《美国房地产经纪运作模式浅析
MLS介绍
一、美国MLS模式介绍MLS英文全称为Multiple Listing Service，即多重上市服务，是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。
在房地产中介代理市场，MLS发展尤为成熟，不仅仅是一种营销模式，更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。
MLS在国外发展已逾70年，被成功运用于英国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国家，形成了一套成熟、简单的基本规范和操作模式。
MLS通过独家代理和资源共享的操作模式以及佣金分成的利益驱动机制，为MLS系统内成员提供统一规范的操作方式，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。
1.MLS参与主体及权责在MLS模式下，房产中介交易活动一般主要涉及四种行为主体：卖方、买方、委托经纪人(listing broker)及销售经纪人(selling broke r或称买方经纪人buyers’broker)。
“委托经纪人”是与卖方签订正式或非正式的“委托协议”，提供相应房源信息发布服务并代表卖方协助完成交易的经纪人。
“销售经纪人”是介绍买方、成功匹配房源与客源、促成房产交易完成的经纪人。
当委托经纪人能找到与卖方要求相匹配的买方并促成交易完成时，委托经纪人同时也是销售经纪人，在这种情况下，委托经纪人将得到卖方支付的全部佣金。
相反，如果交易的买方是由另一个经纪人，即销售经纪人介绍的，那么委托经纪人将按事先承诺的佣金分配比例支付一部分佣金给销售经纪人。
值得注意的是，在MLS系统下，委托经纪人与卖方建立的委托代理关系一般为独家代理关系。
卖方赋予特定经纪人在特定时期内(通常为60天或者90天)寻找买方的专有权。
按照MLS系统规定，委托销售代理在签订独家代理的“委托协议”之后的3个工作日以内，应将所有协议内容及交易信息上传到MLS系统，包括卖方的房产特征、卖方开价、交易状态、有效交易期限、佣金率及佣金分配比例等。
美国房地产发展模式
美国房地产发展模式1. 引言- 美国房地产市场的发展模式在全球范围内备受瞩目。
它被认为是一个成熟、高度规范化且富有活力的市场。
- 本文将介绍美国房地产市场的发展模式，包括市场特点、主要参与者、交易流程等。
同时，还将探讨美国房地产市场的成功因素，并对其他国家的房地产市场发展提供借鉴意义。
2. 美国房地产市场特点- 美国房地产市场具有较高的透明度和法治化程度。
政府部门严格监管，相关法律法规健全，交易程序规范，使房地产交易具有高度可预测性和稳定性。
- 市场供需平衡，充分竞争，价格相对稳定。
供给侧政策和市场经济机制使市场能够迅速响应需求和变化。
- 政府对房地产市场具有积极引导和规范的作用。
例如，美国政府通过税收激励和低息贷款等措施鼓励居民购房。
3. 美国房地产市场参与者1. 房地产开发商- 负责开发和建造房地产项目，包括住宅楼盘、商用地产等。
- 开发商通常是大型企业或房地产开发公司，他们对市场需求做出预测，进行规划和设计，投资建设。
2. 房地产经纪人- 负责买卖房地产、协助交易双方进行谈判、提供市场信息、办理相关手续等。
- 房地产经纪人通常在房地产公司工作，代表买卖双方进行交易。
3. 家庭买家和投资者- 家庭买家是寻找自己居住房产的个人或家庭。
- 投资者倾向于购买房地产作为投资和养老保障等目的。
4. 银行和金融机构- 提供房屋贷款和抵押贷款服务，以帮助买家购买房产。
- 银行和金融机构对借款人进行信用评估和贷款审批，以确保贷款安全。
4. 美国房地产交易流程1. 房地产市场调研和选址- 开发商通过市场研究和分析确定市场需求并选择合适的地块进行开发。
2. 规划和开发- 开发商根据市场需求进行规划和设计，申请相关审批，进行施工和开发。
3. 销售和营销- 房地产开发商通过房地产经纪人或自有销售团队向买家推广销售。
4. 买卖合同签订- 买卖双方经过谈判达成共识，签订买卖合同。
5. 贷款审批和购房贷款- 买家申请贷款，银行和金融机构进行信用评估和审批。
美国房地产市场的发展现状与趋势分析
美国房地产市场的发展现状与趋势分析一、房价趋势：近年来，美国房价一直呈现上升趋势。
根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2024年美国全国房价中位数为2.7万美元，同比上涨5.7%。
而根据美国联邦住房金融局（FHFA）的数据，美国房价指数从2024年至2024年上涨了42.7%。
因此，可以看出，虽然受到新冠疫情的影响，在2024年房价增速有所放缓，但总体上仍然保持着较高的增长势头。
二、销售和租赁市场：在房地产市场中，销售和租赁市场是两个重要的方面。
根据NAR的数据，2024年美国现房销量较去年同期下降3.2%，而全年销售均价上涨了9.2%。
至于租赁市场，在2024年新冠疫情的影响下，经历了一段时期的困难，但在疫苗的普及和经济复苏的推动下，租赁市场预计将逐渐恢复。
此外，随着近年来在线租赁平台的兴起，租赁市场将进一步扩大。
三、供需情况：美国目前存在供需失衡的状况，即供应不足。
