发展住房租赁市场的国际比较与政策建议
住房保障制度的国际间比较
住房保障制度的国际间比较我国当前面临的低收入群体住房问题，可以说是一个体制建设问题。
本文通过对国际住房保障制度的比较分析，立足于我国的具体国情与国际经验的启示与借鉴，为我国住房保障体制的完善提出建设性的建议和措施。
关键词：住房市场住房保障住房政策住房保障政策的国际经验及理论依据房屋政策的先驱当尼逊(Donnison, 1967，引于Doling, 1999)提出三种政府在房屋政策中的角色：雏生(embryonic)型、社会(social)型及全面责任(comprehe nsive)型。
按此理论模型，大部分发展中国家可划分为雏生型的房屋政策，它们对低收入住户的住房问题较为被动，如巴西、墨西哥、泰国、印度等国家。
在采用这个政策的发展中国家中，在未有巨大问题爆发前，大多是项目式的临时措施，容易无疾而终，缺乏系统和有力的政策，与此同时，即使有相关的政策又缺乏执行力度，分析这类型的国家的住房保障问题，对我国而言，不仅是因为经济发展的所处阶段类似，而且在政策的执行过程中出现的问题也有相同的地方。
作为社会型采用房屋政策的国家和地区，如英国、美国和大多西欧国家，以及中国香港特区，这些国家和地区是以社会发展及社会公义为政策的出发点。
在现实的住房保障政策选择上属于社会型的房屋政策的国家，如荷兰、德国、瑞典以及新加坡，对住房市场的全方位介入和控制，是全面责任型住房政策的代表。
当尼逊的理论假设这三个模型是受制于经济发展，属于一种阶段论，所以随着经济发展，不论各国政治、经济和文化如何变化，都会逐一经历这三个阶段。
这对属于不同经济发展阶段的国家都有较强的借鉴意义，对我国来说也不例外。
国外住房保障政策与实施措施当氏提出其理论时其焦点集中在欧洲各国，不同国家在住房保障政策的目标、低收入户住房政策在整体房屋政策中的角色、确定资助对象及确保资助效率的方法、房屋建造及提供方式、财政及融资安排等都有不同的侧重点和选择。
当时正值西班牙、葡萄牙和希腊处于急速城市化的进程中，房屋被视为是一种社会的消费，而不是生产或者投资，被认为会拖慢经济增长。
2024中国住房租赁研究报告
2024中国住房租赁研究报告标题：2024中国住房租赁研究报告一、前言随着中国社会经济的飞速发展，特别是在一线城市中，住房租赁市场日益成为房地产市场的重要组成部分。
近年来，政策层面不断推动房地产市场平稳健康发展，尤其是支持租房市场的壮大，这对于缓解城市居住压力，推动房地产市场健康发展具有重大意义。
本报告将对中国住房租赁市场进行深入研究，以期为政策制定者和投资者提供参考。
二、中国住房租赁市场现状1、市场规模：尽管中国住房租赁市场规模已经相当庞大，但与发达国家相比，租赁住房的比例仍然较低。
根据统计数据，截至2023年，中国租赁住房的市场规模已达到近3000亿元，但租赁市场份额仅占整个房地产市场的8%。
2、市场结构：目前，中国住房租赁市场主要由个人房源、小型中介机构和大型连锁公寓运营商构成。
其中，个人房源占据主导地位，市场份额超过60%。
然而，随着专业化、规模化的租赁市场的不断发展，预计未来大型连锁公寓运营商的市场份额将有所提升。
3、租赁模式：中国的租赁模式主要包括直接租赁和第三方租赁。
直接租赁模式中，房东直接将房屋出租给租户，租赁期限相对较长。
第三方租赁模式中，房东与租赁公司签订合同，租赁公司将房屋出租给租户，租赁期限相对较短。
三、市场趋势与机遇1、政策支持：近年来，中国政府出台了一系列支持租房市场的政策，包括租购同权、落户政策等，预计未来政策将继续推动租房市场的发展。
2、科技应用：随着科技的进步，如区块链、人工智能等新技术在租房市场的应用将进一步推动租房市场的透明度和效率。
3、消费者需求升级：随着生活水平的提高，消费者对于租房的需求也在升级。
这不仅体现在对于高品质房源的需求，也体现在对于更完善的社区设施和服务的需求。
四、挑战与建议1、房源供应：目前，中国的租赁房源供应相对不足，尤其是在一线城市中。
因此，政策应鼓励增加租赁房源的供应，同时鼓励房东将房屋出租。
2、市场监管：尽管政策在不断推动租房市场的规范化，但市场上仍然存在一些不规范的操作和乱收费的现象。
房屋租赁市场的挑战与机遇
房屋租赁市场的挑战与机遇随着城市人口的增长和经济的发展，房屋租赁市场成为了一个热门话题。
这一市场面临着各种挑战，但同时也蕴含着巨大的机遇。
本文将探讨房屋租赁市场所面临的挑战，并分析其中所蕴含的机遇。
一、市场需求与供给失衡的挑战房屋租赁市场的主要挑战之一是市场需求与供给的失衡。
随着城市人口的增加和人们对于生活质量的追求，对房屋的需求量持续增长。
然而，供给方面却面临困难。
由于土地利用受限、房地产开发成本高昂等原因，开发商建造新住房的速度跟不上需求的增长。
这导致租金上涨、房屋供应不足等问题，给租赁市场带来了巨大的挑战。
同时，租赁市场还面临着房屋质量参差不齐、产权保护不完善等问题。
一些恶意租房平台的存在让租房者难以选择到优质的房源，而房东则面临租金拖欠和房屋损坏等问题。
这些问题的存在不仅影响了租房者的权益，也阻碍了房屋租赁市场的持续健康发展。
二、政策调控的挑战政府的政策调控也对房屋租赁市场构成了挑战。
为了控制房价、保护居民的住房需求，政府采取了一系列的调控政策，如限购、限贷等。
这些政策在一定程度上抑制了房价的上涨，但也对租赁市场造成了一定的压力。
政策调控对于房屋租赁市场而言，既是机遇也是挑战。
一方面，政府的政策调控可以促进市场的健康发展，提高租赁市场的透明度和效率。
另一方面，政策调控也会给市场带来一定的不确定性和风险，对租房者和房东的合法权益产生一定的影响。
因此，政府需要平衡好政策的实施，加强监管，并为市场的稳定发展提供有力的支持。
三、科技创新的机遇随着科技的不断进步，房屋租赁市场也面临着巨大的机遇。
科技创新为市场的发展提供了新的思路和解决方案。
一方面，互联网的发展使得租房信息的传播更加快捷、有效。
租房平台和房屋中介的出现让租赁市场更加透明，人们可以通过网络了解到更多房源信息，并选择到适合自己的租房方案。
同时，互联网技术的应用还可以实现在线看房、在线签约等便利功能，提高市场的效率。
另一方面，大数据、人工智能等技术的应用也能为租赁市场提供更好的服务。
租赁市场的机会与挑战
租赁市场的机会与挑战租赁市场在近年来获得了蓬勃发展，成为许多人解决住房问题的选择。
这一市场的兴起不仅带来了机遇，也面临着一些挑战。
本文将探讨租赁市场的机会和挑战，并分析其影响和应对方法。
一、机会1. 住房需求增加随着城市化进程不断加快，人口数量持续增加，住房需求量也逐渐上升。
租赁市场可以满足短期、灵活的住房需求，为人们提供便利和舒适的居住环境。
2. 经济发展带动租赁需求增长随着经济的发展，城市职业群体、学生群体等都对租赁市场有着较高的需求。
租赁市场的出现为他们提供了更多选择，同时也提升了经济活力。
3. 政策扶持政府对租赁市场的发展给予了一系列政策支持，如租金补贴、减税优惠等，这也为市场的繁荣提供了有力保障。
二、挑战1. 供给不足租赁市场的供给不足是当前面临的主要挑战之一。
由于供应量无法满足需求，租金呈现上涨趋势，给租户带来了经济压力。
2. 房屋质量和管理问题部分房屋属于旧楼盘或二手房，存在质量和安全隐患。
