杭州万科勾庄项目北宸之光商业街包装案例分享

从造梦到圆梦

浙江房地产
ＺＨＥＪＩＡＮＧＲＥＡＬＥＳ１。ＡＴＥ
从造梦到圆梦
宗卫国
造梦是过程，圆梦是结果。对开发商而言，每一块土地注定播下了很多联想和梦想。好房子、好服务、好邻居 —— 万科的开发理
念，既是实践自己梦想的过程，也是实践购房者梦想的过程。
图在规划、设计和开发过程当中。已经开工的安藤忠雄文化艺术中心，是全国第一个社区艺术中心，我们请普利兹克奖获得者安藤忠雄来操刀。基于营造业主和业主、业主和开发商之间的文化氛围，第一次在社
先说好房子。好房子集中体现在住宅性能。万科很早就关注住宅性能。从西溪蝶园开始，万科发布１２
成为良渚文化村的服务新标准。社区配套服务很重要，当然还有商业配套服务。
我们在做村民食堂和第五食堂，在做咖啡馆，这些都
是万科通过自营为客户提供的基础设施。与此同时，
万科还在整合商业资源，比如说世纪联华、甘其食，
万科开发到叨Ｌ，他们的服务提供到哪儿。同日寸，我
对环境的压力，作为其中一份子，万科有义务为业主和社会提供更加良好的生态环境。对万
个细节构筑生活服务体系。
最后是文明。一个社区仅有良好的硬件环境还不够，它还应该有一个文明、亲近、和谐
科来说，将直饮水作为标准配置，是对产品健
探寻
品牌报告
大项和５６个住宅性能，到草庄演变为ｌｌ大项和７３
个住宅性能，都是致力于让人对生活更好地体验。比

杭州万科·北宸之光前期定位报告终稿

各户型核心竞争力
90平户型
1、边套设计，采光通风佳，中间套通过天井设计保障采光通风； 2、通过挑空露台或内庭院增加一房的功能空间，在保证室内两房空间舒适度的基础上，多一个使用空间； 3、步入式飘窗、景观阳台等赠送提高户型实用性
120平户型
1、全边套设计，采光通风佳； 2、舒适性三房设计，通过挑空露台或内庭院预留后期改房的功能空间； 3、主卧套房设计，带卫生间和衣帽间； 4、入户花园、景观阳台等赠送提高户型舒适度实用性
动权，首先以商业价值来带动楼盘销售，最后以楼盘的成熟来带动商铺的价值。
初步商家建议： ✓屈臣氏 ✓净菜超市 ✓食堂 ✓塞拉味 ✓忠儿面馆 ✓宁波汤圆 ✓甘其食 ✓第二乐章 ✓重庆鸡公煲 ✓象王干洗 ✓傣味火锅 ✓奶茶店 ✓烤鱼
会所设置建议：
高端大众
功能分区
亲水主题区
水特色
热身
餐饮Leabharlann 运动项目热浴理疗、水疗游泳池器械健身瑜伽、舞蹈图书馆自习室风格的茶吧游泳池羽毛球、乒乓网球场（室外）棋牌室、多功能厅儿童乐园阅览室、教室
对于冯家浜路的想法：
1、通过对市政路的“私有化”或设置连廊降低社区的不完整感；
2、设置商业街，打造专属商业内街的概念。
纵向路网（较窄）设置保安和岗亭，减少外部车辆的进入
案例：华侨城横向路网（较宽）连廊可采却封闭或绿化的方式提升形象
户型配比及均价建议：目前建议精装修，装修标准B（建议B+）， 2013年首期均价15000元/平米；户型定位为可快速实现销售的现金流单位。
/10/20
该思路下项目形成的价值体系：
1、主题价值：
✓校园元素和主题生活概念对于客户归属感和回忆的共鸣

