生活艺术馆——黑弧：深圳华侨城波托菲诺纯水岸4期VI延展提案(含平面)2018-68页.ppt
中国地产广告十年金榜
地产广告十年金榜一．十佳楼名1．云深处（深圳）2．草山先生住所（台湾）3．寒舍（苏州）4．长城脚下的公社（北京）5．蔚蓝海岸（深圳）6．波托菲诺（深圳）7．香榭里（深圳）8．西郊庄园（上海）9．赛维纳（深圳）10．四季花城（中国）二．十大广告语1．碧桂园——给你一个五星级的家2．南国奥园——运动就在家门口3．祁福新村——精英卫星城4 4．现代城——SOHO现代城5．蔚蓝海岸——中国高尚人文社区6．熙园——修身齐家报天下7．星河湾——一个心情盛开的地方8．阳光棕榈园——日子缓缓，生活散散9．世纪村王府——人生亦变，王府永恒10．四季花城——一个美丽的地方三．十佳标志1．四季花城2．蔚蓝海岸3．建于果岭上的上层建筑4．绵绣江南5．丽江花园6．南国奥林匹克花园7．星河湾8．香水之约9．金域蓝湾10．波托菲诺四．中国地产广告之最1．最实效的创意。
桃源居（深圳）——七岁可上清华！前博思堂戴仲华之作，一聪明活泼的女孩儿，一剂真正的USP，通杀天下可怜父母。
博思堂鼎盛时期的作品，令同案作品显得矫揉造作，相去千里；也再次证明了小戴的创意能力要高于马一丁、罗大佐之流，仅此可见一斑。
原文引用：七岁可上清华！七岁的孩子上清华这似乎有些不可思议，但在宝安桃源居这确实是事实。
9月29日深圳清华实验学校入驻桃源居举行签约仪式，明年九月开学，学区总占地16万平方M，规划有清华幼儿园、小学、初中、高中。
所有学校均按国家规范设置，师资力量一流，针对桃源居业主采用优先、优价、优惠入学政策。
社区内，不仅为孩子准备了教育一体化的配套设施，还附设子女家政培训中心。
在这里无论您的年龄大小都能找到人生中每一个阶段的在校学习机会，让您体会到真正大社区给您带来的方便与优越。
2．最具沟通力的创意。
草山先生住所（台湾）——一“草山生活”系列六款。
台湾高手詹伟雄之作，恬静平和、洗尽沿华的心情片断，借朴实、冲淡的构图执行娓娓道出，可谓淋漓尽致。
之后詹的离去，是中国广告的损失。
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
本报告是严格保密的。
展示单位
1、在入户大堂设置服务岗，迎接到访客户，并指引客户前往 电梯间乘坐电梯； 2、在电梯间安排服务人员为客户按电梯按钮，引领客户乘坐 电梯； 3、在展示单位安排管家欢迎客户；
销售中心
1、参观完样板房的客户在销售代表带领下乘坐电频车返回售 楼处； 2、将诚意客户再带回售楼处洽谈。
备注：现场销售人员统一服装，展示单位服务人员统一着装并与其他物业人员相区隔，保安人员佩戴 白色手套，电频车司机、展示单位服务人员配备对讲机。服务人员进行专业培训后上岗服务。
[案例适用范围]： 在淡市下，市场顶级豪宅项目的营销方式。本案将从软、硬件提 升，宣传推广、营销活动等几个方面进行全面解读。
本报告是严格保密的。
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项目基本情况介绍
华侨城·波托菲诺
波托菲诺地处深圳华侨城 腹地，规划占地80万平米， 建筑面积108万平米，整 体容积率仅1.35， 以意大利著名的旅游风光 小城PORTOFINO为蓝本， 结合华侨城旅游文化，自 然山水资源特点， 是目前深圳市区内规模最 大、密度最低的纯大户型 高端社区之一。
2、在咨询台设置资料架摆放项目资料，为需要资料的客户派
发项目宣传资料
3、若客户有意向，则带领客户到二楼为客户讲解模型，并与
客户在洽谈区洽谈
4、吧台服务人员为客户送上茶点
本报告是严格保密的。
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项目成功的关键举措：练内功——现场服务
看楼通道
1、销售人员带领意向客户乘坐电频车参观展示单位，并提供一 对一的全程陪同服务； 2、在小区入口设置保安岗亭，放行看房客户，并向客户致敬；
