基于居民住房支付能力的房价合理性研究

发表时间：2019-05-09T10:26:10.360Z 来源：《新材料.新装饰》2018年9月下作者：许艳敏施升瑞夏珠洁高清迪

[导读] 房价问题既是经济问题又是民生问题。近年来，我国不少城市房价上升速度远远超过了经济和居民收入的增长速度。面对“居高难下”的房价

（嘉兴学院）

基金项目：嘉兴学院南湖学院重点SRT资助项目

摘要：房价问题既是经济问题又是民生问题。近年来，我国不少城市房价上升速度远远超过了经济和居民收入的增长速度。面对“居高难下”的房价，城镇居民是否还有足够的住房支付能力来满足自身的刚性需求值得探究。本文采用调查问卷的方式，以嘉兴市为例，力求对当前中国城镇居民家庭住房支付能力作出较为客观真实的判断与分析。对于帮助相关部门更好地为居民提供住房保障政策，改善城镇居民的居住条件具有十分重要的意义。

关键词：嘉兴市房价；居民收入；支付能力

一、嘉兴市房价变动历程

嘉兴市作为长三角的腹心地带，具有交通运输、资源、等优势，是其重点发展区域。2008年嘉兴市全市商品房平均售价为4032元／㎡，到2011年，全市平均售价为6920元／㎡。此后房价因受到调控政策的影响，相对稳定，甚至还出现了稳中下滑的趋势，2015年全市商品房平均售价为7184元／㎡。但在2016年下半年，在“去库存”措施的刺激下，房价又出现明显上升，尤其市区新建住宅，平均售价比上年上涨9.7％，达到8697元／m2。而到2017年，市本级商品住宅成交均价上涨到约10491元/㎡，同比上涨约40.0%；2018年市本级全年毛坯均价进一步上涨到约12250元/㎡，同比上涨约30.0%。而且，商品住宅的实际成交价可能远不止于此，按2018年的市场情况一般车位报价30万/个，带装修的算上费用约3000元/㎡。如此，一套商品住宅按面积100方折算，毛坯价普遍在15000元/㎡以上，精装价在18000元/㎡以上。

二、嘉兴市居民住房支付能力问卷调查的基本情况

本次调查，共发放问卷188份，回收有效份数147份。从调查对象职业构成看，如表1所示，本次调查涵盖了各个不同阶层的人群，不同阶层人群的收入水平往往存在较大的差异，因此本次调查能够比较全面的反映嘉兴市市民住房支付的状况，保证了调查数据的可信度；从调查对象年龄构成看，如表2所示，本次调查主要覆盖的是20-30岁和30-50岁这两个阶段的人群，而这两个阶段的人群，不论是从婚姻、就学角度看，都是购房意愿最为强烈的，因此，这在一定程度上保证了数据的有用度。

三、嘉兴市居民住房支付能力问卷调查的分析

1、住房状况及购房需求分析

（1）住房状况分析

从调查数据看，嘉兴市民目前自有住房拥有率（86.39%）很高，这一情况说明嘉兴市前几年房价控制在较合理范围内，市民有足够的住房支付能力来满足购房的需求。另从居住地段的调查看，如表3所示，目前嘉兴市民的居住区域明显表现出向次繁华或城市新兴区扩散的趋势。分析其原因，还是在于市中心区因交通便利、优质教学资源等因素而普遍房价较高，迫使市民向低房价区域转移。

（2）购房需求分析

虽然自有住房拥有率很高，但嘉兴市民仍有购房意愿。从调查数据看，78.23%的被调查者有近期购房的意愿，而且在有购房意愿的被调查者中，一年内有购房需求的达到了57.14%。分析其原因，主要在于嘉兴市民对于未来房价的变动趋势充满了焦虑。这一点，在购房目的分析中明显的表露出来。如表4所示，嘉兴市民近期内购房的第一目的是“为孩子准备”，其次是“投资”，这两个选项都说明市民对于未来短期内房价的较大幅度上升充满预期。

目前居住房屋面积的数据显示，目前家庭住房面积在100平方米以下的被调查者占比为53.74%；而家庭居住人口的调查数据显示，3人及以上的被调查者占比为67.35%，两个数据差额表明部分嘉兴市民家庭平均居住面积较小，有改善住房的需求，这与表4购房目的调查所显示的第三位原因是吻合的。

2、家庭收入及支付能力分析

从调查数据看，在有购房意愿的被调查者中，首要考虑的因素是“价格”，这与上文购房意愿的分析是一致的。同样，调查数据显示，

我国房价问题的供求分析

我国房价问题的供求分析作者简介：胡芳（1982-），女，江西经济管理干部学院会计系讲师，研究方向：财政税收；高永莉（1979-），女，江西经济管理干部学院会计系讲师，研究方向：税收统计。历经数次调控，房价依然坚挺，从供求方面分析了住房价格居高不下的原因：住房有效供给不足导致刚性需求得不到满足，加上垄断的供给方定价和繁杂的交易环节税费使得房价不断上涨，政府2008年调控政策的反复又使人们对政府调控信心不足，产生了房价上涨的预期，催生出投资投机性购房需求，供求缺口进一步扩大，房价屡创新高。因此，政府应该从保障房建设和挤出空置房两个方面入手，扩大住房供给；取消重复征收的房地产开发流转环节税费，简化行政审批，降低住房成本；完善金融市场，引导中高收入家庭理财投资，抑制住房投资需求；判定投机行为违法，打击楼市投机活动。标签：住房价格；需求；供给；措施 1998年开始实施的住房制度改革开启了住房货币化分配，我国房地产业市场化运作应运而生。这顺应了市场经济发展的要求，同时，也带来了房价的不断攀升。2003年以前的房价上涨还算是温和的，2003年以后尽管政府出台了调控措施，但房价还是在2003年到2008年初出现了快速上涨，在2008年房价上涨稍有回落的时候由于政策方向逆转，2009年房价狂飙。之后，虽然政府出台所谓的“史上最严厉的调控政策”、限购令等措施，由于对政府调控信心不足，房价还是持续攀升，甚至陷入越调控越上涨的怪圈。 1 房价居高不下的原因 1.1 需求方面（1）刚性需求。新世纪以来，我国城镇化发展迅速，从2002年到2011年，我国城镇化率每年提高1.35个百分点，城镇人口平均每年增加2096万人。根据邓小平提出的到21世纪中叶中国要达到中等发达国家水平，初步实现现代化的目标要求，届时中国城镇化率要达到70%，即2050年以前每年将有约1000至1200万人从农村转移到城市。2011年城镇人口为69079万人，其中还包括2亿多农民工，他们中大多数住房问题还没得到解决。随着生活水平的提高，人们也开始改善居住条件。改革开放30多年来，我国城市人均住房面积从1978年的6.7平米提高到了2011年的36平米。已经进入城市以及将要进入城市的人口或买或租都会产生对城市住房的刚性需求。（2）投资需求。波士顿2008年发布的报告显示，截至2007年，我国家庭资产超过100万美元的家庭达39.1万户。在满足家庭消费开支后，这些富裕的家庭就会选择投资。众多的家庭投资方式中，储蓄由于多年来的实际负利率被越来越多的家庭抛弃。在经历了2007年下半年以后股市的暴跌和持续低迷后，资

