专题：个人住房贷款2(修改后)共41页PPT资料
第七章个人住房贷款PPT课件
2020年9月28日
房地产金融
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第七章 个人住房贷款
第一节 个人住房贷款概述 第二节 个人住房贷款工具 第三节 个人住房贷款的运作
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第一节 个人住房贷款概述
一、个人住房贷款的概念及种类
(一)个人住房贷款的概念
个人住房贷款是金融机构向购买、建 造、改造、修缮各类住房的自然人发放的 贷款。 • 个人住房贷款的特点 • 个人住房贷款的作用
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其计算公式为
A=P×(1＋i)n×i/(1＋i)n-1
式中：A——月偿还额； P——贷款本金； n——还款期数(以月为单位计算)； i ——月利率。
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例5-2 某城市居民购买一套住房，申请 商业性个人住房贷款20万元，年利率5．04 ％，贷款期限15年，若在整个贷款期内， 利率未变，那么，该居民每期偿还额为多 少?
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五、住房置业担保
(一)住房置业担保的概念
住房置业担保是指依法设立的住房置业 担保公司(以下简称担保公司)，在借款人无 法满足贷款人要求提供担保的情况下，为 借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订 保证合同，提供连带责任保证担保的行为 。
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（二）住房置业担保的作用
• A=P×(1＋i)n×i/(1＋i)n-1=1586(元)
• n=15×12=180
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二、等额本金偿还按揭贷款
等额本金偿还按揭贷款（Constant Amorization Mortgage,CAM)方式是在整个贷款期内，本金部 分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同 利率计算支付。其公式为：
第6章-个人住房贷款PPT课件
3、所有权、使用权不明或者有争议的财产； 4、以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设 施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
5、依法被查封、扣押、监管的财产； 6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产；
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三、不同类型房地产抵押规定
1.以具有土地使用年限的房地产抵押的
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4、抵押房地产处分时的注意事项
❖ (1)对以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房 地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于 应当缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人才可优先 受偿。
❖ (2)处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押 财产一同处分，但新增的房屋不属于抵押财产，故处分新增 房屋所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第六章 个人住房贷款
教学内容： 1、房地产抵押 2、个人住房贷款代办业务
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案例思考:
❖ 金屋地产2007年1月以其合法拥有的一写字楼(评估 价500万元)向甲银行抵押贷款200万元,期限5年,由 于各方面原因未办理抵押登记;2008年1月又向乙银 行抵押贷款200万元,期限4年, 办理了抵押登记.试问:
所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规
定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
2.以共有的房地产抵押的
抵押人应事先征得其他共有人的书面同意。
3.预购商品房贷款抵押的
商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房
预售许可证。
4.以已出租的房地产抵押的
抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告
用范围内的土地使用权同时设定抵押权。（ 房地同时抵押，对土地的取得方式无限制）
个人住房贷款详解PPT课件
=A×{[(1+i)n-1]/[(1+i)n×i]}
n
n
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其中： Ａ——月偿还额 Ｐ——贷款本金 ｎ——还款期数 ｉ——月利率
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例１：某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万元，年利率 5.04％，贷款期限15年，若在整个贷款期内利率未变，那么该居民每期偿 还额为多少？
解：已知Ｐ＝20（万元），月利率ｉ=5.04%/12 , n=15×12=180(期) 求Ａ。
贷款本金
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计算过程如下：
A1 A2
An- An
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O
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n- n 1
P
P=[A/(1+i)] +[A/(1+i)2] +…+[A/(1+i)n-1] +[A/(1+i)n]
