第二章 房地产投资的基本原理
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房地产投资分析复习知识点
一、绪论【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去,以期获得资本增值的一种经济行为。
【房地产投资三要素:】①时机②地段③质量【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的】销售收益;现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费3、改善城市环境；4、抵御通货膨胀影响【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理【投资要素原理】收益、成本(利率、税收)、预期【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段,负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍.效用值具有客观性、主观性。
三、房地产投资市场【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能政府宏观管理的基础【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。
这个比值低于4。
5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5％，尚存在升值空间。
四、房地产投资环境【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。
特点：多样性、综合性、动态性【房地产投资环境分析方法——综合评价法】五、资金的时间价值【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。
第二章房地产投资的基本原理
市场分析的成本、效益示意图
成 本
总成本
净利润
利润
总利润
成本 M 收益
市场研究的深度
• 三、预期 • 预期—— • 房地产投资是长线投资，对未来的预期非 常重要。为什么长线投资的预期很重要？ • 对土地区位的预期和房地产需求的预期直 接影响房地产投资的决策。
第二节 边际成本及规模收益理论
• 一、边际成本递减递增规律 • 边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一 个单位产量所引起成本总额的变动数。边际成本 用以判断增减产量在经济上是否合算。例如，生 产某种产品 100个单位时，总成本为5 000元，单 位产品成本为 50元。若生产 101个时，其总成本 5 040元，则所增加一个产品的成本为 40元，即 边际成本为40元。当实际产量未达到一定限度时， 边际成本随产量的扩大而递减；当产量超过一定 限度时，边际成本随产量的扩大而递增。
• 风险与收益是紧紧联系在一起的。 • 收益的表现形式可以是利润，包括与风险 相联系的三种不同的报酬： • 社会风险补偿（补偿可能出现的社会问 题）、承担风险的补偿（某些不可能被分 散或保险的风险）、创新利润（持续创新 社会中获得的利润） • 没有创新就没有利润！
• 二、成本 • 成本——是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成 部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必 须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的 货币表现称之为成本。 • • 成本的构成内容要服从管理的需要，并且随着管理的 发展而发展。国家规定成本的构成内容主要包括： ①原料、材料、燃料等费用，表现商品生产中已耗费 的劳动对象的价值； ②折旧费用，表现商品生产中已耗费的劳动对象的价 值； ③工资，表现生产者的必要劳动所创造的价值。 • 影响投资成本的2个重要因素是利率和税收！
余明轩房地产投资分析-第二章房地产投资基本原理
第二章
❖ 三、预期 ❖ 投资归根结底是对未来进行风险决策，所决策
的也就是未来收益是否能大于投入成本。由于未 来事件非常难以预测，因此投资决策随着对未来 事件的不同预期而有所不同。房地产投资一般是 长线投资，因而对未来的预期就显得格外重要。 房地产投资中对土地区位的预期和对房地产需求 的预期将直接影响着房地产投资类型的决策。
第二章
投资商业地产与买第二套房首付和利率相当
“现在商业地产贷款执行的是首付5成，利率上 浮10%，最长贷款10年的政策。除贷款年限外， 其他政策都与目前购买第二套房的政策相同。” 北京凯盛经略担保公司的工作人员表示，“在新 政出台前，与住宅的贷款相比，商业地产的投资 门槛略高，但现在新的房贷政策将第二套房的首 付和利
第二章
