成都40年产权公寓市场研究报告
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住宅限购后，40年产权公寓市场成交稳
限购令 出台
定，下半年成交随着供应大幅增长。年 底，国家对住宅调控政策不松动的信息 明确，成交量再次出现小高峰。
数据来源：世家机构
PART 2 市场分析
7
供需类型（户型面积）
面积段 50以下 50-70 70-90 2010年 供应占比 51.42% 27.37% 21.21% 成交占比 47.18% 18.28% 34.54% 2011年 供应占比 42.70% 37.60% 19.70% 成交占比 55.33% 31.30% 13.37%
Βιβλιοθήκη Baidu
形成以市政府办公大楼为
城市副中心的宜业宜商宜 居的国际化现代新城区。
PART 1 市场现状
4
PART 2
市场分析
◆供需情况
◆存量情况
◆价格与去化情况
整体供需情况
数据来源：世家机构
供需同时放量，供大于求，存量大幅攀升。
2011年市场供需逆市反弹，同比分别上涨32.7%和40.87%。 市场呈现供需两旺的态势，但供需比为1:1.46，供需失衡，供大于求； 存量面积大幅攀升，未来市场竞争趋于激烈。
需基本平衡。二环以内区域，特别是中心城
区由于土地资源有限，供应量小，成交的市 场份额也随之较小。但市场供应量基本消化 完，呈现供不应求的态势。
数据来源：世家机构
PART 2 市场分析
10
存量情况
成都主城区2011年40年产权公寓存量面积段占比
70-90平米 19.12%
50平米以下 43.59% 50-70平米 37.30%
PART 2 市场分析
11
主要项目价格与去化情况
板 块 项目 海洋中心 花样年〃福年广场 南 奥克斯广场 复地〃复城国际 保利中心 西 北 东 万科〃蚂蚁工坊 龙湖〃时代天街 金牛万达广场 鑫苑名家〃新青年 上市 时间 2010.12 2011.6 2011.6 2011.9 2010.7 2011.10 2011.8 2011.8 2010.1 销 售 月 13 7 7 4 18 3 5 5 24 户型 面积 51-100 37-66 50-80 51-79 50-90 43-91 48-86 36-70 40-50 均价水 平（元 /㎡） 15800 16000 13500 10500 15300 7750 6500 11000 4800 装修标 准（元 /㎡） 5000 3000 2000 2000 清水 800 1200 1200 600 推盘 套数 482 540 478 425 1299 714 1713 673 1632 去化 75 72 465 186 1261 90 802 673 1202 月均 去化 6 10 66 47 66 30 160 135 50 存量 407 468 13 239 38 624 911 0 430 去化 时间 71 46 0 5 0 21 6 0 9 周边区域住宅
清水
层高5.2米，“买一层送一层”，精装，不通燃气 LOFT公寓（清水）:15300元/平方米 住宅（清水）： 13000元/平方米 LOFT公寓：4元/平方米〃月 住宅：3元/平方米〃月
PART 4 典型案例解析
18
保利中心
销售情况
保利中心2010年-2011年销售情况表
月份 销售套数 （套） 0 0 0 0 0 0 0 0 835 274 119 31 1259 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 2 销售面积 （m2） 0 0 0 0 0 0 0 0 60106.50 20732.67 9246.23 2326.30 92411.70 0 0 0 0 0 143.38 0 0 0 0 0 0 143.38 新政后 销售产值 (万元) 0 0 0 0 0 0 0 0 85253.85 36717.14 16047.26 4074.41 142092.70 0 0 0 0 0 201.53 0 0 0 0 0 0 201.53 成交均价 ( 元/m2） 0 0 0 0 0 0 0 0 14183.80 17709.80 17355.46 17514.55 15376.05 0 0 0 0 0 14055.66 0 0 0 0 0 0 14055.66
PART 2 市场分析
6
供需走势
持续供应，新政后，在2011年三 季度出现井喷。
2011年供应量在限购政策出台后，不断
限购令 出台
