天津老城厢11#地项目营销方案+050131
天津市调 犀地
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犀地
占地面积： 占地面积： 建筑面积： 建筑面积： 销售价格： 销售价格： 6.6万平方米 6.6万平方米 21万平方米 21万平方米 高层11000元 平方米（期房小户型） 高层11000元/平方米（期房小户型） 11000
开盘时间： 2005年11月14日 开盘时间： 2005年11月14日 楼座分布： 楼座分布： 11栋塔楼， 1210户 11栋塔楼，共1210户，商业为裙楼商业和内街 栋塔楼 式水景商业 车 位： 1：1地下车位
客群描述 客户渠道 成交客群描述
现场包装 售楼处 样板间 看房通道 销售员状态
入住办理状况（有则写） 入住办理状况（有则写）
综合评述
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户型面积 最具投资价值的小户型—3#楼 80-100平米珍稀 最具投资价值的小户型—3#楼，80-100平米珍稀 二居, 186套 二居,仅期： 销售分期： 项目共分（）期销售，目前在售为（） （）期销售 （）期 项目共分（）期销售，目前在售为（）期，已售 （）套 未售（） （）套 （）套，未售（）套 加总平图） （加总平图）
十二月天津市调——犀地 十二月天津市调——犀地 ——
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纲要
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本次调研概况
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各项目调研资料
2
本次调研概况
本次调研主要范围是天津老城厢区域，项目数 量7个，其中万通项目1个，周边项目6个，项 目名称：万通上游国际、金领国际、瞰海、仁 恒海河广场、富力城、城上城、犀地。
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犀地
基础资料
物业类型： 物业类型： 建筑类型： 建筑类型： 项目位置： 项目位置： 投 资 商： 绿 化 率： 容 积 率： 普通住宅 高层 成都道与西康路交口 英国亚当斯阿普顿金融服务集团 43％ 43％ 3.5
天津老城厢改造的影像留存
天津老城厢改造的影像留存作者：崔博田思源来源：《艺术与设计·理论》2013年第05期摘要：文章通过历史的角度，分析了天津老城的布局形成，民居的风貌。
在文章中特别提出了天津几个重要的旧址的新旧对比：鼓楼、天后宫、五大道和估衣街。
从民生、信仰、人文和经济几个方面，以镜头的视角观看这些充满旧时痕迹的街市，用充满人文关怀的眼光去体会那里的文化传承，生活的艺术。
关键词：天津老城影像留存镜头感历史文化传承道光二十六年，《津门保甲图说》中所描绘的，天津老城厢里胡同近百条。
这是一个拥有历史积淀的地方。
曾经居住过的人们，他们对这里留下了怎样的情感寄托，留存着多少难以忘怀的记忆。
清末，天津已经成为北京的“后花园”。
当时，天津聚居了很多失宠大臣，王爷贝勒，他们凭着在京城原有的地位身份和财富，到天津买地置业，既远离了京城的官场，又时时感应风云变幻。
民国时期的五位大总统也在天津建有自己的寓所，连末代皇帝溥仪也住进静园。
所以天津留下了许多的王府、故居、花园，还有他们带来的文化，从琴棋书画歌词诗赋到吃喝玩乐、吹拉弹唱，从上流社会到百姓的审美都受到了影响。
20世纪二三十年代，天津一度成为除上海之外，中国最繁华的大都市。
第一条铁路，第一个国家邮电局，第一辆有轨电车，第一部电话，第一部电梯……天津有着市井的平实，那种见过大世面，经历过大富贵后的泰然处之是这个时代中难得的平和。
一、老天津居民居住状况的街区——鼓楼有种说法，把曾住在老城厢的人们叫做“天津土著”，对于2003年政府开始实施的老城厢改造，“天津土著”们有着许多不同的想法，有的认为这是时代的进步，改造之后商业会变得发达，可以在老城厢的规划下做些小买卖。
有的认为这是亵渎文化，亵渎历史，钢筋水泥使他们记忆中的老城厢不再温暖可亲。
可不管是哪种想法，城市发展的步伐没有减缓，破旧的四合院被推倒，大片青灰的房舍被修修补补，焕然一新，购物商城，高层住宅一层层建起来，老城厢有了新的面貌。
天津有这十种文化交融
天津：十种文化的交融中国四大直辖市之一的天津市，地处太平洋西岸环渤海弯边的华北平原东北部，位于海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，总面积 1.19 万平方公里，是中国北方最大的商业都市和港口城市。
天津建城600年来，形成了独特的城市文化。
对天津城市文化的形成以及多元化、兼容性的特点，进行简要的剖析和阐释，可以明显地感受到天津地域文化是由海河文化、城厢文化、寺庙文化、移民文化、军旅文化、漕运文化、商埠文化、码头文化、租界文化、慈善文化等10个方面融合而成的。
1、海河文化天津的自然生态环境，是长期由河流淤积而形成的沿海平原。
水是这座城市生成和发展的原动力。
贯穿天津的海河，将北运河、南运河、子牙河、大清河、永定河与渤海沟通起来，直接影响着天津的城市风貌和风土人情。
天津城市发展的最大优势，就是河海交汇形成的水文化。
以此为滥觞，又派生出运河文化、漕运文化、码头文化、盐商文化、港口文化及商埠文化。