❖ 其三，创新利润。在一个持续创新的世界中，企 业家从创新中能得到利润或暂时的高额收入。
❖ 创新产品卖得欢利润劲增九成三
❖ 世界经济遇冷，“全球最大的钢琴制造商”珠江钢琴集团 却完全不受影响，产量占了全世界钢琴产量的25%。集团 总经理王润培自豪地表示，企业成功的重要秘诀是“理念 创新、技术创新”，“珠江钢琴建立了企业研发投入与销 售收入挂钩的机制，保证每年的技术创新投入占销售收入 总额6%以上。”从当年年产900多台的小钢琴厂到如今 全球最大的钢琴制造商，王润培介绍经验时表示，“要敢 于胡思乱想，如果连想都不想，怎么会有进步。”“胡思 乱想”指的是理念与技术的创新。珠江钢琴建立了企业研 发投入与销售收入挂钩的机制，保证每年的技术创新投入 占销售收入总额6%以上。“产品创新极大地拉动了效益 增长，恺撒堡专业高档钢琴、京珠品牌钢琴等近年来推出 的新产品，今年
第二章
❖ 土地报酬递减规律是指在技术不变的条件下，土 地的集约利用有一定的限度。当增加对土地的投 入时，土地的收益呈递增趋势。当土地的开发超 过某一点时，从土地中所获得的收益开始呈递减 的趋势，即生产物增加的比例低于投入土地的劳 动增加的比例。
❖ 三、预期 ❖ 投资归根结底是对未来进行风险决策，所决策
的也就是未来收益是否能大于投入成本。由于未 来事件非常难以预测，因此投资决策随着对未来 事件的不同预期而有所不同。房地产投资一般是 长线投资，因而对未来的预期就显得格外重要。 房地产投资中对土地区位的预期和对房地产需求 的预期将直接影响着房地产投资类型的决策。
第二章
投资商业地产与买第二套房首付和利率相当
“现在商业地产贷款执行的是首付5成，利率上 浮10%，最长贷款10年的政策。除贷款年限外， 其他政策都与目前购买第二套房的政策相同。” 北京凯盛经略担保公司的工作人员表示，“在新 政出台前，与住宅的贷款相比，商业地产的投资 门槛略高，但现在新的房贷政策将第二套房的首 付和利
第二章
❖ 其三，创新利润。在一个持续创新的世界中，企 业家从创新中能得到利润或暂时的高额收入。
❖ 创新产品卖得欢利润劲增九成三
❖ 世界经济遇冷，“全球最大的钢琴制造商”珠江钢琴集团 却完全不受影响，产量占了全世界钢琴产量的25%。集团 总经理王润培自豪地表示，企业成功的重要秘诀是“理念 创新、技术创新”，“珠江钢琴建立了企业研发投入与销 售收入挂钩的机制，保证每年的技术创新投入占销售收入 总额6%以上。”从当年年产900多台的小钢琴厂到如今 全球最大的钢琴制造商，王润培介绍经验时表示，“要敢 于胡思乱想，如果连想都不想，怎么会有进步。”“胡思 乱想”指的是理念与技术的创新。珠江钢琴建立了企业研 发投入与销售收入挂钩的机制，保证每年的技术创新投入 占销售收入总额6%以上。“产品创新极大地拉动了效益 增长，恺撒堡专业高档钢琴、京珠品牌钢琴等近年来推出 的新产品，今年
第二章
❖ 土地报酬递减规律是指在技术不变的条件下，土 地的集约利用有一定的限度。当增加对土地的投 入时，土地的收益呈递增趋势。当土地的开发超 过某一点时，从土地中所获得的收益开始呈递减 的趋势，即生产物增加的比例低于投入土地的劳 动增加的比例。
第二章房地产投资基本原理
第二章房地产投资基本原理
第五节 风险收益和风险效用原理 v 一、投资风险——效用分析
第二章房地产投资基本原理
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/10
第二章房地产投资基本原理
入量 v 规模收益理论将生产划分为三个阶段 v 平均收益递增，总收益递增(MP大于AP） v 平均收益减少，总收益增加到最大 v 平均收益进一步减少，总收益递减（MP小于零） 规模收益递增、 规模收益递减、 规模收益不变
第二章房地产投资基本原理
第三节房地产资产定价模型
❖ 一、 资本资产定价模型假设条件 ❖ 1有许多买者和卖者，任何一个人都无法影响市场的
的预期尤为重要。房地产投资中对土地区 位的预期和对房地产需求得预期将直接影 响着房地产投资类型的决策。
第二章房地产投资基本原理
第二节 边际成本及规模收益理论
v 一、边际成本递减递增规律 v 边际成本递减递增规律是描述总成本的变化率与
产量之间关系的规律，是根据微观经济学中的成 本函数导出的微观经济规律。它是投资决策的主 要原理之一。 v 边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一 个单位产量所引起成本总额的变动数。通常只按 变动成本计算。边际成本用以判断增减产量在经 济上是否合算。 v 边际成本开始时随产量的增加迅速下降，降到最 低点以后，便随产量的增加而迅速上升，上升的 速度比平均可变成本更快。
价格，而且平等的投资机会。 ❖ 2没有交易费用和所得税 ❖ 3信息是完全的 ❖ 4获得资金的机会和成本是均等的。 ❖ 5具有同样的回收期 ❖ 完全市场 ❖ 公式
❖ 公式显示期望收益有两部分组成，一是无风险利率， 二是由于风险存在而增加的风险补偿。
第二章房地产投资基本原理
第五节 风险收益和风险效用原理 v 一、投资风险——效用分析
