江苏镇江房地产市场调研报告课件
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镇江区域房地产市场调研报告.pptx
2008年1-5月镇江市商品房均价为3657元/ m²，比07年均价上升了2%，可见在 市场行情欠佳，去化速度放缓的08年，开发商仍在紧守价格底限，与购房者进 行着博弈。
2007年市区3000元/ m²以下的商品住宅销售套数所占份额为45.05%， 较上年期下降11.50个百分点。3000―5000元/ m²的商品住宅销售 数所占份额为53.04%，较上年同期上升10.68个百分点。 这主要是 因为整体价格水平的提升，3000元/ ㎡以上的住宅占总供应量的比例 较大而形成。
13.50%
2006 1025.31 15.20%
2007 1213 15.50%
13.00%
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 高速发展
按照房地产一般发展规律，当GDP年增长率高于8%，当地房地产市场处于快速发展阶段。
镇江的GDP增幅多年处于高位，根据规划仍将长期保持经济的高速发展，从理论上来说， 镇江房地产市场仍将持续发展。
100
0 商品房施工面积（万㎡） 商品房竣工面积（万㎡） 商品房销售面积（万㎡）
系列1
878.68
231.56
294.67
施工面积与竣工面积的比值 房地产一个重要的前瞻性指标
通
常
值小于3倍
惯
1～2年内
例
值大于4倍
会出现供应短缺 供应量将会供大于求
07年镇江市场的比值是2.97，这未来两年镇江市的房地产较为稳定， 在供求平衡的市场上，必须在产品内功及营销推广上推陈出新的项目才会获得成功
8、镇江商品房户型产品分析
镇江市商品房不同面积供应比例
22%
4%
14%
2007年市区3000元/ m²以下的商品住宅销售套数所占份额为45.05%， 较上年期下降11.50个百分点。3000―5000元/ m²的商品住宅销售 数所占份额为53.04%，较上年同期上升10.68个百分点。 这主要是 因为整体价格水平的提升，3000元/ ㎡以上的住宅占总供应量的比例 较大而形成。
13.50%
2006 1025.31 15.20%
2007 1213 15.50%
13.00%
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 高速发展
按照房地产一般发展规律，当GDP年增长率高于8%，当地房地产市场处于快速发展阶段。
镇江的GDP增幅多年处于高位，根据规划仍将长期保持经济的高速发展，从理论上来说， 镇江房地产市场仍将持续发展。
100
0 商品房施工面积（万㎡） 商品房竣工面积（万㎡） 商品房销售面积（万㎡）
系列1
878.68
231.56
294.67
施工面积与竣工面积的比值 房地产一个重要的前瞻性指标
通
常
值小于3倍
惯
1～2年内
例
值大于4倍
会出现供应短缺 供应量将会供大于求
07年镇江市场的比值是2.97，这未来两年镇江市的房地产较为稳定， 在供求平衡的市场上，必须在产品内功及营销推广上推陈出新的项目才会获得成功
8、镇江商品房户型产品分析
镇江市商品房不同面积供应比例
22%
4%
14%
镇江城市和房地产市场调研报告
200
176
186
132
镇江 1082 72
扬州 980 53
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
2、市区面积占行政市域面积比例、市区人口密度（单位：％,人/平方公里）
苏州
无锡
南京
常州
镇江
扬州
市区面积比例
20
34
72
43
28
15
市区人口密度
1285
1331
1015
只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。
一、镇江中高档 商品住宅的容量
扬中市
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
句容市
丹阳市
经济基本状况
• 主要经济指标 •工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
小结
1、镇江现下辖市区（京口、润州、丹徒和新区）和丹阳市、句容市和扬中市 2、镇江总面积3850平方公里，是长三角最小的，常州4400，扬州6600
镇江城市和房地产市场调研报告
调研和报告回 答的主要问题
一、 镇江中高档商品住宅的容量 二、 城市发展规划和实现前景 三、 土地市场特征与简要分析 四、 房产市场现状与简要分析 五、 可能的项目机会
一、镇江中高档 商品住宅的容量
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
苏州 35 34475 12362
无锡 58 43307 11647
南京 92 28160 10194
常州 74 29144 11307
镇江
43 28000
9451
房地产市场调查分析报告.pptx
是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；
作用
是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；
是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终
房地产项目规划
（二）房地产市场调查的主要内容
环境调查
Байду номын сангаас
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
房地产项目规划
房地产市场调查
（三） 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
房地产市场调查
房地产市场调查
（一）房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。
作用
是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；