基于居民住房支付能力的房价合理性研究

基于居民住房支付能力的房价合理性研究发表时间：2019-05-09T10:26:10.360Z 来源：《新材料.新装饰》2018年9月下作者：许艳敏施升瑞夏珠洁高清迪 [导读] 房价问题既是经济问题又是民生问题。近年来，我国不少城市房价上升速度远远超过了经济和居民收入的增长速度。面对“居高难下”的房价（嘉兴学院）基金项目：嘉兴学院南湖学院重点SRT资助项目摘要：房价问题既是经济问题又是民生问题。近年来，我国不少城市房价上升速度远远超过了经济和居民收入的增长速度。面对“居高难下”的房价，城镇居民是否还有足够的住房支付能力来满足自身的刚性需求值得探究。本文采用调查问卷的方式，以嘉兴市为例，力求对当前中国城镇居民家庭住房支付能力作出较为客观真实的判断与分析。对于帮助相关部门更好地为居民提供住房保障政策，改善城镇居民的居住条件具有十分重要的意义。关键词：嘉兴市房价；居民收入；支付能力一、嘉兴市房价变动历程嘉兴市作为长三角的腹心地带，具有交通运输、资源、等优势，是其重点发展区域。2008年嘉兴市全市商品房平均售价为4032元／㎡，到2011年，全市平均售价为6920元／㎡。此后房价因受到调控政策的影响，相对稳定，甚至还出现了稳中下滑的趋势，2015年全市商品房平均售价为7184元／㎡。但在2016年下半年，在“去库存”措施的刺激下，房价又出现明显上升，尤其市区新建住宅，平均售价比上年上涨9.7％，达到8697元／m2。而到2017年，市本级商品住宅成交均价上涨到约10491元/㎡，同比上涨约40.0%；2018年市本级全年毛坯均价进一步上涨到约12250元/㎡，同比上涨约30.0%。而且，商品住宅的实际成交价可能远不止于此，按2018年的市场情况一般车位报价30万/个，带装修的算上费用约3000元/㎡。如此，一套商品住宅按面积100方折算，毛坯价普遍在15000元/㎡以上，精装价在18000元/㎡以上。二、嘉兴市居民住房支付能力问卷调查的基本情况本次调查，共发放问卷188份，回收有效份数147份。从调查对象职业构成看，如表1所示，本次调查涵盖了各个不同阶层的人群，不同阶层人群的收入水平往往存在较大的差异，因此本次调查能够比较全面的反映嘉兴市市民住房支付的状况，保证了调查数据的可信度；从调查对象年龄构成看，如表2所示，本次调查主要覆盖的是20-30岁和30-50岁这两个阶段的人群，而这两个阶段的人群，不论是从婚姻、就学角度看，都是购房意愿最为强烈的，因此，这在一定程度上保证了数据的有用度。三、嘉兴市居民住房支付能力问卷调查的分析 1、住房状况及购房需求分析（1）住房状况分析从调查数据看，嘉兴市民目前自有住房拥有率（86.39%）很高，这一情况说明嘉兴市前几年房价控制在较合理范围内，市民有足够的住房支付能力来满足购房的需求。另从居住地段的调查看，如表3所示，目前嘉兴市民的居住区域明显表现出向次繁华或城市新兴区扩散的趋势。分析其原因，还是在于市中心区因交通便利、优质教学资源等因素而普遍房价较高，迫使市民向低房价区域转移。（2）购房需求分析虽然自有住房拥有率很高，但嘉兴市民仍有购房意愿。从调查数据看，78.23%的被调查者有近期购房的意愿，而且在有购房意愿的被调查者中，一年内有购房需求的达到了57.14%。分析其原因，主要在于嘉兴市民对于未来房价的变动趋势充满了焦虑。这一点，在购房目的分析中明显的表露出来。如表4所示，嘉兴市民近期内购房的第一目的是“为孩子准备”，其次是“投资”，这两个选项都说明市民对于未来短期内房价的较大幅度上升充满预期。目前居住房屋面积的数据显示，目前家庭住房面积在100平方米以下的被调查者占比为53.74%；而家庭居住人口的调查数据显示，3人及以上的被调查者占比为67.35%，两个数据差额表明部分嘉兴市民家庭平均居住面积较小，有改善住房的需求，这与表4购房目的调查所显示的第三位原因是吻合的。 2、家庭收入及支付能力分析从调查数据看，在有购房意愿的被调查者中，首要考虑的因素是“价格”，这与上文购房意愿的分析是一致的。同样，调查数据显示，

