郎咸平：香港四大房地产公司如何解决资金难题

【郎咸平】：最后，在一个地产商场即将规范化的中国，我们以上海市场为例，政府更多的查处地产业违规之后，立刻到达了30%，很多地产公司处于资金链断裂的恐慌。而在一个规范的市场上，一个健康成长的地产商应该具备四项能力。
第一是资本负债比率，应该是20%。
第二现金流比例应该占总资产比例是5%到15%。
和记黄埔减少了10倍，恒基地产他们项目之间也是负相关的，他们也是缩小了9倍，各位你们能够做到吗？所以互补，不但是在和记黄埔的产业之间是互补的，行业之间项目也是这样的，四大天王无一例外，最差的是新世界是7倍，最好的是恒基造业是11倍，他们有六家上市公司，是形态不一样的，但也是互补的。
为了证明这点，我也是取了一个平均数，这个资产组合把风险降低了11倍，各位再思考一下，他这么作是什么目的呢？各位请注意一下，我把整个互补的概念给各位说一下，公司之间的互补，里面几大行业之间也是互补的，把任何一个行业拿出来，中间几个项目也是互补的。公司之间是互补的，行业之间是互补的，项目只是也如此，什么目的呢？都是为了创造出一个稳定的现金流。这个才是企业家关注的，也是一个保守的心态，所以以心态而言，你需要保守。保守的目的是为了稳定的现金流。
四大天王里面有长江、新鸿基，恒基兆业，新世界发展。
我现在讲一下新世界的发展，他们在中国，除了做地产之外，还做基建。他们是在97年加入，很多，这块是物业。97年决定加强国内投资。所以在99年成立了新世界中国地产投资多项业务，包括地产、酒店等等，而且向国内地产公司一样，大幅举债作为投资本钱。这个是投资在中国的钱大幅上升。
（PPT），这里我找了四大天王的。我找了四家，新鸿基，新世界，以及长江实业，四大天王里面的三大天王，资本负债比例是20%上下，我们发现，有两家的曾经超过了20%，这家叫做会德丰，这家的也是你们楼下的就是新世界，会德丰在97年的时候，高达70%，新世界高达90%，和国内地产商比较类似。但是有趣的现象是，在03年之后，会德丰也好，新世纪也好，他们的资本负债比率大幅下降，拉到了20%，大家看到了没有，只要脱离了行业的20%，靠负债融资，所取得的成长，和资产一定会在经济危机之后，逼得你不得不把这些资产卖掉，拿先进去还债。只要脱离20%，将来一定要回来，这个就是这个图所要告诉大家的。如果不回来，像国内地产公司一样忽然倒下，所以地产公司这么脆弱是怎样造成的，是因为历史一流的问题，也就是地方政府和企业博弈所形成的高负债的产品，使得地产商本身风险过大，大到不可承受。
（PPT）我们把和记黄的互补理念告诉你们之后，大家会发现，四大天王都是这样的。所以也是他们成功的主要因素。
看一下恒基不集团。恒基是一个纯粹的地产公司，我们看一下他们地产项目之间有没有互补。恒基集团，有几大块，第一个是工程、财务、租金收入，酒店以及地产销售。这个就是标准得很纯粹地产公司。他们和和记黄不一样。可是单就房地产行业而言，发现其中的项目，也应该是互补的。所以大家要有行业之间的互补，任何一个行业地产之间的项目也得有互补。
恒基造物业为什么可以撑得起五年的资金断裂呢？而你不行呢？他们的方法就是我一再告诉大家的，现金流的打底。什么叫现金流打底。除了房地产销售之外，还有两个打底的项目，第一个是绿色租金收入非常敏锐的现金流，贰个是煤气，也是非常稳定的现金流。这样红色的现金流就是最后的现金流。各位请继续看一下，红色的现金流在任何的时点都没有负的，都是正的现金流。所以虽然地产销售本身带来负的现金流，但是由于打的底，是正的，所以最终你的现金流也是正的。
地产公司会怎样做呢？我现在拿恒基造业做一个例子。（PPT）红色的点是风险。在这8个项目里面，哪一个资产回报率最高，是物业销售吗？第二高的是煤气，但是风险很低。排第三的是租金收入项目，风险也是很低的。干吗搞租金收入？请看下面的图。
（PPT）蓝色是现金流，是物业销售的现金流，到了这里变得很高。所以地产销售风险是很大的，有五年负的现金流。
第三项目之间要互补，行业之间要互补，公司之间要互补。
第四你还得有现金流的打底。应该有一个比较稳定收入的项目。来减低自己的风险。
所以做一个企业家，是很不容易的。低负债，高现金流，互补，打底。
最后，看一下新世界的。（PPT）
新世界这几年，做的比较差。为什么我要讲呢？就是要告诉大家，像新世界一样，当然，新世界大很多，这不重要，重要的一点就是他们如何处理企业摩擦，这点值得我们学习。四大天王里面，做的最差的就是他了。
如果这个现象一旦波及到广州，我想请问各位，你有没有三年时间可以调整。我跟各位讲没有的。我们的地产商，一年就差不多，不可能有三年的时间做调整，知道为什么呢？
这个就是今天要跟各位讲的主题。一个睿智的企业家，不是看能赚多少钱，而是看经济危机的时候，能不否抗的下去。也就是他的风险管理做得好不好，国内地产商普遍而言在这个方面做的比较差。
他们最好的时候是这个，百分之后五十就知道你完了。中国的民营企业就是在高速增长的时候就容易倒闭了，-50%是不好的，同样200%也是不好的。可是它的真正价值就是在这里，当我把这七条线取一个平均线之后，就有一个资产组合了，他们是-5%到20%，这样的话，风险减少了10倍，知道为什么呢？因为这7各行业里面，是有互补的，各位请看有好，就必有坏的。同样有坏必定有好。
