备战营改增——物业管理服务[税务筹划优质文档]

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[税务筹划精品文档]物业管理营改增“优质服务的背后”你是否选择了优质的税收？

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选择了优质的税收？
自2016年3月24日，财政部及国家税务总局联合公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号（以下简称36号文）以来，针对房地产业、建筑业的营改增话题探讨一直就没有停止过，而跟我们生活息息相关的物业管理服务业，却分析很少，本人谈不上去填补空白，只是想为物业管理服务业的同仁们了解营改增尽一点自己的微薄之力。

在今天这个服务至上的现代社会，只有想不到，没有做不到。

物业管理服务几乎已经做成了我们的生活秘书了，物业管理公司的服务项目囊挂了物业服务、停车服务、代交水电、房屋出租、店辅出租、维修服务、家政服务、餐饮服务、体育健身、商务代理、休闲娱乐、超市购物等等，几乎没有什么做不到的。

那么营改增后，优质服务的背后你是否选择了优质的税收了呢？
一、物业管理服务（物业管理费、停车费）
狭义物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

从以上对物业管理的解释，结合36号文的相关规定，在物业管理服务中为维护卫生、绿化、环境等收取的物业管理费属于商务辅助服务中的物业管理服务，适用6%的税率。

对业主公共产权的停车位，物业公司并未为此支付费用，仅属于对公共交通进行管理，物业公司管理车辆停放，对内收。

财税实务备战营改增——物业管理服务

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！
财税实务备战营改增——物业管理服务
《中国财政》：请您介绍下物业管理服务相关收入的征税政策？毕马威：根据36号文的相关规定，物业管理服务属于商务辅助服务中的企业管理服务，增值税适用税率为6%。

一般纳税人购进的物业管理服务可以根据获取的增值税专用发票抵扣进项税。

《中国财政》：请您介绍下物业管理公司向承租者收取的水电费的增值税处理？
毕马威：根据36号文的规定，以委托方名义开具发票代委托方收取的款项不会被视作价外费用计入销售额计算相应的销项税。

然而，通常情况下，自来水公司或电力公司均不会就物业管理公司向承租者收取的水电费，向承租者直接开具发票。

从而，物业管理公司收取的水电费应当按照转售水电来计算缴纳增值税。

根据现行增值税法规，一般纳税人销售水、电应当分别按照13%和17%的增值税税率缴纳增值税，而物业管理服务适用的增值税税率为6%。

值得注意的是，36号文提出了混合销售的概念，即一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务的视为混合销售。

