世联-增城九州新塘项目前期定位报告-86PPT
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新塘太平洋项目定位报告草案
广州市地博置业顾问有限公司2006年8月5日第一章项目概况一、项目情况1、项目简介（1）项目位置本项目位于广州市增城新塘镇太平洋工业区边缘，107国道南侧与广深高速路新塘出口连接路段东侧交汇处。
（2）项目周边状况本项目周边主要有：新塘汽车城；太平洋工业厂房、宿舍；隔路是挖掘机停车场、澳特泰会、本田汽车4S店；商业及生活配套：周边配套较为缺乏，地处镇区边缘，离较近的工业生活区1公里，离镇中心解放北路约5公里2、项目用地（1）用地面积及四至本项目为商业用地，面积约16亩，共10660.5平方米。
四至如下：东面：新塘汽车城、工业厂房及宿舍南面：新塘汽车城停车场，后面是山地、植物西面：临路，对面为挖掘机停车场北面：临107国道，对面为澳特泰会、本田汽车4S店（2）地块形状项目用地形状呈矩形，南北长，东西窄，地势南面略高于北面，较为平坦，基本达到三通一平，建设条件良好。
（3）地块现状目前正租赁作为挖土机停车场使用，在靠北边有一大型广告柱。
（4）地块权益项目属商业用地，40年产权。
（5）项目地块规划指标根据委托方提供的有关资料，项目地块规划指标如下：总用地面积10660.5㎡，容积率≤4（预计），总建筑面积≤40000㎡。
第二章新塘市场分析一、新塘概况1．新塘概况2005年开始新塘镇辖新塘、永和、仙村（除吓岗村）、沙埔、宁西5镇，共16个居委会和75个村委会，生产总值达到315.6亿元，总面积280.48平方公里，总人口约39.2万人，常驻人口约22万。
107国道贯通珠三角，广深高速、广园东快速路30分钟到广州、东莞，规划中的广州地铁5号线、9号线将到达新塘，轻轨预计2007年建成通车，交通便捷。
2005年职工年均收入超过2万元。
目前，牛仔服装、汽车、摩托车及其零配件已经成为新塘三大支柱产业，引领新塘工业发展。
二、新塘房地产发展1．新塘房地产发展历史及趋势新塘地处广州、东莞、深圳、香港等发达地区间，紧连箩岗区（广州经济技术开发区）和黄埔区，工商业发达，具有“多城辐射效应”，是广州东部板块的重要组成部分。
地块发展定位报告PPT(共 92张)
面积：90-140平 户型：二房-三房、少量别墅
首个花园式小区，舒适型居 家户型为主，
本地人占一半以上，另外公务 员及工厂职工占部分
大步花园
二房：90-100平 三房：109-120平 主力：二房、三房
产品品质一般，中小居家户 外来新莞人为主 型。以单体楼为主，无小区 概念
南峰时代广场
二房：65平 三房：90-120平 四房：130平 主力：三房
中成化工、炼油厂、德永佳
纺织制衣以及洗水、漂染、 电镀 等38家企业污染较严重， 形成全镇重度污染源。环境
污染已经成为麻涌对外一个
整体印象制约当地发展及对 区域的认知。
镇区发展分散，全镇多个工 业区域，村落分布零散，中 心镇区发展又相对落后，商 贸氛围及配套设施都比较薄 弱。
玖龙纸业
中成化工
田 街 门 城 龙城 江 城 堂 牛 涌 碣 埗 滘 梅 安步 岭 朗 江 木 溪 厦 岗 岗 平 头沥 坑 石 排 山
墩
山
头
ＧＤＰ
人均ＧＤＰ
麻涌三产业比重情况表
100% 80% 60% 40% 20% 0% 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
45%
4、通过对区域其它地块比较，寻找 本项目发展方向。
达到目标的手段
高占位，差异 化
本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位
2
报告 结构
麻涌市场概况 市场客户调研
1、麻涌市场研究 2、项目本体分析
3、项目发展定位 区域发展启示 竞争战略
发展方向选择
3
麻涌市场 麻涌市场概况
区域概况 区域房地产市场
麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公 里和可建1000吨以上泊位的内 河岸线10.56公里。镇域西南部 的新沙港，是华南最大的内陆港 口。
广州保利小新塘项目定位报告 PPT
核心竞争项目研究
研究与本案形成重要竞争的6大项目。
招商&平安