此外，租赁市场管理不规范的问题也需要引起重视，包括房屋维护和租户权益保护等方面。
3. 中介机构乱象一些中介机构存在乱收费、虚假宣传等问题，给租户带来困扰。
中介机构的规范化和监管提升是亟待解决的问题。
三、影响和应对方法1. 价格调控通过政府加强租金调控，限制房租上涨速度，保障租户的居住权益。
2. 加大供应力度政府鼓励开发商投资租赁市场，增加住房供给量，满足不同人群的租赁需求。
3. 完善市场管理加强对租赁市场的监管，建立房屋质量检测和租赁合同规范等制度，保障租户权益。
4. 中介机构规范化政府应加强对中介机构的监管，提高从业人员的素质要求，规范中介机构的服务流程和收费标准，确保租户的权益不受侵害。
综上所述，租赁市场的机会和挑战并存。
有效利用机会，应对挑战，需要政府、企业和租户共同努力。
只有通过合作与创新，才能让租赁市场更加健康、规范地发展，为人们提供更好的居住环境。
住房租赁问题与解决方案
住房租赁问题与解决方案近年来，随着人口城市化进程的加速和居民收入水平的提高，住房租赁问题逐渐成为社会关注的焦点。
在一线城市，房租高企、租金上涨过快，给租户带来沉重的经济负担，甚至有一些人因为难以承受高昂的房租而无法在城市生活。
所以，住房租赁问题是一种普遍存在的社会问题，解决这个问题意义重大。
住房租赁问题主要包括三个方面：租金高昂、租赁条件不合理和居住环境差。
针对这些问题，我们可以提出一些解决方案。
解决方案一：完善住房租赁市场住房租赁市场是一个供求双方互动的市场，为了解决住房租赁问题，我们可以从市场体系本身入手。
首先要完善租赁市场的监管体系，加大对违规行为的惩罚力度，确保租赁市场秩序良好。
其次，可以通过建立租金指导价和租赁服务质量评价制度，引导市场价格合理化和服务质量提升，促使租房过程更加透明和规范化。
此外，还可以推动房屋租赁业态的多元化发展，包括长租公寓、租赁住房等多种形式的住房租赁产品，以满足不同层次租户的需求。
解决方案二：加强政府干预政府在住房租赁市场中应该发挥积极的作用，引导市场的稳定和健康发展。
首先，可以通过土地政策和财税政策，鼓励社会资本参与租赁住房建设，增加租赁房源供应。
其次，加大对住房租赁市场的监管力度，及时查处违规行为，保护租户合法权益，遏制租金上涨过快的现象。
再者，政府可以通过出台相关政策，扶持低收入家庭租房，如提供租房补贴或公共租赁住房等措施，帮助这部分人群解决住房问题。
解决方案三：加强租房者权益保护为了解决住房租赁问题，必须保护租房者的合法权益。
首先应该建立健全的租赁合同制度，规范租赁双方的权利和义务，增加合同的约束力和可执行性。
其次，要加强居住环境的管理，保障租户的居住环境质量，加强对违法建设和违法出租的查处力度，净化居住环境。
再者，可以建立租赁市场的仲裁机制，提供租赁纠纷的解决途径，保障租房者的合法权益。
解决方案四：鼓励公共、社会力量参与为了扩大住房租赁市场的供给，可以鼓励公共和社会力量参与租赁住房建设。
房屋租赁市场现状发展对策
房屋租赁市场现状发展对策一、市场现状分析房屋租赁市场是指房屋所有权人将其房屋出租给他人使用，以获取租金收入的市场。
目前，我国房屋租赁市场呈现出以下几个特点：1. 市场规模逐年扩大：随着城市化进程的加快，人口流动增加，房屋租赁需求不断增长。
根据统计数据显示，我国房屋租赁市场规模在过去几年中呈现出稳步增长的趋势。
2. 房屋租赁结构不平衡：当前，房屋租赁市场主要集中在一二线城市，尤其是大城市。
这导致了房屋租赁资源的不均衡分布，一些小城市和农村地区的房屋租赁市场相对较弱。
3. 租赁市场监管不完善：目前，房屋租赁市场监管存在一些问题，例如租金涨幅过快、租赁合同不规范等。
这些问题给租户和房东带来了一定的风险和不便。
二、发展对策为了促进房屋租赁市场的健康发展，我们可以采取以下对策：1. 完善法律法规：加强对房屋租赁市场的监管，制定相关法律法规，明确租赁双方的权利和义务，规范租赁合同的内容和格式。
同时，加大对违规行为的打击力度，保护租户和房东的合法权益。
2. 建设租赁住房：积极推动政府和企业增加租赁住房的供应，特别是在小城市和农村地区。
通过建设租赁住房，可以缓解房屋租赁资源不足的问题，提高租赁市场的供需平衡。
3. 鼓励租赁市场创新：支持和鼓励各类租赁市场创新模式的发展，例如长租公寓、租赁分期等。
这些创新模式可以提供更多灵活的租赁选择，满足不同租户的需求。
4. 提高租赁服务质量：加强对房屋租赁中介机构的管理，推动行业自律，提高租赁服务质量。
同时，建立租赁服务评价体系，鼓励租户对租赁服务进行评价，促进租赁市场的良性竞争。
5. 加强信息公开和透明度：建立统一的房屋租赁信息平台，提供租赁房源信息和租金信息的公开透明。
这样可以提高租户的选择权，促进租赁市场的健康发展。
6. 加强宣传和教育：通过加大宣传力度，提高公众对房屋租赁市场的认知度，增加租户和房东的积极参与度。
同时，加强对租赁市场的教育培训，提高租户和房东的法律意识和风险防范意识。
国内外保障性租赁住房研究现状及比较分析
国内外保障性租赁住房研究现状及比较分析摘要：近年来，我国的保障性租房系统越来越完善。
保障性住房配建是混合居住的一种重要形式，是社会和谐共生在住房领域的延伸。
本文首先分析保障性租赁住房的发展背景，其次对国内外保障性租赁住房研究现状以及比较分析，确保工程质量，促进住房保障工作高质量发展。
关键词：保障性住房；配建；政策引言在我国推进城镇化高质量发展、实现住有所居和共同富裕的过程中，加快发展保障性租赁住房仍是重中之重，需进一步深入研究，并快速推进相关政策实施。
其推进重点是在人口净流入的大城市发展保障性租赁住房，切实缓解新市民、青年人等群体住房困难。
1保障性租赁住房的发展背景住房问题事关民生福祉，事关国家发展。
“房子是用来住的、不是用来炒的”“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这是对我国新时代住房制度的高度概括，体现了“以人民为中心”的发展思想，将实现“全体人民住有所居”作为基本目标，增进民生福祉，实现共同富裕。
发展保障性租赁住房是在我国进入新的发展阶段提出的针对新市民、青年人等群体的住房保障目标，对于完善住房保障体系、建立租购并举的住房制度具有重要的战略意义。
保障性租赁住房是在我国经济社会快速发展进入新阶段的背景下提出的。
纵观我国住房发展，可以说是成就斐然。
目前，各部门、各地区特别是一些人口净流入的大城市，都在认真贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，通过各种方式增加保障性租赁住房供给，尽最大可能满足新市民、青年人等低收入群体的住房需求。
2国内外保障性租赁住房研究现状2.1住房租赁市场与各地区经济发展密切相关我国历经10年高速发展，住房租赁情况产生了显著的变化。
一是从整体租房比例来看，第七次普查时，家庭租房比例约是第六次普查数据的2.14倍，全国整体租房水平有明显提升。
二是经济发展迅速及经济水平高的地区，家庭的住房租赁比例较高。
