鑫城中心项目策划案项目商业定位、规划、推广策略_图文.ppt
新城整合推广和商业定位策划方案(ppt 138页)
项目分析
1.1 地理优势 项目位于外环路、合众路、东沙路形成的三角地带，距离中华路较近，交通相对便利 ，周边无阻碍视野。
1.2 公共交通情况 公交车站。
1.3 景观特色 高层特有的俯瞰视野效果及架空层景观。
1.4 配套设施 项目周边现有多家银行网点、菜市、保健医院、学校、沃尔玛和岛内价超市、市民广 场等。
项目对手分析
3、东城国际： 项目介绍：该项目地下2层停车，地上6层框架，酒店式公寓和酒店结合，6层框架为酒店的附属层。 公寓销售：公寓小面积已售完。100㎡以上目前正在出售，均价2300元/㎡。 酒店：酒店招商已经达成初步意向。 项目定位与本案不同，可比性较小。
项目对手分析
4、沃尔玛超市 项目介绍：该项目设计与本案十分接近，为4层商业框架结构，上建多层和小高层住宅。 销售策略：商业只租不售 销售现状：一层部分已经出租给ITAT，二～三层是全球零售业连锁知名品牌沃尔玛超市。 四层设立了物业管理公司，其他区域目前尚未完成招商。住宅由小高层和多层组成，销售基 本完毕。 项目概述：由于成功引进沃尔玛超市的加盟，对周边零售业和百货业形成强烈的竞争冲击。
1.5 现状 已施工
项目SWOT分析
3.1 优势 地理位置：从地块周边情况来看，项目地理位置距离市中心很近，交通便利，车流相 对较大，生活配套基本齐全，如医院、学校、菜市、银行、超市、休闲广场等。 建筑设计：本项目为遵义较为流行的商住结合设计，外观较为新颖。
3.2 劣势 该路段人口较多、较杂，文化层次不是很高，治安环境相对复杂，由于临近外环线和 东沙路，路面行车噪音影响较大。东沙路原有的建筑也将影响项目档次。周围商业业 态较多，规模较大，造成商业定位成为一大难题。 住宅户型设计布局较密集。采光通透性较差。
伟业_武汉三金_鑫城国际项目营销报告_132PPT
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内部价值
规模—城市核心区域、新华西最大的规模社区
总建筑面积48万平米 的超大社区， 主力户型涵盖一居到四居，产品线 丰富。在售C地块均价约7500元/平 米
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项目整体价值
产品价值资源提炼
资源
价值体现
位于汉口江汉区的城市核心
城市项目 代表城市形象价值
生活设施齐全 有大规模商业配套 周边环境＼社区绿化
交通便利 开发商品牌
生活配套便利 提升区域价值 丰富景观资源 生活成本、时间成本低 提升产品附加价值
靠近中央商务区\火车站
未来发展潜力、物业升值
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项目价值解读
外部篇：核心地段，价值倾城 内部篇：气质动心，品质动人 品牌篇：行业翘首，十年经营
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营销手段刨析
广告宣传内容
项目属性定位语：CLD国际生活特区 项目主推广告语：联合起来、享受世界 项目价值推广：1、48万平米生活国度，一种空间，万种享受
2、以中央之名，汇聚四方精彩 3、集合世界万千，超越今日一切 4、因为联合，所以卓越 5、每一细节都是世界智慧的集中体现 6、十年三金，中国名盘
销售平淡，后劲乏力，市场表现差强人意
3
市场上另外的景象
成功案例
顶琇晶城 4月8号，5号楼76套房子不分朝向、层差一口价6000元/㎡，销售66 套，成为江汉区半年来销售的最高记录。
成功案例
世界城加州阳光 5月25号开盘当天6380元/㎡的均价，比周边竞争楼盘低于1000元/ ㎡价格入市，销售481套，洗刷了近半年来整个武汉楼市的销售记 录。
万鸿鑫城楼书文案
佳兴·万鸿鑫城楼书文案封面LOGO佳兴·万鸿鑫城全功能、零距离生活空间P-1理由。