从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

倘若物业管理收取的物业服务费和水电费可以按照混合销售进行税务处理，物业管理公司对于其收取的物业管理费和水电费可能可以统一按照物业管理服务缴纳增值税。

如果不适用，则属于物业管理公司兼营物业管理服务和水电销售，由于物业管理服务和水电销售适用不同的增值。

营改增对物业管理的影响及对策

营改增对物业管理的影响及对策
营改增是指将原先的营业税和增值税合并为一种税种的改革措施。

对于物业管理行业而言，营改增有以下影响：
1. 税负变化：营改增将原先的营业税转为增值税，对于一些营业税负较重的物业管理企业来说，可能会减轻一部分税负负担。

2. 税收结构调整：营改增将税收重点从销售环节转移到了增值环节，对于物业管理企业来说，需要重点关注增值税的申报和缴纳，并合理安排减税政策的使用。

3. 发票管理：由于增值税具有发票抵扣机制，物业管理企业可以更灵活地使用增值税发票，提高发票管理的效率。

4. 税务风险：营改增对于物业管理企业来说可能也带来了一些税务风险，如纳税义务的界定、税负计算等方面的问题，需要加强对税务政策的了解和学习，防范潜在的税务风险。

针对以上影响，物业管理企业可以采取以下对策：
1. 税负优化：根据营改增后的税负变化情况，制定相应的税负优化策略，合理安排业务结构和经营模式，降低税负负担。

2. 发票管理：加强对增值税发票的管理，规范发票的开具和使用，确保充分合规，提高发票管理的效率和准确性。

3. 税务规划：根据营改增后的税收结构调整，积极寻求合规的减税优惠政策，合理安排申报和缴纳，避免税务风险。

4. 加强税务风险意识培训：组织员工参加税务培训和学习，提高对税务法规和政策的了解和掌握，及时调整经营策略和应对措施。

总之，营改增对物业管理行业带来了一定的影响，物业管理企业需要灵活应对，合理规划税务策略和管理措施，以确保遵纳税法法规，减少税务风险，提高经营效益。

营改增对物业管理企业的影响及策略

营改增对物业管理企业的影响及策略随着国家的进一步推进营改增政策，物业管理企业也在这一政策的影响下遭遇了一定的冲击。

营改增政策的实施对于物业管理企业的税负、经营模式等多方面产生了一定的影响。

因此，本文将从税负、经营模式两个方面探讨营改增对物业管理企业的影响，并提出相应的应对策略。

1.原“两税合一”税制下的税负情况在之前的“两税合一”税制下，物业管理企业主要缴纳的是营业税，税率一般为5%。

此外，物业管理企业还需要缴纳房产税、资源税等。

其中，房产税一般为房产总值的1.2%，资源税的税率则因企业所在区域而异。

总体来说，物业管理企业在税负方面相对稳定。

2.营改增下的税负变化随着营改增政策的实施，营业税被增值税所取代。

在此背景下，物业管理企业税负发生变化。

增值税税率为10%、13%两档，然而，物业管理企业所涉及的增值税税率均为10%，这也导致了物业管理企业的税负上升。

对于那些不参与增值税专业户选举的物业管理企业，会产生销售额不足50万元但需要交纳增值税的问题。

1.服务收费方式调整营改增政策实施后，物业管理企业的经营模式也发生了改变。

基于此政策，物业管理企业可以享受相应的增值税专用发票，可进行增值税专用发票的开具、税率计算调整等相关操作。

根据此类发票，物业管理企业可以对外提供税后的服务收费，也就是说：税会在业主缴纳服务费用时直接计入单价内，不再单独缴纳税金。

2.服务质量变更营改增政策的实施使得物业管理企业面临了服务质量的新压力。

为了提升税后单价，物业管理企业需要不断提升服务质量，增强服务能力。

此举既可以为业主带来实实在在的实惠，也可以提高物业管理企业在市场的竞争力。

针对上述影响，物业管理企业可以采取如下对策：一、降低成本1.合理控制物业管理企业的经营成本，采用物理治理、信息化等方式提高物业管理效率。

2.通过资源配置和节约，合理利用物业管理资源，缩小可控成本范围。

二、提高服务水平1.贯彻落实质量第一、顾客至尊的服务理念，提高服务质量、满足业主需求；2.推行服务标准化，实现物业管理的标准化、规范化、科学化，为企业提供良好的组织保障。