= [A/(1+i)] {1+[1/(1+i)]+[1/(1+i)2]
+…+[1/(1+i)n-2]
+[1/(1+i)n-1] }
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还款方式分类
等额本息还款 等额本金还款
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等额本息还款（月均法）
等额本息还款方式是在还款期内，每月 偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)， 这样由于每月的还款额固定，可以有计划 地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭 根据自己的收入情况，确定还贷能力。
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等额本息月还款额
月利率 （１+月利率）还款总期数 （１+月利率）还款总期数－１
二套房贷（无论是商贷还是公积金） 首付需达6成，利率为1.1倍。
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关键数字
公积金：4.5% 商业贷款：6.80% 10年：115.08 20年：76.33 商贷1万元（月均法） 30年：65.19
——个人贷款基本流程以个人住房贷款为例PPT课件
（四）还款方式
对符合规定，期限在1年以内（含1年）的个人住 房贷款，可实行利随本清或按月（季）结息到期 还本的还款方式；期限在1年以上的个人住房贷款 ，应实行分期还本付息。
个人住房贷款的还款周期可以为一个月、三个月 或总行规定的其他周期。
个人住房贷款的还款方式可以为等额本金、等额
10 .财政学》(第四版） 陈共 主编
（三）贷款期限
个人住房贷款期限最长不超过30年，其中个人 二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使 用年限。借款人年龄与贷款期限之和最长不超 过70年；借款人年龄在60岁周岁及以上的，应 增加信用状况和还款能力符合要求的连带责任 保证人或增加共同借款人。个人住房贷款到期 日不得晚于抵押物国有土地使用权到期日。个 人住房贷款期限应在1年以上，但另有规定的 除外。
2.借款人婚姻状况证明；
3.借款人还款能力证明，包括收入证明和有关资产 证明；
4.购房首付款证明；
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5.借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖 合同；
6.有共同借款人的，共同借款人须按要求提供 身份证件及其他相关证明文件，并按要求填写 《**银行个人购房贷款申请表》；
8 .财政学》(第四版） 陈共 主编
3.信用状况良好，无到期未还的贷款本息； 4.已签订合法有效的房屋购买（建造、大修）合同
、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件，且 所购房屋用途为住宅； 5.有不低于最低规定比例的首付款证明； 6.有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或者有 足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为 保证人，但原则上以所购住房设定抵押担保； 7.贷款银行规定的其他条件。
9 .财政学》(第四版） 陈共 主编
2024版住房按揭贷款知识精品PPT课件
住房按揭贷款知识精品PPT课件•住房按揭贷款基本概念目录•住房按揭贷款申请条件与流程•住房按揭贷款额度、期限与利率•还款方式与还款计划制定•住房按揭贷款风险与防范目录•住房按揭贷款相关法律法规解读•住房按揭贷款市场现状及趋势分析01住房按揭贷款基本概念定义与特点定义住房按揭贷款是指购房者以所购住房做抵押，并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
特点贷款期限长、还款方式灵活、利率较低对于购房者对于房地产市场对于银行促进了房地产市场的繁荣和发展，增加了市场活力。
扩大了贷款业务范围，增加了贷款收入来源。
0302 01能够提前实现购房梦想，缓解资金压力。
由商业银行提供的个人住房贷款，利率较高。
商业性贷款由住房公积金管理中心提供的个人住房贷款，利率较低。
公积金贷款商业性贷款和公积金贷款的组合，利率和额度根据具体情况而定。
组合贷款02住房按揭贷款申请条件与流程申请条件借款人需年满18周岁，具备完全民事行为能力。
借款人需具有合法有效的身份证明和户籍证明。
借款人需有稳定的收入来源，具备按时偿还贷款本息的能力。
借款人需具有良好的信用记录，无严重不良信用行为。
年龄要求户籍要求收入要求信用要求申请材料准备户籍证明购房合同户口簿或有效居住证明原件及复印件。
与开发商或卖家签订的购房合同原件及复印件。
身份证明收入证明首付款证明借款人及配偶的身份证原件及复印件。
工资收入证明、银行流水、纳税证明等。
已支付首付款的凭证原件及复印件。
提交申请借款人向银行提交住房按揭贷款申请及相关材料。
贷款受理银行受理借款人的贷款申请，并进行初步审查。
评估房产银行对借款人购买的房产进行评估，确定房产价值。
审批贷款签订合同办理抵押发放贷款01020304银行根据借款人的申请材料及房产评估结果，进行贷款审批。
借款人与银行签订住房按揭贷款合同，明确贷款金额、期限、利率等条款。
借款人将所购房产抵押给银行，并办理相关抵押手续。
银行按照合同约定，将贷款资金发放给借款人。
专题个人住房贷款2修改后
例２：在例１中，假设该家庭已按月等额偿 还了5年，当年利率上升为6％，那么从第6 年年初开始月偿还额为多少？
解：已知P=20(万元) , i=5.04%/12 , n=180(期) , m=60(期), i’=6%/12
求Ａ’。
（１）计算第5年年末未清余额
P’ =A×{[(1+i)n-m-1]/[(1+i)n-m×i]}
⑶市场风险
若房地产市场出现较大波动，如房地产价格下 跌，购买者变为负资产，将面临较大市场风险。 ⑷管理风险 ①贷前审核不到位 ②个贷制度、政策落实不到位 ③贷后管理和风险控制不到位 ⑸法律风险
银行处置抵押住房有前置义务，导致银行的优先 受偿权难以实现
２、风险管理
⑴严格贷款审查
①建立个人信用体系，不断完善个人信用 记录，建立个人失信的惩罚制度 ②严格审查借款申请人的基本情况 ③商业银行应通过对借款人各方面信息对 贷款申请做整体分析 ④商业银行应着重考核借款人的还款能力
= M1×(1+i)-1×[1+(1+s) ×(1+i)-1+…+(1+s)n-1×(1+i)-(n-1) ]
令 (1+s)(1+i)-1=x
