20131016黄金99·三角地块项目发展报告

12 6 5
述
4 4 2 2 1 1 0
生活服务 综合商店 药店门诊 银行邮政 家居建材 休闲娱乐 房产中介 服装鞋帽
银行邮政 家居建材 3% 药店门诊 5% 5% 综合商店 11%
休闲娱乐 3%
餐饮 32%
租 金
本路段租金在1.5—4元之间，整体 路段租金分布中间高，两端低，靠 近学校及路口位置租金较高。
成交价格 2012年公寓市场成交均价为10128
元/㎡，月度成交均价走势波动明显。由于公寓市场容量
小，受单个项目成交影响显著，因此价格波动比较明显。
市场 总结
政府效应，东部商业发展空间大
目前济南东部商圈在政府东向发展带动，处于新兴发展阶段下，目前除银座购物 广场、丁豪广场外，无其他大型、中高档的商业配套，东部新兴商圈发展空间广 阔，为本案商业开发带来市场契机！
—项目区域为大量地产开发形成的新兴近郊 住宅片区，主要有黄金99、名士豪庭、正大 城市花园等大中型社区。 —区域居住氛围趋于成熟，新兴社区入住率 逐步提高，入住人群多为中高端客群。 —区域距市区较近，且三面环山可供开发潜 力较小，区域内无较大商业中心规划。 —目前区域内商业网点较少，商业以沿街商 业为主，主要功能为服务区域内生活配套。
很好的满足片区居民的日常消费需求；但银座自身体量较小，周边商业氛围
较弱，没有形成一定的商业集聚，位置又太过偏南，无法形成强 劲消费吸引力；
2、卓越时代广场裙楼与名士豪庭商业街区形成片区内目前最大的商业区，但名士
豪庭商业更多偏向内部社区配套；卓越时代广场1.4万平米的体量，大部分商
铺面积过小，影响和制约项目的品质和影响力。
黄金·99三角地块项目发展研究报告
山东黑马策划研究中心 二零一三年三月
前 言
通过对市场科学调研及对本案实际情况综合分析的基础，本报告旨在为该项目得出最 佳的商业利用概念、定位及初步的商业规划、业态规划建议。
本报告在保持完整性前提下，尽量简洁以提高阅读的效率，本报告在市场部分以使
用结论性语言为主，若贵司对市场部分有疑问之处，我司将另行进行解答。同时我司在 严谨、科学的前提下，对市场数据进行收集、引用，最大程度保证数据的准确性，在保 证能准确反映市场现状的基础上，不排除存在个别偏差、失真的情况，贵司若需对特定
评 述
11 10 8
餐饮
6
其它
5
药店门诊
5
房产中介
4
休闲娱乐
4
银行邮政
3
服装鞋帽
1
酒店住宿
家居建材
生活服务
休闲娱乐 5% 房产中介 6% 药店门诊 6% 其它 8%
银行邮政 服装鞋帽 4% 5%
酒店住宿 1% 综合商店 28%
租 金
餐饮 10% 家居建材 14%
生活服务 13%
本路段租金单层商铺租金在3—6.5 元/平/天，两层以上商铺在2—4.5 元/平/天。整体路段租金分布近经 十路段最高，近旅游路路段次之， 中间部位相对较低。下沉路面的商 铺租金明显降低。
区域商业市场分析
东部区域—规划
济南城市区域发展“多核格局” ，扩张迅速，东部潜力日渐彰显
济南 “一城三区”的城市发展格局，即老
城区、东部新区、西部新城和滨河新区。东 部新城在奥体及高新片区带动下发展迅速。 —老城区 老城区内，土地供应有限，寸土寸
金。
—东部新城 黄金99御园项目位于老城区与 奥体片区中间地带，承接两片 区发展动力。 —滨河新区 在小清河改造及大盘开发带动 下， 进入快速发展轨道; —西部新城 处于起步阶段，区域优势不明显。
浆水泉片区商业市场分析
区域市场—街区商业 街区业态及租金
8 7 6 5 4 3 2 1 0
综合商店 休闲娱乐 服装鞋帽 餐饮 生活服务 其它
名士豪庭二期商业内街
8 5 5 4 4 4 2 2 1 1
评 述
名士豪庭二期商业内街约36户商家 ，主要业态以综合商店、休闲娱乐 为主，体现出高端社区特点的商业 配套，主要满足社区居民生活需求 。
区域商业以沿街底商为主，大型、高档商业较少，黄金99项目所在的浆水泉路是区域商 业的最集中地段和商业中轴。
浆水泉片区商业市场分析
区域市场—典型商业
典型商业物业案例
公司名称 银座购物广场
商场地址
物 业 情 况 建筑形式 商业类型 开业时间 项目介绍
洪山路南首（洪山路与旅游路路口）
集中性商业楼 超市 2011年7月 经营面积 4000㎡
商业类型
开业时间
项目介绍
由3栋酒店式公寓组成，楼下裙房是14000㎡的 商业，是集娱乐、餐饮、购物为一体的一站式 购物广场 。 内铺价格在1.1-2万/㎡，现在购铺有8折优惠， 一次性付款再优惠5%；沿街商业面积较大，价 格可近4万。
19
浆水泉片区典型商业小结
