城市农转非土地增值收益分配的探讨——以深圳市原集体土地“实际占有”为分析样本

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中国土地政策发展论文

中国土地政策发展论文改革开放以来，随着中国特色社会主义伟大实践的逐步深入，各项政策和制度都在不断的发生着改革和变化，从农村到城市，社会转型关涉于社会生活的各个方面。

下面是店铺为大家整理的中国土地政策发展论文，供大家参考。

中国土地政策发展论文范文一：目前中国土地政策面对的挑战中国政府日益认识到土地政策问题在实现预期的经济与社会结果中的重要性。

事实上，中国近些年来的土地政策是与这种快速变化的环境相适应的。

迄今为止的改革值得称道，但还不够全面，在土地政策和实践方面仍存在一些遗留问题亟待解决。

一、农村与城市土地制度仍然维持着二元性，以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成了经济的重大扭曲，也刺激了城市以不合理的方式增长在一个城市以史无前例的速度增长以及城市与农村经济越来越整合的年代，中国土地政策的一个最重要特征却是对待城市与农村土地上的一直绝然分割。

这两类土地受制于不同的权利体系并由分立的机构和法规所管理。

作为这一分割的主要结果是，政府成为农地转变为城市土地的惟一仲裁者，它拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。

在现行法律下，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府当局进行强制征用，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。

换言之，在土地转换用途的过程中，不需要在原有的农村土地拥有者和最终获得土地的城市新使用者之间进行直接交易。

无论是土地被作为公共目的、准公共用途还是明确作为私人使用，都是如此。

这一特征以国际标准来看是非常独特的——在世界上没有一个主要的市场经济像中国这样维持着城市与农村在土地权利、管理与市场上的绝对分割。

而且全球趋势与这一特征正好相反。

这些国家日益认识到，随着城市与农村经济的日益整合、城市的快速增长、人口与资本的流动，对土地的区别对待将是不合时宜的，其效果是适得其反的。

尽管不同类型的土地确实需要有不同的规划方法和程度不一的规制和经济干预，但越来越清楚的一点是，将城市和农村土地人为地归入完全分割的两类制度体系并不是最好的方式。

农村土地增值收益分配机制研究

农村土地增值收益分配机制研究1. 引言1.1 研究背景农村土地增值收益分配机制作为当前农村改革领域的热点问题，受到了广泛的关注。

随着我国农村土地经济的不断发展，土地增值收益的分配问题也逐渐凸显出来。

研究背景主要包括以下几个方面：随着城市化进程的加快，农村土地逐渐成为一种稀缺资源，土地增值收益的规模也不断增大；当前农村土地增值收益分配机制存在着不少问题，如收益不公、制度不健全等；农村土地增值收益的分配关系到广大农民的切身利益，关系到农村社会的稳定和可持续发展。

针对农村土地增值收益分配机制的研究具有重要意义，能够为改善农村土地经济状况、促进农村可持续发展提供重要参考和借鉴。

基于以上背景，本文旨在对农村土地增值收益分配机制进行深入研究，探讨其存在的问题与挑战，并提出相关的改革与探索建议，以期建立健全的农村土地增值收益分配机制，推动农村发展迈上新的台阶。

1.2 研究目的本文旨在通过对农村土地增值收益分配机制的研究，深入探讨当前存在的问题和挑战，分析现行机制的优势和不足之处，寻求改革与探索的方向，为建立健全的农村土地增值收益分配机制提供参考和建议。

具体来说，研究目的包括以下几个方面：1. 分析农村土地增值收益的特点，揭示其与城市土地增值收益之间的异同，为制定差异化的分配政策奠定基础。

2. 探讨现行农村土地增值收益分配机制的运行情况，挖掘其中存在的问题和不足，为未来改革提供依据。

3. 对当前农村土地增值收益分配机制面临的挑战进行分析，明确改革的紧迫性和必要性，凝聚改革的共识。

4. 探讨改革与探索的路径和方向，比较国内外相关案例和经验，为我国农村土地增值收益分配机制的未来发展提供参考。

通过以上研究目的的达成，本文旨在为建立健全的农村土地增值收益分配机制提供理论支撑和实践指导，推动农村土地利用效率的提升和农民收入的增加。

1.3 研究意义农村土地增值收益分配机制的研究具有重要的现实意义和理论意义。

农村土地增值收益的合理分配关乎着农民的切身利益和社会的公平与稳定。

集体经营性建设用地入市增值收益分配研究

集体经营性建设用地入市增值收益分配研究集体经营性建设用地增值收益分配作为其入市的核心,关系到国家、集体和农民等多方的切身利益。

目前,我国已经在全国范围内选取了15个试点地区展开了集体经营性建设用地入市工作。

然而,在入市交易过程中,对其入市产生的增值收益如何进行分配仍存在各种问题,通过对典型地区的分配模式进行实践借鉴,以期合理有效解决此问题。

本文以文献分析和实地调研为基础,以集体经营性建设用地为研究对象,结合相关理论,对我国该类土地相关政策进行总结,对其入市产生的增值收益的形成进行分析,并对其分配现状进行阐述,从中发现各地区在实施的过程中遇到各种问题。

