成都40年产权公寓市场研究报告
成都公寓房前景如何
成都公寓房前景如何成都作为西南地区的重要城市，拥有较高的经济发展水平和稳定的政治环境，使得成都的房地产市场一直十分活跃。
然而，在过去一段时间里，成都的楼市不景气，房价也呈现下跌的趋势。
不过，随着国家政策的调整和成都市场的复苏，成都公寓房的前景正在逐渐明朗起来。
首先，成都作为西南地区的中心城市，具有较高的发展潜力和吸引力。
成都自古以来就是商业和文化交流的重要节点，加之其优越的地理位置和交通条件，使得成都成为了各类企业和机构的热门选择。
而公寓房作为商务人士和外地从业者的重要住宿选择，市场需求量大，供不应求。
因此，成都公寓房的前景是相当乐观的。
其次，成都政府一直致力于构建稳定的房地产市场环境。
与许多其他城市相比，成都政府对房地产市场的调控力度相对较小，没有出现过严格的购房限制政策，对外来人口的购房也没有太大限制。
这使得成都的房地产市场更加稳定和活跃，对投资者来说，购买成都公寓房是一个相对安全的选择。
再次，成都公寓房的价格相对较低，性价比较高。
相比于一线城市，成都的房价相对较低，且公寓房相对便宜。
然而，成都的经济实力和发展潜力并不亚于一线城市，这就使得成都的公寓房成为了很多投资者和购房者的选择。
同时，成都的公寓房数量也在不断增加，市场供应充足，这对于购房者来说是一个较好的选择。
最后，成都还存在着一些风险和挑战。
例如，由于近年来房价持续下跌，许多投资者对成都的楼市雪上加霜，保持观望态度。
同时，由于疫情的影响，一些人口外流，也对成都的房地产市场产生了一定的影响。
尽管如此，随着疫情的控制和经济的复苏，成都的楼市有望逐渐回暖。
总之，成都公寓房的前景相对乐观，具有较高的投资和购房价值。
成都的优越地理位置和稳定的政治环境，使得成都成为各类企业和外来人口的热门选择，公寓房市场需求量大，供不应求。
同时，成都政府一直致力于构建稳定的房地产市场环境，公寓房的价格相对较低，性价比较高，这对投资者和购房者来说是一个相对安全和划算的选择。
成都商墅营销市场报告
本批次
27
47
27
6300 100%
237
5# （16套）
4# （11套）
保利大都汇—基础信息
保利大都汇（商墅）2018年3月27日第二批次加推，推出40套，建筑面积约120㎡，实得 面积250-280㎡，均价2.2万元/㎡，（水电商用，气民用），开盘即售罄；还有5号地未 推，预计均价在2.2万元/平以上
样板示范区
实景呈现
保利天汇—基础信息
保利天汇商业别墅，建筑面积140-160㎡，实得面积280-375㎡，是保利第9代别墅产品； 上、中、下四叠，共8层；均价2.1万元/平，6月24日推出64套，截止目前共计销27套，剩余 37套。
保利天汇—户型
下叠户型：建面135-147㎡，实得314-325㎡
开盘优惠
建面单价 物管费 交房标准 开盘时间 交房时间
保利·两河院子
成都保鑫投资有限公司 36亩
24178㎡ 联排/双拼（20#） 地上3层+地下1层
1-12# 71套 244个 1.01 170-250㎡ 175㎡ 银卡优惠5000，金卡、白金卡优惠10万 （可叠加），开盘优惠2%，一次性优惠4% 2.5-2.9万元/㎡ 5.5元/㎡ 清水 2017年9月22日 2019年12月1-12栋交房
置业动机：
他们的置业有三种动机，第一是出于对自己的奖励——家庭居住环境的改善，追求品质生活； 第二是身份的彰显——极为在意身份的彰显，渴望获得他人的尊崇感。
【商墅客户特征】
客户特征
客户接受购买单价主要集中在1.5—2万元/㎡； 客户能承受总价400万元以内； 客户所属职业多为个体经营户； 客户主要来自城北区域； 客户年龄层为30—40岁之间； 客户年收入50—100万元之间占比较多
成都市酒店式公寓及写字楼市场调查及初步建议
项 目 简 介
开发商：四川怡和置业有限公司 地理位置：人民南路 建筑面积：54191㎡ 楼层数：大厦共26层，地面23层，地下3层 停车位：350个 市场指标
项 目 简 评
怡和置业由烂尾楼翻新改造重新推入市场，短期内租 售一空，一度成为成都最好的写字楼的代名词。 地处人民南路四段，紧邻美领馆，处于棕北高尚生活 圈，商务精英、海外华侨聚集地，商务氛围浓厚。 地处人民南路商圈，区域内有高档百货仁和春天、银 杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商务人士入驻
量的58%。
在未来三年内，成都市主城区共有甲级写字楼新增供应629,000平方米，主要分布在人 民南路沿线和东大街沿线；开发商均属国内外知名开发商，集中的供应将给市场带来 激烈的竞争。 成都甲级写字楼的租户行业主要集中分布在制造业、服务业、科技行业，以及一部分 知名地产企业。
优质乙级写字楼体量及分布
可类比优质写字楼市场租金与售价
均价 8300元 12500元 17000元 15000元
编号
项目名称
平均租金 85元/㎡.月 100元/㎡.月
1
2 3 4 5
丰德国际广场
商鼎国际 花样年喜年广场 威斯顿联邦大厦 国航世纪中心
120元/㎡.月 105元/㎡.月 100元/㎡.月
15000元
从以上表格可以看出在可类比的写字楼项目中租金均价区间在85-120元/㎡. 月，其中喜年广场的最高租金已经达到140元/㎡.月，除丰德国际广场均价8300 元，其余项目均价及二手售价均已过万。
业权
18
物业管理
提供高质量的物业管理服务， 计算机物业管理软， 24 小时保安服 务和维护服务
19
入住率
1 至2 年内入住率不低于65%
