SF第七章、房产税、契税、土地增值税
课程资料：房产税法契税法和土地增值税法(1)
第七章房产税法、契税法和土地增值税法第七章课程目录：一、本章命题常规二、本章新增易考知识点三、本章重要考点示例四、跨章节知识点组合一、本章命题常规本章收录了房产税、契税和土地增值税的政策规定，其中契税和土地增值税都与房地产权属转移有关。
本章考试命题分值9分左右，其中房产税的分值能达到3分左右，土地增值税5分左右。
本章可以命制各种题型，单选、多选题型较为常见，房产税也可与企业所得税混合命制综合题；土地增值税也易与增值税、城市维护建设税、印花税混合命制计算题。
二、本章新增易考知识点1.不能忽视“营改增”对房产税、契税、土地增值税税基的影响2.契税税收优惠政策进行了调整【例题·单选题】安徽省某市居民王先生和太太2014年以30万元购买一套54平方米的住房用作结婚新房，2016年8月生子后，改善住房条件，以73.5万元（发票注明价款70万元，增值税3.5万元）购买了第二套88平方米的住房，则王先生一家两次共缴纳契税（）。
A.1万元B.1.08万元C.1.43万元D.1.5万元【答案】A【解析】第一套和第二套90平方米以下住房均按照1%税务税率征收契税。
王先生一家两次共缴纳契税=（30+70）×1%=1（万元）三、本章重要考点真题及题库示例考点1：房产税的纳税人和征税对象【例题1·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。
（2014年）A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房【答案】C【例题2·单选题】无租使用其它单位房产的，其房产税纳税规定是（）。
A.免征房产税B.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照同类租金收入代缴房产税C.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照房产余值缴纳房产税D.由产权所有人按照同类租金收入代缴房产税【答案】C【例题3·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。
第七章 契税
第七章契税【教材结构】第一节概述第二节征税范围、纳税人和税率第三节计税依据和应纳税额的计算第四节减免税优惠第五节申报和缴纳第一节概述一、契税的概念：契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
二、契税的特点：1.契税属于财产转移税；2.契税由财产承受人缴纳。
第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围：契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。
其具体征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖。
（一）视同买卖房屋：1.以房产抵债或实物交换房屋按房屋现值缴纳契税。
2.以房产作投资或作股权转让按投资房产价值或房产买价缴纳契税。
（自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税）3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。
（二）房屋赠与：房屋的受赠人要缴纳契税。
以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。
（三）房屋交换：房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。
其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
【典型例题】居民甲某共有三套房产，2010年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。
当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（）。
A.0.45万元B.1.95万元C.2.25万元D.2.85万元『正确答案』A『答案解析』房屋交换，价值不相等的，按超出部分由支付补价的一方纳税；以房产抵债的由产权承受人缴纳契税；以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。
契税＝15×3%＝0.45（万元）（四）企业事业单位改制重组的契税政策1.企业公司制改造（1）非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
税法(2017)章节练习_第07章 房产税法、契税法和土地增值税法
第七章房产税法、契税法和土地增值税法一、单项选择题1.以下关于房产税纳税义务人的说法中，正确的是（）。
A.产权未确定的房屋，无需缴纳房产税B.纳税单位无租使用免税单位的房产，应由免税单位自行缴纳房产税C.产权出典的，由承典人缴纳房产税D.产权属于国家所有的，无需缴纳房产税2.下列有关房产税税率的表述中，正确的是（）。
A.个人出租商铺适用4%的房产税税率B.个人出租住房适用4%的房产税税率C.企业出租闲置办公楼适用1.2%的房产税税率D.企业拥有并使用的生产车间适用12%的房产税税率3.某企业购置一宗面积3000平方米的土地建造厂房，支付土地使用权价款900万元，厂房建筑面积1200平方米，固定资产科目账面记录房产造价2000万元（不含地价），当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业每年应缴纳房产税（）万元。
A.16.8B.22.57C.26.11D.27.844.某企业拥有一栋房产原值为1600万元的办公楼，2016年5月1日为该办公楼更换电梯，将原价值为100万元的旧电梯更换为价值300万元的新电梯，5月20日更换完毕。