再以解决现有分配问题为目的,总结了大兴、深圳、德清及郫县四个典型地区入市分配模式,以此得出各模式对我国集体经营性建设用地入市增值收益分配的启示,为我国入市分配工作的进一步展开提供经验借鉴。

然后,分别从宏观角度和微观角度,对入市增值收益分配所依存的制度环境进行分析,在此基础上通过博弈得出各主体的策略选择,以此促使各主体进行策略优化。

最后再结合最佳最有效的原则,从法律制度、实施操作、监督管理三个层面,为完善集体经营性建设用地入市增值收益分配提出了相关对策。

通过上述研究得出,增值收益的分配作为集体经营性建设用地入市的核心,是促使其合法入市的重要保证。

因此,以提高农民的分配比例为目的,在兼顾国家、集体、农民三方利益的前提下,合理分配增值收益是集体经营性建设用地入市的关键。

浅谈当前集体土地征收补偿安置的路径

马丽斌（９９），北省邢台县人，士研究生，家庄邮电职业技１７一河硕石术学院（国邮・集团公司培训中心）融系副主任，师，究方向：中政金讲研商业银行经营管理与产业经济学。
商户的需求信息也记录在网上，时更新网站信息的内容。这及
样有利于农产品生产者及时了解市场需求、格波动等信息进价行生产和销售；过网站还可以整合合作社、纪人、户与超通经农市对接的基本资料、易记录及信用记录等信息，他超市及交其
４ “ 超对接” 景下石家庄完善农产品流通的对策农背
４１建立网站。供供需信息，建沟通平台。少盲目性．提搭减在国家 “ 村通电话，乡能上网” 程的基础上，着网村乡工随络覆盖范围的扩大和上网人数的增加。家庄可以通过互联网石搭建ＢＢＣ的供需平台。从生产、销到终端零售的资源进２２把分
征集不以所有权人的同意为条件，而以宪法规定为参照。因此
强制性和补偿性是土地征收的两个基本特征。本文将集中讨论
用途发生了改变．即农转非的过程所带来的巨额增值与集体土
地原来的使用者和所有者没有任何关系，国家土地规划和管是制用途的结果。我国著名经济学家吴敬琏曾在一次全国政协经济组上发言称：地用途改变所产生的价值是源于国家和整个土