占地面积：5.63万m2 建筑面积：约17万m2； 综合容积率：3.0 配套要求：社区商业
龙湖
占地面积：11.59万m2 建筑面积：约26万m2； 综合容积率：2.5（2.1+3.0） 配套要求：社区商业/中小学
金地
占地面积：4.49万m2 建筑面积：约13万m2； 综合容积率：3.0 配套要求：社区商业
产品：高层+别墅系列
入市速度:考虑华润整体的战略布局,入市速度应在龙湖之后,回现速度要求高
金地项目——风格参考金地荔湖城
金地将打造高层+别墅产品，高层预计是名仕/褐石系列，别墅为联排小别墅
占地：约4.5万㎡ 建面：约13.5万㎡ 容积率：3 配套：无 产品：经济型别墅为主，高层偏刚需刚改
产品系打造可能性:结合地块容积率及资源限制条件,金地项目可能打造名仕/褐石系列产品
1.住宅市场分析 2.办公市场分析 3.公寓市场分析
广州中心区住宅市场格局
广州未来格局三分天下，天河中心客户将优先外溢至广州东部区域，本案所在的智 慧-奥体板块未来升值潜力巨大
约4万元/㎡
白云新城 定位豪宅片区
依托白云山景观资源和万达广场等完善 生活配套，定位豪宅板块发展。
白云 新城
天河智慧城
约2.6万元/㎡
东部生态发展轴
如今，广州核心东移，第三中轴价值崛起 第三中轴包括琶洲、金融城、智慧城、奥体新城、 大学城、生态城
城市向东，第三中轴崛起，定义广州的下一个十年！
最核心 三城交汇，核心地段—— 智慧城、奥体新城、科学城
本项目
最密集规划 最具升值潜力
广州智慧城
房地产开发投资项目案例分析PPT课件
通过制定更严格的工程管理措施和设计变 更流程，降低项目实施过程中的不确定性 。
提高风险管理能力
重视客户关系管理
加强对项目潜在风险的预估和应对措施的 制定，降低风险对项目的影响。
在项目全过程中注重客户服务，提高客户 满意度。
THANKS
感谢观看
在项目实施过程中，设计变更频繁， 增加了成本和时间上的不确定性。
风险管理不足
对项目潜在的风险预估不足，导致在 项目实施过程中应对措施不够及时有 效。
客户关系管理不到位
在项目交付后，客户服务响应不够及 时，影响了客户满意度。
对未来项目的启示和建议
加强前期准备工作
优化工程管理和设计变更流程
对项目前期准备阶段给予足够重视，确保 市场调研和风险评估的准确性。
营销和推广策略
营销渠道
营销活动
采用线上和线下相结合的方式，线上通过社 交媒体、房产网站等平台进行宣传推广，线 下通过房产中介、户外广告等方式进行推广。
组织看房团、优惠促销、品酒会等活动，吸 引客户关注和参与。
销售业绩和反馈
销售业绩
项目开盘后一个月内销售率达到80%，三个月内销售率 达到95%。
客户反馈
要点二
风险管理
根据风险性质和影响程度，制定相应的风险应对措施，如 风险规避、风险转移、风险自留等，降低风险对项目的影 响。
06
经验和教训总结
项目成功因素和经验
市场调研准确
项目前期对市场需求和竞争状况 进行了深入调研，确保产品定位
准确，满足目标客户需求。
团队协作高效
项目团队成员之间沟通顺畅， 分工明确，有效提高了工作效 率。
识别和分析项目可能面临的市场风险、政策风险、财务风险 等，为制定风险管理策略提供依据。
2011年广州新塘项目策划定位报告
31
周边竞争对手户型及面积情况
广园东板块项目 新塘镇中心项目
32
周边竞争对手分布情况
33
竞争对手户型综述
新塘广园东路沿线的楼盘以凤凰城为代表，凭借广园路与天河相 接的交通、区位优势以及自身的规模效应，以吸纳广州市区的首 次置业或度假休闲的客户为主，故此户型方面无论间隔开间还是 面积区间均与市中心较为相近，以紧凑型的100平方米左右的三 房单位为主，80平方米左右的两房单位为副。
核心客户群
新塘当地个体经营者， 新塘当地个体经营者，私营企业主 高收入企业白领：周边大型企业白领、 高收入企业白领：周边大型企业白领、 酒店服务业白领
15
各类目标客户群特性扫描—— 各类目标客户群特性扫描——
企业白领
客户特征
价值观
收入较为稳定 工作忙碌 事业处于上升期 对新塘比较熟悉 喜欢逛街，出入于大型现代购物场所 交通工具以摩托车为主 讲求生活便利 追求性价比 讲究实用 对于现代时尚产品接受程度较高 选择靠近上下班地点的居住场所 追求群居 购买中、小户型 新塘中心区一带或地铁站周边的新城市中心 支付能力一般 价格、生活便利度、小区配套
价值观
购房特征