形象地段品质规划全功能、零距离生活空间配套商业物管户型P-2 P-3(项目篇)LOGOCA TCH俊拔显赫城东地标COPY项目简介：◇雄踞株洲主干道新华路繁华地段，毗邻红旗广场，开发总面积万平米；◇地下一层，地上24层，总建筑高度近百米；◇集商住大宅、精装公寓、高端写字楼、临街商铺于一体；◇整体设计风格简洁/现代/品质，专为城市颠峰阶层度身打造。
P-4 P-5LOGO□形□象□篇(置顶)CA TCH颠峰零距离荣耀触手可及SUB颠峰——离地百米俯瞰全城C OPY佳兴·万鸿鑫城拔地而起的近百米高度，傲然耸立于繁华路段，城东地标建筑无可撼动。
SUB荣耀——钻石品质独享殊荣COPY佳兴·万鸿鑫城用外在奢华、沉稳、大气，内在严谨、精致、细腻的风格，打造堪称完美的建筑艺术，美好的东西永远只为成功的人准备。
SUB高调——拒绝平庸、拒绝低调COPY低调不是一种美德，只是失败者的自我调侃，高调不是一种炫耀，而是成功者的生活态度。
P-6 P-7LOGO□地□段□篇CA TCH工作·生活零距离COPY往往繁华和幽静不可兼得犹如工作和生活不能兼顾是为了工作，选择市区还是为了生活，选择近郊这绝对是个难题自从选择了佳兴·万鸿鑫城工作与生活对我来说只是掉转车头这么简单SUB建筑会变唯有地段不变COPY◆项目地处荷塘区中心原点区，毗邻红旗广场，尽享区域行政中心城市优势；◆与株洲主干道新华路相接，与市中心相隔咫尺；◆出门就有十余条公交线路通达全城SUB节省更多的时间用来享受生活COPY对居住而言，最理想的是省下尽量多的时间，用在生活的享受上——佳兴·万鸿鑫城是这样认识距离和交通的意义。
瞬间到达红旗广场，7分钟到达中心广场，3分钟直接上京珠高速公路，享受家门口的高速通道；公交：2路、36路、20路等将近十几条公交线路建架的交通网四通八达，上班下班回家做饭全不误；主干道：新华路，接通各个区域。
河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告140PPT36M
鹰城房地产市场概述
1、房地产市场起步较晚，近两年增长势头迅猛
2、本地一些有眼光的发展商不断吸取发达城市开 发经验，开发水平不断提高
3、外地一些有实力的开发商进入平顶山市场，带 来先进的开发理念
4、在开发、销售模式上普遍向发达城市学习，但 仍然非常笼统、粗糙
河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告 140PPT36M
区域市场状况 项目所在区域是平顶山市传统的饮食街，现在正在进行街区市政改造。
和平路商圈
项目所在区域
河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告 140PPT36M
河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告 140PPT36M
华府广场的住宅、公寓目前销售比较成功，基本 售馨，目前商业尚未开始销售。
该项目的营销包装比较到位，销售中心位置好， 规模大。围墙包装形象也比较到位，并在周边主干道 设置路旗包装、室内公交车车体包装等。
项目的销售接待非常差，销售人员的基本销售礼 仪匮乏，项目介绍不到位。
河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告 140PPT36M
市场案例项目
凯撒财富购物广场
凯撒广场是平顶山典型的商业运营失败案例，项 目到目前为止，一楼仍有大量剩余商铺仍未招商，2 楼大部分空余，投资者的投资得不到回报，在鹰城市 场造成极为恶劣的影响。
早在2002-2003年，就曾质疑过该项目的建筑规 划，这样的设计规划，如果是在其他城市，必定是 “死盘”，但是在平顶山却“神奇”的快速销售，分 析其原因，主要是：
河南平顶山市联盟鑫城 营销策划报告-140PPT-
36M
2020/11/26