40年产权公寓市场word资料8页
40年产权公寓市场近年来，成都房产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。
从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。
但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，成为住宅中的“异类”。
有人把这类公寓称为“伪公寓”，更有甚者将其比喻为“人妖”。
尽管“出身”不好导致“短命”，水电费上普遍的非“民”待遇以及天然气等住宅必备设施的缺失，但由于这些项目多为小户型，售价低，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。
一、40年产权公寓产生背景之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。
对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的。
根据<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>>第12条规定:国有土地使用权出让最高年限居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。
可见，除了住宅用地外，其他性质用地的使用年限都是40或50年，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。
通常情况下，开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢。
而近年来，由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。
在有市可图、有利可图、无政策约束的市场环境下，开发商大打政策“擦边球”，在规划上按照原有规划执行，在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”，于是，40年产权的商住公寓就应运而生了。
40年产权公寓由商住楼演变而来，从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2019年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。
成都主城区40年产权公寓市场研究
成都主城区40年产权公寓市场研究房产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。
从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。
但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，但由于这些项目多为小户型，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。
一、40年产权公寓界定就目前成都公寓市场来说，40年产权公寓主要有商务公寓和酒店式公寓两种类型。
2010年新增公寓供应项目中仅仁恒置地打造酒店式服务公寓，因此本文40年产权公寓代指商务公寓。
二、成都40年产权公寓的发展40年产权公寓由商住楼演变而来，从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。
发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房，龙湖三千星座公寓，合景泰富的叠翠峰公寓等。
品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。
三、成都40年产权公寓市场分析3.1 主城区2007-2010年40年产权公寓总体供应情况图1：2007-2010年成都主城区40年产权公寓供应情况从2007年到2010年市场总体供应情况来看，成都市主城区共有57个40年产权公寓项目带来30961套供应量进入市场。
2010年新增40年产权公寓共16个，供应10098套，高于2009年全年供应；2007-2009年40年产权公寓市场整体保持稳定发展，2010年市场整体供应10098套公寓，上升幅度达51.85%。
其中2010年城南供应个数及体量均居各区域之首。
3.2 主城区40年产权公寓分布情况图2：成都市40年产权公寓项目供应分布示意图（2007-2010年）从环域来看，早期40年产权公寓多集中在市中心，如金色夏威夷、香槟广场、蓝色港湾等项目多位于市中心优质地段，坐享核心商圈的繁荣与便捷。
成都市公寓市场调研报告
成都市公寓市场调研报告一、市场概况1.1 市场规模成都市作为中国西部地区经济中心和区域枢纽城市，公寓市场发展潜力巨大。
根据调查数据显示，截至2021年底，成都市公寓市场的总规模达到100万平方米，市值超过10亿元。
1.2 市场特点成都市公寓市场具有以下几个特点：1.2.1 供给不足尽管成都市公寓市场发展迅猛，但与市场需求相比，供应还远远不足。
由于人口流入和城市化进程加快，居民对于公寓的需求不断增加，供给短缺成为市场普遍问题。
1.2.2 中小户型远销成都市公寓市场以中小户型为主，通常面积在50平方米至120平方米之间。
由于成都市大部分居民收入水平不高，中小户型的公寓成为市场主力。
