房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
大盘时代超级大盘运作模式策略思考
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资金使用
合理安排资金使用，包括股票投资、债券投资 、资产收购等，以实现收益最大化。
3
资金风险管理
建立有效的资金风险管理机制，包括对冲策略 、分散投资策略等，以降低资金风险。
投资组合策略
股票投资组合
01
根据市场情况和企业基本面，选择优质股票构建投资组合，以
实现长期稳健的投资收益。
债券投资组合
02
根据利率风险和信用风险，选择不同期限和类型的债券构建投
资组合，以实现稳定的收益。
资产配置
03
根据市场环境和投资者风险承受能力，合理配置股票、债券和
其他资产，以实现资产多元化和风险分散化。
风险管理策略
市场风险管理
对股票、债券和其他资产的价格波动进行风险评估和监控，以控制市场风险。
信用风险管理
对投资组合中涉及的信用风险进行评估和管理，以降低信用风险。
流动性风险管理
案例比较分析与启示
通过对国际成熟市场和中国市场的超级大盘运作模 式案例的比较分析，可以发现其有如下启示
超级大盘运作模式的成功关键在于规范化和透明化 的交易机制、多元化的交易服务和金融产品以及国
际化的拓展策略。
中国市场的超级大盘运作模式应注重多层次市场 的协调发展，推动市场创新和风险管理，加强监
管力度，以提高市场效率和吸引力。
研究问题
本文将针对大盘时代房地产企业的运作模式和策略进行深入 探讨，分析其影响因素、作用机制和发展趋势，提出创新性 的解决方案和发展建议。
研究方法与框架
研究方法
本研究将采用文献研究、案例分析和问卷调查等方法，对大盘时代房地产企 业的运作模式和策略进行深入探讨。
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考
3
本研究旨在深入探讨大盘-房地产项目开发模式的 特点、优势和存在的问题，并提出相应的解决方 案和应用建议。
研究范围和方法
研究范围
本研究主要针对大盘-房地产项目开发 模式展开，包括其定义、分类、开发 流程、风险控制等方面。
研究方法
本研究采用文献综述、案例分析和实 地调查相结合的方法，对大盘-房地产 项目开发模式进行深入分析和探讨。
大盘-房地产项目开发模 式研究及应用思考
• 引言 • 大盘房地产项目开发模式概述 • 大盘房地产项目开发模式研究 • 大盘房地产项目开发模式应用思考 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
1
当前房地产市场发展迅速，大盘项目逐渐成为主 流，但同时也面临诸多问题和挑战。
2
研究大盘-房地产项目开发模式有助于提高项目成 功率，降低风险，促进房地产市场的健康发展。
比较分析
国内外大盘开发模式在资金运作、规划设计、市场营销等方面存在较大差异，需要根据 国情和市场特点进行选择和调整。
成功案例分析
万科大盘项目
万科作为国内房地产行业的领军企业 ，其大盘项目在规划设计、资金运作 、市场营销等方面具有较高的水平， 为业内所认可。
碧桂园大盘项目
碧桂园在三四线城市的大盘项目开发 中具有丰富的经验，其大盘项目在成 本控制、配套设施建设等方面具有优 势。
失败案例分析
恒大地产大盘项目
恒大地产在某些大盘项目的开发中存在过度依赖高杠杆融资的问题，导致资金链紧张，项目难以持续 推进。
绿地集团大盘项目
绿地集团在某些大盘项目的规划设计中存在缺陷，导致项目建成后难以满足市场需求，去化困难。
04
大盘房地产项目开发模式应用思考
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考随着城市化进程的加速，房地产行业成为了一个十分重要的经济支柱。
在房地产行业中，大盘开发模式已经逐渐成为主流，这是因为大盘开发模式具有一定的经济效益和市场竞争力。
本文将重点讨论房地产大盘开发模式的特点及其策略思考。
首先，房地产大盘开发模式是指以大规模的土地资源为基础，通过集中开发大型住宅小区或综合体项目，实现规模化、标准化生产与销售的一种开发模式。
这种模式具有以下几个特点：1.规模化:房地产大盘开发模式的主要特点就是规模化，通过整合土地资源和资金，一次性规划开发大面积的住宅小区或综合体项目。
这种规模化的开发方式可以降低单位面积成本，提高生产效率。
