区分所有建筑物的专有与共有范围
什么是建筑物区分所有权
什么是建筑物区分所有权建筑物区分所有权是随着城市化的发展、⼈⼝⼤量向城市集中、⼟地⽴体化利⽤的加剧⽽产⽣的⼀种特殊的所有权形态。
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什么是建筑物区分所有权⼀是专有部分的所有权。
所谓专有部分，是指在构造上及使⽤上具有独⽴性，并且能够成为所有权客体的部分，如⼀栋住宅楼中的某⼀套房屋。
⼆是共有权，指所有⼈依据法律、合同以及全体所有⼈之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共⽤部分、⼟地使⽤权及设施等共同享有的财产权利。
三是成员权，当整栋建筑物或整个⼩区的全体所有⼈成⽴管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有⼈即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订⽴规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停⽌违反共同利益⾏为的权利等。
民法典草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：⼀是⾸次使⽤了业主的建筑物区分所有权的概念。
虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律⼀直未确认这⼀概念。
民法典草案采纳了这⼀概念，从⽽为我国的物权类型增加了新的内容。
⼆是确认了建筑物区分所有权的内容。
民法典草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。
三是明确了重要设施的权利归属。
民法典草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理⽤房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。
会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
四是对业主的⾏为加以严格规范。
民法典草案规定业主对建筑物专有部分实施的⾏为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有⼈将住宅改变为餐饮、娱乐等商业⽤房时，应当经有利害关系的全体业主同意。
建筑物区分所有权指根据使⽤功能，将⼀栋建筑物在结构上区分为由各个所有⼈独⾃使⽤的专⽤部分和由多个所有⼈共同使⽤的共⽤部分，每⼀所有⼈享有的对其专有部分的专有权和对共⽤部分的共有权的结合。
如何认定专有部分和共有部分？
如何认定专有部分和共有部分？建筑物区分所有权理论通说认为，界定专有部分的标准是“具有构造和利⽤上的独⽴性”。
此外，专有部分属于不动产，⽽不动产的取得⼀般须经登记。
因此有必要把登记作为专有部分界定的标准之⼀。
尽管⽬前还存在⼀些本应属于专有部分却⽆法登记的情况，但随着登记制度的不断完善，并不意味着不能办理登记。
所以，司法解释将“登记”表述为“能够登记”。
除了建筑物内住宅、经营性⽤房等房屋外，从现实⽣活需求出发，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。
实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产⽣的。
《物权法》第6章对共有部分采取了较为松散的列举式规定。
综合实践中有关共有部分界定争议的实际情况并经反复研究，司法解释采⽤列举、排除加兜底的⽅法，明确了共有部分的含义，以便于解决审判实践中的问题。
根据《物权法》第6章的规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地（属于城镇公共绿地以及明⽰属于个⼈的除外）、其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房、占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位及电梯、⽔箱等。
天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，⽽且⼀般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通⾏部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙⾯、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。
因共有部分很难通过列举的⽅法予以穷尽，按照“⾮特定权利⼈所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定，亦即采取了排除法的规定。