其中一个原因是开发商对于建设新房的投资不足，导致住房市场供应不足。
根据NAR的数据，目前美国全国房屋库存仅为3.2个月，低于6个月的理论正常库存水平，这意味着房屋市场处于卖方市场。
随着人口增长和城市化的持续，住房需求将继续上升，供需失衡的问题可能会在未来几年持续存在。
四、政府政策：美国政府在房地产市场方面采取了一系列政策措施以促进市场的稳定和发展。
例如，联邦住房金融局提供低利率贷款以支持购房和购房者的住房贷款利率稳定。
此外，一些州和城市还制定了住房政策，鼓励开发商建设中低收入人群的经济适用房，以缓解供需失衡的问题。
五、技术创新：在科技的进步和创新的推动下，美国房地产市场也面临着一些变革。
例如，虚拟现实和增强现实技术的应用使得房地产交易更加便捷和高效。
此外，物联网技术的应用也使得房屋管理更加智能化，提高了住宅的舒适度和安全性。
综上所述，美国房地产市场目前仍保持着较高的发展势头。
房价持续上升，销售和租赁市场逐渐恢复，供需失衡问题需要解决，政府政策和技术创新也为市场提供了新的发展机遇。
美国怎样管理房地产经纪人
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美 国 怎 样 管 理 房 地 产 经 纪 人
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美国房地产发展模式
美国房地产发展模式美国房地产发展模式提要：美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展更多精品方案美国房地产发展模式中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。
我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。
美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。
在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。
金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。
经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易（表4）。
按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。
按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。
根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入于房地产的租金，所以也称收益型。
2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（mBS），收益主要于房地产贷款的利息。
3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs 和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。
据统计，美国的REITs中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs的96%.，每个REIT根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。
中美房地产经纪运营模式比较研究
3.营销策略
在互联网时代，如何制定有效的营销策略成为了房地产经纪公司亟待解决的 问题。公司可以通过运用互联网思维和技术，搭建线上平台、开展网络营销等方 式，提高品牌曝光度和客户黏性。同时，公司还可以利用社交媒体、搜索引擎优 化(SEO)等工具，拓展市场份额，吸引更多潜在客户。
四、结论和建议
综上所述，房地产经纪公司在面临市场竞争和行业发展趋势时，需要从多个 方面进行差异化。通过塑造独特的品牌形象、提供全方位的服务内容、精准定位 客户群体以及加强信息技术应用等手段，公司可以有效地提高市场竞争力和客户 满意度。此外，公司还需要人才培养和营销策略等方面，以应对行业中的重点问 题。
1、培养目标方面：美国企业大学更加注重员工的全面素质和领导力的培养， 而中国企业大学则更注重专业技能的培训。
2、课程内容方面：美国企业大学的课程内容更加灵活多样，注重学科交叉 和知识更新，而中国企业大学的课程内容则更注重专业知识和技能的培养。
3、教学方法方面：美国企业大学更加注重实践性和创新性，多采用案例教 学、角色扮演、团队讨论等方法，而中国企业大学则更注重传统的教学方法和知 识灌输。
比较分析
中美房地产经纪运营模式的差异主要体现在以下几个方面：
1、运营模式：中国以线下模式为主，而美国则更加注重线上化与专业化。 这主要源于两国房地产市场的发展阶段和成熟程度不同。中国房地产市场正处于 快速发展阶段，线下模式能更好地满足广大市场的需求；而美国房地产市场相对 成熟，线上化与专业化的运营模式能更好地提高效率和服务质量。
一、背景分析