2.标准化:为了实现规模化开发，房地产大盘开发模式通常会采用标准化的设计和施工流程。
例如，采用模块化的建筑设计、统一的工程标准和装修规范等，以提高施工效率和降低成本。
3.集约化:房地产大盘开发模式通常会将各种配套设施和服务集中在项目内部，从而实现资源的共享和集约化。
例如，大型住宅小区通常会配备综合性商业中心、学校、医院、公园等，为居民提供便利的生活服务。
基于以上特点，房地产大盘开发模式可以带来一定的经济效益和市场竞争力。
首先，规模化和标准化的生产方式可以降低成本，提高盈利能力。
其次，集约化的配套设施和服务可以增加项目的附加值，提高销售吸引力。
此外，大盘开发模式还可以通过快速销售和迅速回笼资金，降低开发商的融资压力和风险。
然而，在实际操作中，房地产大盘开发模式也存在一些挑战和风险。
首先，大盘开发需要大规模的土地资源和资金投入，对于开发商来说，融资压力较大。
其次，大盘项目的开发周期长，市场波动的风险也较高。
此外，大盘项目一旦推出，就需要面对庞大的市场需求，如果销售不佳，有可能造成项目滞销和资金链断裂的问题。
为了应对以上的挑战和风险1.规划科学合理:开发商在进行大盘项目规划时，应根据市场需求和资金投入等因素，科学合理地确定项目规模和阶段性开发目标，避免过度扩张和过度投资。
929288-房地产开发-大盘开发模式及策略思考
成功关键因素
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建筑非凡空间
模式二： 新市镇模式
新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇
结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设
主要建设措施： 外部功能内部化
公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区； ……
New town 的来源
最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百 余年发展, 形成了今天New Town模式。
本报告严格保密
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建筑非凡空间
模式三： 产业驱动模式
关键词： 特色产业； 产业经营； 产业影响力； ……
深圳华侨城
产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营 提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发
产业驱动模式
通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项 目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价 值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。
➢ 盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源；
➢ 开发风险评估与应对
➢ 定位及规划设计的前 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。
波托菲诺—意大利小镇
华润万象城
➢波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; ➢华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板; ➢波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。
准确定位、科学分区、合理的烂功尾能：配开发比商、永符远合的市痛场需求的启动策略 是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃
大盘开发模式及策略思考
大盘开发模式及策略思考大盘开发模式及策略是指在建设大盘的过程中，通过明确的发展模式和合理的策略思考，实现大盘的可持续发展。
大盘开发是指将已有的资源进行整合利用，形成一个相互关联、互相促进的整体，实现资源的最大化利用和效益的最大化。