第二章房地产投资基本原理
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第二章房地产投资基本原理
入量 v 规模收益理论将生产划分为三个阶段 v 平均收益递增，总收益递增(MP大于AP） v 平均收益减少，总收益增加到最大 v 平均收益进一步减少，总收益递减（MP小于零） 规模收益递增、 规模收益递减、 规模收益不变
第二章房地产投资基本原理
第三节房地产资产定价模型
❖ 一、 资本资产定价模型假设条件 ❖ 1有许多买者和卖者，任何一个人都无法影响市场的
的预期尤为重要。房地产投资中对土地区 位的预期和对房地产需求得预期将直接影 响着房地产投资类型的决策。
第二章房地产投资基本原理
第二节 边际成本及规模收益理论
v 一、边际成本递减递增规律 v 边际成本递减递增规律是描述总成本的变化率与
产量之间关系的规律，是根据微观经济学中的成 本函数导出的微观经济规律。它是投资决策的主 要原理之一。 v 边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一 个单位产量所引起成本总额的变动数。通常只按 变动成本计算。边际成本用以判断增减产量在经 济上是否合算。 v 边际成本开始时随产量的增加迅速下降，降到最 低点以后，便随产量的增加而迅速上升，上升的 速度比平均可变成本更快。
价格，而且平等的投资机会。 ❖ 2没有交易费用和所得税 ❖ 3信息是完全的 ❖ 4获得资金的机会和成本是均等的。 ❖ 5具有同样的回收期 ❖ 完全市场 ❖ 公式
❖ 公式显示期望收益有两部分组成，一是无风险利率， 二是由于风险存在而增加的风险补偿。
第二章房地产投资基本原理
房地产投资的基本原理
的应用和推广。
03
CATALOGUE
投资策略与决策
投资目标与原则
投资目标
确定房地产投资的目标是获取长期稳定的收益、短期套利还是资产保值。
投资原则
遵循价值投资理念，以合理的价格购买优质资产，避免投机和跟风行为。
投资时机选择
经济周期
根据经济周期的波动，把握房地产市场 的周期性变化，选择合适的投资时机。
投资交易流程与合同签订
投资交易流程
了解并遵循房地产交易流程，包括尽职调查 、谈判、签约等环节，确保交易的合法性和 安全性。
合同签订
与卖家或开发商签订正式的房地产买卖合同 ，明确双方权利和义务，为后续交易提供法
律保障。
投资项目管理及运营
项目管理
对投资项目进行全面管理，包括施工进度、质量监控、 成本控制等方面，确保项目按计划进行。
房地产投资的种类
住宅投资
购买住宅作为长期居住或出租 ，以获取租金收益或房产增值
。
商业地产投资
购买商业地产如办公楼、购物 中心等，以获取租金收益或房 产增值。
工业地产投资
购买工业地产如仓库、工厂等 ，以获取租金收益或房产增值 。
土地投资
购买土地以待未来开发或增值 ，或通过开发土地获取收益。
房地产投资的优势和风险
政策风险
政府对房地产市场的调控政策变化， 如限购、限贷、税收政策等。投资者 应关注政策动向，合理规避政策风险 。
05
CATALOGUE
实际操作与案例分析
投资项目选择与策划
投资项目选择
根据市场趋势、地理位置、项目类型等因素 ，选择具有潜力的房地产投资项目。
投资项目策划
制定详细的投资计划，包括预算、回报率、 风险评估等，为投资决策提供依据。
03
CATALOGUE
投资策略与决策
投资目标与原则
投资目标
确定房地产投资的目标是获取长期稳定的收益、短期套利还是资产保值。
投资原则
遵循价值投资理念，以合理的价格购买优质资产，避免投机和跟风行为。
投资时机选择
经济周期
根据经济周期的波动，把握房地产市场 的周期性变化，选择合适的投资时机。
投资交易流程与合同签订
投资交易流程
了解并遵循房地产交易流程，包括尽职调查 、谈判、签约等环节，确保交易的合法性和 安全性。
合同签订
与卖家或开发商签订正式的房地产买卖合同 ，明确双方权利和义务，为后续交易提供法
律保障。
投资项目管理及运营
项目管理
对投资项目进行全面管理，包括施工进度、质量监控、 成本控制等方面，确保项目按计划进行。
房地产投资的种类
住宅投资
购买住宅作为长期居住或出租 ，以获取租金收益或房产增值
。
商业地产投资
购买商业地产如办公楼、购物 中心等，以获取租金收益或房 产增值。
工业地产投资
购买工业地产如仓库、工厂等 ，以获取租金收益或房产增值 。
土地投资
购买土地以待未来开发或增值 ，或通过开发土地获取收益。
房地产投资的优势和风险
政策风险
政府对房地产市场的调控政策变化， 如限购、限贷、税收政策等。投资者 应关注政策动向，合理规避政策风险 。
05
CATALOGUE
实际操作与案例分析
投资项目选择与策划
投资项目选择
根据市场趋势、地理位置、项目类型等因素 ，选择具有潜力的房地产投资项目。
投资项目策划
制定详细的投资计划，包括预算、回报率、 风险评估等，为投资决策提供依据。
房地产投资的地产经济学理论
房地产投资的地产经济学理论地产经济学是研究房地产市场、地产投资和房地产经济发展的一门学科。