有新项目入市形成持续供应，逐月递增， 并在第三季度达到了供应的最高峰值。
限购政策的出台直接促进了40年产权公
寓市场的集中爆发。
成交量稳中有升，2011年下半年 成交有明显提升。
城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜
居城南的发展定位引领大量宜商宜居的40年 产权公寓项目在这里涌现。 从成交方位来看，城西成为成交最集中的区 域，与价格偏低和人居环境紧密相关。城南
市场因整体住宅供应量最大，竞争格外激烈，
40年产权公寓明显供大于求。城东市场需求 较高，且有金融街定位的影响，市场供不应 求。城北和市中心区域由于土地资源有限， 市场份额较小。
适合在新政后以小户型、低总价的投资型产品推向大众市场，在功能上兼顾商务办公和居 住需求，并配合精装修，为投资者节省时间精力。 可通过物业服务的提升来弥补使用成本较高的不足。
PART 3 产品分析
15
小 结
40年产权公寓在成都市场持续供应，新政直接催生了市场供需。 城南、城西供需两旺，供大于求，特别是在绕城以外形成大量存量，未来竞争激烈；城 东、城中供不应求；城北供需两低。 户型面积集中在70㎡以下的小户型。容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公 摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征。大部分项目是精装公寓，为投资者节省 时间精力。小部分项目还通过偷面积来提升价值。 价格优势，特别是小户型带来的投资总价优势，是这类产品的突出卖点。 销售情况仍然受综合因素的影响，一线品牌开发商开发的大型城市综合体项目依靠品牌 和项目整体优势，更具市场竞争力。
成都40年产权公寓市场研究报告
February 16, 2012
目 录
CONTENTS
PART 1 市场现状 PART 2 市场分析 PART 3 产品分析 PART 4 典型案例
PART 1
市场现状
◆概述
◆市场分布
概述
40年产权公寓由商住楼演变而来，在成都市场从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威
供需均主要集中在70㎡以下的小户型，投资 偏好兼顾居住功能，100㎡以上为市场空缺。
70㎡以下的小户型供应量和需求量均达80%以上， 总价低的优势明显，宜商宜居宜投资。 同时，50-70㎡供应和成交占比增长幅度最大，兼顾 居住功能反应了市场投资偏好。 100㎡以上户型为市场空缺，总价优势不在。 容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公
夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新
项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。发 展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房、龙湖三千星座酒 店公寓、合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。2011年国家对住宅调控政策出台后，不受限购影响的40年产权 公寓又一次得到了众多开发商和客户的青睐，品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。
PART 4
典型案例
◆保利中心
◆奥克斯财富广场
◆金牛万达广场
保利中心
项目概况
开发商 物业公司 项目地址 占地面积 建筑面积 面积区间 总户数 容积率 绿化率 开盘时间 物业形态 交房时间 精装标准 特点 价格水平 物管费 保利集团成都市保蓉房地产开发有限公司 保利物业 武侯区人民南路四段领事馆路7号 2.72万平方米（约65亩） LOFT公寓1.6万平方米（总建面39万平方米） LOFT公寓：50-90平方米 住宅：89-150平方米 LOFT公寓1299套 8.0 10% 2010年7月 城市综合体：LOFT公寓21F、高层电梯住宅38F、甲级写 字楼25F、商铺 2012年6月
摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征，且
数据来源：世家机构
大部分是精装公寓，适合投资者快速使用。
PART 2 市场分析
8
供需分布（方位）
城南、城西供需两旺，供大于求；城东、 城中供不应求；城北供求两低。