是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终
房地产项目规划
（二）房地产市场调查的主要内容
环境调查
Байду номын сангаас
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
房地产项目规划
房地产市场调查
（三） 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
房地产市场调查
房地产市场调查
（一）房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C 114.69㎡ 三房二厅一卫
项目名称 项目地址
申华·国际冠城
润州区南徐大道与檀山路交汇处（原车 管所）
司
容积率
1.5
绿化率
30%
占地面积
140000㎡
建筑面积
200000㎡
户型区间
在售89-143㎡，200㎡高层
价格情况
47号楼成交均价8400元/㎡，48号楼成交均价9100元/㎡
户型鉴赏：C2 129㎡ 三房两厅两卫
户型鉴赏：C1 142㎡ 四房两厅两卫
户型鉴赏：C3 185㎡ 四房两厅两卫
项目名称
南山景园
项目地址 苏科技大学南校区西侧九华山路
产品类型 多层、高层、小高层、电梯别墅
开发公司
镇江阳光置业发展有限公司
容积率
1.2
绿化率
45%
占地面积
86665㎡
建筑面积
约10万㎡
一、项目周边概况 二、重点楼盘分析 三、区域市场概况 四、市场调研总结
一、项目周边现状
项目周边现状
本 案
-
未
君临南山
开
-
工
2期销售
云开甲第已开工在售
在建安居房 玫瑰苑
在建第二医院
项目地块现状
目前项目地块拆迁工作尚未完成，路边的民房还没拆迁，地块中间还有一些菜田。
项目东南侧路对面，目前在建镇江市第二人民医院。
户型区间
高层98-138㎡住宅、157-204㎡大面积跃层
价格情况 销售进度
均价7900元/㎡ 总销售率约70%，目前在推二期11-14#
主推广语
南山美玉，传世珍藏
该项目基本上正对新市政府，处于会展中心、体育馆和新政府中间的位
房地产市场调研分析(PPT76页)
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
镇江房地产投资研究分析报告
目录一、镇江市宏观市场基本情况 (2)（一）、城市基本背景 (2)（二）、城市宏观经济概况 (2)1、经济总量 (2)2、城市居民收入水平 (3)3、城市居民居住水平 (3)4、固定资产投资 (3)5、2007年镇江市主要预期目标 (4)6、镇江城市规划 (4)二、镇江市房地产市场概况 (5)（一）、房地产市场概况 (5)（二）、市场基本情况 (6)三、拟投资理由 (7)一、镇江市宏观市场基本情况（一）、城市基本背景镇江位于长江下游南岸、长江与京杭大运河交汇处，东西分别与常州市、南京市接壤，隔江与扬州市、泰州市相望，是江苏省13个省辖市之一，也是是江苏省最发达的苏南地区的中心城市之一。
镇江是华东地区沿江海开放城市和航运枢纽城市，辖区面积3847平方公里（其中市区1082平方公里）。
下辖丹阳、句容、扬中3市和丹徒区、京口区、润州区及镇江新区。
截至2005年底，全市人口296万，其中市区人口113万。
镇江具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，京沪、沪宁和规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。
镇江公路网四通八达，沪宁高速公路的开通，312国道、104国道的拓宽改造大大缩短镇江与沪宁杭沿线城市中间的距离。
镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界50多个国家和地区通航贸易。
（二）、城市宏观经济概况1、经济总量2006年镇江市国民经济快速稳定增长，地区生产总值突破1000亿元大关，达到1025.30亿元，同比增长15.2%，人均GDP达到4900美元。
财政总收入达到151.2亿元，同比增长27.7%，镇江经济发展质量有了新提高。
2、城市居民收入水平2002—2006年期间，镇江城市居民人均可支配收入进入高速增长阶段，年增长保持在14%以上。
2006年城市居民人均可支配收入达到14291元，同比增长15.3%；3、城市居民居住水平2005年度镇江城市居民人均居住建筑面积28.12㎡，比2004年增加2.42㎡。
镇江丹徒新区别墅市场调查 ppt课件
次居住区 东部片区结合便捷的交通和现状工业进一步发展工业区
PPT课件
8
板块四大优势
丹徒新区由于开发度较低， 具备良好的生态环境条件，为 住宅产业的发展提供了很好的 支撑。
丹徒新区已经形成了现代 化城市雏形，在与其他几大板 块竞争中具备一定的领先优势。
生态化
潜力大
丹徒新区将是镇江的南 大门，其交通枢纽的优势将 逐步体现，随着高新产业区 的建设，区域经济的发展潜 力巨大。
地产走势
镇江
全国
地产行业最低迷时期已过去， 逐步复苏 ，楼市出现阶段性回 暖，镇江三级城市回暖较慢。
PPT课件
15
地产走势预测
14年丹徒区域上市量明显下滑，初步分析上市户型偏向小面积、低总价。 丹徒新区一直是镇江乃至沪宁线上的价格洼地，购买人群偏向刚需客户。 14年上半年成交量较去年有所下滑，预测下半年会有一个成交小高峰。
学城
但城市配套尚未启动
谷阳新城
自然环境优美，但区位因素导 致城市发展滞后，发展机遇难
以确定
区政府+高新技术产 调整发展阶段，产业启动初期，
业+大学城
大学城启动初期
三大新城对比：
三大新城，政府财力有限、分散，新城建设周期缓慢
南徐新城代表城市未来，从政府层面得到的支持最大，虽远景美好，但目前发展滞后
丹徒板块住宅等待革新
宏观调控打压，高低分离 需求结构滞后
即将 城市人口扩散
工业人口聚集
居住产业升级
全新的阶段性的房地产发展机遇
未来
市区人口扩大到100万人， 人均GDP达到5000美元 三大新城并列
基础产业向东西两翼伸展， 高新产业向南拓展的“T”形 产业布局模式（丁卯+丹徒）
PPT课件
