城市规划区范围内征收集体土地房屋拆迁补偿安置工作的实践与探索

２００８・５
１１８
Ｍｏｄｅｒｎ　ｓｃｉｅｎｃｅ
摘要　：随着城市建设的不断推进，城市规划区范围内征收集体土地房屋拆迁补偿和安置工作日益成为各级政府需要面对的问题。

本文以泰兴市为例，对如何建立健全征收集体土地房屋拆迁补偿安置工作制度，以及加大集体土地拆迁安置房的建设进行总结，并对实践工作中存在的问题进行思考和探索。

关键词：集体土地；房屋拆迁；补偿安置 征收集体土地房屋拆迁补偿安置工作是当前城市建设的热点和焦点工作，是实现经济社会又好又快发展的关键工作。

近年来，泰兴市逐步完善征收集体地土地房屋拆迁补偿安置政策，详细制定拆迁安置房建设规划，不断加大拆迁安置房建设力度，对于切实维护集体土地被拆迁人的合法权益、稳步推进城市建设步伐，进行了卓有成效地实践和探索。

一、建立健全城市规划区范围内征收集体土地房屋拆迁补偿安置制度
（一）制定征收集体土地房屋拆迁补偿安置的原则、依据和程序。

按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二条第二款的规定，因城市开发建设征用集体土地实施房屋拆迁的，其拆迁补偿安置办法由设区的市人民政府参照本条例另行制定。

鉴于泰州市一直未出台集体土地房屋拆迁办法，泰兴市于２００５年６月颁布实施《泰兴市征收集体土地房屋拆迁补偿安置暂行办法》。

该办法本着规范城市规划区范围内集体土地上的房屋拆迁行为和维护被拆迁当事人的合法权益的原则，依据《江苏省土地管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等规范性文件，由市建设局负责对集体土地上的房屋拆迁工作实施监督管理，市国土资源局负责与房屋拆迁有关的土地管理工作。

该办法规定被拆迁人房屋按重置价予以补偿，房屋重置价由有资质的房地产评估机构，按照所拆房屋合法建筑面积的重置价格结合成新计算；安置方式实行货币补偿或产权调换，产权调换以公寓楼安置为主。

（二）明确拆迁补偿安置的操作细则和规程。

针对城市规划区范围内村民房屋拆迁产权面积难以认定和集体土地房屋拆迁补偿标准明显偏低等实际问题，该市先后出台了《关于同意城市规划区村民房屋拆迁产权面积认定意见的批复》、《泰兴市城市新区征收集体土地房屋拆迁补偿安置实施细则》和《泰兴市新区二期工程房屋拆迁补偿安置实施方案》等实施细则。

１、严格界定被拆迁房屋合法建筑面积。

按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

实际操作中，很难简单地界定集体土地及房屋产权的合法性。

该市本着严格服从土地和房屋产权管理，兼顾被拆迁人权益的原则，以是否是集体经济组织成员和是否在２００２
年４月９日城市规划区冻结个人建房审批前建房，这两个原则来确认其合法建筑面积。

２、合理确定拆迁补偿和安置方式。

按照《江苏省土地管理条例》第２６条规定，“对征收集体土地地面附着物（指房屋及其他建筑物、构造物）的补偿费，按重置价格结合成新确定”。

３、灵活确定腾房交验的形式。

产权调换中由先签约并腾房交钥匙的被拆迁人先行选择，以签约号和腾房交钥匙号的平均值确定被拆迁人选择成套住宅房、复式住宅房和连体三层住宅房的顺序，复式住宅房和连体三层住宅房选完为止。

被拆迁人应按约定的时间交房交地，拆迁人验收合格后方可支付全部拆迁补偿费。

４、妥善安排特殊群体的拆迁补偿安置。

一是保障特殊困难户的最低补偿标准。

对被拆迁人具有本市常住户口，在城市规划区内仅有被拆迁房屋一处住房且在该房屋中实际居住，其获得的货币补偿金额低于６万元（指房屋的市场评估价，不含装饰装潢等费用）的，按６万元标准给予补偿。

被拆迁人获得最低标准补偿后仍无力解决住房的，由政府对被拆迁人提供成套城镇廉租住房或租售经济适用房等方式予以安置。

二是就近安排被拆迁户中的“五保户”。

对于被拆迁户中经民政部门认定的“五保户”，由市民政部门或镇人民政府就近安排到敬老院，入院费用按政府统一规定的标准执行。

二、加大集体土地拆迁安置房
的建设力度
２００５年以来，泰兴市先后推出５宗安置房建
设，累计建设用地面积２５万多平方米，建筑面积近３０万平方米，满足了新区建设及旧城改造中的拆迁安置需要。