近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场呈现出蓬勃 发展的态势。房地产经纪行业也随之快速发展，成为了市场经济中不可或缺的一 部分。目前，我国房地产经纪行业已经形成了较为完整的体系，但也面临着市场 环境、政策环境、行业现状和发展趋势等方面的影响。
美国房地产发展分析论文范文
美国房地产发展分析论文范文美国房地产论文篇1：《美国房地产市场统计监测框架》摘要：房地产是美国经济的支柱产业，房地产市场兴衰对美国经济往往发挥着决定性影响，房地产数据也是金融市场人士判断经济走势的重要依据。
长期以来，美国建立了一整套政府与行业组织相结合的统计与监测体系，对该体系的全面系统介绍将有助于研究分析美国房地产市场，以及完善中国房地产市场的统计监测。
关键词：房地产;统计监测;美国一、美国房地产市场的监测机构(一)政府机构美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局(US Census Bureau)。
普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。
普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。
普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。
(二)行业组织与协会1.全美房地产协会(National Association of Realtors, NAR)。
全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。
现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会(state association)，在全国 1 500多个地方建有地方协会(local association)。
2.全美住房建筑商协会(National Association of Home Builders，NAHB)。
全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数(Housing Market Index，HMI)和住房机会指数(Housing Opportunity Index，HOI)等。
该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。
3.按揭银行家协会(Mortgage Bankers Association, MBA)。
美国房地产经纪管理制度
美国房地产经纪管理制度一、引言美国作为世界上最大的房地产市场之一，其房地产经纪管理制度是一个高度成熟和完善的体系。
这个体系包括了政府的监管、专业机构的认证和自律、行业组织的规范等多个层面。
本文将对美国房地产经纪管理制度进行详细解析，以期能够对其他国家的房地产市场发展起到一定的借鉴作用。
二、美国房地产经纪管理制度的历史沿革美国房地产经纪管理制度的形成和发展经历了多个阶段。
在早期的美国，房地产经纪是一个相对自由的行业，很少有政府的干预。
但在19世纪末，随着房地产市场的不断膨胀和买卖双方之间的信息不对称情况的加剧，政府开始重视对房地产经纪行业的管理和监管。
此后，一系列法律法规陆续出台，房地产经纪管理制度逐渐完善起来。
三、美国房地产经纪管理制度的法律法规体系1.联邦法律美国的房地产经纪行业在联邦层面主要受到《房地产结算程序法案》（Real Estate Settlement Procedures Act，简称RESPA）和《平等住房法》（Fair Housing Act）等法律的监管。
RESPA主要规定了房地产交易中的结算程序，确保交易双方的权益不受损害；而《平等住房法》则禁止因为种族、宗教、国籍、残疾等原因而对买卖双方进行歧视。
2.州法律除了联邦法律之外，美国各州还有各自的房地产经纪管理法律。
这些州法律通常规定了房地产经纪的注册和监管制度，包括颁发执照的条件、注册手续、执业行为规范等。
各州的法律存在差异，但总体上保证了房地产经纪行业的规范和稳定。
3.地方法律除了联邦法律和州法律之外，美国一些地方政府也会针对当地的房地产市场状况出台相关法规。
例如，一些城市可能会对房地产经纪的提成比例、广告宣传等进行限制。
四、美国房地产经纪管理制度的执行机构1.国家协会美国房地产经纪管理制度的执行机构主要包括两大国家级行业协会，分别是全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称NAR）和全国协会注册的房地产经纪人协会（National Association of Real Estate Brokers，简称NAREB）。
国外房地产中介体制启示
司有数个经纪人的若干销售 员， 售员受 益 ， 多州都专门设立了房 地产复原基金 门的检察机构处理此类案件。 销 许 经纪人或销
雇于经纪人 ， 的也可以独立订约 。二者 制度 ， 的是在社会大众因某一执照房地 售员只要有一次违 反职 业道德 的行为发 有 目
人执照。（） ２ 销售员。具有销售员执照 ， 为 员会”主要的执法方式包括拒发执照、 容简明， ， 扣 注重实效。每个州的房地产委员
一