８、对地下停车场进行重新粉刷和清洁，并增加导 示系统，同时，在停车场内设置专属的看房客户VIP 专用停车位，增加客户的尊贵感；
波托菲诺
纯水岸六期
纯水岸6期别墅位于燕栖湖畔，部份单位可观湖岸美景及原生荔枝 林景观，是波托菲诺别墅区愈稀缺愈珍贵的临湖别墅产品，纯水岸六 期仅18席联排别墅，占地面积17758平方米，平均每席占有980平方米 的良木稀土，户均建筑面积约390-460平方米，容积率仅仅0.42，每户 配两个车位。 纯水岸六期创新户型“T-house”是联排别墅的全新超越版，媲美 独立别墅，是华南地区首个“T-house”产品。更是享誉2008上半年深 圳房地产界，创造出一周售罄24套均价约3000万元/栋的纯水岸五期别 墅的升级产品。 用地面积：17758平方米 建筑面积：7490平方米 建筑覆盖率：22% 建筑容积率：0.42 建筑类型：TOWNHOUSE 户数：18栋 户均面积：390平方米—460平方米 建筑层数：3层（地上） 建筑层高：一层3.6米（客厅6.9米），二层3.3米，三层3.6米 车位：每户配2个车位，共36个 景观设计：KEL其利建设(加拿大) 建筑设计：香港华艺设计顾问(深圳)有限公司、北京中外建建筑设 计有限公司
纯水岸六期
纯水岸六期鸟瞰图
纯水岸七期
纯水岸7期占地面积21476.47平方米，总建筑面积95517平方米， 计入容积率建筑面积65500平方米，规划包括：2栋28层高130套的全 复式房，靠入口路边，分270和340平方米两种户型；北面1栋国际公寓， 不对外销售。
纯水岸八期
纯水岸九期
波托菲诺纯水岸九期位于华侨城片区，片区面积16.35平方公里， 规划人口18.8万人，本片区由居住、旅游、高科技产业三大功能组成， 是深圳市重要的市级旅游服务基地之一和南山区环境优美、设施完善、 认同感强的高尚生活社区。
波托菲诺总体规划
波托菲诺位于深圳市华侨城西北部，以意大利著名的旅游风 光小镇PORTOFINO为蓝本，将优雅地中海风情与华侨城旅 游文化完美结合，结合华侨城的自然山水资源特点，以7万 平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖为灵魂，建筑依地势而建， 被华侨城城区道路自然分为“纯水岸”、“天鹅堡”、“香 山里”三大居住组团，总建筑面积逾百万平方米。各居住组 团规划有沿湖独立别墅、Townhouse、多层、小高层和高层 等多种类型的高尚住宅，以及意大利风情的商业街、水岸广 场、钟楼、会所和沿湖木栈道、湖畔咖啡座等，营造了极具 人文气息的高尚生活。深圳华侨城既是深圳最知名的区域又 是华侨城集团总部所在地。总占地6平方公里，区域版图东 起侨城东路、西至沙河西路、北起侨香路、北环大道、南至 滨海大道。 规划紧抓“水”的主题，把水面呈“枝”状垂直锲入组团内 部，由此带来的广阔水面能为高层住宅和TOWNHOUSE所 共享，再现未来水岸生活场景，与此同时因水而生的丰富景 观资源也为社区主题生活的开展和底层商业价值的最大挖掘 带来可能。
【产品管理】深圳华侨城—波托菲诺豪宅别墅作品系产品案例_4P
电子商务产业背景及地位
在我国至1998年开始发展电子商务以来，他也惊人互联网，IT，计算机速度蓬勃发展，几乎各行各业都在电子商务方面有所成就。电子商务现在占全国总消费水平互联网，IT，计算机13%,而且正在以高速互联网，IT，计算机增长速度发展。
XXX(你选择互联网，IT，计算机商品类型)发展现状分析
我研究互联网，IT，计算机互联网，IT，计算机，网络现在络上最热门互联网，IT，计算机几款游戏，也互联网，IT，计算机，网络游戏玩家人数最多互联网，IT，计算机热门游戏。而且这些游戏玩家大多数为了在游戏当中更好地展示自己互联网，IT，计算机本领和霸权主义，多数都愿意花人民币来装备自己互联网，IT，计算机游戏角色，让他们变得更加互联网，IT，计算机强大，从而显示出自己互联网，IT，计算机英雄气概。这当中就有了市场，商家就有了实现盈利互联网，IT，计算机手段，而且这些潜在互联网，IT，计算机用户会源源不断互联 网，IT，计算机充值来装备自己互联网，IT，计算机游戏角色，让游戏当中互联网，IT，计算机领主互联网，IT，计算机地位得到稳固， C2C电子商务平台现状分析