例如，在第七次普查中，广东家庭的租房比例约为55.35%，意味着广东家庭的住房租赁比例已过半数；在两次普查期间，北京和上海这两个一线城市家庭的住房租赁水平虽无太大变化，但也均达到35%左右，也属于住房租赁占比较高的地区；浙江及福建这两个沿海城市住房租赁比例则因经济高速发展有较大提升。
国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析
国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析王睿涵(中国农业大学经济管理学院ꎬ北京㊀１０００８３)摘㊀要:二十大报告强调 加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎬ国内房屋租赁行业已成为解决居民居住问题的重要方式ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的盈利模式ꎬ文章对比分析美国和日本主要的房屋租赁模式ꎬ阐述目前国内房屋租赁行业的主要模式ꎬ进而探讨国内房屋租赁行业的发展趋势ꎮ关键词:房屋租赁ꎻ轻资产模式ꎻ重资产模式中图分类号:Ｆ７２１.６㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)１１－０１６３－０４㊀㊀近几年我国房屋租赁行业在政策春风推动下迎来发展期ꎮ二十大报告从 增进民生福祉ꎬ提高人民生活品质 的角度阐述了房地产发展方向ꎬ即 加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎮ梳理中央政策文件ꎬ其核心在于培育住房租赁主体和扩大租赁房源供给ꎬ未来政策支持力度有望持续提升ꎮ目前国内各种类型的企业正积极进入房地产租赁领域ꎬ未来国内房地产租赁行业何去何从成为重点关注所在ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的模式ꎬ文章首先阐述美日主要的房屋租赁运营模式ꎬ并比较国内房屋租赁行业运营模式与国际模式的差异ꎬ从而探讨国内房屋租赁运营未来的发展趋势ꎮ一㊁美国房屋租赁模式分析ＡｖａｌｏｎｂａｙＣｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ(简称:ＡＶＢ)作为美国上市公寓型ＲＥＩＴｓꎬ是美国运营规模第二大的房屋租赁运营公司ꎬ仅次于ＥｑｕｉｔｙＲｅｓｉｄｅｎｔｉａｌꎮＡＶＢ长期以来通过持续开发和收购不断进行扩张ꎬ截至２０１７年６月底ꎬＡＶＢ拥有的公寓社区数量为２６４个ꎬ公寓总规模为７６１５８间ꎮ总结ＡＶＢ房屋租赁模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)发挥ＲＥＩＴｓ的融资优势ꎬ快速推动规模化扩张ＡＶＢ能够在资本市场进行高效且低成本的融资主要得益于ＲＥＩＴｓ的灵活性ꎮＡＶＢ作为ＲＥＩＴｓꎬ充分发挥融资优势ꎬ通过内生物业开发和外延收购ꎬ快速实现规模化扩张ꎮＡＶＢ在１９９４年上市后的１３年期间ꎬ利用股票和债券等融资方式ꎬ从资本市场获得了规模高达数１０亿美元的融资ꎮ在上市之初ꎬＡＶＢ仅在加州北部拥有两千多间公寓ꎮ借助于高效且低成本的融资优势ꎬＡＶＢ拥有的公寓规模在１３年期间增长了３０多倍ꎬ由２０００多间增长至现在的７６１５８间ꎮ(二)盈利分为两大部分:租金收益和资产增值有了通畅的融资渠道支持ꎬ美国公寓在运营上普遍采取自持方式ꎬ以自主开发㊁改造和收购等形式获得公寓产权ꎬ再进行招租运营ꎮＡＶＢ的运营模式也以自主开发和改造为主ꎬ会综合评估所在区域和物业类型ꎬ针对性地购买未来具有发展前景的土地和物业ꎬ然后根据其特点建成相对标准化的公寓ꎮ另外ꎬＡＶＢ为了快速提升目标市场的渗透率ꎬ会直接收购相对看好的公寓资产ꎮ目前公寓出租收入是ＡＶＢ营业收入的主要来源ꎬ占比高达８０％以上ꎬ物业出售和投资收入两者合计占比则在２０％以下ꎮ作者简介:王睿涵(２００１—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ天津人ꎮ主要研究方向:国际经济与国际金融ꎮ(三)精准把握资产价格周期ꎬ实现资产超额收益ＡＶＢ根据房地产资产价格周期的变动实施不同的发展模式:第一个阶段(１９９３－２０００年)是快速扩张阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出高资产回报率的特征ꎬＡＶＢ凭借ＲＥＩＴｓ的融资优势顺势而为ꎬ在美国国内进行快速扩张ꎮ第二阶段(２０００－２００５年)是收缩出售阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出资产价格高涨和资产回报率回落的特征ꎬ因而ＡＶＢ开始主动收缩ꎬ并及时出售资产ꎮ尤其是２００１－２００３年ꎬ公司平均的综合融资成本上升到６.３％ꎬ２００３年更达到６.８％ꎬ已接近当时持续经营物业的净租金回报率(７.３％)ꎮ同时ꎬＡＶＢ抛售的非核心物业以售价计算的持有期回报率(ＩＲＲ)可以达到１５％~２２％ꎬ显著高于其继续持有这些物业的净租金回报率贡献ꎮ２００１－２００３年ꎬＡＶＢ成为物业交易市场上的净卖方ꎮ第三阶段(２００６年至今)是市场聚焦阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出核心市场资产增值㊁非核心市场资产贬值的分化特征ꎮ因而ＡＶＢ重新调整发展策略ꎬ一方面在非核心市场资产处于相对高位及时进行出售剥离ꎻ另一方面发力核心市场ꎬ加大核心市场优质资产的布局ꎬ在租赁公寓资产价格分化的背景下顺势而为完成资产结构优化调整ꎮ(四)管控效率保障出租业务的运营利润率从２０１６年ＡＶＢ公寓出租收入部分的运营成本结构来看ꎬＡＶＢ最大成本来自日常运营费用和物业折旧摊销ꎬ合计占到５０％左右ꎻ其次是税收和利息支出ꎬ运营利润率达２９％ꎮ相比之下ꎬ自持分散式公寓管控效率低ꎮ美国大型的分散式独户公寓管理公司ＡｍｅｒｉｃａｎＨｏｍｅｓ运营利润率仅为０.５５％ꎬ高昂的运营费用和折旧费用侵蚀了其运营利润率ꎮ集中式公寓具有明显的规模化优势ꎬ而且旗下公寓大多为自建或收购ꎮ相比之下ꎬ分散式公寓在拿房㊁装修㊁管理等方面不具有规模经济性ꎬ而且旗下公寓大多通过单个物业投标而来ꎬ因而集中式公寓较分散式公寓具有明显的成本优势ꎮ二㊁日本房屋租赁模式分析日本的房屋租赁模式与美国自持经营的主流模式存在明显的差异ꎬ前者采用的是分散式的轻资产运营模式ꎮ两者存在差异的原因主要是日本给予建造租赁住房和房屋租赁税收减免ꎬ从而鼓励租赁住房建设和房屋租赁ꎮ大东建托经过４０多年的发展ꎬ已成为日本房屋租赁规模最大的公司ꎬ２０１６年旗下管理的房间数量为９２４万间ꎮ大东建托的核心利润是建设租赁住房ꎬ稳定现金流的来源则是托管租赁ꎬ同时借助租赁平台在金融㊁护理等业务方面实现增值服务ꎮ大东建托运营模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)打造一站式服务ꎬ掌握房屋和业主资源大东建托真正以客户为中心ꎬ打造一站式服务覆盖整个房屋生命周期ꎬ其中包括房屋建筑规划㊁租赁房屋建成以及后期的物业出租㊁维修与保养ꎬ真正实现了业主对大东建托的全面委托ꎬ促成了业主与大东建托的长期信任关系ꎮ业主一旦与大东建托形成委托管理关系就会形成深度绑定ꎬ因而业主对大东建托具有很高的客户黏性ꎬ这也使后者掌握了