满⾜下列两个条件的应当认定为共有部分：1、不属于业主专有部分；2、不属于市政公⽤部分或者其他权利⼈所有。
对建筑区划内的⼟地，司法解释根据《物权法》第135条也作出了相关规定。
论建筑物区分所有权中的共有权
论建筑物区分所有权中的共有权黑龙江省哈尔滨市 150080研究背景：随着市场经济的开始，越来越多的人拥有自己的房屋，建筑物区分所有权由此迎来了快速发展。
其中共有权是涉及纠纷最多的权利，是解决问题的关键。
目前我国现行法虽然对建筑物区分所有权有所规定，但由于起步较晚的原因，许多制度都值得进一步的完善，尤其是对一些特殊客体的权属问题存在着许多法律漏洞。
本文主要从建筑物所有权、共有权的概念及性质作为切入点，结合笔者实操案例进一步针对共有权的行使进行讨论，期望能对该制度的完善尽一份绵薄之力。
一、建筑物区分所有权概述（一）建筑物区分所有权的概念随着住宅商业化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。
[i]建筑物区分所有权是最近以来各个国家的一项非常重要的不动产所有权形态。
1804年《法国民法典》第664条关于楼层所有权的规定开启了各国在此领域进行立法规制的先河。
[ii]在我国最早提出建筑物区分所有权这一权利的是2007年通过的《物权法》，并在2021年1月1日生效的《民法典》中，在第二编物权第二分编所有权第六章业主的建筑物区分所有权中用了17个条文进行了进一步的规定。
据此，建筑物区分所有权在我国民法领域得以确认及完善。
（二）建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权是一种独特的“复合物权”，与一般的不动产所有权，它具有如下几个特征：1.一体性顾名思意，在对同一不动产的所有权进行处分时，必须将专有权、共有权和成员权这三项权利视为一体，同时进行处分，不可分离其一。
2.权利主体身份的多重性由于我国对建筑物区分所有权采取“三元论说”，因此其权利主体的身份也具有多样性。
而在普通的物权当中，由于普通物权只由单一要素构成，则权利人只能享有单一的权利，并不能享有多重身份。
3.专有所有权的主导性由于专有权在组成建筑物区分所有权的三种要素中占有主导地位。
因此相应的区分所有权人获得专有权的同时就取得了共有所有权及成员权。
房屋登记办法第三十一条的内容、主旨及释义
房屋登记办法第三十一条的内容、主旨及释义一、条文内容：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
二、主旨：建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋的登记三、条文释义：建筑物区分所有制度是在第二次世界大战以后随着战后人口的增加、建筑技术的发展而逐步发展、健全的一项法律制度。
各国和地区对此的名称各异，美国等国家称其为“公寓所有权”，瑞士则称之为“楼层所有权”，日本和我国台湾地区称为“建筑物区分所有权”，我国《物权法》称之为“业主的建筑物区分所有权”。
建筑物区分所有权分为两个部分：明确属于产权人各自所有的部分为专有部分，专有部分以外的公共部位是共有部分。
建筑物区分所有权的共有部分属整幢业主所有。
台湾地区《土地登记规则》第七十四条规定：“区分所有建筑物，区分所有权人得就其区分所有部分之权利，单独申请登记。
”第七十五条规定：“区分所有建筑物之共同使用部分，应另编建号，单独登记。
”我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”《办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。
房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记。
”这种可以独立使用的房屋基本单元进行登记以后，即具备法律上和经济上的独立价值，可以单独作为区分所有权的客体，属于各业主单独所有。
一、本条对业主共有部分房屋的所有权初始登记作了规定，具体而言，包括以下三层含义：（一）房地产开发企业在房屋竣工后应申请房屋所有权初始登记。
《物权法》规定了因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。
如何规定业主建筑物区分所有权
如何规定业主建筑物区分所有权
《民法典》第⼆百七⼗⼀条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”
根据该条的规定，建筑物区分所有权的性质为⼀种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系⽽产⽣的管理权三者的结合。
此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的⼀个整体。
其中专有所有权指业主对专有部分享有的⾃由使⽤、收益及处分的权利;共有所有权指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。