它通过运用经济学的基本理论和方法，分析和解释房地产市场的供求关系、价格波动以及相关的经济现象和政策。
本文将从地产经济学的角度探讨房地产投资的理论和实践。
一、市场供求关系房地产市场的供求关系是地产经济学的重要研究内容之一。
供给方是房屋建设和开发商，需求方则是购房者和租房者。
供求关系的平衡决定了房屋价格的走势。
在供给方面，房地产开发商根据市场需求和预测，选择合适的时间和地点进行房地产项目的开发。
供给量的增加会推动房屋的供应增加，从而对房价产生影响。
需求方面，购房者的需求受到多种因素的影响，如收入水平、人口迁移、贷款政策等。
租房者的需求则与租金水平有关。
需求的变化会对房价和租金产生影响。
二、资本回报率地产经济学关注的另一个重要问题是房地产投资的资本回报率。
投资者在购买房地产时，希望通过升值和租金的收入获得回报。
资本回报率的高低决定了投资的吸引力和可行性。
资本回报率受多种因素影响，包括房屋的位置、规模、房价、租金收入等。
地理位置好的房产通常有更高的回报率，因为地段好的房屋更受欢迎，租金收入更稳定。
此外，经济形势、政府政策等也会对资本回报率产生影响。
三、房地产周期房地产市场存在着周期性的波动，这是地产经济学中一个重要的研究领域。
房地产周期通常包括增长期、繁荣期、萧条期和复苏期。
增长期是指房地产市场需求增加，供给不足的阶段，房价上涨较快。
繁荣期是市场供需呈现平衡状态的阶段，房价稳定。
而萧条期则是供给大于需求，房价下跌的阶段。
复苏期是房地产市场从萧条中逐渐恢复的阶段。
房地产周期的变化往往与宏观经济波动密切相关。
例如，经济衰退期间，需求下降，房地产市场进入萧条期。
政府的宏观调控政策也会对房地产周期产生影响。
四、土地价值与市场价格土地是房地产市场的重要要素之一。
土地的价值决定了房地产市场价格的基础。
地产经济学研究土地价值的形成和变化，与市场价格的相关性。
房地产项目工作原理是什么
房地产项目工作原理是什么房地产项目的工作原理可以概括为以下几个步骤：1. 市场调研：房地产开发商通过市场调研分析来确定项目的可行性和潜在需求。
这包括对于区域经济环境、人口结构、消费能力、竞争对手和潜在购房者的调查研究。
2. 土地选址和获取：根据市场调研结果，开发商选择适合开展房地产项目的土地。
这可能涉及与土地所有者、政府部门或中介机构的谈判，以获取土地使用权或购买土地。
3. 设计规划：开发商聘请设计师和规划专家，制定开发项目的详细规划和设计方案。
这包括建筑物的样式和结构、功能分布、设施配套等方面。
4. 资金筹集：房地产项目需要大量的资金用于土地购买、建设、市场推广等各个环节。
开发商会通过银行贷款、股权投资或其他筹资方式来获取资金。
5. 施工建设：包括土地平整、基础设施建设、建筑物的施工等环节。
开发商会聘请施工队伍和监理团队来负责施工管理和品质控制，确保项目按照规划和设计方案进行建设。
6. 销售与推广：房地产项目竣工后，开发商会进行销售与推广活动，吸引购房者购买项目中的房产。
这可能包括广告宣传、销售团队的组建、楼盘开放活动等方式。
7. 交付与运营：购房者购买房产后，开发商会进行交付手续，将权属转移给购房者。
同时，开发商也可能负责项目的后续管理与运营，包括物业管理、设施维护等。
8. 盈利与回报：房地产项目的成功与否最终体现在盈利与回报上。
开发商通过销售房产所获得的收入减去项目成本，获得盈利并实现投资回报。
总体来说，房地产项目的工作原理是通过市场调研、土地选址、规划设计、资金筹集、施工建设、销售与推广、交付与运营等一系列环节来实现房地产开发和销售的过程。
这其中涉及到市场需求的分析、资金的管理、设计和施工的协调等多方面的工作与决策。
房地产投资的基本原理
优化投资组合和资产配置
分散投资风险
通过投资不同类型的房地产项目（如住宅、商业、工业等），降低单 一项目的风险。
长期投资策略
制定长期投资策略，避免短期市场波动对投资组合的影响，追求长期 稳定的收益。
动态调整投资组合
根据市场变化和自身需求，适时调整投资组合，提高资产配置的效率 和收益。
定期评估投资绩效
长期回报
投资者应关注长期回报率，而非短期市场波动。
多元化投资原则
地域多元化
投资者应将投资分散到不同地区，以降低地域风险。
物业类型多元化
投资者应考虑不同类型的物业，如住宅、商业、工业 等，以分散风险。
投资方式多元化
投资者可以通过直接购买物业、投资房地产基金等方 式进行多元化投资。
风险管理原则
市场风险
成本效益ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ析
比较投资项目的成本和效益，以确定项目的经济 效益和投资价值。
ABCD
现金流分析
评估投资项目的预期现金流状况，包括收入和支 出，以判断项目的盈利能力和偿债能力。
折现现金流分析
将未来的现金流折现到现在的价值，以评估项目 的经济价值。
市场分析
市场供需状况
区域发展前景
分析房地产市场的供需状况，包括供求关 系、空置率等，以判断市场的竞争状况和 投资机会。
房地产投资的基本 原理
