2014年昆山市场报告

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
昆山楼市— 2014年成交排名 2014年全市商品住宅成交量排名TOP20
项目 首创悦都 可逸兰亭 万科蜜糖小镇 绿地21新城 中南世纪城 常发豪郡 世茂东外滩 华润国社区 花桥裕花园 颐景园 阳澄春晓苑 建滔裕景园 苏州印象欧洲 香溢紫郡 千灯裕花园 绿地理想家园 九方城 森隆满园 江南理想佳园 张浦裕花园 领取销许 1218 1689 1953 2236 1109 1507 1516 1148 2178 1169 2142 1405 802 578 648 926 874 1014 637 750 成交量 1711 1668 1614 1571 1557 1535 1308 1168 1033 983 937 931 761 747 743 672 666 661 584 562
7916
2014年累计供销数据
推盘量 9112
成交量 8770
Hale Waihona Puke 板块降温明显，每月成交量均低于13年同期
板块情况—花桥板块
成交量 2012年 2013年 2014年 6241 14694 9462
增幅 135% -36%
94 15
2013年土地出让数据
地块数 住宅 商业、 办公 16 43 推出土地面 推出建筑面积 推出总价 积(万㎡） （万㎡） （万元） 139.01 237.43 303.64 606.51 461366 798429 土地 属性 占比 17% 地块数 住宅 2 6
2014年土地出让数据
推出土地面 推出建筑面 推出总价 土地属性 积(万㎡） 积（万㎡） （万元） 占比 13.86 41.57 34.64 12.64 103913 148980 13% 40% 47%
上半年受信贷环境影响，各地成交持续走低
经历过2013年全国热销后，进入2014年后，信贷环境持续收紧（各地银行收紧贷款额度，局部提高贷款“门
槛”），在加上购买力供给不足，楼市利空言论再次密集出现等，使得上半年整体楼市较13年同期下降33%。

下半年“限购”“限贷”相继取消，政策调控逐渐转向市场调控
限购松绑： 呼和浩特发 布更正声明 ，成国内第 一限购松绑 城市。
限贷松绑：央行、银监会共同发 布《关于进一步做好住房金融服 务工作的通知》，1.三套限贷令 取消；2.二套房贷大放松：现持 一套房贷还清，则二套普通房按 首套贷；3.针对外地人的限贷令 取消；4.鼓励银行业金融机构通 过发行住房抵押贷款支持证券（ MBS)、发行期限较长的专项金 融债券，定向投放房贷。
板块 花桥 城东 城北 城西 陆家 张浦 千灯 巴城 成交量 9462 8770 7205 5969 3891 2646 2578 2567
2851 张浦 1862 南部水乡 1147 城中 63602 合计
南部水乡 2141 城南 1994 城中 676 合计 47899
2014年，虽然花桥板块成交量下降36%，但依旧位于全市各板块成交头名位置，并且占据全市成交量 20%；城东、城北、城西板块位列2-4位；陆家板块成交量下降高达52%，下降至板块成交量中游位置。

板块成交量下滑，难阻花桥蝉联全市榜首
板块情况—板块成交占比
2013年全市各 板块成交数据
14694 9106 8727 8076 7175 3823 3252 2889 花桥 城北 城东 陆家 城西 千灯 巴城 城南 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 -
2014年全市各 板块成交数据

土地成交量进一步下滑，成交地块基本以底价成交
土地成交数据
成交量 成交土地面积 成交建筑面积 (万㎡） （万㎡） 537.53 1186.60 推出总价 （万元） 1349858 成交总价 （万元） 1635253 溢价率 21%
昆山楼市—土地成交
土地成交量进一步降低，同时土地溢价率 下降明显，综合4%的土地溢价率基本处于底价 购地。
市场环境解读
全国政策调整
昆山2014年市场走势
主要板块市场情况
2014年总结
“淡定年”
退烧的2014年 是中国楼市高烧降温，业绩、量价回调、房地产回归市场化的年份，是被迫淡定的年份
“市场年”
市场化的2014年 年份 是中央调控退出楼市，地方自主调控房价，去行政化的年份，“无形的手”重新归来的
全国政策调整
市场环境解读
全国政策调整
昆山2014年市场走势
主要板块市场情况