共同管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于⼀栋建筑物的构造、权利归属及使⽤上的密切关系⽽形成的作为建筑物管理团体之⼀成员⽽享有的权利和承担的义务。
在建筑物区分所有权构成的三要素中，专有所有权具有主导性，共有所有权具有从属性和不可分割性，专有所有权和共有所有全是建筑所区分所有权的内部权利，成员权则构成它的外部权利。
三者之区别在于，内部权利主要是基于财产共有⽽发⽣的关系，为建筑物区分所有权中之“物法性”因素，⽽作为外部权利的成员权不仅仅是单纯的财产关系，更重要的是⼀种管理关系，因⽽构成建筑物区分所有权中之“⼈法性”因素。
解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益
解析建筑物区分所有权：专有权、共有权与你的居住权益举例：业主A计划在自家卧室外墙安装空调外机，但邻居B认为该外墙属于整栋楼业主共有，要求A必须得到大楼内超过2/3业主的同意，并支付使用费。
A拒绝这一要求，由此双方发生了争执。
一、具体分析1.外墙归属与使用权：根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
一般情况下，建筑物外墙属于全体业主共有。
但根据《物权法》第七十一条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此业主A在其专有部分（如卧室）相对应的外墙上安装空调外机，属于合理使用范畴，前提是不得违反法律法规、管理规约，且不对其他业主造成损害。
2.相邻关系处理：《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
业主A安装空调外机时，需确保不侵犯邻居B的合法权益，比如不应影响B的通风、采光或造成噪音污染等。
3.决策与费用问题：关于B提出的需获得全楼2/3以上业主同意并支付使用费的要求，这在现行法律中没有直接规定。
通常，对于共用部分的特殊使用，需要遵循物业管理规定或业主大会的决定。
如果小区管理规约中有明确约定，则应按规约执行；否则，此要求可能缺乏法律依据，除非A的安装行为确实对其他业主权益造成了显著影响，需要通过协商或业主大会讨论决定是否需要补偿或其他安排。
二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是中国法律体系中针对多层或高层建筑物的一种特殊的不动产权利制度，这一制度主要包含以下三个方面：1.专有部分所有权：指业主对其所购买的住宅、商业用房等具体空间（专有部分）拥有独占的财产权益，包括占有、使用、收益和处分的权利。
例如，住宅内部空间通常属于业主的专有部分。
2.共有部分共有权：涉及到建筑物中不属于任何单一业主专有，而是全体或部分业主共同所有的部分，如楼梯、电梯、过道、外墙、屋顶、地下室、公共绿地、停车场等。
建筑物区分所有权是什么
建筑物区分所有权是什么
建筑物区分所有权是区分所有的建筑物所有权⼈对专属于他的部分有效⾏使占有、使⽤、收益的权利，建筑物区分所有权是物权的⼀种，在现代⼩区较为常见。
针对的建筑物区分所有权是什么问题，下⾯店铺⼩编为您详细解答。
⼀、建筑物区分所有权是什么
1、建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的所有⼈对其专有部分享有独⾃占有、使⽤的专有权，对共同使⽤部分享有共有权，以及对建筑物的整体享有成员权，构成的建筑物的复合共有权。
2、《民法典》第⼆百七⼗⼀条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
⼆、建筑物区分所有权的法律特征
1、建筑物区分所有权的客体具有整体性，建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上⾯的所有权形式;
2、建筑物区分所有权的内容具有多样性，由专有权、共有权和成员权构成;
3、建筑物区分所有权的本⾝具有统⼀性，尽管建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三个部分，但它却是⼀个独⽴的、统⼀的、整体的权利;
4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性，只登记专有权即设⽴了区分所有权、共有权、成员权随此⽽发⽣，不必单独进⾏登记。
在区分所有的成⽴登记上，⼀般只登记专有部分所有权，⽽对共有部分所有权并不单独登记。
正是由于共有部分附随于专有部分，因⽽区分所有权中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以将其视为⼀种特殊的共有形态。
我国《民法典》对建筑物区分所有权是什么有了明确的规定，同时也规定了业主⾏使专有部分的权利和义务及共有部分的权利和义务。
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建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权的概念和内容