从供应方位来看，城南成为40年产权公寓供 应最集中的区域，城西紧随其后。随着天府 新城的建设，城市副中心在这里形成，科技
数据来源：世家机构
PART 2 市场分析
9
供需分布（环域）
供应外移，绕城外最多，但供大于求； 二至三环供需两旺；中心城区是空缺， 供不应求。
从供应环域来看，40年产权公寓开发外移的 趋势越来越明显。65%以上的供应来自三环
以外。中心城区受土地资源限制供应量很小，
要在这些区域开发40年产权公寓适合走高端 路线，对开发实力和营销水平是考验。 从需求环域来看，绕城以外由于过度开发， 已经远超需求。二环至三环需求量较大，供
6.1米，可在内部偷面积。 可以注册公司，用于办公住所。 未到期拆迁按照商用性质补偿。
能享受公积金贷款政策。
水电费按商用收取，部分项目或户型可能不通 天然气，生活成本较高。 公共区域一般较大，公摊较大，增加购买成本。
不能享受住宅相关税收优惠，转手交易税费较
高，并可能成为未来物业税征收对象。
数据来源：世家机构
0
PART 1 市场现状
3
市场分布
从分布图中可以看出，成
都40年产权公寓目前主要 集中在城南片区，以天府 新城最为密集。天府新城 位于成都的科技商务中轴 线——天府大道两侧，包 括高新区南部园区的站南 组团和大源组团，总用地 面积37平方公里。作为以
软件及服务外包产业为主
导的南部科技商务城，天 府新城将重点发展信息服 务、金融后台、数字娱乐、 商务、会展、物流等产业，
40年产权公寓
住宅/70年
70年产权普通住宅
主城区限购2套
按揭第一套首付最低三成，最长30年，不低于基准利
率；按揭第二套首付最低六成，最长30年，不低于基 准利率的1.1倍。可享受公积金贷款。 按民用收取 正常开通 层高限3.6米 第一套144㎡以下，交1.5%契税；144㎡以上或第二 套，交3%契税。 不交。
均价
12000 11000 8000 9600 13000 9000 6800 11000 6700
去化 速度 2 16 5 63 35 67 28 140 70
与普通住宅相比，在单价、总价和性价比呈现优势时，去化速度较快。
周边住宅相差不大，甚至高于住宅单价。 城西的去化速度明显优于住宅，价格普遍低于同项目住宅300-1000元/㎡。 城北金牛万达广场的40年产权公寓开盘就基本售罄，价格与同项目住宅价格基本一致。 城东的价格明显低于住宅，月均去化在50套左右。
数据来源：世家机构
市场存量放大，集中在小户型，未来在二环以外的城南、城西竞争激烈。
2011年存量面积大幅攀升，总量达67.39万平米，同比上升43.05%，未来市场竞争趋于激烈。按近三个
月的去化速度，仅消化存量尚需1年的时间。在存量中，仍以50㎡以下面积段产品为主，并集中在二环以 外的城南、城西区域。较大户型的存量较少，100㎡以上户型为市场空缺。
数据来源：世家机构
城南的去化速度差异较大，部分品牌开发商项目可以保持在50套/月以上，与住宅基本保持一致，价格与
PART 2 市场分析
12
PART 3
产品分析
◆与70年产权普通住宅的主要区别
◆优劣势
40年产权公寓与70年产权普通住宅的主要区别
比较项目
土地性质/年限 限购政策 商业/40年 不限购 按揭最低五成，最长10年，不低于基准利 率的1.1倍。不能享受公积金贷款政策。 按商用收取 部分项目或户型不能开通 层高限6.1米 交3%契税。 共交7%，其中开发商承担一半，业主承担 一半。
2007-2011年成都40年产权公寓供应趋势
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 供应套数 供应项目数 30 25 20 15 10 5 2007 7718 14 2008 6495 15 2009 6650 13 2010 6343 13 2011 13865 26
贷款、公积金政策
水电费 天然气开通 建筑规范限制 契税
商业交易手续费
PART 3 产品分析
14
40年产权公寓优劣势
优势
不占用购买住宅名额，不限购，不限贷，适合 投资。
劣势
土地使用年限只有40年。 按揭最低五成，最长10年，首付压力较大，不
层高可大于3.6米（住宅建筑限高），最高可达
限购令 出台
定，下半年成交随着供应大幅增长。年 底，国家对住宅调控政策不松动的信息 明确，成交量再次出现小高峰。
数据来源：世家机构
PART 2 市场分析
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供需类型（户型面积）