我主要对淘宝进行互联网，IT，计算机研究，它互联网，IT，计算机，网络一个综合性互联网，IT，计算机平台，里面有各种各样互联网，IT，计算机商家，和庞大互联网，IT，计算机消费用户群体。也互联网，IT，计算机，网络目前中国电子商务领域中互联网，IT，计算机领头羊、主力军。淘宝互联网，IT，计算机，网络更开始起步络创业者最好互联网，IT，计算机选择之一，淘宝去年一年互联网，IT，计算机消费金额互联网，IT，计算机，网络一万亿。这互联网，IT，计算机，网络一个多么大互联网，IT，计算机数字，而且这些交易金额都互联 网，IT，计算机，网络由成千上万互联网，IT，计算机CtoC商家来独立完成互联网，IT，计算机。可见淘宝互联网，IT，计算机价值所在，并且淘宝互联网，IT，计算机，网络中国电子商务领域互联网，IT，计算机一个里程碑式互联网，IT，计算机标榜，他最先实现了络交易互联网，IT，计算机可行性，安全性、便捷性、等等。
淡市营销成功案例总结分享
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项目成功的关键举措：造势——宣传推广
动 作 分 解
月份 广告日期 2008-4-18 2008-4-24 2008-4-24 2008-4-25 2008-4-29 2008-5-1 2008-5-3 2008-5-8 2008-5-9 2008-5-16 2008-5-29 2008-5-30 2008-6-2 2008-6-2 2008-6-2 2008-6-2 2008-6-4 2008-6-5 2008-6-6 2008-6-9 2008-6-9 2008-6-13 媒体名称 特区报 南方都市报 南方都市报 商报 特区报 三联生活周刊 周末画报 南方都市报 特区报 特区报 晶报 特区报 21世纪经济报道 经济观察报 中国房地产报 三联生活周刊 晚报 商报 南方都市报 新闻周刊 第一财经日报 特区报
项目成功的关键举措——练内功，现场展示
５、将临时销售中心进行重新包装，增加导示系统，重新设置 模型区和洽谈区，增加吧台服务，完善销售中心接待功能；
６、对入户大堂进行重新包装，增加配饰和桌椅，全面提升展 示效果；
动作分解
７、对电梯间进行重新包装，增加灯光，并安装亚克力板，做 好成品保护，在细节上体现豪宅品质； ８、对地下停车场进行重新粉刷和清洁，并增加导示系统，同 时，在停车场内设置专属的看房客户VIP专用停车位，增加客 户的尊贵感； ９、针对目前剩余集中的单位新增样板房，同时对部分顶层单 位增加隔板，突出其优势，提升展示效果，便于销售引导。
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项目成功的关键举措：借势——营销活动
深圳黑弧-波托菲诺纯水岸商业街策略包装建议
提案结束
谢谢！
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.1920.10.19Monday, October 19, 2020 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。21:25:3121:25:3121:2510/19/2020 9:25:31 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.10.1921:25:3121:25Oc t-2019- Oct-20 加强交通建设管理，确保工程建设质 量。21:25:3121:25:3121:25M onday, October 19, 2020 安全在于心细，事故出在麻痹。20.10.1920.10.1921:25:3121:25:31October 19, 2020 踏实肯干，努力奋斗。