充分的房屋和业主资源ꎮ(二)借助租赁业务作为平台入口ꎬ发挥全产业链优势大东建托业务结构不同于ＡＶＢ聚焦于出租和资产增值的模式ꎬ前者业务呈现多元化特征ꎮ大东建托借助租赁业务作为平台入口ꎬ带动房屋建筑㊁能源㊁环保㊁医疗等多元化业务ꎬ真正发挥全产业链优势ꎮ开发建造和租赁管理是大东建托的主要营收来源ꎮ２０１６年大东建托租赁管理业务营收占比为５５％ꎬ但却不是利润的主要来源ꎬ２０１６年租赁管理业务利润占比仅为２０％ꎮ其原因为大东建托的租赁管理业务是典型的二房东模式ꎬ赚取的是租客交纳租金与业主获取租金的租金差ꎬ显著低于ＡＶＢ自持公寓获取的租客租金ꎮ相比之下ꎬ开发建造既是营收主要来源ꎬ也是盈利主要来源ꎮ２０１６年大东建托开发建造业务营收占比为４２％ꎬ利润占比则高达７５％ꎮ大东建托通过土地所有者提供建造和租赁方案从而获得代建租赁房屋业务ꎬ本质上租赁业务是大东建托切入开发建造业务的核心平台入口ꎮ(三)通过高周转率实现高ＲＯＥＲＯＥ是一项综合性经营指标ꎬ能够系统反映企业投资㊁融资㊁业务和资产各项能力ꎮ２０１６年大东建托ＲＯＥ是２７.４％ꎬ同期Ａ股房地产上市公司平均ＲＯＥ是１０.０６％ꎬ万科ＲＯＥ是１９.１４％ꎬ大东建托远高于行业平均水平和优质房地产企业ꎮ根据价值投资专业网站ＧｕｒｕＦｏｃｕｓ.ｃｏｍ统计ꎬ大东建托２０１６年行业内的ＲＯＥ排名高于全球９６％的１３３２家房地产服务公司ꎮ纵向观察大东建托过去１１年的ＲＯＥ数据可以发现ꎬ并不是一开始就处于高位ꎬ２００６年至２００９年ＲＯＥ保持较稳定的水平ꎬ约１５％ꎬ和国内开发商水平相差不大ꎮ但自２０１０年开始起飙升ꎬ然后保持在了２４％~３２.５％的高位水平ꎮ高ＲＯＥ并非由于高利润带来的ꎬ实际上大东建托利润率很低ꎮ其主要原因是大东建托在２００９年果断优化业务结构ꎬ主动从住宅建造开发高利润业务往租赁托管高周转业务转型ꎬ带来杠杆率的快速提升ꎮ(四)高效的运营能力大东建托的住宅出租率始终维持在９６.７％~９７.９％的水平ꎬ远高于专业资产管理公司行业９０％的平均水平ꎬ更高于个人出租７５％的水平ꎮ２０１６年ꎬ大东建托的房间数量和签约量比例为３.５ʒ１ꎬ即平均的租赁期为３.５年ꎬ远高于中国的８~１０个月的平均租赁期ꎬ由此大幅度地降低了获取客户的成本ꎬ同时保证了较高的出租率ꎮ三㊁国内房屋租赁模式分析目前国内长租公寓市场迎来政策红利期ꎬ国内各种类型的企业看好长租公寓未来发展前景ꎬ正积极进入该领域ꎮ总体来看ꎬ国内房屋租赁模式大致可以分为轻资产二房东模式和重资产自持模式ꎮ(一)轻资产模式 自如生活自如生活是典型的轻资产二房东运营模式ꎮ其业务不仅仅是租赁服务ꎬ还扩展至生活服务体系ꎮ传统的二房东租房业务是从房东手中收到零散房源后直接转手给租客赚取租金差ꎮ自如生活则是对房源进行相对标准化的改造升级ꎬ并利用自身的品牌影响ꎬ最终获得相对传统租房房源的品质与品牌溢价ꎮ通常来说ꎬ自如旗下的自如友家㊁自如整租等品牌产品的租金都高于周边市场的同类竞品ꎮ另外ꎬ自如生活获益途径为租赁产业链的综合收益ꎮ自如推出租赁业务已经多年ꎬ而围绕该产业链的保洁㊁维修㊁搬家等增值服务也逐渐成形ꎬ同时利用Ａｐｐ/微信等平台享受居家商品的业务也在逐渐启动ꎮ从自如生活的运营模式上可以看出ꎬ其将会从租赁业务㊁平台业务㊁家政服务业务㊁客户积累以及融资五个方面获益ꎮ自如生活围绕着租赁业务产业链正逐步探索出保洁㊁维修㊁搬家等增值服务模式ꎬ并借助Ａｐｐ/微信等平台推广居家商品的业务ꎮ(二)重资产自持运营 新派公寓和万科泊寓新派公寓是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌ꎮ新派公寓发展初期借助赛富不动产基金在房地产资产价格相对低位收购了北京ＣＢＤ核心区域的优质物业ꎬ同时积极创新融资模式ꎬ运用私募ＲＥＩＴｓ模式收购或整租㊁改造物业ꎬ实现了快速复制和规模化扩张ꎮ新派公寓的盈利模式和美国ＡＶＢ模式非常类似:一方面获得了资产增值收益ꎮ一线城市现在增量土地极其稀缺ꎬ产品新增供应很有限ꎬ而一线城市人口净流入不断增加ꎬ使得供需关系持续处于不均衡状态ꎬ资产价格持续攀升ꎻ另一方面通过产品溢价模式获得了较高的运营收益ꎮ新派公寓ꎬ一方面明确目标群体是白领租客ꎬ另一方面通过物业的改造升级塑造高端产品品牌ꎬ通过供需匹配实现产品溢价的定价权ꎮ相比周边市场的同类竞品ꎬ新派公寓租金溢价率通常在３０％左右ꎮ万科泊寓是万科通过战略性亏损换取规模ꎬ最终达到边际成本的降低ꎮ万科是房地产行业龙头企业ꎬ随着房地产行业趋势性的变化ꎬ目前万科正积极向城市服务配套服务商进行转型ꎮ万科进入房屋租赁市场有助于自身业务的转型ꎬ一方面万科通过万科泊寓进入长租公寓领域ꎬ可以触及未来具有购买需求的潜在客户ꎬ有助于保障未来商品房销售的相对稳定ꎬ依靠万科泊寓的品牌影响力加宽原有商品房竞争力的护城河ꎻ另一方面可以保障多元化的拿地模式ꎬ尤其是对旧城改造项目ꎬ万科可以将原有不可拆除但符合长租公寓特性的旧物业改造升级成万科泊寓项目ꎮ四㊁国内房屋租赁发展趋势分析从美国和日本两种租赁运营模式的对比可知ꎬ国际房屋租赁模式主要包括自持物业获取稳定租金与资产增值㊁依靠房屋租赁作为获取全产业链超额利润的平台入口ꎮ这两种商业模式的差异主要体现出不同房屋租赁模式运营能力的差异ꎬ两种模式取得成功都具有较高的竞争门槛ꎮ自持物业获取稳定租金与资产增值需要充分把握房地产行业周期ꎬ并且能够具备高效低成本的融资能力ꎬ而获取全产业链超额利润则需要对产业链不同环节的协同能力以及对全产业链平台的一站式管理能力ꎮ推演到国内房屋租赁行业ꎬ进入并不难ꎬ但要做大并且持续稳健发展却并不容易ꎮ从目前国内房屋租赁行业的发展进程来看ꎬ我国很可能会先在获取全产业链超额利润模式上取得突破ꎬ然后再在自持物业获取稳定租金与资产增值这一模式上发展壮大ꎮ当然在这个过程中ꎬ也有可能会出现同时具备两种模式运营优势的大型房屋租赁企业出现ꎬ还有可能在全产业链中衍生出小而美的细分领域龙头企业ꎮ从商业运营理论角度看ꎬ自持集中式公寓在房屋租赁行业中最具有竞争力ꎬ一方面在物业获取效率㊁托管周期㊁运营效率和跨周期资产运营等方面自持集中式公寓相比轻资产模式具备明显优势ꎻ另一方面ꎬ自持集中式公寓可以创造租赁住房供给增量ꎮ但从现阶段实践来看ꎬ在国内发展自持集中式公寓还存在诸多阻碍ꎮ首先ꎬ由于房地产价格处于高位ꎬ租金收益率偏低ꎬ自持物业用于租赁的回报率偏低ꎮ其次ꎬ自持物业对资金实力要求较高ꎬ而国内公寓地产融资渠道尚不完善ꎮ此外ꎬ由于在房源供给端ꎬ个人持有分散房源占主导地位ꎬ因此托管分布式公寓仍将占据重要市场份额ꎮ考虑到运营的规模化效应和低毛利特点ꎬ未来轻资产运营领域马太效应会进一步加剧ꎬ集中度有望提升ꎮ五㊁结语从产业背景来看ꎬ国内长租公寓领域运营主体可以大致分为创业公司类型㊁房地产开发商类型㊁房地产中介类型和酒店类型ꎮ长租公寓是一个先获取资产ꎬ再通过资产运营和投资获取回报的过程ꎬ涉及金融㊁开发和运营三种能力ꎮ房地产开发商类型公寓企业背靠开发商业务积累和重资产ꎬ在融资能力和物业开发能力上都具备优势ꎬ在规模扩张阶段具备很强的竞争力ꎬ主要挑战在于在大规模扩张过程中如何做好精细化运营ꎮ目前房地产开发商正开始加强与运营方的合作ꎮ房地产中介类型公寓企业主要在分散房源获取上具备渠道优势ꎬ也是目前公寓管理规模最大的运营主体ꎮ酒店类型公寓企业具备丰富的住宿业务管理经验ꎬ在存量物业持有和获取上也具备一定优势ꎮ创业类型公寓企业入场最早ꎬ参与者最多ꎬ主要优势体现在基于互联网的产品运营能力ꎬ在金融和开发方面的竞争力有较大差异性ꎮ参考文献:[１]房晶.租住同权背景下长租公寓市场问题对策研究 以南京市房屋租赁市场为例[Ｊ].中国管理信息化ꎬ２０２０(６):１５６－１５８.[２]黄朝波.租购并举时代住房租赁服务创新探究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(２１):６７－６９.[３]林婉婷.长租公寓经营和融资策略分析 以上海地区为例[Ｊ].城市开发ꎬ２０１９(２２):７２－７３.[４]杨玲.重庆住房租赁市场短板与对策[Ｊ].中国房地产ꎬ２０２１(２１):２９－３２.[５]战松.长租公寓现存问题分析及解决对策[Ｊ].上海商业ꎬ２０１９(１１):７０－７１.[６]张英婕ꎬ王洪强ꎬ徐愉.一线城市房屋租赁价格影响因素研究 以上海市中心城区为例[Ｊ].价格理论与实践ꎬ２０２０(１１):７２－７５.。