个经纪人的雇 员，代表经纪人行事， 只 留执照和 吊销执照。 有关执照法还规定对 会 一般设有调查机构 ， 以在任何 时候到 可 房 地产委员会报 告， 由该委 员会讨论决定
防止有能 经纪人办公室检 查业务纪录， 能执行经纪人所制 定的任务 ， 无权 订立契 审批执照的机构进行社会监督， 发现 问题 向 约和收取佣金， 仅能 以经 纪人 的名 义对外 无照或无 能有照。
接洽业务 ， 同时对经纪人负责。经纪人 公
为保障交 易安全，维护社会大 众利 是否向法院控告。同时 ， 美国各地都有专
其房地产中介管理制度 ， 值得借鉴 。 （ ） 一 经纪人 资质等级 。在美 国， 从事
的。
为防两边吃， 国禁止经纪人 同时代表双 美
（ ） 二 法规制度 。 国有关房地产中介 方 。 美
房地产中介业 的机构或个人 ， 必须拥有 州 的法规主要有 ： 一般代理法规 、 契约 原则、
一
般要求和相 当的经验外， 还要接受一定 时， 则被 告经 纪人 的执照会被 取消， 到 直
一
集中大量的财力、 力、 人 物力 ， 利用先进科 课时的专业知识教育训练， 并参加执照考 它偿还所赔偿款项及附带利息 。 学技术服务手段 （ 房地产估价信息系统、 试 。取得 执照后， 还要接受 州房地产委员 般美 国经纪人 的佣 金是 以最终销 房地产信息网络系统和地理信息系统等） 会 的执照管理 美国法律规定， 凡发现房 售价格的百分 比来支付， 佣金数 目由委托 以及强大的国际网络 ， 入我 国房地产 中 地产经纪人 或销售员在业务活动 中有不 人与经纪人 自由商定 。 进 根据反托拉斯法规
美国MLS概述
美国MLS概述2007-07-25 来源：《住宅与房地产·综合》2007年第7期多重上市服务系统(MLS，Multiple Listing Service)，是20世纪30年代产生于美国的一种房地产交易方式，它以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在一个共享数据库中，加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后，将此信息输入系统，由参加系统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者，实现交易，完成交易后，参与交易的各成员按一定的比例分享佣金。
多重上市交易服务系统包括两个方面的内容，一是制度，二是计算机网络技术支持。
在制度上，MLS由美国房地产经纪人协会制定一套规章制度和相关协议，中介机构按照既定的规章，与房地产经纪人协会签署协议，成为多重上市交易服务系统的会员。
按照规章制度确定的模式，会员中介机构与其他会员共享房地产供求信息、共同完成房屋的买卖、分享佣金。
计算机网络技术支持上，多重上市交易系统要为参与的会员中介机构安装专门的硬件和软件，并定期进行维护和提供信息安全保障。
这些网络技术的支持，可以由第三方机构承担。
在美国，房地产经纪人协会成立了自己的技术服务部门和技术研究部门，专职于MLS技术的实施和研发。
一、MLS系统的优点MLS不仅是一种销售模式，更是一种先进的房地产流通管理系统。
当前的发达国家如美国、加拿大等都已实行该系统。
MLS极大地提高了二手房交易的效率，使房屋的销售更加合理，市场更加繁荣，有利于二手房市场的发展。
首先，它加快了二手房出售的速度。
在传统交易模式下，一个房源在同一时间只能由一家经纪公司代理，而在MLS模式下，所有加盟会员机构都可以出售任何一家会员挂出的房源，极大地扩展了购买者的范围，加快了住房出售的速度。
同时也加快了购买者实现购买的速度。
其次，MLS真正实现了房地产开发商、代理商、经纪商和消费者的共赢。
对房地产开发商而言，大大降低了销售成本，加快了资金回笼；对代理商而言，提升了收益，有效取得代理权；对经纪商而言，提高了工作效率，真正实现了资源共享；对消费者而言，节约了购房成本，可以有更多选择。
美国房地产销售模式及其运作
美国房地产销售模式及其运作主持人：各位嘉宾，各位代表，女士们，先生们，下午好，我是中国房地产业协会副秘书长，今天下午的会议由我来主持，下午的会议分两段进行，一段由四位嘉宾进行专题演讲，第二段就是茶歇以后，由三国房地产业协会的会长，还有四位演讲嘉宾对当前国内外房地产的热点和焦点问题与与会代表进行深入的交流和互动。
下面我们就请美国房地产业协会，国际委员会前主席Gail Lyons女士讲演。
Gail Lyons：公司中间人，还有交互伙伴，然后再加上一项美国的房地产怎样调控的，最主要的就是买卖双方的交易以及我们的服务，然后我会最后简单谈一下，我们美国在历史上的，我们来看一下美国的，美国我们的人口大约是两亿九千万人口，但是美国的房屋持有率在68.6％，平均来说，一个家庭到美国大约要花到30到40％的收入在他们的房子上，包括税、维修，还有保险，所有的房子所需要的东西，现有房屋的价格不包括新盖的大约在十七万九百美元。
17万9百美元对于一个家庭，那么再乘上606万个家庭，这样就会达到一万零三百六十五亿五千四百万这么一个销售额。
那么利率在6.2％左右，那么30年的定期贷款。
下面我们来看看市场本身它的结构是怎么样的，大约现在有五万个房地产公司在美国，他们的大小活动都差别很大，80％的都是主要从事家用房地产，还有8％到10％的主要是从事商务房地产，剩下的主要是在建筑、开发、农场和物业管理还有评估。