自2016年10月1日起，企业将该栋办公楼对外出租，每月不含税租金收入40万元。
已知当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。
该企业此栋办公楼2016年应缴纳房产税（）万元。
A.12.95B.14.91C.14.42D.25.045.2016年年初甲企业拥有一处独立的地下建筑物，该地下建筑物系商业用途房产，原价120万元。
已知：该企业所在省人民政府规定房产税按照房产原值减除30%后的余额计算缴纳，该企业所在省确定商业用途地下建筑以原价的75%作为应税房产原值。
则2016年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（）元。
A.10800B.7560C.1080D.144006.某企业2015年购置一宗面积3000平方米的土地建造厂房，支付土地使用权价款900万元，厂房建筑面积1800平方米，固定资产科目账面记录房产造价2000万元（不含地价），当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业2016年应缴纳房产税（）万元。
房屋买卖合同中的房产税费与计算方法
房屋买卖合同中的房产税费与计算方法随着房地产市场的发展，房屋买卖合同成为买家和卖家之间确保权益的重要法律文件。
在房屋买卖合同中，房产税费是一项重要的内容，买卖双方需要明确了解相关的计算方法。
本文将介绍房屋买卖合同中的房产税费及其计算方法。
一、房产税费的概念和分类房产税费是指在房屋买卖过程中需要支付给国家或地方政府的相关费用。
根据具体内容，房产税费主要包括契税、土地增值税、个人所得税等。
1. 契税契税是房屋买卖过程中最常见的税费之一，由买家承担。
契税的税率和计算方法根据不同地区可能会有所不同，通常是根据房屋的交易价格来计算。
2. 土地增值税土地增值税是指在房屋转让中，由卖方承担的税费。
它是根据房屋在购买时的市场价格和出售时的市场价格之间的差额来计算的。
3. 个人所得税个人所得税是指在房屋卖方将房屋转让给买方后，由卖方根据所得金额支付给国家的税费。
个人所得税的税率和计算方法根据不同地区可能会有所不同。
二、房产税费的计算方法房产税费的计算方法根据不同的税费项目可能会有所不同，下面将分别介绍契税、土地增值税和个人所得税的计算方法。
1. 契税的计算方法契税的计算方法主要是根据房屋交易价格确定的税率来计算。
以某地区契税率为3%为例，如果房屋交易价格为100万，那么契税费用就是100万乘以3%，即30000元。
2. 土地增值税的计算方法土地增值税是根据房屋购买时的市场价格和出售时的市场价格之间的差额来计算的。
以某房屋购买时的市场价格为80万，出售时的市场价格为120万为例，差额为40万。
假设土地增值税税率为20%，那么土地增值税费用就是40万乘以20%，即80000元。
3. 个人所得税的计算方法个人所得税是根据房屋卖方所得金额来计算的，具体税率和计算方法根据不同地区而定。
以某地区个人所得税率为20%为例，如果房屋卖方所得金额为50万，那么个人所得税费用就是50万乘以20%，即100000元。
三、合同中的房产税费支付责任在房屋买卖合同中，卖方通常需要承担土地增值税和个人所得税，而买方需要承担契税。
注册会计师《税法》——房产税法、契税法和土地增值税法
房产税法、契税法和土地增值税法本章考情分析本章组合的三个税种，涉及对房屋、土地等不动产取得、持有、转让中的财产征税或行为征税。
其中：房产税、契税以单选题、多选题命题为主，每个税分值2分左右；土地增值税每年有计算分析题，分值6-8分。
本章三税，预计分值在10分以上。
本章内容结构第一节房产税法第二节契税法（讲课中放在第一节）第三节土地增值税法本章变化：房产税：新增2项税收优惠；纳税申报表有变化。
第一节契税法【知识点1】征税对象【考情分析】重要考点契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
一、征税对象一般规定在境内转移土地、房屋权属这种行为。
学习这部分内容，注意结合与不动产业务其他税种的关系。
纳税人不动产转让业务涉及税种：二、征税对象具体情况：（一）国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税）对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。
不得因减免土地出让金而减免契税。
（二）国有土地使用权转让（转让方应交土地增值税）土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（三）房屋买卖（符合条件的转让方需交土地增值税）几种特殊情况视同买卖房屋：1.以房产抵债或实物交换房屋：承受方按房产折价款（现值）缴纳契税2.以房产作投资或作股权转让：被投资方为契税的纳税人（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）【特殊】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
3.买房拆料或翻建新房：买房人为契税的纳税人。
（四）房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税）区分赠与和继承1.各种赠与不动产行为，都是契税征税范围，受赠方缴纳契税；2.继承要加以区分：（1）法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；（2）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（五）房屋交换【提示】房屋等价交换不交契税；（六）其他：1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。
财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知