不过，由于地理位置和价格等原因，中小户型公寓在一些繁华商圈往往供不应求。
1.2.3 租赁市场活跃由于成都市有大量的高校和科技企业，租赁市场处于相对活跃状态。
许多大学生和白领一族倾向于选择公寓租赁而非购买，这也为公寓市场带来了新的商机。
二、市场竞争2.1 市场主要参与者成都市公寓市场的主要参与者包括开发商、运营商和代理商。
开发商负责公寓项目的规划和建设，运营商负责公寓的日常运营管理，代理商则负责公寓的销售和租赁。
2.2 竞争模式成都市公寓市场的竞争模式主要有两种：2.2.1 产品差异化竞争激烈的市场中，公寓企业需要通过差异化来吸引消费者。
一些企业通过提供高品质的公寓、完善的配套设施和优质的售后服务来树立品牌形象，吸引更多的消费者。
2.2.2 价格竞争价格是消费者选择公寓的重要因素之一，一些企业通过降低价格来争夺市场份额。
尽管价格战可能导致利润下降，但在市场竞争激烈的情况下，一些企业还是愿意通过牺牲一定利润来获取更多的市场份额。
三、市场发展趋势3.1 互联网+公寓随着互联网技术的迅速发展，互联网+公寓成为市场的新趋势。
通过互联网技术，公寓企业可以实现更高效的运营和管理，提供更好的用户体验。
比如，一些企业将公寓租赁与在线平台结合，通过在线预订、租金支付等功能，方便用户处理各类问题。
成都市40年产权公寓SOHO市场分析
成都市40年产权公寓SOHO市场分析一、市场整表达状1.1进展历程及现状进展势头迅猛，渐成主流产品之一2007年往常，商务公寓此种产品形状尚处于市场萌芽时期，供需都较少。
而随着土地市场出让指标的变化，专门多出让的二类住宅用地中都加大了商业指标或者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情形下，开发商大多项选择择进展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。
从历年主城区的市场成交情形看，2007年以来这种兼容商业比例较大的二类住宅用地和明确规定了兼容公寓的商业用地除2020年市场冷淡期外，出让规模都在600亩以上，体量庞大。
因此，从2020年开始，商务公寓开始大量涌现市场。
2020年由于宏观调控对住宅市场的打压，商业用地的供应大幅提升，可估量以后商务公寓将有一个井喷。
主城区兼容较大体量商业和公寓的住宅用地历年成交情形汇总表各方位全面开花布局，南延线成热点区域，品牌开发商高度集中典型项目分布图从目前的典型项目分布来看，主城区的东、南、西、北、中各方位都有，但从现状来看，相对集中的板块要紧为南延线、红牌楼、金沙、金府商圈、建设路等，而远期来看，南延线板块项目众多，集合了复地、花样年等众多品牌开发商。
粗略估量以后2-3年内该板块的潜在商务公寓项目有10余个，总供应量约为25-30万平米，因此该板块将会是商务公寓进展的热点区域。
1.2供需现状2020年1-8月商务公寓新增供应59.11万㎡，成交37.92万㎡，同比逆市增长近45%。
新政后，市场供应和成交稳步攀升，然而市场供应庞大，竞争猛烈。
新政后，住宅市场被打压，需求被严峻抑制，部分投资性需求被成功的分流到了商务公寓的市场，新政后商务公寓的成较同期都有不同幅度的增长。
然而也因为调控的阻碍，商务公寓的市场供应量也大幅增长，市场竞争趋于白热化。
销售情形差异较大，城南供需两旺，竞争猛烈。
各方位2020年新政后商务公寓项目供销情形从供销情形看，各方位的商务公寓产品的差异较大，城东、城西和城中心的销售绝对量较低，而城南和城北的销售体量较大。
成都40年产权公寓市场研究报告
成都40年产权公寓市场研究报告February 16, 2012目录CONTENTS1市场现状PART 1 市场现状PART2市场分析PART 2 市场分析PART 3 产品分析PART 4 典型案例市场现状PART 1◆概述◆市场分布概述40年产权公寓由商住楼演变而来，在成都市场从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷香槟广场等项目的成功运作以来40年产权公寓开始掀起股开发的热潮尤其是2005年以后新夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。
发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房、龙湖三千星座酒店公寓合景泰富的叠翠峰酒店公寓等2011年国家对住宅调控政策出台后不受限购影响的40年产权店公寓、合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。
2011年国家对住宅调控政策出台后，不受限购影响的40年产权公寓又一次得到了众多开发商和客户的青睐，品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。
20072011年成都40年产权公寓供应趋势2025301200014000160002007-2011年成都40年产权公寓供应趋势51015020004000600080001000020072008200920102011供应套数771864956650634313865供应项目数1415131326数据来源世家机构PART 1 市场现状数据来源：世家机构市场分布从分布图中可以看出，成都40年产权公寓目前主要集中在城南片区，以天府新城最为密集。