关于房价问题的数学模型建立与分析

一、问题的重述与分析 1.1问题的重述房价问题事关国计民生，对国家经济发展和社会稳定有重大影响，一直是各国政府大力关注的问题。我国自从取消福利分房制度以来，随着房价的不断飙升，房价问题已经成为全民关注的焦点议题之一，从国家领导人、地方政府官员，到开发商、专家学者、普通百姓通过各种媒体表达各种观点，但对于房价是否合理、未来房价的走势等关键问题，至今尚未形成统一的认识。请根据中国国情，对如下几个方面进行探讨：收集建筑成本、居民收入等与房价密切相关的数据，选取我国具有代表性的几类城市对房价的合理性及房价的未来走势等问题进行定量分析；根据分析结果，进一步探讨使得房价合理的具体措施以及可能对经济发展产生的影响，并进行定量分析。 1.2问题分析通过对题目的研读探讨，我们有如下分析： 1．针房价的合理性问题对中国房价的影响因素进行相关性分析，对不同类型城市的不同有效的影响因素建立起合理恰当的房价形成的数学模型，得到合理或接近合理的房价影响因素；基于人均年可支配收入、房产商可支付银行贷款年限、建筑成本等对房价有显著影响的因素建立房价合理性模型，并结合近几年具有代表性的城市的房价建立模型对未来走势进行预测。 2．分析对比依据模型计算得到的相对合理的房价与实际房价来判断房价的合理性，并且对相关的变量进行对比讨论，得出对针对目前时期影响中国房价是否合理的主要因素，并试图通过调解这些因素（即采取相应的措施）按照建立的模型来使房价趋于合理；结合相关经济学知识阐述对经济发展可能产生的影响：房价的高低、增长快慢与否是否会影响我国经济的发展。二、模型建立及求解 2.1关于模型的基本假设由于计划生育政策，考虑对房屋的刚性需求户型都为两室一厅，面积为90平方米; 1．其中低收入家庭的住房问题视为由国家和地方政府补贴的廉价租赁房和经济适用房解决，不再纳入模型的讨论范畴;

数学建模之住房的合理定价问题

住房的合理定价问题摘要房价的合理性已成为当今社会的热门话题。本文依照题中所给出的数据，对3个问题分别建立模型并求解。针对问题1，首先利用Excel建立图表，绘制出历年房价走势图。然后，对原始数据进行拟合，得出指数型及多项式型拟合方程，并在原图上绘制出趋势线。同时，求出确定性系数R2，依据R2是否接近于1判断拟合程度好坏，即检验拟合方程的有效性。计算得出的指数型及二阶多项式型拟合方程： x,(i) =678.8le0.1281i、x2(i) =12.59i2 50.274i 716.38，由此预测出2010 年房价分别为4080元/平米、3888元/平米。为了增加预测的可靠性，再结合二次指数平滑法对2010年房价进行预测。通过比较实际值与预测值的平均偏差值ME的大小，选择出合适的o预测出2010年的房价为3800元/平米。最后，建立三元线性回归模型，将上述三种方法对历年房价的预测值分别作为自变量x1、x2、X3的原始数据，以实际房价P(i)作为因变量，用Matlab软件拟合出多元线性方程：P f1(i) =—0.0202 —0.1389 刘⑴ 1.1319 X2(i) 0.0084 X3(i)。代入相关数据，求出历年的最终房价预测值为3866元/平米。针对问题2，通过Excel绘制出历年平均房价与人均GDP的关系走势图，且自动生成对原始数据进行拟合后的指数型和自变量为2阶、3阶、4阶的多项式型拟合方程及各自的确定性系数R2o R2的值分别为：0.8673; 0.9929 ; 0.9982; 0.9986。由此判断，因2阶多项式型拟合方程的R2不仅十分接近于1，且相对于3阶、4阶的多项式方程更为简便，故选择： A 2 P(i) =(_7E _06) [G(i)] 0.3236 G(i) -177.06 为平均房价与人均GDP 的关系

如何判断房价的合理水平

如何判断房价的合理水平？邓郁松 2012-08-22 11:25:28 来源：中国经济报告 2012年第2期近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，以遏制部分地区房价过快上涨势头，使房价回归到合理水平。但房价的合理水平如何确定，目前各界人士在认识上还存在较多差异，有必要对房价合理水平的判断标准进行讨论和研究。一、判断房价合理水平的主要指标从国际经验看，在判断房价的合理水平方面，主要采用三类指标。 1.通过房价收入比判断房价的合理水平。房价收入比，一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍。借助房价收入比来评价房价合理性，就是计算出房价收入比之后，再看它是否大于某个数值。如果大于，就说明房价过高；如果小于或等于，就说明房价不高。由于具有计算简便、涵义直观等优点，房价收入比目前是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标。不同机构对房价收入比的定义略有差异。联合国对房价收入比的定义是：住房市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值；世界银行对房价收入比的定义则是：住房市场价格的平均数和家庭年收入的平均数之间的比值。两种计算方式得到的结果也有所差异。据测算，一般情况下采用中位数定义得到的房价收入比计算结果约为平均数定义下的1.2倍。

房价收入比虽然具有计算简便、涵义直观的特点，但其最大缺点和应用难点则是难以准确确定合理区间。很长一段时间里，我国学者经常引用“4至6倍”做为“国际标准”，但事实上，由于各国经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等差异很大，房价收入比并不存在一个绝对化的合理区间。即便从世界银行的调查情况来香，各国房价收入比的差距也是巨大的（见表1）。而美国次贷危机爆发前全国房价收入比的最高值也没有超过5倍，仍处于“4至6倍”的所谓“国际标准”区间内。从本质上说，房价收入比反映的是特定地区土地和劳动力两种资源的价格关系，由于不同国家、不同区域之间的土地和劳动力两种要素的资源禀赋存在较大差异，不同国家、不同区域之间房价收入比存在较大差异有其必然性。正是由于不同国家、城市在资源禀赋、经济发展水平、制度环境等方面存在诸多差异，简单地横向比较不同城市的房价收入比没有意义，也不会形成有助于横向比较的客观标准。但对特定国家或特定城市来说，由于其资源禀赋条件是确定的，用房价

