判委员会第１２２５次会议通过。
现予公布，自２００２年６月２７日起施行。
二○○二年六月二十日
上海市高级人民法院：
你院沪高法 ２００１ １４号《关于合同法第２８６条理解与适用问题的请示》收悉。
经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。