8
板块四大优势
丹徒新区由于开发度较低， 具备良好的生态环境条件，为 住宅产业的发展提供了很好的 支撑。
丹徒新区已经形成了现代 化城市雏形，在与其他几大板 块竞争中具备一定的领先优势。
生态化
潜力大
丹徒新区将是镇江的南 大门，其交通枢纽的优势将 逐步体现，随着高新产业区 的建设，区域经济的发展潜 力巨大。
地产走势
镇江
全国
地产行业最低迷时期已过去， 逐步复苏 ，楼市出现阶段性回 暖，镇江三级城市回暖较慢。
PPT课件
15
地产走势预测
14年丹徒区域上市量明显下滑，初步分析上市户型偏向小面积、低总价。 丹徒新区一直是镇江乃至沪宁线上的价格洼地，购买人群偏向刚需客户。 14年上半年成交量较去年有所下滑，预测下半年会有一个成交小高峰。
学城
但城市配套尚未启动
谷阳新城
自然环境优美，但区位因素导 致城市发展滞后，发展机遇难
以确定
区政府+高新技术产 调整发展阶段，产业启动初期，
业+大学城
大学城启动初期
三大新城对比：
三大新城，政府财力有限、分散，新城建设周期缓慢
南徐新城代表城市未来，从政府层面得到的支持最大，虽远景美好，但目前发展滞后
丹徒板块住宅等待革新
宏观调控打压，高低分离 需求结构滞后
即将 城市人口扩散
工业人口聚集
居住产业升级
全新的阶段性的房地产发展机遇
未来
市区人口扩大到100万人， 人均GDP达到5000美元 三大新城并列
基础产业向东西两翼伸展， 高新产业向南拓展的“T”形 产业布局模式（丁卯+丹徒）
2012镇江房地产市场调研报告50P
2012镇江房地产市场调研报告50P镇江房地产市场调研报告一、镇江基本情况1.1 镇江市概况镇江是一座具有 3500 多年历史的文化名城，又是一座集港口、工贸、旅游于一体的新兴工贸、旅游城市。
镇江地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要制造业基地和能源基地、长三角区域物流中心城市。
镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区，总面积 3843 平方公里，人口 290 万。
是一座港口型开放城市。
1.2 地理位置镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，三面环山，一面环水东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。
公路方面，镇江对外的快速交通主要依赖沪宁高速公路,润扬大桥维系和江北的交通联系。
和沪宁线其它城市相比,镇江对外交通状况最差:主城区距离沪宁高速公路最远(15公里)。
高铁通车后对区域和周边长三角城市的通达性有很大提升，高铁站点设在丹徒区，对于丹徒区加快城市化进程，逐步发展成熟，融入传统意义上的镇江市区也有一定的提升作用。
镇江处于沪宁线靠近南京的一端,到南京和上海的距离分别为80和220公里这个距离意味着镇江基本不能接收上海的辐射。
对于南京来说，部分南京人可能会考虑到距离南京较近的句容置业。
1.3 自然人文环境镇江是国家级历史文化名城，有深厚的文化积淀，吴文化发源地。
著名景点多镇江古为吴地，当地方言为吴语。
但是随着北人南迁，尤其是历史上有名的“永嘉南渡”之后，镇江居民就主要由江北人组成，方言改为江淮次方言，只有丹阳市、常州、无锡、苏州等地至今仍保留吴语。
镇江市区同南区几个吴语县认同感不高。
镇江人性格保守、好安逸、地方治安好。
1.4 行政区划镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。
另有国家级经济技术开发区 - 镇江新区，行使市辖区经济、社会管理权限。
镇江全市总面积2414 平方公里，人口 311 万人。
市人民政府驻京口区正东路 39 号。
房地产市场调研报告ppt课件
楼盘情况、配套
1、项目情况：项目规划18栋高层洋房，分两期开发。 2、周边配套： 区内配套：中大EMBA教育，广州白天鹅五星级物业管理，商 业街、会所、花海园林
楼盘主力产品 产品面积段 近期产品价格 7月销售情 推售计划
楼盘情况、配套
洋房
90㎡（三房两厅）、125㎡（四房两厅）、196㎡（四房两 厅）
6800元/㎡（毛坯）、8000元/㎡（楼王） 共售出77套；均价6859元/㎡ 无
1、项目情况：分三期开发，一期总共有16栋楼，18-32层 高。二期21幢，楼王7幢33层高，两梯两户，私家电梯。 2、周边配套： 区内配套：景观园林，休闲体育公园，商业街、五星级保 利假日酒店 区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心
项目总规划28栋23~33层高层洋房，拥有28%的超低建筑密度和40%的超高绿化率。 ▲内部配套：广场、水道、观景道、反斗乐园、国际双语幼儿园、园林式水晶泳池、篮 球场、羽毛球场、乒乓球室、棋牌室、健身室等 ▲外部配套：行政中心、体育中心、五星级酒店、商务中心、高尔夫球场，紧邻省一级 重点学校小学。 特点：拥有2万平方米中央生态湖，环绕整个小区、景观道、绿化岛、临湖栈道景观带， 水系资源无可替代。项目的北面和东面被天沙河环绕，享有一线天沙河景观。区内还规划有 超大面积的空中无边际泳池，与湖景融为一体。
★区域竞争分析
银葵 医院
体 育
中
心
江
门
大
道
保利
市汽车站
珑 范罗岗 湖 小学 湾
灏昌园 铂雍汇
★项目情况
项目处目前迅速发展、投资超千亿元的滨江新区启动区。项目东倚正在建设的江门体育中心， 南临规划二路，西出江沙路，快速接入规划建设的江门大道，北靠刚开通且超宽阔的江兴大 道。
镇江市房地产市场分析调查报告
镇江市房地产
市场调查
报告
目录
前言
一、市场调查的目的
二、调查方法
第一章镇江市概述
一、镇江的概况
二、城市的规划
第二章镇江市房地产的总体研究
一、市房价情况
二、房价上升的原因
三、房价的走势分析
第三章镇江市二手房市场调查
第四章镇江市期房市场调查
第五章镇江市市场供给、需求分析
总结
前言
一．市场调查的目的
了解镇江的房地产信息，掌握市场的需求状况，并做出比较客观的科学分析。
以润州区为中心，走访全市各大楼盘，以大盘、周边较近的楼盘为重点,并在一定程度上了解镇江楼。