面积段 50以下 50-70 70-90 2010年 供应占比 51.42% 27.37% 21.21% 成交占比 47.18% 18.28% 34.54% 2011年 供应占比 42.70% 37.60% 19.70% 成交占比 55.33% 31.30% 13.37%
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形成以市政府办公大楼为
城市副中心的宜业宜商宜 居的国际化现代新城区。
PART 1 市场现状
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PART 2
市场分析
◆供需情况
◆存量情况
◆价格与去化情况
整体供需情况
数据来源：世家机构
供需同时放量，供大于求，存量大幅攀升。
2011年市场供需逆市反弹，同比分别上涨32.7%和40.87%。 市场呈现供需两旺的态势，但供需比为1:1.46，供需失衡，供大于求； 存量面积大幅攀升，未来市场竞争趋于激烈。
需基本平衡。二环以内区域，特别是中心城
区由于土地资源有限，供应量小，成交的市 场份额也随之较小。但市场供应量基本消化 完，呈现供不应求的态势。
数据来源：世家机构
PART 2 市场分析
10
存量情况
成都主城区2011年40年产权公寓存量面积段占比
70-90平米 19.12%
50平米以下 43.59% 50-70平米 37.30%
PART 2 市场分析
11
主要项目价格与去化情况
板 块 项目 海洋中心 花样年〃福年广场 南 奥克斯广场 复地〃复城国际 保利中心 西 北 东 万科〃蚂蚁工坊 龙湖〃时代天街 金牛万达广场 鑫苑名家〃新青年 上市 时间 2010.12 2011.6 2011.6 2011.9 2010.7 2011.10 2011.8 2011.8 2010.1 销 售 月 13 7 7 4 18 3 5 5 24 户型 面积 51-100 37-66 50-80 51-79 50-90 43-91 48-86 36-70 40-50 均价水 平（元 /㎡） 15800 16000 13500 10500 15300 7750 6500 11000 4800 装修标 准（元 /㎡） 5000 3000 2000 2000 清水 800 1200 1200 600 推盘 套数 482 540 478 425 1299 714 1713 673 1632 去化 75 72 465 186 1261 90 802 673 1202 月均 去化 6 10 66 47 66 30 160 135 50 存量 407 468 13 239 38 624 911 0 430 去化 时间 71 46 0 5 0 21 6 0 9 周边区域住宅
清水
层高5.2米，“买一层送一层”，精装，不通燃气 LOFT公寓（清水）:15300元/平方米 住宅（清水）： 13000元/平方米 LOFT公寓：4元/平方米〃月 住宅：3元/平方米〃月
PART 4 典型案例解析
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保利中心
销售情况
保利中心2010年-2011年销售情况表
月份 销售套数 （套） 0 0 0 0 0 0 0 0 835 274 119 31 1259 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 2 销售面积 （m2） 0 0 0 0 0 0 0 0 60106.50 20732.67 9246.23 2326.30 92411.70 0 0 0 0 0 143.38 0 0 0 0 0 0 143.38 新政后 销售产值 (万元) 0 0 0 0 0 0 0 0 85253.85 36717.14 16047.26 4074.41 142092.70 0 0 0 0 0 201.53 0 0 0 0 0 0 201.53 成交均价 ( 元/m2） 0 0 0 0 0 0 0 0 14183.80 17709.80 17355.46 17514.55 15376.05 0 0 0 0 0 14055.66 0 0 0 0 0 0 14055.66
PART 2 市场分析
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供需走势
持续供应，新政后，在2011年三 季度出现井喷。
2011年供应量在限购政策出台后，不断
限购令 出台