意向区域 支付能力和支付意愿 制约购房因素
18
各类目标客户群特性扫描—— 各类目标客户群特性扫描——
投资者
客户特征
在新塘有业务联系的东莞或深圳人 有一定的经济实力 投资意识强，尝试多种投资方式 关注区域发展 有一定的信息渠道和社会人脉资源 精明 具有前瞻性 购买多套收租获利 重视回报率 选择投资门槛较低的中小户型长线投资 考虑购买具升值潜力的大户型短期转手 不确定，但必须具有发展前景 支付能力较强 价格、租赁市场情况
购房特征
意向区域 支付能力和支付意愿 制约购房因素
周边竞争对手户型及面积情况
广园东板块项目 新塘镇中心项目
32
周边竞争对手分布情况
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竞争对手户型综述
新塘广园东路沿线的楼盘以凤凰城为代表，凭借广园路与天河相 接的交通、区位优势以及自身的规模效应，以吸纳广州市区的首 次置业或度假休闲的客户为主，故此户型方面无论间隔开间还是 面积区间均与市中心较为相近，以紧凑型的100平方米左右的三 房单位为主，80平方米左右的两房单位为副。
核心客户群
新塘当地个体经营者， 新塘当地个体经营者，私营企业主 高收入企业白领：周边大型企业白领、 高收入企业白领：周边大型企业白领、 酒店服务业白领
15
各类目标客户群特性扫描—— 各类目标客户群特性扫描——
企业白领
客户特征
价值观
收入较为稳定 工作忙碌 事业处于上升期 对新塘比较熟悉 喜欢逛街，出入于大型现代购物场所 交通工具以摩托车为主 讲求生活便利 追求性价比 讲究实用 对于现代时尚产品接受程度较高 选择靠近上下班地点的居住场所 追求群居 购买中、小户型 新塘中心区一带或地铁站周边的新城市中心 支付能力一般 价格、生活便利度、小区配套
价值观
购房特征
意向区域 支付能力和支付意愿 制约购房因素
18
各类目标客户群特性扫描—— 各类目标客户群特性扫描——
投资者
客户特征
在新塘有业务联系的东莞或深圳人 有一定的经济实力 投资意识强，尝试多种投资方式 关注区域发展 有一定的信息渠道和社会人脉资源 精明 具有前瞻性 购买多套收租获利 重视回报率 选择投资门槛较低的中小户型长线投资 考虑购买具升值潜力的大户型短期转手 不确定，但必须具有发展前景 支付能力较强 价格、租赁市场情况
购房特征
意向区域 支付能力和支付意愿 制约购房因素
广州新塘镇商业地产市场调研报告
新塘宏观经济概况新塘镇位于广州增城市南部，是广州至深圳都市发展轴中点，增城南部工业、商业重镇，广东省和广州市示范中心镇，是广州、深圳、东莞三地交通枢纽，被称为广州东部板块的“黄金走廊”。
新塘镇土地面积平方公里，下辖个居委会和个村委会，总人口多万，其中户籍人口万，外来人口万。
牛仔休闲服装、汽车、摩托车及其零部件是其三大支柱产业。
增城市生产总值增城市2004-2009年国内生产总值及增长率图示375.77510.2713.0%18.3%1002003004005006002004年2005年2006年2007年2008年2009年前三季度GDP 值（亿元）0.050.10.150.20.25增长率增城市国内生产总值平稳增长，平均年增长率达。
城镇居民人均可支配收入及增长率增城市 新塘镇增城市2004-2009年城镇居民可支配收入及增长率图示5000100001500020000250002004年2005年2006年2007年2008年2009年前三季度可支配收入（元）0.020.040.060.080.10.120.140.160.18增长率年全镇居民人均可支配收入随着经济发展亦呈现出稳步增长态势。
年新塘镇人均可支配收入和增长率分别为元和，高于增城平均水平。
社会消费品零售总额增城市2004-2009年社会消费品零售总额及增长率图示204060801001201402004年2005年2006年2007年2008年2009年前三季度零售总额（亿元）0.050.10.150.20.250.3增长率增城市社会消费品总额需求旺盛，增长强劲，年增长率更是达到。
新塘镇发展总体规划城镇发展定位广州东部新城区的重要组成部分，集产业加工制造基地、现代生产服务中心和区域物流中心于一体的滨江城镇。
城镇未来发展战略据《广州城市总体发展战略》，增城市重点建设“两城三中心”和南中北“三大主体功能区”.“两城三中心”——增城市区、新塘城区，石滩、新塘镇中新、派潭三个中心镇。