镇江房地产调研报告
（注意保密）镇江房地产市场调研报告南京新天下房地产置业有限公司2009年7月第一部分镇江市宏观市场研究1。
镇江市2007-2009年上半年国民经济运行状况分析1。
1镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升镇江GDP总量2007年为1213亿元，2008年达1421亿元，经济发展迅速，逐年稳步提升，人均GDP已经超过5500美元，用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。
根据国际惯例，人均GDP 达到1300至8000美元区间，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。
镇江人均GDP近几年来，年平均增长率超12％，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。
表明镇江社会经济发展正由缓慢发展期迈向快速发展时期。
经历了2008年房产市场的大幅震荡后,2009年以来镇江房地产迅速走出盘整格局，重新呈现出供销两旺，热点楼盘甚至供不应求的现象，表明随着政府城市建设力度的不断加大，国民经济的快速复苏,购房者心理预期的升温，镇江楼市又将迎来新的发展高潮.1。
2人均可支配大幅上升，城市居民消费购买力增强镇江2005年人均可支配收入12394元，2006年人均可支配收入14291元，2007年人均可支配收入16750元，2008年人均可支配收入19044元，2009年1-5月人均可支配收入已达10006元，同比增长13。
8%，人均可支配收入年平均增长保持在13％以上.城乡居民生活水平不断改善。
随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高,给镇江房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了镇江房地产市场的良性发展.同时镇江城市人口持续增长，外来人口不断增加，城市化进程明显加快，目前镇江全市人口已经超过296万，在很大程度上促进了镇江房地产业的发展。
1.3镇江市财政收入、社会经济发展稳步增长财政收入增幅较快：2008年全年财政总收入完成233。
2亿元，比上年增长14。
房地产市场调研概论课件
房地产市场调研概论
第四招：选择好自己的角色
不同身份所得来的信息是不同的。如果你假扮准客户，那么最 好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能 够不引起很多事故。首先问面积，告诉其购买原因（一般说结婚）， 其次问价钱，在取得销售人员信任后，可以针对需要，问一些相关 问题（踩盘前设计好的），问得差不多以后，以还需要考虑为由， 最后，要郑重其事的向销售人员留电话。
最重要的是你或者你们必须设定好你们的身份、家庭环
境、职业、购房预期、购房用途，因为售楼员随时可能
套你的信息。
房地产市场调研概论
调研身份
明调
暗调
调研阶段 前期准备 电话调研
售楼部调研 项目现场调研
电话调研
调研内容 基本信息 市场信息 产品信息 客户信息
房地产市场调研概论
踩盘一般是分为明踩和暗踩：
明踩就是直接向售楼小姐表明身份及来意，可以迅速的了解到项目的基 本情况，节约时间调查其他项目，但不可能从售楼人员口中得出许多重要 的数据；
简单的说，就是
看看别人，看看自己
房地产市场调研概论
踩盘方式
如果你是单人，那么你可以是买房者、同行、记者、学 习者（学生）、或是路过打酱油的；
如果你们是2个人，那么你们可以是兄弟、姐妹、兄妹、 姐弟、情侣、同事。。。。。。。没有想不到，只怕你 装不到；
如果是多人、那关系很复杂，你们可以精心策划一下你 们的关系，只要不是三角恋就行或是韩剧的N角恋。
10、付款方式：一次性、分期、按揭
……
房地产市场调研概论
常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
去化（销售状况分析）
1、销售率：＝已售户数／总户数；已售面积／总 面积
2、去化速度：销售速度，一般平均销售速度。 去化速度＝可售总户数＊销售率／销售时间
第四招：选择好自己的角色
不同身份所得来的信息是不同的。如果你假扮准客户，那么最 好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能 够不引起很多事故。首先问面积，告诉其购买原因（一般说结婚）， 其次问价钱，在取得销售人员信任后，可以针对需要，问一些相关 问题（踩盘前设计好的），问得差不多以后，以还需要考虑为由， 最后，要郑重其事的向销售人员留电话。
最重要的是你或者你们必须设定好你们的身份、家庭环
境、职业、购房预期、购房用途，因为售楼员随时可能
套你的信息。
房地产市场调研概论
调研身份
明调
暗调
调研阶段 前期准备 电话调研
售楼部调研 项目现场调研
电话调研
调研内容 基本信息 市场信息 产品信息 客户信息
房地产市场调研概论
踩盘一般是分为明踩和暗踩：
明踩就是直接向售楼小姐表明身份及来意，可以迅速的了解到项目的基 本情况，节约时间调查其他项目，但不可能从售楼人员口中得出许多重要 的数据；
简单的说，就是
看看别人，看看自己
房地产市场调研概论
踩盘方式
如果你是单人，那么你可以是买房者、同行、记者、学 习者（学生）、或是路过打酱油的；
如果你们是2个人，那么你们可以是兄弟、姐妹、兄妹、 姐弟、情侣、同事。。。。。。。没有想不到，只怕你 装不到；
如果是多人、那关系很复杂，你们可以精心策划一下你 们的关系，只要不是三角恋就行或是韩剧的N角恋。
10、付款方式：一次性、分期、按揭
……
房地产市场调研概论
常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
去化（销售状况分析）
1、销售率：＝已售户数／总户数；已售面积／总 面积
2、去化速度：销售速度，一般平均销售速度。 去化速度＝可售总户数＊销售率／销售时间
《房地产市场调研》PPT课件
房地产市场调研
《住宅篇》
.