2020年10月19日下午9时25分 20.10.1920.10.19 追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年10月19日星期 一下午9时25分 31秒21:25:3120.10.19 严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年10月 下午9时 25分20.10.1921:25Oc tober 19, 2020 作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2020年10月19日星期 一9时25分31秒 21:25:3119 October 2020 好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。下 午9时25分31秒 下午9时25分21:25:3120.10.19 一马当先，全员举绩，梅开二度，业 绩保底 。20.10.1920.10.1921:2521:25:3121:25:31Oc t-20 牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。2020年10月19日 星期一9时25分 31秒M onday, October 19, 2020 相信相信得力量。20.10.192020年10月 19日星 期一9时25分31秒20.10.19
华侨城内刊软文
优质生活的创想家OCT WEEKLY华侨城房地产公司专刊OCT主要内容提炼：1、产品介绍：1）波托菲诺·纯水岸9期原创纯粹湖境大宅波托菲诺，以意大利著名的旅游风光小镇PORTOFINO为蓝本，将优雅的地中海风情与华侨城旅游文化完美融合，并结合华侨城的自然山水资源特点，以7万平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖为灵魂，建筑依地势而建，与珑珍自然合二为一。
至今建成已11年的波托菲诺社区，其中的建筑产品无疑是整个深圳业内的最高参照。
在有着“深圳第一豪宅区”之称的华侨城，从早期的别墅、到小高层，再到高层建筑，波托菲诺·纯水岸的产品类型无疑是整个深圳产品类型最全面、最成熟的社区。
波托菲诺·纯水岸九期，位于波托菲诺社区核心地区，项目住宅产品由2栋建筑组成，总户数205套、设计了385个车位。
全部为240~300平方米非合拼户型，搜罗整个深圳，也再难找出第二个如此大户型的非拼合高层建筑，足以媲美别墅。
2）波托菲诺·纯水岸高居住姿态历久弥新的生活味道“懂得对时间的消费，才算得上真正的波托菲诺生活”。
今天，当我们再次探讨波托菲诺生活价值时，这句被刻在波托菲诺会所巨大的拱门旁的“温馨提示”，提醒着每个踏足华侨城的人，也影响着对中国高端住宅的发展。
居高之处，一览众山、湖、岛、湾区景观，是纯水岸九期的建筑居住姿态。
也正是波托菲诺·纯水岸九期建筑高度的又一次突破，以及所能享受到的视野景观资源，纯水岸九期所在的区位，甚至还可称得上整个波托菲诺的风景台。
纯水岸是对时间的精到理解，然后得以沉淀；是时间醇厚品质上的创新升级。
华侨城地产26年卓越品牌；11年波托菲诺人文社区；构建于华侨城6平方公里优质生活资源之上；欧式皇家园林、高尔夫、燕晗山、欢乐谷多重景观；深圳湾无敌海景一览无遗；现代感设计，三梯三户/两梯两户;双入户大堂尊崇匹配。
波托菲诺作为5A级景区内唯一的大型社区，凝集了一群富有生活品位的人们。
深圳华侨城
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开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）
3、华侨城旅游地产的利润模式
华侨城房地产项目的销售有个规律，一般是开盘当天就销售1/3，一年之内卖掉90%多。 地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。