天府新城位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团总用地组团和大源组团，总用地面积37平方公里。
作为以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，天导的南部科技商务城天府新城将重点发展信息服务、金融后台、数字娱乐、商务、会展、物流等产业，商务会展物流等产业形成以市政府办公大楼为城市副中心的宜业宜商宜居的国际化现代新城区居的国际化现代新城区。
成都公寓投资前景如何
成都公寓投资前景如何成都是中国西南地区的经济、文化和交通中心，对外开放程度高，具有巨大的市场潜力，因此成都的公寓投资前景也十分广阔。
以下是我对成都公寓投资前景的分析，供您参考。
首先，成都是中国西南地区的物流和商贸中心，吸引了大量的商业机构和人才。
随着城市的持续发展和人口的增加，人口迁入和城市扩张的需求也日益上升。
这意味着对住房的需求也会增加，尤其是城市核心区域和商业中心附近的公寓。
因此，地理位置好的公寓项目将会有较高的投资回报率。
其次，成都的经济实力和就业机会也相对较强。
成都是中国西南地区的经济、金融和商贸中心，拥有许多上市公司和世界级企业。
这些企业的发展不仅带动了当地经济的增长，也带来了大量的高薪就业机会。
随着人们收入水平的提高，他们对高品质住宅的需求也在增加，这将为公寓投资提供更多机会。
第三，成都作为中国四个直辖市之一，政府一直致力于城市建设和公共设施的提升。
这将为公寓投资者提供更好的生活环境和更多的市场机会。
例如，政府在城市发展计划中的重点领域包括建设公共交通系统、增加公园和绿地空间、提升城市基础设施水平等。
这些举措将提升城市的吸引力，增加对公寓投资的需求。
第四，成都的旅游业也非常发达。
成都是中国著名的旅游城市之一，拥有丰富的自然景区和历史文化遗址。
每年吸引了大量的游客来此观光和度假，因此对旅游型公寓的需求也会随之增加。
这为公寓投资者提供了额外的收益来源。
综上所述，成都公寓投资前景十分广阔。
城市的持续发展和经济增长、人口迁入和城市扩张的需求、就业机会的增加以及政府的大力支持都为公寓投资带来了良好的机会。
然而，投资者在进行公寓投资之前应充分了解市场情况，谨慎分析市场需求和竞争情况，选择合适的项目和地理位置，才能最大程度地获得投资回报。
40年产权公寓市场
40年产权公寓市场近年来，成都房产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。
从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。
但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，成为住宅中的“异类”。
有人把这类公寓称为“伪公寓”，更有甚者将其比喻为“人妖”。
尽管“出身”不好导致“短命”，水电费上普遍的非“民”待遇以及天然气等住宅必备设施的缺失，但由于这些项目多为小户型，售价低，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。
一、40年产权公寓产生背景之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。
对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的。
根据<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>>第12条规定:国有土地使用权出让最高年限居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。
可见，除了住宅用地外，其他性质用地的使用年限都是40或50年，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。
通常情况下，开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢。
而近年来，由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。
在有市可图、有利可图、无政策约束的市场环境下，开发商大打政策“擦边球”，在规划上按照原有规划执行，在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”，于是，40年产权的商住公寓就应运而生了。
40年产权公寓由商住楼演变而来，从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。
大成都范围内商业住宅(商墅)研究
择址锦江黄金3公里， 人南CBD轴心 揽城央东湖185亩水域
｢销售中心｣——闹中取静，沉浸式体验（朴悦设计）
天悦的售楼部占地1050㎡，采用新中式园林风格。设计以腔调、个性、品质，闹中取静，在目标客户群体参观过程中 介入沉浸式体验，让空间表达最终回归到他们的心理感受。特别设置了VR室，模拟瞰湖观景。
｢室内设计｣——对标世界级奢华酒店的智能化设计
酒店设计巨擘CCD郑忠担纲室内设计，新中式风格为主，对标阿玛尼公寓室内设计。室内带智能中控（远程遥控系统 ），新风除霾、地暖、净水等。窗户采用系统窗，有隔热降噪功能。关窗室内室外自然温差6-7度，噪音降低5分贝。
｢物业服务｣——三大顶级物业打造360°周全服务
空间创意性
建筑形状各异，内部空间灵动变换
市场抗跌性