建筑物区分所有权：是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
其内容包括：
1.对专有部分的所有权：业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等
专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。
2.对建筑区划内的共有部分享有共有权：每个业主在法律对所有权未作特殊规
定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
3.对共有部分享有共同管理的权利：即有权对共用部位与公共设备设施的使用、
收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
建筑物区分所有权.doc
建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。
二、建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权具有如下几个特征：（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑区划内的共有部分享有的共有权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。
（二）专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。
（三）一体处分性（四）权利主体身份的多重性三、建筑物区分所有权的类型（一）纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。
此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。
（二）横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。
于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。
（三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。
四、建筑物区分所有权人的专有权专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。
（一）专有部分专有部分必须具有独立性。
关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。
（二）专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。
区分所有权的概念
区分所有权概念
区分所有权是指建筑物区分所有权人对其建筑物内专有部分享有所有权，对共用部分享有共有权，并对建筑物的整体享有共同管理的权利。
一、专有部分所有权的确定
专有部分是指建筑物内具有独立构造和独立使用功能的建筑物部分，如住宅、写字楼等。
区分所有权人对其专有部分享有独立的所有权，有权对其实行占有、使用、收益和处分。
专有部分的所有权人可以通过登记或买卖合同的方式取得该部分的产权证书。
二、共用部分所有权的行使
共用部分是指建筑物内供区分所有权人共同使用的部分，如电梯、走廊、庭院等。
区分所有权人对于共用部分享有共同的使用权，通常按照各自专有部分的面积比例分配。
在使用共用部分时，区分所有权人应当遵守管理规约或业主委员会的管理要求。
三、区分所有权的转让
区分所有权人可以将其拥有的建筑物区分所有权进行转让。
在转让时，应当遵守相关法律法规的规定，如办理登记手续、告知义务等。
同时，受让人应当符合管理规约或业主委员会的管理要求。
四、区分所有权的继承
区分所有权人死亡后，其建筑物区分所有权可以由其继
承人继承。
继承人应当符合管理规约或业主委员会的管理要求，并按照相关法律法规的规定办理继承手续。
在继承中，专有部分和共用部分的权益一并继承。
总之，区分所有权是一种特殊的物权形式，涉及到专有部分和共用部分的权利和义务。
区分所有权人应当了解其权利和义务，并遵守相关法律法规和管理规约的要求。
论建筑物区分所有权中业主的专有权、共有权及表决权
文 艺 理 论
创 新
论
坛
论建筑物 区分所有权 中业主的专有权 、 共有 权及表决权
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张
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（ 北京市人 民政府参 事室 ， 北京 １０ ０ ） ００ ０
摘 要： 在任何 情况下其他不具有专有权 的业主不得侵 害到专有权人 自身的权利范 围， 包括装修及房屋 改建