数学建模房价问题

承诺书我们仔细阅读了中国大学生数学建模竞赛的竞赛规则. 我们完全明白，在竞赛开始后参赛队员不能以任何方式（包括电话、电子邮件、网上咨询等）与队外的任何人（包括指导教师）研究、讨论与赛题有关的问题。我们知道，抄袭别人的成果是违反竞赛规则的, 如果引用别人的成果或其他公开的资料（包括网上查到的资料），必须按照规定的参考文献的表述方式在正文引用处和参考文献中明确列出。我们郑重承诺，严格遵守竞赛规则，以保证竞赛的公正、公平性。如有违反竞赛规则的行为，我们将受到严肃处理。我们参赛选择的题号是（从A/B/C/D中选择一项填写）： B 我们的参赛报名号为（如果赛区设置报名号的话）：J2034 所属学校（请填写完整的全名）：西安财经学院参赛队员(打印并签名) ：1. 柳西梦 2. 王凤 3. 高敏指导教师或指导教师组负责人(打印并签名)：日期：2012 年9 月10 日赛区评阅编号（由赛区组委会评阅前进行编号）：

编号专用页赛区评阅编号（由赛区组委会评阅前进行编号）：全国统一编号（由赛区组委会送交全国前编号）：全国评阅编号（由全国组委会评阅前进行编号）：

房价问题摘要房价问题事关国计民生，对国家经济发展和社会稳定有重大影响，一直是各国政府大力关注的问题。我国自从取消福利分房制度以来，随着房价的不断飙升，房价问题已经成为全民关注的焦点议题之一。经过分析我们将问题细化为以下四个方面：1.根据所搜集的数据分析判断房价是否合理；2.对房价未来走势进行定量分析；3.对房价不合理给出具体措施；4.对问题3中给出的措施可能对经济发展产生的影响进行定量分析。对于问题1，我们通过研究城市房价合理性模型，找出了判断房价合理性的标准，同时拟出了同一地区成本、销售面积、居民收入之间的关系。在解决这一问题时，我们采用了多元线性回归模型对相关变量进行了分析与处理，最终确定了判断房价合理性的标准。对于问题2，我们通过建立灰色模型来对房价未来走势进行预测，预测结果得到了北京市、西安市2012年、2013年、2014年的房价数据。对于问题3，我们通过分析确定了使得房价合理的几种具体措施，包括防止炒房行为，提高居民购买力，减少土地价格。为了得到最有效的措施，我们通过建立层次分析模型对各种具体措施对房价合理性的影响的权重系数进行了求解，比较各个系数大小，最终得出最有效的措施为防止炒房。对于问题4，我们通过对北京地区房价，土地交易价格指数的分析，找出相关数据，利用matlab软件进行拟合，得到土地交易价格指数与房价的关系图。并在结果分析中做出了具体而详实的分析,使它们之间的关系更为清晰。关键字：房价、多元线性回归、灰色模型、层次分析

论我国房价飙升的原因

本科生毕业论文论文题目：论我国房价飙升的原因姓名：钟君鹏指导教师专业：工商管理年级：2011级层次：高起本学习中心：新华学习中学完成时间：2016年4月28日北京师范大学继续教育与教师培训学院

摘要改革开放以来，房地产业在计划经济的束缚下解放，房价随着市场经济开始逐步的上升。自从2008年以来，房地产价格的大幅度上升已经超出了国民的经济承受能力，更是刺痛着国民脆弱的神经。作为现阶段我国经济的支柱产业，房地产业的一举一动影响整个经济的平稳健康运行。房屋的价格与经济正常的增长必须相匹配，否则过高的房地产泡沫将会摧毁国民改革开放积累的成果，制约经济的发展。基于这一点，本篇论文主要对于房价上升的原因进行分析，并基于这些原因提出相应的解决方案，稳定房价，避免经济硬着陆。关键词：房地产业，房屋价格，经济发展；

目录一、我国房价现状 (4) 二、住房价格上涨的成因分析 (5) 三、缓减房价上涨的对策和建议 (8) 四、总结 (10)

一、我国房价现状自1998年以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%，由此可见，房地产业的持续、健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。然而，从2008年开始，我国房价出现了疯长势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。在国际上，衡量一个国家的房价是否过高，通常会引用“房屋收入比”这一概念。房屋收入比是一种综合性指标，它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该为3~6倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房价严重偏高，完全超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。

关于房价问题数学建模分析

关于房价问题数学建模分析摘要：近几年，我国出台了一系列事关民生国情的利民政策，但房价的持续增高仍让很多人把买房当成了一种奢望。本文根据题目要求，进行了合理假设，主要从影响房价的因素方面考虑，建立相应数学模型，根据数据分析了我国当前房价的合理性，预测房价未来走势，提出具体措施使房价回归合理，并进行定量分析。关键词：房价升高数学模型正态分布模型一、问题重述房价问题事关国计民生，对国家经济发展和社会稳定有重大影响，一直是各国政府大力关注的问题。我国自从取消福利分房制度以来，随着房价的不断飙升，房价问题已经成为全民关注的焦点议题之一，从国家领导人、地方政府官员，到开发商、专家学者、普通百姓通过各种媒体表达各种观点，但对于房价是否合理、未来房价的走势等关键问题，至今尚未形成统一的认识。请根据中国国情，收集建筑成本、居民收入等与房价密切相关的数据，选取我国具有代表性的几类城市对房价的合理性及房价的未来走势等问题进行定量分析；根据分析结果，进一步探讨使得房价合理的具体措施。二、问题分析考虑评判房价的合理性，我们首先想到与房价密切相关的各种因素，认为房屋的合理定价应该由房屋所在城市的经济发达程度、环境优美度、居民归属感等生活标准来反应，而这些项目又有很多是难以量化的指标，因此我们采用了城市居民年人均收入刻画生活标准。房屋的价格应该满足本市居民的居住需要，于是这部分我们没有引入投资等市场因素。三、数学模型的建立及求解（一）模型假设：引起房地产市场波动的因素有很多，居民收入、供求比例、空置率、货币政策、建设成本、国家政策和人口结构及变化趋势等众多因素。我们从中提取重要因素对次要因素作出如下假设： 1、城市消费状况用人均收入来代替。 2、忽略消费成本如交通费用、物业费用、停车费用等对住房价格的影响。 3、在同一地区房价为销售均价，没有街道区域差异。