“农转非”政策解读及调查报告

“农转非”政策解读及调查报告《农村土地承包法》在2002年的修订过程中，引入了“农民经营性建设用地使用权出让、转让、抵押”的规定，即农村“三权分置”政策。

这一政策的实施，打破了农村土地集体所有制的束缚，允许农民将自己的土地使用权流转给非农业经营主体，这就是所谓的“农转非”政策。

本文将对“农转非”政策进行解读，并对其调查报告进行分析。

首先，“农转非”政策是为了促进农村经济发展和城乡融合发展而出台的。

通过农民将土地使用权转让给非农业经营主体，非农业经营主体可以利用土地开展农村产业，并为农民提供就业机会。

同时，农民可以通过土地流转获得经济收益，提高收入水平。

这一政策的推行，有助于增加农民的收入，改善农村的生活条件。

然而，“农转非”政策在实施过程中也面临一些问题和挑战。

首先，土地流转存在着信息不对称的问题。

农民对土地流转的相关政策和流程了解不足，导致流转结果不尽如人意。

其次，土地流转还涉及到农民的土地产权问题。

在流转过程中，土地产权的确权、登记等问题没有得到有效解决，影响了土地流转的顺利进行。

另外，一些地方政府在推行农转非政策时较为急于求成，忽视了农民的利益保护问题，导致一些农民因土地流转而失去生计。

为了解决上述问题，应加强对农民的政策宣传和培训，提高农民的流转意识和能力。

同时，加强土地产权的确权登记工作，为农民提供土地流转的安全保障。

在政府推行农转非政策时，应更加注重农民的利益保护，建立起完善的制度和机制，确保农民在土地流转中能够获得公平和合理的利益。

为了进一步了解“农转非”政策的实施情况，进行了一次调查。

调查范围涵盖了多个农村地区的农民和非农业经营主体。

调查结果显示，大部分农民对“农转非”政策表示支持，认为土地流转可以为他们带来更多的收入和就业机会。

同时，他们也表达了一些问题和担忧，如信息不对称、土地产权保障等。

非农业经营主体普遍表示愿意通过土地流转来开展农村产业，并对农民提供就业机会。

综上所述，“农转非”政策是促进农村经济发展和城乡融合发展的重要举措。

土地增值收益分配问题研究共3篇

土地增值收益分配问题研究共3篇土地增值收益分配问题研究1土地增值收益分配问题研究在国内，城市土地的增值收益分配问题是一直备受关注的话题。

由于城市化进程的加速以及土地资源的稀缺性，土地资源的增值收益日益成为城市管理和社会发展的重要问题。

然而由于土地所有权和使用权的不同性质，加之相关法律法规尚不完善，土地增值收益的分配权责归属问题日益凸显。

土地增值收益，指的是土地的价格超过了原来的买入成本，即地价增值的部分。

事实上，土地增值的收益来源有很多，如自然增值、经济增值和政策增值等。

不过无论增值的来源，土地增值的收益都是由多种因素共同作用产生的，其中包括城市化进程、基础设施建设、交通设施、土地用途改变等等。

土地增值收益的分配问题，主要涉及到国家政策、土地管理部门、城市开发企业、购买使用者以及农民等多方的利益。

对于土地管理部门而言，其主要职责是在地价增值时对土地进行出让和划拨。

这一过程中，土地管理部门应优先考虑城市规划、土地资源保护和合理利用等问题，同时也要重视土地所有权问题。

有时当地政府为了收取更多的土地出让金或税收，会将土地出让价格虚高，导致土地增值收益分配不公。

因此，土地管理部门应在土地供应和出让时把握好公平和合理原则，避免这种情况的出现。

对于城市开发企业而言，其主要是将土地出让来的用途与市场需求结合起来，开展房地产开发、城市基础设施建设等项目，赚取收益。

由于市场的不确定性和房地产行业的周期性，城市开发企业在进行土地竞拍时会对土地的未来价值进行一定的预估和评估。

而当土地增值时，城市开发企业应该遵守相应法律法规，明确土地出让的用途、土地成本和对农民的补偿等问题，合理分配土地增值收益。

对于购买使用者而言，其通常是为了自住或者租赁而购买房屋，希望通过房价的增长提高房产价值。

一方面，购买房屋的人应该明确房价上涨的原因和后果，不要过度追求房产升值；另一方面，政府还应该引导社会资金投向其他领域，促进经济多元化发展，减少过度依赖土地增值收益的趋势。

深圳市城中村改造中土地增值收益的分配探讨

深圳市城中村改造中土地增值收益的分配探讨摘要：快速城市化过程中，深圳的高速发展使其最早面临土地资源发展瓶颈，早在2004年就开始了城中村改造的探索。

在近20年的城市更新探索中，城中村改造过程的利益博弈及改造后的利益分配成为了社会各界人士关注的热点和焦点。

本文以龙岗区某村项目的拆除重建城市更新为例，分析项目范围利益格局、博弈机制和最终分配方案，并反思分配过程中存在的问题，包括主要利益相关者分配欠妥、社会参与度低以及租户利益的忽视等。

为此，从博弈机制和公共参与机制等方面分析问题产生的原因，并提出完善土地增值收益分配方改善建议，修正城市更新增值收益分配的不公正，保障城市长远可持续发展。

关键词：深圳；城中村改造；土地增值收益；分配一、引言深圳市随着城市化的不断深入，土地成为越来越稀缺的生产资源，土地二次开发必将带来极大的土地增值收益，城市化进程也是多元利益关系的重新整合分配过程。

土地的增值原因主要来自于城市的发展带来的经济增长、公共配套设施和城市基础设施的改善的完善、土地制度政策的限制、规划功能的调整和人口的增长等因素。

土地增值收益能否合理分配，关系到社会的和谐稳定以及城市的可持续发展[1]。

二、城中村改造利益格局深圳“城中村”改造中利益主体有开发企业、城市政府、村集体组织和村民、周边居民和城中村租户以及其他的利益相关群体[2]。

对城中村改造而言，主要利益主体为三类，即土地和建筑物的原权利人（原村民和村集体）、地方政府以及开发企业。

三类主体利益诉求不同：原权利人希望获得全新的安置物业和未来升值收益，享受环境、基础设施和公共服务设施的改善带来的便利；开发商希望获得可观的物业用以销售获利；地方政府希望通过公益性用地、公共配套设施以及地价款及税收等途径分享改造收益的同时实现改善城市环境、优化城市功能、解决历史遗留问题、促进产业升级转型等发展目标。