1
房地产市场调研的四步曲
为什么要进行市场调研？ 为达到上述目的，我们要进行哪些方面的市场调研？ 如何获取上述资料？ 市场调研报告的成文
.
2
序曲
为什么要进行市场调研？
.
3
—项目前期策划阶段—
1.研判在某时点上，特定区域或板块是否适合做房地产投资？
2.研判怎样的产品更能适合目标客户需求，并能避开市场竞争；在 销售过程中，如何调整产品策略已适应市场的变化？
.
17
有很多事，其实并不在于多么难做，而是取决于你愿不愿 意这样去做。 —— 某位成功人士
楼盘调研方法之奇招 《拦截调研法》
拦截调研法指的是在市调楼盘的固定范围内（例如售楼处门口、马路对面、马路转 角等教隐蔽处）拦截从该售楼处出来的客户进行面访调查，可以在较短时间内获得 一定的有参考性信息，是进行目标客户需求调研时常用的方法，同时由于其调查的 内容较灵活性，因此会对楼盘调研起到意想不到的作用。
.
9
—销售概况—
1.了解销售道具
包括：售楼处销售道具（模型、看板、样板房及其他运用于销售的特色物品）、 销售员销售道具（楼书、房型图、单片及其他销售员用于帮助销售的物品）
2. 了解销售状况
包括：推案进度（楼栋）、销售进度（房型）、销售速率（开盘期、持续期及近 期）、销售价格（开盘基价、开盘起价及最高价、开盘均价、调价比例、 主力房型均价、楼栋均价差、房型均价差、车位价）、价格优惠方式及额 度（从开盘至今）、及其他对销售存在影响的潜在因素
4.通过实地调研能亲身感受对方销售员的服务态度及专业能力，加 强自我认识，从而更好的提升自己的专业水准。
5.通过每次的市场调研工作，总结实战经验，寻找出一条最快捷， 最完善的自我调研之道，从而提高调研工作效率。
《住宅篇》
.
1
房地产市场调研的四步曲
为什么要进行市场调研？ 为达到上述目的，我们要进行哪些方面的市场调研？ 如何获取上述资料？ 市场调研报告的成文
.
2
序曲
为什么要进行市场调研？
.
3
—项目前期策划阶段—
1.研判在某时点上，特定区域或板块是否适合做房地产投资？
2.研判怎样的产品更能适合目标客户需求，并能避开市场竞争；在 销售过程中，如何调整产品策略已适应市场的变化？
.
17
有很多事，其实并不在于多么难做，而是取决于你愿不愿 意这样去做。 —— 某位成功人士
楼盘调研方法之奇招 《拦截调研法》
拦截调研法指的是在市调楼盘的固定范围内（例如售楼处门口、马路对面、马路转 角等教隐蔽处）拦截从该售楼处出来的客户进行面访调查，可以在较短时间内获得 一定的有参考性信息，是进行目标客户需求调研时常用的方法，同时由于其调查的 内容较灵活性，因此会对楼盘调研起到意想不到的作用。
.
9
—销售概况—
1.了解销售道具
包括：售楼处销售道具（模型、看板、样板房及其他运用于销售的特色物品）、 销售员销售道具（楼书、房型图、单片及其他销售员用于帮助销售的物品）
2. 了解销售状况
包括：推案进度（楼栋）、销售进度（房型）、销售速率（开盘期、持续期及近 期）、销售价格（开盘基价、开盘起价及最高价、开盘均价、调价比例、 主力房型均价、楼栋均价差、房型均价差、车位价）、价格优惠方式及额 度（从开盘至今）、及其他对销售存在影响的潜在因素
4.通过实地调研能亲身感受对方销售员的服务态度及专业能力，加 强自我认识，从而更好的提升自己的专业水准。
5.通过每次的市场调研工作，总结实战经验，寻找出一条最快捷， 最完善的自我调研之道，从而提高调研工作效率。
江苏镇江房地产市场调研报告课件
114
114
0
2010-5-26
36#
36
35
1
2009-11-27
37#
36
36
0
2009-11-12
35#
36
36
0
2009-10-16
8#10#12#27#29#
206
206
0
2009-9-18
26#28#30#
90
90
0
2009-9-18
32#34#38#40#
136
136
0
2009-7-23
14.85万㎡
建筑面积
9.80万㎡
户型区间
在售190㎡联排（送70㎡地下室）， 三期216、236㎡联排（送100㎡地下室）
价格情况
在售190㎡总价230-280万/套，三期216、236㎡总价预计约 260-350万/套。均价约12000-15000元/㎡
销售进度
在售二期2套190㎡联排，三期预计近期推出，已推出的产品 总销售率97.8%
预售日期
3#4#
24
2
22 153、173㎡叠加 2010-12-7
户型鉴赏：A3 82㎡ 两房两厅一卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：A4 175㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C2 129㎡ 三房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C1 142㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C3 185㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
二期190㎡联排 两端南入口户型
江苏镇江房地产市场调研报告
镇江房地产市场研究
郭庄镇、天王镇、宝华镇
丹阳市
1059
界牌镇、后巷镇、新桥镇、云阳
80.6
镇、司徒镇、陵口镇、吕城镇、 访仙镇、导墅镇、埤城镇、皇塘
镇、珥陵镇、延陵镇
扬中市
332
33.48
新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来 桥镇
行政区划
镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家级经济技术开 发区-镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限。镇江全市总面积3848平方公里，人口311万人。 至2009年底，全市共有51个镇（街道）、农场1个。其中:镇41个，街道办事处10个，农场1个。丹阳市辖13 个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖4个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、1个农场、4个街道办事处，润 州区辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处