contents
目录
• 房地产投资概述 • 房地产投资的基本要素 • 房地产投资的基本原则 • 房地产投资分析方法 • 房地产投资的策略和技巧 • 房地产投资的未来趋势和挑战
01
CATALOGUE
房地产投资概述
房地产投资的定义和特点
定义
房地产投资是指将资金投入到房地产 市场中，以获取长期资本增值和收益 的行为。
房地产投资分析基本原理
A=1000×10%/[(1+10%)5 – 1] = 1000×0.1638 = 163.8 A=1000×10%/[(1 10% 1000× 163. 10% 1000× 163. 或A = 1000 (A/F, 10%, 5) = 1000×0.1638 = 163.8
第一节
房地产项目分析
现金流量与资金的时间价值
等差序列现值系数
P=A1×(P/A,i,n)+G×
1 (1 + i) n − 1 n − n i i(1 + i) (1 + i ) n
第一节
房地产项目分析
现金流量与资金的时间价值
例：某厂利用外资500万元引进设备，协议规定贷款年利率为 某厂利用外资500万元引进设备， 500万元引进设备 20%，第四年末一次归还本利，问到时应还多少？ 20%，第四年末一次归还本利，问到时应还多少？
r i= m
第一节
房地产项目分析
现金流量与资金的时间价值
三、资金的时间价值
单利与复利
一笔$1,000 存款的终值 一笔$1,000
计息期 年 半年 季 月 日 年计息次 计息期利率 年终本利和 年实际利率 数( m ) (i=r/m) (F=P(1+i)^m 1 12% 1120.0 12% 2 6% 1123.6 12.36% 4 3% 1125.5 12.55% 12 1% 1126.8 12.68% 365 0.033% 1127.5 12.75%
第一节
房地产项目分析
现金流量与资金的时间价值 置业投资项目的现金流量
置业投资的现金流量通常是由两部分构成：一部分是持有期间内物业每 年的净经营收益；另一部分是持有期末物业的净转售收益。 当对项目进行投资分析以判断其投资价值的时候，有些动态指标需要考 虑折现因素，即把上述的净现金流量折现到项目投资的起始点，然后与 项目的投入或支出进行比较，从而判断项目在财务上的可行性。
第二章 房地产投资的基本原理
• 房地产投资是长线投资，对未来的预期十 分重要。为什么长线投资的预期很重要？
• 对土地域位的预期和房地产需求的预期直 接影响房地产投资的决策。
第二节 边沿本钱及规模收益实际
• 一、边沿本钱递减递增规律
• 边沿本钱是指在一定产量水平下，添加或增加 一个单位产量所惹起本钱总额的变化数。边沿 本钱用以判别增增产量在经济上能否合算。例 如，消费某种产品 100个单位时，总本钱为5 000元，单位产品本钱为 50元。假定消费 101 个时，其总本钱5 040元，那么所添加一个产 品的本钱为 40元，即边沿本钱为40元。当实 践产量未到达一定限制时，边沿本钱随产量的 扩展而递减；当产量超越一定限制时，边沿本 钱随产量的扩展而递增。
• 资本资产定价模型描画了该资产的风险溢价与市场的风险 溢价之间的关系：
•
E(rJ)- i ＝ (E(rm) − i ) β
•
E(rJ) ＝ i+(E(rm) − i ) β
• 式中，β系数是常数，称为资产β
• 比拟典型的无风险报答率i的是10年期的美国政府债券。
•
由于资金市场的平均收益率〔市场预期报
•
关于小投资者的我们来说，我们真实没有必要花
时间去计算一般股票与大市的Beta值，由于据笔者了
解，现时有不少财经网站均有附上一般股票的 Beta值，
只需读者细心留意，但定可以发现失掉。
• 结论
•
CAPM不是一个完美的模型。但是其
剖析效果的角度是正确的。它提供了一个
可以权衡风险大小的模型，来协助投资者
•
系统性风险〔Systematic Risk)：指市场中无法
经过火散投资来消弭的风险。比如说：利率、经济衰
退、战争，这些都属于不可经过火散投资来消弭的风
• 对土地域位的预期和房地产需求的预期直 接影响房地产投资的决策。
第二节 边沿本钱及规模收益实际
• 一、边沿本钱递减递增规律
• 边沿本钱是指在一定产量水平下，添加或增加 一个单位产量所惹起本钱总额的变化数。边沿 本钱用以判别增增产量在经济上能否合算。例 如，消费某种产品 100个单位时，总本钱为5 000元，单位产品本钱为 50元。假定消费 101 个时，其总本钱5 040元，那么所添加一个产 品的本钱为 40元，即边沿本钱为40元。当实 践产量未到达一定限制时，边沿本钱随产量的 扩展而递减；当产量超越一定限制时，边沿本 钱随产量的扩展而递增。
• 资本资产定价模型描画了该资产的风险溢价与市场的风险 溢价之间的关系：
•
E(rJ)- i ＝ (E(rm) − i ) β
•
E(rJ) ＝ i+(E(rm) − i ) β
• 式中，β系数是常数，称为资产β
• 比拟典型的无风险报答率i的是10年期的美国政府债券。
•
由于资金市场的平均收益率〔市场预期报
•