则有 P=M1×(1+i)-1×[1+x+x2+…+xn-1]
当i≠s时, P=M1×1/(1+i) ×[(1-xn)/(1-x)]
代入，得：M1=P×(i-s)/[1-
＝ [1+( 5.04%/12 )]180-1
＝1586(元)
但是，一般说来，在整个贷款 期内，利率并非一成不变。实际上， 若遇法定利率调整，贷款期限一年 以内的实行合同利率，一年以上于 第二年初开始按调整后利率重新计 算月偿还额——这就涉及计算未清 贷款余额问题。
第8讲-第三章-个人住房贷款(二)(2012年新版)
第二节贷款流程个人住房贷款业务操作包括贷款的受理和调查、审查和审批、签约和发放以及贷后与档案管理四个环节。
一、贷款的受理与调查1．贷款的受理(1)贷前咨询银行通过现场咨询、窗口咨询、电话银行、网上银行、业务咨询宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务(2)贷款的受理程序①接受申请贷款受理人应要求借款申请人填写“个人住房借款申请书”，并按银行要求提交相关申请材料。
对于有共同申请人，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。
②初审。
贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。
2．贷前调查贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。
(1)对开发商及楼盘项目的调查(2)对借款人的调查二、贷款的审查和审批1．贷款的审查贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。
贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个人住房贷款调查审查表”上签署审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
2．个人住房贷款的审批流程(1)组织报批材料(2)审批(3)提出审批意见①同意②否决表示不同意按申报的方案办理该笔业务。
(4)审批意见落实业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：①对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档；②对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序；③对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。
个人住房贷款(PPT 31)
二、贷款额度、期限和利率的确定
1.贷款额度 贷款额度最高不超过购买房屋价值的
80%，一般为70%。
2.贷款期限 贷款期限最长不超过30年。
3.贷款利率 贷款利率由中国人民银行专门公布。在
利率调整时，若剩余期限在一年内的仍按合 同利率执行；若剩余期限超过一年，则在次 年1月1日起执行新利率，因此必须分段计算 还贷清单。
三、借款人资信评估
1.个人素质 个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、 受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、 综合印象。
2.购房及还款能力 主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。
3.贷款保护能力 包括：抵押率、质押率、第三方保证程度、 双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买 财产保险情况、其他附加条件。
⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化
个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流 程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集 成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。 如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。
2.特点
⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性
个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、 税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政 府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是 在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策 性特点更加明显。
二、贷款审查
贷款审查的内容主要包括： ⑴核验借款人申请表； ⑵核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借
款人和开发商合谋骗取贷款； ⑶审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实
性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息 的能力； ⑷对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估 机构进行评估； ⑸审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意 抵押的合法证明文件； ⑹审查保证人的保证资格和保证能力； ⑺审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超 过其中年长者的退休年限； ⑻审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求 其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。
个人住房贷款操作流程及风险点PPT文档共39页
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
个人住房贷款操作流程Байду номын сангаас风险点
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