次要利益主体包括周边的居民、城中村租户和其他受影响的群体，他们关注的更多的是基本生活不受影响，对享受更新改造红利并无太大奢求。

深圳市城市化统征(转)地制度演变历程和解析

条路径，但各自的适用对象、条件设置、产权属性以及实施程序等均不尽相同。集体土地的整体转制属于特殊隋形，并不是所有的地区均可以达到相应的条件。
在高度城市化背景下，深圳经过１９９２年和２０Ｏ４年两次城市化
１深圳市城市化统征（转）地的制度设计１．１城市化统征土地政策演变及思考
定》规定： “农村人口全部转为城市人口，农村管理体制改为城缺的瓶颈制约，一方面又饱受特区外集体土地肆意乱建的局面。
市管理体制，已划给原农村的集体工业企业用地和私人宅基地所为了有效控制特区外集体土地被非法侵占、集体和农民肆意修建
有权归国家，使用权仍属于原使用者。
厂房和私宅出租的现象，有效进行土地管理，保障城市的发展
我国实行世界上最严格的土地管理制度，土地所有权区分统征（转）实现了全部土地的国有化，并通过土地返还、现金补
为国家所有和集体所有。根据《土地管理法》的规定，城市土地偿、多项土地政策激励等多元化的补偿方式满足了集体和农民的属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家需要，但也遗留了众多土地历史遗留问题。深圳此举在法律界、
特区内城市化统征工作，极大地保障了特区经济的发展，需要，２００３年，市政府开始进行城市化转地工作。２００３年１Ｏ月，
促进了原集体经济组织股份公司的转型和发展，使股份公司通过《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安、龙岗两区城市
土地入股或者自行发展实业分红等方式充分参与了城市化的进化进程的意见》出台，深圳正式启动城市化转地工作，涉及宝
地的转变，必须经过土地征收程序；并且集体所有土地变为国家所有土地是一种单向不可逆的行为，需要严格遵守土地利用总体规划、年度土地利用计划、农转用审批手续和用途管制制度等规

城市化进程中的土地利用问题研究

2023《城市化进程中的土地利用问题研究》•城市化进程中土地利用概述•城市化进程中土地利用存在的问题•城市化进程中土地利用问题的解决途径•案例分析：特定区域的土地利用问题研究目•总结与展望录01城市化进程中土地利用概述城市化是指人口从乡村向城市转移的过程，表现为城市人口的增长和城市地域的扩张。

城市化的定义城市化进程中，人口、资本、技术等生产要素不断向城市集中，城市成为经济增长和社会发展的主要推动力量。

城市化的特点城市化的定义与特点1城市化对土地利用的影响23城市化过程中，城市人口增加和城市地域扩张导致对土地的需求不断增长。

土地需求增加城市化的推进使得城市土地利用结构发生显著变化，如工业用地、居住用地、商业用地等比例的变化。

土地利用结构变化城市化过程中，土地资源承受着人口增长、经济发展等多重压力，土地资源的合理配置和保护问题凸显。

土地资源压力加大土地利用的概念土地利用是指人类根据一定的经济、社会、生态目标，采用一定的技术手段，对土地进行长期或周期性的经营管理和治理改造活动。

土地利用分类根据土地利用的目的和重点，一般可将土地利用分为农业用地、建设用地和未利用地。

土地利用的基本概念与分类02城市化进程中土地利用存在的问题03违法建设由于监管不力或制度不完善，一些地区存在违法建设现象，导致土地资源被占用。

土地资源浪费与破坏01过度开发城市化进程中，一些地区为了追求经济增长，过度开发土地资源，导致土地退化、生态受损。

02低效利用一些土地利用方式不够高效，如低密度住宅区、工业园区等，造成土地资源的浪费。

城市化过程中，大量建设活动导致尘土飞扬、噪声扰民、水源污染等问题。

环境污染大规模的城市扩张和建设导致自然生态系统的破坏，生物多样性减少，气候变化等问题。

生态失衡城市化过程中产生大量垃圾，处理不当可能对环境和人体健康造成危害。

垃圾处理环境污染与生态失衡城市交通与基础设施建设问题公共交通设施不足一些城市公共交通设施不足，影响市民出行。

关于土地征用补偿价值的几个理论问题探讨

颇多。
大）的收益，但在分享土地的转让
的侵蚀，所以具有强烈的土地农民所有制的意愿。因此，若能从物权的角度对承包土地使用权给予
准确界定，赋予农民的土地就可
收益或增值时，却往往忽视了被
一
３０％。农民只得５％一１０％。政府和失地农民／被拆迁人之间没有实现公平交易，利益分配机制的缺失
用，使用性质发生了根本改变，土地的价值大幅提高．因而产权界
小，因此继续坚持土地的集体所有制是合算的。据有关调研发现，多数远郊农民认为进一步界定农
存在于 “ 公共领域 ” 。随着土地征
只是取决于资源的经济价值，还
有其界定成本大小．即资源的净价值（净租）。界定土地产权的成本主要包括：（１）会议（村民大会、
此，应当将集体的土地权力真正从制度上归还给农民。并且与土
征地农民或被拆迁人的利益。仅补偿，没有保障农民随土地增值而分享这种收益，引起了失地农民或被拆迁人对政府的不满。世界银行的移民和社会政策高级顾
通过产权的交易和分配而分享了工业化和城市化带来的利益。因
、
产权制度：农民土地权益