《 物权法》 于建筑物 区分所有权 的规定 略显笼统 ， 对 主要 是考虑 了我国的实 际国情 ， 不宜做太多过细的规定 。 但在一定 程度上这种规定 的不完全对司法者在实践 中遇 到的形形色色 的问题解决造成了很大 困难。笔者认 为可 以参 照其他 国家和 地 区的相关 规定 ， 物权法》 对《 中建筑物 区分所有权 中业主 的 有关权利做一定程度上的修 正 ， 使其更加完善 。
及 房屋 改 建 等 。
一
三 、 主 的 表 决 权 业
《 物权法 》 中关于业 主的表决权 的规定充分考虑 了与业主 人数及 专有 面积的关系 ，但笔者 以为还有两点疏漏 之处 ： 第
，
《 物权法》没有提及一些只需要业主个人就可作决定的事
项和小 区生活所 必须进行 的事项所应依据的表决规则 ，前者 如是否使用煤气 以及是否安装宽带等事务。后者如收取小区 业主人数 与所 占面积相结合所 产生的表决权 ，但 却忽 视了业
一
定。 第二 ， 共有权客体未能给 出明确范 围。我国《 物权法 》 对共 有部分的识 别内容较为分散 ，结合其他 国家与地区的相关立
法综合考虑各种识别模式的优缺点 ，建议以列举 的方式来确
定共有部分的一般范 围， 即共有部分包括 ：１地基 ， （） 即建筑物 占用范 围的土地 以及围绕建筑物 的空地 等 国有土地使 用权 。 （） ２ 维持 建筑 物安全所必需 的建筑物 主体结构 ， 如屋 顶 、 承重 墙、 支柱等。 ３ 供业主共同使用 的建筑物的附属部分 ， （） 如共有 大门 、 楼梯 、 电梯 、 走廊 、 车库 、 地下室 、 消防设 备 、 冷暖气设备 、 紧急出 １、 ： 下水道 等。（小 区业主会所 、 ３ ４ ） 健身设施 、 配电房 、 草 坪、 屋顶天台 、 一楼空地等。５以上所列部分 ， ｆ） 属于城镇公共道 路或设施 的除外 。 第三 ，物权法》 《 没有规定对小区共有部分予 以公示 ， 这不利 于对业主及承租人的保护。据此 ， 国可 以考 我 虑建立共有部分的登记制度 。
8 所有权之建筑物区分所有权
八所有权—建筑物区分所有权第一节概述建筑物区分所有权＝专有权＋共有权＋成员权，专有权是共有权和成员权的前提。
⑴专有权，专有权是指业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。
业主行使专有权，不得损害其他业主的合法权益，不得危及建筑物的安全。
《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同的露台等，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分的组成部分。
⑵共有权，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，并承担义务。
不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅和经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
建筑物区分所有权人之间不存在所谓优先购买权。
⑶成员权，成员权是基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事物而产生的权利。
第二节建筑物区分所有权之共有权1.全小区共有：⑴道路：《物权法》73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
⑵绿地：《物权法》73条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
⑶其他公共场所、公共设施和物业服务用房：《物权法》73条规定：建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
⑷车位、车库：《物权法》第74条规定：建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
⑸维修基金：《物权法》第79条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
维修资金的筹集、使用情况应当公布。
2.全楼共有：《建筑物区分所有权解释》第3条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区划内的以下部分,也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构的部分，通道、楼梯、大堂等公共同通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分。
(法律知识)业主的建筑物区分所有权
（法律知识）业主的建筑物区分所有权1．概念所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
2．内容（1）专有部分的单独所有权专有部分是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。
该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。