可以说：“水”是天津地域民俗文化的第一要义。
水文化的流动性，催生了天津都市文化的开放性、包容性和多元性。
天津从村落开始，就借助与水密切相关的鱼盐之利而发展；隋炀帝开通大运河之后，天津又和黄河、长江水系相连，南粮北运以及盐业的发展，使天津成为河海交织的航运码头，从而促进了漕运、商业、贸易的发展。
天津在明清两代是拱卫京师之门户、河海转运的枢纽、贸易繁茂的商埠。
在当时，粮、盐贸易为其两大经济支柱，而鱼、盐是天津两项重要的财源。
2、城厢文化老城厢是天津形成和发展的摇篮，从建城以来，直至20世纪20年代，老城厢始终是天津市的中心区。
1901年，城墙拆除，在原址建成东南西北四条马路。
老城分四个居住区，即东北角、东南角、西北角和西南角，建筑风格和道路形成各有不同。
东北角和东南角多为商贾富户，建筑宏伟，院深宅大。
而西南城区，地势低洼，是贫苦百姓的居住地。
因此素有“北门富，东门贵，南门贱，西门贫” 之说。
城厢文化属于上层儒雅文化，如果说：明正德十一年（1516），天津记载中的第一座官署园林一一浣俗亭（筑于户部分司官署内），开创了天津上层儒雅文化建设的先河；那么，天津城四面的门额一一“拱北、定南、安西、镇东” ——和鼓楼上津门诗人梅宝璐撰联一一“高敞快登临，看七十二沽往来帆影；繁华谁唤醒，听一百八杵早晚钟声”一一则是天津儒雅文化的典型昭示。
国内16个特色商业街大考察
国内16个特色商业街大考察目录一、北京烟袋斜街：线性的街道，呈东西走向......................错误!未定义书签。
二、北京三里屯步行商业街区：鱼骨形开放空间....................错误!未定义书签。
三、北京苹果社区二十二院街：天井式的街道坊院商街..............错误!未定义书签。
四、天津老城厢：低密度的胡同肌理，棋盘式的格局路网............错误!未定义书签。
五、上海新天地：“外铺内里”的巷道和里弄空间...................错误!未定义书签。
六、上海海上海：五个块状院落，沿正交网格铺开..................错误!未定义书签。
七、上海朱家角古镇步行商业街区：多角、多弯、多弄、多巷的空间肌理错误!未定义书签。
八、杭州玉鸟流苏：五种组团，独具村落感........................错误!未定义书签。
九、嘉兴梅湾街区：三面环水，具有逻辑和开放性..................错误!未定义书签。
十、嘉兴月河街区：水格网交错，划分南北两片区..................错误!未定义书签。
十一、西安骡马市：以“街”作为动线，串联形态各异的商业空间....错误!未定义书签。
十二、西安书院门：东西向横街，古文化气息浓厚..................错误!未定义书签。
十三、西安慈恩镇：“回”字型围合，展现浓郁市井文化.............错误!未定义书签。
十四、成都锦里：三段式过渡呈现中国古代街巷的空间韵律..........错误!未定义书签。
十五、成都文殊坊：丁字型街道，九街十庙、庭院艺坊..............错误!未定义书签。
十六、成都宽窄巷子：“鱼刺”状街巷，宽、窄、井巷子兵营式布局...错误!未定义书签。
一、北京烟袋斜街：线性的街道，呈东西走向北京烟袋斜街位于什刹海前海，是北京最古老的一条商业步行街。
天津市热闹的地方一般都有趣
热闹的地方一般都有趣，热闹地方：比如滨江道，古文化街，南市食品街，洋货市场，天津之眼（摩天轮）我说几个不要钱的，而且有一定游览价值的地方：古文化街（津门故里，市区5A级景点）滨江道（金街，商贸街，天津最繁华的地方，大商场都集聚于此。
跟北京的王府井很类似）南市食品街（可以感受天津的美味，天津所有吃类特产都集聚那里）五大道风情区（有异国风情，本人觉得适合坐车路过看看，不适合长时间留恋。
长时间也没什么好玩的。
）意大利风情区（同五大道，也是感受异国风情，不过此地适合步行转转）洋货市场（在塘沽，洋货很多）塘沽海河外滩公园天津奥体中心（水滴，奥运会足球场管）水上公园鼓楼（天津老城厢中心，也算是有点古韵）海河津湾广场（算是很好玩的地方，可以乘船在海河上玩一玩）以上是进入旅游区不花分文的地方（吃饭，玩特殊设施除外）下面我说几个好玩的花钱的地方，供您参考：天塔（天津广播电视塔，中国第四高塔，登上去俯瞰一下天津也不错。
）以前上塔花30块钱，现在什么价位不知道。
黄金海岸（在塘沽东疆港区，是人工沙滩，可以看海玩海）价位80左右。
航母主题公园（在汉沽，看航母）好像有点贵天津之眼（世界最大摩天轮，在市区永乐桥，也能俯瞰天津）以前每人40块钱。
动物园（门票20）蓟县盘山（市区外的3A景区，本人觉得没意思，就是爬山）好像也很贵。
天津新港（天津港，以前能花钱坐个船，在港里转一圈，现在不知道还有没有这样的船了。
天津港是中国最大人工港）天塔是天津广播电视塔的简称,位于市区西南部，水上公园对面。
天塔总高度415.2米，为世界第四、亚洲第二高塔，并高于北京的中央电视塔。
游人登上天塔极目远眺，津门全景尽收眼底，宽敞漂亮的中心广场、挺拔秀丽的国际商厦，近处可观水上公园的全景,远处一座座高楼栉比鳞次。
倘若傍晚登上天塔，依偎在黄昏的暮色中，看着全城的灯火渐明，更别有一番情趣。