营改增下物业企业涉税风险及税收管理

营改增下物业企业涉税风险及税收管理
营改增是指由原来的营业税改为增值税。

对于物业企业来说，营改增带来了一系列的涉税风险和税收管理问题。

1.税负问题：营改增后，物业企业的增值税税率相对较高，可能会导致企业税负的增加。

企业需要对营改增后的税负进行全面评估，做好税务成本控制。

2.发票管理：营改增后，物业企业作为纳税人需要进行发票管理，包括开具、接收、报销等。

企业需要建立健全的发票管理制度，确保合规操作，避免纳税风险。

3.税务申报：物业企业需要按时、准确地进行税务申报，包括增值税申报、销售额申报等。

企业需要了解相关的税务规定，并确保及时申报，避免滞纳金和罚款。

4.税务优惠政策：针对物业企业，税务部门出台了一系列的税收优惠政策，如小规模纳税人增值税减免政策、增值税专用发票使用政策等。

企业需要详细了解相关政策，并合理利用，减少税负。

5.税务合规风险：在税收管理方面，物业企业需要严格遵守相关的税法法规和规定，避免出现逃税、偷税等违法行为。

同时，企业还需防范税务风险，如转型税务风险、避免税务风险等。

总之，营改增给物业企业带来了一系列的涉税风险和税收管理问题，企业需要加强税收管理和合规风险防控，以确保按时、准确地履行税务义务，避免税收风险和不必要的罚款。

物业管理公司税务筹划方案

物业管理公司税务筹划方案一、税务筹划的概念及意义税务筹划是指企业为合法合规地减少税负而进行的一系列具体措施和规划。

税务筹划不是为了逃避纳税，而是在合法的基础上，通过巧妙的安排和规划，合理降低企业的税收负担，提高企业的经营效益。

对于物业管理公司来说，税务筹划更是必不可少的一环，因为税收是企业重要的财务成本之一，如果能有效地进行税务筹划，可以大大降低企业的运营成本，提高企业的盈利能力。

税务筹划有以下几个重要的意义：1. 降低税负，提高盈利能力。

通过巧妙地规划和安排税收，可以有效地降低企业的税负，减少税务成本，提高企业的盈利能力。

2. 合法合规。

税务筹划必须在法律的范围内进行，不能逾越法律的底线，所以税务筹划也是对企业获得税收优惠的一种规范和合法的途径。

3. 提高企业竞争力。

通过有效的税务筹划，可以提高企业的竞争力，使企业在竞争激烈的市场环境中更具优势。

4. 优化企业财务结构。

税务筹划可以让企业更加合理地配置和管理财务资源，实现财务结构的优化，提高企业效益。

5. 提升企业形象。

一个合法合规、符合社会伦理道德的企业税收规划，有利于企业建立良好的社会形象，树立企业的社会责任感和公信力。

二、物业管理公司税务筹划的实施1. 税收管理规范化物业管理公司要做好税务筹划工作，首先要做到税收管理的规范化。

要制定完善的税务管理制度，明确纳税程序、税务申报时间和要求等，确保企业的税收管理工作按照规范程序进行。

同时，要加强财务人员的税收培训，提高员工纳税意识和纳税能力。

只有将税收管理规范化、合法合规，才能有效进行税务筹划工作。

2. 税务风险评估物业管理公司在进行税务筹划前，要对企业的税务风险进行全面评估。

物业管理公司通常有多项税收申报和缴纳，如增值税、企业所得税等，要对每个税种的申报核算进行风险评估，找出可能存在的风险点，及时进行整改和规避，降低企业的税收风险。

3. 合理避税规划在税务筹划过程中，物业管理公司可以通过合理避税规划，降低企业的税负。

浅析“营改增”对物业管理公司的影响

浅析“营改增”对物业管理公司的影响"营改增"即营业税改征增值税，是中国税制改革的重要一步，自2016年5月1日起全面推行。

这项改革对各行各业都产生了深远的影响，物业管理公司作为服务行业的一部分，同样面临着诸多变化。

以下是对"营改增"对物业管理公司影响的浅析：1. 税负变化：物业管理公司由原来的营业税改为增值税，税率从5%变为6%，但增值税具有进项税额抵扣的特点，这可能使得实际税负有所降低，尤其是对于有较大进项税额的物业管理公司。

2. 财务管理：增值税的征收方式要求物业管理公司更加精细化地管理财务，包括对成本和收入的核算，以及对进项税额的合理抵扣，这对公司的财务管理能力提出了更高的要求。

3. 服务定价："营改增"后，物业管理公司在定价服务时需要考虑增值税的影响，可能需要调整服务价格以适应新的税收环境，确保公司的利润水平。

4. 合同管理：由于增值税的引入，物业管理公司需要重新审视和修订现有的合同条款，确保合同中的价格包含或不包含增值税，以及明确税务责任的分配。

5. 发票管理：物业管理公司需要适应新的发票管理规定，包括开具增值税专用发票和普通发票，以及确保发票的合规性。

6. 税收筹划："营改增"为物业管理公司提供了税收筹划的空间，公司可以通过合理选择供应商、优化成本结构等方式，降低税负。

7. 行业竞争：税制改革可能会加剧行业内部的竞争，物业管理公司需要通过提高服务质量、优化管理流程等方式，增强自身的市场竞争力。

8. 政策适应：物业管理公司需要密切关注国家税务总局发布的相关政策和解读，及时调整经营策略，以适应政策变化。

9. 培训与教育：为了适应"营改增"的要求，物业管理公司需要对员工进行相关的培训和教育，提高他们对增值税制度的理解和操作能力。

10. 风险管理："营改增"可能会带来一定的税收风险，如发票违规、税务申报错误等，物业管理公司需要加强内部控制，防范税务风险。

“营改增”后物业管理企业税收筹划的关键点研究

纳税Taxpaying税务筹划“营改增”后物业管理企业税收筹划的关键点研究陈凤娟（重庆广告产业园管理运营有限公司，重庆401120）摘要：本篇文章首先对实施“营改增”政策的意义进行概述，从思想意识相对不高、相关体系不完善、管理方式不合理三个方面入手，对“营改增”后物业管理企业税收策划存在的问题进行解析，并以此为依据，提出“营改增”后物业管理企业税收筹划的关键点。