房价问题数学建模

房价问题数学建模 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

1、问题重述房价问题事关国计民生，对国家经济发展和社会稳定有重大影响，一直是各国政府大力关注的问题。我国自从取消福利分房制度以来，随着房价的不断飙升，房价问题已经成为全民关注的焦点议题之一，从国家领导人、地方政府官员，到开发商、专家学者、普通百姓通过各种媒体表达各种观点，但对于房价是否合理、未来房价的走势等关键问题，至今尚未形成统一的认识。请根据中国国情，收集建筑成本、居民收入等与房价密切相关的数据，选取我国具有代表性的几类城市对房价的合理性及房价的未来走势等问题进行定量分析；根据分析结果，进一步探讨使得房价合理的具体措施，以及可能对经济发展产生的影响，并进行定量分析。这里主要讨论分析了以下四个问题：问题一：通过对北京、重庆的一些影响房价的因素数据收集、处理、总结、分析来讨论近几年来其房价的合理性。问题二：通过对北京、重庆近些年来房价合理性的分析结果进而对未来三年这些地区的房价趋势进行比较合理的预估。问题三：根据以上分析结果进一步讨论使房价合理的具体措施以及对经济发展的影响。 2、符号说明 I：固定资产投资（亿元）； INC：重庆市人均可支配收入（元）； JQC：国家房地产景气指数； R：利率（%）； RRE：理想房价（元/平方米）；

RE: 实际房价（元/平方米）； LOG：对以上符号取对数； C：函数中的常量； N:年限； K1，K2,K3，K4：关系函数常量； A：建筑材料成本； B：土地成本； C：利率； GDP：人均收入； L：利润； T：投机商投机所得； K4、K5、K6、K7：关系函数。 3、基本假设问题一假设：假设1、房价的理想价格只固定资产投资（I），重庆市人均可支配收入（INC），国家房地产景气指数（JQC），利率（R）等四个因素有关；假设2、在一段时间内国家房地产景气指数（JQC），利率（R）保持不变；假设3、各地的房价不受政府等外界环境和人员的干扰；假设4、各个数据在一段时间内的波动在一定范围内是合理的。问题二假设：假设1：选取的数据是北京市、重庆市2000-2010年平均房价；假设2：所取数据不考虑政策等各种人为因素的干扰；

经济学原理案例分析(房价)

房价持续走高，你怎么看 2005年5月，建设部副部长刘志峰对这段时间放假上涨的原因做了如下的分析。造成放假上涨过快的原因是多方面的。有些是合理因素，如城镇人口较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，价值商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但也有许多不合理因素，主要是： 1、大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率从较低，股市低迷，社会资金缺乏其他投资渠道，纷纷挤向房地产市场，也有不少境外资金进入热点城市房地产市场。 2、一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大。一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资；或者担心房价继续上涨而提前入市。 3、商品住房结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格。 4、部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程，政绩工程，带来大量被动性需求，再经营城市的理念指导下，抬高了土地和房地产市场的价格。 05、市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。案例思考： 1、试从供求角度分析商品房价格为什么会持续走高？ 2、结合案例谈谈你对解决房价持续走高问题的思路分析：供求不平衡。房屋的供求力量相互作用对房价变动起主导作用，但是出现这些不合理的因素让房价的需求同一般商品相比有特殊的地方。案例中的炒房，拆房现象说明了每年新增的房产数量很少，所以从短期来看，房屋的供给是变化不大的的。可以知道房产的价格取决于需求数量而不是供给数量。大量资金涌入房地产市场，投资者目光投到房地产市场，产生房屋热销的场面，房地产竞争激烈，对房价的提高有推波助澜的作用。案例中不合理因素都从不同的方面加大了需求数量，所以商品房价格持续走高。 1、增加更多投资渠道，使投资渠道多样化，分散房产投资。 2、增加商品房的供应，抑制不合理住房需求，实现模式多样化。 3、政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付比例，抑制投资性购房，减少需求。 4、加强关于住房开发与建设符合政府的城市发展规划的法律法规，严打囤积土地等不正当手段。