天塔上还有一个旋转餐厅，每4时旋转360度，在这里还可以品尝到不同的天津风味，有狗不理包子、猫不闻水饺等，边就餐，边观景，可算是津门游览中最舒适安逸的事儿了...南市食品街南市食品街坐落于和平区南市商业区，1985年元旦开业，占地面积2. 1万平方米，建筑面积4.1万平方米，营业面积2.8万平方米，日客流量8万人，年销售额1.7亿元，是全国最大的以经营饮食名优食品为主的商业群体，1989年与南市旅馆街联袂定名为“双城醉月”，成为津门一景。
天津项目会所功能及面积研究
关于对天津住宅小区会所的调研以及我项目会所功能及面积建议一、各项目会所设置情况以及市场行情为了解决我项目A地块会所的功能定位以及需求面积预测，策划部对天津市南开区、河东区、东丽区含有小区会所的各项目进行了摸底，调研成果如下：（表一：主要住宅小区及其会所面积）小结：●天津市较早期开发项目及目前市场上很多中等品质住宅大多无会所规划，正在开发小区会所业态规划概念模糊，销售人员对会所的功能、内容暂不清晰；●天津市各开发项目大多没有按照政府规划配套进行严格规划，大部分项目是将政府规划配套和项目会所结合开发；●天津市正在经营社区会所面积一般在3000㎡—6000㎡之间，主要还是作为小区的功能性配套，业态较为单一（主要包含超市、健身、餐饮、SPA），更类似于小区集中型商业，品质相对较低；●会所能提高项目的品质，方便业主生活，但是从现场客户的反馈来看，促成成交的因素重要性排位中，会所占位较低，对于价格的支撑作用不大，项目销售的价格主要因素仍是地段、产品户型、园林；●小区会所功能相对比较完善的小区仍主要集中在河西、南开等天津主要经济发达区域，从成交价格来看，这些项目成交均价都在20000元以上；其他区域会所档次偏低，其销售价格只有南开等区域高品质盘成交价格的一半左右；●天津市居民对会所消费理念与发达地区消费理念有较大差距，会所整体运营状况一般，多集中在健身方面。
二、主要可供参考项目会所功能及面积分配（表二：主要项目会所功能及面积）➢仁恒海河广场项目位于南开区老城厢版块，是天津传统的商务、商业区。
总建筑面积52万平方米（其中地上部分34万平米，地下面积18万平米），共1500户。
项目集住宅、零售商场、办公楼和酒店式公寓于一体。
较周边项目售价较高，为中高档品质。
会所介绍1、建筑形式裙楼型会所，位于项目临街商业裙楼地下一、二层。
地上裙楼为主力品牌店、商场等；地下一层为会所、餐饮街、停车场；地下二层为会所、停车场。
会所面积共计2900平米。
2024年天津鼓楼的导游词范文（三篇）
2024年天津鼓楼的导游词范文天津鼓楼，位于天津城中心，周围有北马路、东马路、南马路、西马路所包围，形成了今天的西北角、东北角、东南角、西南角地区，当时修建了东、西、南、北四个城门的城楼和四处城角的角楼，至今留下了北门外大街、南门外大街、东门内大街等路段。
这座鼓楼高三层，楼底的一层，是用砖砌成的一座方台，下宽上窄，辟有四个拱形门洞，通行东西南北四条大街。
在这座台子上，修建了两层楼。
第一层供奉观音大士，天后圣母，和关羽岳飞等。
楼的第二层，悬有重三百斤的铁钟一口。
楼前有清代天津诗人梅小树撰写的木板对联:"高敞快登临，看七十二沽往来帆影;繁华谁唤醒，听一百八杵早晚钟声。
" 清末的另一位天津诗人周楚良在一首竹枝词里写鼓楼撞钟的景况说:"本是钟楼号鼓楼，晨昏两度代更筹。
声敲一百单零八，迟速锅腰有准头。
"原来守鼓楼的是一位驼背的老人(俗称驼背为"锅腰")，他每日早晚两次敲钟，每次各敲五十四响，作为城门晨昏启闭的信号。
光绪庚子年，八国联军侵入天津，城墙被拆除，独独留下了鼓楼幸存。
不久，楼为消防队占用，作为瞭望台。
民国十年，直隶省长曹锐，天津警察厅长杨以德，照原样重建，楼顶大梁上改复绿瓦，较前更为美观。
重建后，把鼓楼四个城门的名称"镇东"，"定南"，"安西"，"拱北"，请名书法家华世奎书写，并重书了梅小树的对联。
这座鼓楼，碧瓦丹楹，焕然一新重新成为津门一景。
鼓楼的大钟直径____米，高____米，重约____公斤，被誉为天津的"钟王"。
此钟用铁铸成，铸工精细，造型古朴。
钟体都是阳铸浮雕，钟钮铸成交尾双螭，片片鳞甲清析可辨双螭的两个头和四只脚，连接着钟体，另四只脚互相抓攀，弓身欲吼。
钟肩倒覆莲瓣二重，沿钟身周围分隔成八块长方形框格，上下两层。
钟的腰部铸着云龙和折枝花卉连续纹样，作为装饰。
天津鼓楼商业街导游词（三篇）
天津鼓楼商业街导游词各位旅客朋友们：大家好!鼓楼商业街位于天津老城厢的中心，是一条以鼓楼为中心，集旅游、文化、购物、休闲于一体的大型商贸旅游步行街。
如今的鼓楼商业街为T字型，东起城厢东路，西至城厢中路;北起城厢中路，南至城厢中路，呈大鹏展翅之雄姿。
总建筑面积____万平方米，该街以青瓦房的明清建筑风格为主，主体____至____层，高低错落，犹如一首节奏跌宕起伏的乐章。
整个布局分为三部分：北街长____米，商铺面积达____平方米，北方经营定位为古玩城和黄金阁艺术市场;东街长____米，经营面积达____平方米，经营定位为精品购物街;南街长____米，建筑面积为____平方米，是以天津传统民俗文化、商业及餐饮为主的东方不夜城。
其景观风格为传统味、文化味、天津味、民俗味、现代味相互融合，充分体现了以人为本的亲和力。
整条街的人文景观表现在牌匾、楹联、店招、店幌、灯饰、霓虹灯、灯箱等的设计上。
牌匾以横匾为主，其间点缀竖匾、异形匾、如扇面匾等。
黑底金字红章和本色木绿字红章表现出古朴典雅、庄重大方的特点。
楹联也多采用上述形式。
字体有真、行、草、隶、汉简、魏碑等多种，有的还请名家题写，很少用印刷体字和黑体字。
店招和店幌，分文字、形象、实物、象征四类。
该街先后被市政府列为“____年天津市政府二十件实事之一”、“____年天津市重点建设五大旅游基地之一”、被评为“津门世纪景”之一、“____年天津市旅游观光线之一”。