房地产管控土地整备利益统筹政策和案例剖析

土地清理与移交政府
小区、开发主体与政府签订土地协议并缴交地价
项目开发建设与房地产登记
计划申报阶段
方案与规划编制审批阶段
引入开发主体与房屋拆迁阶段
土地出让与房屋建设阶段
14
3.3 职责分工
各部门旳职责分工
区土地整备局
街道办事处规划土地监察局和土地规划和自然资源局小区股份合作企业
贮备中心
用地类别
面积（平方米）
有征转统计土地约80000
未征转土地
约70000
合计
约150000
H小区更新整备对比
该项目土地整备方案与城市更新方案相比有下列优势：
可开发建设用地面积更大（土地整备后可开发用地面积约3.5万平方米，城市更新约2.7万平方米），且地块更规整。
不需要调入N万平米非农，另外还能够产生约2万平方米旳留用土地指标，可根据需要落实到其他城市更新项目。
根据《土地整备利益统筹试点项目管理方法》（旧政策），留用地规模约3.9万平方米根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理方法》(新政策），留用地规模约4.8万平方米新政策相比旧政策增长约23%旳土地面积指标
土地分类
正当用地
土地面积留用地核实百分留用土地指标
（万平方米）比
（万平方米）
备注
0
1:1
落实高中、九年一贯制学校等民生设施用地，政府更支持。
审
批流
《土地整备利益统筹统筹行动验收工作指导》（深规土[2023]875号）
程
《土地整备项目审批工作规程》（深规土[2023]720号）
备注：强区放权后，各区正在主动制定有关配套政策，政策体系将越来越完善
5
1.3 土地整备利益统筹配套政策

047.深圳原农村土地的二次开发模式探讨——基于土地增值收益分配的视角

深圳原农村土地的二次开发模式探讨——基于土地增值收益分配的视角郑坚，李昕摘要：深圳未来的城市发展，重点在存量土地的再开发。

虽然深圳土地早已全盘国有化，但土地的实际掌握者仍为原农村集体经济组织和村民，为解决这种“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境，深圳政府倡导未完全厘清征（转）地补偿关系的原农村土地可以通过城市更新和土地整备等方式直接进入城市土地的二次开发过程。

在此过程中，政府、原农村集体经济组织、开发商等将形成新的土地增值收益分配格局，重新切分市场蛋糕。

本文主要以深圳市宝安三围社区土地整备项目为例，探索深圳市原农村土地二次开发过程中如何通过利益共享原则形成新的土地增值收益分配格局，以促进土地的存量利用。

研究发现，土地整备相比于传统征地手段，在政策操作、土地确权、补偿措施等方面有了极大的改善，土地增值收益分配格局趋于合理，并一揽子解决社区的土地利用、管理、利益和发展困境。

但相比于城市更新而言，土地整备为政府所主导，可获得增值收益远小于市场主导的更新所得，因此应尽快探索如何利用土地增值理论区分或结合不同二次开发政策，共同促进原农村土地的再发。

关键词：原农村土地，土地开发，存量挖潜，土地整备，城市更新，土地增值收益1.引言2015年深圳全市生产总值达到1.75万亿元人民币，户籍人口和常住人口分别为300万、1300万，并且实际上管理着2000万的人口。

深圳，是一个经济大市、人口大市，但却是一个土地小市，在1997平方公里的土地总面积中现状建设用地占968平方公里，剩余不到8平方公里的新增建设用地，寸土寸金的现实倒逼深圳必须走存量挖潜的道路。

为更好地迎接“存量时代”的带来，深圳市在土地利用总体规划、城市总体规划、近期建设规划中都制定了相应转变的土地利用目标，但依然收效甚微，究其原因是深圳市内部存在着规模巨大的“合法外土地”和“违法建筑”，致使改革的推进受限于深圳特有的“历史遗留问题”。

改革30年，深圳的发展取得了非凡的成就，自1987年深圳土地的“第一拍”，打开了工业化、城市化的土地之门。

关于《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》

关于《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的政策解读1、《管理办法》预期达到什么效果？答：《管理办法》立足于解决公共基础设施和重大产业项目实施难题，加快解决土地历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位、相关权益人等多方共赢，促进城市整体利益实现。

预期政策效果主要有三个方面：一是落实民生设施和公共利益，加强城市规划实施。

《管理办法》以公共利益为切入点，立足于解决原特区外公共基础设施欠账多、落地难的问题，加强规划实施。

从近两年的试点工作来看，土地整备利益统筹切实保障了包括五和大道、地铁6号线、龙华有轨电车、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道等在内的一批重大民生项目实施，提升了城市发展质量。

二是保障重大产业项目，拓展城市发展空间。

《管理办法》以形成较大面积产业空间为目标，通过推进我市低效存量工业用地土地整备和空间整合，促进我市产业转型升级，提升城市发展质量，为破解空间资源瓶颈提供政策支撑和制度保障。

目前，土地整备利益统筹落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车等在内的重大产业项目。

三是解决土地历史遗留问题，促进原农村集体经济组织继受单位转型。

《管理办法》以未完善征转地手续用地为主要对象，通过拨付土地整备资金、核算留用土地指标等方式，完成整备范围内土地全面征转和用地确权，不仅盘活了存量土地资源，而且壮大了集体资产规模，优化了原农村集体经济组织继受单位经济结构和基层治理体系。

2、《管理办法》有哪些亮点？答：一是建立利益共享机制。

《管理办法》通过规划、土地、资金、产权的政策统筹，采用资金安排、土地确权、用地规划等手段，建立了多方共享的土地增值收益分配机制，保障城市公共利益及社区发展权益，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方共赢。