某公司项目发展战略及整体定位报告(PPT 180页)
19
案例（1/3）
——香港太古广场
顶级购物中心部分
商场业态特点及布局： •国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； • 除百货店外，全部采用室内街； •优越的共享空间。
20
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
▪公寓在面积、服务功能上要和
酒店形成分工和差异（重视中长 期居住者需求）。
酒店
▪标志性 ▪定义档次
▪商业的档次要求 ▪不影响办公、酒
店的大堂和昭示性
▪为商业和酒店带来潜
在客户
▪大堂可以与酒店共享
8
综合体的四种发展模式
9
综合体发展模式（1/2）
在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心
27
案例（2/3）
——北京东方广场
位于北京CBD核心位置；
总占地10万㎡；
包括购物中心、写字楼、酒店、 公寓等功能。
28
案例（2/3）
——北京东方广场
定位为 亚洲最大的商业建筑群
顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓
29
案例（2/3）
——北京东方广场
功能构成
购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
【商业地产】-增城九州新塘项目前期定位报告-86PPT
增城市广英服装有 限公司 创兴集团
增城市新塘环保工 业园旺隆热电有限 公司
摩托车 塘美 汽车内饰 新塘
牛仔服装 沙埔
牛仔服装 永和
能源
西洲
中新塑料厂
化工
中新
本报告是严格保密的。
备注
占地1500亩，总投资28.46亿元, 首期年生产规模12万辆，将于 06年6月试产 占地面积480亩，总投资1.95亿 元，年生产规模100万辆，已全 面投产 占地300亩
碧桂园凤凰城、翡翠绿洲 新塘新世界、金泽花园（二期）
体育花园、现代城 城市家园（二期） 东方名都、新都盛世名门
外来人口持续增加，市政利好逐 步开始吸引周边客户 客户层丰富，投资型客户纷纷涌 现
14
新塘房地产发展阶段小结
发展阶段 物业类型 产品链 供应与竞争
价格 客户
本报告是严格保密的。
进入高速发展期
已售
在售
潜22在
封闭型市场特点
由于受空间地理或经济外向程度、交通通达程度的影响，镇区房地产领域形成 “封闭市场”，它在营销上存在以下特点：
•镇区内有少数几个比较固定的发展商； •开发的产品以区内消化为主，客户来源单一； •发展商与客户之间形成很少受外界信息影响的互相依存和制约的关系。
本报告是严格保密的。
住宅建筑面积：99000㎡
商业面积：9000㎡
本报告是严格保密的。
备注：本方案为2006年3月31日提供之方案（以下同）
6
项目四至
项目外围无景观资源，东西道路在规划中，南临广深 公路，昭示性强、噪音大
西面紧靠城市家园二期 在建项目
北面围墙与外边平房、
村屋有约7米的高差。外
北
围环境比较脏乱
增城市新塘环保工 业园旺隆热电有限 公司
摩托车 塘美 汽车内饰 新塘
牛仔服装 沙埔
牛仔服装 永和
能源
西洲
中新塑料厂
化工
中新
本报告是严格保密的。
备注
占地1500亩，总投资28.46亿元, 首期年生产规模12万辆，将于 06年6月试产 占地面积480亩，总投资1.95亿 元，年生产规模100万辆，已全 面投产 占地300亩
碧桂园凤凰城、翡翠绿洲 新塘新世界、金泽花园（二期）
体育花园、现代城 城市家园（二期） 东方名都、新都盛世名门
外来人口持续增加，市政利好逐 步开始吸引周边客户 客户层丰富，投资型客户纷纷涌 现
14
新塘房地产发展阶段小结
发展阶段 物业类型 产品链 供应与竞争
价格 客户
本报告是严格保密的。
进入高速发展期
已售
在售
潜22在
封闭型市场特点
由于受空间地理或经济外向程度、交通通达程度的影响，镇区房地产领域形成 “封闭市场”，它在营销上存在以下特点：
•镇区内有少数几个比较固定的发展商； •开发的产品以区内消化为主，客户来源单一； •发展商与客户之间形成很少受外界信息影响的互相依存和制约的关系。
本报告是严格保密的。
住宅建筑面积：99000㎡