整条街集传统味、文化味、天津味、民俗味、现代味相互融合为一体，给人别具一格的古雅感受。
天津鼓楼商业街导游词（二）上回说到回民街在钟鼓楼附近，那我们下一站就去钟鼓楼。
钟鼓楼其实是两栋遥相呼应的建筑，顾名思义，一栋上面是大钟，一栋上面是大鼓。
登上钟楼，一口巨钟引入眼帘，那象般巨大的铜钟被高高地挂在一个红色的的木架上，光是边上的木杵直径就有二十多厘米。
可以想象清晨那古老的钟声是怎样将人们从梦中唤醒。
钟楼整个都是木质结构，上面画有各种各样的图画，还刻着各种各样的花纹，我终于见到真正的“雕梁画栋”，没想到那时候的做工就那么精细了。
天津老城厢东北角艺术公寓项目分析报告PPTXXXX年
08-09年天津土地市场出让情况对比（单位：宗\万平方米）
8400 7200 6000 4800 3600 2400 1200
0
08年
09年
同比
推出宗数 496 858
72.98%
占地面积 4178.86 6902.11 65.17%
建筑面积 5773.62 8192.81 41.90%
100% 80% 60% 40%
从2009年老城厢板块典型样本项目的成交价格走势来看，普通住宅项目自4月起出现明显增长，7、8月份 均价已回升至2007年楼市旺盛时的水平,9月以后仍稳步上升。
嘀嗒、中新城上城的成交均价走势较为平稳，价格波动小；富力城在年初房地产低潮期价格一度将至 9600元/平方米左右，但随着整体市场的回暖以及板块内竞争项目纷纷售罄，富力城价格在下半年大幅攀 升，8月的均价已超过15000元/平方米，12月更是以19533元成为板块内价格最高且涨幅最大的一个项目； 仁恒海河广场8月1日开盘后出现热销，一度出现公布应求的局面，但其价格并没有过大的波动。
方米的二级开发。这创下了当时天津单宗土地交易之最，目前仍是天津规模最大的城市中心集中开
发用地。
1#地 上城豪苑二期 水阁妇产医院
2#地 天街 中营小学 三十一中
3#地 TOWN中堂
4#地 九洲国际 5#地 富力城一期
5
1
6#地 富力城二期 7#地 富力城三期
6
2
8#地 金盛国际 嘀嗒
PART 1: 项目概况
位置 总占地面积
南开区北马路、东马路交口处
5.23万
总建筑面积
29.4万
容积率
5.6
绿化率
11.4%
东北角艺术公寓项目为城市高端综合 体，整体规划有住宅、商业、酒店、 写字楼。在销售的住宅为点式的高层 住宅，建筑高度控制在100米以下。
梁家嘴、先春园地图上的变迁，天津老城那些记忆
梁家嘴、先春园地图上的变迁，天津老城那些记忆旧时天津人有句俏皮话：“梁家嘴过河——赵场（照常）办事”。
这句俏皮话涉及两个老地名——梁家嘴与赵场（也叫“赵家场”）。
在历史上，两处都位于南运河北岸，故称“河北梁家嘴”和“河北赵家场”。
梁家嘴位于赵家场的西南部，三面临河，形成一个“U”字形，犹如鱼嘴之状。
隔河对岸偏西南是南头窑，东部是先春园。
这个河湾就是西大湾子。
1918年南运河裁弯取直后，河道北移，梁家嘴的地理位置，就从原来的北岸变成了南岸，变成了“西头梁家嘴”。
而赵家场仍处在南运河北岸，与小伙巷隔河相望，梁家嘴处在河对岸的西南部。
由梁家嘴去赵家场办事，就得坐摆渡过河了。
而今天要说的梁家嘴又名梁嘴子，是天津市区较早形成的聚落之一，位于红桥区南部，作为区片名，指民丰后大街以南，西湾大街以北；复兴路以西，放生院小马路以东地区，属先春园街道办事处。
梁家嘴原系南运河的一个河湾，昔日漕运船只由此经过，溯航至北运河，直抵京城。
当时，因梁家嘴两岸设立了码头，与之配套的集市、货栈、粮店、车行、脚行、饭馆、茶楼、澡塘、药铺、土产杂品店、铁铺等应运而生，渐渐形成了一个商业区，市面火爆繁荣。
梁家嘴虽地势狭隘，但却有三座庙宇——土地庙、放生院、般若庵。
1920年前后，南运河裁弯取直呈现状，由于河道北移，梁家嘴一带原有河道遂废，于是这一带的商业随之萧条衰微，而居住范围却逐步扩大，遂成今貌：人口稠密，街巷狭窄，多为平房。
关于梁家嘴得名，传有二说：一、其河湾状似嘴，且梁姓最早迁居于此，故名；二、清康熙初年，漕运船工彦、赵两家，在此搭窝棚安家，形成村落，初名两家村，南运河的河湾地势如嘴，故习称两家嘴，后谐音讹传为梁家嘴。
一些老地名仍指点“梁家嘴”时代沧桑，显示“梁家嘴”历史年轮——梁家嘴大街位于西湾大街北侧，东西两头分别与放生院小马路、姜家河堤相接，长100米。
梁家嘴胡同从一条至四条，皆为狭窄的小胡同。
其中一条、二条，约在1180年前后成巷，比天津建城早了200多年；三条、四条原名张家胡同、刘家胡同，因重名，1982年更为今名。
天津市南开区老城厢紫熙台(铭隆雅苑)方案设计说明
一、区位分析本工程由天津地铁资源投资有限公司投资兴建，位于南开区南马路与城厢西路交口，其四至为：东至城厢西路，南至南马路，西至金盛国际项目，北至南城街，地理位置优越，交通便捷，市政管网配套设施齐全。
沿南城街、城厢西路控制绿线宽度3米，沿南马路控制绿线宽度5米。
该项目用地面积29106.7平方米。
二、规划理念及总平面布置根据规划条件要求，本工程为综合性规划项目，包括地下工程，住宅区（铭隆雅苑1、2、3、4、5号楼），社区综合服务中心，商业办公区（铭隆大厦1、2号楼）。
地块南侧沿南马路布置沿街商业及写字楼，建筑外檐原则与地块东侧项目取齐。
北侧安排住宅项目和社区综合服务中心，沿南城街安排商业及公共服务设施，建筑外檐与地块西侧项目取齐。