财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2016.04.25•【文号】财税[2016]43号•【施行日期】2016.05.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管,增值税正文关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]43号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局2016年4月25日。
土地增值税、契税、房产税、土地使用税知识点
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1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的
单位或个人缴纳。
2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决
的，由实际使用人纳税。
3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳
税。
4.对外商投资企业和外国企业暂不适用
城镇土地使用税。
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1、购置新建商品房，自房屋交付使用之
次日起计征城镇土地使用税。
2、购置存量房，自办理房屋权属转移、
变更登记手续，房地产权属登记机关签发
房屋权属证书之次月起计征城镇土地使
用税。
3、出租、出借房产，自交付出租、出借
房产之次月起计征城镇土地使用税。
4、房地产开发企业自用、出租、出借本
企业建造的商品房，自房屋使用或交付之
次月起计征城镇土地使用税。
5、纳税人新征用的耕地，自批准征用之
日起满一年时开始缴纳城镇土地作用税。
6、纳税人新征用的非耕地，自批准征用
次月起缴纳城镇土地作用税。
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中国房地产税的具体内容主要包括哪些
中国房地产税的具体内容主要包括哪些
房地产税是⼀个综合性概念。
即⼀切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。
在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个⼈所得税、房产税、城镇⼟地使⽤税、城市房地产税、印花税、⼟地增值税、契税、耕地占⽤税等。
我国房地产税收⼊占地⽅税收的70%以上，⽽外国⼀些发达国家仅在8%左右。
店铺⼩编为你介绍，希望对你有所帮助。
中国房地产税的具体内容主要包括：
中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种，分别是房产税、城市房地产税、⼟地增值税、城镇⼟地使⽤税、耕地占⽤税和契税。
房产税：以房屋为征税对象。
房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收⼊。
城市房地产税:是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、⼟地按照房价、地价或租价的房地产所有⼈或使⽤⼈征收的⼀种税。
城镇⼟地使⽤税：以⼟地为征税对象，以实际占⽤的⼟地⾯积为计税依据。
⼟地增值税：以⼟地和地上建筑物为征税对象。
以增值额为计税依据。
耕地占⽤税：以纳税⼈实际占⽤的耕地⾯积计税，按照规定税额⼀次性征收。
契税：以转移⼟地、房屋使⽤权的⾏为为征税对象。
以成交价格为计税依据。
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第七章 房地产交易税费相关制度政策第一节 税费制度概述综合练习与答案
第七章房地产交易税费相关制度政策第一节税费制度概述综合练习与答案一、单选题1、税收制度和政策的中心环节是（），它直接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。
A.纳税人B.征税对象C.税率D.加成【参考答案】：C【试题解析】：税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例。
它是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。
我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。
2、下列关于房地产税收的表述中，不正确的是（）。
A.农村的民房不用缴纳房产税B.我国内地现行房地产税种共有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税四种C.农村居民占用耕地新建住宅须缴纳耕地占用税D.印花税的纳税对象包括外商投资企业和外籍人员【参考答案】：B【试题解析】：B项，我国现行房地产业税收有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税。
其他相关税种主要有增值税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、印花税等。
3、将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据（）性质的不同来划分的。
A.征税主体B.征税对象C.税基D.税率【参考答案】：B【试题解析】：征税对象又称课税对象，是是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。
根据征税对象性质的不同，全部税种可分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。
4、（）是税收的关键特征。