商业面积：9000㎡
本报告是严格保密的。
备注：本方案为2006年3月31日提供之方案（以下同）
6
项目四至
项目外围无景观资源，东西道路在规划中，南临广深 公路，昭示性强、噪音大
西面紧靠城市家园二期 在建项目
北面围墙与外边平房、
村屋有约7米的高差。外
北
围环境比较脏乱
0227世联新城地产望城项目前期定位策划报告2
07年企业人员学历构成
2%
16%
07年企业人员岗位构成
16% 2%
15%
58%
24%
57%
10%
研究生及研究生以上学历 本科 大专 其他
生产人员 销售人员 技术人员 财务人员 管理人员
目前中联重科企业规模为3000人， 中高级管理人员、技术人员约300人
09年企业招聘计划
09年企业校园招聘计划全国约700人，
区域目标客户群体年龄以 25-35岁中青年
群体为主。
多数处于 工作不久、结婚成家以及 初为父母的年龄，在购房需求上处于首
18% 27%
目标客户年龄构成 2%
小于25 25-35 35-45 45以上
53%
次置业，或因为 工作、结婚以及孩子 上学首次换房。
从客户置业目的来看， 96%的客户购房属 于自住，表明刚性需求客户占绝对主力。
学校
总人数 专任教师
湖南大学
4500
1810
中南大学
6385
2913
湖南师大 湖南省财专 省公安高等专科学校 湖南商学院 湖南医专
2395 593 489 1018
-
1515 423 301 629
-
教授
副教 授
1030
1158
231 4
349 531
44
126
29
143
336
-
-
湖南商学院
湖南医专 省财专省公安高等 专科学校
元/月
总价限制，且就近工 作原则，认可河西的 环境自住兼投资
本地人，在岳麓区 麓北、望城开厂或 自营街铺
25-35岁，做小本生意， 收入4000元/月
世联房地产项目定位之市场调研培训
培训ppt
4
收集数据之前对问题进行结构性分析，建立以假设 为导向的诊断框架，让市场调研具有目的性。
如果我们一开始就从项目的区位，规划指标、功能及客户 目标与限制条件方面考虑，借助相关的成功案例的启发， 进而作出几种假设，抽出假设成立的条件，再对这些假设 条件进行市场求证，则这个过程将变得非常简化了。
事实上，以假设为前提的市场调研是在画好的路线图上求 证的过程。
培训ppt
5
案例一：鹿丹村旧城改造
客户目标：实现销售价格8000元/平方米，
方法一：推导， 用市场最好卖的户型来组合，但发现价格实现不了。 方法二：以解决问题的假设为导向 直接寻找市场上均价在8000元/平方米以上的户型特点。 市场调研以此展开。
差距
R1
R2
r<1.5
r=1.8
P=2500
p<2000
解决问题的假设MECE：
1、是否可以自己建立新价格标杆（创新产品）？
2、是否可以增加沿街商业量，而降低住宅的均价？
3、区位的价值是否可以打破现有的价值参照体系？
4、是否能脱离区域内主流消费群体，重新定义新的细分客户？
培训ppt
9
初步假设下的市场调研任务
培训ppt
3
其根源在于我们分析问题的逻辑
分析问题的标准程序：
收集信息
描述发现
得出结论
提出方案
这是20世纪50年代咨询业的普遍做法，由于没有大量积累起有关各个 企业和行业的知识，因此，无论客户遇上什么问题，都从全公司或全 行业分析入手： 1、确定该行业获得成功的关键因素； 2、根据销售与市场地位、技术地位等评估客户的优势与劣势； 3、将客户的表现与成功的关键因素进行对比； 4、提出抓住机遇和解决问题的具体建议。
世联旧城改造及一级土地开发PPT学习教案
又 称 土 地 一 级市场 ： 是土地使用权出让的 市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通 一平” 的熟地 。房地 产一级 市场是由国家垄断的市场。
房地产转卖或转租的市场，房地产三 级市场 也包括 房屋的 交换、 抵押、 典当等 流通形 式。
第4页/共48页
土地分类
土地产权的含义包括土地所有权、地 役权、 地上权 、抵押 权、典 当权和 租赁权 。
注：宪法规定城市土地归国家所有、 农村土 地（主 要是指 耕地和 宅基地 归）归 农村集 体组织 所有 第5页/共48页
国有土地使用权取得方式
国 有 土 地 使 用权转 让