花桥、城北两大板块库存远超其他板块
板块情况—板块库存
近三年以来，昆山全市库存量持续攀高，截止到2014年12月底，累计库存高达92025套，按照2014年月均去化3991套计 算，需连续去化23个月。
各板块中，花桥、城北板块整体成交量高于其他板块，分别占据整体库存量的21%、16%，去化压力远高于其他板块。
合计
8837
成交量 1711 1571 1557 1308 931 342 207 124 95 70
城东板块成交前10名项目共计推盘8837套，占板块累计推盘96%；前10名项目共计成交7916套，占板 块累计成交90%。板块供销较为集中。（本项目成交量占板块20%） 板块共计有4个项目成交破千套，成为破千项目最多板块。 城东板块形成以首创、中南、绿地、世茂、建滔五项目为首的第一集团，并且成交量远超第二集团。

全年各板块供货充足，成交量下降至库存量进一步上涨
板块情况—板块供销
全市11个板块中，仅城中、巴城两板块成交量略高于上市量，板块库存量有所下降， 其他9大板块整体
库存量均有所上涨。
花桥、陆家、城南三大板块供销比达到2:1，供销倒挂明显。

2014年仅城东板块成交量未跌，其余板块成交量缩水明显
板块情况—成交走势
各板块中，城东板块成为唯一成交量未跌的主要板块，成交量维稳（南部水乡板块成交量较2013年上涨），其他板块成交量均出现明显的下滑。 主要板块中，陆家板块降幅全市第一，降幅为52%；花桥板块降幅为36%；其他板块降幅均在20%左右。 虽多数板块成交量较2013年下降明显，但板块成交量依旧高于2012年。
全市土地出让中， 2014年，商品房 （住宅、商业、办公） 地块出让进一步降低， 仅占比53%，全年 仅8幅地块出让。
商业、 46% 办公 37%
其他
35
176.86
315.88
144481
其他
7
18.61
22.30
9891
合计
94
553.30
1226.03
1404276
合计
15
74.03
183.31 262784

全市成交“大户”集中地，2014年“价格战”成为板块代名词
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
板块情况—城东成交排名
2014年城东板块商品住宅成交量排名 TOP10
首创悦都 中南世纪花园 绿地21新城 世茂东外滩 建滔裕景园 玫瑰湾 珠江御景 东晶国际花园 左岸尚海湾 阳光水世界 推盘量 1218 2236 1109 1516 1405 582 172 0 598 0
全市库存量为92025套，按照2014年月均去化3991套计算，需连续去化23个月。

告别13年“暴利”楼市，14年市场回归平稳
昆山楼市—近年成交对比
成交量 2012年 2013年 2014年 41200 63602 47899
增幅 54% -25%
2014年全年，全市共成交47899套，较13年全年下降25%。 全年楼市除春节期间外，每月成交量较为平稳，并无明显波动；年底阶段，并未复刻14年同期成交量暴增楼市，仅在10月出现小幅微涨。 虽然全市楼市较2013年下降明显，但整体成交量略依旧高于2012年，昆山楼市呈现平稳上涨趋势。
昆山楼市整体遇冷，土地出让大幅缩水
土地出让数据
推出量 出让土地面积(万㎡） 出让建筑面积（万㎡） 出让总价（万元） 553.30 74.03 1226.03 183.31 1404276 262784
昆山楼市—土地出让
相较于2013年，2014年土地出让数
量下降明显，推出地块量下降84%。
2013年 2014年
1月 3月4日
市场 数据 2014 政策 走向
主要城市成 交量持续走 低，“金三 银色、四” 不在。
3-4月
价格首降：全国70 大中城市住宅销售价 格环比下降0.16%， 自2012年6月以来 23个月首降
6月18日 6月26日
各地成交量持续低位 徘徊，“限贷”政策 松绑对楼市无明显效 果。
7-9月 9月30日
楼市两极化：限购楼市两极 化分化严重，成都、杭州等 城市成交量止跌回暖；天津、 济南等地成交量持续下降。
10-12月 11月
双向调控：全国“两会”召 开，提出了房地产市场“双 向调控”的观点：一线城市 的住房用地供应量有望较快 增加；对部分二三线城市， 要高度关注其“住房存量过 大、房价较快下降”的趋势。
2013年
93
2014年
11
40.08
89.30
87116
90458
4%
2013年土地成交数据
地块数 住宅 15 43 35 93 成交土地面积 (万㎡） 123.24 237.43 176.86 537.53 成交建筑面积 （万㎡） 264.21 606.51 315.88 推出总价（万 成交总价 溢价率 元） （万元） 406948 798429 144481 1349858 520033 968161 147059 1635253 28% 21% 2% 21% 住宅 商业、 办公 其他 合计 地块数 0 4 7 11