关键词：“营改增”；物业管理企业；税收筹划在当前社会经济水平不断提升的背景下，物业管理企业得到了良好发展，在保证国民服务水平等方面起到了关键性作用。

在物业管理企业运营发展中，随着税务体系全面改革，这给物业管理企业带来了一定影响，怎样才能防止各种税务风险的出现，在提升企业税收筹划效率的同时，降低不必要风险，是当前物业管理企业重点思考的问题。

在“营改增”背景下，做好物业管理企业税收筹划工作，对促进今后物业管理企业稳定发展发挥着一定效果。

下面，本文将重点阐述和探究“营改增”后物业管理企业税收筹划的关键点。

一、实施“营改增”政策的意义于2009年，我国相关部门对部分企业进行税务改革，在企业税收方面颁布了一些相关政策，以此希望可以缓解企业纳税压力，引导企业健康发展。

随着“营改增”政策的出现，这给我国税法方面带来了一定影响。

物业管理企业作为一个特殊性的产业，在城市建设及发展中起到了重要作用。

从“营改增”角度来说，这给物业管理企业带来了直接影响，怎样才能实现对“营改增”政策的科学探究，权衡利弊，提高企业整体运营水平，是当前物业管理企业重点思考的内容。

物业管理企业应该采用合理的分析方式，明确税收筹划关键点，并提出对应的制约对策，加强管理，在相关法律需求的情况下进行战略修整，从而在缓解企业纳税压力的同时，提升企业运营效率，实现企业效益的最优化，引导我国物业管理企业稳定发展。

二、“营改增”后物业管理企业税收策划存在的问题（一）思想意识相对不高我国大部分物业管理企业在税收筹划方面正处于摸索阶段，对诸多政策的认识不深入，再加上税务申请等内容自身较为烦琐，物业管理企业自身行业性质相对复杂，税收意识较为薄弱，甚至存在侥幸心理，在实际中，财务科目较为混乱，项目相对烦琐，在税收筹划上需要安排专业人员来落实，根据物业管理企业自身特性设定对应的标准和流程，以此才能实现企业税收筹划水平的提升。

浅析“营改增”后物业企业的税收筹划思路

浅析“营改增”后物业企业的税收筹划思路郑丽琼（云南城投置业股份有限公司，云南昆明650216）摘要：本文从实战角度，分析了物业企业在“营改增”后，需要实时调整税收筹划思路的入手点，从税收身份的选择出发，沿着收入条线和成本条线逐项剖析可以运用到的税收政策和筹划技巧，依据清晰，有较强的可操作性。

关键词：“营改增”；物业企业；税收筹划2016年3月23日，财政部国家税务总局公告《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），将“营改增”的试点范围扩大到房地产业、建筑业、金融保险业、生活服务业四大行业。

物业企业作为房地产业的延伸，同时亦是为社会生活提供独立服务的重要一环，也在本次税改试点范围之中。

如何权衡利弊，合理规划，协同上下游关系、运用好税收政策红利，是值得物业企业深思的问题。

一、税收身份的选择是税务筹划的起点“营改增”之前，物业管理服务的税率是5%，“营改增”之后，根据税收认定的不同，物业管理服务小规模纳税人适用3%的征收率，一般纳税人适用6%的税率（但可以抵扣进项税额）。

单从税率上看，选择成为小规模纳税人“营改增”的减税效应比较明显，对企业有利，但对营业收入的规模有所限制。

而成为一般纳税人，有助于企业规范财务管理、推动日常运作的精细化，提升企业的外部形象。

由于物业管理属于劳动力密集型的微利行业，一般人工成本占总成本的60%以上，可取得进项税抵扣的成本项目有限，因此在收入既定的情况下进项税额的筹划对一般纳税人企业税负高低起着至关重要的作用。

在选择成为一般纳税人或小规模纳税人之前，物业企业首先需要对本企业收入构成和成本项目做一个详尽梳理，测算一般纳税人和小规模纳税人税负无差别点的年度营业收入，如果预计未来本企业年度营业收入不会突破税负无差别点的年度营业收入，则选择成为小规模纳税人。

如果年度营业收入预计或已经高于500万元的一般纳税人认定标准，则需要考虑公司是否有可能通过“化整为零”、拆分业务板块来缩减的单个企业的业务规模、，使得企业营业收入低于一般纳税人的认定标准。