刚才给大家看到的现在正处于初级市场，也就是说买房的人，从开发商那儿购买，那么在美国是这样的。
67％的公司大约他们的雇员，92％的经纪人是独立的承包商，一般来讲，代理人和购买人之间签定合同，他们遵循着严格的规则。
下面我们来看一下他们是怎么工作的。
典型的一个经纪人是跟一个独立的公司，隶属于一个独立的公司，这个独立的公司不是特需的一个公司，大部分都是一间办公室，他们的年龄大约都在52岁左右，是已姻的女性，每年的总收入大约在四万七千七百美元左右，他们的工作小时每周在43个小时左右，每年大约会做11.9笔生意，一般在买的时候，也就是说有的是代表卖方，有的是代表买方。
美国房地产开发模式及流程
美国房地产开发模式及流程目录一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2)二、美国房地产企业的经营模式特点 (3)三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4)（一）土地利用的控制法规 (4)（二）土地制度 (5)（三）房地产税收 (5)（四）中美商品房价格构成比例比较 (5)四、美国房地产开发程序 (5)（一）土地获取的方式 (6)（二）土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6)（三）土地的获取程序 (6)（四）开发建设 (8)（五）租赁与销售 (11)五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
美国地产模式的背景及特点是：1、土地自由供应。
美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。
2、专业分工明确。
美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。
有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。
土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。
不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。
比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。
3、以金融运作为核心。
美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。
各个链条中，金融产业链最为发达。
美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。
美国房地产市场的结构与特点
美国房地产市场的结构与特点美国是世界上房地产市场最发达的国家之一，其房地产市场的结构和特点对于全球经济都有着重要的影响。
本文将探讨美国房地产市场的结构与特点，分析美国房地产市场的发展历程，以及未来美国房地产市场可能面临的挑战与机遇。
一、美国房地产市场的结构美国房地产市场可以分为四个层次：住宅市场、商业市场、工业市场和土地市场。
其中，住宅市场是美国房地产市场的主要市场，占据了整个房地产市场的三分之二以上。
在住宅市场中，又可以分为单户住宅市场和多户住宅市场。
单户住宅市场指的是独立的住宅，通常是由个人或家庭购买和居住的房屋。
而多户住宅市场则指的是公寓、联排别墅和公寓大楼等多户共同居住的住宅。
在商业市场中，包括零售业、办公业和医疗等服务业，通常是由商业公司购买和租赁的用于商业目的的房屋。
而工业市场则涵盖了制造业、物流业和矿业等领域，这些领域需要工业用地和厂房来支持其生产和运营。
土地市场则是不动产市场中的基础，同时也是所有不动产市场中的稀缺资源。
美国土地市场的特点是多元化，不同地区的土地用途和价格相差甚远。
在城市和大都市区，土地市场通常呈现出高度集中和竞争激烈的情况。
在一些偏远地区，土地市场则呈现出价格低廉和供给相对充足的局面。
二、美国房地产市场的特点1. 巨大的市场规模美国拥有世界上最大的房地产市场，年交易量高达数万亿美元。
不仅如此，其住宅市场、商业市场和工业市场的规模均居于世界第一或第二。
2. 自由市场体系美国的房地产市场是一个典型的市场化经济，政府对市场的干预相对较少。
在美国，私人产权得到严格的保护，购买和销售房地产的过程都是完全的市场行为，价格也完全由市场决定。
3. 负责任的金融机构美国的金融机构在房地产市场中扮演着重要的角色。
这些金融机构包括银行、信托公司和房贷公司等。
这些机构不仅提供房地产贷款，还为投资者提供全方位的金融服务，使投资者能够更好地进行投资决策。
4. 创新的金融工具美国房地产市场的发展还得益于创新的金融工具。
浅谈中美房地产经纪运作模式的异同点
浅谈中美房地产经纪运作模式的异同点摘要：中美房地产经纪运作模式有很多异同点，主要表现在市场发展阶段、政策法规、经纪人制度、信息技术应用等方面。
本文从这些方面进行分析，并指出在发展中需要加强的地方。
关键词：中美，房地产经纪，异同点，发展正文：中美两国的房地产市场发展阶段不完全一致，美国市场发展更加成熟，中国市场还处于成长期。
中国政府对房地产市场有很多限制政策，美国政府则更注重市场自主规律。