房屋租赁市场发展现状及其对策5篇
房屋租赁市场发展现状及其对策5篇第一篇：房屋租赁市场发展现状及其对策当前我市房屋租赁市场发展现状及其对策随着房地产经济的发展，房屋租赁市场在房地产交易市场中的比例不断攀升，特别是租赁房屋用于生产经营行为日益增多。
从怀化市实际情况来看，租赁市场的活跃对促进房地产市场的繁荣发挥了巨大的作用。
一、当前我市房屋租赁市场基本现状近几年来，随着城市建设步伐加快，城市规模越来越大，城市流动人口愈来愈多，带动了房屋租赁市场，承租群体不断扩大：坐落在不同繁华区的营业性用房，偏僻处的车库和仓库，一些关停并转企业的厂房、场地，租赁他人用于加工、生产的房屋以及居民的居住用房等等。
随着房屋租赁市场的兴起，极大地促进了房屋租赁收入的增长。
目前，房屋出租在城市、郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。
据调查统计，怀化市城区内现有租赁非住宅房屋30000余户。
其中，仅个人出租生产、经营性用房就有5000余户，各类房屋出租面积到达20万平方米，年租金收入从几千元到几十万元不等；出租住宅用房有4000余户，年租金收入约2000-10000元。
（一）房屋租赁极为普遍。
目前，私房出租在城市、郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。
由于近两年房价的攀升，个人出租房屋取得收益也是水涨船高，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及经济利益的驱使，为让房屋增值、保值提前把房屋购买下来，将房屋出租，由于私房出租的因素很复杂，相关部门又不能全面、准确地统计出实际出租的房屋间数、面积、居住的人口及租金的总收入。
（二）房屋租赁比较特殊。
根据房屋租赁用途的不同，可将房屋出租业务划分为营业用房出租、办公用房出租和住宅用房出租三种类型。
其中，因为营业性用房的承租人大多是从事经营活动的纳税人，税务机关在办理有关税务登记（包括验证、换证）手续时比较容易发现其房屋租赁行为，从而可以及时有效地采取有针对性的税收征管措施；办公用房的出租行为隐蔽性相对较大，特别是当承租人对外事务较少时，税务机关一般很难及时发现，其税收的征收管理难度要相对大一些；住宅用房的出租行为隐蔽性最大，特别是在一些人口较密集的居民区内，人们之间即使相邻而居也很少交往或者交往的范围很小，一般很难发现。
住宅租赁市场的挑战与机遇
住宅租赁市场的挑战与机遇近年来，住宅租赁市场逐渐成为中国房地产市场的焦点之一。
随着城市化进程的加快，人口流动的增加以及年轻人对住房的需求变化，住宅租赁市场正面临着一系列的挑战与机遇。
一、市场挑战1. 拓展供应链的难题住宅租赁市场的供应链不完善，租房供给短缺是一个普遍存在的问题。
而且，大部分供应链体系仍为个人房东和中介机构主导。
这种供应链的碎片化使得租户难以找到满足需求的合适租房资源，给市场带来了巨大的挑战。
2. 租赁合同的规范化问题租赁合同的规范化程度仍然较低，缺乏标准化的合同模板和相关法律法规的规范。
这给租户和房东之间的权益保障带来一定的隐患，同时也加大了纠纷解决的难度。
3. 租金上涨的压力由于供求关系的不平衡，住宅租赁市场存在租金上涨的问题。
尤其是一线城市，租金不断攀升，给年轻人等低收入群体增加了负担。
这也成为住宅租赁市场的一大挑战。
二、市场机遇1. 增加租赁用地供应政府可以加大力度向市场提供租赁用地，通过土地出让、土地流转等方式，增加房地产开发商的租赁用地供应。
这将有助于缓解市场供需矛盾，促进住宅租赁市场的健康发展。
2. 推进租赁市场专业化建立专业化的租赁机构和运作机制，通过中介公司的规范化运作和提供一站式服务，为租户和房东提供更好的租房体验。
此外，建立完善的租赁评价体系，增加市场透明度，也是实现住宅租赁市场专业化的关键。
3. 完善租赁合同法律法规加强租赁合同法律法规的制定和执行，建立起合理、公平、稳定的租赁合同模板，明确权益保障和违约责任等方面的规定。
这将有助于提高租赁市场的规范化程度，增加租户和房东的信任度，推动住宅租赁市场的健康发展。
4. 引入金融机构的参与鼓励银行和其他金融机构进入住宅租赁市场，提供住房租赁贷款、租赁保险等金融服务，帮助购房者转化为租房用户，从而缓解住房需求压力，促进租赁市场的繁荣。
综上所述，住宅租赁市场在面临诸多挑战的同时也蕴藏着巨大的机遇。
通过加强政府的政策引导和监管，建立健全的市场机制，以及引入金融机构的参与，可以促进住宅租赁市场的健康发展，满足人们多样化的住房需求，提升市场效率，实现共赢局面。
住房租赁市场现状与发展策略浅析
住房租赁市场现状与发展策略浅析随着城市化进程的不断加速，人口流动的增加以及年轻人独立生活的需求增加，住房租赁市场得到了空前的发展机遇。
然而，当前住房租赁市场的发展也存在着一些问题，如房租不断攀升、租赁服务质量参差不齐、房屋租赁政策的不完善等。
因此，对住房租赁市场现状进行分析并制定合理的发展策略，具有重要意义。
1.市场规模不断扩大当前，住房租赁市场规模不断扩大。
据统计，2019年中国租赁住房市场总值已达2.2万亿元，同比增长16.6%。
2.租赁需求增加随着城市化进程的不断加速，人们对于住房的需求也变得更加多元化。
相较于购房，租房更加灵活，更适合现代人的生活方式，这也导致租赁市场需求越来越大。
3.行业竞争日益激烈尽管住房租赁市场前景广阔，但市场竞争也越来越激烈，竞争对手众多，企业生存压力不断增大。
这也促使住房租赁企业加强自身服务质量，提高市场竞争力，并持续不断地进行技术创新。
4.缺乏规范管理住房租赁市场的快速发展，也导致其管理上的困难。
长期以来，住房租赁市场依托于个人房东，租赁环节存在多重信息不对称、合同照顾不到租户权益等问题，市场规范化管理亟待提升。
5.房租持续攀升当前，房租持续攀升是住房租赁市场的一个显著现象。
据报道，在部分一线城市，如北京、上海等，房租已涨到了历史最高水平。
这对于中低收入人群来说，租房负担越来越重。
6.政策支持尚不完善相较于购房市场，政策对于住房租赁市场的支持尚不完善。
政策层面的“空白”，往往容易导致租赁市场的一些问题难以解决，如租户维权、企业发展等问题。