关于小投资者的我们来说，我们真实没有必要花
时间去计算一般股票与大市的Beta值，由于据笔者了
解，现时有不少财经网站均有附上一般股票的 Beta值，
只需读者细心留意，但定可以发现失掉。
• 结论
•
CAPM不是一个完美的模型。但是其
剖析效果的角度是正确的。它提供了一个
可以权衡风险大小的模型，来协助投资者
•
系统性风险〔Systematic Risk)：指市场中无法
经过火散投资来消弭的风险。比如说：利率、经济衰
退、战争，这些都属于不可经过火散投资来消弭的风
房地产投资分析第二章
情况1 情况2 情况3
LOGO
在式1中：假设除了劳动之外，其他生产要素投入量均保
持既定，则这时式1就变为一个一种可变要素投入的生产
函数：
Q=af（L， K ， G ， E ）
式2
式2中 K ， G代，表E 资本、土地、企业家才能三类要素投入
量不变。那么此时产量（即报酬）Q的生产函数就变为由
劳动L的投入量所决定的一个生产函数：
i=（1+ r/m）m -1 ①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。 ②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就
越大。 ③当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等。 ④当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率。 ⑤当每年计息周期数m～∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：
际产量先递增再递减。
2．土地报酬曲线之间的关系
Q h
l
I
d
II
III
TP（L+K+E）
e
LOGO
O
a
b
c
AP（L+K+E） MP（L+K+E）
（L+K+E）
图2-2 土地投入量不变的情况下三种要素组合的总报酬、平均报酬和边际报酬曲线
LOGO
三条曲线的变化趋势和位置关系具有以下特征：
（1）三条曲线的趋势 （2）总报酬曲线与平均报酬曲线的关系 （3）总报酬曲线与边际报酬曲线的关系 （4）边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系
活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上 实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。 现金流出：流出系统的资金。 现金流入：流入系统的资金。 净现金流量：现金流入与现金流出之差。
2房地产投资基本原理2
资产市场： 估价 租金（元）
物业市场： 确定租金
D（R，经济状况）=S P=R/i
Ⅱ
价格（元）
Ⅰ
存量（平方米）
Ⅲ
P= f（C）
Ⅳ
S=C/δ （Δ S=C-δ S ）
资产市场： 新项 目的开发建设
新开发建设量 （平方米）
物业市场： 存量调整
土地政策对房地产市场的影响示意图
（三）利率调整对房地产市场的影响
第三节
博弈论、资产定价 与贝叶斯决策
一、博弈论
1、概念 博弈论，又称对策论，是研究决策主 体的行为发生直接相互作用时的决策以及 这种决策的均衡问题。 博弈论研究的是在存在相互外部经济条 件下的个人选择问题。
2、博弈论基础理论
博弈论的基本概念包括参与人、行动、 信息、战略、支付（效用）、结果和均衡。 其中，参与人、行动和结果统称为“博弈 规则”，博弈分析的目的就是使用博弈规 则预测均衡。在博弈论中有一个经典案 例——囚徒困境。
（五）小节
对四象限模型，当存量的开始水平和结束水平相 同时，物业市场和资产市场达到均衡状态。假如结束 时的存量与开始时的存量之间有差异，那么图中四个 变量（租金、价格、新开发建设量和存量）的值将并 不处于完全的均衡状态。假如初始存量超过结束时的 存量，租金、价格和新开发建设量必须增长以达到均 衡。假如初始存量低于结束时的存量，租金、价格和 新开发建设量必须减少，使其达到均衡 。
2、资产定价模型
ri r f i ( r M r f )
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第
种投资的预期收益率； i
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无风险收益率； 市场投资组合的预期收益率； 第
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种投资的
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市场分析的成本、效益示意图 市场分析的成本、
成 本 总成本 净利润
利润
总利润
成本 M 收益 市场研究的深度
• 三、预期 • 预期—— • 房地产投资是长线投资，对未来的预期非 常重要。为什么长线投资的预期很重要？ 为什么长线投资的预期很重要？ • 对土地区位的预期和房地产需求的预期直 接影响房地产投资的决策。