有新项目入市形成持续供应，逐月递增， 并在第三季度达到了供应的最高峰值。
限购政策的出台直接促进了40年产权公
寓市场的集中爆发。
成交量稳中有升，2011年下半年 成交有明显提升。
城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜
居城南的发展定位引领大量宜商宜居的40年 产权公寓项目在这里涌现。 从成交方位来看，城西成为成交最集中的区 域，与价格偏低和人居环境紧密相关。城南
市场因整体住宅供应量最大，竞争格外激烈，
40年产权公寓明显供大于求。城东市场需求 较高，且有金融街定位的影响，市场供不应 求。城北和市中心区域由于土地资源有限， 市场份额较小。
适合在新政后以小户型、低总价的投资型产品推向大众市场，在功能上兼顾商务办公和居 住需求，并配合精装修，为投资者节省时间精力。 可通过物业服务的提升来弥补使用成本较高的不足。
PART 3 产品分析
15
小 结
40年产权公寓在成都市场持续供应，新政直接催生了市场供需。 城南、城西供需两旺，供大于求，特别是在绕城以外形成大量存量，未来竞争激烈；城 东、城中供不应求；城北供需两低。 户型面积集中在70㎡以下的小户型。容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公 摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征。大部分项目是精装公寓，为投资者节省 时间精力。小部分项目还通过偷面积来提升价值。 价格优势，特别是小户型带来的投资总价优势，是这类产品的突出卖点。 销售情况仍然受综合因素的影响，一线品牌开发商开发的大型城市综合体项目依靠品牌 和项目整体优势，更具市场竞争力。
成都40年产权公寓市场研究报告
February 16, 2012
目 录
CONTENTS
PART 1 市场现状 PART 2 市场分析 PART 3 产品分析 PART 4 典型案例
PART 1
市场现状
◆概述
◆市场分布
概述
40年产权公寓由商住楼演变而来，在成都市场从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威
供需均主要集中在70㎡以下的小户型，投资 偏好兼顾居住功能，100㎡以上为市场空缺。
70㎡以下的小户型供应量和需求量均达80%以上， 总价低的优势明显，宜商宜居宜投资。 同时，50-70㎡供应和成交占比增长幅度最大，兼顾 居住功能反应了市场投资偏好。 100㎡以上户型为市场空缺，总价优势不在。 容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公
夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新
项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。发 展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房、龙湖三千星座酒 店公寓、合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。2011年国家对住宅调控政策出台后，不受限购影响的40年产权 公寓又一次得到了众多开发商和客户的青睐，品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。
PART 4
典型案例
◆保利中心
◆奥克斯财富广场
◆金牛万达广场
保利中心
项目概况
开发商 物业公司 项目地址 占地面积 建筑面积 面积区间 总户数 容积率 绿化率 开盘时间 物业形态 交房时间 精装标准 特点 价格水平 物管费 保利集团成都市保蓉房地产开发有限公司 保利物业 武侯区人民南路四段领事馆路7号 2.72万平方米（约65亩） LOFT公寓1.6万平方米（总建面39万平方米） LOFT公寓：50-90平方米 住宅：89-150平方米 LOFT公寓1299套 8.0 10% 2010年7月 城市综合体：LOFT公寓21F、高层电梯住宅38F、甲级写 字楼25F、商铺 2012年6月
摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征，且
数据来源：世家机构
大部分是精装公寓，适合投资者快速使用。
PART 2 市场分析
8
供需分布（方位）
城南、城西供需两旺，供大于求；城东、 城中供不应求；城北供求两低。