主题配套 低价拿地 成就高利 润率 先旅游后 地产带来 超高利益 公园拉动 项目均价
高利润是华侨城做强的驱动器
商务居住激发社区新活力 波托菲诺有很多开放的表现形式，例如它公共的商业街、水岸广场，以及作为标志性建筑的钟楼，都是居民交流和参与社区活动的地方。 这些开放性场所的存在，从空间层面上打破了封闭的居住形式，在一定程度上促使人们形成更加开放的居住心理。 社区里面引入了完全对外开放的酒店式公寓。它的对象主要是外地来深的商务人士，以及一些外国人。
的滚动发展，已成为国内投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园。
是华侨城的第四大主题公园； 运用现代休闲理念和高科技成果兴建； 项目占地面积17万平方米 该公园在功能上突出了参与性、娱乐性，与原有三大主题公园形成互补； 并运用了多项现代科技与旅游成果，其中欢乐谷四维动感影院是亚洲的第一座动感影院，欢乐谷的玛雅海滩水公园获1999年国 际水公园“行业创新奖”。
3大主题公园
云海谷2大高尔夫球场
4座主题酒店
3大主题小镇
茶溪谷 云海谷 大峡谷
18洞公众高尔夫球场 18洞会员高尔夫球场
世联波托菲诺典型案例总结
恭喜
5月， 借五期开售、营销中心开放之机，四期顺势热销8套，获“08年上半年豪宅销售总冠军
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应变—因市而变 破局—破而后立 追击—盛勇追击 定江山
7-9月， 市场风云变化，策略及时调整，下半年战略布局：1、四期精装特惠单位。2、针对难 点户型开放全新样板房。3、筹划六期别墅新一轮的造势。 10月， 借势黄金周、全新样板房开放、释放新一轮折扣，四期单月成交17套，创新高 11月， 六期别墅盛况开售，首周售罄。四期更是录得全年单月最高成交套数18套。超额超前 完成全年销售目标。 12月，推广动作全面停滞，中原、华侨城全面熄火。项目组主动出击，突破常规接待流程，逆
纯水岸五期，淡市进入，举步为艰 纯水岸六期，海啸爆发，经济震荡
深圳上半年市场成交冷淡，豪宅销售举步艰难。在这样的市场环境下，纯水 岸五期于2008年5月底正式入市。 08年下半年国际金融海啸爆发，中国受到波及。深圳豪宅开始新一轮 降价，纯水岸六期18套临湖别墅11月入市。
四方PK格局，僧多粥少
2008年，波托菲诺整体完成32670平米销售总建面
整体均价：72238元/平米
2008年，波托菲诺整体完成72238元/平米实收均价，超越同期其 余高端项目均价 其中：
四期 ：实收均价41000元/平米 五期TH：实收均价77000元/平米，当日售罄 六期TH：实收均价68000元/平米，当周售罄
现场不设“撞客”制度，美联、中原3级市场疯狂拦截上门客户。
增加上门——如何更好联动
每周最新主推房号更新，让联动有的放矢，找准客户 锁定联动最多的业务员及分行，建立飞信群，实时发送项目动态 统一邀客口径，三级联动前要求与现场业务员先沟通，起到最好的联动效果
保护客户——突破“拦截”，避免客户遗失
波托菲诺别墅整合推广方案PPT课件
原生态荔枝林 纯水景燕栖湖 独风景商业街 内外水资源的处理 23座独栋的产品定位
室内外空间结构特性
纯水岸二期专属价值研究之环境资源
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环境资源的专属价值
专属景观：我站在桥上看风景，桥 下的人在看我。将波托菲诺独树一 帜的商业街景观变成独家享用的建 筑风景。
专属水景：独享燕栖湖的私家 水景，环湖而建的各类独栋别 墅，从不同的角度专属享用城 市中央的稀缺景观。
追求品味
国际的
以人为本
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大气、稳重、闲适、时尚
——是我们拟定推广主题和诉求风格的最高标准