资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model简称CAPM）由美国学者夏普（William Sharpe）、林特尔（JohnLintner）、特里诺 （JackTreynor）和莫辛（JanMossin）等人在资产 组合理论的基础上发展起来的，是现代金融市场价 格理论的支柱，广泛应用于投资决策和公司理财领 域。 主要针对证券提出，但对房地产投资等也有借鉴 作用。
第二章
房地产投资的基本原理
第一节 投资要素原理
• 一、收益 • 经济学上的定义——1946 年，英国著名经济学家 J.R.希克斯在《价值与资本》中下了一个普遍得 到认同的定义：“在期末、期初保持同等富裕程 度的前提下，一个人可以在该时期消费的最大金 额”。实际物质财富的绝对增加 • 会计学上的定义——产出价值超过(所有)投入价 值的差额才是收益 （请注意，是价值而不是价格）
• Beta是通过统计分析同一时期市场每天的收益情 况以及单个股票每天的价格收益来计算出的。 1972年，经济学家费歇尔·布莱克 (Fischer Black)、 迈伦·斯科尔斯(Myron Scholes)等在他们发表的论 文《资本资产定价模型：实例研究》中，通过研 究1931年到1965年纽约证券交易所股票价格的变 动，证实了股票投资组合的收益率和它们的Beta 间存在着线形关系。
• 二、资本资产定价模型成立的假设条件 • 资本资产定价模型所隐含的某些假设包括： 1、投资者希望财富越多愈好，效用是财富的函数，财 富又是投资收益率的函数，因此可以认为效用为收益率的 函数。 • 2、投资者能事先知道投资收益率的概率分布为正态分 布。 • 3、投资风险用投资收益率的方差或标准差标识。 • 4、影响投资决策的主要因素为期望收益率和风险两项。 • 5、投资者都遵守主宰原则(Dominance rule)，即同一 风险水平下，选择收益率较高的证券；同一收益率水平下， 选择风险较低的证券。
• 现代投资组合理论 现代投资组合理论（Modern portfolio theory)指出特殊风险是可以通过分散投资 （Diversification）来消除的。 • 即使投资组合中包含了所有市场的股票 股票， 股票 系统风险亦不会因分散投资而消除，在计 算投资回报率的时候，系统风险 系统风险是投资者 系统风险 最难以计算的。
• 三、 β系数
• β系数表示了资产的回报率对市场变动的敏感程度，可以 衡量该资产的不可分散风险。 • 按照CAPM的规定，Beta系数是用以度量一项资产系统风 险的指针，是用来衡量一种证券或一个投资组合相对总体 市场的波动性（volatility）的一种风险评估工具。也就是 说，如果一个股票的价格和市场的价格波动性是一致的， 那么这个股票的Beta值就是1。如果一个股票的Beta是1.5， 就意味着当市场上升10%时，该股票价格则上升15%；而 市场下降10%时，股票的价格亦会下降15%。
• 模型的附加假设条件： • 6、可以在无风险折现率 无风险折现率R的水平下无限制地借入或 无风险折现率 贷出资金。 • 7、所有投资者对证券收益率概率分布的看法一致， 因此市场上的效率边界只有一条。 • 8、所有投资者具有相同的投资期限，而且只有一期。 • 9、所有的证券投资可以无限制的细分，在任何一个 投资组合里可以含有非整数股份。 • 10、买卖证券时没有税负及交易成本。 • 11、所有投资者可以及时免费获得充分的市场信息。 • 12、不存在通货膨胀，且折现率不变。 • 13、投资者具有相同预期，即他们对预期收益率、标 准差和证券之间的协方差具有相同的预期值。
• 结论 • CAPM不是一个完美的模型。但是其分 析问题的角度是正确的。它提供了一个可 以衡量风险大小的模型，来帮助投资者决 定所得到的额外回报是否与当中的风险相 匹配。
• 样本中各数据与样本平均数的差的平方和的平均 数叫做样本方差；样本方差的算术平方根叫做样 本标准差。样本方差和样本标准差都是衡量一个 样本波动大小的量，样本方差或样本标准差越大， 样本数据的波动就越大。
• 风险与收益是紧紧联系在一起的。 • 收益的表现形式可以是利润，包括与风险 相联系的三种不同的报酬： • 社会风险补偿（补偿可能出现的社会问 题）、承担风险的补偿（某些不可能被分 散或保险的风险）、创新利润（持续创新 社会中获得的利润） • 没有创新就没有利润！ 没有创新就没有利润！
• 二、成本 • 成本——是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成 部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必 须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的 货币表现称之为成本。 货币表现称之为成本 • • 成本的构成内容要服从管理的需要，并且随着管理的 发展而发展。国家规定成本的构成内容主要包括： ①原料、材料、燃料等费用，表现商品生产中已耗费 的劳动对象的价值； ②折旧费用，表现商品生产中已耗费的劳动对象的价 值； ③工资，表现生产者的必要劳动所创造的价值。 • 影响投资成本的2个重要因素是利率和税收 利率和税收！ 利率和税收