根据居住规模，本工程居住区为组团规划，项目结合日照分析、交通流线组织、绿化环境分布、房型优化设计，创造一个布局合理、配套齐全、环境优美的新型居住小区，进一步提升居民生活质量。
整体空间形态为南高北地，南侧沿街写字楼建筑高度原则与南马路整体形态取齐为2栋约100米高建筑，中部高层住宅高度约85米，北侧南城街居住住宅建筑原则控制高度35米，整体呈阶梯状递减。
三、道路交通设计道路系统均采用南北向主干道贯穿与环绕相结合，可达性强，交通流线清晰、便利。
住宅区：出入口设于南城街上，在小区内形成环路，与自然景观相结合，实现了“人车分流”并自然围合出小区中心景观区，结合道路流线，在地块北侧小区正入口处设有进入地下车库的通道。
社区综合服务中心：在建筑物首层设有进入地下车库的出入口，满足该部门独立管理使用需求。
商业办公区：主入口设于南马路上，满足主要车流需求，在建筑主体北侧设有两个双车道地下车库出入口；四、建筑专业1、功能分配：地下室：总体二层，局部三层，主要为机动车停车库和必要的设备用房，局部三层为人防工程，地下一层5.3米，地下二层3.6米，地下三层3.75米。
商业办公区（铭隆大厦1、2号楼）：底商裙房部分主体5层，东侧2层，首层5.1m、二至五层分别为4.1m；7号综合楼26层，标准层3.7m，8号综合楼24层，标准层3.9m。
天津老城厢地区调研报告
天津老城厢地区调研报告一、天津老城厢地区发展概述老城厢地区位于天津市南开区，由在天津老城城墙墙址上开辟的东、南、西、北四条马路围合而成，紧邻曾在天津历史上发挥重要漕运作用的运河、海河，占地155余万平方米。
老城厢及三岔河口周边一带地区，是天津的发源地，天津早期的主要城市活动全部集中于此。
可以说至清末以前，老城厢的发展历程就是天津的城市发展历程。
1. 天津老城历史天津老城大致可以分为聚落兴起、建卫筑城、畿辅首邑、开埠拆垣四个时期。
（1）聚落兴起。
天津古来为“退海之地”。
近年多处战国遗址与墓室的发掘证实，在战国时期天津平原已经村落棋布。
两汉至隋唐，天津平原海运兴起、开渠设邑，作为中原的北部边陲，更多地还是出于军事的需要。
《金史·完颜佐传》载：“完颜佐，本姓梁，初为武清县巡检，……戍直沽寨。
”“直沽”是天津地域的最早名称，这是史籍中有关天津的最早记载。
直沽寨的设立推为1214年（金贞佑二年）之前。
1316年（元延佑三年）元朝改直沽寨为海津镇，亦为军事建制。
据上种种可以推断，至少在13世纪初的金代或更早，伴随着军事运输的繁忙，南、北运河与海河交汇处的三岔河口一带已经成为航运枢纽与军事要塞，形成了天津城市前身的早期聚落。
（2）建卫筑城。
明代是天津正式步入城市行列的时期。
20世纪50年代发现的《重修三官庙碑记》载：“成祖文皇帝入靖内难，圣驾由此济渡沧州，因赐名天津。
”“天津”由此得名。
明代军制实行卫所制，“天下既定，度要害地，系一郡者设所，连郡者设卫。
”1404年12月23日（明永乐二年十一月十一日）设天津卫。
永乐二年由工部筑城浚池，建成天津城。
由此，天津以其“河海之冲”“畿辅门户”的地理优势成Array为一座军事卫城。
明代的天津卫城城址就是如今老城厢的四条马路，东西长，南北短，被称为“算盘城”。
初为土筑，在后来弘治年间的重修中改用砖石包砌。
东西南北四门筑有城楼，城中干道为十字大街，交叉处建有鼓楼。
天津9大顶级富人区曝光!原来天津的土豪们都住这……
天津9大顶级富人区曝光！原来天津的土豪们都住这……在最新的2016中国城市财力排行榜中，天津上升至全国第四，直追北上深！看来天津富豪不少但却很低调天津土豪们都住哪儿呢？今天小编就给大家揭秘！！↓↓↓梅江南别墅与水比邻，复古五大道梅江南别墅4号院定位为城市大宅，采用了极具天津特色同时具有城市别墅空间特点的天津“五大道”地区空间形式，做到了历史与现实，城市和水景的完美融合。
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城市中心，交通便利。
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领世郡交通方便，出行便捷，项目紧邻外环线，与五条城市主干道——卫津南路、友谊南路、大沽南路、解放南路、洞庭路联系紧密。
均价：19888 元/平方米最高：1800万/套泰安道五大院城市低密度豪宅泰安道五大院项目位于天津城市主中心的核心地带。
被市政府定位为现代金融、商务旅游和现代服务业的核心区。
是本市规划确定的唯一一处具有居住功能的风貌保护区。
周边有昆明路小学、四平东道小学、天津一中等。
天津市南开区人民政府办公室关于印发老城厢-古文化街商圈建设方案（2022—2025年）的通知
天津市南开区人民政府办公室关于印发老城厢-古文化街商圈建设方案（2022—2025年）的通知文章属性•【制定机关】天津市南开区人民政府办公室•【公布日期】2023.01.19•【字号】南开政办函〔2023〕1号•【施行日期】2023.01.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文天津市南开区人民政府办公室关于印发老城厢-古文化街商圈建设方案（2022—2025年）的通知南开政办函〔2023〕1号各街道办事处，区政府各委、办、局及有关单位：经区人民政府同意，现将《老城厢-古文化街商圈建设方案（2022—2025年）》印发给你们，请照此执行。
天津市南开区人民政府办公室2023年1月19日老城厢-古文化街商圈建设方案（2022—2025年）一、基础条件老城厢-古文化街商圈位于南开区北部，主要范围为鼓楼街及周边地区，四至范围北至北马路-通北路、西至西马路、南至南马路-通南路、东至张自忠路，区域面积约2.1平方公里。