划拨与出让的区别： 1、国有划拨土地是指国家无偿或成本 价向用 地单位 供应的 土地、 主要是 公益事 业，学 校，医 院，军 事用地 、国家 机关办 公用地 ，公路 、国家 重点建 设工程 ，国有 企业等 。一般 不可抵 押、不 能转让 、出租 。 2、通过出让取得国有土地使用权的。 是交纳 土地出 让金以 货币等 形式有 偿使用 土地的 。主要 是经营 性用地 ，房地 产、住 宅、商 业、工 业等。 可以依 法出让 、 出租， 享受收益 ，可以抵押贷款等。
第9页/共48页
土地使用权出让——招
标
招标
由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社 会发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文 件，投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照 招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投 标资格，并由其缴纳投标保证金。
投标
•投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投 标书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。 投标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。
广东增城市新塘客汇东国际花园PPT课件
第40页/共129页
吊灯很豪华，但更像 五星级酒店的吊灯。
极具中国风的传统花窗，东 方味浓，但乏善可陈。
第41页/共129页
传统的红木餐桌椅，把东方元素尽是发挥，但却忽略了一些 佛趣的元素，比如代表六根清净的盆景等。
第42页/共129页
内墙用传统的青砖砌起来， 极具特色，但没想过凹凸的
墙面会更显层次感吗？
他们更关注的重点就在于：
合适的价钱，更好的产品
第25页/共129页
2期广告解决办法
给新塘客户 更高的档次感 形成更高的性价比
第26页/共129页
之于广州客群： 大众媒体上失声，大部分广州客户对于项目比较模糊，
更谈不上深入了解。
吸引他们的逻辑就在于： 第一，必然是有一个不同于凤凰城等印记的盘出现。 第二，有值得一看的地方，值得去现场。 第三，必须符合他们的眼光和所需—方便的、繁华的、 更具现代审美观点的。
让您始终拥有驰聘于时代前沿的卓越魅力。
第92页/共129页
提炼：
慢的悠游，恰是快的最佳表情。
广州东桥头堡，30分钟双城记。 快于行，悠于心。
东方境界的国际审美。
第93页/共129页
第94页/共129页
到此，项目核心似乎解决了？
我们觉得还不够！
第95页/共129页
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
形象稿 在项目二期的初期为项目树立高度，提升形象档次。
诸天然的设计理念。
第48页/共129页
整体感觉焕然一新
更有档次，更具感染力
第49页/共129页
《素成斋》的启示
左图为设计前LOGO，以“素成斋” 右图为设计后LOGO，“素成斋”
三个字的字体做更多的设计效果， 三个字设计效果并不突出，以9节竹子
吊灯很豪华，但更像 五星级酒店的吊灯。
极具中国风的传统花窗，东 方味浓，但乏善可陈。
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传统的红木餐桌椅，把东方元素尽是发挥，但却忽略了一些 佛趣的元素，比如代表六根清净的盆景等。
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内墙用传统的青砖砌起来， 极具特色，但没想过凹凸的
墙面会更显层次感吗？
他们更关注的重点就在于：
合适的价钱，更好的产品
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2期广告解决办法
给新塘客户 更高的档次感 形成更高的性价比
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之于广州客群： 大众媒体上失声，大部分广州客户对于项目比较模糊，
更谈不上深入了解。