针对以上住房租赁市场的现状，应从以下几个方面出发，提出住房租赁市场的发展策略。
政策层面的完善是住房租赁市场规范化发展的一个重要途径。
应从租赁市场的执照、保障、税收等方面出发，加大对于住房租赁市场的政策支持力度。
2.提高服务品质提高服务品质是住房租赁市场发展的重点之一。
应切实提高房源、物业、租赁等环节的标准化程度，确保租户的权益得到合理保障。
新形势下加快发展保障性租赁住房面临的问题及对策研究
新形势下加快发展保障性租赁住房面临的问题及对策研究1. 新形势下加快发展保障性租赁住房的重要性随着我国经济社会的快速发展，城市化进程不断加快，人口流动日益频繁，住房问题已成为影响社会稳定和民生福祉的重要因素。
特别是在当前国际国内经济形势下，我国经济发展面临一定的压力，房地产市场调控政策持续收紧，传统购房模式受到限制，这使得越来越多的人面临住房困难。
加快发展保障性租赁住房具有重要的现实意义和紧迫性。
发展保障性租赁住房是解决住房问题的有效途径，通过提供低租金、高性价比的租赁住房，可以缓解低收入群体的住房压力，提高他们的生活质量。
保障性租赁住房有助于调整住房供需结构，促进房地产市场的健康发展。
发展保障性租赁住房是实现社会公平和谐的重要举措，在当前社会中，收入差距日益扩大，住房问题成为影响社会公平的重要因素。
发展保障性租赁住房有助于缩小收入差距，实现社会公平和谐。
发展保障性租赁住房是推动新型城镇化建设的关键，随着我国城镇化进程的加快，人口流动将成为常态。
发展保障性租赁住房有利于引导人口合理流动，促进城市资源的优化配置，提高城市的综合承载能力。
发展保障性租赁住房是应对人口老龄化挑战的重要手段，随着我国人口老龄化程度的加深，老年人口对住房的需求日益增加。
发展保障性租赁住房有助于满足老年人口的住房需求，提高他们的生活质量。
新形势下加快发展保障性租赁住房具有重要的现实意义和紧迫性。
各级政府和相关部门应高度重视保障性租赁住房的发展，加大政策支持力度，完善相关政策措施，切实推动保障性租赁住房健康、快速发展。
1.1 保障性租赁住房的定义和发展背景保障性租赁住房是指政府或社会力量通过土地、财政等政策支持，以租赁方式提供给低收入家庭或特定群体的基本居住保障。
随着我国城市化进程加快，人口流动不断增加，住房问题日益凸显。
为了解决这一问题，国家出台了一系列政策，鼓励和支持保障性租赁住房的发展。
2016年，国务院印发了《关于加快发展保障性租赁市场的若干意见》，明确提出要加快发展保障性租赁住房，满足人民群众基本住房需求。
住房保障模式：国际比较与我国的选择
增 长 ，造 成 庞 大 的 赤 字 ，也 削 弱 了 国
低 收入 家庭 购买经 济适 用住房 ；其 他
收 入 高 的 家 庭 购 买 租 赁 市 场 价 商 品
保障制度的构建不仅具 有社会性和政策
性强．涉及面广等特征 ，而且受现有财
力．体 等因素的制约 ，因此我 们既不 可 。 摸蓍石头过河 盲 目推进 ，又不能 期望一蹴而就毕其功于一役 ，而应立足
我国实际 ，设计和选 择符合我 国国情 的住房保障模式并辅之 以衔 接配套 的有
效措施 ，以顺利推进我 国住房保障制度
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保 障 制 度 的 重 要 支 撑 。 由 于 经 济 适 用
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势【摘要】长租公寓是一种新兴的住房租赁模式，受到政策支持和市场需求推动，迅速发展起来。
本文首先介绍了长租公寓的定义和背景，然后分析了政策环境、经营模式和发展趋势。
长租公寓与传统公寓进行了比较，并探讨了长租公寓品牌化的趋势。
结论部分指出了长租公寓行业的未来发展前景，提出了相关的发展战略和提升服务质量的措施。
长租公寓行业在未来将继续蓬勃发展，需要不断创新发展模式，建立品牌形象，提高服务水平，以适应市场和消费者需求，进一步巩固其在房地产市场的地位。
【关键词】长租公寓, 政策环境, 经营模式, 发展趋势, 品牌化趋势, 未来发展, 发展战略, 服务质量, 比较, 定义, 背景.1. 引言1.1 长租公寓的定义长租公寓是指由企业或个人在城市中心或繁华商业区购买或租赁建筑物，按照长期租赁的方式将其分割成独立的公寓单元，然后以月租的形式出租给租客。
长租公寓通常提供家具、家电、网络、清洁服务等基础设施和服务，租期一般为半年至数年不等。
长租公寓的目标受众主要是城市中的年轻人、单身白领、留学生、新就业人群等，他们对灵活、便捷、舒适的居住环境有着较高的需求。
相比传统的租房方式，长租公寓提供了更加个性化和便捷化的租房选择，深受租户欢迎。
长租公寓的出现，填补了传统长租和酒店式公寓之间的空白，为租赁市场带来了新的活力和发展机遇。
长租公寓的兴起，不仅提升了城市租赁市场的服务水平和品质，同时也促进了房地产行业的创新和转型。
随着城市化进程的加快和人们对生活品质的追求，长租公寓必将成为未来租赁市场的重要组成部分。
1.2 长租公寓发展背景中国人口结构发生了明显变化，年轻人和新职业群体逐渐成为主要租房群体。
这些群体对灵活的住房形式和便捷的服务有着更高的需求，长租公寓正好能够满足他们的需求。
城市化进程加快，人口流动增加，短期租赁需求明显增加。
传统的租赁市场面临着租期短、低效率和服务不完善等问题，长租公寓的出现填补了这一市场空白。
支持住房租赁市场发展的建议
支持住房租赁市场发展的建议一、完善住房租赁市场法律法规体系为规范住房租赁市场秩序，保障租赁双方权益，建议加快完善住房租赁法律法规体系。
具体包括：1.制定和完善住房租赁合同范本，明确租赁双方的权利和义务，防止纠纷发生。
2.完善租赁住房的安全标准和装修规范，确保租赁住房的居住安全。
3.建立健全租赁市场的监管机制，加强对租赁合同、租金价格等方面的监管。
4.制定相关政策，规范住房租赁企业的经营行为，防止市场恶性竞争。
二、加大政策支持力度为进一步推动住房租赁市场发展，建议从以下几个方面加大政策支持力度：1.降低租赁住房项目的土地成本，通过优先安排、单列计划等方式降低项目建设成本。
2. 为租赁住房建设项目提供长期低息贷款，降低融资成本。
3.扩大房产税政策适用范围，降低住房租赁企业的税收负担。
4.允许住房租赁企业选择适用增值税简易计税方法，减轻企业税负。
三、培育专业化住房租赁企业为推动住房租赁市场健康发展，建议大力培育专业化住房租赁企业。
具体措施包括：1.鼓励国有企业转型发展住房租赁业务，发挥示范引领作用。
2.支持民营企业进入住房租赁市场，提供多样化租赁产品。
3.加强住房租赁企业人才培养，提高企业经营管理水平。
4.引导住房租赁企业开展跨界合作，创新租赁模式和业态。
四、优化租赁住房供应结构为满足不同层次的租赁需求，建议优化租赁住房供应结构。
具体举措如下：1.充分利用集体建设用地、企事业单位闲置土地等资源，建设租赁住房。
2.鼓励开发企业在新建项目中配建租赁住房，提高租赁住房供应量。
3.支持改造老旧住宅小区、城中村等，提升租赁住房品质。
4.促进长租公寓、共享住房等新型租赁模式发展，满足个性化租赁需求。