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推广主题方案 案名
纯水岸·23独栋
以项目的具体数字命名，突显项目的稀缺专属价值，与波托菲诺纯水岸结合，形成项目的 精神气质，通过品牌与数字的结合，形成独特的市场攻击点。
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感谢您的观看！
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建筑个性的专属价值
每一栋都设计了独家泳池，并巧 妙地考虑了与湖景的结合，做足 内外水环境的专属获得。
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建筑个性的专属价值
每一栋产品本身的架空层处理 均有不同，除了形成独特的建 筑格调之外，还利用空间的处 理形成了专属的视野。
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建筑个性的专属价值
在稀缺资源之上，构建了仅23栋的独栋群落， 专属水资源，专属空间处理，专属景观资 源的整合，使项目的专属价值最大化。
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体验之一：湖光山色
卖楼不是商业行为，是一种娱乐休闲服务， 看楼客户可以在湖边游玩，畅谈，观看表演 等。
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体验之二：专属领地卖场
深圳华侨城波托菲诺小镇案例(原创)
深圳华侨城波托菲诺小镇
四大项目特色，波托菲诺小镇成为区域公认的高端旅游地产标杆
丰富的建筑形态
波托菲诺的建筑根据自 然景观最大化原则来布 局，意式风情建筑及人 文主题使得小镇拥有独 特的风格和精神内涵
良好的休闲环境
天鹅湖、燕栖湖等生态 景观与社区融合，同时 周边的高尔夫运动场、 欢乐谷等地成为波托菲 诺的休闲花园。
特色商业配套
波托菲诺的纯水岸商业 街和水岸广场有着一家 家颇具特色的咖啡厅、 面包房和高档餐馆，成 为业主的休闲浪漫去处
商务与社区结合
社区相对封闭，但社区 内部有很多开放的公共 空间，如商业街、水岸 广场、钟楼等，居民可 商务交流或参与社区活 动
深圳华侨城波托菲诺小镇
原汁原味的意大利波托菲诺风情，深圳高端房地产代表之作
项目概况：
• 波托菲诺位于深圳市欢乐谷西侧，是深圳华侨城在历经16年, 建造四大 主题公园并运营成熟后在区域内开发的高端地产项目，其再现了意大利 千年古城波托菲诺独特的海域风光，建于华侨城的西北部，四周是高尔 夫球场，燕栖湖，天鹅湖，欢乐谷，自然资源优越。
• 由深圳华侨城房地产有限公司投建，于2001年问世。
经济技术指标：
• 占地面积：80万平米 • 建筑面积：约108万㎡ • 容积率：1.35 • 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 • 建设分期：
分两期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸
深圳华侨城波托菲诺小镇
围绕天鹅湖、燕栖湖分两期开平方米天鹅湖和南侧7万平方米燕栖湖 为核心分为两个区片；
• 规划紧抓“水”的主题，水面呈“枝”状垂直锲入组团内部， 由此带来的广阔水面能为高层住宅和TOWNHOUSE所共享, 再 现水岸生活场景，因水而生的丰富景观资源也为社区主题生活 的开展和底层商业价值的最大挖掘带来可能。
OCT50-华侨城创意文化园简介
交通。现代城市与区域规划，最核心的内容是交通的变化和安 排，“交通”是理解城市变迁与发展的金钥匙。一个动态规 划，实际上是以对交通的合理安排为前提的。
“尺寸”，是个含义十分丰富的词，可以指称大小、长短、轻 重、疏密、高低等许多关系。华侨城没有成为通常意义上“富 人的孤岛”，与内部沿山势自然延伸的一条条繁花掩映的小道
波托菲诺，旅游主题地产 的里程碑