在住宅市场限购，限贷的政策下，商业地产不受限制，有效抵 御通货膨胀
类住宅案例研究
——保利天悦、花样年家天下
保利天悦
｢基本信息｣——配套绝对成熟，人南CBD核心，极佳自然景观
项目地处南二环外侧，临近万达广场、东湖公园，紧邻锦江，地块区域质素较高。周边二手房1.6-2.4W，该项目预期价 格3-3.5W，总价600W起。首开均价24000-30000元/㎡。
用途分类
高端服务式 公寓
定 义
酒店式的服务，公寓式的管理；既吸收了星级酒店的 服务功能和管理模式，又吸收了写字楼的特点。 典型项目：望江名门、阿玛尼艺术公寓
商墅
定 义
商务别墅是集居住与办公于一体的多元化空间，既产 权是商业的，商业别墅产权年限一般在40-50年之间 。典型项目：保利湖心岛、棠湖·泊林城、保利堂悦
物业高端
物业管理处于较高的水平
高品质
2023成都电梯公寓分析研究报告
2023成都电梯公寓分析研究报告2023成都电梯公寓分析研究报告一、引言随着城市化进程的快速推进，人口不断增加，住房问题一直是城市面临的重要挑战。
电梯公寓作为一种高效利用空间的住房解决方案，逐渐受到城市居民的关注。
本报告选取了成都作为研究对象，对2023年成都电梯公寓的发展进行分析和研究，旨在为该市住房发展提供参考意见。
二、成都电梯公寓市场概况1. 市场需求分析根据调查数据显示，成都市区人口规模持续增长，2023年预计将达到3000万人，其中不少是外来人口。
这意味着城市住房需求仍然巨大。
电梯公寓由于具有空间利用率高、居住环境好等特点，受到了居民的广泛认可。
2. 市场发展趋势电梯公寓市场在过去几年取得了较快的增长，2023年预计将保持这一趋势。
随着城市土地资源的紧张，居住空间的需求与供应之间的差距将推动电梯公寓市场的发展。
此外，城市年轻人群体不断增多，对于时尚、便捷的居住方式有较高的需求，这也促进了电梯公寓市场的增长。
三、成都电梯公寓市场竞争状况1. 主要开发商分析市场份额前三的开发商分别为A、B、C公司，其在成都市区内的电梯公寓项目占据了较大的市场份额。
这些开发商在项目规模、设计理念、施工质量等方面具有一定的竞争优势。
2. 产品特点对比不同开发商的电梯公寓产品在面积、户型、价格等方面存在一定差异。
其中，中小户型（50-80平米）的电梯公寓较受市场欢迎，价格相对较低，符合年轻人居住的需求。
此外，附近设施、交通便利性等因素也是购房者考虑的重要因素。
四、成都电梯公寓发展前景分析1. 市场机遇与传统住宅相比，电梯公寓具有独特的优势，如空间利用率高、居住环境好等，适合都市年轻人居住。
随着成都城市化进程的推进，电梯公寓市场将迎来更大的发展机遇。
2. 政策支持政府对于电梯公寓的发展给予了积极的支持。
在城市规划和土地供应方面，政府加大了对电梯公寓的支持力度，为开发商提供更多的发展机会。
3. 市场挑战随着电梯公寓市场的发展，市场竞争加剧，产品同质化现象突出。
成都40年产权公寓市场
要点二
土地供应
政府在土地供应方面也进行了调控，对40年产权公寓 市场的土地供应有所减少。这使得市场上的供应量不 足，进一步影响了市场的交易情况。
未来市场预测
需求变化
随着城市发展，人们对居住环境的需求也在不断变化。 未来，40年产权公寓市场的需求可能会更加多元化，包 括对高品质、低总价、交通便利等方面的要求。
市场挑战
在市场调整过程中，40年产权公寓市场也面临着一些 挑战。例如，市场竞争激烈、价格波动大、政策风险 高等问题。此外，购房者的需求变化也会给市场带来 一定的压力。
04
市场策略建议
产品策略建议
01
确定目标客户群体
02
提供灵活的户型设计
针对40年产权公寓的目标客户进行精 准定位，如年轻人、投资者、首次购 房者等，以便在产品定位、设计和推 广中更加精准地触达目标客户。
成都40年产权公寓市场的重要性
满足居住需求
投资价值
由于40年产权公寓的地理位置优势和相对较高的租 金收益，其具有一定的投资价值。
对于年轻人或外来人口，购买40年产权公寓 是一种较为经济实惠的选择，能够满足其居 住需求。
房地产市场的重要组成部 分
40年产权公寓市场是房地产市场的一个重要 组成部分，对于促进房地产市场的繁荣和发 展具有积极作用。
02
市场分析
供应与需求分析
供应方面
成都40年产权公寓市场供应充足，开发 商提供了大量的此类产品。然而，由于 经济环境的变化和政策的调整，部分项 目可能面临停工或烂尾的情况，导致供 应量减少。
VS
需求方面
受到政策调控的影响，部分投资者被限制 购买此类产品，导致需求量下降。同时， 消费者对产品的品质和配套设施的要求也 在不断提高，这进一步压缩了市场需求。
成都公寓市场调查201705
公寓成交客户以投资客为主，付款方式以一次性付款为主；客户来源主要以成 都本地客户为主占比达到80%。
湾流汇精装标准：7000元/㎡，可拎包入住。
入户门
起居室
地面 墙面
顶棚
地面
厨房
墙面 顶棚
橱柜
地面
卧室
墙面 顶棚
壁橱
地面
墙面
顶棚
卫生间
25000
推售房源 584套 已售房源 284套
3-13F辉盛庭国际酒物管费
店
交房时
间
8元/㎡.月 2019年6月30日
剩余房源 300套 去化率 49%
区域
中区
产品面积 (㎡)
75
80
85
标准层套 数
10
4
8
户型配比
58
75
16
2
高区
80
85
2
2
90
110
2
2
整栋套数 120
48
96
200
24
24
销售状态
尾盘 常规销售
已推货源不足
尾盘 常规销售
待售
尾盘 常规销售
常规销售
尾盘 尾盘 尾盘 常规销售 封盘 待售 尾盘 待售 常规销售