试论用经济学的原理分析当前的房价

[论文关键词]房价需求低利率“泡沫性”虚高[论文摘要]中国的房地产市场是伴随着政府停止住房实物分配的政策逐步推行，在上个世纪90年代真正形成的。从这十几年房地产价格走势看，房价确实呈现持续上涨的态势。但是，房价上涨并不构成社会对房地产业和房地产政策进行谴责的理由，房地产市场也是经济发展的一个晴雨表，经济持续增长，房价没有理由停滞。问题关键是，现在的房价是“泡沫性”虚高且有不断攀升的态势，不仅会带来了一系列的社会性问题，也对面临改革重大关口的中国经济产生了深刻的影响。长期以来，中国人都渴望“居者有其房”。而近年我国房地产很热门，房地产价格持续高涨，搞得政府焦头烂额，百姓叫苦连天，已产生了一定的负面影响。房地产价格上涨太快，房地产需求释放过于迅速，容易使房地产业透支下期需求，影响其持续健康发展，还容易导致部分低收入群体住房困难和银行及社会资金不合理地向房地产倾斜，加剧金融风险和社会的贫富分化，影响社会稳定。因此，调控房价很必要，国家也出台了一系列的调控政策，旨在压制不正常的房价。然而，根据国家发改委、国家统计局最新调查显示，2007年5月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，着实在令人吃惊。深圳的每平方米均价超过14，000元，而上海则高达每17，000以上。可以说5月创下了18个月来的新高，但房价仍是“没有最高，只有更高”，像一匹脱缰的野马。这是为什么呢？除了房地产市场的不规范炒作外，还需要我们用经济学的基本原理来分析房价持续高涨的原因。一、土地出让招拍挂政策各地政府代行土地拥有者之权，土地由地方政府所垄断。近些年来越来越多的采取纯粹价高者得之的拍卖方式来向开发商出让土地，这就造成土地价格的突飞猛进，进而使得很大程度上基于土地价格的房产价格也就随之扶摇直上。杭州是最早实行土地出让招拍挂牌政策的城市之一，也正是杭州，最先拉开了房价快速上涨的大幕。加之在土地在二级市场上的疯狂炒作，如何不使土地的价格更上一层楼。所以，房价永远上涨源自土地资源的稀缺性。土地是不可再生资源，随着人均占用的土地逐步减少，土地价格便会呈现上升趋势。现在中央为了保住18亿亩耕地的红线，要求地方政府必须采取一切措施集约、节约用地。在城市尤其是中心城市，这一趋势更加明显。城市化进程使得土地资源相对稀缺这一矛盾更加突出，一个地方城市化进程越快，它的房价上涨得也更快。对于北京、上海、深圳这样的全国性城市，此矛盾更加突出。用经济学的供求曲线进行分析，这一原因带来的土地价格的上升导致房产成本的上升，使得房产市场的供给曲线S左移到S’。而下面二点是需求的原因，需求的增加，导致房产市场的需求曲线D右移到D’，这样两支曲线的同时移动就造成了房价的上升，而同时房产交易数量（即均衡时需求或供给的数量）并未缩水。 [!--empirenews.page--] 二、居民自购房需求的激增根据西方经济学的定义，需求必须满足两个条件：第一，要有欲望和主观的需要，需求层次的提高和未来二十年内我国正处在青壮年人口增长的高峰期，使房地产市场的发展有了保证。第二，要有货币购买力。需求是以购买力为前提的。当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展，以及“一人有难，众人相帮”等的传统中国文化，为很多不具买房条件的居民提供了方便。因此，购房的需求非常旺盛。目前，用于自住的购房者大体分为四类：一是城市建设中形成的拆迁户，他们是被动刚性需求房子被拆了，必须得买新房，尽管部分人要背上沉重的房贷并严重的影响生活质量。近年来，随着城市的旧城改建迅猛发展，拆迁数量加大，使得这类人急剧增多。在一些城市中，占住房总需求的半数以上。二是城市、农村中一部分比较富有的人，他们原先有住房，现在在良好收入的支撑下具有强烈的换房需求他们要求更新环境更好、面积更大的房子。属于二次购房，这部分人所占比例相对较小但绝对数量却不少。三是随着中国经济的发展，在一些发达的城市，大量的外资进入中国，这些外商有购买办公楼、住房的需求。或是由于地理位置等的原因，一些港、澳、台同胞在内地购买住房加剧了需求。由于需求层次的不同，这部分人主要的需求是高档住宅、写字楼。这些楼盘客观起到了价格示范效应的作用。四是结婚购房的年轻人，中国的传统习惯结婚需要新房，且要

房价的决定因素及其调控的政策建议

2009· 4总第383期目前,房地产市场低迷已经对我国经济稳定增长构成严重威胁, 房地产业该怎样发展已成为政府与学者共同关注重点。2008年12月2日, 中国社科院发布2009年《经济蓝皮书》, 蓝皮书指出:“ 2009年房地产市场将步入较长时间的调整期。部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟, 炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场, 首次购房的自住性需求将更为谨慎。另外,供给方资金紧张, 部分自有资金不充裕的中小房地产商将面临退市的风险。”在此情况下, 国家应该怎样调控房地产市场来推动我国经济的稳定增长? 在2008年末, 政府调控组合拳频出,各种利好陆续出台,这些政策的效力如何?要回答这些问题, 需要先对我国房地产市场, 特别是住宅市场房价的决定因素进行分析,以此对现有政策进行评价,进而提出政策建议。一、房价收入比的合理性由于房地产业在经济中的地位日趋重要,西方经济学家逐渐将房地产作为一种重要资产纳入宏观经济模型,研究发现房地产价格与一些宏观经济变量密切关联, 如人均收入(或GDP 、就业、实际利率等[1],其中人均收入是决定房价最重要的因素,因此,房价收入比是国际上普遍公认的衡量房价合理性的权威指标。国际上房价收入比的合理区间是3倍~6倍,这是依据很长一段时间内发达国家稳定的房地产市场数据统计得到的。也就是说, 从长期来看,平均房价应当在个人年平均收入的3至6倍的范围内。当房价收入比超过这一区间, 说明房价超过了居民的承受能

力,房价就会下跌,直至趋于合理水平。为什么不同国家间在长期内的房价收入比存在差别呢? 这要从房价收入比的定义谈起。无论是对于一个国家还是一个地区, 通常采用的是平均房价与平均收入比。在剔除了房屋品质、外部基础设施等因素后,区域内部的房价差别应该不大,用平均房价能够较好地反映一个地区的房价水平[2]。但是,个体之间的收入差距是非常大的, 用平均收入有时并不能很好地反映居民的收入分布状况。而居民收入分布状况与居民整体的承受能力密切相关。如果收入分布比较集中, 用平均收入就能较好地反应在房价一定的条件下居民的承受能力, 此时房价收入比这一指标就能比较客观地反映居民的承受能力。如果收入分布比较分散,即收入不平等程度较大,用平均收入就会高估居民的承受能力,此时合理的房价收入比应当要更低一些。因此,在长期内各国房价收入比的差异实际上反映的是各国居民收入分布的差异。国内一些学者认为, 不能简单套用房价收入比的国际标准衡量我国房价的合理性,原因是在我国估计得到的房价收入比偏高。我国个人收入统计普遍存在低估,许多收入,如奖金、福利和灰色收入并没有纳入统计范围, 这会低估国内居民平均收入水平, 造成房价收入比偏高[3]。因此,考虑收入统计中存在的问题, 不但要考虑其对平均收入造成的影响,还应考虑其对合理房价收入比的影响。例如,假设某一地区房价收入比是10,如果所有居民收入中平均有 20%的收入未纳入统计, 则实际的房价收入比为8。但是, 房价的决定因素及其调控的政策建议王春雷黄素心【摘要】房价收入比在长期内能够衡量房价的合理性, 但在短期内房价由房地产商控制,这主要是银行与房地产

