房地产估价师考试案例分析真题说课讲解
房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试真题及答案汇总09培训课件
一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。
2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。
建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。
政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2009年6月30日六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范1．《中华人民共和国物权法》。
2012年房地产估价师《案例与分析》精讲
第一节房地产估价技术路线概述一、房地产估价技术路线的概念房地产估价机构接受了估价委托并且明确了估价目的、估价时点、估价对象等估价基本事项之后，接下来要做的一件重要的工作就是确定估价技术路线。
只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能进行后面的具体估价作业。
房地产估价的技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。
确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。
确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。
确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。
二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。
因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。
下面以《规范》中的一些条文规定来说明房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。
以《规范》第6.4.4条为例：“6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：⑴首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。
此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
⑵用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
”这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式，就是两种估价技术路线。
这两种估价技术路线反映了共同的价格内涵：划拨土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。
2022年房地产估价师《案例分析》课程讲义(13)
2022年房地产估价师《案例分析》课程讲义（13）（1）建筑物的建立期不计入耐用年限，耐用年限从竣工验收合格之日起计。
（2）建筑物耐用年限短于土地使用权年限的，按建筑物耐用年限计算折旧。
【例如】某住宅楼是在2022年8月1日出让年限为70年的土地使用权的土地上于2022年7月30日竣工投入使用的，该建筑物已经使用3年，尚可使用57年。
试确定该建筑物的折旧年限。
【解】由于自建筑物竣工投入使用开头计算，土地使用权年限还有65年（70年-住宅楼开发建立期5年），长于建筑物耐用年限60年（已经使用3年+尚可使用57年），因此，该建筑物的折旧年限按建筑物耐用年限60年计算。
（3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限的，按土地使用权年限计算折旧。
【例如】某酒店在划拨土地上建筑，于2022年2月1日竣工投入使用，且于2022年2月1日办理了土地使用权出让年限为40年手续，于2022年1月30日鉴定该建筑物尚可使用50年。
假如采纳本钱法评估其2022年2月1日的价格，则如何确定该建筑物的折旧年限。
【解】由于自建筑物竣工投入使用开头计算，土地使用权年限为40年（即土地使用权出让年限），短于建筑物耐用年限50年，因此，该建筑物的折旧年限按土地使用权年限40年计算。
（4）建筑物消失于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而完毕时，按建筑物耐用年限计算折旧。
【例如】某住宅楼在划拨土地上建筑并投入使用8年后办理了土地使用权出让年限为70年的手续，在办理土地出让时鉴定该建筑物尚可使用50年。
假如采纳本钱法评估该住宅楼在土地使用权出让时的价格，则如何确定该建筑物的折旧年限。
【解】由于在办理土地使用权出让时，建筑物已经使用8年，土地使用权出让年限为70年，土地使用权出让时建筑物的使用年限还有50年，即建筑物耐用年限早于土地使用权年限而完毕，因此，该建筑物的折旧年限按建筑物耐用年限58年（8年+50年）计算。
（5）建筑物消失于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而完毕时，按建筑物己使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。
2022年房地产估价师《案例分析》课程讲义(25)
2022年房地产估价师《案例分析》课程讲义（25）（一）商务办公房地产及其特点1．商务办公房地产及其分类商务办公楼，俗称写字楼，是用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
写字楼可从不同角度、根据不同标准进展分类和分级。
按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在1-3万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。
按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼根本上只有办公一种用途，没有其他功能（展现厅、餐饮等）；②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿；③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展现厅、商场、公寓、餐饮等功能。
按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益力量不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。