万科的社区商业案例 ppt课件

装修类商家的规划：万科城为分期开发，使装修类的商家在2-3年内在小区都能有生意，而小区前期入住的的阶段，社区类的配套商业由于入住人流少，经营会比较困难。因此利用它们入住时间的互补性，可实现平稳过渡，在早期规划装修类商家，既能解决商铺招商，又能有效地控制商业的形象。待小区逐渐成熟后，装修类商家会逐渐退出，而社区配套类的商业会替代入住。因此我们在小高层的商业集中规划了装修类商家，形象较差的商家放在二楼，形象较好的放在一楼。
中餐系列
西餐系列
咖啡语茶
风味餐厅
中式快餐
PPT课件
西式快餐
22
娱乐休闲广场特色酒吧
咖啡茶艺
小镇风情
娱乐表演
表现形式
广场文化
足浴桑拿
健身美容
PPT课件
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娱乐休闲广场
娱乐物业载体
万科城市政广场人工湖园林
建筑艺术小品
PPT课件
24
建筑规划理念
万科理念的突破万科城·风情步行街是万科“建筑无限生活”在商业领域的一次重要实践。
各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结
构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3
PPT课件
50
社区商业业态设置
小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、美容美发店、花店、面包屋、旧货废弃物回收站等。
大中型社区应配置超市（百货）、便利店、餐饮店、洗染店、维修店、美容SPA/纤体、美发店、自助银行、药店、冲印、音像/文具、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。
坂雪岗片区现在是深圳市高新技术产业带的重要组成部分，目前已有十多个国家、地区的外商和国内投资者前来投资，落户的外资、合资、民营的企业近200家，其中投资亿元以上的已有十多家，如华为、富士康生产基地、新天下、惠而浦空调生产基地、美国当纳利印刷公司、日本爱华、石化坂田基地等。该片区在建或协议引进项目 10 项，总投资估算 63.68亿元，建成投产后年新增产值183.3亿元

万科故事线及落地场景应用

中西学院营销分院乘风班培训项目故事线梳理及场景应用策划标准——郝文龙案名：万科翡翠国宾SLOGAN：西安国宾道·当代人物身份资产案名：万科·融信|西雅图SLOGAN：西雅图计划|我想要的世界案名：德信·九溪云庄SLOGAN：云山何处不西湖案名：万科·白石湖東SLOGAN：我不是大师，湖山是大师案名：金隅中铁诺德| 都会森林SLOGAN：钱江新城，森林之宅案名：绿城·沁园SLOGAN：让灵感沁人心脾案名：杭州壹号院SLOGAN：HANGZHOU我的将来城市案名：黄龙万科中心SLOGAN：走进知识城市，从世界到杭州案名：如意春江SLOGAN：一脉如意，山水为师案名：金茂府SLOGAN：一江两岸，杭州从此金茂府一、什么是故事线？故事线的定义故事线=故事（虚）+线（实）虚实结合，将项目核心价值通过一个精彩的故事贯穿于项目所有营销的场景从而建立起客户差异化偏好的购买逻辑故事：源自于项目的独特的精神内核线：则是将“故事”链接到营销场景的应用逻辑故事线解决了什么问题它明确了项目主要价值的来龙去脉它设定了讲产品之前，要先讲哪个“动人的故事”它设定了项目在竞争中的身份角色，以及切入竞争的最佳入口它同时指导着产品规划设计、建筑设计、示范区营造等工作主题故事线的重要性对客户来讲：故事线是代入感与区隔感极强的购买逻辑对操盘团队来讲：故事线是一个操盘的方法论对执行团队来讲：故事线是营销各项工作开展的工具和边界故事线的来源它可能来自独有的产品系案例：翡翠系、万科城它可能来自区域的独特配套案例：万科翡翠国宾、中海·阅骊山它可能来自土地的历史文脉案例：万科·大明宫、万科·仓前九里它可能来自资源价值的稀缺性案例：万科·白石湖东、万科翡翠滨江它可能来自客群的深切洞察案例：绿城·桃源小镇、曲江·诸子阶它可能来自产品的自身特色案例：万科·大都会79号故事线的呈现方式案名广告语营销场景建筑设计案名：万科·融信|西雅图、万科翡翠国宾广告语：融创·玖樟台示范区营造：万科西雅图建筑设计：万科大都会79号（罗伯特·斯特恩的平行世界）案名-金隅中铁诺德·都会森林、万科翡翠国宾广告语-融创·玖樟台示范区营造-万科西雅图建筑：高级灰立面建筑：全落地玻璃、铝板商业景观：孵化巨蛋景观：精神堡垒软装科创主题（手绘太空背景墙）软装科创主题（背景墙）软装科创主题（书房下拉床背板）建筑设计-万科大都会二、怎样梳理一个项目的故事线故事线营造的3大方法论【黄荣庆】营战“10个1”提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结营战“10个1”1个运营角色定位1份土地属性清单1份客户画像1份初拟产品方案1份客户生活场景模拟图1组竞品对比分析1份产品建议书1套展示策略1套传播组合策略1套销售管理策略发现价值创造价值推广实现价值1组渠道组合策略展示价值1个价值传播体系创造价值逻辑体系1Part1：初步产品定位——工具及应用案例分析Part2：创造项目价值3Part3：一套客户体验流线24Part4：组合推广、精细管控实现价值【黄荣庆】营战“10个1”铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索三、翡翠国宾故事线营造与落地以操盘团队的视角，基于“提效重塑赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索”方法论的案例实践万科翡翠国宾项目简介：万科翡翠国宾位于西安大高新核心，坐拥唐延路与锦业路双CBD商务轴，对望陕西宾馆，5大公园环绕。