（一）公开招标带资建设单位建设安置房。

２００５年８月，泰兴市土地开发储备中心公开招标学院路西侧安置房的带资建设单位，泰兴镇建筑安装工程公司以６７２２．７９１９万元的报价（不含附属设施）中标。

该地块土地面积６．１６公顷，规划建设２２幢６２４套安置房，建筑总面积９．１２万平方米。

（二）挂牌出让土地使用权再统一回购安置房。

２００６年８月，泰兴市国土资源局公开发布跃进河北侧、跃进河南侧、学院路东侧和东三环东侧四宗１６１９１２．９４平方米国有土地使用权，由受让人开发建设限价定向销售安置房，竣工交付时由政府组织相关部门进行分户验收，综合验收１个月内由国土资源局提供拆迁安置户名册和安置方案，开发商直接与安置户签订商品房销售合同后，政府与开发商一次性结清房款。

（三）安排出让地块中的安置房建设规划。

近年来，先后在龙河湾地块、粮食局地块、灯具厂地块、特校东侧地块和水泥制品厂地块安排适量整幢或整单元的安置房，累计安排安置房建筑面积１０平方米。

既满足了旧城改造地块的回迁需要，又为周边集体土地拆迁户提供了足量和合适的安置房源。

三、城市规划区集体土地拆迁
补偿安置的问题和思索
近年来，该市结合旧城改造和城镇建设，在城市规划区范围内征收集体土地拆迁安置工作中，不断完善拆迁补偿安置制度，切实维护被拆迁农村居民利益，取得了显著的成效。

但是由于城市和农村发展的差异和城乡居民生活习惯的区别等原因，仍然存在许多值得思考和改进的问题：
（一）要建立完善征收集体土地房屋拆迁的法律和法规。

目前，我国对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无明确规定，行政法规、规章的适用范围为国有土地上的城市房屋拆迁补偿。

而国有土地和集体土地在所有权主体、性质及管理方法等方面存在诸多差异，直接参照城市房屋拆迁补偿显然是不合理的，致使农村集体土地房屋拆迁遇到许多难以解决的问题。

因此，为规范集体土地征收补偿行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于征收集体土地房屋拆迁补偿安置条例十分必要。

（二）要完善征收集体土地房屋拆迁安置的补偿原则、标准和程序。

第一，要严格区分基于公共利益的土地征收和出于商业开发目的的土地征收；第二，要制定统一的拆迁补偿标准和安置方式；第三，要规定严格的法律程序，规定严格的拆迁程序，包括听证、评估选择、补偿标准公示等；第四，要赋予被征收集体土地房屋所有权人的诉讼主体资格，使其通过诉讼获得司法救济；第五，要明确因拆迁损害第三人利益时，承租经营者等第三人应获得司法救济的权利。

（三）要明确合法的拆迁主体资格。

在征收集体土地房屋拆迁的实际操作过程中，拆迁主体比较混乱，有些拆迁主体是县、区政府，有些是乡、镇政府，还有的是无拆迁资质的有关部门，实际操作很不规范。

目前，我国还没有一部可操作性的征收集体土地房屋拆迁的法律法规，但根据现行法律法规还是应按照土地管理法的相关规定，由县、区以上土地管理部门组织实施拆迁或委托有资质的拆迁单位实施拆迁为宜。

（四）要保障被拆迁农民的居住和生活水平不降低。

一是要保证被拆迁农民的居住水平不降低。

要按照现代住宅小区的要求进行配套建设，严格按照国家强制性规划要求进行设计，确保道路、绿化、污水管网等基础设施和物管技防设施全部到位。

针对农民原有的居住习惯，可以结合新农村建设，因地制宜地建设新型农民小区；二是保障被拆迁农民的生活水平不降低。

对于利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置，以及涉及的租赁关系等要进行明确规定，对房屋所有人及第三人应充分给予政策倾斜，可以参照城郊营业用房的价格给予适当补偿，也可以在保证拆迁安置房的同时，优惠安排营业用房给其出租或获取经营收益。

　城市规划区范围内征收集体土地房屋拆迁 补偿安置工作的实践与探索
◎张　斌
（江苏省泰兴市国土资源局 ２２５４００）
今日论坛
ＪＩＮ　ＲＩ　ＬＵＮ　ＴＡＮ。