吸引他们的逻辑就在于： 第一，必然是有一个不同于凤凰城等印记的盘出现。 第二，有值得一看的地方，值得去现场。 第三，必须符合他们的眼光和所需—方便的、繁华的、 更具现代审美观点的。
让您始终拥有驰聘于时代前沿的卓越魅力。
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提炼：
慢的悠游，恰是快的最佳表情。
广州东桥头堡，30分钟双城记。 快于行，悠于心。
东方境界的国际审美。
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到此，项目核心似乎解决了？
我们觉得还不够！
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
形象稿 在项目二期的初期为项目树立高度，提升形象档次。
诸天然的设计理念。
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整体感觉焕然一新
更有档次，更具感染力
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《素成斋》的启示
左图为设计前LOGO，以“素成斋” 右图为设计后LOGO，“素成斋”
三个字的字体做更多的设计效果， 三个字设计效果并不突出，以9节竹子
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12
增城房地产
增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米
增城近年商品房成交情况一览表
900000
800000
700000
600000
500000
400000
300000
200000
100000
0
成交面积（平米） 成交单价（元/平米）
00年 240459
2111
01年 275033
九州新塘项目前期定位报告
本报告是严格保密的。
判 第二部分：市场环境分析
第三部分：项目机会判断 第四部分：分项目物业类型研究 及定位方向建议
本报告是严格保密的。
2
第一部分：地块初判
本报告是严格保密的。
3
项目位置
位处增城南部重镇——新塘
新塘镇是以民营经济为主导的经济 强镇，工业总产值占增城市60%， 从传统的牛仔服装制造行业，逐步 向汽车制造等高新科技含量的产业 发展；
园林绿化 园林绿化
园林绿化
园林绿化
150m
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8
地块初判
区域优势明显
位于新塘的新兴发展区
昭示性明显
位于广深公路主干道旁
以住宅为主的综合物业
物业类型包括住宅、办公、 商业等物业
一期住宅物业启动相对容易 住宅物业园林具有优势 商业价值短期内未能充分体现
本报告是严格保密的。
主要是厂房，拆迁赔偿容易 处理
一期地块原为厂区、运动场、办 公楼，拆迁成本低,，启动容易；
一期地块保留原厂区“院中园” 地块（约1.5万㎡），具备良好的 绿化环境
西边道路尚在规划中，北面临村 屋、平房，如作临街商业，价值较 低；南面临广深公路，昭示性好， 临街1-3层作集中式商业，有一定 机会
218m 65m
293m
310m
五镇（原新塘、永和、仙村（除吓 岗村）、沙埔、宁西）合一后，全 镇总面积280平方公里，总人口39 万人，其中常驻户籍人口218283 人。
新塘镇
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4
项目位置
位于新塘发展新区域，市场关注度高、潜力大。
顺欣广场
位处新塘新的 发展区域、临广 深公路，通达性、 昭示性佳
体育花园
凤凰城
西面与新塘世贸中心一
南
路之隔，目前是烂泥路。
靠近本地块边缘是一系
列的制衣工场
南面临107国道（广深公 路），两面主要是牛仔
本报告是严格保密的。
制衣工场
东
东面二期用地主要是5-8 年楼龄的宿舍
与二期宿舍交界处有大 量的厂区园林绿化 7
一期地块分析
一期启动容易，住宅部分具良好的绿化资源；商业部分受 道路通达性及周边环境影响，价值短时间内未能实现
投资型小户型（城市家园）悄然 面市，试探市场并获得成功。
住宅市场平均价格：2200-2700
在售项目 客户情况
汇美新村、海日中心 新康花园 新塘新世界