因此，两国的房产经纪业务领域不同，中国经纪人主要从事二手房交易业务，而美国经纪人则包括新房与二手房交易业务。
在经纪制度方面，美国房地产经纪人普遍需要经过良好的职业训练与考核，才能拥有从事房地产经纪人的业务许可证，而中国则相对“简单”，只需要通过相应的考试即可获得执业资格。
因此，在经验与技能上，美国的房地产经纪人要比中国的更有质量保证。
信息技术应用也是中美房地产经纪运作模式的一个重要分歧点。
在美国，多数房地产经纪人都拥有基于互联网的网站，可以提供丰富的信息服务，帮助客户轻松找到心仪的房产。
而中国的房地产经纪人很少拥有自己的网站，多数经纪人仍然在传统的房地产公司中从事业务。
最后，在经营理念方面，中国的房地产经纪人重视人际关系与信用，强调服务质量。
而美国的房地产经纪人则更注重交易数量与成交率，更加商业化。
总的来说，中美房地产经纪运作模式存在很大的差异，这些差异体现在市场成熟度、政策法规、经纪制度、信息技术应用、经营理念等多个方面。
在未来的发展中，中国房地产经纪需要追赶美国的先进经验，加强自己的经验与技能水平，将信息技术应用到经济业务中，形成更加专业、多元化的服务，更好地满足客户需求。
另外，中美房地产经纪运作模式在风险控制方面也有差异。
美国的房地产经纪人除了要求执业许可证外，还需要购买错误与疏忽保险，以防止因疏忽导致的民事纠纷。
而在中国，由于房地产市场的发展阶段不同，经纪人的风险控制主要依靠“合同制约”和“人情保障”。
这种风险控制模式容易导致经纪人之间的恶性竞争和不正当行为，不利于行业健康发展。
美国房地产经纪市场运行效率综述
宋春 红 ，苏敬 勤
（．大连理 工大学 －；ｉ ￣学院 ，辽 宁 大连 １６ ２ ；２ 大连理工大学 管理 学院 ，辽 宁 大连 １６２ １ ＋ Ｋｔ ， － －１ １０３ ， １０３）
摘 要 ： 地 产 经 纪市 场 的运 行 效率 是 房 地产 市场 发 展水 平 的 重 要标 志 ， 是衡 量 其 是 否成 熟 的主 要标 准 ， 房 也 研 究 房 地产 经 纪 市场 的运 行 效 率具 有 重 要 的 意义 。由于 目前 对我 国房 地 产 经纪 市 场 运 行 效率 的研 究 基 本 上 处 于 空 白，借 鉴 美 国房 地 产 经 纪市 场 运 行 效率 的 研 究成 果 ， 可 以为 开 展我 国房 地 产 经纪 市 场 运 行效 率 的研 究 提 供 指导 。
Ｓ ＯＮＧ ｕ ＿ ０ ｇ ， Ｓ Ｊｎ ． ｉ Ｃｈ ｎ ｈ ｎ Ｕ ｉ ｇ ｑ ｎ （ ． ｅ ｏ ｆ Ｃｖ ａ ｄＨｙ ｒｕｉ ＥＩｎ １Ｓ ｈ ｄｏ ｉｉ ｎ ｉ ｄａ ｌ Ｉ ｊｅ ｃ ｇ Ｄｄａ Ｕ ｉ ｒｉ ｆ ｅｈ ｏ ｇ Ｄ ｌ ｎ１６２ ， ｈｎ ； ｌｉ ｎｖ ｓｙｏ Ｔｃ ｎ ｌ ｙ ａｉ １０ ３Ｃ ｉａ ｎ ｅ ｔ ｏ ａ
０ 前 言
房 地产 经 纪是 以收取 佣金 为 目的 ，为促 成他 人 房 地产 交 易而从 事 居 间 、代理 等 活动 的 经营 行 为 ，房 地 产经 纪 市场就 是 指 通过 房地 产 经 纪服 务促 进交 易双 方实 现交 易的市 场 。 由于房 地 产具 有 价值 大 、独 特 性 、不 可 移动性 、交 易复 杂性 等 特征 ，使 得 房地 产 这个 特殊 商 品不能 像其 他 商 品那 样 以 “ 物流 ” 的形 式 进 行销 售 ，供 与求 之 间双 方不 能 像其 他 商 品那样 直 接 面对 面地 了解 。因此 ，从 事 居 间 、代理 业 务 的房地 产 经纪 业就 有 了市 场 。此 外 ，房 地产 交 易还 涉及 不 少政 策和 法 律 问题 ，如 抵 押贷 款 、产 权产 籍 登记 ，手
从美国的房地产经纪行业思考中国房地产经纪行业的未来前景
从美国的房地产经纪行业思考中国房地产经纪行业的未来前景我们看看国际上的房地产创新是怎么做的，第二个也想想中国的房地产有什么创新的地方。
美国房地产市场的概况，2018年全美房地产交易的套数是600万，跟中国完全不一样的市场，截至2018年全美房屋的总量1.38亿套，其中7900万套自己住，4300万套是拿来出租的。
整个2018年美国房地产住宅的销售总额是1.4万亿，全美的住宅整体资产规模是33万亿，最后一个数字很有意思，就是金融，2018年房地产按揭贷款1.6万亿，大家发现了没有，超过了交易额，就是因为美国的金融市场太发达了，这里面不但有刚买的房子的按揭贷款，还有原来买的房子的再贷款。
美国房产跟中国一样都面临着很多的挑战，大家看到的是美国房地产交易的基本流程，可以看到，美国的房产的产业链非常长，比中国长，效率比较低，分工很细，从交易的过程中有哪些角色，有中介、经纪人，有非常专业分工的关于按揭贷款的经纪人，还有专门用于按揭贷款的出借人，还有专门做评估的机构，保险的机构，因为产业链很长，带来了交易办理的流程也很长，一般平均的交易流程也超过了90天，因为中间的环节很多，费用比较高，每年的房地产交易佣金800亿，按揭贷款的经纪人还有150亿美金的市场，银行还要收钱，2%，后面还有做产权保险的，做评估的。
整体的费用一个交易下来可能在6%到12%左右。
正是因为美国房地产交易的复杂，长流程，所以美国对数字化的需求，驱动也非常多。