社区商业案例-万科

解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业模式时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产作者:核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。

对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。

多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。

对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。

一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。

在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。

所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。

在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。

另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。

此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。

万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。

但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。

万科红郡示范区包装方案

图示
明细爱护花草
数量 1个
单价 1888
总价 1888
尺寸
高0.3m，侧0.3m，正0.3m
材质石材及红铜贴
示范区包装物料明细——示范区内部(树牌)
图示
明细树牌
数量 5个
单价 43.6
总价 218
尺寸
0.07x0.12m
材质红铜牌
示范区包装物料明细——示范区内部(温馨提示牌)
温馨提示类别：当心跌落、小心台阶。
材质胶贴
示范区包装物料明细——金水路在金水路靠近规划四号线的沿途3个交通导视上增加红郡的交通指示贴，辅助指导红郡位置；
3 333
图示明细落地大旗
数量 20
单价 3915.6
总价 78312
尺寸 1.2x0.8m×高5.6m
材质
整体喷塑，美国威特喷绘机喷绘
第2接触点：进入项目领地— —规划4号线
风格展示楼东侧，设为围
0
挡；
金水源回迁区域
5
4号规划路打造私家绿荫学大校道，两边栽
植成树，形成树阵，中间设花箱；道路两边放刀旗；
设置英伦风格、特色景墙围挡遮挡工地
2
2
4 1
红郡专属门岗
2
金水路交通导视牌
3 落地大旗
第1接触点：从金水路入规划4号线
示范区包装物料明细
红郡售楼处
4
规划号线
数量 1个
单价 4400
总价 4400
尺寸
0.8x1.1m（长x宽）
材质红铜框架
销售中心包装物料明细——1层
➢阳光宣言
图示
明细阳光宣言
数量 3
单价 4400

万科第一大盘杭州良渚文化村案例总结

2012年6月份才开始销售
精装修别墅 200多套独栋别墅，面积段是在300平米，200平米的地下室，300平米的屋外花园，赠送露台面积是 80平米左右。
30
金色水岸（规划中）
白鹭郡北：68栋多层住宅组成的低层、低密度、低
容积率、高绿化率的生态住宅区，浙风
项目组团建筑面积物业类型开发进度
二、阳光天际：
由坡地排屋和水岸叠墅组成的西班牙（地中海式）纯别墅社区。
白鹭郡北 17万
竹径茶语 8.6万白鹭郡东 14.5万白鹭郡南 18.5万
多层坡地公寓
多层,坡地花园洋房,坡地叠排,坡地排屋多层公寓一期多层公寓二期洋房商业中心酒店式公寓
2005年开盘，已售完
2006年3月开盘，已售完 2006年4月开盘，已售完 2008年5月开盘
三、竹径茶语：
由4-5层坡地花园洋房、TOWNHOUSE、独栋洋房、山地叠排四种物业组成的居住社区。地中海山地建筑
郡西别墅：现在起价是2500万一套，最高靠近水库的是1亿，以后将是杭州最高端的别墅项目之一
这些的客群是一些杭州比较知名的人士
我们的建筑风格相对会雅一点，我们会以中式五合院的形式来建设，以桥、亭、院来丰富，所以会比较雅一些。中式建筑合院的建筑形式，像北京叫四合院，我们将以合院就是围合式的院子的形式来建造郡西别墅
在上林环抱之中的阳光天际，洋溢着浪漫而高贵的西拔牙气息。纯粹山地排屋的设计，巧妙地利用了
起伏有序的地形环境，尽可能保持原生态树木，形成独有趣味的多层级视野，自然环境与建筑融为一体。
占地约28.5万平方米（约430亩）总建筑面积约16.9万平方米分三期建设：一期：249套大面积250－300平米的联排，当时一套300万，08年已经卖完，现在800 万左右二期：169套190－230平米的叠排，总价 400-600万，满足稍微低一点，已售罄三期：140套精装修叠排，面积在240－ 280平米，在售，单价两万八九