河南平顶山市联盟鑫城营销策划报告 140PPT36M
目录
兴鑫印象城营销执行案
合计总面积：26513.61㎡
合计销售额：150964978元
如按月均销售额700万计算，需要20个月才能完成目标。
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八、销售佣金 1、总销售佣金=销售总额×20%（含推广经费） 销售周期：20个月 2、招商服务费：签约商家一年的租金。 招商周期：12个月
贵州百联利房地产营销有限公司
据我们调查了解，目前在印江还没有一个真正的“商业广场”的商业体。那么， 我们的出现，势必给市场树立一个新的标杆，引领一个新的商业潮流，与时俱进， 构造出新的消费模式，一站式体验型消费场所。即将给印江商业界注入时尚、潮流 的血液，把原本死气沉沉的商业市场激活、点燃。
定位名： 兴鑫·商业广3万（可由乙方负责） 5万（可由乙方负责） 20万（可由乙方负责）
合计：148万
二、人力资源费用： （乙方负责）
1、销售人员基本工资：20-30人×3000/月×12月=72-108万； 2、销售人员佣金：销售额×4-8%； 3、分销团队佣金：销售额×3-5%； 4、管理成本：销售额× 2-4%； 5、税费：总佣金×8%；
兴鑫·印象城
商业营销执行案
前言
通过前面与贵公司进行了初步的沟通、交流，对本项目的营销思路、方向有 了一个基本的共识；
我公司通过对印江市场商业的摸底、了解、分析、走势等进行研究，对本项 目进行重新定位、设计、规划、预算，力争以一个全新的形式把本项目推向市场， 能够被市场接受，早日实现资金回笼。特制定以下营销执行计划，望能与贵公司 达成共识，牵手合作。
一、租金策略：免租时间、租赁期限、租金多少、支付方式、租金涨幅等。 二、公共装修：公共部分的首次装修风格、档次等。 三、公共设施：供排水、排烟、消防、电力、中央空调、电梯、卫生间等。 四、外墙广告位：外立面的广告位、LED广告位等。 五、商业管理：管理费、管理水平、管理效率等。 六、主力商家的特殊待遇。
鑫城绽放盛世开盘东华鑫城楼盘地产项目盛大开盘活动策划方案
一、活动时间： 5月2日 13：00——19：00
二、选房方式： 顺序选房 限时下定
三、流程框架： ➢售楼大厅内部： 一对一的服务，限时签大定 ➢售楼大厅外面： 维持秩序，客户的引导与服务
四、活动准备
时间
工作内容
各项导视系统到位检查 各相关印刷品到位情况 糖果，纯净水等食物到位情况的检查
4
各相关岗位人员落实情况
关部门领导
东华置业、建筑规划单位、高瑞地产顾问、矿业集团领导
50
淮南电视台、淮南煤矿电视台、淮南日报、淮南矿工报
8
已认筹客户、当天现场新客户
200
总计
268
备注
五、活动概要
➢盛典仪式造大势——政府、公司、媒体齐出动，共同造大势，攒眼球，力求 让项目在全城引起轰动； ➢互动演艺热全场——精彩舞狮、喧天锣鼓、喜庆乐队、幸运大抽奖……精彩 不断，高潮迭起，将活动现场盛况进行到底； ➢重重厚礼诱人心——VIP超值优惠、选房即有礼，购房享大礼……多重促销 勾起购热望，新一轮热销现场引爆；
1）物业、财务、销售、管理、配合等各人员按照各自分工岗位到位。 2）三大分工区域人员到位的检查，以及总体指挥系统的检查。 3）各岗位人员熟悉操作本岗流程，等待开盘。停车场区域保安组织客户停车，由 指定停车区开始沿公路辅道停放汽车
外场工作人员 应急措施及其他建议
东华置业（高 瑞配合）
东华置业（高 瑞配合）
月
流程完整性检查
30
落实喊号流程及证件检查的细节
日
桌椅摆放到位
隔离带搭建、音响到位 升空气球 X展架到位
负责单位 东华 高瑞 东华
东华、高瑞 高瑞 高瑞 东华
活动公司 活动公司 活动公司
衡水鑫城商等贸广场定位分析报告
结论2： 新时代女性也是我们的主流消费群体
所谓成功人士：
