个人住房贷款.ppt

个人住房贷款示意图
偿还期
按揭人买楼权保留期
A
B
C
D
E
买卖合同
按揭合同
月供楼
按揭权人所有权保留期 按揭期限
2.特点
⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种
从性质上说，个人住房贷款是属于消费 贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍 消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的 最主要的品种。
⑵个人住房贷款必须设立担保
2.发展趋势判断
⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈 ⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 ⑶业务品种将更加多元化 ⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化 ⑸委托业务成为焦点 ⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键 ⑺个人住房贷款将出现证券化 ⑻个人住房贷款市场将更加细分
第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批
一、个人住房贷款的申请
虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致 的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。
1.借款人资格
借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认其具有较好 的可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。
2.申请人需提供的材料
一般来讲，借款人需要提交的证件包括： ⑴身份证件； ⑵放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明； ⑶符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件； ⑷抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、 抵押物估价证明； ⑸保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明； ⑹以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证； ⑺以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金 存款的证明； ⑻放款人要求提供的其他文件或资料
第四章 个人住房贷款
• 概述 • 个人住房贷款的申请、审查和审批 • 个人住房贷款的发放 • 个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还
第一节 概述
一、个人住房贷款的概念和特点
1.概念 个人住房贷款是放款人向借款人发放的
各种用于购买住房的贷款。是指金融机构向 购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人 发放的贷款。是一种中长期消费性贷款。个 人住房贷款是一种担保贷款，即借款人必须 为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵 押、质押和保证等。个人住房贷款有利于加 快住房建设和住房制度改革；有利于商业银 行调整信贷结构，改善资产质量。
2.市场化程度较低
表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善， 业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影 响较大，参与仍然不够广泛。
3.潜力巨大
规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜 力巨大。
四、我国个人住房贷款业务前景
1.业务发展环境的基本判断
⑴住宅业是我国新的经济增长点 ⑵城市化加速有利于住宅业发展 ⑶住房制度改革有利于住房信贷发展 ⑷住房需求增长需要信贷支持 ⑸金融开放需要业务创新
⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化
个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流 程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集 成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。 如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。
2.特点
⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性
个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、 税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政 府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是 在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策 性特点更加明显。
主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括 住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他 专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住 房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单 位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。
2.自营性个人住房抵押贷款 自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，
三、我国个人住房信贷业务现状
1.发展迅猛
我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛， 至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、 浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体 迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最 近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住 房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住 房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市 和较高收入者为主。
二、贷款审查
贷款审查的内容主要包括： ⑴核验借款人申请表； ⑵核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借
款人和开发商合谋骗取贷款； ⑶审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实
性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息 的能力； ⑷对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估 机构进行评估； ⑸审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意 抵押的合法证明文件； ⑹审查保证人的保证资格和保证能力； ⑺审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超 过其中年长者的退休年限； ⑻审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求 其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。
个人住房必须设立担保，主要是因为住 房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风 险较大。担保可以是人的担保——保证，特 点是方便；也可以是物的担保——质押或抵 押，特基础是抵押权
个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就 是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律 的角度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具 有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物 权——用益物权如使用权等也可以设立抵押权。
⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好
个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担 保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限 较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是 各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。
其他特征如：期限长、零售性、分期偿还等。
二、个人住房贷款的种类
1.政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前
自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的 具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人 商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、 个人自建住房贷款等。
3.个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款
不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的 自营性住房贷款的情形。