营改增中的物业管理纳税筹划影响

营改增中的物业管理纳税筹划影响摘要：营改增政策在各行各业的推广，在一定程度上避免了重复纳税的问题。

本文对营改增政策与企业纳税筹划进行简要论述，分析了营改增对物业管理企业纳税筹划的影响，提出了营改增政策下物业管理企业纳税筹划策略。

关键词：营改增；物业管理企业；纳税筹划；影响进入21世纪后，我国社会主义市场经济发展迅速，传统的纳税模式已经逐渐不能适应市场经济发展的需要，纳税改革势在必行。

营改增政策的推广，改变了以往一些行业营业税和增值税并行的纳税模式，将实行营改增政策的行业，在进行纳税时，将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，在一定程度上避免了重复纳税的现象。

在物业管理企业实行营改增政策，在短期来看企业的税负有增无减，但是从长期来看，有利于提高该企业的工作效率，促进物业管理企业的长远发展。

一、营改增政策与企业纳税筹划(一)营改增政策营业增政策即营业税改增值税，指将缴纳营业税的应税科目改为缴纳增值税，可以有效的避免重复纳税，有利于企业减少税负。

2011年我国财务部和国家税务局联合下发营改增试点方案，于2012年开始在上海交通运输业和部分现代服务业进行试点，营改增试点后取得了良好的效果，2013年8月将营改增范围推广到全国，2016年5月我国全面推开营改增试点。

在推行营改增政策以前，很多行业的营业税和增值税并行，造成了重复纳税，加重了纳税人的负担，影响了企业的长远发展。

营改增的征收范围为交通运输业和部分现代服务业，将营业税的价内税改为增值税的价外税，形成增值税的进项税额和销项税额的抵扣关系，减少了重复征税，有利于促进企业的转型和产业结构的调整升级，在一定程度上促进了我国国民经济的发展。

(二)企业纳税筹划纳税筹划又称为合理避税，企业进行纳税筹划主要是指，在遵循国家法律法规的基础上，通过对企业的各项投资理财和经营活动进行事先的筹划和安排，尽可能的减少企业的纳税负担，增加企业的流动资金，进而投资更多的项目。

纳税筹划的目标是使得纳税人的税收利益最大化，纳税筹划活动发生在企业的各项投资理财和经营活动之前。

营改增后物业管理企业税收筹划的关键点研究

营改增后物业管理企业税收筹划的关键点研究贾玉莲大同煤矿集团有限责任公司平旺物业管理分公司摘要：随着经济的发展和社会的进步，国家政策体制不断健全完善，为进一步规范和优化发展环境，打造良好的市场竞争环境，起到积极的保障引导监督作用。

伴随国家营改增政策的颁布和实施，我国税收体制进一步完善，可以避免企业重复缴税、减轻企业负担，对于物业管理企业而言，同样也享受到政策的优惠。

但是随着物业管理企业不断发展，规模不断扩大，在“营改增”税收策划方面还存在很多的问题，应当引起高度重视，并采取有效的应对措施，才能积极应对营改增后对企业发展不利影响，提高整体财务管理水平和发展实力。

本文对营改增后物业管理企业在税收策划方面存在的问题进行了分析，并提出了具有的优化完善对策，以期为进一步推动物业管理企业不断向前发展提供一定的建设性意见。

关键词：营改增；物业管理企业；税收策划；关键点；措施经济在不断发展，社会在不断进步，物业管理企业也在不断向前发展，在保障民生、服务民生等方面发挥着不可替代的作用，在物业管理企业发展过程中，随着国家营改增税制改革的实施，对物业管理企业而言是一把双刃剑，如何有效规避各类风险，提高税收策划水平，减少不良风险，是当前摆在物业管理企业面前的一项重要难题。

加强营改增后物业管理企业税收筹划的关键点研究，对于推动物业管理企业长远健康发展具有重要的保障作用。

一、营改增政策实施背景和概况从2009年开始，政府就开始对企业实施增值税改革，在企业税收等方面出台了一些政策，从而逐渐减轻企业税负，激发企业发展活力。

随着营改增政策的出台，对整体税制方面进行了突破性重大挑战。

物业管理企业作为特殊的行业群体，在城市建设和发展过程中发挥着积极的保障服务作用，税收政策的改革，对于物业企业而言，受到了很大的影响，如何科学地分析营改增税收政策，权衡发展利弊，提升自身经营管理水平，是物业管理企业面临的重大战略发展变革和难题。