城市经济
镇江的经济快速发展的前提下，三大产业结构区域合理 化。第二产业和第三产业保持逐年上涨的态势，总体形 成以第二产业为主，第三产业次之，第一产业为辅的产 业结构。
镇江2011年第一产业增加值100.41亿元，增长5.5%；第二产业增加值1274.23亿元，增 长12.7%；第三产业增加值935.76亿元，增长12.6%。2011年全年居民消费价格总指数 为105.0%，比上年上涨5.0%，在八大类消费品价格中：食品类、烟酒类、衣着类、家
城市人口
镇江户籍人口及城镇人口保持适度增长，涨幅不大，城 镇化水平有待提升。
人口保持适度增长。2011年 末全市户籍人口271.86万人 ，比上年增加1.15万人，其中 男性135.40万人，增加0.24万 人；女性136.46万人，增加 0.91万人，男女性别比（以女 性为100）为99.2:100。当年 出生人口2.16万人，人口出生 率为7.98‰，全市出生缺陷 发生率控制在8‰以下；死亡 人口1.76万人，人口死亡率为 6.48‰；人口自然增长率为 1.49‰。
江苏镇江市房地产市场咨询报告
未来市场发展潜力
12
[城市地位]
位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条 的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市。
■城市在长三角区域中的地理位置及关系 地理位置 江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬
州、泰州隔江相望。 关系 长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。 南京一小时 都市圈和苏锡常都市圈的结合处。
镇江有一定的发展潜力，发展速度较快，但市场容量有限，消费 力不高
典型标杆企业分析
22
[市场比重]
开发企业2011年商品房销售面积排名TOP10
销售面积排名 项目名称
1
镇江万达广场
2
优山美地
3
风景城邦
4
亚东朴园
5
冠城国际
6
万科蓝山花园
7
常发广场
8
香榭丽舍
9
万科魅力四街区
10
万科魅力三街区
行政区
润州 京口 丹徒 润州 润州 润州 润州 丹徒
19
[消费能力]
高端客户以私营业主、企事业单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城 市消费人口的比重较少；而占人口结构比重最大的仍然是普通职工、普通城市居 民等构成的低端人群。
典型的金字塔式人口结构，白领阶层缺失 。
城市人口结构发展规律
□人口结构——当前镇江人口结构是典型的金字塔 结构。
□社会阶层构成——高端客户以私营业主、企事业 单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城 市消费人口的比重较少；职业经理人、专业型技术 人才、教师等构成城市中端消费人群；而占人口结 构比重最大的仍然是普通职工、普通城市居民等构 成的低端人群。
年镇江房地产市场预测报告 全文-研究报告-文档在线
2008年1-9月 ， 市场供求比为2.59 :1 ， 供过于求现象明显 ， 市场销售压力巨大 08年别墅市场成交量下降明显 ， 甚至低于2006年的水平
预计2008年全年市场供求仍将大于市场去化量 ， 很大 一部分市场存量将留到2009年去消化
09年别墅市场预测
日期
供应量 （万 ㎡）
成交量 （万 ㎡）
126
2589
46
2541
385
主力产品构成
一房占62% ，二房占27%， 酒店式公寓（单身公寓） 11%
30- 50万
1674
3369
398
3465
298
3356
245
3476
665
二房占35%，三房42%， 四房16%， 花园洋房4% ， 叠加别墅2%
50- 70万
741
3841
211
3954
164
成交均价
供求比
2006年 1-9 月
2007年19月
2008年1- 2009年1-
9月
9月
.2
13.4
15.95
19.97
6.8 4329 1.50:1
14.5 5150 0.92:1
6.16 5300 2.59:1
7.88 5879.76
2.54:1
1 . 经过计算 ， 2008年1-9月份别墅销售量平均增幅为38 . 7% ， 预计2008年10- 12月份别墅批售量约为9 . 58万方 ， 销售量约3 .85 2 . 根据2006年至2008年平均涨幅 ， 2009年10- 12月份批售量约11 .9万方 ， 销售量约为4 .9万方；
89
5861
9
相关主题
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一、项目周边概况 二、重点楼盘分析 三、区域市场概况 四、市场调研总结
江苏镇江房地产市场调研报告
一、项目周边现状
江苏镇江房地产市场调研报告
项目周边现状
本 案
-
未
君临南山
开
-
工
2期销售
云开甲第已开工在售
在建安居房 玫瑰苑
在建第二医院
江苏镇江房地产市场调研报告
项目地块现状
目前项目地块拆迁工作尚未完成，路边的民房还没拆迁，地块中间还有一些菜田。
江苏镇江房地产市场调研报告
二、竞争楼盘分析
江苏镇江房地产市场调研报告
项目名称 项目地址 产品类型
云开甲第
南徐大道与檀山路交汇 处
高层、多层
开发公司
容积率 占地面积 户型区间 价格情况 销售进度 主推广语
项目简评
镇江兴地房地产 开发有限公司
2.2
绿化率
50%
82000㎡
建筑面积
163670㎡
面积区间82-185㎡，在售131-143㎡
销售进度
总销售率约为75%，在推47、48号2栋高层
主推广语 国际冠城，价值连城
项目简评
该项目一直着重包装、打造自己镇江第一高端项目的象形，并在09年取得了成功， 价格随着调性一路上涨，销售情况也较为良好。目前2010年销售进度有所放缓。
江苏镇江房地产市场调研报告
销售楼栋
总套数
48#
159
47#
102