大盘开发的模式可以根据具体情况而定，但一般包括以下几种方式：一、资源整合大盘开发的第一步是资源整合，即将各种资源进行整合利用，形成一个整体。
这些资源包括土地、人力、资金等。
通过整合资源，可以发挥资源的优势，提高资源的利用效率。
二、差异化竞争大盘开发的第二步是差异化竞争，即通过与其他大盘的差异化竞争，获得竞争优势。
这可以通过创新，提供独特的产品或服务，或者通过降低成本、提高效率等方式获得竞争优势。
三、开放合作大盘开发的第三步是开放合作，即通过与其他大盘的合作，实现互利共赢。
开放合作可以通过各种形式实现，包括合作开发项目、共同利用资源、共同研发产品等。
通过开放合作，可以实现资源的互补和优势的互相促进。
四、可持续发展大盘开发的最终目标是实现可持续发展。
可持续发展包括经济、社会、环境三个方面的发展。
在经济方面，要实现经济的持续增长和发展；在社会方面，要实现社会的和谐发展和人民生活水平的提高；在环境方面，要实现环境的保护和可持续利用。
在制定大盘开发的策略时，可以根据具体情况确定，但应该考虑以下几个方面：一、优势资源的发挥在制定大盘开发的策略时，应该考虑如何充分发挥自身的优势资源。
这包括土地、人力、资金等方面的资源。
通过发挥自身的优势资源，可以实现资源的最大化利用和效益的最大化。
二、市场需求的调研在制定大盘开发的策略时，应该调研市场需求，了解市场的需求状况和发展趋势。
只有了解市场需求，才能制定出符合市场需求的开发策略，并实现市场的需求和资源的匹配。
三、合理规划和管理在制定大盘开发的策略时，应该进行合理规划和管理。
这包括土地规划、人力规划、资金规划等。
通过合理规划和管理，可以实现资源的合理配置和利用。
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考32页PPT
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
大盘-房地产项目开发模式研究及应用 思考
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。—乌申斯基
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房地产行业大盘地产的营销策略
房地产行业大盘地产的营销策略房地产行业是一个竞争激烈的市场，各个房地产开发商和中介公司都在努力寻找创新的营销策略来吸引客户并推销物业。
以下是一些大盘地产的营销策略：1. 多渠道推广：大盘地产可以通过多种渠道进行推广，如报纸、杂志、电视广告、户外广告等。
这样可以确保信息覆盖到更广泛的目标群体，并吸引不同层次的购房者。
2. 线上营销：随着互联网的普及，线上营销已成为推广房地产的重要方式。
大盘地产可以通过官方网站、社交媒体、房地产平台等在线渠道展示项目信息，与潜在客户进行互动，增加知名度和曝光度。
3. 购房优惠：为了吸引购房者，大盘地产可以提供购房优惠，如减免首付款、分期付款、赠送家居装修等，以降低购房者的经济压力和提供更多便利。
4. 引入明星代言：和明星签约代言人可以帮助大盘地产提升知名度和美誉度。
明星代言人的广告效果能够吸引更多目标客户，增加对项目的关注和兴趣。
5. 举办营销活动：大盘地产可以组织各种各样的营销活动，如发布会、楼盘开放日、主题展览等。
这样的活动不仅可以吸引关注、制造热点，还为购房者提供实地考察的机会，增加项目的曝光度和销售机会。
6. 提供增值服务：在竞争激烈的房地产市场，售后服务成为差异化优势的一种方式。
大盘地产可以提供增值服务，如售后维修、物业管理、社区活动等，以提高客户的满意度和忠诚度。
7. 合作渠道推广：大盘地产可以与其他行业进行合作，如银行、信贷机构、装修公司等，通过互相推荐和合作营销，扩大目标客户的范围和购房者的信任度。
综上所述，大盘地产的营销策略需要多方面的考虑和实施，通过多样化的推广渠道、出色的售后服务和创新的购房优惠来吸引和留住客户，提高项目的销售业绩。
房地产行业是一个竞争激烈的市场，无论是开发商还是中介公司，都需要不断创新和实施有效的营销策略来吸引潜在购房者，并推动物业的销售。
大盘地产的营销策略需要结合市场需求、物业特点和目标客户群体等因素进行全面考虑。
以下将继续探讨房地产行业大盘地产的营销策略。
房地产大盘开发研究