大家看到美国提出了物业的技术，金融的技术，因为交易的复杂导致了大量的对数据化的需求，也产生了大量的数据，也产生了大量对新的融资方式的追求。
这里面是住宅地产，全美的各个环节，有大量的创新的企业诞生，大家看到这里面有做房产的找房平台，也有专门做技术驱动的中介公司。
还有专门提供工具的企业，大家看到中间很多跟房地产金融相关的领域，你会发现非常多的公司，和产权保险相关和物理管理相关的，房产管理相关的。
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年满18周岁的自然人或法人，大学学历，2年房地产实 际工作经验，修完房地产实务、法律规章、财务、估价、 会计共5门必修课，并在商业、律、管理、公证等课程中再 选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20%。为 保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加 考试，接受再教育，执照每4年须申请重新换发。
更重要的是，所有成功的经纪人都没有离 去，他们相信李尼格和他的梦想。
全世界最大的不动产中 介品牌。
（四）“RE/MAX发展战略”案例研究
RE/MAX十大核心运作策略
“人人皆为赢家”的核心理念 弹性的运作模式
出售但从不卖断公司的经销权 核心领导团队始终不变
对新构想与创意的开放胸襟
让经纪人赚取最大份额佣金 稳定不变的品牌意识
同的专业人员：销售员和房地产经纪人。
销售员
年满18周岁的自然人，高中毕业，修完《房地产原理》，考试合格后， 在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、 房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月 内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。
（一）关于美国经纪机构及经纪人基础知识
（四）“RE/MAX发展战略”案例研究
弹性的运作模式
RE/MAX事业模式的优点之一是弹性，—路走来，行得通 的就保留，行不通的就舍弃。
出售但从不卖断公司的经销权 RE/MAX在一个区域内尽可能销售更多经销权，其
理念是建立越壮大的网络，大家就越能互相帮助，做更 多生意。因此，RE/MAX的经纪人和经销店越多，供需 清单上的数量就越多，品牌认知度越高，广告折扣越高， 公司越能为经纪人提供更好的训练，从而吸引更多更优 秀的经纪人。
（二）美国房地产经纪运作模式分析
信息共享模式
MLS（信息共享服务系统）。
人员管理模式
独立合同制； 佣金制度。
机构经营模式
新建住宅经纪模式； 二手住宅经纪模式。
（二）美国房地产经纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构经营模式
MLS信息共享服务系统
美国经纪信息共享主要依托MLS系统（Multiple Listing Service）。它以会员联盟的形式，将不同房地产经 纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集 合在一个共享数据库中，加盟MLS的每一位成员与客户签订 委托销售或委托购买合同后，将此信息输入系统，由参加系 统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者，实现交易。
信息共享系统的搭建
成 本 控 制 的 重要性
细化经纪人佣金制度
增强经纪人的“主人”意识
目录
一、基本概念界定 二、美国房地产经纪发展史 三、美国房地产经纪运作模式 四、RE/MAX对绿城的借鉴意义
（一）房地产经纪的概念界定
我国房地产经纪业发展的时间较短，对经纪的概念和业务范围 界定不清。相关法律法规、学者研究和民间俗称对经纪人的定义：
（四）“RE/MAX发展战略”案例研究
RE/MAX成功的四项重要原则
原则一：以梦想为轴心，保持梦想管理与梦想扩展的动态平衡 原则二：领导者亲自负责推动 原则三：共同的理念，不同的实操模式 原则四：“畅通”的公司文化
（四）“RE/MAX发展战略”案例研究
原则一：以梦想为轴心，保持梦想管理与梦想扩展的动态平衡
（四）“RE/MAX发展战略”案例研究
发展历程
构筑梦想
初期障碍
今日 RE/MAX
梦想就是创办全世界最 好、最大的地产经销网络， 一个让所有人——客户、 经纪人、业主、员工都成 为赢家的组织。
由于公司快速扩张，面临资金短缺。李尼 格找债权人逐个商谈，向他们展示RE/MAX 的账册，让每个债权人相信，若他们让 RE/MAX继续营运下去，将更有机会获得补 偿；
买方
买方经纪人
专向购买经纪 人
相关网站
MLS系统
卖方经纪人 卖方
（三）美国房地产独立经纪人作业流程
卖主
卖方经纪人B
信息反馈
买方经纪人A
买主
信息反馈
MLS
以购房意向合 同形式
合适的房源 买主出价
议价阶段
以购房意向合 同形式
卖主回价 买主再出价 与卖主再议价
买卖双方达成协议 合同生效
买主存定金、 付首付
RE/MAX是以一个梦想为轴心，变成全世界最大、最棒的房地产中介网络。惟有 人人成为赢家，才能实现并持续此梦想。为使其他人认同此梦想，为此行动，并使组 织成长，必须在梦想的管理与梦想的扩展这两者之间达成动态平衡。