• 一、模型的提出 • CAPM模型的提出 模型的提出 • CAPM是诺贝尔经济学奖获得者威廉·夏普(William Sharpe) 与1970年在他的著作《投资组合理论与资本市场》 中提出的。他指出在这个模型中，个人投资者面临着两种 风险： • 系统性风险（Systematic Risk)：指市场中无法通过 系统性风险 分散投资来消除的风险。比如说：利率、经济衰退、战争， 这些都属于不可通过分散投资来消除的风险。 • 非系统性风险（Unsystematic Risk）：也被称做为特 非系统性风险 殊风险（Unique risk 或 Idiosyncratic risk），这是属于个 别股票的自有风险，投资者可以通过变更股票投资组合来 消除的。从技术的角度来说，非系统性风险的回报是股票 收益的组成部分，但它所带来的风险是不随市场的变化而 收益的组成部分， 变化的。
• 二、模型 • 设股票市场的预期回报率为E(rm)，无风险利率为 i，那么， 市场风险溢价就是E(rm) − i ,这是投资者由于承担了与股票市 场相关的不可分散风险而预期得到的回报。
• 考虑某资产(比如某公司股票)，设其预期回报率为E(rJ) ，由 于市场的无风险利率为i ，故该资产的风险溢价为 E(rJ)- i 。 • 资本资产定价模型描述了该资产的风险溢价与市场的风险溢 价之间的关系： E(rJ)- i ＝ (E(rm) − i ) β E(rJ) ＝ i+(E(rm) − i ) β • 式中，β系数是常数，称为资产β • 比较典型的无风险回报率i的是10年期的美国政府债券。 政府债券
• 四、CAPM 的意义
• CAPM给出了一个非常简单的结论：只有一种原因会使投 资者得到更高回报，那就是投资高风险的股票。不容怀疑， 这个模型在现代金融理论里占据着主导地位，但是这个模 型真的实用么？ • 在CAPM里，最难以计算的就是Beta的值。当法玛 （Eugene Fama）和弗兰奇(Kenneth French) 研究1963 年到1990年期间纽约证交所，美国证交所，以及纳斯达克 市场(NASDAQ)里的股票回报时发现：在这长时期里Beta 值并不能充分解释股票的表现。单个股票的Beta和回报率 之间的线性关系在短时间内也不存在。他们的发现似乎表 明了CAPM并不能有效地运用于现实的股票市场内！
• 当Beta值处于较高位置时，投资者便会因为股份的风险高， 而会相应提升股票的预期回报率。 • 举个例子，如果一个股票的Beta值是2.0，无风险回报率 是3%，市场回报率(Market Return)是7%，那么市场溢价 (Equity Market Premium) 就是4%（7%-3%），股票风险 溢价(Risk Premium)为8% （2X4%，用Beta值乘市场溢 价），那么股票的预期回报率则为11%（8%+3%，即股 票的风险溢价加上无风险回报率）。
• 上述生产分为三个阶段： • 第一阶段，可变要素投入的增加至平均产量达到最大。在 此阶段全部产量和平均产量都是递增的，所以理性的生产 者不会选择减少这一阶段的劳动投入量，而会继续增加劳 动投入量。边际常量高于平均产量。 边际常量高于平均产量。 • 第二阶段，平均产量开始递减至边际产量为零。在此阶段， 平均产量和边际产量都处于递减阶段，但总产量是增加的， 且达到最大。 • 第三阶段，总产量开始递减，边际产量为负。在此阶段， 总产量开始下降，所以理性的生产者不会选择增加这一阶 段的劳动投入量。 • 综上所述，理性的生产者不会选择第一阶段和第三阶段 进行生产，必然选择在第二阶段组织生产，即只有第二阶 段才是可变要素投入的合理区域。但在这一区域中，生产 者究竟投入多少可变要素可生产多少，必须结合成本函数 才能确定。
事实上，有很多研究也表示对CAPM正确性的质疑， 但是这个模型在投资界仍然被广泛的利用。虽然用Beta预 但是投资者仍然相信Beta值比 测单个股票的变动是困难，但是投资者仍然相信 但是投资者仍然相信 值比 较大的股票组合会比市场价格波动性大， 较大的股票组合会比市场价格波动性大，不论市场价格是 上升还是下降； 上升还是下降；而Beta值较小的股票组合的变化则会比 值较小的股票组合的变化则会比 市场的波动小。 市场的波动小。 • 对于投资者尤其是基金经理来说，这点是很重要的。 因为在市场价格下降的时候，他们可以投资于Beta值较低 Beta 的股票。而当市场上升的时候，他们则可投资Beta值大于 1的股票上。为什么？ 为什么？ • 对于小投资者的我们来说，我们实在没有必要花时间 去计算个别股票与大市的Beta值，因为据笔者了解，现时 有不少财经网站均有附上个别股票的 Beta值，只要读者 细心留意，但定可以发现得到。 •