A.强制性B.无偿性C.固定性D.义务性【参考答案】：B【试题解析】：税收的无偿性是指国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。
所谓税收，就是向纳税人的无偿索取。
无偿性是税收的关键特征。
5、（）是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。
A.征税对象B.计税依据C.税率大小D.税额标准【参考答案】：C【试题解析】：税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例。
在征税对象和税目（即具体的征税项目，复杂的税种需设税目）不变的情况下，征税额和税率成正比。
房地产行业主要税种和涉税处理
房地产行业主要税种和涉税处理房地产行业是一个重要的支柱产业，对国民经济的发展和社会的稳定起着重要作用。
但随着我国房地产市场的不断升温，各种税收问题也不断涌现。
在这篇文章中，我们将介绍房地产行业中的主要税种和涉税处理。
一、房产税作为房地产行业的主要税收之一，房产税是指由所有者对其不动产所缴纳的税费。
根据我国相关政策规定，房价在2,000元以下的住房，不含周转房和外来务工人员住房，免征房产税。
而房产税的税率和征收范围则由各地政府根据当地实际情况来具体规定。
涉税处理：房产税的征收主体及方法可能因地区不同而异，房地产企业应按照当地有关规定开具并提供相关纳税申报表和财务记账凭证等相关材料，确保做到合规纳税。
二、土地增值税土地增值税是指在房地产行业中，根据企业使用、转让或者拆除取得土地使用权所发生的增值所缴纳的税种。
我国税收政策中规定，涉及到土地的出让、转让、租赁和赠与等交易行为，均需要纳税。
具体纳税比例及其他相关政策规定由地方政府负责制定。
涉税处理：土地增值税的核算和税务申报都需要严格遵循国家和地方政策规定。
在土地开发和转让过程中，企业应制定科学的财务管理和税务筹划规划，尽可能地降低税负，避免不必要的经营风险。
三、所得税所得税作为房地产企业常见的税种之一，是指企业在从事各种经济活动时所产生的纯收益的税费。
根据相关规定，企业在申报所得税时，可以选择一般计税方法和简易计税方法。
如果企业的收入主要来自于房屋出租、销售等，一般情况下会选择简易计税方法。
涉税处理：房地产企业应当关注税收政策的变化，积极开展税务筹划和优化，合理减轻企业负担。
同时，企业应严格遵守相关税法法规，保证申报情况真实准确。
四、契税契税是指在房地产交易中，购房者需要向国家缴纳的税费，是购房交易中的一个重要税收。
契税的征收标准和税率根据不同地区和不同项目的房价而有所不同。
一般来说，购房者需要在购房时一次性支付契税。
涉税处理：房地产企业应注意契税的征收标准和税率，了解当地政策规定，确保契税的及时缴纳。
房产税、土地使用税、土增征管培训
房产税计税基础
房产税计税基础： （1）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括 为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按 房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（财税〔2010〕121 号） （2）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随 意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇 设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 注：房地产企业如无法计算单独房屋建筑物原值，地上建筑物可按总建筑成本加地价除 以总建筑面积计算
四、无原值房产征收房产税问题 1.对房产产权人自行建造、产权清晰，但是未按国家会计制度规定核算并记
载房产原值，应调整会计账簿或重新评估，确认房产税计税依据后征收房产税。 2.对1999年7月1日前建造的产权不清、几经易手难以确定房产原值的房屋，
可暂按平房每建筑平方米400元，楼房每建筑平方米800元，核定 房屋原值，同 时应将相应的土地价值一并计入房产原值。
土地增值税征管方式
一、项目登记 从事房地产开发纳税人取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，
应进行土地增值税项目登记。项目登记后可进行预征申报及清算申报。注册地与 项目登记地不一致的，需在项目登记地做跨区税源登记，做好税种认定。 注：“一、自2016年1月1日起，房地产开发项目的土地增值税由项目所在地税务 机关负责征管，纳税人应向项目所在地税务机关办理纳税申报。
土地增值税征管方式
第七章 房地产交易税费相关制度政策第二节 契 税综合练习与答案
第七章房地产交易税费相关制度政策第二节契税综合练习与答案一、单选题1、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（）征收的一种税。
A.交易的任何一方B.产权承受人C.交易双方D.卖方【参考答案】：B【试题解析】：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
2、关于契税减免规定的表述中，错误的是（）。
A.纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税B.自2016年2月22日起，对个人购买90m2及以下的家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），减按1%税率征收契税C.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税D.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税【参考答案】：D【试题解析】：有下列行为之一的，减征或者免征契税：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。