1、银座购物广场花园店是目前片区内单体商业规模最大、业态最全的商业单位，
为19.2万平方米，
—成交：2012共成交19.21万平方米，月均去化面积为1.6万㎡，历下区以11.25万平方
米的总成交量，59%的市场份额成为绝对主力区域。 —产品：小于40平方米的小户型公寓产品更受市场青睐，2012年共成交7.97万
平方米，占全市成交量的41%。小户型公寓产品，以其低总价的优势更受中小投资客的认可。
商业市场分析
济南市场—商业格局
“西发展”、“中综合” 、“北专业” “东新兴”的商业发展格局
—西部 —中部
老商圈，处于发展 城市商圈，业态丰 政府东向发展带动，
期，小商品批发为主； 富，发展成熟；
济南东部
济 南 西 部
—东部
处于新兴发展阶段；
—北部
专业批发市场为主，
业态较少。
商业市场分析
99三角地块
黑马 认为
从区域环境来看，本项目具有良好的人文地理环境、便捷的
交通配套条件，项目的入市顺应了片区发展要求，将进一步 满足和补充区域居民的商业和生活配套。
随着区域内各社区的入住率不断提升，对商业及生
活服务配套的需求也在不断加大，这为本项目的发展
提供了契机。
浆水泉片区商业市场分析
区域市场—商业概述
通过整体商业市场环境分 析，目前本案商业开发 公寓市场供需两旺，历下区一枝独秀 非常有利！ 近年来，历下区奥体片区、会展中心片区有多宗商业用地供应，该片区的公寓项目
集中面世，使历下区在全市供应区域中一枝独秀。公寓市场供需两旺，市场容量小， 尚存在一定的发展空间，尤其是历下区公寓市场，供应与成交都占到了市场份额的 50%以上，为了本案的公寓开发方向垫定了大好环境！
济南公寓市场复苏，供求量大幅度增长
济南公寓市场在售和待售公寓项 目有30余个，市场总供应量约为 38.66万平方米
历下区公寓 量占总供50%
商业市场分析
济南市场—公寓供需
公寓小户型产品去化大，历下区成为供应和成交主力区域
市场供应与成交量 — 供应：2012年济南公寓市场总供应量为38.66万平方米，其中历下区供应量
市场趋向看，商业地产将继续受投资热捧
自2010年起，商业地产在住宅遭受严格调控，政府极力推动，资本价格推波助
澜等一系列因素影响下，就已呈爆发式增长。商业地产关系到消费、政府财政税收、
城市发展水平及劳动就业等很多问题，短期内不会受到政策束缚，2013年，将是 项目开售和开业的集中年份，商业地产正式成为城市重要角色。
生活服务 11%
其它 1Байду номын сангаас%
酒店住宿 16%
浆水泉片区商业市场分析
区域市场—街区商业 街区业态及租金
25 20 15 23 10 5 0
综合商店
浆水泉路（经十路——旅游路） 浆水泉路（经十路—旅游路）共计 商家约80家，主要业态以综合商店 、家居建材、生活配套为主，属于 典型的社区配套业态，主要满足周 边居民生活需求。业态较为丰富， 为片区商业中轴。
浆水泉片区商业市场分析
区域市场—街区商业 街区业态及租金
路段 转山西路 银座花园北街 荆山路 商家总数 17 16 22 租金状况 2.5—3.5元/平/天 2.5—4元/平/天 2—3.7元/平/天
转山西路
银座花园北街
荆山路
旅游路
浆水泉片区街区商业小结
1、区域内商业以沿街商业为主，布局分散； 2、浆水泉路为商业最集中区，基本形成商业中轴态势； 3、区域商业租金在1.5-6.5元/平/天，其中浆水泉路沿线商铺的租金最高点； 4、片区的商业业态基本以满足周边社区居民的生活配套为主，随着社区入住率的不
泉城路 商圈
豪广场等商业进驻
商业市场分析
济南市场—商业供需
济南市商业市场异军突起，历下区成交价格较高
供应与成交量 2012年商业市场供求比不断攀升,本年度供应总量为32.8万平方米，成交总量为13.9万平方米；
价格分析
—成交价格：2012年，市场月度成交价格走势总体平稳，小幅波动，基本维持在21000元/平方
数据进行深层研讨、精度分析，我司将另行针对性研究。
1 2 3 4 5 6
商业市场研究 项目本体研究 项目整体定位 物业发展建议 业态规划建议 经济测算
1
宏观政策影响
宏观政策试引导地产稳健发展，商、住市场环境分化加剧！
—楼市定调 新国五条”及“通知“楼市调控坚持调控不动摇，力度不放松； —限购扩大 预计今年更多城市将开征房地产税；限购、限贷政策继续实施，强化已限购城市，住
区域商业市场分析
东部区域—交通
“二横一纵”快速交通网络，毗临旅游路，二环东路，未来经十路有轻轨交 通规划利好，近享便捷城市资源
BRT5、115、 301、202等多 条公交线路
济南轻轨规 划3号线 312、323、 325、326等多 条公交线路