近距离观察美国房地产经纪人

的生 意抢走 的， 而只 会乐 意见 到 Ｋ ｎ帮他 一起 把 ｅ
这单 生意做 成 。因 为之前 我们 也介 绍过 ， 在美 国 实行 的基 本上 是独权 委托 ， 即业主在 委托 经 纪人 出售 房 屋 的时 候承 诺 ， 在委 托 期 限 内 ， 要房 屋 只 成交 ， 就要 向经纪人 支付佣 金 。 另一方 面 ， 国的 美 行规 是房屋 买 方不需 支付 佣金 ， 么 Ｋ ｎ如 果帮 那 ｅ
通 过他们 了解 美 国房地产经 纪行 业的情 况） 。
只 能看到 ＭＳ系统上 的一 些基 本信 息 ， Ｌ 比如说 是 看 不到 有关 业 主 的信 息 的 ， 作 为经 纪 人 ， 是 而 他
可 以查看到 更 多信息 的 ， 比如某 个经 纪人 放在 系 统上 的某个盘 源 的业主信 息 。 当然 ， 为业主 委托 的经 纪人 （ 方 经纪人 ） 作 卖
这个 房屋 找到 买家 ， 他是 不是 会担 心 自己拿 不到
佣金 昵 ？ 也不会 ， 这个盘 源信 息里面 ， 在 已经清 楚
地 写 了作 为 买方 经 纪人 可 以获得 多少 比例 的佣
金 。我吃惊 地 发现 ， 这个 盘源 给 出的买 方经 纪人
佣 金竟 然达 到 ４ 。我 知道 美 国的惯例 一 般 是 由 ％ 卖 方支付 ６ 或 者更 少 一些 的 佣金 ，然 后 由卖 方 ％ 经纪 人和买 方经纪 人分享 。 现在 买方 经纪 人竟然
说 回经 纪人 的佣 金等 问题 。 前面 说 了， 卖方 经 纪人 一般会要 求业主 签订独权 委托 合 同 ，但我 看 到在 Ｍ Ｓ系统 上提供 了几种 不 同的合 同 ，既有 独 Ｌ
最 大 的房地 产 经 纪 公 司 ， 有两 个 老板 （ 司 出资 公
人 ） 他 的业务 收入 要和 公 司 分成 ， ， 相应 地 ， 司 公 会 帮他处 理各 种法律 事 务和纠 纷 ， 供 各种后 勤 提
因为他 的 多地 则是
能 够 获得 ４ ， 因何 在 ？Ｋ ｎ解 释 说 ， 个盘 是 ％原 ｅ 这 Ｆｎ ｉ ａ （ 国最大 的抵 押证 券 公 司 ， 由政 ａｎ ｅＭ ｅ 美 是
２１ ０ ０年 ９月的文 章 里 面 已经 介绍 过 。这 次我 专
门请 Ｋ ｎ给 我 演示 了一 下他 作 为 经 纪人 是 如 何 ｅ 管理和 查询 Ｍ Ｓ系统 的 ，因为 作为一 般 的客户 ， Ｌ
关注 房地产 经 纪行业 的情 况 ， 曾几 次访 问美 国 ， 和各 地一些 房地 产经 纪人 有较 好 的私 谊 ， 也经 常
名家专栏
Ｃ Ｍ 髓 札 Ｅ Ｔ ｍ Ｓ Ｅ
近 观察美国 产经 人 距离 房地 纪
廖俊平 中山大 学岭 南学院 房地产 咨询研 究 中心主任
笔者最 近在 美 国麻省 理工 学 院学习两 个 月 ， 借 此 机 会再 次 近 距 离接 触 了美 国 的房地 产 经 纪 人， 进一 步 了解 了一 些情 况 （ 这些 年 来 笔者 一 直
客 户就 很难 飞单 赖账 了。 而 且 ，客 户 可 以免 费使 用 ７天 ， ７天之 后 就
要收费了， 当然 收 费 额 很低 ， 过 却 要提 供 信 用 不 卡 来支 付 费用 ， 等于 又 掌握 了客 户 的信 用卡 信 这 息 。当然 ， 按照 美 国严格 的信 息管 理法 律 ，Ｌ Ｍ Ｓ系
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在本 专 栏
名塞童拦
Ｃ Ⅳ ＥＬ ｍ ＡＲＡ 丁 Ｅ
由此 可 以知道 ， Ｌ Ｍ Ｓ系统 对 客户 也 是 进行 了
管 理 的 ，这 样 可 以 有 效 地 防 止 客 户 飞 单 的 现 象— — 不仅 客户 需 要 实名 登记 ， 且 预约 等 也在 而 系 统 上 进 行 ， 统 会 记 录 客户 的预 约 信 息 ， 样 系 这
一
因 为要 自己在 麻 省 理 工学 院所在 的剑 桥 市 （ 和波 士顿 一河 之隔 ，实 际上 可 以说 是连 为一 体 的） 租房 住 ， 以我 到美 国之 前联 系 了公 寓 出租 所
方是 不 担心 Ｋ ｎ知 道 了业主 信 息 以后 会 把 他 ｅ
公 司， 还托 朋友 找到 了一位 在波 士顿 地 区从事 房
地产经 纪 的华人 Ｋ ｎ为我 提供 一些帮助 。 ｅ Ｎ ￣ 桥 住 下 以后 ， 前 去 拜 访 了 Ｋ ｎ 在 此 ， Ｊ Ｊ 我 ｅ， 前后 我们还 多 次在 电话 中交谈 ， 从他 那里 了解 或 者 是核 实 了一 些 有 关美 国房 地产 经 纪 人 的工 作 情况 。 首先 ， 国的房 地产 经纪 Βιβλιοθήκη Baidu基本 上 是独立 工 美 作 的 。Ｋ ｎ目前在 一家 Ｃ ｎ ｕ ｙ ２ 品 牌旗 下 的 ｅ ｅ ｔｒ １ 经 纪 公司执 业 。大 家 知道 ，ｅ ｔ ｒ ２ Ｃ ｎ ｕ ｙ １的经 营 是 采取 加盟 方式 ， 也就 是说 其旗 下 的每 一 家 中介 公 司 都是独 立 的 ， 归不 同的人 拥有 ， 只是 共用 Ｃ ｎ ｅ— ｔ ｒ １品牌 ，并 且共 享其 管 理和 培 训体 系等 。 ｕｙ ２ Ｋ ｎ所 在 的这 一 家 Ｃ ｎ ｕ ｙ ２ ｅ ｅ ｔ ｒ １品牌 公 司 是 当地
统运 营 商绝 对不 敢 滥用 这 些信 用卡 信 息 ， 可是 反
过来 ， 户也 不敢 有不 诚信 的行 为 了 。 客
不 能 串通垄 断 市场 和统 一 佣金 比例 ） ；而 另一 方 面 ， 方 经 纪 人 为 了促 使 尽 快 成 交 ， 愿 意 分 较 卖 也 多的佣金 给 买方经 纪人 。 因为独 权委 托的 期 限通
府担 保但 非政 府拥有 的上 市公 司 ， 由于此轮 金 但
融危 机造 成 的影响 已经退 市 ， 目前 由政 府托 管） 这 样 的债 主放 出来 的 ， 了尽 快 成 交 ， 的佣 金 为 给 比例 高于 ６ ， 能达 到 ８ （ 美 国， 金 多少 完 ％可 ％在 佣 全 是 由委 托代 理双方 协 商 ， 是规 定经 纪人之 间 只