②城镇职工经县级以上人民政策批准，在国家规定标准面积以内按规定第一次购买公有住房的，免征。
③因不可抗力（自然灾害、战争等不可预计、不能避免、并不能克服的情况）灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。
④土地、房屋被县级以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征。
⑤纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。
⑥依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，可以免征。
3、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定（）。
A.总价款计征契税B.单价款计征契税C.与房屋相同的税率D.当地确定的适用税率【参考答案】：A【试题解析】：房屋附属设施征收契税的依据为：①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
土地增值税
旧房及建筑物
有评估价
重置成本价×成新度折扣率
房屋及建
可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止
筑物的评
每年加计5%计算。购房时契税能够提供契税完
无评估有发票 税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金 估价格
”
予以扣除，但不作为加计5%的基数。
取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用
转让环节的税金
【考题6·多选题】（2018年）2017年5月，某国有企业转让2009年5月在 市区购置的一栋办公楼，取得收入10 000万元，签订产权转移书据，相 关税费115万元，2009年购买时支付价款8 000万元，办公楼经税务机关 认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值 税时计算的增值额为（ ）万元。
【注意】税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金 额20%的，予以免税。
4.计算步骤 （1）确定收入——题目给出 （2）确定扣除项目金额
①取得土地使用权所支付的金额——题目给出 ②房地产开发成本——题目给出 ③房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确 ④与转让房地产有关的税金——题目给出（注意印花税） ⑤计算加计扣除
①超过上浮幅度的部分不允许扣除；
②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除
扣除项目的确定 （1）新建房地产项目的扣除：
房地产开发企业 城建税＋教育费附加
其他企业
印花税＋城建税＋教育费附加
4.税金 注意：土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算
抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除
【例题1·单选题】（2018年）根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中 ，应缴纳土地增值税的是（ ）。 A.国有土地使用权的转让 B.房地产的出租 C.国有土地使用权的出让 D.房产的继承
土地增值税
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• 一、土地增值税的征税范围
• 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其 他附着物产权所取得的增值额。
• (一) 土地增值税征税范围的一般规定 • 1. 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税, 对转让非国有土
地使用权的行为不征税, 对国有土地的出让行为也不征税 • 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定, 国家为了公共利益, 可以
• (1) 房地产的继承。 • 房地产继承虽然发生了产权变化, 但被继承人并没有因为权属变化而
取得任何收入, 因此房地产继承不属于土地增值税征税范围。 • (2) 房地产的赠予。 • 不征收土地增值税的房地产赠予行为只包括两种情形: • ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系
亲属或承担直接赡养义务人。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定, 其缴纳的印花税列入管理费用, 印花税不再单独扣除。房地产开发企 业以外的其他纳税人在计算土地增值税时, 允许扣除在转让房地产环 节缴纳的印花税。
• (五) 财政部确定的其他扣除项目 • 对从事房地产开发的纳税人, 可按取得土地使用权所支付的金额和房
的利息支出分两种情况: • (1) 财务费用中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供
金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期 贷款利率计算的金额。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 其他房地产开发费用, 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发 成本之和的5% 以内计算扣除。计算扣除的具体比例, 由各省、自治 区、直辖市人民政府规定。计算公式为:
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第七章房产税法、契税法和土地增值税法一、单项选择题（23*1=23）1.以下关于房产税纳税义务人的说法中，正确的是（）。
A.产权未确定的房屋，无需缴纳房产税B.纳税单位无租使用免税单位的房产，应由免税单位自行缴纳房产税C.产权出典的，由承典人缴纳房产税D.产权属于国家所有的，无需缴纳房产税2.下列有关房产税税率的表述中，正确的是（）。
A.个人出租商铺适用4%的房产税税率B.个人出租住房适用4%的房产税税率C.企业出租闲置办公楼适用1.2%的房产税税率D.企业拥有并使用的生产车间适用12%的房产税税率3.某企业购置一宗面积3000平方米的土地建造厂房，支付土地使用权价款900万元，厂房建筑面积1200平方米，固定资产科目账面记录房产造价2000万元（不含地价），当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业每年应缴纳房产税（）万元。
A.16.8B.22.57C.26.11D.27.844.某企业拥有一栋房产原值为1600万元的办公楼，2016年5月1日为该办公楼更换电梯，将原价值为100万元的旧电梯更换为价值300万元的新电梯，5月20日更换完毕。
自2016年10月1日起，企业将该栋办公楼对外出租，每月不含税租金收入40万元。
已知当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。
该企业此栋办公楼2016年应缴纳房产税（）万元。
A.12.95B.14.91C.14.42D.25.045.2016年年初甲企业拥有一处独立的地下建筑物，该地下建筑物系商业用途房产，原价120万元。
已知：该企业所在省人民政府规定房产税按照房产原值减除30%后的余额计算缴纳，该企业所在省确定商业用途地下建筑以原价的75%作为应税房产原值。
则2016年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（）元。
A.10800B.7560C.1080D.144006.某企业2015年购置一宗面积3000平方米的土地建造厂房，支付土地使用权价款900万元，厂房建筑面积1800平方米，固定资产科目账面记录房产造价2000万元（不含地价），当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业2016年应缴纳房产税（）万元。
A.19.2B.29.57C.27.84D.24.387.2016年年初，张某有两套住房，其中一套原值为100万元的住房用于自己居住，另一套原值为120万元的住房，于当年5月31日按照市场价格出租给李某，租期一年，每月不含税租金5000元。
已知当地政府规定计算房产余值的减除比例为30%，则张某当年应缴纳房产税（）元。
A.0B.5400C.1400D.2008.根据契税暂行条例的有关规定，下列各项中，属于契税纳税人的是（）。
A.出租土地的一方B.承租土地的一方C.转让土地使用权的一方D.受让土地使用权的一方9.张某因无力偿还所欠李某的20万元欠款，同意将自己价值100万元的房产与李某价值80万元的房产互换以抵消此项欠款行为。
下列关于双方应纳契税的说法正确的是（）。
A.由张某以80万元作为计税依据缴纳契税B.由张某以20万元作为计税依据缴纳契税C.由李某以100万元作为计税依据缴纳契税D.由李某以20万元作为计税依据缴纳契税10.某公司2016年10月以500万元（不含增值税）购入一幢旧写字楼作为办公用房，该写字楼原值1000万元，已提折旧300万元。
当地适用的契税税率为4%，该公司应缴纳契税（）万元。
A.40B.20C.12D.2811.契税纳税人应当自纳税义务发生之日起（）内，向（）的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
A.10日；纳税人机构所在地或居住地B.7日；纳税人机构所在地或居住地C.10日；土地、房屋所在地D.15日；土地、房屋所在地12.下列有关契税的说法中，不正确的是（）。
A.契税是以在境内转移土地、房屋权属为征税对象，向销售方征收的一种财产税B.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益C.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税D.国家机关承受土地、房屋用于办公的，免征契税13.居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200000元（不含增值税，下同）；将另一套住房与丙的住房交换，甲支付差价100000元。
居民丙取得该住房后，又与丁等价交换房屋。
契税税率为3%，下列税务处理说法错误的是（）。
A.甲不用缴纳契税B.乙需要缴纳契税6000元C.丙不用缴纳契税D.丁不用缴纳契税14.纳税人发生下列情形的，在计算土地增值税时，不需要对房地产进行评估来确定转让房地产收入、扣除项目的金额的是（）。
A.出售旧房及建筑物的B.隐瞒、虚报房地产成交价格的C.提供扣除项目金额不实的D.转让房地产的实际成交价格高于房地产评估价格的15.下列各项中，纳税人应进行土地增值税清算的是（）。
A.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的B.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的C.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积90%的D.直接转让土地使用权的16.下列各项中，不符合土地增值税政策规定的是（）。