第一自己满意，达到自己的人生目标，实现了自己的理想。第 二社会满意，就是你的成绩被社会所认可，你为这个社会的发展 或一个地区、一个公司的发展做出很大的贡献。 成功人士=自己满意+别人承认
所谓成功人士： 他们不会为买一条西裤去批发市场！ 因为他们认为这样浪费时间太不划算！ 成功人士的共性：时间 》金钱
三 我们的消费群体是谁？
【消费群体定位】
随着城市化建设进程的加快，都市人民的主流消 费观念也在发生变化，作为社会的中间力量和主要 消费群体，我们从以下调查中可以看到他们的消费 取向演变。
旧旧人类 ■小写的“men” ■不突出、多数的、拥挤 在群中不引人注意 ■首要原则：与大家一样 食 衣 民 生 6 大 需求 住 ■有地方吃，能吃饱就行 ■有的穿就好，旧无所谓 ■当然要买房子，越大越 好 ■国产车为主
六 我们的商业功能在哪里？
【功能定位 】
1.功能概念： 新商业、全方位、多功能。 ——一网打尽的一站式商业复合 体
【功能定位 】
2.功能特点 体验式 互动型
——购物体验、餐饮娱乐体验、休闲体验、场景体验 — 休闲 娱乐 餐饮
1.综合功能 含盖购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、休闲、文化等多功能复合商业。 2、超市功能 方便、快捷，满足本社区及邻里单位的日常生活需求的平价超市 3、街区功能 成为衡水市最具规模、最具影响力的主题概念购物步行街区。 4、餐饮娱乐互动功能 成为达衡水市次最高、消费力最强的餐饮娱乐终极消费地。 5、风情休闲功能 富于变化的景观元素，别有情趣的商业空间。在购物时的休闲享受情节成为衡水市民丰 富文化生活，休闲放松的文化园地。 6、时尚功能 成为衡水市先进消费力的时尚消费根据地。 7、停车厂功能 拥有足够满足商业需求的停车广场。
鑫业中心写字楼项目定位报告
鑫业中心写字楼项目定位报告鑫业中心写字楼项目定位报告一、项目界定1、指标及规划1）项目指标建设用地面积：10157㎡，总建筑面积：38743㎡，容积率：2.5 2）规划项目物业类型为写字楼与底层商业的结合类型；项目我们按照利润最大化条件考虑，以售为主，二楼商业可考虑持有出租；2、地块解析（1）区域位置独一无二，资源一流，周边住宅开发成熟1）区位：紧邻赣州五星级酒店，章贡大道与金东北路交界处，距离赣州开发区城市综合服务配套区（CBD核心）1.5公里；地处三大区域交汇处2）交通：周边路网完善，道路宽敞；3）资源：一线江景、二线山体公园；4）周边：固定高档人居环境，支持商业发展。
（2）开发区第一个纯商务写字楼项目1）物业类型：以底层商业和写字楼结合的模式2）项目周边以居住用地为主，且居住小区已经非常成熟（3）项目周边商业氛围缺乏，市政配套建设不完善1）路网建设还处于初期阶段，车流量小；2）周边项目都为住宅项目。
地块价值提炼：地块：地块稀缺，溢价空间较大区位：商务区、住宅区，给项目带来一定的人口支撑资源：市政配套逐渐完善，路网健全，且道路宽敞商业：周边高档富人居住社区氛围成熟，区域商业设施配套不齐全地缘：地块原业态的影响依然存在，往西河方向环境越差规划：小规模、大背景，让项目可塑性明显3、项目问题界定1）周边地理人文环境尚佳，但属于非主流商圈2）市场竞争激烈，区域相对陌生3）项目优势众多，但对写字楼没有核心驱动力4）项目规模小，昭示性不强直接导致1）地块价值没有提升项目价值2）项目陷入同质化竞争3）项目定位没有形成核心竞争力4）项目昭示性不强，形象拔高有难度项目定位四问1）如何在非主流商圈挖掘地块价值提升核心竞争力2）如何形成差异化竞争3）如何寻找项目核心定位4）如何提升项目形象及昭示性市场现实：竞争激烈；项目处于非主流商圈如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争?二、市场竞争分析1、宏观市场环境宏观经济背景：赣州经济增长平稳，GDP增长保持12%左右，近年房地产市场虽然随着国家宏观调控出现小幅波动，但整体呈上升态势的走向并没有改变，并逐渐趋于健康发展：稳定、价格指数小幅上升。