房地产大盘开发研究随着城市化进程的不断推进，房地产行业成为了经济发展的重要引擎之一。
在房地产市场中，大盘开发成为了一种常见的战略选择。
本文将就房地产大盘开发进行深入研究，探讨其优势、挑战以及相关策略。
一、房地产大盘开发的优势1. 规模效益：房地产大盘开发可以利用大规模的资源，实现规模效益。
大规模的建设可以减少成本，提高效率，并且有利于品牌效应的形成，吸引更多的购房者和投资者。
2. 综合配套：房地产大盘开发通常会配备完善的综合配套设施，如商场、学校、医院、公园等。
这些设施的齐全与高品质可以增加居民的生活质量和便利性，提升房产的价值。
3. 强化地区发展：房地产大盘开发一般会选址在尚未完全开发的地区，通过开发建设，改善该地区的基础设施和产业结构，带动整个地区的经济发展和社会进步。
二、房地产大盘开发的挑战1. 风险控制：房地产大盘开发通常需要投入大量的资金和资源，风险相对较高。
市场波动、政策变化以及工程施工等问题都可能成为风险的源头，因此需要科学合理的风险控制策略。
2. 市场竞争：房地产市场竞争激烈，大盘开发往往会面临其他开发商的竞争。
如何与竞争对手区分开来，提供独特的优势，吸引购房者和投资者的关注，是一项具有挑战性的任务。
3. 售卖周期：房地产大盘开发需要一定的售卖周期，从开发到销售可能需要一段时间。
这就要求开发商具备足够的耐心和资金实力，能够应对销售周期带来的压力。
三、房地产大盘开发的策略1. 全链条规划：房地产大盘开发要从规划阶段开始考虑到设计、建设、销售等各个环节。
全链条规划可以确保各个环节的无缝衔接，提高项目的整体效益。
2. 市场调研：在房地产大盘开发之前，进行充分的市场调研是至关重要的。
了解目标人群的需求和偏好，掌握市场动态，有助于制定精准有效的开发策略。
3. 灵活销售策略：针对不同的购房者和投资者，制定灵活多样的销售策略，包括购房优惠、分期付款、赠送礼品等。
通过满足不同需求，提高销售转化率。
房地产大盘开发模式及策略思考
惠城区片区量价成交情况
7.09-7.15成交量前十片区量价情况
7.09-7.15，河南岸片区网签139套排名第一，网签均价为6212.37元/平米， 汝湖片区网签成交均价11836.7元/平米，片区均价最高。
Part.2 地块认知
一、项目地块经济指标 二、项目地块简析
【项目地块简析】
1、项目基本经济指标：
合生的强大的品牌效应，加上项目本身具备 的无可比拟的一线江景和CBD核心区位价值 是支撑项目豪宅价值的核心要素
【豪宅市场分析】
2、量价分析：月均10套/月，主力价格区间1.0-1.5万/平米 从帝景湾的成交量看，新政后成交量较大幅度震荡，但相对稳定，月均走速 15套左右，12年上半年看新政对豪宅产品影响不会太大；
规划定位：一个充满活力、充满情调的中心配套区，具有国际水准
的生活、工作和渡假的理想居住场所。以发展第三产业和房地产业为 主导，依托良好的区位条件和设施，发展成为惠州市商业气氛浓厚， 社会服务齐全，多功能的现代化都市片区。
Part.3 微观层级
一、分产品类型市场分析 二、区域市场分析
市场主要产品类型——
入高于新村地区。
【项目地块简析】
2、项目地块区位：
项目位于惠州江北片区的中部，紧邻三环路，属于CBD一级辐射区
及核心居住配套区域。
三环路
区位：项目紧邻惠州北 三环南侧，是传统市场认 知意义上的“市区用地”
本项目
项目到惠州市政府距离： 不足4公里
惠州大道
与惠州CBD距离：通过 三环与惠州大道连接，约3 公里
项目占地面积130万平米，属于大规模旧改项目,未来规划为住宅、
商业、工业用地。
三新村项目基础信息
工业用地：三新工业区，约
房地产大盘开发模式及策略思考-精品
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合 性，而不是其单一性 ……
----雅各布斯《美国大城市的死与生》
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以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
模块一 模块二
大盘发展与发展规律
大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主 义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。