五、提升住房租赁市场服务水平为提高住房租赁市场的竞争力，建议从以下几个方面提升服务水平：1.建立健全住房租赁信息平台，方便租赁双方快捷匹配。
2.加强对住房租赁市场的监测和分析，为政府决策提供数据支持。
3.鼓励住房租赁企业提供一站式服务，包括装修、维修、保洁等。
国外住房租赁管理经验及对我国的启示
国外住房租赁管理经验及对我国的启示近年来，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，住房需求量居高不下。
受传统观念等影响，居民更倾向于购买住房，2008年我国住房自有率82%，而德国和美国分别为41%和69%。
从实践来看，住房自有化无法完全解决城市新增人口和低收入家庭的住房问题, 借鉴国外住房租赁管理经验，大力发展房屋租赁市场是解决居民住房难的有效途径。
一、国外住房租赁管理的经验（一）德国德国是典型的福利型国家，主要依靠政府解决低收入群体住房问题。
其住房市场的主要特点是租赁市场比重大于销售市场。
因租房价格上涨，租赁市场曾实行过租金管制或指导租金制度，管制解除后，房租补贴制度成为低收入群体住房保障的主要方式。
个人家庭只需要承担房屋租金的30%，其余由联邦政府和州政府共同承担。
其主要特点：1．法律对住房租金作出规定。
一般情况下，房东在出租房屋后三年内租金涨幅不得超过20%。
即使有正当理由提高租金，也须经房客同意；若房客不同意房东可提起诉讼，而不能单方强行提高租金。
另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。
房东不经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。
在法律保护下，房东涨价难、解约难，因此德国约有60%的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房，约有86%的德国人在享受不同额度的住房补贴。
2．多元化的住房租赁市场结构。
德国现有租赁市场中，政府公用出租住房仅占2%，私有住房占98%，其中私人出租住房、合作社出租住房、基金或保险公司出租住房、专业建房公司出租住房分别占66%、22%、8%、2%。
德国地方政府规定，开发商须提供一定比例的住房专门用于出租或售给低收入家庭。
（二）美国以纽约为例，出租房大致可分为三大类，即市场价出租房、调控租金房和补贴租金房。
美国住房租赁管理的主要特点：1．对房租进行有效管理。
市场价出租房的房租和续租条件由房东与房客商议自定，调控租金出租房（包括控制租金房和稳定租金房）的房租和续租条件受法律制约，而补贴租金房的房租直接或间接得到政府住房计划的补贴。
推动住房租赁市场发展计划
推动住房租赁市场发展计划近年来，我国的城市化进程不断加快，人口流动性增加，对住房的需求也日益增长。
在传统的住房购买模式无法完全满足需求的情况下，住房租赁市场成为了一种重要的解决方式。
为了进一步推动住房租赁市场的发展，满足人们的住房需求，需要制定一套全面有效的推动计划。
一、完善住房租赁市场法律法规体系为了保障住房租赁市场的有序发展，应加强立法工作，制定专门针对住房租赁的法律法规，明确权利义务，维护合法权益。
同时，应建立健全住房租赁市场监管机制，加强对房屋出租及租赁中介机构的监管，对违规行为进行严厉处罚。
二、优化住房租赁市场的税收政策为了降低租金成本，吸引更多的房东愿意将房屋出租，促进住房租赁市场的发展，应优化住房租赁市场的税收政策。
例如，可以适度减免个人房东的房地产税、土地使用税等相关税费，鼓励其参与住房租赁市场。
三、建立住房租赁市场信用体系信用是住房租赁市场的基石，建立健全住房租赁市场的信用体系对于提高市场的透明度和稳定性至关重要。
应建立起租赁市场主体的信用档案，对房东和租客进行信用评价，对失信行为进行记录和公示，提高市场参与者的自律意识，减少不良交易行为的发生。
四、加大住房租赁市场供给侧改革力度在住房租赁市场供给方面，应加大力度推动供给侧改革。
一方面，鼓励和引导房地产开发商、投资公司等机构参与住房租赁市场，增加租赁房源的供应。
另一方面，支持政府购买社会租赁房源，扩大公共租赁住房的规模。
通过以上措施，增加住房租赁市场的供给，提高市场供需之间的平衡。
五、促进住房租赁市场的金融支持为了解决住房租赁市场的融资问题，应提供金融支持。
可以发挥保险公司、商业银行等金融机构的作用，推出住房租赁市场专项贷款和住房租赁保险等金融产品，降低租赁市场参与者的融资风险，促进市场的健康发展。
六、建立租赁市场信息平台租赁市场的信息不对称问题是制约市场发展的重要因素之一。
为了解决这一问题，应建立起住房租赁市场的信息平台，提供房源信息、租金水平、租赁合同等相关信息，并加强信息共享，使更多的人能够便捷地找到适合的租赁房源。
租赁市场改进建议
租赁市场改进建议随着城市化发展的加速，房地产市场供需失衡问题日益突出，尤其是在租赁市场中。
为了提高租赁市场的稳定性和可持续发展，有必要采取一系列改进措施。
本文将针对租赁市场问题提出一些建议和解决方案。
一、完善法律法规首先，为了保护租赁双方的权益，加强对租赁市场的管理，需要完善相关法律法规。
针对租房合同，应该明确双方责任和权益，并加强对违约行为的制裁力度。
同时，建立健全的租赁交易监管机制，加强对租房中介机构和房屋中介平台的监管，防范租房信息虚假和欺诈行为。
二、建设租赁住房供应体系目前，租赁市场供应不足、结构不合理是制约市场发展的主要问题。
为了满足不同层次租户的需求，需要加大租赁住房供应力度。
政府可以通过提供土地、给予税收优惠等方式吸引企业和投资者参与租赁住房的建设。
此外，鼓励改建闲置办公楼或商业用房为住房，有效利用现有资源增加租赁房源。
三、租金市场化改革当前，租金调控政策过于僵化，导致市场供需矛盾进一步加剧。
为了促进租赁市场健康发展，需要逐步推进租金市场化改革。
政府可以通过市场调研和定期公布租金指导价，引导租金形成市场化，提高租赁市场的透明度和公平性。
同时，完善租金中介服务体系，提高租客和房东的信息对称水平，降低交易摩擦成本。
四、加强租赁市场信用体系建设租赁市场中存在租客拖欠房租、毁坏设施等行为，严重影响了房东的积极性。
为了改善市场秩序，需要加强租赁市场的信用体系建设。
政府可以建立租赁市场信用体系，对租客和房东进行信用评级，并通过联合征信机构和互联网技术提供信用查询服务，引导租户树立良好信用记录。
五、提供租赁市场相关金融服务租赁市场中，缺乏相关金融服务是制约市场发展的瓶颈之一。
为了提高租赁市场的金融化水平，需要建立租赁市场相关金融服务体系。
政府可以鼓励银行和金融机构推出适合租赁市场需求的金融产品，如住房租赁贷款、租金保险等，为租户和房东提供更多金融支持。
综上所述，租赁市场改进建议主要包括完善法律法规、建设租赁住房供应体系、租金市场化改革、加强租赁市场信用体系建设和提供租赁市场相关金融服务等方面。
租赁住房的政策绩效评估与优化建议
绩效评估的方法和指标
定量指标：如租金水平、房屋空置率等
定性指标：如租户满意度、社区环境等
综合评估方法：对定量和定性指标进行加权平均或模糊综合评价等 动态评估方法：对政策执行情况进行实时监测和定期评估，及时发现问题 并采取措施进行优化