户型鉴赏：A3 82㎡ 两房两厅一卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：A4 175㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C2 129㎡ 三房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C1 142㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C3 185㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
项目名称
南山景园
项目地址 苏科技大学南校区西侧九华山路
产品类型 多层、高层、小高层、电梯别墅
开发公司 镇江阳光置业发展有限公司
容积率
1.2
绿化率
45%
占地面积
86665㎡
建筑面积
约10万㎡户型区间 Nhomakorabea高层98-138㎡住宅、157-204㎡大面积跃层
价格情况
均价7900元/㎡
销售进度
总销售率约70%，目前在推二期11-14#
主推广语
南山美玉，传世珍藏
该项目基本上正对新市政府，处于会展中心、体育馆和新政府中间的位
项目简评
置。现代简约建筑风格，周边自然环境较为优越。目前的销售情况较好。
江苏镇江房地产市场调研报告
销售楼栋 总套数 已售套数 可售套数
面积区间
预售日 期
12#13#14#15# 264
项目名称 项目地址
申华·国际冠城
润州区南徐大道与檀山路交汇处（原车 管所）
产品类型
住宅 别墅 商铺
开发公司
江苏省申华置业有限公司
容积率
1.5
绿化率
30%
占地面积
140000㎡
建筑面积
200000㎡
户型区间
在售89-143㎡，200㎡高层
价格情况
47号楼成交均价8400元/㎡，48号楼成交均价9100元/㎡
销售楼栋 9 10 11 14
合计
云开甲地一期 销售情况
总套数 已售套数
32
4
44
20
44
12
1
0
121
36
可售套数 28 24 32 1 85
云开甲第2010年12月7日第一次开盘，共推出4栋楼，在售面积为131-143㎡， 目前已经销售了36套，销售率约30%，在售均价约7500元/㎡。
江苏镇江房地产市场调研报告
小结
1、项目地块尚未拆迁完毕，项目东侧的云开甲第已经动工并进入销售阶段，西侧 的君临南山的二期也开始销售。东南侧第二人民医院大楼主体基本完成。 2、整个南徐新城的2010年的建设速度较快，已经初具规模。 新市政府大楼主体立面都已完成，据说2011年初就将投入使用。市政府旁边的公 园和公共绿化都已经移植完毕，一些行政大楼也已竣工。规划馆和体育馆在建， 南徐商务区群楼也在施工之中。 3、2010年以来，项目所在的南徐新城迅速建设，相比2009年，项目周边的整体 面貌发生了较大的改观。而地块周边新项目也开始销售了。可以说，项目周边的 市政配套日益完善，车流量、人流量明显增加，房地产市场也日益成熟。
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：A 137.92㎡ 三房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：A-Y 203.73㎡ 四房三厅三卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：B 98.48㎡ 二房二厅一卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C 114.69㎡ 三房二厅一卫
江苏镇江房地产市场调研报告
江苏镇江房地产市场调研报告
项目东南侧路对面，目前在建镇江市第二人民医院。
江苏镇江房地产市场调研报告
在建安居房小区-红星·玫瑰苑
江苏镇江房地产市场调研报告
云开甲第正在施工中，道路围墙和 户外已经立好。
江苏镇江房地产市场调研报告
南徐新城建设现状
在建南徐新城商务区
体育馆
新市政府大楼及市政公园
江苏镇江房地产市场调研报告
1#2#3#5#
86
15#、21#、27# 168
合计
515
已售套数 51 80 86 167 384
可售套数 108 22 0 1 131
预售日期 2010-9-3 2010-6-30 2009-12-14 2009-8-6
国际冠城目前总销售率约为75%，在售89-143㎡，200㎡ 的47、48号楼。
54
210
98、114、137㎡ 平层，156、203 ㎡跃层
201011-26
25
11
11
0 6171㎡商业
2010-517
1#2#3#4#5#6# 7#8#9#10#11#
517
489
28
86、122、141㎡
200912-8
合计
792 554 238
南山景园一期09年售罄，二期10年11月底正式加推。 目前总销售率约70%，近期刚加推12-15号楼，98-137㎡小高层，12月 以来已经销售了54套。目前均价7900元/㎡。
江苏镇江房地产市场调研报告
2010年国际冠城推出的量略大于2009年，但是成交量相比只有2009年的一 半。整体销售情况不如2009年，月均销售量为11套。
江苏镇江房地产市场调研报告
均价7500元/㎡
目前主要在售9、10、11、14号楼，销售率30%
江城金甲第·云开见南山
该项目在本案东侧，仅一路之隔，是我们主要的竞争对手之一。 现代时尚的建筑风格，整体感觉与新市政府大楼类似。 由5栋12层小高层和5栋31、32层高层组成。主打空中别墅、 阔绰四房的大户型产品。
江苏镇江房地产市场调研报告
江苏镇江房地产市场调研报告
一、项目周边现状
江苏镇江房地产市场调研报告
项目周边现状
本 案
-
未
君临南山
开
-
工
2期销售
云开甲第已开工在售
在建安居房 玫瑰苑
在建第二医院
江苏镇江房地产市场调研报告
项目地块现状
目前项目地块拆迁工作尚未完成，路边的民房还没拆迁，地块中间还有一些菜田。
江苏镇江房地产市场调研报告
二、竞争楼盘分析
江苏镇江房地产市场调研报告
项目名称 项目地址 产品类型
云开甲第
南徐大道与檀山路交汇 处
高层、多层
开发公司
容积率 占地面积 户型区间 价格情况 销售进度 主推广语
项目简评
镇江兴地房地产 开发有限公司
2.2
绿化率
50%
82000㎡
建筑面积
163670㎡
面积区间82-185㎡，在售131-143㎡
销售进度
总销售率约为75%，在推47、48号2栋高层
主推广语 国际冠城，价值连城
项目简评
该项目一直着重包装、打造自己镇江第一高端项目的象形，并在09年取得了成功， 价格随着调性一路上涨，销售情况也较为良好。目前2010年销售进度有所放缓。
江苏镇江房地产市场调研报告
销售楼栋
总套数