常规销售 常规销售
尾盘 常规销售 常规销售
尾盘 尾盘 常规销售 常规销售 尾盘 常规销售
城南代表性公寓分布
说明： 在售 尾盘 待售
辉盛阁国际公寓 盛捷江畔服务公寓
高盛金融中心 费尔蒙国际公寓
甲级写字楼： 体量约12万
㎡
湾流汇公寓： 体量约7.5万
㎡
住宅：体量约 23万㎡
甲级 写字 楼
2020年成都公寓市场总结分析
各区公寓市场全பைடு நூலகம்度供需及成交均价
成都公寓市场——全市： 成都市公寓市场供应面积大幅下降
从中心城区整体来看，全年公寓累计供应293万㎡，同比下降13.1%。成交面积为302万㎡，同比下降13.3%。销供比1.03，供需 相对平衡。公寓成交价格为11115元/㎡。
中心城区公寓全年度供销量价
成都公寓市场——区域： 新都供应面积领先，双流成交面积领先
成都公寓市场情况
成都公寓市场情况成都是中国西南地区的重要城市，也是四川省省会，拥有丰富的经济资源和文化底蕴，吸引了大量人口涌入，因此成都的公寓市场也相应发展迅速。
一、成都公寓市场的发展背景成都公寓市场的发展得益于城市的快速经济发展和人口增长。
成都作为西南地区的经济中心，吸引了大量人才和企业前来投资兴业，导致人口规模不断扩大。
另外，成都也积极推动城市的现代化改造和建设，不断拓展城市的规模和功能，使得对住房需求也越来越高。
二、成都公寓市场的现状与特点1.市场规模不断扩大：成都公寓市场的规模不断扩大，新建公寓项目不断涌现，产品种类也越来越多样化，给消费者带来了更多的选择。
2.地理位置多样化：成都拥有不同的区域，每个区域都有不同的地理位置优势，例如，成华区和锦江区均位于市中心，具有便捷的交通和生活配套设施；而青羊区和武侯区则更多是以高档公寓为主，吸引高收入人群。
3.租金水平相对较低：与一线城市相比，成都的租金相对较低，这也吸引了一部分人群来成都租住公寓。
同时，成都租住公寓的消费者也趋向于价位相对较低的房源，这也给开发商提供了一定的市场机会。
4.产品定位多样化：随着市场的发展，成都的公寓产品定位也更加多样化。
有些公寓项目以豪华高端定位，提供高品质的居住环境和服务；有些公寓则以年轻人为主要消费群体，注重社交和便利性；还有一些项目以老年人为主要消费群体，提供养老服务和配套设施。
三、成都公寓市场的前景与挑战1.前景广阔：成都作为西南地区的中心城市，未来经济发展潜力巨大，吸引了越来越多的人前来成都工作和生活，对公寓市场需求将会持续增长。
2.产品竞争激烈：随着公寓市场规模的不断扩大，竞争也越来越激烈。
开发商需要注重产品特色和服务的提升，以脱颖而出。
3.市场监管亟待加强：尽管成都公寓市场发展迅速，但在市场准入、租赁合同、纠纷处理等方面的监管仍然存在一些问题。
加强市场监管，维护市场秩序至关重要。
4.低价竞争风险：成都公寓市场的租金相对较低，这也对开发商的利润带来了一定压力，需要在精细化管理和服务上下功夫，提高客户满意度。
成都服务式公寓发展现状及前景
2.1 雏形
前几年，真正意义的服务式公寓对于成都市场来讲是一个完全陌生的产品， 市场上存在的仅是较为低端的酒店式公寓和打服务公寓概念的“伪服务式 公寓”，他们都是成都服务式公寓的雏形。
2.1.1 小户型商住公寓
2007 年 4 月，位于羊西线的某商品房项目与国际物管品牌第一太平戴维斯 联姻，首次推出了“24 小时服务式公寓”的概念。服务式公寓的概念至此进 入成都，但该项目并不是真正意义上的服务式公寓，由于项目实质为小户 型商住产品，档次不高和市场上众多的小户型公寓形成同质竞争，并且仅 有 40 年产权。成都客群对产权的敏感令该公寓销售十分困难，因此该“24 小时服务公寓”最终走向了失败，转型为写字楼。
3.1.2 未来价格预测
预测结果：
假设一：成都 2008——2015 年的经济增长继续保持在 12%以上，继续有 大量外资机构进入成都市场。
7 成都服务式公寓发展现状及前景研究
假设二：成都服务式公寓租金价格平均年增长率保持在 2%-5%。
2008 年
服务式公寓 租金水平（元 /月/平方米）
165-170
假设二：在常住外籍人士中，据经济学著名的“二八原理”，假设有 20% 的人会选择居住服务式公寓。
假设三：这一潜在需求量的预测仅包括外籍商务人士对成都服务式公寓的
需求，而不包括其他例如国内商务人士对成都服务式公寓的需求。
成都服务式公寓潜在需求量：
2009 年
在蓉工作的外籍人士（人） 服务式公寓需求量（套）
4、 成都经济历来平稳、快速发展，充满活力，外向型经济特征明显，跨 国公司、外资企业正迅速涌进成都，目前世界 500 强企业已有 120 多家企 业进入成都。
5、根据市场经验，一般说来，外籍人士会根据自身情况寻求多种选择：如 在居住星级酒店、租住私人精装住宅或商务公寓、租住别墅或入住服务式 公寓中作出自己的选择。由于服务式公寓针对的是高端居住市场，它只能 打击到外籍人士中的部分人群，因此根据经济学“二八原理”，预计大概有 20%的在蓉常住外籍人士可能选择入住服务式公寓。
金地天府城公寓市场调研
加强售后服务
提供优质的售后服务，如物 业管理和维修服务等，提升 客户满意度。
对未来市场的预测
1 2
需求持续增长
随着城市化进程的加速和人口集聚，未来金地天 府城公寓市场需求将继续保持稳定增长。
价格稳步上升
预计未来市场价格将稳步上升，但增速可能会放 缓。
3
竞争将加剧
随着更多项目的推出，市场竞争将更加激烈。
平稳，价格波动不大。
政策对市场的影响分析
01
政策调控
政府对房地产市场的政策调控对 金地天府城公寓市场调研具有重 要影响。