《物权法》第76 条第一款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定。
①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
②总人数，按照前项的统计总和计算。
业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。
但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。
因此，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时，不得自行为之。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
这里需要注意的是：①业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失；②将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持；③业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法做出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
法律范畴中建筑物区分所有权探析
法律范畴中建筑物区分所有权探析一、概述我国在改革开放以前，城市实行单一、僵化的多层住宅公有制形式，因此不可能产生建筑物区分所有制度。
改革开放后，我国逐步推行商品化住房制度，导致建筑物内所有人多元化，在事实上形成了区分所有现象。
因此，在法律上区分建筑物所有制度已有必要。
（一）建筑物区分所有的概念建筑物区分所有制度各国有着不同的称法,我国内地学者一般采纳“建筑物区分所有”的概念，但建筑物区分所有历来有三种学说：1、狭义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权专指建筑物专有部分构成的所有权，不包括共有部分。
2、广义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权是由专有和共有部分共同组合成一种“复合物权”。
3、最广义的区分所有：此种观点认为，区分所有权应由专有、共有和因共同关系而产生的成员权利构成。
（二）建筑物区分所有权的法律特征建筑物区分所有权是一种不动产所有权,与其他不动产所有权相比,它具有以下法律特点:1、权利主体身份的多重性。
建筑物区分所有中的专有权、共有权和成员权是相互独立的权利，因此建筑物区分所有权的主体集专有权、共有权和管理权三种主体资格于一身。
2、权利客体的多样性。
建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分。
专有部分是建筑材料构成的四周上下具有封闭性的、在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑空间；共有部分的客体是建筑物及其附属建筑物中所有的共有部分；成员权的客体为区分所有人作为管理团体成员所为的行为。
3、权利内容的复杂性。
建筑物区分所有权的内容异常复杂，主要表现为三方面的权利义务关系：权利主体作为专有权人的权利义务关系，权利主体作为共有人的权利义务关系，权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，而且这三个方面的权利义务关系经常相互交织。
（三）在法律上建筑物区分所有制度的必要性1、建筑的多层化和住房的商品化，使得建筑所有的主体不再是单一的主体，要在法律上确认和保障各主体对其专有部分的所有权，就必须建立建筑物区分所有制度。
论建筑物区分所有权之专有权客体范围的确定
同管 理 的权 利 。可 见 ， 国 立法 也 是 采 用 最 广 义 的 区分 所 有 权 我
概念 。
二 、 有权及 其 客体范 围 的确定 专
（ ） 有 权 一 专
对 建 筑 物 区 分 所 有 权 意 义 的 界 定 ． 期 以 来 ． 国并 未 形 长 各
成 通 说 ， 且 由 于各 国 的 经济 、 治 、 化及 法 律 理 念 的不 同 ， 而 政 文
同拥 有 一 栋 区分 所 有 建 筑 物 时 ，各 区分 所 有 人 对 建 筑 物 专 有 部 分 所 享 有 的专 有 所 有 权 ，与 对 建 筑 物 共 用 部 分 所 享 有 的 共
用 部 分 所 有 权 ． 以及 因 区 分 所 有 权 人 之 间 的共 同 关 系 所 生 成
的 成 员 权 之 总称 。
重 庆科技 学院学报 （ 社会科学版） ２０年第６ ０９ 期
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Ｊｕ１ｌ ｆＣ ｏｇｉ ｎ ｅ ０ Ｓｉ ｃ ｎ ｅｈ ０ ｇ （０ｉ ｃ ｎｅ ｄ ０ ） № ． ０９ ｏｎａ ｏ ｈ ｎｑ ｇｕ ｉ 瑙 ｎ ｖ ｆ ｃ ｎｅａｄ Ｔｃｎ 】 ）Ｓｃ ｌＳｊ ｃｓＥ ｉ ｎ ｅ ｏｒ ａ ｅ 石 ６２ ｏ