其中，甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况和建筑质量优良，收益力量强，有完善的物业效劳；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况和建筑质量良好，建筑物的功能不是最先进的，建筑物存在自然磨损，收益力量低于新落成的同类写字楼；丙级写字楼是使用年限较长，建筑物存在明显的物理磨损和功能陈旧，租金水平较低。
2．商务办公房地产的特点商务办公楼具有以下特点：（1）所处区位好，规模大。
写字楼大多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，处于较好区位，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，经济活动频繁。
（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。
写字楼特殊是甲级写字楼和综合写字楼，大都为高档次高层建筑，拥有先进的现代化设施设备，功能多而全，如有前台接待效劳、大小会议室、酒吧、咖啡厅、餐厅、商场、车库等。
（3）出租经营为主，多由专业物业治理企业治理。
大都写字楼以出租为主，完善的午夜治理效劳能够提高写字楼的出租率，因此，写字楼业主往往托付专业物业治理公司进展写字楼治理和代理出租。
房地产估价师《案例分析》重点知识讲解1
(1)交通条件。
交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨。
交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。
(2)生活服务设施。
生活服务设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。
居住房地产所处地段不一定要求繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。
作为居住房地产，一定要有比较完善的基本生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局等等。
(3)教育配套设施。
教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和园、托儿所。
名校效应。
教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。
(4)环境质量。
环境质量较好的居住房地产，其价格要高一些。
环境质量包括居住房地产附近以及小区的绿化环境、自然景观、噪音程度、空气质量、卫生条件等。
(5)朝向与楼层。
朝向除了考虑采光、通风等因系外，还有一个重要的因素是景观。
(与教材有出入)
不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度和是否有电梯。
多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的中间楼层。
高层住宅普遍都有电梯，楼层越高景观和空气质量越好，因此通常是
楼层越高价格越高。
10房地产估价师考试案例分析讲义-jy0401
10房地产估价师考试案例分析讲义-jy0401房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析第四章房地产咨询顾问服务一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1.掌握房地产市场调查研究；2.熟悉房地产投资项目可行性研究；3.熟悉房地产开发项目策划；4.熟悉房地产贷款项目评估。
二、内容讲解第一节房地产市场调查研究房地产市场调查研究是通过房地产市场信息的收集、分析如何加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
随着房地产市场的不断发展，房地产市场调查研究对房地产开发投资、房地产置业投资、房地产市场营销、政府管理部门对房地产业实施宏观管理等的决策起着非常重要的作用。
一、房地产市场调查研究类型按房地产类型的不同以及委托方需求的不同，房地产市场调查研究主要有整体房地产市场、住宅市场、写字楼市场、商业购物中心市场、工业房地产市场等。
（一）整体房地产市场调查研究整体房地产市场调查研究一般是就包含各种类型房地产的总体市场供求、价格变化状况及其发展趋势进行分析研究，其分析研究的区域范围变化很大，可以是对一个城市、一个省乃至—个国家的房地产市场进行分析。
整体房地产市场调查研究的服务对象以地方政府相关管理部门、房地产开发商及投资商、金融机构为主。
对地方政府而言，不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要整体房地产市场调查研究结果的支持。
（二）住宅房地产市场调查研究住宅市场调查研究非常普遍，它主要是针对某一城市或城市某一区域住宅市场进行分析，其主要任务是分析和预测住宅整体市场的供给、需求和价格水平及其未来趋势，某种特定类型住宅的需求、供给、价格水平及其消费者特征。
房地产估价师考试《案例与分析》讲义：房地产抵押价值评估_2
根据现行法律、法规，房地产抵押价值评估实质上是评估抵押房地产(物)在设定抵押权时的公开市场价值作为抵押贷款的参考。
它的服务对象是金融(银行)业，是抵贷双方。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为;债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
也就是说，贷款的取得是以能够带来收益的房地产抵押为前提，金融机构将资金发放给资信良好的借款者，通过收取借款利息和手续费获取收益，一般抵押人得到贷款达到为抵押房地产土地收购、开发、建设、购买、大修理、经营、收益等目的。
作为抵押物的房地产有其设定抵押权时的市场价值、贷款价值;银行最终的贷款额，它是抵押物市场价值(现值或贷款价值)乘安全系数(或抵押率)得出的;还有出现不良资产处置抵押房地产时的变现价值等。
一些发达国家商业银行要求对抵押的商业房地产同时评估市场价值和贷款价值，并制定有银行内部的“房地产贷款评估准则”。
这里指的贷款价值是采取保守和谨慎的方式评估出的房地产客观价值，评估也是采用通用的估价方法，成本价值一般作为收益价值的补充，但贷款价值评估所采用的参数与市场价值评估不相同，准则提出了对评估参数运用的建议。
《房地产估价规范》规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
”这里定义的“抵押价值”等同于公开市场价值。
《城市房地产管理法》、《担保法》及最高人民法院的解释、《城市房地产抵押管理办法》和银监会《商业银行房地产贷款指引》(2004.9)等均提到“抵押房地产的价值”或“抵押物价值”，但未对房地产抵押估价评估是什么样的价值作出定义。
其中有的提出需要时，可以“委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构”评估确定。