税收政策
02
03
土地政策
政府对房地产交易和保有环节的 税收政策对金地天府城公寓市场 调研有一定影响。
政府对土地供应和用地政策的调 整对金地天府城公寓市场调研产 生一定影响。
03
家庭结构
以新婚夫妇和三口之家为主。
地域分布
主要来自成都市及周边地区。
目标客户购房需求分析
居住需求
多数客户购买公寓作为自住需求，特别是那些在市中 心工作或希望在市中心拥有居住空间的客户。
投资需求
部分客户购买公寓作为投资，看重公寓的稳定租金收 益和未来的升值潜力。
改善性需求
部分客户已经拥有一套住宅，但由于各种原因需要更 换或增加一套公寓来改善生等形式展示项目特点，吸引客户关注。
项目营销策略及推广渠道选择
促销活动
定期组织促销活动，如优惠折扣、赠送礼品 等，以吸引客户购买。
网络营销
利用互联网平台进行线上营销，如官方网站 、社交媒体等，扩大项目知名度。
推广渠道选择
金地天府城公寓项目的推广渠道主要包括以 下几个方面
项目营销策略及推广渠道选择
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40年产权公寓
住宅/70年
70年产权普通住宅
主城区限购2套
按揭第一套首付最低三成，最长30年，不低于基准利
率；按揭第二套首付最低六成，最长30年，不低于基 准利率的1.1倍。可享受公积金贷款。 按民用收取 正常开通 层高限3.6米 第一套144㎡以下，交1.5%契税；144㎡以上或第二 套，交3%契税。 不交。
数据来源：世家机构
PART 2 市场分析
9
供需分布（环域）
供应外移，绕城外最多，但供大于求； 二至三环供需两旺；中心城区是空缺， 供不应求。
从供应环域来看，40年产权公寓开发外移的 趋势越来越明显。65%以上的供应来自三环
以外。中心城区受土地资源限制供应量很小，
要在这些区域开发40年产权公寓适合走高端 路线，对开发实力和营销水平是考验。 从需求环域来看，绕城以外由于过度开发， 已经远超需求。二环至三环需求量较大，供
PART 2 市场分析
11
主要项目价格与去化情况
板 块 项目 海洋中心 花样年〃福年广场 南 奥克斯广场 复地〃复城国际 保利中心 西 北 东 万科〃蚂蚁工坊 龙湖〃时代天街 金牛万达广场 鑫苑名家〃新青年 上市 时间 2010.12 2011.6 2011.6 2011.9 2010.7 2011.10 2011.8 2011.8 2010.1 销 售 月 13 7 7 4 18 3 5 5 24 户型 面积 51-100 37-66 50-80 51-79 50-90 43-91 48-86 36-70 40-50 均价水 平（元 /㎡） 15800 16000 13500 10500 15300 7750 6500 11000 4800 装修标 准（元 /㎡） 5000 3000 2000 2000 清水 800 1200 1200 600 推盘 套数 482 540 478 425 1299 714 1713 673 1632 去化 75 72 465 186 1261 90 802 673 1202 月均 去化 6 10 66 47 66 30 160 135 50 存量 407 468 13 239 38 624 911 0 430 去化 时间 71 46 0 5 0 21 6 0 9 周边区域住宅
数据来源：世家机构
城南的去化速度差异较大，部分品牌开发商项目可以保持在50套/月以上，与住宅基本保持一致，价格与
PART 2 市场分析
12
PART 3
产品分析
◆与70年产权普通住宅的主要区别
◆优劣势
பைடு நூலகம்
40年产权公寓与70年产权普通住宅的主要区别
比较项目
土地性质/年限 限购政策 商业/40年 不限购 按揭最低五成，最长10年，不低于基准利 率的1.1倍。不能享受公积金贷款政策。 按商用收取 部分项目或户型不能开通 层高限6.1米 交3%契税。 共交7%，其中开发商承担一半，业主承担 一半。
贷款、公积金政策
水电费 天然气开通 建筑规范限制 契税
商业交易手续费
PART 3 产品分析
14
40年产权公寓优劣势
优势
不占用购买住宅名额，不限购，不限贷，适合 投资。
劣势
土地使用年限只有40年。 按揭最低五成，最长10年，首付压力较大，不
层高可大于3.6米（住宅建筑限高），最高可达
2007-2011年成都40年产权公寓供应趋势
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 供应套数 供应项目数 30 25 20 15 10 5 2007 7718 14 2008 6495 15 2009 6650 13 2010 6343 13 2011 13865 26
均价
12000 11000 8000 9600 13000 9000 6800 11000 6700
去化 速度 2 16 5 63 35 67 28 140 70
与普通住宅相比，在单价、总价和性价比呈现优势时，去化速度较快。
周边住宅相差不大，甚至高于住宅单价。 城西的去化速度明显优于住宅，价格普遍低于同项目住宅300-1000元/㎡。 城北金牛万达广场的40年产权公寓开盘就基本售罄，价格与同项目住宅价格基本一致。 城东的价格明显低于住宅，月均去化在50套左右。
数据来源：世家机构
市场存量放大，集中在小户型，未来在二环以外的城南、城西竞争激烈。
2011年存量面积大幅攀升，总量达67.39万平米，同比上升43.05%，未来市场竞争趋于激烈。按近三个