二是创新土地确权路径。

《管理办法》以未完善征转地手续土地为主要对象，根据项目范围内的地籍权属、建设情况等分类核算留用土地，统筹解决了土地历史遗留问题，有利于加快盘活原农村集体经济组织继受单位存量土地资源，提高土地集约节约水平。

深圳土地制度变迁

土地市场发展
深圳建立了土地市场，通过公开竞拍和招标等方式，将土地使用权出售给开发商和个人。这不仅增加了政府的财政收入，也促进了市场竞争和土地资源的优化配置。
当前土地制度面临的主要问题
土地资源紧张
随着深圳城市化的快速发展，土地资源变得越来越紧张。为了满足不断增长的需求，深圳需要更加高效和合理地利用土地资源。
住房保障体系
土地制度改革也为住房保障体系的完善提供了契机，政府加大了对保障性住房的投入，改善了居民的居住条件。
对人口与产业布局的影响
人口集聚
深圳土地制度变迁为人口集聚提供了更好的条件，吸引了大量人口涌入深圳。
产业升级
土地制度改革推动了深圳产业的升级和转型，加速了高新技术产业、现代服务业等新兴产业的发展。
详细描述：这一阶段，深圳土地制度改革进入全面推进和创新阶段。在完善土地市场的基础上，开始尝试进行土地制度创新，推动城市可持续发展。
1. 1998年，深圳市政府开始进行土地使用制度综合改革试点，探索新型的土地使用模式。
3. 2004年，深圳市政府开始实行“双合同”制度，将土地使用权和房屋产权分开管理。
土地市场活跃度提高
随着深圳经济的快速发展和城市化的不断推进，土地市场需求将持续增加。预计未来深圳土地市场将更加活跃，土地价格也将随之上涨。
城市更新成为发展重点
为了提高城市品质和竞争力，深圳将加大城市更新的力度。未来，城市更新将成为深圳发展的重要方向，将有更多的旧城区和工业区被改造和升级。
生态用地保护得到重视
社会因素
人口增长
随着深圳人口的增长，人们对住房的需求越来越大，土地资源变得越来越紧张。为了满足人们的住房需求，深圳的土地制度发生了变迁。

土地用途调整增值收益率测算研究

土地用途调整增值收益率测算研究作者：梁辉来源：《美与时代·城市版》2012年第08期>摘要：研究目的：根据相关要求，科学测算土地用途调整增值收益率（以安阳市为例），为合理确定土地评估成本法中的土地增值收益率提供依据，为政府调控土地市场及企业发展决策提供依据和参考；研究思路：依据土地用途改变前后土地收益增加值测算每个样点的土地增值收益，然后级别划分、综合测算；研究结论：就同一类土地用途调整模式下，其土地增值收益与土地级别、级别地价关系密切，符合地价区位理论。

关键词：土地价格；用途调整；增值收益率一、引言（一）研究现状目前，开展土地增值收益率测算及研究工作按主体分类大致可分三类。

一是以各地国土资源行政部门为主体，在国土资厅函（2009）311号文下发后，江苏、福建、山西等省相继下发了相关通知，组织开展辖区内土地增值收益率的测算工作，但目前尚未见公布的测算结果；二是土地评估行业内一些机构组织或单位针对土地增值收益率进行了部分研究，其中以湖北永业行资源环境研究院的研究方法及成果较为成熟，并发表了相关文章[1]；三是个别专家学者在理论上对土地增值收益率的测算方法进行了多方面探讨，但大多以理论方法为主，虽提出了一些测算思路，但未见具体测算结果。

就测算方法和思路来说，大致有两种思路，一是以成本剥离法为基础，分析宗地成本与交易价格差值，确定增值收益率，其表现为相对于成本的增值收益率；二是以不同用途土地收益差异为基础，测算土地增值收益，其表现为相对于低效土地收益值的增值。

成本剥离法在政策、内涵确定和具体操作上都具有一定的困难，从实际出发，安阳市土地交易资料相对比较完整，故本研究采用后者作为测算思路。

（二）理论基础1.地租地价理论地租是土地所有权的实现形式，一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实现自己、增值自己的形式。

马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地借以实现的经济形式”。

非农建设用地指标在城市更新项目中自由交易的制度思考

非农建设用地指标在城市更新项目中自由交易的制度思考□　刘　芳，刘成明，罗罡辉[摘　要]非农建设用地制度设计在城市化快速发展过程中，保障了集体经济组织的经济利益和发展权益，是一项较为公平的制度安排。

随着二次开发的活跃及城市更新对合法用地门槛的限制，非农建设用地产权的完整性、指标的自由可交易性及政府的地价优惠等政策支撑性，都进一步加强了非农建设用地与城市更新项目之间的关联度，促进了隐形指标交易流转市场的形成。