48#
159
47#
102
户型鉴赏：A3 82㎡ 两房两厅一卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：A4 175㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C2 129㎡ 三房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C1 142㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C3 185㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
项目名称
南山景园
项目地址 苏科技大学南校区西侧九华山路
产品类型 多层、高层、小高层、电梯别墅
开发公司 镇江阳光置业发展有限公司
容积率
1.2
绿化率
45%
占地面积
86665㎡
建筑面积
约10万㎡户型区间 Nhomakorabea高层98-138㎡住宅、157-204㎡大面积跃层
价格情况
均价7900元/㎡
销售进度
总销售率约70%，目前在推二期11-14#
主推广语
南山美玉，传世珍藏
该项目基本上正对新市政府，处于会展中心、体育馆和新政府中间的位
项目简评
置。现代简约建筑风格，周边自然环境较为优越。目前的销售情况较好。
江苏镇江房地产市场调研报告
销售楼栋 总套数 已售套数 可售套数
面积区间
预售日 期
12#13#14#15# 264
项目名称 项目地址
申华·国际冠城
润州区南徐大道与檀山路交汇处（原车 管所）
产品类型
住宅 别墅 商铺
开发公司
江苏省申华置业有限公司
容积率
1.5
绿化率
30%
占地面积
140000㎡
建筑面积
200000㎡
户型区间
在售89-143㎡，200㎡高层
价格情况
47号楼成交均价8400元/㎡，48号楼成交均价9100元/㎡
销售楼栋 9 10 11 14
合计
云开甲地一期 销售情况
总套数 已售套数
32
4
44
20
44
12
1
0
121
36
可售套数 28 24 32 1 85
云开甲第2010年12月7日第一次开盘，共推出4栋楼，在售面积为131-143㎡， 目前已经销售了36套，销售率约30%，在售均价约7500元/㎡。
江苏镇江房地产市场调研报告
小结
1、项目地块尚未拆迁完毕，项目东侧的云开甲第已经动工并进入销售阶段，西侧 的君临南山的二期也开始销售。东南侧第二人民医院大楼主体基本完成。 2、整个南徐新城的2010年的建设速度较快，已经初具规模。 新市政府大楼主体立面都已完成，据说2011年初就将投入使用。市政府旁边的公 园和公共绿化都已经移植完毕，一些行政大楼也已竣工。规划馆和体育馆在建， 南徐商务区群楼也在施工之中。 3、2010年以来，项目所在的南徐新城迅速建设，相比2009年，项目周边的整体 面貌发生了较大的改观。而地块周边新项目也开始销售了。可以说，项目周边的 市政配套日益完善，车流量、人流量明显增加，房地产市场也日益成熟。
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户型鉴赏：A 137.92㎡ 三房两厅两卫
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户型鉴赏：A-Y 203.73㎡ 四房三厅三卫
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户型鉴赏：B 98.48㎡ 二房二厅一卫
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户型鉴赏：C 114.69㎡ 三房二厅一卫
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项目东南侧路对面，目前在建镇江市第二人民医院。
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在建安居房小区-红星·玫瑰苑
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云开甲第正在施工中，道路围墙和 户外已经立好。
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南徐新城建设现状
在建南徐新城商务区
体育馆
新市政府大楼及市政公园
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1#2#3#5#
86
15#、21#、27# 168
合计
515
已售套数 51 80 86 167 384
可售套数 108 22 0 1 131
预售日期 2010-9-3 2010-6-30 2009-12-14 2009-8-6
国际冠城目前总销售率约为75%，在售89-143㎡，200㎡ 的47、48号楼。
54
210
98、114、137㎡ 平层，156、203 ㎡跃层
201011-26
25
11
11
0 6171㎡商业
2010-517
1#2#3#4#5#6# 7#8#9#10#11#
517
489
28
86、122、141㎡
200912-8
合计
792 554 238
南山景园一期09年售罄，二期10年11月底正式加推。 目前总销售率约70%，近期刚加推12-15号楼，98-137㎡小高层，12月 以来已经销售了54套。目前均价7900元/㎡。
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2010年国际冠城推出的量略大于2009年，但是成交量相比只有2009年的一 半。整体销售情况不如2009年，月均销售量为11套。
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均价7500元/㎡
目前主要在售9、10、11、14号楼，销售率30%
江城金甲第·云开见南山
该项目在本案东侧，仅一路之隔，是我们主要的竞争对手之一。 现代时尚的建筑风格，整体感觉与新市政府大楼类似。 由5栋12层小高层和5栋31、32层高层组成。主打空中别墅、 阔绰四房的大户型产品。
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