物业管理企业需要科学全面分析在税收策划方面的关键点，找出制约的问题，并采取有效的措施加强管理和应对，在政策允许的条件下积极调整发展策略，从而减轻纳税负担，提高合法经营水平，实现经济效益最大化，意义重大。

物业管理企业的税务管理与税收筹划

物业管理企业的税务管理与税收筹划一、引言物业管理企业作为一个重要的服务行业，其税务管理和税收筹划对企业的发展和经营状况有着至关重要的影响。

本文将围绕物业管理企业的税务管理和税收筹划展开论述，从税务管理的必要性、税收筹划的概念和意义、以及物业管理企业在税收筹划方面的具体措施等方面进行阐述。

二、税务管理的必要性物业管理企业作为一种特殊的服务行业，其税务管理的必要性不可忽视。

首先，良好的税务管理能够确保企业符合国家相关税收政策，避免违法行为。

其次，税务管理能够帮助企业降低税收成本，提高经营效益。

此外，税务管理还能够提供准确的财务数据，对企业的经营决策起到重要的支持作用。

三、税收筹划的概念和意义税收筹划是指企业利用各种合法的手段和方法，进行税务规划和优化，以降低税负，合理避免税收损失，提高财务效益的管理活动。

税收筹划的意义在于帮助企业合法避税，最大限度地减少税收支出，提高企业的竞争力和盈利能力。

四、物业管理企业在税收筹划方面的具体措施1. 合理选择税收政策：根据物业管理企业的实际情况和特点，选择适合的税收政策，比如选择小微企业优惠政策、增值税简易计税等，以降低税负。

2. 进行企业重组：对于规模较大的物业管理企业，可以考虑进行企业重组，以实现合理避税。

比如将不同业务板块的物业管理分拆为独立的公司，利用跨地区、跨国家等优惠政策，最大限度地减少税收支出。

3. 合理利用税收优惠政策：物业管理企业可以通过合理利用各类税收优惠政策来降低税负，比如通过节能环保方面的投资获得税收减免、通过科技创新获得研发费用税前扣除等。

4. 加强税务风险管理：物业管理企业要加强对税务风险的预警和管理，及时了解国家有关税收政策的变化，避免因为政策调整而造成的税务风险和税收损失。

五、结论物业管理企业的税务管理和税收筹划对企业的发展至关重要。

通过合理的税收筹划，物业管理企业可以降低税负，提高经营效益。

同时，税务管理也是规范企业经营的重要手段，有助于企业合规经营，提供准确的财务数据，为企业的发展和决策提供有力支持。

物业企业＇营改增＇，巧妙安排减税负

物业企业＇营改增＇，巧妙安排减税负我国物业企业营改增，预计于2015年底前完成。

在即将到来的营改增面前，物业企业如果能充分了解营改增后涉及增值税情况，就能够充分利用税收政策，达到减轻增值税负担的目的。

下面笔者结合已发布的营业税改增值税文件—《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）相关规定，结合工作实际谈一下营业税改增值税后物企如何安排，才能有效减轻税收负担。

为探讨方便，下面仅以一般纳税人（应税服务年销售额超过500万元）举例进行说明：1、物管费用收入：可以按6%税率一般计税方法征收增值税，亦可以按3%征收率简易征收办法征收增值税。

一般物业公司选择按3%征收率简易征收办法征收增值税2、会议费用收入：只能按6%税率一般计税方法征收增值税。

3、不动产租赁收入，假设按11%税率一般计税方法征收增值税。

4、有形动产租赁收入：只能按17%税率一般计税方法征收增值税。

5、销售货物收入，只能按17%税率一般计税方法征收增值税。

6、其它各种收入，必须依据的正式财税文件规定范围确认适用税率或征收率。

上述不同收入，必须分开核算才能按规定的税率或征收率征收增值税，否则会出现从高适用税率或征收率情况。

案例1：四川吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥公司）是2011年成立的物业公司，营改增前连续12个月应税服务销售额为6000万元。

假设2015年10月起国家全面完成营改增计划。

2015年11月物管费用收入含税412万元（吉祥公司选择按3%征收率缴纳增值税），会议费用含税收入53万元，销售水含税收入23.4万元,不动产租赁含税收入55.5万元。