但是也存在政府和市场混合治理结构下治理的模糊性，且由于政策的多样性，使得指标交易不可避免存在一定的风险和质疑。

[关键词]非农建设用地；城市更新；指标自由交易[文章编号]1006-0022(2018)03-0047-05　[中图分类号]TU981　[文献标识码]A[引文格式]刘芳，刘成明，罗罡辉．非农建设用地指标在城市更新项目中自由交易的制度思考[J]．规划师，2018(3)：47-51．Research On The System Of Non-agricultural Construction Land Used In Urban Renewal Projects: Based On Free Trade Of Land Quota In Urban Renewal/Liu Fang, Liu Chengming, Luo Ganghui[Abstract] In the process of rapid urbanization, the non-agricultural construction land institution which ensures the economic interests and development rights of collective economic organization is a relatively fair institutional arrangement. Due to the land redevelopment and the limit of legal land-use, the integrity of property rights, free trade of land quota, and the support of land price policy are strengthening the correlation between non-agricultural construction land and urban renewal projects, also nurture the invisible trading market of non-agricultural construction land index. However, the ambiguity of governance still existing under the mixed governance structure of government and market, and the diversity of policy also put the free trade of land quota in the risks and doubts satiation.[Key words] Non-agricultural construction land, Urban renewal, Free trade of land quota非农建设用地是深圳在快速的城市化过程中，政府为了保障原集体和原村民的长远发展，根据人口和户数划定的发展备用地，在一定程度上体现了国家对集体土地所有权的尊重，也保障了原集体和原村民在城市化发展中的利益实现，是特殊历史时期的产物。

土地农转非政策及其增值收益分配

土地农转非政策及其增值收益分配作者：赵翠萍杜奋根来源：《社会工作与管理》2015年第04期摘要：在农地转为非农用土地的现实过程中，由于“国家征收”与“集体转用”政策差异，造成了土地增值收益归属不同主体的较大差异。

文章以土地的国家征收与农地集体转用产生的利益差别为视角，从土地农转非政策的演化，研究土地农转非政策的初衷，并非侵占农民土地增值收益；土地农转非政策作为一个变量，直接或间接影响农转非土地增值收益；土地非农化政策产生的偏差，致使农转非土地增值收益分配利益失衡：土地国家征收政策中“公共利益”需要与“经营性”需要并存，地方政府由“管理型”政府异化为“经营型”政府；农地转为集体建设用地“合法”与“非法”并存，农地增值收益分配混乱；土地补偿征用中“暴富群体”与“三无农民”并存，征地陷入“补偿困境”。

关键词：土地农转非政策；土地国家征收；农地集体转用；土地增值收益中图分类号：C912； F830文献标识码：A文章编号：1671623X（2015）04006905在农地转为非农用土地的现实过程中，由于“国家征收”与“集体转用”的政策差异，造成了土地增值收益归属不同主体的较大差异。

“国家征收”忽视农民利益诉求把土地增值收益变成了财政收益；“集体转用”损害“公共利益”需要，把由经济社会进步带来的土地增值收益留给了某局部群体或个人。

不仅出现被征收土地浪费严重、使用容积率不高的现象，而且在各级政府、土地所有者、土地使用者与农民之间产生了许多利益分配上的矛盾和冲突。

本文试图从土地的国家征收与农村集体建设用地进入市场而产生的利益分配的巨大差别这一新的视角，来研究国家的土地农转非政策以及农转非土地增值收益的分配，以期获得一点新的启示。

一、土地农转非政策的初衷：并非侵占农民土地增值收益关于土地农转非政策对农地增值及其收益分配产生的影响，目前学术界给出的正面评价不多。

一个较为普遍的观点是，国家现有的土地征收、征用以及限制集体转用政策严重损害了农民的土地权益，应该取消对农民集体转用土地政策的限制，“还权于民”，把土地增值收益归还给农民集体和农民。

第三十一期：深圳市各区集体土地使用权交易实施细则汇编

201902深圳市各区集体土地使用权交易实施细则汇编目录一、福田区福田区股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易指引（2016年11月22日） (1)二、罗湖区罗湖区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则（试行）（2016年6月17日） (10)三、南山区南山区股份合作公司集体用地开发和交易操作指引（试行）（深南集资通【2018】4号） (19)四、盐田区盐田区股份合作公司集体用地开发和交易管理指引(盐集体办【2018】31号) (33)五、宝安区(一)宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（试行）（2016年9月13日） (43)（二）宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（送审稿）（2018年修订） (54)六、龙华区（一）龙华新区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理规范（试行）（2016年8月25日） (67)（二）龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易简化操作指引（深龙华财【2017】300号） (72)七、光明新区（一）光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则（深光规【2018】15号） (75)（二）光明新区发展和财政局关于明确社区集体公司集体用地合作开发交易程序的通知（深光发财【2017】501号） (82)八、龙岗区龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则（深龙府办【2018】1号） (86)九、坪山区（一）坪山新区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则（试行）（深坪委【2015】35号） (107)（二）坪山区股份合作公司集体用地土地使用权交易实施细则（征求意见稿）（2017年12月） (120)十、大鹏新区深圳市大鹏新区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则（深鹏发财【2016】453号） (136)一、福田区福田区股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易指引（2016年11月22日）第一章总则第一条为规范我区股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易行为，维护股民根本利益、促使集体资产保值增值、促进社会和谐稳定，根据《中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字【2016】55号）制订本指引。