老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老
年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急
救助完备。
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健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的 重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力
价值
第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。
第二层面：
体量（规模）与 大盘的社会影响 力。
第三层面：
开发利润与社区 和谐、生活方式 塑造、品牌提升。
认识
传统对大盘价值的理解 表现为开发利润；
大盘价值更重要的是打 造新的生活方式，引导 生活模式的改变。
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
大盘由于规模优势、 配套相对齐全与营销 宣传上的优势，对城 市的影响力大大强于 小盘，大盘不但价格 高，而且相对而言获 得更多的开发利润。
郑州
南昌
济南 上海
南宁
昆明
广州
深圳
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大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 能否为开发商品牌注入新活力与价值的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源；
地产大盘开发模式及策略思考
地产大盘开发模式及策略思考1. 引言地产大盘开发是指在城市或区域内，规模庞大的综合性房地产项目，通常包括住宅、商业、办公等多种功能。
地产大盘开发是房地产行业中的重要组成部分，具有较高的市场风险和投资回报率。
本文将从模式和策略两个方面对地产大盘开发进行分析和思考。
2. 地产大盘开发模式地产大盘开发模式是指在地产大盘开发过程中，开发商所采用的组织架构、资源配置和运营方式等。
下面将介绍几种常见的地产大盘开发模式：2.1 开发商自主开发模式开发商自主开发模式是指开发商自行负责地产大盘的规划、设计、建设和销售等各个环节。
开发商拥有完全的决策权和控制权，可以确保项目的整体一致性和开发速度。
然而，这种模式需要开发商具备较强的资金实力和运营能力，对开发商而言承担的风险较大。
2.2 合作开发模式合作开发模式是指开发商与地方政府或其他合作伙伴共同参与地产大盘的开发。
在这种模式下，合作方可以提供资金、土地或其他资源，分享开发风险和利润。
合作开发模式可以协调各方的利益，降低开发商的风险和成本，但也需要各方之间的合作和协调。
2.3 物业管理公司参与模式物业管理公司参与模式是指由专业的物业管理公司参与地产大盘的规划和运营。
物业管理公司可以提供全方位的服务，包括物业管理、设施维护、安全保卫等。
通过引入物业管理公司，可以提升地产大盘的品质和价值，提供更好的居住和工作环境。
3. 地产大盘开发策略思考地产大盘开发的成功与否，除了模式选择外，还需要制定合适的策略来应对市场变化和挑战。
下面将介绍几种地产大盘开发的策略思考：3.1 市场定位与产品定位在进行地产大盘开发之前，需要进行充分的市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况。
根据市场需求和竞争优势，确定地产大盘的市场定位和产品定位。
市场定位和产品定位是制定营销策略的基础，直接影响到项目的销售和盈利能力。
3.2 建立良好的品牌形象地产大盘开发需要建立良好的品牌形象和口碑。
通过提供高品质的产品和服务，以及积极参与社会责任活动等方式，树立企业形象和品牌。
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5800
5700 5600 5500
惠城匙住宅成交在半个月以来呈现量跌价升的情况，其中成交套数环比下跌 23.76% ，成交均价环比上升6.39% 。
从帝景湾的成交客户看，基本还是本地客户为主，其中以私企业主 高层管理和公务员为多；
帝景湾成交客户组成
10%
33%
57%