商圈内包含古文化街、鼓楼、广东会馆等历史风貌建筑，也有大悦城、新世界百货、天佑城、仁恒伊势丹等大型商业综合体。
商圈内妈祖文化、漕运文化、市井文化、民俗文化、老城厢文化富集，区内有国家5A级旅游景区1家、国家级重点文物保护单位2处、市级文物保护单位4处、区级文物保护单位6处；国家非物质文化遗产3项、市级非物质文化遗产4项、文博场馆12个。
二、总体要求（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实党的二十大重要精神批示精神，以满足人民对美好生活的向往为出发点和落脚点，立足新发展阶段，构架新发展格局，践行高质量发展要求，在我市培育建设国际消费中心城市整体部署下，加大对文物和文化遗产资源的开发利用，推进文商旅深度融合，畅通国内国际双循环、推进更高水平的开发开放、培育新的经济增长点。
（二）发展定位充分发挥老城厢-古文化街重点商圈独特的历史人文价值，实现老城文脉传承、城市旅游功能、商业消费中心的有机结合，保留老城街区文脉肌理、建筑风貌，丰富街区商业业态、融合发展文化博览、旅游休闲、精品民宿、特色购物、文化创意、美食社交、数字智慧等多重功能，打造集文化创意、旅游体验、商业休闲、美食荟萃等多功能互融合的天津老城厢-古文化街“文商旅”升级发展集聚区，擦亮大运河文化主题展示区重要名片。
历史趣谈：天津五大道庆王府大院 太监总管小德张顶级洋房
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天津五大道庆王府大院太监总管小德张顶级洋房
导语：在洋味儿十足的五大道上，位于重庆道的庆王府是唯一一幢以中式风格为主、中西合璧的深宅大院。
高高的围墙里面，院落极为开阔，主楼是二层围
在洋味儿十足的五大道上，位于重庆道的庆王府是唯一一幢以中式风格为主、中西合璧的深宅大院。
高高的围墙里面，院落极为开阔，主楼是二层围合式建筑，墙体由青砖砌筑，外立面用爱奥尼克柱造型围成柱廊。
踏上霸气十足的台阶进入主楼，迎面是金碧辉煌的中庭，一、二两层大厅周围有列柱式回廊，四周为居室。
后院有一个大花园，假山、石桥、凉亭一应俱全，院中栽种七株北美黄金树，以北斗七星的布局排列，树龄都已近百年。
这处宅院最初的主人是太监总管小德张。
（五大道上的庆王府）
清王朝倒台后，小德张也来到天津寓居。
他先是住在英租界盛茂道（今河北路），1922年，他亲手设计，在英租界墙外推广界剑桥道（今重庆道）上建起了这幢超级建筑。
太监还懂建筑设计？很多人会对此产生疑问。
但小德张毕竟不同于韦小宝，他的确有此才能。
小德张十五岁进宫做杂役太监，一年后被派入宫内南府升平署戏班学京剧武生，因为技艺精湛，引起了慈禧太后的注意。
在三十三岁那年，他受慈禧太后老佛爷的恩宠晋升太监总管，最重要的原因就是因为他的多才多艺。
他一直喜欢画图，尤其擅长手绘房屋建筑图。
到过故宫的人一定对宫内一座没完工的建筑印象深刻——那是故宫里唯一一座西洋式建筑，名为延禧宫，大家都习惯叫它水晶宫。
这座水晶宫就是小德张的构思，宫殿以铜作栋，玻璃为墙，墙之夹层中置水养鱼，底层地板亦为玻璃
生活常识分享。
天津十大历史街区
古文化街：妈祖文化特色传统街区
古文化街历史文化街区位于南开区，规划将古文化街、大狮子胡同、崇仁宫大街等城市道路确定为历史文化街道。整体定位为：以中式传统商业建筑群及妈祖文化为特色，体现天津传统及民俗文化的商业文化街区。
规划保护大量明清风格商业建筑和宗教建筑、鱼骨状传统商业街的路网格局，保护过街楼、天后宫广场等特色的街巷空间以及舒适的整体环境氛围。在人文特色活动方面，将发扬与延续地方文化传统，可恢复本街区历史上重要的活动场所的原有功能，再现本街区丰富的历史文化特色。
劝业场：天津近代商业建筑群特色
劝业场历史文化街区位于和平区，规划将和平路、滨江道、长春道、哈尔滨道、辽宁路等城市道路确定为历史街道。整体定位为：天津近代商业建筑群为特色的城市中心商业文化街区。功能以商业为主导，以休闲、娱乐、餐饮等综合体验式服务功能为补充。
街区内将保护劝业场地区历史久远的老字号商铺，如南京理发店、中国照相馆、亨得利钟表店等，同时还要保护名人书写的牌匾及老字号店牌店招等。将延续与发扬劝业场地区华洋交融的地方文化传统，尽量恢复本街区历史上重要的文化活动场所及原始功能，再现本地区鲜明的历史文化特征。在建筑外檐色彩方面，主色调应与周边原有建筑物的色彩、特征相协调。
赤峰道：名人故居历史街道受保护
赤峰道历史文化街区位于和平区，规划将赤峰道、承德道、山东路、新华路、营口道、哈尔滨道、河北路、河南路、山西路和陕西路等城市道路确定为历史街道。整体定位为：以历史名人故居为典型代表的天津近代生活街区。
将保护大量建筑形式各异的殖民地居住建筑和配套公共建筑，保护与天津近现代事件、名人活动相关的重要历史场所、名人故居、历史街道等历史文化资源，整体延续城市历史文化脉络。规划以保护历史形成的风格各异的花园别墅、西式洋房和里弄式居住建筑为主。建筑色彩主要包括：自然的砖色、浅淡的暖色以及其他柔和的色彩。
2024年关于天津五大道的导游词样本（三篇）
2024年关于天津五大道的导游词样本大家好!首先，我代表天津中国旅行社欢迎大家参加本次旅游活动。
我叫王____，是本车的导游员，大家叫我小王就可以了，这位是经验丰富的驾驶员李师傅。
俗话说：千年修的同船渡。
今天应该是千年修的同车行。