2 0 0 0 年 4月，华侨城 地产赴意 大利考察波托菲诺小镇，旅 游地产 的新地产形态从彼时起酝酿待生。波托菲诺——意大利古利亚海 湾东面的一个小镇，这里最典型的建筑就是沿海呈阶梯状排列的 塔形房屋，每户人家至少有一扇窗户可以毫无遮掩地眺望大海，这 就是被称为波托菲诺风格的特有设计。而华侨城开发的深圳波托 菲诺，在其售楼处的墙面上，一面是意大利波托菲诺小镇风景画， 另一面则是深圳波托菲诺楼盘的照片，两者几乎难以分辨。原汁 原味的意大利波托菲诺风情在华侨城得到了完美的再现。
第三，对于区域发展来说，好东西要逐渐发掘，不是一下子挖完，否则便是杀鸡取 卵。华侨城三年见效，但至今尚未建成，这就是区域的自然生长。
——孟大强
一座城，一种情
华侨城善筑城，更善筑无垣之城。
华侨城邀请新加坡著名建筑师孟大强，担任常年规划顾问，主 持制定华侨城的总体规划，年薪11万美元，每月来深圳两天。
在孟大强先生的规划思想中，有三个关键词：“交通”、“尺 寸”和“变化”。
近年来，随着全国拓展战略的推进，华侨城优质生活方式走向 全国，以深圳华侨城为实践蓝本，持续推进区域项目的开发。 已经或正在投资建设的有深圳东部华侨城、深圳欢乐海岸、深
“华侨城”这个关键词从华侨城深圳总部走向大江南北，为越 来越多的城市和公众带去了与众不同的、华侨城优质生活的体 验，华侨城带给所在城市的不是一个楼盘、也不是一座主题公 园，而是一个充满活力的现代化生态城区，持续地为城市、区 域实现增值，与城市、区域共同发展，为城市、行业和公众提 供了优质生活空间和借鉴样本。
深圳黑弧华侨城地产波托菲诺天鹅堡 2021年3阶段推广建议案房地产策划文案
深圳黑弧华侨城地产波托菲诺天鹅堡 2021年3阶段推广建议案房地产策划文案深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案华侨城地产[波托菲诺] -天鹅堡 ____.3—6月阶段推广建议案黑弧广告 ____/3/15深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案架构：一、前期广告效果分析及跟进：二、下阶段推广内容三、推广目标四、阶段推广策略五、推广策略--创意点诉求节奏控制六、市场核心战术七、媒介策略八、媒体计划深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案一、前期(开盘—春节)广告效果分析及跟进表现：开盘——春节前报广以“展露尊崇”为阶段性推广主题，以项目为主体渐进式诉求项目的尊崇，在市场中树立了项目尊贵的形象与豪宅的地位。
系列软文及新闻报道对荣获名盘二十强、儿童绘画活动及业主联谊活动等相关事件进行了诠释。
为项目强销进行了有利的促进，市场反映良好。
户外广告以天鹅湖形象出现，以对波托菲诺生活格调的形象延续为主。
电视广告及电视广告杂志由于意境优美、诉求全面、时段恰当使之在促进销售方面的效果非常明显。
深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案效果：目前A、B、C己成交近80%,D栋成交25套。
福田区尤其是侨城片区消费仍占较大比例，主要是通过媒体及口碑以达到项目的认知。
目标客户群对项目有较好的知晓度，并己在部分成交业主中形成良好的口碑效应。
推广的重点比较集中。
[波托菲诺]及[天鹅堡]都有较强的概念在推广中使用。
深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案跟进：前期广告宣传以项目整体形象为主，着力塑造项目尊贵的形象与豪宅的市场地位。
公众对项目有一定认知度。
且对项目定位与格调较为认同。
下阶段将把细节卖点做为主要宣传重点。
深圳豪宅快速销售策划经典案例(doc 17)
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
经典 广告公司提案 一生走不出的波托菲诺(1223正式提案)
曦城 形象