第四项还有一个互补，就是现金流打底。有一家公司叫做长江生命科技，他们成立的不能是为了研发癌症和艾滋病的药物，这样的话，风险很大的，像美国的大药厂，有千倍的资金和研发人员他们都研发部出来，我们怎么可能呢？所以一旦投入了这个项目，风险是及其巨大的，我们看一下长江生命科技这么大的风险，上市以后，他们的领导人是怎样处理问题的。他们没有马上投在艾滋病以及癌症药物上，而且拿一部分资金渠做现金流的打底。就是去开发有机肥料。因此在这个基础之上，再做。这个就是第四个方法，现金流的打底。
所以今天我探讨一下为什么他们有几年的时间做调整，而我们没有呢？
资产负债比率，现金占你们的多少？1%是不错了，总资产的多少比例是以现金走向为主的？大家看一下四大天王的比例。看一下负债表。94年是一个分水岭，94年之后，平均现金流比例是5%，94年之前平均现金流的比例是15%。和国内的地产公司相比，这么低的现金流，这么高的负债比率，一旦严格的宏观调控来了之后，你怎么办？就会哄然到他了。我们过去只是看到了政府宏观调控所带来的东西，今天要讲一个新思维，也是我所支持的，就是中央政府对房地产行业的规范化处理，我认为势必加强。
各位肯定要问我了，就是为什么他能够有三年时间做调整呢？而我们没有。这一切都需要未雨绸缪了。一个伟大的企业家就是要做到点。所以我跟各位讲，大家都写过可行性报告，如果一家公司还在写这个东西，他们的未来就值得人担忧。
以后你的思维要改变了，一个保守注重现金流的公司，应该怎样改变思维呢？不再是可行性报告，而是不可行性报告。转变思维，要找尽各种理由不做这个项目，如果发现实在是太好了，再做，这个是一个保守的心态。甚至我的理解是这样的，当你做一项投资的时候，你怎样思考，我相信你这么回答，当他作为一个新的投资商，首先想的是，绝对和你不一样，不是有投资项目赚多少钱，他们是这样想的，先投资一个项目，把它做得垮掉的时候，拿什么来补他，就是应对危机的能力。这个很重要。
他们的第一步增长画出来，我们在这个图上画了七条彩色的线。大家什么都看不出来。这就告诉你，水平就在这里。
房地产本身是很糟糕的，在和记黄里面，请看，98年至2000年是副增长，最后持平了，可是为什么三年那么差还没有倒闭，你的话，一年就倒闭了。为什么？各位。
我今天讲的先是低负债率，然后是高现金流，现在是第三个方法，就是行业互补。
你们认为，香港包括，他们的四大天王，新世纪，恒基，长江实业等，他们的平均负债比例是多少？国内是100%到300%，香港是20%，在一个如此规范的市场下才是20%，你怎样建造这样高的比例呢？这是结构性的问题，也是地方政府和地产商的博弈关系。如此高的负债比例，你们认为健康吗？如果国内是100%到300%，而香港只有20%，有何感想，大家有没有觉得，从规范到不规范这样的路径是遥不可及的，甚至想成为一个健康的地产商，是很难的。
【郎咸平】：各位再注意看一下，会德丰花了3年时间降低负债比率，新世界也是花了两三年的时间降低。为什么香港的四大天王可以有三年的时间来做调整？而国内的地产商只要一碰到资金断裂就迅速倒闭了。各位要知道时间很重要，利用两三年的时间，才能够从容的把你的项目卖掉，取得现金还债。如果没有，就会哄然到他。现在上海市接待资金高达30%，什么原因造成的呢？就是中央政府插足进来，所以我预期，未来几个月回来非常严峻的情况出现，大量地产商会倒闭。
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【郎咸平(郎咸平博客,郎咸平新闻,郎咸平说吧)】：首先我给各位举一个例子，我们国内得上是公司，他的资本负债比是多少？或者比较有规模的地产公司负债比是多少，按照刚刚上海市的，他们的自有资金是30以上，其他都进不来，所以国内上市公司资本负债比例，就是负债除以资本，国内是100%到300%，我还记得，万科，王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)很喜欢演讲，演讲的时候，总是不会忘提香港的，他举了一个例子，他说，万科在国内是有规模的地产公司，可是和香港的四大天王相比，他们中的任何一个都比他大一百倍，换句话说，香港的四大天王都比万科大一百倍，我们在讲，香港的整个法制系统，信用系统比我们规范很多，比如我们刚才谈的那么多的违规操作，在香港是没有的。是非常规范的。
不要认为是一个短期现象，应该是一个长期的现象，我个人非常支持这点，房地产走势两大类型政策，一是严厉打击操房团，第二是地产商的操作。
我说的是事实的话，未来资金会不会变得更紧张，还会波及到其他地区，如何应对，如何减低风险，我想用同样的方式给大家解说。
【郎咸平】：四大天王，他们的经济行为的类似让人很惊讶，为什么他们的负债比率是20%？为什么？因为他们失败的原因很多，成功的原因似乎只有一个，如果不符合这个规范，不可能做大，就像刚才我说的，对于地产商而言，哪一句话是各位的应该注意的，就是保守。不信的话，听一下四大天王的讲话，有机会提问的话，你们问一下你们成功的秘密是什么？我相信他们告诉你，保守是他们成功的秘密。财务报表里面他们重视的是，我认为是稳定的现金流。因此，当中国的房地产市场逐渐走向规范化，保守稳定的现金流应该成为大家房地产商的座右铭。