A.对社会团体转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税B.纳税人转让旧房时因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用在计算土地增值税时允许扣除C.房地产的继承不属于土地增值税的征税范围D.扣除项目中的开发费用，其计算扣除的具体比例，由当地税务机关规定17.根据土地增值税法的相关规定，下列各项中，说法不正确的是（）。
A.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算B.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的暂不确认收入C.除另有规定外，房地产开发企业不能提供房地产开发成本的合法有效凭证的，不予在计算土地增值税时扣除D.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除18.下列关于土地增值税清算中有关拆迁安置费的处理，不正确的是（）。
A.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照规定确认收入，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费B.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，计入拆迁补偿费C.开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入本项目的拆迁补偿费D.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费19.纳税人应自（），向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税纳税申报。
A.交付房地产之日起10日内B.交付房地产之日起15日内C.转让房地产合同签订后7日内D.转让房地产合同签订之日起15日内20.某房地产开发企业2016年9月受让一宗土地使用权，支付土地价款3000万元（不含增值税，下同），缴纳相关税费90万元。
12月将该土地使用权的70%用于开发建造商品房，次年3月商品房竣工验收后，将其中90%对外销售，取得销售收入8000万元，剩余部分待售。
开发销售期间发生前期工程费200万元，建筑安装工程费1600万元，基础设施费300万元，公共设施配套费400万元，管理费用460万元，销售费用240万元，财务费用370万元（不能提供金融机构贷款证明）。
已知：当地省级人民政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%，则该企业计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（）万元。
A.419.67B.450.86C.467D.96321.某市房地产开发企业于2017年3月将其开发的老项目商品房全部出售，取得不含增值税销售收入3000万元。
建此商品房支付的地价款和按规定缴纳的有关费用合计800万元；房地产开发成本600万元；与该商品房开发项目有关的销售费用40万元，管理费用60万元，财务费用100万元（包括向金融机构借款的利息支出70万元，能够提供金融机构证明，并能按开发项目计算分摊）。
当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%，并且该房地产开发企业采用简易办法计算增值税，则该房地产开发企业应缴纳土地增值税（）万元。
（不考虑印花税和地方教育附加）A.286.5B.304.5C.374.25D.338.2522.房地产开发公司转让新建商品房支付的下列税费，在计算土地增值税时，不能列入加计20%扣除范围的是（）。
A.取得土地使用权缴纳的契税B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.支付建筑人员的工资23.2017年2月位于市区的某房地产开发企业转让一栋已使用过的办公楼，签订的产权转移书据上注明含增值税转让收入600万元。
该办公楼为2016年1月购进，购置原价为280万元，已计提折旧120万元。
经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本价为700万元，成新度折扣率为6成，该企业采用简易办法计征增值税。
则该房地产开发企业应缴纳土地增值税（）万元。
A.48.79B.49.47C.47.43D.0二、多项选择题（23*2=46）1.下列各项中，由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。
A.产权出典的，承典人不在房屋所在地的B.产权所有人不在房屋所在地的C.产权未确定的D.租典纠纷未解决的2.纳税人从租计征房产税时，适用的税率有（）。
A.1.2%B.4%C.10%D.12%3.根据房产税的相关规定，下列各项中，免征房产税的有（）。
A.单独核算的经营公租房的租金收入B.个人所有的营业用房产C.宗教寺庙自用的房产D.国家机关用于出租的房产4.下列关于房产税的有关规定，说法正确的有（）。
A.纳税人将原有房产用于生产经营的，从生产经营之次月起缴纳房产税B.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税D.为了便于征管，房产税可以在纳税人的机构所在地或者个人的居住地缴纳5.甲企业共有两处房产A和B，房产原值共计1800万元，2016年年初，将两处房产用于投资联营，将原值为800万元的A房产投资于乙企业，甲企业参与投资利润分红，共担风险，当年取得分红40万元；将原值为1000万元的B房产投资丙企业，不承担联营风险，当年取得不含增值税固定利润分红60万元。
已知当地省人民政府规定的房产原值扣除比例为30%。
则下列关于上述两处房产的房产税缴纳情况，说法正确的有（）。
A.甲企业应就A房产缴纳房产税4.8万元B.乙企业应就A房产缴纳房产税6.72万元C.甲企业应就B房产缴纳房产税7.2万元D.甲企业应就B房产缴纳房产税8.4万元6.根据房产税的相关规定，下列说法正确的有（）。