从供应方位来看，城南成为40年产权公寓供 应最集中的区域，城西紧随其后。随着天府 新城的建设，城市副中心在这里形成，科技
数据来源：世家机构
PART 2 市场分析
9
供需分布（环域）
供应外移，绕城外最多，但供大于求； 二至三环供需两旺；中心城区是空缺， 供不应求。
从供应环域来看，40年产权公寓开发外移的 趋势越来越明显。65%以上的供应来自三环
以外。中心城区受土地资源限制供应量很小，
要在这些区域开发40年产权公寓适合走高端 路线，对开发实力和营销水平是考验。 从需求环域来看，绕城以外由于过度开发， 已经远超需求。二环至三环需求量较大，供
6.1米，可在内部偷面积。 可以注册公司，用于办公住所。 未到期拆迁按照商用性质补偿。
能享受公积金贷款政策。
水电费按商用收取，部分项目或户型可能不通 天然气，生活成本较高。 公共区域一般较大，公摊较大，增加购买成本。
不能享受住宅相关税收优惠，转手交易税费较
高，并可能成为未来物业税征收对象。
数据来源：世家机构
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PART 1 市场现状
3
市场分布
从分布图中可以看出，成
都40年产权公寓目前主要 集中在城南片区，以天府 新城最为密集。天府新城 位于成都的科技商务中轴 线——天府大道两侧，包 括高新区南部园区的站南 组团和大源组团，总用地 面积37平方公里。作为以
软件及服务外包产业为主
导的南部科技商务城，天 府新城将重点发展信息服 务、金融后台、数字娱乐、 商务、会展、物流等产业，
40年产权公寓
住宅/70年
70年产权普通住宅
主城区限购2套
按揭第一套首付最低三成，最长30年，不低于基准利
率；按揭第二套首付最低六成，最长30年，不低于基 准利率的1.1倍。可享受公积金贷款。 按民用收取 正常开通 层高限3.6米 第一套144㎡以下，交1.5%契税；144㎡以上或第二 套，交3%契税。 不交。
均价
12000 11000 8000 9600 13000 9000 6800 11000 6700
去化 速度 2 16 5 63 35 67 28 140 70
与普通住宅相比，在单价、总价和性价比呈现优势时，去化速度较快。
周边住宅相差不大，甚至高于住宅单价。 城西的去化速度明显优于住宅，价格普遍低于同项目住宅300-1000元/㎡。 城北金牛万达广场的40年产权公寓开盘就基本售罄，价格与同项目住宅价格基本一致。 城东的价格明显低于住宅，月均去化在50套左右。
数据来源：世家机构
市场存量放大，集中在小户型，未来在二环以外的城南、城西竞争激烈。
2011年存量面积大幅攀升，总量达67.39万平米，同比上升43.05%，未来市场竞争趋于激烈。按近三个
月的去化速度，仅消化存量尚需1年的时间。在存量中，仍以50㎡以下面积段产品为主，并集中在二环以 外的城南、城西区域。较大户型的存量较少，100㎡以上户型为市场空缺。
数据来源：世家机构
城南的去化速度差异较大，部分品牌开发商项目可以保持在50套/月以上，与住宅基本保持一致，价格与
PART 2 市场分析
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PART 3
产品分析
◆与70年产权普通住宅的主要区别
◆优劣势
40年产权公寓与70年产权普通住宅的主要区别
比较项目
土地性质/年限 限购政策 商业/40年 不限购 按揭最低五成，最长10年，不低于基准利 率的1.1倍。不能享受公积金贷款政策。 按商用收取 部分项目或户型不能开通 层高限6.1米 交3%契税。 共交7%，其中开发商承担一半，业主承担 一半。
2007-2011年成都40年产权公寓供应趋势
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 供应套数 供应项目数 30 25 20 15 10 5 2007 7718 14 2008 6495 15 2009 6650 13 2010 6343 13 2011 13865 26
贷款、公积金政策
水电费 天然气开通 建筑规范限制 契税
商业交易手续费
PART 3 产品分析
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40年产权公寓优劣势
优势
不占用购买住宅名额，不限购，不限贷，适合 投资。
劣势
土地使用年限只有40年。 按揭最低五成，最长10年，首付压力较大，不
层高可大于3.6米（住宅建筑限高），最高可达