月的去化速度，仅消化存量尚需1年的时间。在存量中，仍以50㎡以下面积段产品为主，并集中在二环以 外的城南、城西区域。较大户型的存量较少，100㎡以上户型为市场空缺。
清水
层高5.2米，“买一层送一层”，精装，不通燃气 LOFT公寓（清水）:15300元/平方米 住宅（清水）： 13000元/平方米 LOFT公寓：4元/平方米〃月 住宅：3元/平方米〃月
PART 4 典型案例解析
18
保利中心
销售情况
保利中心2010年-2011年销售情况表
月份 销售套数 （套） 0 0 0 0 0 0 0 0 835 274 119 31 1259 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 2 销售面积 （m2） 0 0 0 0 0 0 0 0 60106.50 20732.67 9246.23 2326.30 92411.70 0 0 0 0 0 143.38 0 0 0 0 0 0 143.38 新政后 销售产值 (万元) 0 0 0 0 0 0 0 0 85253.85 36717.14 16047.26 4074.41 142092.70 0 0 0 0 0 201.53 0 0 0 0 0 0 201.53 成交均价 ( 元/m2） 0 0 0 0 0 0 0 0 14183.80 17709.80 17355.46 17514.55 15376.05 0 0 0 0 0 14055.66 0 0 0 0 0 0 14055.66
适合在新政后以小户型、低总价的投资型产品推向大众市场，在功能上兼顾商务办公和居 住需求，并配合精装修，为投资者节省时间精力。 可通过物业服务的提升来弥补使用成本较高的不足。
PART 3 产品分析
15
小 结
40年产权公寓在成都市场持续供应，新政直接催生了市场供需。 城南、城西供需两旺，供大于求，特别是在绕城以外形成大量存量，未来竞争激烈；城 东、城中供不应求；城北供需两低。 户型面积集中在70㎡以下的小户型。容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公 摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征。大部分项目是精装公寓，为投资者节省 时间精力。小部分项目还通过偷面积来提升价值。 价格优势，特别是小户型带来的投资总价优势，是这类产品的突出卖点。 销售情况仍然受综合因素的影响，一线品牌开发商开发的大型城市综合体项目依靠品牌 和项目整体优势，更具市场竞争力。
PART 4
典型案例
◆保利中心
◆奥克斯财富广场
◆金牛万达广场
保利中心
项目概况
开发商 物业公司 项目地址 占地面积 建筑面积 面积区间 总户数 容积率 绿化率 开盘时间 物业形态 交房时间 精装标准 特点 价格水平 物管费 保利集团成都市保蓉房地产开发有限公司 保利物业 武侯区人民南路四段领事馆路7号 2.72万平方米（约65亩） LOFT公寓1.6万平方米（总建面39万平方米） LOFT公寓：50-90平方米 住宅：89-150平方米 LOFT公寓1299套 8.0 10% 2010年7月 城市综合体：LOFT公寓21F、高层电梯住宅38F、甲级写 字楼25F、商铺 2012年6月
形成以市政府办公大楼为
城市副中心的宜业宜商宜 居的国际化现代新城区。
PART 1 市场现状
4
PART 2
市场分析
◆供需情况
◆存量情况
◆价格与去化情况
整体供需情况
数据来源：世家机构
供需同时放量，供大于求，存量大幅攀升。
2011年市场供需逆市反弹，同比分别上涨32.7%和40.87%。 市场呈现供需两旺的态势，但供需比为1:1.46，供需失衡，供大于求； 存量面积大幅攀升，未来市场竞争趋于激烈。
供需均主要集中在70㎡以下的小户型，投资 偏好兼顾居住功能，100㎡以上为市场空缺。
70㎡以下的小户型供应量和需求量均达80%以上， 总价低的优势明显，宜商宜居宜投资。 同时，50-70㎡供应和成交占比增长幅度最大，兼顾 居住功能反应了市场投资偏好。 100㎡以上户型为市场空缺，总价优势不在。 容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公
PART 2 市场分析
6
供需走势
持续供应，新政后，在2011年三 季度出现井喷。
2011年供应量在限购政策出台后，不断
限购令 出台
有新项目入市形成持续供应，逐月递增， 并在第三季度达到了供应的最高峰值。
限购政策的出台直接促进了40年产权公
寓市场的集中爆发。
成交量稳中有升，2011年下半年 成交有明显提升。
摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征，且
数据来源：世家机构
大部分是精装公寓，适合投资者快速使用。
PART 2 市场分析
8
供需分布（方位）
城南、城西供需两旺，供大于求；城东、 城中供不应求；城北供求两低。
从供应方位来看，城南成为40年产权公寓供 应最集中的区域，城西紧随其后。随着天府 新城的建设，城市副中心在这里形成，科技
数据来源：世家机构
0
PART 1 市场现状
3
市场分布
从分布图中可以看出，成
都40年产权公寓目前主要 集中在城南片区，以天府 新城最为密集。天府新城 位于成都的科技商务中轴 线——天府大道两侧，包 括高新区南部园区的站南 组团和大源组团，总用地 面积37平方公里。作为以