房价合理性与其影响因素的研究

参赛密码（由组委会填写）全国第八届研究生数学建模竞赛学校参赛队号队员姓名1. 2. 3. 参赛密码（由组委会填写）

全国第八届研究生数学建模竞赛题目房价合理性与其影响因素的研究摘要：近些年来，中国房地产市场快速发展，房地产价格也是急剧上涨，并吸引了大量投资者，房地产因此也成为了国民经济的基础性、先导性产业，房地产行业直接或间接影响到了60多个行业，但是部分较发达城市的房地产价格的快速上涨也导致了许多家庭的购房困难，直接影响到了国民经济的健康发展，不利于社会的和谐稳定。政府先后也出台了一系列的宏观调控政策以调控房价，但却收效甚微，未能取得预期的效果，因此深入分析影响中国房地产价格的影响因素，实证探讨房地产行业，具有很强的现实意义。本题的提出是为了探讨与房价有关的各个因素最终对房价造成的影响，以及对目前房价设置的合理性进行研究，并且根据相关的结果分析得出一些控制房价的措施。在当前全国人民普遍关注房价问题，国家也在监测调控房价问题的情况下，本题的求解有很大价值。问题一：为了解决合理性评估问题，本组建立了房价收入比[4]模型，将这个模型与中国国情相结合，综合分析提供了一个参考标准，从而有效地评估了房价的合理性。问题二：探讨使得房价合理的具体措施，以及可能对经济发展产生的影响，并进行定量分析。根据对问题一的研究结果，我们可以推测出房价可能与人均居民可支配收入、建房成本、人均GDP、人均储蓄额有关。对此，我们采用线性回归模型，最终确定人均居民可支配收入、建房成本、人均GDP、人均储蓄额与房价涨跌有着密切关系，然后分析如何通过这四方面着手控制房价。关键词: 房价收入比；房价合理性；影响因素；线性回归；相关指数；

房价辩论

首先，从经济上说，房地产业产生了泡沫。房地产在我过经济发展中的比重很大，如果房地产业处理不好，会影响到我国整个的经济发展。高房价不是因为供求不平衡产生的，而是过度的投资（尤其是炒房）、地方政府盲目开发，追求GDP以满足自己对政绩要求而出现的。其次，也就是因为高房价不是正常的经济供求关系产生的，所以持久的高房价肯定会影响社会的稳定。中央政府不会坐视不管，维护社会的稳定是党中央工作的重中之重。温家宝总理在整改工作报告中就提到要降低房价，转变经济发展模式。最后，高房价是因为有巨大的个人利益在里面。表面上的如炒房子投资客，房地产商等。私下里的就是当地的某些政府官员，通过卖地给房地产商，不仅可以提高当地的GDP，而且顺便还可以把自己的腰包鼓起来。这个就直接导致了腐败，反腐倡廉是党一直的口号，不会任由其发展。还有一个就是央企和国企对房地产的盲目投资，使得地价不断上涨，直接导致了房地产的成本，也是高房价的原因。最近好像国企要退出房地产业，这个会使竞争减小，成本客观上降低。房价也会逐步的降下来。综上所述，房价肯定会降…… 这就是所谓的泡沫经济的一种表现形式。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过需求的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率在10%以内是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。比如日本80年代泡沫经济的破灭就与这个有关。日本从上世纪80年代中期开始到90年代初破灭的泡沫经济是人类历史上最著名的泡沫事件，既便是一贯爱吵架的经济学界对当时日本泡沫经济的实质的认识也达到了空前的一致，国内的学者在讨论泡沫问题时也通常是言必称日本泡沫经济。那么我们看看在这个最著名泡沫事件中房地产价格究竟表现如何。按一般的看法，日本的泡沫经济自1985年的“广场协议”开始，到1990年泡沫开始破灭结束，泡沫膨胀阶段用了5年的时间，1990年泡沫破灭以后，日本经济陷入衰退，直到现在14年过去，经济衰退仍然没有过去。根据日本不动产研究所的数据，在1990年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与1985年相比，5年时间里上涨了56.3%，东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了168.6%。剧情介绍： 2012年某月某日： 1.市区郊外都是一楼盘法兰西风情的广告：“只有最低，没有更低，低到你的

房价多少才算合理

房价多少才算合理？房价到底多少才合理？尽管众说纷纭，但始终没有人能够给出一个相对具体的数字。本文就合理房价的测算方法提出一些想法。需要说明的是，房价的合理性需要平衡众多因素，难于用一个确定的数字来表达，但大致的幅度及水平则应当是可以判断和把握的。房价水平的合理性通常用“房价收入比”来衡量。“房价收入比”是指房价与普通消费者正常收入的比例。一般认为，合理的房价收入比的取值范围应当在4-6倍或在3-6倍之间（据说，美国、英国等国家的最高水平也在上述区间内）。但上述的所谓“合理区间”还是有模糊之处。比如，“4-6倍或在3-6倍”是指个人收入、夫妻收入、家庭收入？被比较的房价是指多大面积的房价？60平方米？90平方米？120平方米？面积不同，房屋总价不同，与收入的倍数比也就不同。中央政府先后有二个文件涉及房价收入比。一是《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），该决定规定的房价收入比是：一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的３倍。2000年以前达到3.5倍。二是《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），该决定规定