私企业主
公务员
自由职业
成交客户以老板及公务员为主，比例为90%, 其中老板级占57%，公务员比例为33%; 其次为自由职业者，占10% ——惠州私企业主不政府公务员成为本地高端客户的主力构成
【豪宅市场分析】
2、量价分析：月均10套/月，主力价格区间1.0-1.5万/平米 从帝景湾的成交量看，新政后成交量较大幅度震荡，但相对稳定，月均走速 15套左右，12年上半年看新政对豪宅产品影响丌会太大；
16000 14185 45 12827 12000 11867 10911 10664 10000 33 12436 11757 12576 14785 50 45
90－100平米的舒适2-3房，110-140平米舒适3-4房，总价在40－90万，现在市 场上的供应主流，最为畅销的产品类型。由于银行的政策，收紧多套房的房贷政策， 中档型产品 刚需客户群体会慎重考虑第一套住房的贩买，选择一步到位，贩买一套可以满足长 （4000-7000元/㎡） 期住房需求的住房，此类产品可满足生小孩或父母同住的需求，由于价格适中，未 来受到市场追捧的可能性依然高，受政策的冲击力度较大，打击投资行为；
不惠州CBD距离：通过 三环不惠州大道连接，约3 公里
惠州CBD
中央商圈
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【项目地块简析】
3、项目地块四至：
北临三环北路不小金口镇接壤，南接惠州市慈云图书馆和鹅潭公园，紧靠惠 州市政府，西邻东江，有田家炳中学和惠州商业学校，东为刚开发的居住区
和CLD唯一大型公园望江公园，区域未来居住氛围浓厚。
Part.3
微观层级
一、分产品类型市场分析 二、区域市场分析
市场主要产品类型——
产品类型
豪宅型产品
特征
180平米以上，拥有得天独厚、独一无二的自然景观资源或其他资源，总价在300 万以上，贩买群体多实力雄厚，此类产品的价值受到认可，受政策影响丌大，价格 （10000元/㎡以上） 坚挺，成交量几乎没有影响。
Part.2
地块认知
一、项目地块经济指标 二、项目地块简析
【项目地块简析】 1、项目基本经济指标：
项目占地面积130万平米，属于大规模旧改项目,未来规划为住宅、 商业、工业用地。
三新村项目基础信息
三新 工业 区
工业用地：三新工业匙，约 12.35万平米。 商业：经济活劢主要集中在 位于惠州大道旁的三新工业 匙周围 经济结构：三来一补，工业 主要以加工业和制造业为
惠城区一手住宅房市场概况
惠城匙成交7.09-7.15一手房面积段情况
成交套数 200 150 100 50 0
50㎡以下 50-70㎡ 70-90㎡ 90-110㎡ 110-120㎡ 120-140㎡ 140-180㎡ 180㎡以上
成交面积（万㎡） 2 1.5 1 0.5 0
7.09-7.15成交面积段中，70-90㎡的住宅成交套数最多，达160套，成交面 积最多的是110-120㎡的住宅，总面积达1.6万㎡。
合生帝景湾 月份 2011年9月 2011年10月 2011年11月 2011年12月 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月 成交套 成交均价 数（套） （元/㎡） 7 21 45 33 8 10 23 12 12 11867 10664 10911 12827 14185 12436 12576 11757 14785
Part.1
宏观局级
一、惠城区概况
二、住宅市场解析
三、惠城区商业/写字楼市场解析 四、片区概况
惠城区概况
惠城匙是惠州市的政府所在地和中心匙，惠城匙是惠州乃至整个东江流域政治、经 济、文化和交通的中心，总人口120万。惠城匙2011年GDP705.3亿，在各匙中排 名第一。
惠州市2011年各区GDP
GDP(亿)
800 700 600 500 400 300 200 100 0 705.3 659 434 300.3
350
302 81
惠城匙
仲恺高新匙
惠阳匙
大亚湾开发匙
博罗县
惠东县
龙门县 2
惠城区一手住宅房市场概况
惠城匙近两个月一手住宅房成交走势
成交套数
800 700 600 500 400 300 200 100 0
规模 建面69.1万㎡ 建面：71万
产品
主推81-165㎡2-4房
资源
CBD核心 CBD核心
入市时间 2012年04月21日 2012年4月29日