杭州万科古翠隐秀案例研究

பைடு நூலகம்
项目概况
➢ ➢
物业费：5.3元/平方米·月周边配套：
综合商场：中粮大悦城综合体、城西银泰等
银行：中国农业银行、中国工商银行、中国银行等
医院：省立同德医院
学校：童星幼儿园、大关小学、卖鱼桥小学、杭州市锦绣中学
目前阶段
2017年8月摘地，2019年6月首开，2020年9月已售罄，售价54000元/㎡，预计 2022年6月交付
1496个
➢ 共规划有12栋11-24层的高层建筑。2号楼到12号楼为装修成品住宅，面积段为
105-200平米，1号楼为高端服务式公寓。在隐秀路和俞家圩路上分别有一个主
出入口。整个社区共有1079户，车位配比约为1:1.4（1496/1079）。
➢ SCDA杭州首作，建筑设计以现代极简主义风格打造，顶尖酒店式规划设计
万科古翠隐秀
借鉴点：实景示范展示（城市界面处理+ 地下会所+下沉庭院）
项目基本信息
开发商占地面积容积率绿化率
融信&万科 79亩 2.8 30%
位置建筑面积
装修销售团队
拱墅区登云路与隐秀路交叉口 15万㎡
精装，对外释放装标6000元/㎡自销
物业类型
高层住宅
总户数
1079
物业公司
万科物业
车位数
2017年8月14日，融信以60.63亿+自持3%，力压报自持2%的招商拿下地块，楼面土地情况价40541.49元/平方米，成为庆隆申花仅次于绿城申花项目40766元/平方米的板块
第二高楼面价项目。
户型展示
户型展示
示范区
项目位于杭州老城区，周边城市界面一般，对城市更新类项目的示范区打造具有较好的参考意义

万科一大盘杭州良渚文化村案例总结

天礼地等各个方面的资料也是国家四大博物院之一，目前主要为二类文物
由世界级建筑大师戴卫·奇普菲尔德设计的良渚博物院，以“一
把玉锥散落地面”为设计理念，由不完全平行的四个长条形建筑，组
成高低错落有致、内部相互联通的空间形态。院内还设计了三个天井
式主题庭院，庭院周围的美人靠以及源自玉琮、玉璧理念等建筑小品，
六大配套系统建立使项目属性发生转变:
1.文化配套：良渚文化博物院、大雄寺、教堂
2.医疗配套：首个数字化健康服务示范社区
良渚文化博物院
3.教育配套：双语幼儿园、安吉路良渚实验小学
4.商业配套：玉鸟流苏商业街区、白鹭郡南商业中心
5.交通配套：公交巴士、社区巴士（往返市区）、小区循环巴士
6.休闲配套：五星级君谰渡假酒店、白鹭湾公园、美丽洲公园等
以及完善的教育系统、游山步道、各类公园等等，
共同构成了文化村的城镇级配套。
九年制实验学校
良渚博物馆
美丽洲公园
阳光天际游山步道白鹭湾公园玉鸟幼儿园良渚教堂浙医一院良渚保健中心玉鸟流苏(创意商业街区) 茶语公园竹径茶语游山步道悠园
13
劝学里(9年制实验学校)
【城镇级配套设施】通过内部配套体系的完善,整体规划的综合发展、均衡运作，逐步完成项目从第二居所往第一居所的转变
绿野花语（规划中）
5-10分钟的尺度空间，两个组团之间
白鹭湾君澜度假酒店
的距离不超过10分钟的路程，组团到小文化设施休闲运动设施
镇中在心良距渚文离化不村超，过博大5分渊博钟的，博步物行馆、到充组满团创
商业设施医疗设施
内意和部人邻文里气息中的心商两业分街区钟、步条行件优尺越度的社区医院教育设施
小镇的医疗保健中心