的房价收入比是：房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上（但上到何种程度则没有限制了）。现以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为基本依据，确定房价收入比为“4倍”，然后以“4倍”的房价收入比确定一个相对合理的房价幅度。现根据上述房价比确定一个接近中国国情的相对合理的房价收入比：房价收入比（一个60平方米的房屋总价）=在岗职工收入/人×8。（在本公式中的倍数是8，而不是4，是因为国务院的上述通知的4倍是双职工的4倍，为方便算计，将双职工的4倍换算成单职工的8倍）现以深圳市为例进行说明。深圳市2011年公布的《2010社会与国民经济统计公报》披露：2010深圳在岗职工年平均工资50456元。据此计算，深圳一套60平方米的经济适用住户的总价为50456元×8倍=403648元。403648÷60=6727元/平方米。现在很多地方的统计公报已经没有“在岗职工年平均工资”一项指标，取而代之的指标是“城市居民家庭人均可支配收入”。现依据广州市“城市居民家庭人均可支配收入”指标为例测定合理房价。广州市2010年的全年城市居民家庭人均可支配收入为30658元。据此计算，广州一套60平方米的经济适用住户的总价为30658元×8倍=245264元。245264÷60=4087元/平方米。上述测算方法主要考虑中低收入家庭较低水平的购房承受能力。事实上，市场情况比较复杂，既有中低收入家庭的生存需

关于房价问题数学建模分析

2011陕西理工学院大学生数学建模竞赛参赛题号： B 参赛报名号：JM65 参赛队员：1. 陈江 2. 周旺松 3. 刘东昌参赛日期：2011-5-20

关于房价问题数学建模分析陈江；周旺松；刘东昌（金属082，金属081，金属081）摘要近几年，我国出台了一系列事关民生国情的利民政策，但房价的持续增高仍让很多人把买房当成了一种奢望。本文根据题目要求，进行了合理假设，主要从影响房价的因素方面考虑，建立相应数学模型，根据数据分析了我国当前房价的合理性，预测房价未来走势，提出具体措施使房价回归合理，并进行定量分析。分析题目，我们分为三个问题进行讨论建模：问题一，房价合理性评判；问题二，未来房价走势；问题三，房价的应对及建议。问题一中针对各代表性城市现今房价是否合理的问题，我们以代表性城市上海、西安为例，做出合理的假设，采用了经济学领域的关于正态分布的模型，评定房价的合理性。最后我们认为2006年以来上海高速增长的房价是不合理的；而西安虽然房价在不断上涨，但城市居民收入水平也有了比较大的提高，其增长比例基本还能维持协调，故西安的房价比较稳定合理。问题二，利用了灰色马尔科夫预测对未来两年的具有代表性的几个城市的房价进行了定量的预测，从而得出这样的结论：西安房价增长相对来说较为平稳，涨幅不大；有较明显上升趋势的是成都和徐州的房价，在未来几年里，成都、徐州、西安的房价大致在5000 元左右；而北京、上海的房价，从08 年起有很明显的上升趋势，而且涨幅在8000～10000 元左右，若没有国家政策等特别因素影响，未来两年里，仍然会呈现出持续增高的趋势，并且涨幅不会低于8000 元。问题三，主要分析了现实的房价问题对社会造成的影响及提出了一些建设性的意见。

房价合理性模型

房价合理性分析模型当前我国住房价格的合理性引起广泛关注，对其合理性研究具有重要意义。住房价格水平合理性研究尚未有统一的标准。本模型合理房价的判断的理论依据主要是“区域内中中等收入家庭可以消费得起得中等房价的住房”“房地产价格增长率是否过快”两个标准。 1房价判断的依据：区域内中中等收入家庭可以消费得起得中等房价的住房这需要从三个方面进行考虑和检验 1.1低收入家庭最大住房支出比例按国际惯例可采取家庭可支付收入的30%作为对低收入家庭住房支付能力的判断标准，最大住房支付比例大于30%时，就认为低收入家庭可以支付住房，对最大住房支出比例计算方法采取：扩展性支出模型（ELES ）假定将人们的消费支出具体划分为i 类，则各类商品的消费支出可以用模型表示为： i 0V ()i i i P q b Y V =+- （1）其中V i 是对第i 类商品的消费品的消费支出，P i 和q i 分别为第i 类商品的价格和基本需求量，b i 为第i 类商品的边际消费倾向，V 0为基本的需求总支出，Y 为收入水平。如果样本数据为横截面数据，则可以设： 0V i i i i a P q b =- （2）则i V =a i i b Y + （3）

对公式（2）两端求和得： /(1b) i i V a =- ∑∑ 由模型ELES的计算V0结果除去居住基本消费需求支出后，得到V0、，将其从可支配收入中扣除掉，所剩的收入占可支配收入比即为不同收入阶层所能支付的最大住房支出比例。 1.2房价收入比(PIR) 房价收入比是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力，我们用PIR来表示则PIR=Ph/I 其中Ph为家庭购房总价，I为居民家庭年收入全球范围内PIR的平均值一般在区间（6.4,8.4）之间。 1.3住房支付能力指数（HAI）该指数为计算一个出于中间水平的家庭收入能否支付一个中间价位住房的按揭货款。 HAI为100时候，表明当地处于中间值水平的家庭收入可以支付房价。HAI越高，当地中间值水平的家庭收入对中间价位的住房按揭贷款支付能力越强。 HAI的计算方法：假设城镇居民家庭的购房资金分为首付款和贷款两部分。设家庭购房贷款成数位β，贷款年限为n，贷款利率为i，月供占收入的比重不超过θ，套住房总价的中位数为P，居民家庭可支配收入为I。则在偿还贷款期间，每月还款额x为：