扩展梦想
梦想管理
延揽适当人才； 一贯强调品牌； 有效且妥适地管理成长方案。
MLS系统的运作流程
信息共享模式 人员管理模式 机构经营模式
卖方
卖方经纪人
3个工作日内
MLS内部信息 管理系统
买方
买方经纪人
交易完成
MLS外部信息 发布平台
查询
交易信息 录入
潜在卖方 潜在买方
（二）美国房地产经纪运作模式分析
独立合同制
信息共享模式 人员管理模式 机构经营模式
美国房地产经纪机构与经纪人之间是一种合作关系。 从表面看，房地产经纪人的工作状态确实是“独立的”，是不受时 间、地点约束的工作方式，只要在规定时间内向MLS系统上传所有信息 即可。但是，为了管理控制，每一个房地产经纪人的房地产执照都必须 在经纪公司的名下，所签的所有合同，包括买卖合同、房源代理合同等 ，必须用公司的名字，而且每一份合同均要在公司备案，过户文件也要 备案。
了房子，即使那位经纪人再也没参与人过员交接易洽，并建登商记都购要房付者给的此基经本纪信人息佣，金只要
该购房者在一定期限内(一般为90天)购买
经纪人
消费者
了房子，即使那位经纪人再也没参与过交
易，建商都要付给此经纪人佣金。
（二）美国房地产经纪运作模式分析
二手住宅经纪模式
信息共享模式 人员管理模式 机构经营模式
美国房地产经纪运作模式浅析
成 本 控 制 的 重要性
“自6我人介帮绍”成员
营销公司销售管理中心
郑婷婷
营销公司销售管理中心
徐世建
我国房地产经纪业发展的时间较短，对港台、美国等经纪业的相关理论有所借鉴，
加千之岛结湖合我度国假的公实寓际运作情况，使经于纪爱的峰概念和业务范围模糊不清，在金或价格差额为目的的居间人。 民间俗称人们在实际操作中往往把新建商品房经纪称作
一手房代理，把二手房经纪，即居间活动，称作中介活动。
成 本 控 制 的 重要性
（一）房地产经纪的概念界定
结合以上定义，我们认为： 房地产经纪指以收取佣金为目的，为促成他人房地 我国房产地交产易经而纪从业事发居展间的时、间代较理短等，经对纪港业台务、的美国经等济经活纪动业。的相关理论有所借鉴，
美国经纪 机构成立 初期，夫 妻店盛行， 规模小。
区域型小 型直营连 锁店、区 域MLS系 统初现。
计算机技 术运用于 MLS系统。
独立合同 制建立， 佣金分配 改革。
专向购买代 理模式出现， 意味着房产 专项代理机 构和经纪人 只从事专项 购买代理业 务，为购买 者服务。
全美经纪 人协会颁 布《代理 法》，买 方经纪人 出现。
付清余款 验房 过户
结算佣金
合同生效 48小时存定金
（四）“RE/MAX发展战略”案例研究
公司简介 RE/MAX创于1973年，创始人李尼格。公司旗下约有10 多万名经
纪人和员工，在52个国家拥有超过5000个办公据点，是全世界最大的不 动产中介品牌。
RE/MAX是由“Real Estate Maxim us incorporated”变化而来 ，Maximum意指每个人（房地产经纪人、客户等等）都能够获得最大 收获，也就是人人都是赢家的核心理念。
（四）“RE/MAX发展战略”案例研究
让经纪人赚取最大份额的佣金 目前经纪人取得95％佣金，其余5％归中介公司； 这大大提高了经纪人工作的积极性，并使他们认同RE/MAX就是
为他们造梦的平台。 以经纪人的成长推动企业成长
在扩展梦想和管理梦想这两者间求取平衡时，总 是以优秀经纪人的成长为重点；
RE/MAX在国际市场的成长，主要是靠各国不动 产经纪人的努力来推动。
1908年
1919年
20世纪 50年代
20世纪 60年代
1975年
1976年
20世纪 80年代
20世纪 90年代
成 本 控 制 的 重要性
目录
一、基本概念界定 二、美国房地产经纪发展史 三、美国房地产经纪运作模式 四、RE/MAX对绿城的借鉴意义
成 本 控 制 的 重要性
（一）关于美国经纪机构及经纪人基础知识
经纪机构经营模式
经纪人向消费者提供服务的方式，以及经纪 机构与消费者之间的契约形式。
目录
一、基本概念界定 二、美国房地产经纪发展史 三、美国房地产经纪运作模式 四、RE/MAX对绿城的借鉴意义
成 本 控 制 的 重要性
美国房地产经纪发展史
全美房地 产经纪人 协会成立。
美国《房地 产执照法》 颁布。
（二）美国房地产经纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构经营模式
佣金分配
美国房地产经纪佣金一般为房屋成交价的6%。房地产经 纪人完成经纪业务后，由房地产经纪机构收取佣金，再按比 例进行分配，实际交易经纪人不经手佣金。房地产经纪人可 以得到佣金的50%-90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有 者或其授权者确定。
美国房地产经纪运作模式分析
信息共享模式 人员管理模式 机构经营模式
新建住宅经纪模式
美国建商的物业由自己的销售团队进
行销售。一方面将房源面向所有的消费者，
建商
美国建商的物业由自己的销售团队进行销但售同。时一也方将面房将源房面源向面所向有所的有房的地消产费经者纪，人但， 同时也将房源面向所有的房地产经纪人，可可以以由由任任何何一一位位经经纪纪人人带带领领购购房房者者与与销销售售 人员接洽并登记销售购人房员者的基本信息，只要该购房者在一定期限内(一般为90天)购买