东部华 侨城
十五峯
水榭山
中信红 树湾
深圳顶级纯墅区
大隐 隐于天麓 （世界级旅游 度假目的地） 聚焦投放媒体 及圈层活动
师著 精端 山宅
水榭归来不看 墅
领先湾区的力 量
营销
结合节点的大规 模的软文攻势、 曦城的艺术季 （雕塑展、业、巡展、 传统媒体投放 蔡琴演唱会
住惯华侨城的人搬
不出来。我只在波 托菲诺换房子。其 它的地方感觉住不
B
我对波托菲诺最满 意的是他的定位， 没有小的房子，来 来去去都是你很放 心的人，不喜欢有 大有小的社区
C
华侨城是开放的空 间，邻里之间可以 交流。三湘，十五
D
华侨城的生活很健 康，在这里你找不 到游戏机、夜总会，
E
我有个朋友来看我， 在那个木头栈道的 咖啡馆等我。结果
品牌形成期
品牌游离期
品牌沉淀期
已经发展的华侨城，已经是华侨城和业主共同生活了十年的波托菲诺，留有遗憾 的沉淀期，和新发展期的到了
共同的期待
站在历史的跨度上，项目的发展阶段和需求自然浮现。 以浪漫优雅起源，至美学与格调奠定品牌核心后。 十年来，波托菲诺的品牌内核没有跟上市场变化，
落后于华侨城三次规划调整的步伐。
波托菲诺强，则香山里强。
香山里，是总结波托菲诺，梳理波托菲诺的契机， 而非大卖产品的良机，
香山里，被波托菲诺那浓浓的色彩、味道、情感包裹，
那波托菲诺黄，依然看得见， 但是他已非MADE IN ITALY， 而是CREATIVE IN PORTOFINO， 是10年陈酿的新品， 我们称之为：波托菲诺的时间窖藏
我们说，波托菲诺人是圈子，不如说，他们是“同乡”。 一辈子走不出去，其实都说的，是
深圳香蜜湖 纯水岸价 格 策 略 报 告
谨呈：深圳华侨城房地产有限公司华侨城·波托菲诺·纯水岸价格策略报告波托菲诺联合策划销售小组2002年6月27日目录第一章项目基本情况介绍第二章 TOWNHOUSE核心均价的确定第三章多层住宅核心均价的确定第四章付款方式与平均折扣率第五章销售策略附件第一章 项目基本情况介绍一、项目区位情况二、项目规划情况(11#)三、项目形象定位华侨城.波托菲诺水岸豪宅第二章纯水岸TOWNHOUSE的均价确定【均价确定的背景】●TOWNHOUSE属于市场中新一代住宅产品，具有稀缺性●市场中的同质产品较少，直接市场比较确定价格困难●未来市场将会受到来自上、下游的替代产品的竞争威胁●销售条件及项目特点的展示到位●发展商要求下半年销售额资金回笼6个亿【均价确定的原则】●模糊区间—→精确区间●外因分析—→内因分析●主动定价—→敏感验证【均价确定的方法】●交叉替代法决定产品均价区间●市场结构决定产品定价决策●参考发展商的成本控制利润目标价位●敏感性分析的验证/VIP卡客户心理预期敏感分析一、交叉替代法决定产品均价区间1．深圳市别墅市场扫描：2． 别墅市场的发展历程及近期展望 [发展历程]90萌芽 → 1991-1993热销 → 1993冰川世纪 → 1997 “春天”的来临 → 2000年成熟和规范→ 新一代别墅的兴起(汤耗子成为新宠 ) [近期展望]豪宅大战⏹据不完全统计，预计2002年下半年至2003年上半年深圳豪宅市场将有超过500万平方米的供应量⏹预计同期豪宅需求量将会在100万平方米左右 ⏹我们将面临一个超过400万平方米供需落差的市场● 来自香蜜湖片区的竞争压力：预计在一至两年内，豪宅推盘量在70万平方米左右 ● 来自中心区兵团的竞争压力：预计在一至两年内，豪宅推盘量在200万平方米左右 ● 来自海湾片区的竞争压力：预计一至两年内，豪宅的推盘量在200万平方米以上……《市场竞争格局分析》见附件3．TOWNHOUSE同类竞争楼盘的确定【选择依据】●目标客户定位接近的居家型联排别墅细分市场●目前在售楼盘（非烂尾楼盘），具有竞争威胁●楼盘的档次、规模及客户类型具有相似性【竞争楼盘】（市场调整比较表见附件）4．可替代泛竞争楼盘的确定A.上游替代产品：【选择依据】上游高品质的独立别墅细分市场B.下游替代产品：【选择依据】深圳市区户型面积在220—300平方米之间的单元均价，在其他如：片区环境、楼盘质数等方面都具备相似质素。