万科杭州勾庄景观概念规划

RIVER
钱
塘江
+ QIANTANG
滨江区
BINJIANG DISTRICT
+ 萧山区 XIAOSHAN DISTRICT
杭州万科+艺普得/VANKE HANGZHOU + IPD 勾庄居住区景观概念规划/GOUZHUANG RESIDENTIALCONCEPT MASTER PLAN
Site Context 周边环境
Human Scale/ 特色景观 Oasis/ 家 . 绿洲 Building V.S Nature/ 特色景观 Ldentity/ 特质.共识
Precedent Visit Summary 项目考察结论
杭州万科+艺普得/VANKE HANGZHOU + IPD 勾庄居住区景观概念规划/GOUZHUANG RESIDENTIALCONCEPT MASTER PLAN
++ 余杭区政府
YUHANG DISTRICT GOVERNMENT
余杭区
YUHANG DISTRICT
大运河
+ 良渚国家考古遗址公园 LIANGZHU NATIONAL ARCHAEOLOGICAL PARK
+ 余杭站
YUHANG STATION
+SITE
+ 半山国家森林公园 BANSHAN NATIONAL FOREST PARK
杭州市区工作
Character?
特色？
30 Min Bus 30分钟公车
Open Green Space Framework 开放空间规划
Fast!
快！
Living In Our Project

“教科书”级的街区式购物中心，是如何用设计抢占“大盒子”客流的？！

“教科书”级的街区式购物中心，是如何用设计抢占“大盒子”客流的？！派小沃POWER DESIGN转发并评论，参与《商业街区的前世今生》赠书活动近几年来，频繁崛起的购物中心已在城市中出现过剩的危机。

尤其随着公众审美提高、商业形式丰富，商业地产竞争变得更为多维。

一个新项目如何才能从众多的“花海”中脱颖而出，成为格外亮眼的一个？众多商业地产开发商们尝试通过创新性的规划设计，希望找到一条差异化特色竞争之路。

Part 01商业新形态：街区式购物中心街区式购物中心是商业发展过程中必然出现的商业形态，商业发展达到城市综合体阶段，消费者追求享受型消费的产物。

街区式购物中心让街区和MALL相结合，让“街道”、“步行街”、“购物中心”等形态融合为一个整体，既让消费者体验感层次更加丰富，逛街的内容也更加丰富。

与此同时，相比“盒子型”的购物中心，街区式的购物中心通过景观场景的营造，从视觉、听觉、触觉等方面，给人强烈的场景体验感，让商业空间不再只有购物功能。

近年来，街区式购物中心如街+mall的新形态，被众多开发商当作提高竞争力、争夺消费流量的主要的手段，众多头部也在朝着这个方向发展。

Part 02那些“教科书”级别的街区式购物中心街区式的购物中心项目，正在通过创新性的规划设计、不断加持的场景营销等，走出一条差异化特色竞争之路。

•湖滨银泰in77业绩爆棚、登上热搜的湖滨银泰in77本是银泰集团与政府合作的一个老区域改造项目。

开业于2005年的 A区前身是湖滨名品街，是杭州最早的奢侈品门店聚集区域，在银泰收购了湖滨国际名品街50%的股权后，并紧接对其建筑及硬件设施等方面进行改造。

起初A区是一个露天的街区，银泰进驻后考虑到杭州的天气原因，为街区加盖顶层，全部是由钢化玻璃制成，贴有隔热防晒膜，既可以达到商场自然采光效果，又提高顾客购物的舒适感。

随后在对B区的改造中，没有将场地清末民初时期的古建筑拆毁，而选择了保留下来并进行粉饰与翻新，与地铁上盖的商业中心共同组成in77了B区综合体。

万物梁行评优案例

万物梁行是一家提供物业管理、商业运营、智慧科技等全方位服务的公司，其在业内享有较高声誉。

以下是万物梁行的评优案例： 1. 杭州万象城：作为国内领先的商业地产项目，杭州万象城一直以其高品质、时尚的定位吸引着众多消费者。

万物梁行作为其物业管理方，凭借出色的运营管理和服务，使得杭州万象城成为了城市商业地标之一。

2. 北京望京SOHO：作为望京核心区域的标志性建筑，SOHO的商业价值不言而喻。

万物梁行在项目前期就深度参与，提供全方位的商业物业管理服务。

在项目运营期间，通过高效的运营管理和服务，吸引了众多优质企业入驻，实现了物业价值的最大化。

3. 腾讯滨海大厦：作为国内领先的科技企业，腾讯滨海大厦的运营管理要求极高。

万物梁行凭借丰富的经验和专业的团队，为其提供了量身定制的物业管理服务，确保了项目的稳定运营和高效管理。

万物梁行在评优方面取得了显著的成绩，这与其专业的服务团队、丰富的经验和良好的口碑密不可分。

未来，万物梁行将继续秉持专业、创新、诚信、共赢的理念，为客户提供更优质的服务。