浅谈基于用地价值评估的城市更新模式研究

浅谈基于用地价值评估的城市更新模式研究发布时间：2022-10-08T07:29:54.477Z 来源：《新型城镇化》2022年19期作者：肖裕轰[导读] 近年来，国家对用地价值评估的城市更新模式加强了关注，需要积极加强对老旧小区以及危楼等楼房改造，并能落实城市更新行动配套政策，以此丰富对城市的开发建设内容，并能通过经济增长的形式，积极探索出联动政策实施路径，优化城市更新模式。

广东晟峰土地房地产资产评估咨询有限公司广东广州 510000摘要：近年来，国家对用地价值评估的城市更新模式加强了关注，需要积极加强对老旧小区以及危楼等楼房改造，并能落实城市更新行动配套政策，以此丰富对城市的开发建设内容，并能通过经济增长的形式，积极探索出联动政策实施路径，优化城市更新模式。

关键词：用地价值评估；更新模式；实施方式本文结合城市现状进行调研，对存在的问题进行深化分析，探讨其城市更新模式，进行城市模式归纳总结，为城市更新实践工作提供价值参考。

一、基于用地价值评估的城市更新的存在问题首先，是资源闲置方面，由于许多厂房会出现闲置状况，例如，部分锅炉房旧址，不能将其利用价值充分发挥出来，导致公共空间不能充分利用，这与使用空间产生了诸多矛盾。

再有，流程过于烦琐，由于项目审批时间过长，导致改造的效率严重降低。

不仅如此，在周期回报方面，由于前期需要进行较大的资金投入，短时间内效益无法获得提升[1]。

除此之外，社区治理方面存在严重不足，社会作为多元化主体有着多种个性化需求，这在社区改造方面以及治理方面的实施途径较为缺乏。

尤其是在社区改造问题方面非常多，项目在实施改造愿景目标需要针对性对城市进行更新改造。

需要积极构建城市更新模式，能够将限制资源进行有效利用，以此满足社区对空间的使用需求。

再有，能够有效落实降低风险政策，必能实现对审批流程的简化制定，同时也能降低资金压力，有效提高对项目建设改造效率。

不仅如此，还需要降低对城市更新时间，能够有效降低交易成本，在进行对改造项目改造后，可以获得闲置土地多年的使用权，可以进行充分利用，获取一定收益，实现城市长远发展目标[2]。

深圳农地入市政策浅析

深圳农地入市政策浅析摘要：深圳在率先进入高度城市化的同时，也较早面临用地紧约束的难题。

农地入市成了深圳继城市更新、土地整备后新的开发存量土地、寻求城市发展空间的方式。

由于深圳两次大规模转地造成的历史遗留问题，使得深圳的农地有特殊的涵义，本文以深圳规土委近期发布“关于农地入市”的文件为切入口，探讨深圳农地入市的前世与今生、推进障碍及疏导路径，尝试探明深圳农地入市的前路。

关键词：深圳农地入市；存量土地开发；疏导路径1引言西方先哲威廉•配弟说“劳动是财富之父，土地是财富之母”。

土地作为三大生产要素之一，是推动城市化的载体。

深圳在早期城市化中享受土地带来的巨大红利，在向纵深发展中也凸显用地难题。

根据2012年国务院批准的《广东省深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》，2020年前深圳建设用地总量必须控制在976km²以内，而2011年建设用地已经达到932 km²，这意味着在规划期内剩余十年里，土地指标总额不足44 k㎡。

另一方面，全市约有400平方公里的城中村用地，权属混乱不清，土地集约利用程度较低，与其区位上实际价值相差甚远，客观上造成土地资产的沉淀和浪费。

开发存量土地，成了深圳化解“土地增量指标紧控，部分用地却低效利用”矛盾的一把利剑。

自2012年以来，经国务院、广东省联合批准，深圳启动了城市更新、土地整备、农村集体土地入市等土地二次开发模式，成为拉动开发存量土地的“三驾马车”。

今年1月，规土委修订《深圳市未完善征（转）地补偿手续用地入市流转办法（征求意见稿）》（下文简称《办法》），再次发力助推农地流转。

深圳经过1992年和2004年两次大规模转地后，市域范围内的土地全部转为国有，两次转地导致深圳的“农地”与国内其他省市的“农地”含义是不同的。

深圳的“农地”，一部分是统征统转过程中按相关规定划定给原农村集体经济组织继续使用的留用地，如非农建设用地、征地返还用地等；一部分是《办法》所指的未完善征（转）地补偿手续用地，是在城市化过程中，土地权益尚未充分理清，所有权为国有但实际被原农村集体经济组织使用的用地。