析离婚纠纷案件房产争议中三个疑难问题之公正处理--兼评我国物权法(草案)相关规定(王 庆 谭必荣)

析离婚纠纷案件房产争议中三个疑难问题之公正处理（上）

--兼评我国物权法（草案）相关规定

王庆谭必荣

上传时间:2006-10-24

内容提要：本文主要通过法理对比分析的方法探讨如何公正处理离婚纠纷案件房产争议中三个疑难问题。第一，一方婚前按揭贷款的房产在离婚时的归属。笔者认为，应当以其个人财产支付首付款而非以房产证下达的时间作为离婚时房产归属的根据。第二，个人所有的房产增值部分在离婚时的分配。笔者认为，增值部分在离婚时的分配取决于夫妻双方对其贡献的大小；在夫妻双方对个人所有的房产出租的租金收益分配无约定而产生争议时，笔者提出法官公正处理该类争议的思路。第三，房屋居住权在离婚纠纷案件中的运用。笔者认为，对居住的期限和解除条件应尽量通过调解促使双方当事人协商解决；笔者提出判决设定居住权的条件，确定居住期限时应综合考虑当地住房制度改革的实际情况、提供的住房的权属状态和面积的大小、受助方劳动能力的强弱以及当事人缔结婚姻时间的长短等因素。分别以上述三个问题为视角，笔者指出我国物权法（草案）与其它民事法律，至少是婚姻法存在着若干不和谐之处。公正处理婚姻家庭纠纷案件中的疑难问题，为促使婚姻稳定和家庭这一社会细胞的和谐提供坚实的司法保障，是人民法院建设和谐社会中的重要任务。全文共9998字。

关键词：离婚诉讼房产争议公正处理物权立法

前言

新婚姻法颁布后，我国的离婚率已连续三年呈上升之势[i]。2005年全国各级法院共受理各类一审民事案件4380095件，其中婚姻家庭纠纷案件1133333件，比例占25.87%。[ii]婚姻是家庭的基础，家庭是社会的细胞。如果当事人因婚姻家庭问题发生纠纷不能得到公正和妥善地处理，其后果不仅仅是婚姻的破裂，家庭的解体，而且会增加不稳定因素，成为构建和谐社会中的一种忧患。

一般情况下，离婚诉讼都要解决三个问题：感情是否破裂，子女如何抚养，财产怎样分割。从笔者所在的基层法院近五年来审结的离婚纠纷案件的情况来看，大部分案件解除婚姻关系已不再是离婚诉讼的主要问题。而当事人的房产在城区的离婚纠纷案件中，争议最大的不是子女如何抚养，而是现有的住房在离婚时的分配。对大多数当事人而言，由于房产是婚姻中投资最大的一项财产，在财产分割中无疑是最重要的问题。在审判实践中，法官经常可以遇到男女双方在当庭表示愿意解除婚姻关系后，确在为争夺房产而唇枪舌剑，甚至闹得焦头烂额。

现阶段，我国住房法律制度呈现多样化，住房权属状态包括完全所有权、部分所有权以及承租房屋等等。“由于立法体例及技术要求，法律规定必须言简意赅，不可能过于详细。”[iii]婚姻法没有针对离婚时的房产处理作出特别规定。新婚姻法实施后，司法解释中属于婚前个人所有的房产，夫妻共同生活八年后将转化为共同财产的规定，因与新婚姻法相抵触，不再适用。最高人民法院在近几年颁布的两个婚姻法司法解释中，确定了离婚时房产处理的

若干规则，其“落脚点都是为解决实际中大量存在的关于房改房等有福利性在内的房屋争议问题”[iv]，而这些规则在处理复杂而千差万别的婚姻房产争议时未免显得捉襟见肘。房产作为一种主要的不动产本身也是物权立法关注的重点，当物权法遭遇婚姻法，其中似乎呈现出若干矛盾与不甚清晰之处。

如何公正处理婚姻房产争议中疑难问题已成为审理离婚纠纷案件难点之一。尽管我国有关法律和司法解释正在不断地完善，但仍无法使法官处理所有的婚姻房产争议时都能寻找到依据，而对其疑难问题的公正处理并不是可以简单地依据法条就能解决的，必须借助于透彻的法理分析才能科学而公正的判定处理依据。[v]本文对处理婚姻房产中的三个疑难问题进行的法理分析，纯属一孔之见，以期对相关问题的公正处理有所裨益。

一、一方婚前按揭贷款的房产在离婚时的归属

随着现代社会的发展，以按揭贷款的形式购买房产已经成为城镇居民普遍采用的一种买房方式。在按揭购房过程中存在购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系和购房者与银行之间的借款合同关系。当购房者与开发商签订购房合同，付清首付款并在银行办理按揭贷款手续，开发商就为购房者办理房产证，购房者与开发商之间的购房合同关系就告终结。购房者此时已经取得所有权，只是基于与银行之间的借款合同在该房产上设定了抵押权，使得购房者行使所有权时受到了限制。

当夫妻之间的感情开始破裂并最终走向法庭进行离婚诉讼时，一方婚前按揭贷款购买的房产，由于其价值高，用途大，而往往成为双方主要争点。婚姻法司法解释（二）第二十一条第（一）款规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”显然这种规定不能解决法官处理该类争议时的法律适用问题。面对该争议，在双方当事人不能协商处理时，法官不能拒绝裁判。

一方婚前按揭贷款购房的房产归属问题，依婚姻法所确立的婚后取得财产为共同所有制的原则，自可推出：婚前取得的房产为一方个人财产，婚后取得的房产则为夫妻共同财产。公正处理这一问题的难题是，一方婚前按揭贷款购房的房产“取得”的时间究竟是何时？

现举例来分析。甲男为婚后生活需要，于2002年1月1日与某开发商签订预售商品房购房合同，以个人存款首付10万，按揭贷款40万；2002年2月1日，该合同依法在房地产管理部门登记；2002年3月1日，甲男交付首付款，并与特定的银行签订借款合同，开始分期偿还贷款；2003年1月1日，甲男与开发商签订房产交接确认书，取得该房产钥匙；2003年2月1日，开发商和甲男向房地产管理部门申请办理房产证；2003年3月1日，房产证下达。该过程的关键环节依图所示：

签订合同A给付房款 B 交付房屋 C 办理产权证 D

若甲男乙女分别在A段、B段、C段、D段缔结婚姻，并且房产证下达后仅有甲男一人姓名，婚后按借款合同的约定偿还了部分贷款，但双方对该房产的归属没有约定。2006年3月1日，乙女以感情不和为由提起离婚诉讼，并提出将该房产作为共同财产进行分割的请求；庭审中，甲男同意离婚，但主张该房的产权为已方所有。经调解，双方对房产归属的争议不能达成协议。该房产究竟为甲男个人财产还是甲男与乙女共同财产？

该问题至少可以有以下三种答案：其一、依照物权法（草案）第九条：不动产物权的设