碧桂园凤凰城、翡翠绿洲 富雅名居、新康花园
一期用地：原为厂房、办公楼、 绿化及足球场
占地面积：61850.6㎡
建筑面积：250000 ㎡
容积率：4.04
其中：
住宅、公寓建筑面积22500㎡二期用地：原为厂区宿舍
商业面积：14500㎡
占地面积：29058.6㎡
办公面积：5000㎡
建筑面积：108000㎡
社区健康中心面积：5000㎡ 其中：
会所建筑面积：500㎡
启动
发展
平稳发展
减缓发展
3880美元，宏观经济
人均GDP
800
4000
8000
发展处于平稳发展阶段。 （美元）
3880
根据库兹涅茨在《各 国的经济增长》中的理 论，增城宏观经济增长 接近14％，房地产业处 于高速发展阶段！
萎缩 年增长率：
停滞 4％
稳定发展
高速发展
5％
8％
14％
本报告是严格保密的。
新都盛世 现代城市
名门 东方名都
广场 城市家 园二期 本项目地块
距离解放北商
新康花园
圈10分钟步行距
离；距离汇创新 新塘新世界
都会名店城5分
钟步行距离
金泽花园 二期
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5
项目经济指标
本项目是中等规模的 综合型小区
总占地面积：90909.2㎡ 总建筑面积：358000 ㎡ 总容积率：3.94 建筑密度：30.8%
181.15
211.06
236.88
255.3
2.2683
2.5417
2.8335
3.1202
15.96
14.62
13.04
13.9
数据来源：《增城年鉴》、各年政府工作报告
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11
增城房地产发展阶段
增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展
按照世界银行经济发
展理论判断，增城
2005年人均GDP达
200
12
长接近14%
150
9
2005年，增城人均GDP达
100
6
31202元，折合3880美元。
50
3
0
GDP（亿元） 人均GDP（万元） 年增长率（％）
2000年 141.61 1.7728 12.62
2001年 158.12 1.9727 13.61
2002年
2003年
2004年
0 2005年
阶段 时间
初始期 02年以前
启动期 02～04年
阶段特征
推售项目少，市场竞争小 出现大型、配套齐全的小区； 产品多为经济实用户型，以80 平米两房、100平米三房为主。 该阶段卖环境和规模。 市场平均价格：2000-2200
推售项目逐渐增多
品牌发展商进驻，连排、别墅等 高端产品出现；
产品链逐渐丰富，舒适户型开始 出现
1776
02年 528884
2699
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
03年
04年
0 05年
773313 651200 577895
3348
3198
4428
数据来源：增城市信息中心
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新塘房地产
新塘房地产处于高速发展期，供应放量、价格攀升
原来旧厂房园林绿化率高， 在新规划内基本可以保留原 花园绿化
项目西面、北面外围暂时是 村屋、工厂、形成商业氛围 需要一定改造时间及成本
9
第二部分：市场环境分析
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增城宏观经济
增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％
300
18
全市经济运行情况良好，
250
15
GDP水平逐年上升，年均增
住宅建筑面积：99000㎡
商业面积：9000㎡
本报告是严格保密的。
备注：本方案为2006年3月31日提供之方案（以下同）
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项目四至
项目外围无景观资源，东西道路在规划中，南临广深 公路，昭示性强、噪音大
西面紧靠城市家园二期 在建项目
北面围墙与外边平房、
村屋有约7米的高差。外
北
围环境比较脏乱
西
一期用地主要是厂房、 办公楼、足球场