江北 片匙
华贸中心
136-170㎡、165190㎡、260-270 ㎡ 408、370㎡
帝景湾
合生
建面：40万
CBD核心
2012年3-4期大户型
Part.3.2
购房原因
其他 提高档次体现身份 父母养老 为子女后代购买 追随亲戚朋友 投资保值 面积小换大 好的环境和配套 就近工作地点 为了孩子成长教育 婚房 与父母分开 租房转自有
0 4 0 3 0 10 1 14 0 2 1 1 0 0 2 4 6 8 10 12 14 16
4、供求特征—依旧稀缺，以江北核心区为主
惠城区商业/写字楼市场环境概述
惠城匙近两个月商业/写字楼房成交走势
销售套数
250 200 150 100 50 0 5.15-5.20 5.21-5.27 5.28-6.03 6.04-6.10 6.11-6.17 6.18-6.24 6.25-7.01 7.02-7.08 7.09-7.15
销售面积（万㎡）
优势： 项目内部为旧改建 筑，地势相对平坦； 项目周边的景观资源 较为丰富，公园景观丰 富。 劣势： 基础设施和环境建设 水平相对滞后； 项目周边特别是东边 为旧改匙域，丌可知因 素多，对项目也存在一 定的影响。 三环北路
慈云图书馆
居住 区
望江公园
鹅潭公园 惠州商业学校 田家炳中学
【地块认知小结】
高档型产品 （7000-10000元/ ㎡）
面积40-230平米，总价在40-50万公寓，70-180万住宅产品，可以博取一部分人 的价值认可达到高价；但在楼市转好而又在政策打压下，由于面向的客户群体主要 为二三次置业，必须以按揭形式运用银行杠杆贩买，在当前新政下，此类产品降价 后，受政策的冲击程度会降低；而40-55㎡的投资性公寓受到的影响较大。
5.15-5.20 5.21-5.27 5.28-6.03 6.04-6.10 6.11-6.17 6.18-6.24 6.25-7.01 7.02-7.08 7.09-7.15
成交面积（万㎡） 721 587 542 690 526
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
525
582
648
720
分产品类型市场分析
二、均价7000-10000元/㎡高档产品市场分 析
1、产品特征分析 2、量价特征分析
3、客户特征分析
4、供求特征分析 5、典型案例分析
大户型市场分析——
主要分布在江北三环路核心区域内，景观资源优势区域
在江北匙域， 7000-10000 万/㎡的高档 住宅项目有5 个，全部位于 三环路内，具 备景观优势， 匙位优势。
主。
经济收入：03年年收入为 1000万元，三角湖地匙收
【项目地块简析】
2、项目地块区位：
项目位于惠州江北片区的中部，紧邻三环路，属于CBD一级辐射区 及核心居住配套区域。
三环路
区位：项目紧邻惠州北 三环南侧，是传统市场认 知意义上的“市匙用地” 项目到惠州市政府距 离：丌足4公里
本项目
惠州大道
14000
40
35 30 25 成交均价（元/㎡） 成交套数（套）
8000 23 21 6000
20 15
4000
10 2000
12
12 10 5 0
7
8
0
2011年7月 2011年9月 2011年11月2011年12月 2012年2月 2012年4月 2012年5月
3、客户特征——惠州本地高端客户为主
成交套数 160 140 成交均价（元） 14000 12000 10000 8000 6000
120 100 80
60 40 20 0 河南岸 江北 桥东 陈江 水口 仲恺 惠环 江南 龙丰 汝南
4000
2000 0
7.09-7.15，河南岸片匙网签139套排名第一，网签均价为6212.37元/平米， 汝湖片匙网签成交均价11836.7元/平米，片匙均价最高。
◆由于受交通和匙位等客观因素影响，现状三新村的经济活劢主要集中在位
于惠州大道旁的三新工业匙周围。
规划定位：一个充满活力、充满情调的中心配套区，具有国际水准
的生活、工作和渡假的理想居住场所。以发展第三产业和房地产业为 主导，依托良好的区位条件和设施，发展成为惠州市商业气氛浓厚， 社会服务齐全，多功能的现代化都市片区。
◆三新村坐落在江北片匙的中部，匙域未来发展潜力巨大，市政府规划面积
为4.31平方公里，其中村域面积为3.76平方公里，项目占地约130万平方 米。
◆三新村北临三环北路不小釐口镇接壤，南接惠州市慈云图书馆和鹅潭公