国内银行内部制定的贷款评审规定中，采用抵押担保时，在银行贷款承诺后，签订借款合同前，一般要求借款人委托该银行认可的独立评估机构对抵押物价值(或现值)重新进行估价。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产估价师考试案例分析真题（2007）一、问答题(共3题，每题10分)(一)李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?(二)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：物业名称 A B C建筑面积/m2 65 48 50成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000成交日期2007年9月2007年8月2007年10月请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分)(三)2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(一)某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。
经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。
2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是。
A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D、作价出资价格应较评估出的价值低2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按( )年计算建筑物的折旧。
A、38.5B、40.5C、48.0D、50.0由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。
现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。
A、目前住宅市场价格B、未来住宅市场价格，折现至估价时点C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点7.在确定开发成本时，应采用( )。
A、该开发公司测算的开发成本B、现时的客观开发成本C、各期销售时的客观开发成本D、各期开发时的客观开发成本8.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。
A、销售费用、销售税费和开发利润B、销售费用、销售税费和所得税C、销售费用、销售税费和购地税费D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费(三)某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。
假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106;土地报酬率为6%。
9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是( )。
A、[2000，2300]B、[2030，2270]C、[2060，2240]D、[2090，2210]10.假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21目的土地使用权价格是( )元/m2。
A、2136B、2165C、2179D、2206三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)封面和目录(略)致委托人函××市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产(以下简称估价对象)进行了估价。
估价时点：2007年3月5日。
我公司根据《房地产估价规范》(GB/T502911999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整(RMB 1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。
估价报告应用的期限：自2007年3月16日起1年。
随函附交3份房地产估价报告。
××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签字)2007年3月16日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)、《国有土地使用证》[证号：××地×字(1999)第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：(一)区位状况位置：坐落××市××路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于××市行政中心范围1.土地状况用途：办公地号：××区××街道163街坊1/6丘四至：(略)土地等级：1级土地共用面积：3500m2地势：土地平整其中土地分摊面积：500m22.建筑物状况建筑面积：957.3m2建筑结构：砖混一等层数：7层，无地下室，估价对象处于5层层高：3.3m，檐高：24m用途：办公竣工日期：1999年12月1日装修：室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等(略)利用现状：现空置(三)权益状况1.建筑物权益状况根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。
2.土地使用权权益状况根据《国有土地使用证》(证号：××地×字[1999，第××号)记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让。
土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。
本报告按无续期考虑。
估价对象已设定他项权利(抵押权)，抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。
具体情况如下：他项权利人：中国工商银行××支行权利种类：期房抵押建筑面积：9573m2;权利价值：574.38万元抵押部分：5层整层设定日期：1999年8月他项权证号：×房地×他字(1999)第×××号四、估价目的为法院办案提供价格参考。
五、评估的价值类型和定义采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
六、估价时点估价时点为2007年3月15日。
七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法;即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。