专有 权 是 建 筑 物 区分 所 有 权 的 单 独 性 灵 魂 ，在 建 筑 物 区
分 所 有 权 中 具 有 主 导 性 。我 国 物 权 法 虽 然 规 定 了 建 筑 物 区分 所 有 权 的 构 成 ， 没 有 对 专 有 权 客 体 的 范 围 做 出 明 确 的规 定 。 但
权 及 成员 权 的 大小 。 ３ 在 区分 所 有 权 成 立登 记 上 ． （） 只登 记 专 有
部 分 。 之 区 分所 有 权 。” 谓 大 陆 地 区 也 有 人 持 相 同 的 观点 ． （ ｌ 义 的 区分 所 有 权 概 念 二 广 此 种 观 点 认 为 ， 区分 所 有 权 是 由专 有 部 分 所 有 权 与 共 有
区分所有建筑物专有权与共有权的行使规则
一、建筑物专有权的行使规则1.定义：建筑物专有权是指建筑物所有权人对其建筑物所享有的支配、使用、收益和处分权利。
2.行使规则：(1)支配权：建筑物所有权人有权对其建筑物进行支配和管理，包括对建筑物的改建、扩建、装修等行为。
(2)使用权：建筑物所有权人有权在合法范围内使用其建筑物，包括自用或出租等行为。
(3)收益权：建筑物所有权人有权享有其建筑物所产生的收益，如租金、使用权金等。
(4)处分权：建筑物所有权人有权对其建筑物进行处分，包括出售、赠与、抵押等行为。
二、建筑物共有权的行使规则1.定义：建筑物共有权是指多人共同对一处建筑物享有支配、使用、收益和处分权利的情形。
2.行使规则：(1)支配权：建筑物共有权人需与其他共有人协商一致后，方可对建筑物进行支配和管理。
(2)使用权：建筑物共有权人需与其他共有人协商一致后，方可在合法范围内使用建筑物。
(3)收益权：建筑物共有权人需与其他共有人协商一致后，方可享有建筑物所产生的收益。
(4)处分权：建筑物共有权人需与其他共有人协商一致后，方可对建筑物进行处分。
三、建筑物专有权与共有权的区分1.划分标准：(1)建筑物专有权是指建筑物所有权人对建筑物享有绝对支配、使用、收益和处分权利。
(2)建筑物共有权是指多人共同享有对建筑物的支配、使用、收益和处分权利，需与其他共有人协商一致后方可行使。
四、建筑物专有权与共有权的协调1.协调规则：(1)建筑物专有权人在行使专有权时，需尊重其他共有人的共有权利，不得侵犯其他共有人的权益。
(2)建筑物共有权人在行使共有权时，需与其他共有人协商一致，不得擅自侵犯其他共有人的权益。
五、建筑物专有权与共有权的纠纷解决1.途径：(1)协商解决：建筑物专有权人和共有权人可通过协商谈判，达成一致意见，解决纠纷。
(2)仲裁解决：如协商不成，可通过仲裁机构进行调解，最终解决纠纷。
(3)诉讼解决：如果仲裁也无法解决，可向法院起诉，通过司法途径解决纠纷。
建筑物区分所有权专有部分的范围有哪些？
What we are most proud of is not that we never fall, but that we can get up every time we fall.整合汇编简单易用（页眉可删）建筑物区分所有权专有部分的范围有哪些？建筑物区分所有权专有部分的范围有具有构造上的独立性，从而是能够明确区分的；再者还有就是具有利用上的独立性，以及还有就是能够登记成为特定业主的所有权客体；这都是属于专有部分的。
一、建筑物区分所有权专有部分的范围有哪些？建筑物专有部分范围：房屋、车位、摊位、规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。
专有部分具备三个特点：构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。
相关法律条文最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
二、专有权人的权利义务有哪些？(一)业主的权利。
包括所有权的一切权能，因而业主对其专有的标的物具有完整的占有、使用、收益、处分的权能。
(二)业主的义务。
1、不得违反使用目的;2、维护建筑物牢固和完整的义务;3、不得侵害专有部分中的共有部分;4、准许进入的义务;5、损害赔偿义务。
三、建筑物区所有权的特征有哪些？。
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共有 部分
产权 归属
文 献标 识码 ： Ａ 文章 编号 ： ０ ９０ ９ （０ ９ Ｉ一８ — １ ０ —５ ２２ ０ ）Ｉ ７０ ０ ２
《 物权法》 第一 次 以专 章形 式规 定 了建筑 物区分 所有权 ， 构建 空 间 ， 当认 定为 专有 部 分 。 应 了我 国建 筑物 区分 所有 权 制度 的基 本框 架 。专 有 部分 和共 有部
规定进行分析的基础上， 认为区分所有建筑物的专有 ， 共有范围尚有可进一步探讨之处 ， 出不宜将所有的公用设施 、 提 公共
场所 简单 的全部 归属 业主 共有 。应该 在维 护业 主共 同 利益 的前提 下 ， “ 投 资 ， 所有 ” 依 谁 谁 的原 则及 民事 主体之 间的特别 约