我们一定会为大家提供优质的服务，如果大家有什么要求，请尽管提出来，不要客气，我们一定会尽量满足你的要求。
最后望大家能够在天津度过一段美好的时光。
各位游客朋友，现在我们经过的是天津的解放桥，河下流躺着被天津人民誉为的母亲之河的——海河。
经市政府斥巨资，海河以成为贯穿市区的一条独具特色的风光游览线，沽水流霞、龙潭浮翠。
您可以乘坐豪华游轮，领略海河沿岸风光。
各位游客朋友，我们现在来到的就是鼓楼步行街。
提醒大家的是：要注意安全，管理好您的财务，记住我们的游览车为白色客车，车号为津234119，您只需记后三位倒过来911即可。
四点钟整我在停车处恭候大家。
它位于天津老城厢繁华商业区，整个截取呈现优雅的明清建筑风格，是集旅游、文化、休闲、娱乐、购物于一体的大型旅游商贸步行街，____年____月开放，被评为“津门世纪景”。
老城厢就是由西马路、东马路、北马路、南马路围合而成的区域，是天津的发源地和历史上政治军事经济文化的中心。
现在的天津城就是由此逐步拓展发展而来的。
这座城当时东西长，南北短，形如算盘，所以人称“算盘城”。
它设四个城门，分别以镇东、安西、定南、供北命名。
19____年八国联军入侵时，城墙被拆除，在原址修成东南西北马路，设商店形成商业街道。
鼓楼是商业街的中心，原鼓楼位于旧城的中央。
建于明代弘治年间，鼓楼其实没有鼓，实际是钟楼。
楼高三层，底层是一座方台，台上有两层楼：第一层供奉观音，天后圣母，关羽和张飞;第二层有一口重三百多斤的大铁重，每日早晚各敲54下，提醒市民的作息时间，因此鼓楼被称为天津卫的三宗宝之首(鼓楼炮台铃铛阁)。
____年因街道拓宽而拆除，现在我们看到的鼓楼是____年市政府巨资重建的。
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投资性产品受首付款限制，集中期望总价在500万以下。
三、项目分析与理解
C区：主题商业卖场
主题/品牌卖场：
天津最时尚高端的集中地，是全市最高档顶级品牌商品展示中心，大型
娱乐餐饮中心,或者品牌旗舰店，其中有相当比例的世界级品牌。 主要诉求点： 老城厢项目卖点（包括地段、产品、环境等等）
高档知名商业管理公司的品牌效应；店内顶级品牌效应；
６、核心策略
销售模式（方案）设计
通过销售模式（方案）设计，将产品设计成投资门槛 相对较低＼投资安全保障性较高＼投资利润较为稳健 的投资类产品，使其不可高攀的奢侈品变成投资品。
五、营销定位及策略
６、核心策略
现场体验与展示 对于高风险的顶级商业和大投资额的物业营销来讲， 现场的品质展示与氛围亲身体验是最能打动客户的心， 而本案处于老城厢，原有环境不佳给市场留下了极差 的印象，现场环境品质的展示与氛围的体验是消除疑 虑最有效的手段。
天津老城厢 11＃地项目营销方案
2005.01.28
天津老城厢11＃地项目营销方案
金丰易居/房屋销售 北京金岳房地产经纪有限公司 2005年1月28日
报告目录 1、 报告前言 2、市场分析结论 3、项目分析与理解 4、营销目标设定 5、营销定位及策略 6、功能定位塑造 7、招商策略及思路 8、销售策略及思路
氛围，进入拉动各级招商。 制定切实可行的营销方案提高产品的可售性。
二、市场分析结论
二、市场分析结论
１、市场现状
顶端客层：承受300—1000万 天津高端 市场现状 高端客层：承受200—300万 中高端客层：承受100—200万
有，但数量 极为有限
难点 对老城厢区域环 境的担心
本项目 主要客层
二、市场分析结论
首先通过对ＸＸ为“ＸＸ”企业会所的方式．成为此种功 能典范．
七、招商策略及思路
３、招商前期工作
招商渠道建设
通过对招商渠道建设，来全面建立有效的商户寻找 和筛选。租赁采用联合代理的形式
招商后台建设
通过对组织机构的建设，形成后台的支持和管理， 加强对前台和商户的支持，加速成交。
商业环境和模式建设
通过商业环境和模式的建设，引导商户对区域合作 信心。
2、思考角度 ——目标 Vs 结果
11#地项目的开发对于中新集团只有一个目标，但事实上可能的最后 结果却多种多样，源于采用不同的发展战略、开发策略以及不同执 行力度、以及不同营销策略与方案。 即，我们选择不同的过程。
一、报告前言
３、可能结果
① 经过2年到3年的操作，11#物业空置率仍居高不下，整个区域土 地价格成长严重不足，完全背离预定目标； ② 11#区域消费活力不足，土地和物业都销售出部分同时商业、洋 房租售价格没有拉升到峰值，从而只能部分实现预定目标； ③ 11#区域活力四射、人气聚集、称为高端消费的重要场所，同时 是一个时时能衍生出各种商业机会的“黄金”街区，从而完全和 超值实现预定目标；
带租约销售形式；前期的一定期限、较大程度的租金补贴 价格期望： 投资性产品受首付款限制，集中期望总价在500万以下。
四、营销目标设定
四、营销目标设定
１、销售目标
物业 类型
A北区 A南区 B区 C区 总计
总地上 面积
12138.4 7983 14170 9344 43635.4
总地下 面积
5103.04 1835 6200 3470 16608.04
那就是： 寻找一切有利于项目发展的素材 整合一切有利于项目发展的资源 落实一套科学完善的执行方案
五、营销定位及策略
3、核心策略
产品规划与塑造 品牌导入与整合 不易销售产品 销售模式（方案）设计 现场体验与展示 可销售产品
五、营销定位及策略
６、核心策略