我国租赁住房政策的发展方向：根据国际经验，结合我国实际情况，探讨我国租赁住房 政策未来的发展方向，包括政策目标、实施手段和成效等方面。
对租赁住房政策的总结和评价
政策目标：提高住房保障水平，促进社会公平和稳定 政策实施：政府加大投入，建立完善的租赁市场体系 政策效果：改善了低收入群体的住房条件，提高了城市居民的居住水平 政策优化：加强监管，完善租赁市场法规，增加政策实施力度
降低租赁住房的成本和负担
政策建议：政府 可以通过补贴、 税收减免等方式 降低租赁住房的 成本
鼓励开发：鼓励 开发商开发租赁 住房，增加租赁 住房的供应量， 降低租赁住房的 价格
长期租赁：鼓励 长期租赁，减少 租赁的流动性， 降低房东和租户 的负担
改善设施：改善 租赁住房的设施， 提高租赁住房的 质量，降低租户 的负担
租赁住房政策的可持续性评估
评估内容：政 策实施后的租 赁市场稳定性、 租金水平控制、 租户的支付能
力等。
方法：通过收 集数据、分析 指标、建立模 型等方式，对 政策的可持续 性进行评估。
目的：了解政 策实施的效果 及其对社会、 经济和环境等 方面的影响， 为政策的优化
提供参考。
意义：有助于 保障租户的权 益，促进租赁 市场的健康发 展，同时也有 助于政府对政 策的调整和完
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括三种形式 ： 自有 住 房 、 共 住 房 及 私 人 出 租 住 房 公 根 据 英 国社 区 和地 方 发 展 部 的统 计 数 据 ，０ ９年 至 ２０
２ １ ． 国 家庭 住 房 自有 率 为 ６ ． ， ３ ． ００年 英 ７ ％ 有 ２６ ４ ％的
家 庭 靠 租 房 解 决 住 房 问 题 ， 其 中 租 住 公 房 的 占
展 我 国住 房 租 赁 市 场 有益 的启 示 。
一
在 欧美 发 达 国家 ， 房 租 赁 关 系 中承 租人 的 弱 住
势 地 位 、 租 人 居 住 利 益 的 重要 性 已经 得 到广 泛 承 承
、
欧美 住 房 租赁 市 场 的 主 要特 点
认， 以保 障 承 租 人利 益作 为住 房 租 赁 立 法 的基 本 宗 旨 已成 为各 国的共 同趋 势 。 自２ ０世 纪 ６ ０年代 末 开 始 ，美 国的住 房 租赁 法 向有 利 于 承 租 人 、 利 于 出 租人 的方 向转 型 。具 体 不 包 括 ： １ 可 居住 性 默 示 担 保 义 务 ， 出租 人 应 当担 （） 即
了政 策 建 议 。
［ 键 词 ］ 房 租 赁 市 场 ； 益 ； 金 关 住 权 租 【 中图 分 类 号 Ｆ ２ ３３ ９． 【 献 标识 码 ］ 文 Ａ 【 章 编 号 ］０ ６ １９ ２ １ ）８ ０ ４ － ４ 文 １０ — ６Ｘ（０ １０ — ０ １０
孙 丹 （ ９ ２ ） 女 ， 济 学博 士 ， 国人 民 银行 营 业 管理 部 。 （ 京 １ ０ ４ ） １８一 ， 经 中 北 ０ ０ ５
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ｏ ｒ ａ ｆＦ ｌ ｃ ｎ ｏ ｏ ￣ ｕｎ ｌ ｉ ｏ ｍｎ ｅａ ｄ Ｅｃ ｎ ｍｉｓ
发展住房租赁市场的国际比较与政策建议
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发 达 国家 拥 有 完 善 的 住房 租赁 市场 ， 先进 的 管理 经 验 值 得 我 们 借 鉴 。 本 文 以美 、 、 为 代 表 ， 住 其 英 德 从
未 搬 离 的 承 租 人 ， 定 出租 人 只 能 通 过 相 关 司 法 程 规
相 似 住 房 全 部 现 有 租 约 价 位 ， 租 房 者 和 房 主 中 间 在 很 有 权威 性 ， 两 年 更新 一 次 。双 方 协 商确 定 的 住 每
序 收 回 房 屋 ． ５ 押 金 权 利 ， 限定 押 金 最 高 数 额 、市 场 性 出租 房 仍 占有 相 当大 但
的 比例 。根 据 美 国人 口普 查局 统 计 ，０ ０年 ４季 度 ． ２１ 美 国住 房 自有 率 为 ６ ．％。 ６５ 在美 国大 多 数 地 区 ． 户 租
如 果 租 赁 房 屋存 在 瑕疵 致 使 承 租 人 遭 受 损 害 ， 租 出 人需 要 承 担 相关 责 任 。 （ ） 损义 务 ， ３减 即一 方 当事人 违 约 后 ，另 一方 当事 人 应 采 取 合 理 措 施 减 轻 损 失 ，
如“ 租人提前解约 时 ． 承 出租 人 应 努 力 寻 找 下 一 任 租 户 以 减 少 房 租损 失 ” ．否 则 不 得 就 扩 大 的损 失 要
占总 人 口数 的 比例 一 直 保 持 在 ３ ％左 右 ， 绝 大 多 ０ 且 数 租 户都 通 过 市 场解 决 住 房 问题 。英 国 住房 主 要 包
ｌ％ ． ４ 租住 私 房 的 占 ４ ％。 ４ （ ） 租人 的合 法 权 益 受到 法律 的全 面保 障 二 承
相 对 完 善 的管 理 经 验 。 为借 鉴 先进 经验 ，本 文从 租 赁住房市场地位 、 租赁 关 系保 障 、 租金 管 理 、 金 补 租
贴 制度 等 方 面人 手 ， 美 、 、 等 发 达 国家 的住 房 对 英 德 租 赁 市 场 运 作 情 况 进 行 了 比较 ， 以期 得 出一 些 对 发
随着 我 国市 场 经 济 的快 速 发展 和住 房 体 制 的不 断完 善 ， 房租 赁 市 场 逐渐 发 展 起 来 。 美 国 、 国 、 住 在 英 德 国等 发 达 国家 ， 房 租赁 市 场 发 育较 为 充 分 ， 住 具有
ｌ ．％， ７０ 租住 私 房 的 占 １ ．％。德 国住 房 市 场 一个 最 ５６ 大 的特 点 是 在 整 个 住 房 市 场 中 ， 房 租 赁 市场 比 重 住 大 于 住 房 销 售 市 场 。 据统 计 ， 目前 德 国 自有 住 房 率 仅 为 ４ ％ 。 赁 住 房 率 为 ５ ％ ， 中租 住 公 房 的 占 ２ 租 ８ 其
房 租 赁 市场 的地 位 、 租 人 权 益保 障 、 金 管 制 与指 导 、 金 补 贴 等 方 面 对 其 租 房 市 场 的管 理 经 验 进 行 了 承 租 租 归纳 性 研 究 。 之 后 结 合 现 实 情 况 ， 我 国住 房 租 赁 市 场存 在 的 问题 进 行 了对 应分 析 ， 后 有针 对 性地 提 出 对 最
保 房 屋在 整 个 租赁 期 间适 合 居 住 。 （ ） ２ 侵权 责 任 ， 即
（ ） 赁 住 房 市 场在 住 房 体 系 中 占有 重 要 地位 一 租 在人 均 收 入 水平 较 高 的欧 美发 达 国家 ，依 然 存
在 着 相 当 比例 的 住 房 租赁 市 场 。美 国 的住 房体 系呈
求 赔 偿 。（ ） ４ 私力 救 济 ． 即禁 止 出租 人 通 过 断水 、 断 电等 措 施 迫 使 承 租 人 支付 延 期 未 付 的租 金 ， 止 出 禁 ４７
金 融 与经 济
２０ ．８ １ ０ ７
租 人 自行 采 川 更 换 门锁 或 暴 力 手 段 驱 逐 合 同 到 期