定 ， 具体 情 况而定 。 视 关键 词 区分 所有 专有 部分
有范 围具有 重要 意义 ， 但二 者之 间 的界 限范 围， 物权 法》 《 并未予 物 区 分所有权 纠 纷案 件具 体应 用法 律 若干 问题 的解释 》（ 以下简 《 区分所 有权 解释 》 ３条进一 步 明确 了共有部 分的组 成 。 第
分共 同构 成建 筑物 区分 所 有权 的权 利 客体 。 正确 区分专 有 及共 根据 这 一规 定 ， 有部 分包 括 以下 内容 。 共 第 一 ， 设用 地使 用权 。 解释 第 ３条第 ２款规 定：建 筑区 建 该 “
专 有的整 栋 建筑 物 的规 划 占地 或者 城镇 公共 道路 、绿 地 占地除 常常 表现 为复 数 的集 合体 。 这 个意 义上 ， 在 传统 的个 别式土 地使 以 明确 规 定。２ ０ 年 ３月通 过的 最高 人 民法 院 《 于审理 建筑 划 内的土 地 ， ０９ 关 依法 由业 主共 同享 有 建 设用 地使 用权 ， 但属于 业主 称《 分所有权 解释》 的第 ２条和第 ３条就 专业 部分 和共有 部分 外 。 在区 分所有 的形 态下 ， 区 ） ” 住宅楼 在 横 向（ 单元 ） 纵 向（ 层） 和 楼 上 的区分 做 出了较 具体 的规 定 ， 填补 了空 白。 文拟 结 合《 本 物权 法》
支付 购买 ， 成为 了 公摊 费用 的一 部分 。所 以 ， 建筑 区划 内的 住宅
当然 ， 属于业主 专 有 的整栋建 筑物 （ 为别墅 ） 存在区 分所部 分 。该 法第 ７ ３条 ， 文确立 了业 主 楼 占地之 外的其 他 土地 上 的建 设用地 使用 权也 应是业 主共 有 。 明 其 务用 房享 有法 定共 有权 ， 但建 筑 区划 内 的城镇 公共 道路 、 城镇 公 有 的情 况 ， 规划 占地 上 的建 没用 地使 用权 也就 不为业 主共有 ， 但 绿 共 绿地及 明示 属于 个 人的绿 地 除外 。 该法 第 ７ ４条 是关于 建筑 区 而 为专 有 。 该特 定 业主 对小 区 内的 公共道 路 、 地等 的 占地 仍 划 内， 规划用 于用 于停 放汽车 的车 位 、 库权 利 归属的规 定 ： 车 建筑 共 同享 有 建 设用 地 使用权 。 外 ， 《 权法》 ７ 此 依 物 第 ３条规 定 ， 建筑 区 划 内车 位 、 库 的归属 属 于当 事人 约定 范 围， 占用业 主共 有 车 但 区划 内的道路 ， 于业主 共有 ， 属于城 镇公共 道路 的除外 ： 属 但 建筑 区划 内的 绿地属 于业 主 共有 ， “ 但 属于城 镇 公共绿 地或 者明 示属 于个 人的 除外 ” 。城 镇 公共道 路 、 绿地 显然 是归属 于 国家或集 体 筑 区 划 内的业主 共 同享 有其 建 没用地 使用 权 。 因为 ， 镇公共 道 城
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区分 所 有建 筑 ； 的 有与关 有蔻 国 Ｉ ； 白
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摘 要 以 区分所有 形 态存在 的建筑 物 中的 专有部 分 与共有 部分 的 划分 ， 具有 重要 意 义 。最 高人 民法 院 关于 审理 建筑 物 区分 所有权 纠纷 案件 具体 应 用 法律 若干 问题 的解释 一步 明确 了 物 权法 进 中的有 关规 定 。 者在 对法 律和 司法解 释相 关 笔
及《 分所 有权 解释》 区 中的 相关规 定 ， 对区 分所有 建筑 物的专 有与
共 有范 围进行 探讨 。
一
用权 模式 ， 无法 简 单套用 到 区分 所 有的建 筑物 之上 ， 应将 其确 而
定为 共有 。 种共 有 在性 质上 应 为准共 有 ， 这 也就 是对建 设用地 使 用 权 的共 有 。 建筑 区划 内的建 设用 地使 用权 ， 包括 住宅楼 占用 范 围 内的建 设用 地使 用 权和 存 在于 住宅 楼 占地之 外 的其他 土地上 的建 设用 地使用 权 （ 绿地 、 路 占地 ， 如 道 物业 服务用 房 占地等 ） 。 小区 内的公 共道 路 、 绿地 占地 ， 他公共 场所 、 其 共用 设施占地 范围 内的土 地使用 权 往往在 售房 时就 已经转 换成 一定金 额， 由购房 人
、
《 物权 法》 中的 有关 规定 及评 析
《 权法》 ７ 物 第 ０条未就专 有 部 分的范 围 设立规 定 ， 仅 以建 而
筑 物的 用途作 为分 类标 准 ， 采用 列举 方式 将专 有部 分提 示为 “ 建 筑 物 内的住宅 、 营性 用房 等 ” 其 内容本 条列 举未 尽 ， “ 字 经 ， 对 等” 所 指 内容 如何 判断 ， 未明 确 。对于 共有 部 分的范 围界 定 ， 也 则采 取 了排 除法 的模式 ： 以专 有 部分 内 容的确 定 为参ｊ ， 除专 有部 ｛ 排 ｛ ｛ 对 建筑 区划 内的道 路 、 地 及其 他公 共场 所 、 绿 公用 设施和 物业 服