产品规划与塑造 对于项目最顶尖客层和价格定位，塑造产品的唯一性， 是拉升项目价格的最有效手段，通过产品建筑与景观 设计＼设备材质以及室内空间处理向艺术品的方向打 造，实现产品的不可替代性＼独一性，使其具有收藏 价值。
８月份规划展示馆（正式售楼处）能够完成交付使用为主要节点，
进行假设的较为理想进度安排．
总体销售进度表
2005年 3月 营销推广启动（外卖场） 营销现场（售楼处）完成 酒店经营方案确 定 Ａ南区 通路营销活动 整体销售 A北区 通路营销活动 销售 通路营销活动 Ｂ区 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
三、项目分析与理解
A南区——度假花园酒店
市中心产权花园酒店： 成功与否的关键核心是酒店塑造与投资保障。 主要诉求点： 入驻的酒店经营管理公司的品牌效应 长期稳定投资回报 产品的稀缺性与唯一性 老城厢项目卖点（包括地段、产品、环境等等） 价格期望： 投资性产品受首付款限制，集中期望总价在120万以下。
２、应对策略
墙外开花墙内香，先行启动外地市场，外需拉动内需 综合分析 及公司经验 增强商业功能，提高产品价值，积极开拓商业投资市场 塑造与展示产品独创性唯一性，进而带来的投资收藏价值
二、市场分析结论
３、购买群体
上海＼江浙＼北京＼山西＼香港＼台湾 投资客＼自用客＼商户＼收藏家 企业业主＼名流人士＼商人＼专业投资 启动客群 塘沽＼市区＼郊县 投资客＼企业＼自用商户＼收藏家 企业＼企业业主＼商人＼专业投资 主力客群
五、营销定位及策略
６、核心策略
先招商再销售 这就是品牌导入和整合的过程，面对天津600年来从来 没有过的市场、从来没有过的价格、从来没有过的产 品”的客观现状.需要在较短的时间里实现营销目标,只 能通过先招商，创造一个氛围、一个参考样板，从而实 现价格、业态映射，最终达到价值、市场成立。
五、营销定位及策略
高
好
高
价格 气氛 可售 性 低 差 低
二、市场分析结论
６、购买地点
异地推介 项目推广 本地推广
异地洽谈 现场查看 初步洽谈 深度洽谈签约
样板区及气氛展示 开发商品牌及实力展示 投资保障方案展示
三、项目分析与理解
三、项目分析与理解
A北区——城市别墅
关注原因： 城市别墅的稀缺性与使用的多功能性。 价格期望： 受总价限制，较集中的期望总价在500万以下。
一、报告前言
５、目标策略
① ② ③
推广采用多渠道多形式立体推广形成市场焦点，高立意打造本
项目的城市地位。
坚决彻底塑造天津市场唯一性、领导性产品（软硬件方面）。 通过对体验区域的高品质、高品味的打造，直接形成市民对区 域的未来产生浓重的兴趣，和区域未来的升值前景。
④
⑤
通过零租金或低租金导入培育战略商户，形成区域商业档次和
七、招商策略及思路
３、招商前期工作
招商渠道建设
商业管理公司
商业中介公司
金丰内部系统
商户圈内渠道
百联集团 ＨＫ１００ ……
三、项目分析与理解
A北区——城市别墅
商务别墅/会馆／公馆： 作为大型企业商务活动的接待、大型会议、企业聚会、高层研讨、论坛、
老总行宫、临时办公等的活动地点，承载商务和居住功能，是大企业至
尊形象的最直接表现； 主要诉求点： 企业总部对企业利益点
建筑本身的尊贵气度
产品情调与独有性 独立私密的主人区（企业决策人产生欲望）
一、报告前言
一、报告前言
1、开发目标
在通过本地块充分挖掘并利用天津人文根脉和塑造天津未来活力 消费中心梦想的前提下，实现拉升老城厢整体土地价值平台的总 体目标，同时通过既定形象的吸引力来寻找11号地块以外地块的
合作团队和吸引小业主买受11号地块中的物业，完成一定数量资
金回笼进而滚动开发。
一、报告前言
三、项目分析与理解
B区——商业街区
天津风情商业街特点： 以历史人文环境为载体注入时尚元素，主要以精致名牌餐饮、高 档娱乐、顶级主题零售等等打造天津最高端的消费热力区域。是 天津“创意”“艺术”“时尚”之地。 主要诉求点： 低密度商业建筑稀缺与多功能利用性 随时间而产生的升值性,整体氛围映射出的高档气质 知名商家入住和稳定的投资回报所带来的投资信心 价格期望：
三外 购买群体
在天津三外 本地
二、市场分析结论
４、购买动机
自用
强调产品品质与功能定位和整体区域氛围
购买动机
投资
强调方案投资安全保障与投资收益期望
收藏
产品唯一性所带来独一价值和身份标榜
二、市场分析结论
５、购买时机
养成阶段 成形阶段 购买时机 样板阶段 方案阶段
商户基本入住，整体区域氛围养成 建筑风貌与整体环境成形吸引买家 通过规划馆样板区及样板房吸引买家 通过产品方案和投资方案吸引买家
总建筑 面积
17241.44 9818 20370 12814 60243.44
套数
含 车位
送
总销额
面积比例
22 ? 25 7
17,611 16,353
28.6% 16.3% 33.8% 21.3% 100.0%
45 35
21,783 17,101 72,848
四、营销目标设定
２、销售进度
方案一： 根据11号地项目在整个老城厢战略角色，借鉴类似项目操作手法，
五、营销定位及策略
五、营销定位及策略
1、营销背景
项目蕴藏比较高的市场价格风险。 产品之间差异较大批量化营销控制困难。 产品设计决定功能变化空间较小。 产品所决定的适销客户对象范围极为狭窄。 市场对产品是有很高期待的，形成一个消费理念需要时间培养。
五、营销定位及策略
2、策略起点
基于项目产品与售价的定位前提，本项目所面对的市场是天 津从未出现过的市场，因此11号地的运作必定是以教育市场 为起点，并利用一切资源去寻找教育这个市场的方法，为本 项目带来最大化收益。
５、Ｃ区