除物管费用收入相应不可抵扣进项1万元外，其它可以抵扣的进项税额为6万元。

假设2015年10月无留抵金额。

1、如果分开核算：吉祥公司2015年11月（1）、按一般计税方法应纳增值税为53÷（1＋6%）×6%＋23.4÷（1＋17%）×17%＋55.5÷（1＋11%）×11%－6＝5.9万元（2）、按简易计税方法应纳增值税为412÷（1＋3%）×3%＝12万元（3）、吉祥公司2015年11月应缴纳增值税为5.9＋12＝17.9万元2、如果不分开核算，根据财税[2013]106号附件二第一条第一款第三项规定，兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。

浅析营改增对物业管理企业纳税筹划造成的影响

浅析营改增对物业管理企业纳税筹划造成的影响摘要：随着我国社会主义市场经济的发展，市场经济体制不断深化改革。

税制改革是其中尤为重要的一内容。

现如今，营改增政策已经在全国范围内得到推广使用，促使物业管理企业面临着巨大的挑战与机遇。

营改增的实施，有效解决了重复纳税的问题。

因此，我国有必要在当前经济形势下，大力推广营改增的使用，促使税务工作得到进一步的发展。

本文在对营改增政策及纳税筹划进行简要分析的基础上，进一步分析了营改增对物业管理企业纳税筹划造成的影响，并给出了相应的建议，以期为在此基础上物业管理企业纳税筹划工作的优化及完善提供具有价值的参考建议。

关键词：营改增物业管理企业纳税筹划进入二十一世纪以来，随着我国社会经济的发展，传统的纳税模式已经不能满足现代经济发展需要。

因此，有必要进行纳税改革，以此满足现代经济发展需求，从而更有利于经济的发展。

营改增政策的实施，有利于解决重复纳税问题，促使物业管理工作效率得到有效的提升。

总之，从物业管理企业纳税筹划工作的优化及完善角度考虑，本文针对“营改增对物业管理企业纳税筹划造成的影响”进行分析具备一定的价值意义。

一、营改增政策以及纳税筹划分析营改增政策与纳税筹划之间存在较为密切的关系，从物业管理企业来看，在营改增的背景下，其纳税筹划产生较为明显的影响。

下面将对营改增政策以及纳税筹划进行分析，具体内容如下：1.营改增政策。

营改增政策自2022年发布，逐渐在上海交通运输业进行试点工作。

在随后的两年内，营改增政策的实施收获了良好的效果，并逐渐在全国范围内推廣试点，不仅仅是地区的推广，还在行业中得到有效的推广，诸如邮政服务、电信行业以及铁路运输行业等。

在进行营改增政策试点之前，一直采取的是营曾并行制度，造成重复纳税问题，促使纳税人的负担加重，从而严重影响了企业的发展以及经济结构的调整。

在商品以及服务之间的概念变得模糊，不利于纳税工作的开展。

营改增政策实施选择在交通运输业中试点，其主要原因在于为使税收环境得到进一步的净化，同时促进服务行业的发展，从而使得我国服务行业获取更大的经济利益，从而直接推动我国经济的发展。

物管企业做好“营改增”工作建议

务属于哪种征税服务，税率是多少。这主要依据财政
部、国家税务总局下发的《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的相关条款。与物业企业紧密相关的条款主要有：（一）《营业税改征增值税试点实施办法》中有： 1、关于税率方面：“（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定
进项税额为纳税人购进货物或者接受应税劳务支付或者负担的增值税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足
部分可以结转下期继续抵扣。
小规模纳税人的计税办法小规模纳税人的计税办法又称简易计税方法，其应纳税额是指按照销售额和征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）掌握政策掌握政策主要指物业企业要清楚本企业提供的各项服
的标准主要根据销售额的多少。应税行为的年应征增
值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。《营业税改征增值税试点实施办法》第三条规定的年应税销售额标准为 500 万元（含本数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。在《中华人民共和国增值税暂行条例实施细》中规定的销售额的标准是 50 万元或 80 万元。本次销售额标准较以前的标准放宽了不少。除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。一般纳税人的计税办法应纳税额=当期销项税额－当期进项税额销项税额是纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和规定的税率计算并向购买方收取的增值税额。销项税额=销售额×税率销售额＝含税销售额÷（1+税率）
箱、互联网等各种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。”这与前述按照经营租赁

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《中国财政》：请您介绍下物业管理服务相关收入的征税政策？
毕马威：根据36号文的相关规定，物业管理服务属于商务辅助服务中的企业管理服务，增值税适用税率为6%。